קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פסק דין הצהרתי על בעלות במגרש: זוהי תובענה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו הבעלות ב- 15 מ"ר שבמחלוקת בין המבקש למשיבים היא למבקש, כך שהמבקש בעל הזכות ב- 275 מ"ר מהמגרש ברחוב טהון 17 בחולון, הידוע גם כחלקה 214 בגוש 6018 (להלן:- "המקרקעין"). כבר בפתח הדברים אציין, כי אמנם המבקש הציג בתובענה כי השטח במחלוקת הוא בן 15 מ"ר, אולם מתוכן המסמכים עולה, שמדובר על 9 מ"ר בלבד. 1. רקע וטענת הצדדים המשיבים הם בני זוג הנשואים זו לזה. על פי האמור בתובענה, ביום 23.6.08 פרסם המשיב 1 (להלן:- "המשיב") מודעה באינטרנט בה הציע למכירה מגרש בגודל של 275 מ"ר עם זכויות בנייה, המהווה חלק מהמקרקעין שבחלקו התגוררו המשיבים בשכירות (העתק המודעה - נספח ג לתובענה). על סמך מודעה זו, יצר המבקש קשר טלפוני עם המשיב, הצדדים נפגשו במגרש והמשיב הציג למבקש את השטח של 275 מ"ר למכירה (להלן:- "הממכר"), בהתאם למודעה. לאחר הצגת הממכר, החליט המבקש לרוכשו (כאשר המשיבים למעשה חיפשו שותף לרכישת המקרקעין עימם). בהתאם לאמור בתובענה, לאחר שהסכימו הצדדים על מחיר רכישת הממכר, שלא נקבע על פי חלקים שווים, נפגשו הצדדים עם המוכר מר רובינשטיין שהסכים למכירה למבקש ולמשיב במשותף. בחודש פברואר 2009 רכשו הצדדים במשותף את המקרקעין מבעליו כאשר לטענת המבקש בתובענה, יום למחרת חתמו הצדדים על הסכם שיתוף אולם לא חתמו על מפה טופוגרפית המחלקת את המגרש בין הצדדים בהתאם לפרסום במודעה שעל פיה רכש המבקש את הממכר מאחר שהתברר למבקש שהמשיבים החליטו לספח חלק מהמקרקעין לרשותם. בהסכם השיתוף מצויין כי מדובר בחלוקה בחלקים שווים - אך על פי טענת המבקש, חלוקה זו מתייחסת אך ורק לזכויות הבניה ולא לזכויות במקרקעין. לדברי המבקש בתובענה, לאחר רכישת הקרקע השתלטו המשיבים על 15 מ"ר מחלקו ללא קבלת אישור תוך ניצול המצב שהמבקש אינו גר על המקרקעין ואילו המשיבים מתגוררים במבנה הנמצא עליו. במהלך החודשים שקדמו להגשת התובענה הגיעו הצדדים לתובענה על פי הנטען על ידי המבקש למצב בלתי נסבל שאילץ אותו להגיש התובענה. אליבא דמבקש, סובל הוא תקופה ארוכה מהטרדות רבות של המשיבים המנסים לסלקו מהממכר תוך כדי שליחת איומים, רוכשים פוטנציאליים, הטרדות של משטרת ישראל ועוד. כך ביום 1.10.09 אף ניתן צו הדדי בהסכמת הצדדים שלפיו הצדדים לא יתקרבו אחד לשני עד מרחק של 10 מטר ולא יצרו קשר אחד עם השני, בין במישרין ובין בעקיפין (נספח ו לתובענה). (ה) לפי הנטען בתובענה, לנוכח העובדה שלא ניתן לחלק את המקרקעין אלא על ידי חלוקה בעין והסכם שיתוף ומפה טופוגרפית חתומה על ידי הצדדים שתאושר על ידי מודד מוסמך ושמאי מקרקעין ותצורף להסכם, סוכם בין הצדדים, כי הם ייפגשו עם אדריכל בשטח