דוגמא לפסק דין בנושא מחירי הארנונה בפתח תקוה: 1. לפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית פתח תקוה, מיום 26/8/12, שבה נדחו עררים שהגישה המערערת על החלטות מנהל הארנונה של עיריית פ"ת בענין חיובי ארנונה לשנים 2010, 2011, 2012. 2. המערערת מחזיקה נכס מקרקעין, בתחום השיפוט של עיריית פתח תקוה, בו היא מנהלת את עיסקה. ביום 24/10/11 קיבלה המערערת דרישה לתשלום ארנונה לשנים 2010 - 2011. בדרישה זו חויבה המערערת בגין שטח של 930 מ"ר, בסיווג "משרדים", שעה שעד לאותה עת סיווג הנכס היה "תעשיה". החיוב בדרישה הנ"ל היה רטרואקטיבי, מיום 1/5/10. 3. ביום 18/12/11 פנתה המערערת במכתב אל מחלקת רישוי עסקים בעירייה ובו פרסה טענותיה על כך שאין הצדקה לשנות את סיווג הנכס מ"תעשיה" ל"משרדים". שני מכתבים נוספים באותו ענין שיגרה המערערת, ביום 9/1/12 וביום 31/1/12. 4. במקביל לאמור לעיל, חוייבה המערערת בארנונה בגין 34 חניות בקומת הגג. 5. ביום 6/2/12 קיבלה המערערת תשובה ממנהל אגף העסקים בעירייה, לפיה סיווג הנכס שונה מ"משרדים" ל"מחסני שיווק", החל מיום 1/1/12, והחניות תוקנו לפי 24 חניות. 6. המערערת הגישה ערר על קביעת הארנונה לשנים 2010 - 2011, ובו טענה כי אין ולא היה מקום לסיווג הנכס כ"משרדים" או כ"מחסני שיווק", וכן העלתה טענותיה לענין החניות. מנהל הארנונה הגיש כתב תשובה לערר, ובו טען בין היתר כי המערערת כלל לא הגישה השגה לשנים 2010 - 2011, ועל כן, חיובי הארנונה לשנים אלה הפכו חלוטים וסופיים. 7. כמו כן הגישה המערערת, למנהל הארנונה, השגה על שומת הארנונה לשנת 2012. בהשגה זו פרסה טענותיה בעיקר על כך שיש לסווג הנכס כ"מחסנים" ולא כ"מחסני שיווק", וטענות נוספות. מנהל הארנונה דחה את ההשגה, והמערערת הגישה אפוא ערר על קביעת הארנונה לשנת 2012. החלטת ועדת הערר 8. ועדת הערר דנה בשני העררים במאוחד, הערר לשנים 2010 - 2011, והערר לשנת 2012. בהחלטתה בענין הערר המתייחס לשנים 2010 - 2011 קבעה הועדה כי "העוררת לא הגישה השגה, וממילא לא השיב המשיב (מנהל הארנונה) להשגה שלא הוגשה, כך שאין לה על מה שתערור". לפיכך דחתה הועדה את הערר על הסף. 9. בהחלטתה בענין הערר המתייחס לשנת 2012 קבעה הועדה: (א) כי השימוש בנכס ע"י המערערת איננו תואם את הגדרת "מחסן" בצו הארנונה, שכן: 1. עיקר עיסוקה של המערערת הוא בשיווק ומכירה של מדפסות תעשייתיות ומוצרים נוספים לארגונים וגופים שונים. המערערת מייבאת ציוד, מאחסנת אותו בשטחי האיחסון, מבצעת התאמה של הציוד לדרישות הלקוח, ולאחר מכן, מספקת אותו ללקוחות המזמינים. המערערת איננה חברה העוסקת באיחסון ציוד, אלא חברה העוסקת בשיווק ומכירה של מדפסות ומוצרים נוספים. 2. גם אם פעולות השיווק והמכירה נעשות אצל הלקוחות, עדיין המערערת היא חברה המנהלת עסק של מכירת מוצרים במקום, וזה השימוש העיקרי הנעשה בנכס. 3. המוצרים והחלפים אינם מאוחסנים במחסן לצורך איחסון, אלא לצורך מכירה, וזאת כחלק ממתן השירות ללקוחות במסגרת המכירה ועל פי חוזי המכירה. 