הגדרת "דיור בר השגה" - בניית דירות קטנות במרכז העיר

הגדרת "דיור בר השגה" - בניית דירות קטנות במרכז העיר המיועדות לאוכלוסייה אשר ידן אינה משגת רכישת או שכירת דירות גדולות. לתכנית הוגשו התנגדויות על ידי דיירים המתגוררים בסמוך למגרש, ומשהתנגדותם נדחתה והועדה המקומית אישרה את התכנית, ביקשו שני חברי מועצת העיר, עו"ד ראובן לדיאנסקי, ומר אהרון מדואל, לקיים דיון חוזר בתכנית במליאת הועדה. מליאת הועדה המקומית החליטה לבטל את החלטת ועדת המשנה לאשר את התכנית, ולא לאשר את התכנית ברוב של 9 חברים שהתנגדו לאישור התכנית נגד 8 חברים אשר הצביעו בעד הותרת החלטת הועדה המקומית לאשר את התכנית על כנה. על החלטת הועדה המקומית שלא לאשר את התכנית הוגש לנו ערר על ידי שני חברי הועדה המקומית, עו"ד אסף זמיר, ומר ארנון גלעדי. כפי שעולה מפרוטוקול הדיון, הנימוק העיקרי להחלטה שלא לאשר את התכנית היא, הרצון שלא תתבצע בנייה על המגרש, וכי המגרש יישאר פתוח, וימשיך לשמש כגינה ציבורית במצבו היום. כך עולה גם מתשובת הועדה המקומית לערר, כי "בדיון החוזר במליאת המשיבה ביום 25.6.2012, החליטה המליאה שלא לאשר את תכנית 3998 שכן המליאה ראתה חשיבות ציבורית גדולה להותיר את הגינה הציבורית הקהילתית על כנה לשם רווחת התושבים. מליאת המשיבה סבורה הייתה כי השטחים הציבוריים ההיקפיים המצויים בשכונה נמצאים מעבר לצירי תחבורה ראשיים, וככאלה אינם יכולים לשמש כגינות ציבוריות קהילתיות. מליאת המשיבה רואה בהותרת הגינה הציבורית ככזו, חרף ייעודה למטרת מגורים על פי התכניות החלות גם היום מבלי להפקיד את תכנית 3998, כשירות לציבור ולרווחתו, אשר מתיישב ונובע מחובותיה של העיריה כלפי הציבור". אנו ביקשנו לקבל את עמדת עיריית תל אביב, שהיא הבעלים של המגרש, וזו הודיעה לנו כי היא מעוניינת באישור התכנית וכי "הנה כי כן ניתן לומר כי העירייה רואה חשיבות רבה בקידומה של תב"ע 3998 תוך התאמת שטח היח"ד למתווה האוכלוסיה באיזור. עמדתה של העירייה הינה כי תכנית 3998 משלבת בתוכה פן ציבורי חשוב וראוי המבקש לקדם שילוב אוכלוסיה צעירה בתוככי שכונת יד אליהו, תוך שימת דגש על המתווה המתאים בשטח היח"ד לאוכלוסיות מסוג זה". אנו בדעה כי הנימוק שעמד בבסיס החלטת מליאת הועדה המקומית שלא לאשר את התכנית הינו שגוי ביסודו. אמנם בפועל קיימת היום על המגרש גינה ציבורית המשמשת את האזור, ואולם מבחינה תכנונית ניתן כבר היום להקים על המגרש, מכוח תוכנית 2546, בנין בן 4 קומות מעל קומת עמודים עם 32 יחידות דיור, ובתוספת בנייה מאושרת של עד 65% בשטח הגג לפי תכנית ג'1. לו היתה מוגשת היום בקשה להיתר בניה התואמת את הוראות תוכית 2546, לא היתה למתנגדים לתוכנית כל אפשרות להתנגד להיתר בטענה, כי הם מבקשים כי הגינה הציבורית הקיימת היום במגרש תמשיך להתקיים. כל שהתכנית עושה היא, הגדלת הצפיפות ושינוי