כדי למצוא פתרון לחלוקת המקרקעין. חרף הצעות בכתב ששלח להם המבקש, המשיבים לא נתנו כל תשובה ואף החמירו את מערכת היחסים עם תלונות שווא. בנוסף, הפרו המשיבים את ההסכם מול בעלי הקרקע ולא שילמו את כל התמורה במועדים שנקבעו וכתוצאה מכך נגרמו למבקש נזקים רבים והוא אף לא יכול היה להביא אנשי מקצוע לקרקע. (ו) המשיבים כופרים בטענות המבקש וטוענים כי בשלב הכנת הסכם הרכישה הועברו מספר טיוטות לפני שהגיעו לנוסח סופי ומוסכם על ידי כל הצדדים. מעולם לא הזכיר המבקש או בא כוחו דרישה לחלוקה לא שוויונית של השטח הנרכש במשותף ואכן בכותרת הסכם הרכישה נרשם במפורש שהחלוקה היא 1/4, 1/4 ו- 1/2, עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה הסופי. כך אף נרשמה הערת האזהרה שנרשמה ביום 17.2.09. (ז) לטענת המשיבים, הצדדים רכשו בחלקים שווים את המקרקעין. כותרת ההסכם והזכות בשטח אינם דורשים כל פרשנות והם ברורים לחלוטין, זאת אף בהתאם לסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן:- "חוק החוזים"). (ח) המשיבים טוענים כי טענת המבקש שהצדדים חתמו על הסכם הרכישה ללא חלוקה של המקרקעין אינה נכונה, כפי שניתן להיווכח מכותרת ההסכם. כמו כן, בגוף ההסכם נרשם במפורש שלמבקש יש הזדמנות לפני החתימה לבדוק את הנכס וחתימתו מאשרת שהוא לא מצא כל אי התאמה וכל ליקוי ברישומים. 3. דיון והכרעה (א) לאחר עיון בכתב התביעה, בכתב ההגנה, בחקירות העדים ובסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי אין מנוס מדחיית התובענה, אם כי אין ספק בליבי שהמבקש סבר שהממכר הוא בשטח של 275 מ"ר כפי שנכתב במודעה. טענתו של המבקש, ששטח הממכר הוא 275 מ"ר, נסמכת על הראיות הבאות:- (אא) המודעה בעיתון בה מצויין שטח מגרש של 275 מ"ר (נספח ג' לתובענה). (בב) הערכת שווי המגרש שבוצעה על ידי השמאי יוסף בן יונה מיום 2.3.09 בה נכתב כי שטח המגרש כ - 280 מ"ר (על פי תשריט החלוקה) (נספח א' לתצהיר עדות ראשית מטעם המבקש), וזאת לדברי המבקש, בהתאם למה שהוצג לשמאי בשטח על ידי המשיב והמבקש ללא הגדר המוצבת כיום בשטח ועל פי מפה אותה סיפק המשיב למבקש, מספר ימים לפני החתימה על הסכם המכר. (גג) הסכם השיתוף בו הסכימו הצדדים שהזכויות יחולקו ביניהם בחלקים שווים ככל הניתן ובכפוף לאילוצי השטח ועל פי התרשים, כאשר לכל אחד מהצדדים צמודים 50% מכלל זכויות הבניה במקרקעין. משכך, טוען המבקש הן שהמחצית נקבעה רק לעניין זכויות הבניה ולא לעניין חלוקת המקרקעין, הן שמאחר שלא היתה מפה חתומה על ידי שני הצדדים במעמד החתימה על הסכם המכר, המגרש למעשה לא חולק (שכן לדבריו כאמור, המפה שצורפה להסכם השיתוף נערכה תחילה ללא החלק שבמחלוקת ורק לאחר מכן, ביום החתימה על הסכם השיתוף, נוסף באמצעות עפרון החלק שבמחלוקת). (דד) מכתבו של מודד עיריית