4. למחסנים (וכן למשרדים ולמעבדה) אין שימוש נפרד. כל אלה נלווים לשימוש העיקרי בנכס, שהוא שיווק ומכירה של מוצרים. (ב) כי השימוש בנכס ע"י המערערת תואם את הגדרת "מחסן שיווק" בצו הארנונה, שכן: 1. המערערת מחזיקה במחסנים מוצרים למכירה, וכן מלאי של מוצרים וחלפים לשם החלפת מוצרים שנתקלקלו אצל לקוחותיה. 2. נכס המאחסן בתוכו סחורה שלא לשם איחסון ככזה, אלא במעין "עמדת המתנה" לקראת מכירתו, אין לסווגו כ"מחסן". נכס המכיל סחורה שעתידה להימסר ללקוחות שרכשו אותה, אין ייעודו לשמש לאיחסון, והוא תואם יותר את הגדרתו כ"מחסן שיווק". (ג) כי הערר בענין החניות נוגע לדרך הגישה מחצר הבנין אל מגרש החניה שעל גג הבנין. צורתה ספירלית, והיא בנויה בצידו של המבנה וכחלק ממנו. זה איננו "רחוב" מכיון שזה חלק מהמבנה. דרכי גישה ומעברים בחניון אינם "רחוב", הם חלק בלתי נפרד מן החניון. "חניון" בצו הארנונה כולל גם את שטחי הגישה אל החניון. (ד) כי יש לדחות הטענה לפיה יש לסווג את החניות כ"קרקע תפוסה". סיווג כזה, לפי צו הארנונה, יהיה רק בבנין בבעלות תאגיד פרטי, אולם המערערת איננה בעלת הבנין. טענות המערערת 10. טעתה הועדה בכך שדחתה את הערר לשנים 2010 - 2011 על הסף, בנימוק שלא הוגשה השגה כלל. המערערת טוענת כי היא הגישה השגה לשנים 2010 - 2011, וזאת במכתביה מ- 18/12/11, מ- 9/1/12 ומ- 31/1/12. יתירה מזו, העירייה אף קיבלה (אמנם, חלקית בלבד) את ההשגה, והסכימה לשנות את סיווג הנכס מ"משרדים" ל"מחסני שיווק". 11. טעתה הועדה בכך שלא דנה בטענה, ששינוי הסיווג לשנים 2010 - 2011 נעשה באופן רטרואקטיבי, ועל כן הוא מנוגד לחוק ופסול. 12. טעתה הועדה בכך שלא התייחסה לפסק הדין בעת"מ (מרכז) 45223-05-10 קשת היפרטוי נ' עיריית פ"ת, שם נקבע כי שינוי סיווגו של נכס מתעריף "מחסן" לתעריף "עסקים ומסחר", למרות שלא היה כל שינוי בשימוש בנכס, הינו שינוי מדיניות אסור, ועל כן הוא בטל. 13. טעתה הועדה בכך שסיווגה את הנכס כ"מחסן שיווק" ולא כ"מחסן", וזאת מבלי שביקרה בנכס. השימוש העיקרי בנכס הוא לאיחסון. כל פעולת השיווק והמכירה אינה נעשית בנכס כלל, אלא באמצעות משווקים המגיעים לאתר הלקוח לאחר הזמנה ותיאום טלפוניים. מן הנכס לא מתבצעת מכירה. לקוחות לא מגיעים אליו. מדובר באחסנת טובין שלא למטרת מכירה, והנכס משמש בפועל לאחסנה, ולא למכירה. המדפסות והחלקים שבמחסן לא נמצאים שם לצורך מכירתם. המערערת, כדי לעמוד בדרישות המכרזים שמשתתפת בהם, מחוייבת להחזיק מלאים וחלקי חילוף כגיבוי עבור הלקוחות למשך מספר שנים מתחילת כל חוזה. המלאים הללו לא נמכרים ולא משווקים ללקוחות, אלא רק מאוחסנים שם עד אם מתקבלת קריאה מלקוח, שמדפסת התקלקלה, שאז יש צורך בחלקי חילוף לצורך התיקון. המדפסות הן מלאי שמוחזק במחסן על מנת לפרקן, בעת הצורך, לצורך חלקי חילוף. 