מכירת דירה לפי הדין הירדני לפני 1967 1. זו תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו התובעת זכאית להירשם כתובעת בלוח התביעות של פקיד ההסדר ביחס לנכס הידוע כחלקה 10 בגוש 30512 (במקור - גוש ירדני 12 ירושלים אלמג'נונה) שבשכונת שיח' ג'ראח בירושלים (להלן - הנכס). 2. מדובר בנכס שהליכי הסדר לגביו החלו בתקופת השלטון הירדני על מזרח ירושלים. הליכים אלה נמצאו בראשיתם עם החלת המשפט, השיפוט והמינהל של מדינת ישראל על מזרח ירושלים בשנת 1967 כאשר כל שנעשה קודם לכן היה הכנתו של לוח תביעות. בלשכת הנתבע 1 בירושלים (להלן - פקיד ההסדר) קיים לוח תביעות לא מאושר שהוכן בירדן, שלפיו הטוענים לבעלות בנכס הם: סאמי פאיז עבד אלקאדר אלמהתדי - 41 חלקים מתוך 120. באסם פאיז עבד אלקאדר אלמהתדי - 41 חלקים מתוך 120. סמירה פאיז עבד אלקאדר אלמהתדי - 23 חלקים מתוך 120. זהאדה בת פואד חוסין אלמהתדי - 15 חלקים מתוך 120. (להלן - ה"בעלים"). 3. על פי הנטען בתביעה, רכשה הנתבעת את הנכס מה"בעלים" בשנת 1963 (להלן - העסקה). העסקה בוצעה בפני פקיד ההסדר הירדני, כמפורט בדו"ח מס' 164 שנערך ביום 15.9.63 (להלן - דו"ח 164) ומאז היא מחזיקה בנכס ונוהגת בו מנהג בעלים. לטענתה לא הושלמה העסקה ברישום על ידי פקיד ההסדר הירדני מחמת טעות. הצורך ברישום הנכס עלה בעקבות פנייתה לרשויות התכנון לקבלת היתר בניה. בקשתה נדחתה בנימוק שהנכס אינו בבעלותה או לחלופין זכותה מתבטאת לכל היותר בזכות אובליגטורית. לפיכך פנתה לפקיד ההסדר בבקשה לרשום אותה בלוח התביעות במקום ה"בעלים". לבקשת פקיד ההסדר המציאה לו התובעת גם נסח רישום מלוח התביעות הירדני (להלן - הנסח הירדני) ואף על פי כן בקשתה סורבה. מכאן התביעה, שבה קובל בא כוחה על כך שחרף החלתו של החוק הישראלי על שכונותיה המזרחיות של ירושלים מזה כ-35 שנים לרבות פקודת הסדר זכויות במקרקעין, לא מצא פקיד ההסדר לנכון להשלים את הסדר הזכויות במקרקעין הנמצאים תחת שיפוטו על כל הנגזר מכך למעט מספר שכונות. 4. בכתב ההגנה טען פקיד ההסדר, כי התובעת נדרשה להמציא מפקיד ההסדר בירדן את אישור העִסקה (בערבית - שהאדת אח'ראג' קיד) שבו מפורטת השתלשלות ההעברה, נסח רישום ירדני מאושר על ידי הקונסוליה הישראלית בעמאן וכן תצהירי זהות של הצדדים לעסקה הקושרים את המוכרים עם ה"בעלים" הרשומים בלוח התביעות. כמו כן נדרשה התובעת להמציא אישור מוכתאר, המעיד על ידיעת העובדות ומסמכים המעידים על שינוי שמה של התובעת, שכן בנסח הירדני נרשם השם זכיה (אינתיסאר) בת פואד עבד אלקאדר אלדויכ. בכפוף להמצאת האישורים והמסמכים שנדרשה להמציא לא הייתה לפקיד ההסדר התנגדות לרישום התובעת בלוח תביעות נוסף במקומם של ה"בעלים". משלא עשתה כן מבקש הוא לדחות את תביעתה ולחייבה בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין. 5. האפוטרופוס לנכסי נפקדים צורף כנתבע, לאחר שהודיע כי הנכס נפקד והוא מוקנה לאפוטרופוס בשלמות על פי חוק לנכסי נפקדים התש"י-1950 (להלן - החוק). בכתב ההגנה שהגיש טען, כי ה"בעלים" לא אותרו בקובץ מרשם התושבים במשרד הפנים כתושבי מדינת ישראל ו/או אזרחיה. ממידע המצוי ברשות האפוטרופוס, ה"בעלים" הינם אזרחי ירדן ו/או תושביה. מאחר שהתובעת טוענת כי קנתה את הנכס בשנת 1963 עליה להציג ראיות ברמה גבוהה (ס' 20 לחוק) כדי להוכיח בפני ועדה מייעצת לאפוטרופוס לנכסי נפקדים טענתה