חולון מיום 13.10.09 שלפיו כל הצעת חלוקה במפה חייבת להיות חתומה על ידי שני הצדדים בנכס (נספח יב לתובענה), והעובדה שהצדדים מעולם לא חתמו על מפה שכזו. (הה) אישור לרישום בפנקסי המקרקעין שנשלח מרשויות המס מיום 14.11.10, שלפיו החלקים המועברים למבקש מהמוכר הם 335/532 מ"ר (נספח ה לתצהיר עדות ראשית מטעם המבקש), ממנו מבקש המבקש להסיק כי גם רשויות המס הבינו שחלקו של המבקש גדול יותר מחלקם של המשיבים, זאת חרף כך כי בדיעבד מסתבר שרשויות המס טעו באישור זה והמציאו מאוחר יותר למבקש אישור חדש עם נתונים חדשים. מלבד ראיות אלו, מפנה המבקש בסיכומיו לסתירות שהתגלו בחקירות הנגדיות של המשיבים ואעיר כבר עתה כי דעתי אינה נוחה כלל וכלל מעדויות המשיבים והתנהלותם. ראשית, בתצהיר עדות ראשית מטעם המשיבים, הצהיר כל אחד מהם, כי המודעה שצירף המבקש לתובענה אינה של הנכס נושא התובענה, זאת מאחר שכתוב בה רחוב טהון 3 ואילו הנכס שרכשו במשותף היה ברחוב טהון 17. מבט במודעה מוביל בבירור למסקנה שאין כל ממש בהצהרה זו של המשיבים, שכן אין כל מספר במודעה. כמו כן, בחקירת המשיב אישר האחרון כי מספר הטלפון של המודעה הוא שלו ושמו מתנוסס על גביה. בחקירתו ניסה המשיב לטעון שלא הוא פרסם מודעה זו. טענה זו אינה מתקבלת על הדעת - הסכם המכר נחתם ב - 9.2.09. המשיב בעצמו העיד שנפגש עם המבקש להראות לו את השטח כשלושה שבועות לפני הרכישה "אולי ב-17.1". במודעה שצירף המבקש לתובענה, מצויין תאריך פתיחה 23.6.08 ותאריך עדכון 28.12.08. התאריך הרשום על גבי המודעה (תאריך הדפסתה) הוא 22.1.09, כך שמבחינת לוחות הזמנים הדבר מסתדר מצויין. המשיב ניסה לטעון שאפשר לזייף מודעות באינטרנט, ולכן מופיע הטלפון שלו ושמסכת הייסורים בין הצדדים התחילה לאחר שהמבקש הציג לו מודעה שקרית. לנוכח הנתונים דלעיל, המסקנה היותר מתקבלת על הדעת היא שבשלב מסויים, ככל הנראה מספר חודשים לאחר שנחתם הסכם המכר (ייתכן שב- 24.11.09, התאריך בו עודכנה המודעה שצירפו המשיבים לכתב ההגנה מטעמם) שינה המשיב את גודל המגרש במודעה מ - 275 מ"ר שהיה כתוב במודעה המקורית ל - 266 מ"ר. כך אף לא מתקבלת על הדעת עדותו של המשיב שלפיה המבקש דפק לו על הדלת מבלי ליצור עימו כל קשר טלפוני קודם לכן, כאשר לא ברור כיצד לגרסת המשיב ידע המבקש את כתובתו של מפרסם המודעה, שזו כלל לא פורסמה. שנית, הן המשיב הן המשיבה לא הצליחו לציין ולו מקום אחד בו כתוב בהסכמים שלכל אחד מהצדדים יש שטח של 266 מ"ר, זאת יש להדגיש, בניגוד מוחלט לתצהירים מטעמם בהם הרבו לציין מספר זה ובין היתר הצהירו כי הסכם השיתוף כולל חלוקה בעין של השטח לשני חלקים שווים בני 266 מ"ר (סעיף 17 לתצהירי המשיבים). בחקירותיהם לא הצליחו כאמור המשיבים להצביע על מסמך בו כתוב 266 מ"ר לכל צד, אלא העידו שמאחר שרשום