14. הגדרת סיווג "מחסנים" בצו הארנונה כלשונה היום שונתה באופן לא חוקי בשנת 1999, ועל כן יש להתייחס אל ההגדרה של "מחסנים", כפי שהיתה בצו טרם השינוי הנ"ל, והיא: "מחסן המשמש אך ורק לאחסנה ואינו משמש למכירה". 15. חיוב הנכס בתעריף כה יקר לוקה בחוסר סבירות קיצוני, בשל מצבו הפיזי הקשה והרעוע של הנכס. 16. בענין החניות, מדובר ברמפות הסובבות את הבנין ומאפשרות גישה לגג הבנין, ששם יש חניון. הרמפות משמשות את כלל דיירי הבנין ואורחיו, לנסיעה, פריקה, טעינה, של משאיות, וכן גם כדרך נסיעה אל החניון העליון, שעל הגג, הפתוח לכלל הציבור. כלומר, שטחי הרמפות משמשים את כלל הבנין, וגם את אלה שרוצים להגיע ולחנות בחניון העליון. אין שער או שוער בחניון הזה, ולא נגבה תשלום, וכל הרוצה לעבור או לחנות, עושה כן, ללא תמורה. שטחי המעברים/הגישה אל הגג הם "רחוב" כהגדרתו בפקודת העיריות, ואין לחייבם בארנונה. 17. ישנה פסיקה של ביהמ"ש המחוזי ת"א בענין בנק המזרחי טפחות, שם נקבע כי קרקע לא מקורה, המשמשת לחניה ללא תשלום, ומוחזקת יחד עם מבנה שאינו משמש למגורים, יש לחייבה כ"קרקע תפוסה למכוניות". טענות המשיב 18. אכן לא הוגשה השגה לשנים 2010 - 2011, ועל כן צדקה הועדה בהחלטתה בנקודה זו. 19. הועדה אינה מחוייבת לערוך ביקור בנכס. פקחים ועובדים של העירייה, כמו גם מנהל אגף העסקים בעירייה, ביקרו בנכס, והחלטת הועדה מבוססת על דיווחיהם. 20. עיסוקה העיקרי של המערערת הוא שיווק מדפסות תעשייתיות ומתן שירותים ללקוחותיה. הטובין שנמצאים במחסן מיועדים בסופו של דבר למכירה, ולכן זה איננו "מחסן". החלפים בסופו של דבר משווקים ומועברים לאותו לקוח שקנה את המדפסות. כאשר המערערת באה לבצע תיקון אצל הלקוח, עם החלפים הללו, זהו למעשה המשך וחלק מתהליך השיווק. תהליך השיווק מתחיל במכירה של המדפסות ללקוח, וממשיך במתן שירות ואחזקה לאותן מדפסות. בפסקי הדין פדרל פרטס וסטימצקי נקבע בנסיבות דומות וביחס לצו הארנונה של עיריית פ"ת כי נכס כזה הוא "מחסן שיווק" ולא "מחסן". 21. הגדרת "חניונים" בצו הארנונה כוללת גם שטחי גישה, שטחי מעברים ורמפות. שטחים משותפים בבנין ושטחי מעבר ותימרון בחניון הינם אינטגרליים לשטח הבנין/החניון. המערערת חויבה בגין חלקה היחסי ברכוש המשותף. המערערת היא הנהנית העיקרית מכלל השטחים שחוייבה בגינם, מכיון שהם משמשים אותה ואת הציבור הבא אליה ומהווים חלק בלתי נפרד מנכסיה העיקריים. השימוש בשטחי הגישה ובמעברים שלוב וכרוך בשימוש בחניה עצמה, שכן, ללא המעבר אל החניה, אין זכות קיום לחניה. 22. סיווג "קרקע תפוסה" לפי צו הארנונה ניתן רק לחניון שהוא בבעלות תאגיד פרטי, אולם העוררת איננה הבעלים של הנכס, ולכן סיווג זה אינו חל עליה. דיון והכרעה הערר לשנים 2010 - 2011 23. סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו - 1976 קובע כי "מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה...". מכתביה של המערערת, מהתאריכים 18/12/11, 9/1/12, 31/1/12, אינם