להתחייבות נפקד בטרם היה נפקד. זאת ועוד, גם אם הייתה התובעת עוברת את משוכת הוועדה האמורה עדיין נדרש היה ממנה הסבר לשאלה מדוע בין השנים 1963-1967 לא פעלה להשלמת העסקה ברישום וכן לעבור משוכות נוספות של השלמת מסמכים כמפורט בסעיף 4 לעיל. 6. בטרם אתייחס לגופו של עניין אקדים לציין כי בסעיפים 2 ו-3 של הנסח הירדני שבו מופיעים שמות ה"בעלים" נרשם: "2. יוטעם כי השמות הנ"ל נשארו רשומות [צ"ל רשומים] בלוח התביעות עד אשר בדקנו את תיק ההסדר וההחלטה 164 [דו"ח 164] השייכת לחלקה הנ"ל [לנכס], ששם מופיע כי ישנו הסכם מכר למכירת כל החלקים הנ"ל לגב' זאקיה (אינתיסאר) בת פואד עבד אלקאדר אלדוויק, וזאת בתאריך 15.9.63 ובפני פקיד ההסדר והעדים. 3. הערות חשובות על הנסח הנ"ל: א. הנסח משקף את לוח התביעות כפי שהיה לפני 31.5.67. ב. הנסח הזה אינו תקף לעניין הקנייה והמכירה וכריתת הסכמים. ג. לשכת רישום המקרקעין אינה אחראית לכל נזק הנובע מתעודה זו. ד. נסח זה אינו סופי, והחלקות אשר הוגש לגביהם התנגדויות נחשבות לתביעות כל עוד לא דנו בהתנגדויות." 7. סמכותו של פקיד ההסדר לערוך שינויים בלוח התביעות הירדני ביחס לעסקאות שנערכו לפני שנת 1967 מוגבלת ביותר. בתקנה 19 לתקנות הסדרי משפט ומנהל (רציפות הליכים אזרחיים, אכיפת פסקים והכרה במסמכים) התשכ"ט-1968 נקבע: "מסמך שניתן או אושר, בכל עת שלפני היום הקובע על ידי עובד ציבורי או משרד ציבורי והיה בר תוקף בשטח התחולה, דינו כמסמך שניתן או אושר, לאותו ענין ובאותו תוקף, על ידי עובד ציבורי או משרד ציבורי בישראל". הוראה זו עולה בקנה אחד עם חזקת תקינות המעשה המנהלי וחזקת שוויון הדינים. בידי פקיד ההסדר לוח תביעות של פקיד ההסדר הירדני שבו מופיעים ה"בעלים" ואין הוא מוסמך לערוך בו שינויים אלא אם יוצג לפניו מסמך שניתן או אושר לאותו עניין ובאותו תוקף על ידי עובד ציבורי והיה בר תוקף בשטח התחולה. במקרה דנן הוצג דו"ח 164 המצביע לכאורה על עסקה שנעשתה בפני פקיד ההסדר הירדני ולא על אישור עסקה לרישום. 8. ראויים לציון מאמציו של ב"כ התובעת אשר טרח לבקר בירדן על מנת לקבל מפקיד ההסדר הירדני הסבר לפשר הימנעותו לרשום את העסקה לפי דו"ח 164. לפי הנטען בתצהיר שהגיש ב"כ התובעת, הגם שפקיד ההסדר הירדני אישר בפניו כי מדובר במחדל או בטעות כנה של מי שהופקד על ביצוע הרישומים באותה עת, הוא סירב ליתן לו על כך אישור בכתב. פקיד ההסדר טען כי לאור תקדים שבו פקיד ההסדר הירדני הודה בטעות והרישום תוקן אין להסתפק בבירור שערך ב"כ התובעת. 9. על מנת לייתר את הצורך בהמצאת מסמכים כדרישת פקיד ההסדר והוכחת אי נפקדות של ה"בעלים" הותר לב"כ התובעת להמציא חוות דעת של מומחה לדין הירדני כדי לבסס את הטענה כי אי רישום העסקה על פי דו"ח 164 מקורו בטעות של פקיד ההסדר הירדני. התובעת הגישה חוות דעת שנערכה על ידי עו"ד מוהאנד עסאף מכפר עקב. משלא עלה בידו להתייצב בבית המשפט לחקירה הוגשה מטעם התובעת חוות דעת חדשה (להלן - חוות הדעת), שנערכה על ידי עו"ד אלרחמן אבו ליל, בעל רישיון ירדני, הדובר גם עברית (להלן - עו"ד אבו ליל). פקיד ההסדר בחר שלא להגיש חוות דעת ולהסתפק בחקירתו של עו"ד אבו ליל. 10. חקירתו של עו"ד אבו ליל העלתה כי לא ניתן לסמוך על חוות הדעת. עו"ד אבו ליל לא יכל להצביע על הוראה או פסק דין ירדני התומך בפרשנותו לפיה השלמת העסקה ברישום בלוח התביעות היא עניין