חצי מ - 532 מ"ר, הרי לכל אחד מהצדדים יש 266 מ"ר. זאת ועוד. המבקש העיד בחקירתו במפורש, שבמועד בו הוצג לפניו המגרש לא היה הסימון בעפרון על המפה ושסימון זה הוצג לו בהפתעה מלאה עם החתימה על הסכם השיתוף, שלדידו התקיימה יום למחרת החתימה על הסכם הרכישה, ולא באותו יום, חרף התאריך הרשום על גביו. אף בעדותו של עו"ד מסיקה יש כדי לתמוך בסברתו של המבקש כי רכש שטח בגודל של 275 מ"ר. כך, אישר עו"ד מסיקה בחקירתו, כי הוא לא בטוח שהסכם השיתוף לא נחתם יום למחרת החתימה על הסכם הרכישה, וכי יכול להיות שהוא הוכן והצדדים באו לחתום עליו (שורות 13-14 בעמוד 10 לפרוטוקול). דבר שמחזק את האפשרות שבמהלך היממה שחלפה בין החתימה על הסכם הרכישה לחתימה על הסכם השיתוף הוסף הסימון בעפרון על המפה, נושא המחלוקת, כפי שטען המבקש בחקירתו. כך גם העיד עו"ד מסיקה כי לא היה שותף למשא ומתן בין המבקש למשיבים לגבי גודל המגרש שהמבקש רוכש וכי כלל לא הכיר אז את המבקש (שורות 17-18 בעמוד 10 לפרוטוקול) וכן שדיווח למס שבח על העסקה בהתאם למפה שצורפה להסכם השיתוף שחילקה את השטח למחצית לכל אחד, שהמשיב נתן לו. יתרה מכך. עו"ד מסיקה אף העיד כי הוא לא עשה מדידה של השטח אולם לדעתו יש מפה שמחלקת את השטח לחצי חצי חתומה על ידי שני הצדדים, ושככל שאכן קיימת מפה שכזו הוא ימציא אותה ממס שבח, אולם עד יום הגשת הסיכומים, לא העבירה לב"כ המבקש, חרף בקשתו של האחרון בדיון, והדעת נותנת שמפה חתומה אינה בנמצא, דבר העולה בקנה אחד עם תשובת המבקש בחקירתו, כי לא חתם על מפה עם חלוקת שטחים (שורות 29-30 בעמוד 5 לפרוטוקול). (ג) מניתוח העדויות והראיות שהוגשו הרושם הוא, כי לא נעשתה חלוקה במקרקעין על פי מדידה מסודרת ולכן נרשם בחוזה הרכישה 1/2 למבקש ו - 1/4 לכל אחד מהמשיבים. צירוף המסמכים עליהם משתית המבקש טענתו יחד עם תשובות המשיבים בחקירותיהם, מוביל אותי למסקנה כאמור, כי המבקש אכן האמין שרכש שטח של 275 מ"ר, ולא 266 מ"ר וכי אף היו לו הסיבות להאמין כן, ביניהן כאמור, המודעה בעיתון שנוקבת במספר 275 מ"ר וסעיף 4 בהסכם השיתוף הנוקט בזו הלשון:- "הצדדים מסכימים בזה הדדית כי הזכויות בחלקה 214 בגוש 6018 (להלן "המקרקעין") יחולקו ביניהם בחלקים שווים ככל הניתן וכפוף לאילוצי השטח ועל פי התרשים, כאשר לכל אחד מהצדדים צמודים 50% של כלל זכויות הבניה במקרקעין כולל הקלות למיניהן, כאשר מובהר כי בחלק הנכס המסומן A המוקצה לפי הסכם זה לבן עזרא קיימת בניה אשר אחוזי הבניה שנוצלו בגין בניה זו יופחתו מחלקם של בן עזרא באחוזי הבניה במקרקעין." (הדגשה שלי - ה.ג.) מכאן לטענת המבקש, 50% עליהם מדובר בהסכם השיתוף הוא לעניין אחוזי הבניה בלבד, והמפה שצורפה להסכם השיתוף ללא חתימות הצדדים היא אשר אמורה לקבוע את חלוקת הקרקע. הדבר אף עולה בקנה אחד עם התוספת להסכם המכר מיום 9.2.09 (שצורפה כנספח ב לנספח ב לכתב ההגנה), בה כתוב כי:- "והואיל...