בבחינת השגה. זאת לאו דווקא משום שאינם נושאים את הכותרת "השגה", אלא בעיקר משום שאינם מופנים אל מנהל הארנונה. עפ"י החוק, השגה חייבת להיות מופנית אל מנהל הארנונה, והוא היחיד המוסמך לדון בה. בהודעת החיוב, שקיבלה המערערת, הדבר גם צויין במפורש. ואעיר, כי המערערת ידעה, כאשר רצתה בכך, להגיש השגה כדין, קרי, למנהל הארנונה (ראה ההשגה שהגישה לשנת 2012, נספח י' לערעור). כמובן, רשאית המערערת להתכתב עם פקידי אגף ההכנסות בעירייה, כמו כל נישום אחר שבא לברר, בעל פה או בכתב, ענין זה או אחר הנוגע לחיובי הארנונה שלו, אך התכתבות שכזו איננה "השגה". השגה - כך קובע החוק - מוגשת רק למנהל הארנונה, והמערערת ידעה זאת, משום שהדבר, כאמור, צויין במפורש בהודעת החיוב שהיא קיבלה. בהעדר השגה, ממילא אין תשובה להשגה, וממילא אין למערערת על מה שתערור. ניתן לערור רק על תשובת מנהל הארנונה בהשגה. ההודעה שקיבלה המערערת, ממנהל אגף העסקים, ביום 6/2/12, על שינוי הסיווג מ"משרדים" ל"מחסני שיווק", איננה תשובה של מנהל הארנונה, ואין עליה זכות ערר לפי החוק. 24. ב"כ המערערת מסתמך על דברים שנאמרו בעע"ם 1024/10 מאיר מלכא נ' מ"מ כפר קמא (בפיסקה 36 לפסק הדין) כי "כאשר רשות מקומית סבורה כי המסמך שבפניה אינו השגה כדין, עליה להשיב ולהעמיד את הפונה על הפגם". דברים אלה נאמרו בהקשר לקביעה המשפטית, לפיה מקום שההשגה שהוגשה איננה השגה כדין, ממילא לא רואים אותה כאילו נתקבלה מחמת העדר תשובה של מנהל הארנונה במועד. ואילו בענייננו ההקשר שונה לחלוטין, ואין ללמוד מהתם להכא. והעיקר: שם דובר בהשגה שהוגשה שלא כדין. בענייננו מדובר במצב, שכלל לא הוגשה השגה. שם הגיש הנישום מסמך, שכותרתו "השגה", והוא הגיש אותו למנהל הארנונה. הנישום לבטח סבר מבחינתו שזוהי השגה כדין, ולכן נקבע, שעל הרשות להעמידו על כך שהדבר אינו כך, קביעה המבוססת ככל הנראה על אינטרס ההסתמכות של הנישום. מה שאין כן בענייננו. המערערת עצמה לא סברה, בזמן אמת, שזוהי השגה, לא ציינה שזוהי השגה, ולא הפנתה אותה אל מנהל הארנונה. פקידי העירייה, גם אם פקידים בכירים, שקיבלו את פניותיה של המערערת, לא היו אמורים לדעת או לנחש שמא כוונתה של המערערת היתה להגיש השגה, ואז לכתוב לה שההשגה לא הוגשה כדין, ושיש להגיש אותה בדרך אחרת ולנמען אחר. 25. לסיכום, דעתי היא שצדקה ועדת הערר בדחותה על הסף את הערר לשנים 2010- 2011. 26. משקבעתי כי צדקה הועדה בכך שדחתה את הערר לשנים 2010 - 2011 על הסף, ממילא אין צורך לדון בטענה בדבר החיוב הרטרואקטיבי. 27. גם הטענה הנסמכת על פס"ד היפרטוי של ביהמ"ש לעניינים מינהליים מתייתרת, נוכח העובדה שפסק דין זה בוטל בערעור ע"י ביהמ"ש העליון (עע"ם 6626/11, וכן דנ"מ 8291/12). "מחסן" או "מחסן שיווק"? 