בהוראות הבינוי שעל המגרש. אם חפצה הועדה המקומית כי הגינה הציבורית הקיימת במקום תישאר על כנה, יהיה עליה ליזום תכנית אשר תשנה את היעוד במגרש לשצ"פ. בשולי הדברים נעיר, כי אדריכל אודי כרמלי, סגן מנהל אגף התכנון, אשר הופיע בפנינו, הבהיר לשאלת היו"ר, כי בוצעה בדיקה פרוגרמאתית של האזור ממנה עלה כי ניתן להגדיל את הצפיפות כמבוקש בתכנית מבחינת התשתיות הציבוריות הקיימות באזור. לפיכך אין בסיס להחלטת מליאת הועדה המקומית שלא לאשר את התוכנית. במהלך הדיון שמענו גם את דיירי הסביבה אשר התנגדו לתכנית, ואשר הינם משיבים בערר זה. המשיב מס' 5 המתגורר ברחוב מרגולין 18 הגובל במגרש נשוא התכנית, טוען כי ניתן לבנות במגרש השייך לו בתים צמודי קרקע, וכי תוספת הקומה המבוקשת בתכנית וכן סגירת הקומה המפולשת תפגע באופן קשה ובלתי מידתי בדירתו. כך גם טוען המשיב מס' 6, כי הוא גר בקומת הקרקע, וכי סגירת הקומה המפולשת תפגע בו קשות. המשיב מס' 3 טוען כי הוא מתגורר בקומת הקרקע של הבניין הגובל וכי תוספת הקומה תגרום להצללה של דירתו ובנוסף הוא טוען כי תוספת הדירות תגביר את מצוקת החניה באזור ותפגע בזרימת התנועה. לאור טענות אלה מבקשים המשיבים שלא לאשר את התוכנית. אנו דוחים טענות אלה. אנו רואים חשיבות תכנונית וציבורית בבניית דירות קטנות, ובכלל זה במרכזי הערים, לשם יצירת "דיור בר השגה", דהיינו, לשם יצירת דירות בטווח מחירים סביר. הקמת "דיור בר השגה" אינה משרתת רק את התכלית של פתרון מצוקת הדיור, אלא היא מביאה גם לתמהיל דירות אשר יאפשר כניסת אוכלוסיה צעירה כגון סטודנטים, זוגות צעירים, משפחות חד הוריות וכיוב' למרכזי הערים, דבר שיש לו יתרונות רבים מבחינה אורבנית מעבר לנושא של מתן פתרונות דיור לאוכלוסיה זו. לעתים יש להשיג את המטרה של בניית דירות ברות השגה בדרך של תיקון תכניות קיימות כמו במקרה הנדון. תכניות כאלה מעוררות בדרך כלל התנגדות של דיירי הסביבה, אשר מעוניינים למנוע את ציפוף הדיור בסביבתם, ולעיתים גם למנוע כניסת אוכלוסיה יותר חלשה מבחינה סוציו אקונומית לאזור מגוריהם. כל עוד בניית דירות קטנות יותר ראויה ורצויה לדעת הועדה המקומית מבחינה תכנונית, וכאשר הועדה המקומית השתכנעה כי התשתיות במקום מאפשרות את ציפוף הדיור, יש לדעתנו לאשר בניה כאמור חרף התנגדות דיירי הסביבה. במקרה הנדון ועדת המשנה של הועדה המקומית היתה בדעה כי יהיה נכון לאפשר לבנות במגרש הנדון דירות קטנות יותר, ואף בוצעה בדיקה מקצועית כי התשתיות באזור יכולות לשאת את תוספת יחידות הדיור. כאשר אנו שוקלים את היתרון התכנוני באפשרות לבנות דירות קטנות, מול אי הנוחות השולית אשר תגרם לדיירי הסביבה הקרובה, הרי שהכף נוטה לדעתנו באופן ברור לטובת אישור התוכנית. לאור כל האמור, אנו מקבלים את הערר ומבטלים את החלטת הועדה המקומית שלא לאשר את תכנית 3998, ואנו מאשרים את התכנית.