ובהתאם להסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים בד בבד עם הסכם הרכישה של הנכס חילקו הצדדים ביניהם את החזקה בנכס והשימוש בו ל - 2 חלקים כמפורט בתרשים שמצורף להסכם השיתוף..." דווקא תוספת זו מסייעת לטענת המבקש, בהפנותה לחלוקה כמפורט בתרשים המצורף להסכם השיתוף ואין כל ממש בטענת המשיבים בסיכומיהם, כי גם בדף זה מצויין כי החלוקה של השטח בין הצדדים תהיה שווה. (ד) ואולם, חרף מסקנתי האמורה, אין די בראיות אלו כדי לקבוע שהמבקש הרים את נטל ההוכחה המוטל עליו ולקבוע שהוא בעל הזכויות בשטח של 275 מ"ר. נטל ההוכחה המוטל על המבקש במקרה זה מוגבר, זאת לנוכח הוראת סעיף 28 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:- "החוק") הקובע כי:- "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים." המבקש לא צירף כלל את הסכם הרכישה, עובדה תמוהה ביותר, כאשר עסקינן בעסקה במקרקעין. בצילום שצירפו המשיבים לסיכומיהם שלא כדין, של כותרת הסכם הרכישה רשום מול כל אחד מהמשיבים 1/4 ומול המבקש 1/2; כך אף רשום בנסח הטאבו כי שלושת הצדדים הם מוטבי הערת האזהרה, כאשר לכל אחד מהמשיבים יש חלק של 1/4 בנכס ולמבקש יש 1/2. המבקש מודה גם בסיכומי התשובה כי אף למס שבח דווחה העסקה כ - 1/2 לו ו - 1/2 למשיבים. לעניין זה אציין עוד, כי אמנם בנסח הטאבו רשומה החלוקה של 1/2 למבקש ו - 1/4 לכל אחד מהמשיבים כמוטבי הערת האזהרה, אולם ייתכן שלא המבקש עצמו חתם על הבקשה לרישום הערת האזהרה כי אם עורך דינו או עו"ד מסיקה לאחר שהמבקש ייפה את כוחו לכך, ובהעדר הבקשה לרישום הערת האזהרה עצמה, שעה שאף אחד מהצדדים לא הגישה במסגרת ראיותיו, אין כל נפקות לטענת ב"כ המשיבים לעניין זה בסיכומיו, שהמבקש חתם על בקשה זו כחלק מההסכם הראשוני בין הצדדים. (ה) המבקש אמנם שב וחוזר בחקירתו על כך שהכוונה ב"חצי חצי" היא לאחוזי הבניה, אולם כאמור דלעיל ולנוכח הוראת סעיף 28 לחוק, אין די בראיות הקיימות עליהן מסתמך המבקש, כדי לקבוע כי אכן הוא זכאי ל-275 מ"ר מהמקרקעין, כאשר המסמכים האמורים נוקבים בחצי חצי ואין בשום מסמך רלוונטי אחר חלוקת זכויות שונה. מסקנה זו לא מונעת מהמבקש להגיש תביעה נגד המשיבים בעילות אחרות, בהן ייתכן שיהיה משקל רב יותר למסמכים שהציג, כך בין היתר, למודעה שבעקבותיה הגיע המבקש למשיבים ולהערכת שווי השמאי לפי שטח של 280 מ"ר, שלדידו של המבקש, כך הוצג לו בשטח על ידי המבקש והמשיב בצוותא חדא ובהתאם למפה שנמסרה לו על ידי המשיב, מספר ימים לפני החתימה על הסכם הרכישה. 4. סוף דבר מכל האמור לעיל, אין מנוס מדחיית התובענה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. קרקעותבעלותפסק דין הצהרתי