28. בטרם אדון בשאלה העיקרית, שאלת סיווג הנכס כ"מחסן" או כ"מחסן שיווק", אצטט את צו הארנונה הכללית של עיריית פתח תקוה לשנת 2012, הקובע, בסעיפים הרלוונטיים לענייננו, כך: "סעיף 3.2.13.1 הגדרת מחסן - המקום המשמש בפועל לאחסנת טובין בלבד שלא למטרות מכירה או תצוגה וצמוד למבנה עם כניסה ויציאה נפרדות, והנפרד מהמבנה עצמו ע"י קירות ומהווה עיקר עיסוקו של המחזיק בנכס. סעיף 3.2.13.2 שטח מחסן - שטח מבנה המיועד על פי היתר הבניה או כל היתר או רשיון אחר, והמשמש בפועל אך ורק לאחסנה ו/או שמירת טובין, ואינו משמש למכירה, ו/או אינה מתבצעת בו כל פעילות עסקית ו/או תצוגה, ו/או בתנאי שלקוחות אינם מבקרים במקום, אינם נמצאים בקומת העסק אותו הם משרתים, אך אינו מהווה חלק מבנין מגורים, או שהכניסה אליו אינה מבנין המגורים. סעיף 3.2.13.4 מחסן שיווק - מחסן המשמש כאתר שיווק לתוצרת כל שהיא (כולל ביצים) ממפעלים מהארץ או מחו"ל לעסקים אחרים בסיטונאות או ליחידים (שלא באמצעות קופה רושמת) יחויב לפי סוג ואזור". 29. עיסוקה העיקרי של המערערת הוא שיווק מדפסות תעשייתיות בכמויות גדולות על פי מכרזים. ומאחר שבחוזים עם לקוחותיה היא מתחייבת לספק שירות במשך מספר שנים, ולהחזיק ברשותה לצורך כך מלאי של מדפסות וחלקי חילוף, היא מאחסנת ציוד זה במחסן שלה. 30. בענין עמ"נ (ת"א) 23825-02-10 פדרל פרטס נ' מנהל הארנונה של עיריית פ"ת, קבע כב' השופט א' שהם (בפיסקה 7) כי המחסן שנדון באותו ענין תואם להגדרה של "מחסן שיווק" בצו הארנונה של עיריית פ"ת, "משום שהסחורה המאוחסנת בו מיועדת לשיווק והפצה, ולא לאיחסון בלבד". עוד נאמר שם כי "לא ניתן לסווג נכס כ"מחסן", אם זה מאחסן באופן זמני סחורה המיועדת למכירה או לשיווק, והמשמש עבור הסחורה כ"עמדת המתנה" בלבד". כיוצא בזה נקבע גם בעמ"נ (מרכז) 52973-11-10 סטימצקי נ' מנהל הארנונה עיריית פ"ת, מפי כב' השופטת ז' בוסתן (בפיסקה 24) כי "אם הסחורה המאוחסנת בנכס מוחזקת כסחורה במעבר (בעמדת המתנה), ומטרתה הסופית היא שיווק, היא נכללת תחת הגדרת "מחסן שיווק". 31. המערערת עצמה, במכתבה אל העירייה מיום 18/12/11 (נספח ד' לכתב הערעור), תיארה כך את השימוש בנכס: "כמו כן המקום משמש לאיחסון הציוד המוכן ביחד עם מדפסות לפני אספקה ומשלוח ללקוחות בכל הארץ". הנה כי כן, המערערת עצמה תיארה את השימוש בנכס כמקום שבו מאוחסן ציוד המיועד לשיווק ומכירה ללקוחות. הציוד מאוחסן במחסן באופן זמני, במעין "מעבר"/"עמדת המתנה", והוא מיועד בסופו של דבר לאספקה ומשלוח ללקוחות. די באמור כדי לקבוע, כי נכס זה איננו מתאים להגדרת "מחסן", ומתאים יותר להגדרת "מחסן שיווק", כפי שנתפרשו ההגדרות הללו בפסיקה דלעיל. 32. אולם בדיון בפני ועדת הערר ובפניי הוצגו הדברים באופן שונה. הנכס הוצג לא כמקום לאיחסון ציוד לפני אספקה ומשלוח ללקוחות בכל הארץ (כפי שכתבה המערערת במכתבה הנ"ל), אלא כמקום לאיחסון מלאי של מדפסות, שאינן מיועדות למכירה, אלא מיועדות לפירוק, במטרה לספק למערערת חלקי חילוף, לצורך מתן שירות תיקונים וגיבוי ללקוחות. בהקשר זה טען ב"כ המערערת (פרו', עמ' 7), כי פסקי הדין פדרל פרטס