פורמאלי אשר מחמת רשלנות או טעות לא הושלם. על חלק מהשאלות השיב על דרך ההשערה או הניחוש כגון: א. על דו"ח 146 רשם פקיד ההסדר הירדני כי ההסכם נערך לפניו. על השאלה כיצד עו"ד אבו ליל מסיק כי ההסכם אושר על ידו השיב: "ת. מהחתימה שלו. אני מכיר את החתימה שלו. ש. האם העובדה שפקיד ההסדר חתם על כך שערכו לפניו את ההסכם אומרת שהוא גם מאשר את ההסכם. ת. בהחלט. זה ברור. ש. איך אתה יודע את זה. ת. מהניסיון שלי. אם פקיד ההסדר חותם על דבריו לפניו ושמים חותמת שלו של המשרד זה מסמך רשמי. אך הוא מאשר את זה. אז למה הוא חותם" (עמ' 5 סיפא עמ' 6 רישא לפרו' מיום 31.5.05). ב. בחוות הדעת מופיע תרגום של סעיף 7(3) לחוק הסדר הקרקעות והמים הירדני (להלן - החוק הירדני) לפיו: "פקיד ההסדר או הפקיד שהואצלו אליו הסמכויות, רשאי לערוך הסכם פשרה בין הצדדים, ובמידה והם מסכימים לו ייערך ההסכם הנ"ל ויכיל הפרטים המוסכמים...". לא הייתה מחלוקת כי התרגום צריך להיות: "פקיד ההסדר או הפקיד שהואצלו אליו הסמכויות, רשאי לערוך הסכם פשרה בין הצדדים שיש להם סכסוך..." (הדגש שלי - י"ה). במקרה דנן אין טענה כי בין הצדדים לעסקה היה סכסוך. אף על פי כן בחר עו"ד אבו ליל להעלות טענה: "ת. יכול להיות שבין בעלי הזכויות השותפים היה סכסוך. ש. אתה יודע או מנחש. ת. אני מנחש ככה. יש לי נסיון רב." (עמ' 7 לפרו' מיום 31.15.05). ג. בהמשך לפסקה שבסעיף 7(3) לחוק הירדני נאמר כי על ההסכם להכיל פרטים הכרחיים, ולאחר חתימת הצדדים והעדים יאושר ההסכם על ידי פקיד ההסדר ש"יפעל על פיו, או יפעל על פי כל החלטה או הסכם שאליה יגיעו הצדדים ובלבד שלא יהיה נוגד החוק ותקנותיו". הוראה זו מפרש עו"ד אבו ליל כמטילה חובה על פקיד ההסדר להשלים את העסקה ברישום. הדעת נותנת כי קיים מנגנון ביקורת להבטיח את הרישום התקין של פעולות המתבצעות בפני פקיד ההסדר. אין בחוות הדעת הסבר לפשר השיהוי של פקיד ההסדר ממועד העסקה במרס 1963 עד מאי 1967 בקיום חובתו על פי דין, כגרסת עו"ד אבו ליל. ד. עו"ד אבו ליל הפנה להוראה נוספת בחוק הירדני התומכת במסקנה כי בין הצדדים נכרת הסכם מכר המחייב אותם ואת פקיד ההסדר והיא הוראת סעיף 16(3) לחוק הירדני. לבד מן העובדה שהתברר כי תרגום הסעיף שגוי הודה עו"ד אבו ליל כי הסעיף אינו רלוונטי לענייננו. ה. ניתן היה לצפות מעו"ד אבו ליל, המעיד על עצמו כי ניסיונו בעסקאות לפני פקיד ההסדר הירדני רב, שיציג מקרים שלתוך אישור פקיד ההסדר הירדני שעסקה נערכה בפניו, יש לקרוא אוטומטית גם אישור העסקה לרישום. ואולם גם פסיקה ירדנית התומכת בפרשנות כזו לא היה בידי עו"ד אבו ליל להציג. 11. התוצאה היא שלא ניתן לסמוך על חוות הדעת ודין התביעה להידחות. אולם כדי לא לחסום את דרכה של התובעת להוכיח זכותה בעתיד אני מורה על מחיקת התביעה. בנוסף קשה להתעלם מן העובדה שטרם נמצא פתרון להשלמת הליכי ההסדר הירדני לאחר שנים כה רבות. חרף הנימוקים שהעלה פקיד ההסדר בהליך אחר שנדון בבית המשפט הגבוה לצדק (ראה בג"ץ 660/00 סלימן חיגאזי נ' מנהל אגף רישום והסדר מקרקעין - משרד המשפטים מיום 28.5.02 (צורף כנספח א1 להודעת פקיד ההסדר) וחרף הקשיים, נמצא פתרון דיוני (שלא ניתן לאמץ אותו בענייננו). בנסיבות העניין איני רואה מקום לחייב את התובעת בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין, וכל צד ישא בשלו. מכירת דירהירדןהדין הירדנימקרקעין