וסטימצקי אינם דומים לענייננו. באותם מקרים, המוצרים שמאוחסנים במחסן (חלקי חילוף; ספרים) הם אלה שנמכרים. בענייננו, המדפסות המאוחסנות במחסן אינן נמכרות ואינן מיועדות למכירה. הן מאוחסנות שם לצורך פירוק, כדי שהמערערת תוכל לעמוד בהתחייבותה לתת שירות תיקונים וגיבוי ללקוחותיה. לא שוכנעתי כי קיים הבדל מהותי בין השניים. גם אם נכון שהמדפסות הללו לא נמכרות כמות שהן ללקוחות, אלא מפורקות והופכות לחלקי חילוף, הרי חלקי החילוף אינם מאוחסנים במחסן לשם אחסנה. המלאים והחלפים הללו מיועדים, בסופו של יום, לאספקה ללקוח, לתיקון מדפסות אצל הלקוח. ויש להניח שהלקוח משלם למערערת את מחירם, הוא לא מקבל אותם בחינם. זוהי אם כן מכירה ממש, של חלקי חילוף, היוצאים ממחסנה של המערערת. נכון, הם לא נמכרים "בשוטף", אך הם מיועדים, בסופו של דבר, להימכר ולהגיע ללקוח. אין למערערת כל תכלית בהחזקת המלאים והחלפים הללו ברשותה ולצורך עצמה. התכלית היא, שהם יגיעו, כאשר יתעורר הצורך בכך, אל הלקוח. ישנם גם מקרים שבהם לא ניתן לבצע תיקון, ואז המערערת מספקת מדפסת שלמה, כמות שהיא, מן המחסן ללקוח (ראה פרו' עמ' 9, ש' 10 - 11). 33. וזאת לבד מפעילות השיווק הרגילה (לא בהקשר לתיקונים ומתן שירות), שהיא בוודאי פעילות של "מכירה". כפי שתיארה זאת הועדה בהחלטתה: "העוררת מייבאת ציוד, מאחסנת אותו בשטחי האיחסון, מתאימה אותו בנכס לדרישות הלקוחות ולצרכיהם, ואת המוצרים לאחר התאמתם לדרישות הלקוחות מספקת היא ללקוחות המזמינים". אכן, ב"כ המערערת אישר בדיון בפניי כי קיימת פעילות כזאת בנכס: "המדפסות, שנמכרות ללקוח במסגרת המכרזים, מובאות למחסנים שלנו לצורך התאמה, וזה מועבר משם ללקוח" (פרו' עמ' 6 ש' 19 - 20). 34. בפס"ד פדרל פרטס (בפיסקה 7) הובאו דוגמאות לנכסים בעיר פ"ת שסיווגם הנכון הוא "מחסן", משום שייעודם הוא אחסנה בלבד: מחסן חברת החשמל המכיל ביגוד של עובדים, צינורות ומוצרים לשעת חרום; נכס של "נתיבי תחבורה עירוניים" שבו מאוחסנות דגימות קרקע וחומרים היוצאים מהקרקע; מחסן של חברת ניהול של בנין, שבו מאפסנים ציוד לניקיון ותחזוקת המבנה. ניכר הדבר מדוגמאות אלו, כי במקרה דנן אין המדובר ב"מחסן", כי אם באחסנה שמטרתה שיווקית/שירות ללקוח. 35. ב"כ המערערת טען בין היתר (פרו' עמ' 9, ש' 19 - 23) כי מדובר למעשה במחלוקת עובדתית, וכי הבחירה של הועדה במסכת העובדתית, שהציג המשיב, שגויה. בענין זה אציין כי בית משפט שלערעור, ובעיקר בית משפט לעניינים מינהליים היושב בערעור, אינו מתערב, ככלל, בקביעות עובדתיות של ועדת הערר, למעט במקרים קיצוניים בהם נפל בהכרעת הועדה פגם היורד לשורשו של ענין, או כאשר הדברים אינם מבוססים על פניהם, וזה איננו המצב בענייננו (עמ"נ (ת"א) 269/04 אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח נ' מנהל הארנונה של עיריית ראשל"צ, בפיסקאות 13, 14, ע"ש (חי') 5298/99 ד.ג.ש. חניונים נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה, בפיסקה ד'(3), עמ"נ (חי') 249/05 ס.ג.א נכסים נ' מועצה אזורית מטה אשר, בפיסקה 20). 36. אסיים חלק זה בציטוט ההלכה הפסוקה "המצמצמת את הנסיבות בהן יתערב בית המשפט בהחלטות וועדת הערר. וועדה זו הינה, בהתאם לדין, הגוף המקצועי המוסמך לבחינת טענות מחזיק הנכס בעניין סיווגו לצרכי ארנונה, והגורם אשר אמון לבחון באופן בלתי אמצעי את הראיות הרלוונטיות ....... לוועדת הערר, כרשות מנהלית, מוקנה שיקול דעת רחב בתחומי סמכותה ורק בנסיבות חריגות, כאשר הוכח כי החלטתה ניתנה בחוסר תום לב, התבססה על שיקולים זרים, או חרגה ממתחם הסבירות באופן קיצוני, תתערב ערכאת הערעור בהחלטתה" (ציטוט מתוך פדרל פרטס, בפיסקה 5. וראה גם ע"א 10977/03 דור אנרגיה נ' עיריית בני ברק, בפיסקה י"ב, בג"ץ 1355/93 ועד מעקב לענין ארנונה י-ם נ' ראש עיריית י-ם, בפיסקה 5). במקרה שבפניי בוודאי שלא ניתן לומר כי החלטתה של ועדת הערר נגועה בחוסר תום לב, או בשיקולים זרים, או בחוסר סבירות קיצוני, המצדיקים התערבותה של ערכאת הערעור. 37. אשר לטענה כי סיווג "מחסנים" בצו הארנונה שונה באופן לא חוקי בשנת 1999, אין מקום להיזקק לטענה זו, שכן, "טענות (בין אם מפורשות ובין אם מובלעות) בדבר אי חוקיות צו ארנונה לא ניתן להעלות בפני ועדת הערר, שאיננה מוסמכת לדון בהן... וממילא גם לא בכל הליך ערעורי על החלטת ועדת הערר" (בר"מ 1666/09 מגדסי נ' מנהל הארנונה של רחובות, בפיסקה 9). 38. ובאשר לטענה בדבר מצבו הפיזי הקשה והרעוע של הנכס, צדקה הועדה בקביעתה, כי אין בצו הארנונה כל תימוכין לכך, שמצבו הפיזי של הנכס עשוי לשמש מודד לצורך סיווג הנכס. החניות 39. סעיף 3.11 לצו הארנונה של עיריית פ"ת מגדיר "חניונים" כך: "שטח מקורה או שאינו מקורה לחניית כלי רכב זמנית ומתחלפת, לרבות שטחי גישה ו/או חניית הרכב בשטחי מעברים ו/או שטחים משותפים ו/או חנייה על רמפות ו/או חנייה בקומות (על גבי מתקני הגבהה), הן תמורת כל סוג תשלום שהוא והן שלא בתשלום, יחויב לפי תעריף חניונים ושטחי חנייה, לרבות שטחי חניה בכל קומה וקומה ו/או השטחים שבשימוש מתקני הגבהה לחניה". מן ההגדרה עולה בבירור כי "חניון", בצו הארנונה הרלוונטי, כולל גם את דרכי הגישה, המעברים, והרמפות, ולא ברורה אפוא טענת המערערת כי דרכים אלה אינן בגדר "חניון". 40. בפסיקה נקבע לא אחת, כי נתיבי המעבר והגישה בחניון הם חלק אינטגרלי ובלתי נפרד ממנו. בלעידהם לא הייתה מתאפשרת גישה לחניון ולא היה ניתן לעשות שימוש בחניון. כל ניסיון לעשות הבחנה בין שטחי החניה לנתיבי הגישה אל החניה הוא ניסיון מלאכותי, ודינו להידחות (ע"ש (ת"א) 630/96 תבן חב' כלכלית נ' מנהל הארנונה עת"א דינים מחוזי 1997 (6) 1476, בפיסקה 12, ע"ש (חי') 5298/99 ד.ג.ש חניונים נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה, עמ"נ (י-ם) 226/02 א"מ חניות ירושלים נ' מנהל הארנונה של עיריית י-ם בפיסקה 7). 41. שטחי הגישה והמעברים אינם "רחוב", המוצא מהגדרת "נכסים" בסעיף 269 לפקודת העיריות. "רחוב הוא שטח הפתוח לציבור והמשמש למעבר של כלי רכב והולכי רגל מנקודה אחת לנקודה אחרת" (ע"ש (ב"ש) 28/90 אגד נ' עיריית דימונה פס"מ תשנ"ג (2) 309, בפיסקה 9). המעברים במקרה דנן לא נועדו למעבר כלי רכב ואנשים ממקום אחד למקום אחר, אלא הם מהווים חלק בלתי נפרד מהחניון, ומטרתם לאפשר חניית כלי רכב במקום (א"מ חניות ירושלים הנ"ל, בפיסקה 7). ""רחוב" לצורך הגדרת נכסים בסעיף 269 לפקודת העיריות הוא נכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב" (ע"א 9368/96 מליסרון נ' עיריית קרית ביאליק פ"ד נ"ה (1) 156, בפיסקאות 11 - 13). במקרה שבפניי, השימוש העיקרי באותן רמפות הוא לאפשר ללקוחותיה/ ספקיה/ עובדיה/ אורחיה של המערערת גישה אל החניון שעל גג הבנין. המערערת היא, אם כן, הנהנית העיקרית מן הנכס ומן השירותים הניתנים לו, ולא הציבור הרחב. אין משמעות לכך שהחניון הוא ללא תשלום, לאור האמור מפורשות בענין זה בסעיף 3.11 לצו הארנונה. 42. סעיף 2.8.2 לצו הארנונה קובע כך: "קרקע תפוסה למכוניות - קרקע תפוסה למכוניות, או מקום המשמש לשהיית רכב מכל סוג שהוא ....... שאינו בתשלום כלשהו, והמוחזק בלי או יחד עם מבנה שאינו משמש למגורים, או חצר למכירת מכוניות או חניית/שהיית רכב חופשית/חינם, או מקום המשמש כחניון שבשימוש הבעלים, למעט שטח המבנה המוחזק ע"י חברה למכירת רכב, תחויב בכל האזורים וסוגי הבניינים לפי תעריף של קרקע תפוסה". על יסוד סעיף זה בצו הארנונה של עיריית פ"ת קבע ביהמ"ש לעניינים מינהליים ת"א (כב' השופטת א' קובו) כי "קרקע שאיננה מקורה, המשמשת לשהיית מכוניות, בלא תשלום כלשהו, המוחזקת יחד עם מבנה שאינו משמש למגורים, יש לחייבה כ"קרקע תפוסה למכוניות" בתעריף שנקבע בצו" (עמ"נ (ת"א) 16205-12-09 בנק מזרחי טפחות נ' עיריית פ"ת, בפיסקה 6 לפסה"ד). לאור האמור, אני מקבל את טענת המערערת (סע' 31 לעיקרי הטיעון) לפיה, ככל שישנם שטחים לא מקורים בקומת הקרקע, שהמערערת מחוייבת בגינם, והמשמשים לחניית מכוניות עובדים, ללא תשלום, יש לחייבם לפי תעריף של "קרקע תפוסה" ולא לפי תעריף של "חניונים ושטחי חנייה". המשיב טוען בענין זה כי סעיף 2.11 לצו הארנונה קובע כי רק חניון שהוא בבעלות פרטית יחויב לפי תעריף "קרקע תפוסה", והמערערת איננה בעלת הבנין. אלא שמסקנתי דלעיל אינה מבוססת על סעיף 2.11, אלא על סעיף 2.8.2, והפסיקה שפירשה אותו, ובסעיף 2.8.2 שאלה זו איננה מתעוררת. סיכום 43. סיכומו של דבר, אני קובע כי ככל שישנם שטחים לא מקורים בקומת הקרקע, שהמערערת מחוייבת בגינם בארנונה, והמשמשים לחניית מכוניות עובדים, ללא תשלום, יחוייבו שטחים אלה לפי תעריף "קרקע תפוסה למכוניות". מלבד האמור לעיל, הערעור נדחה. מכיון שהערעור, בעיקרו של דבר, נדחה, תישא המערערת בהוצאות ובשכ"ט עו"ד של המשיב בסך 15,000₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. ארנונה