קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת זכרון דברים למכירת מגרש: מבוא וטענות הצדדים לפניי בקשה לצו זמני אשר יאסור על שינוי או העברה של זכויות המשיבים במקרקעין הנדונים [מגרש 54 במתחם המרינה באשדוד בשטח 7,207 מ"ר הידוע כחלק ממחלקה 35 בגוש 2072 וחלק מחלקה 32 בגוש 2019; להלן: 'המגרש']. המבקש טוען כי בהסכם מיום כ"ט אדר ב' התשע"א (4.4.11) [נספח 1 לבקשה; להלן: 'ההסכם'] התחייבו המשיבים למכור לו את המגרש; אולם הוברר כי בניגוד לתניות ההסכם - המגרש אינו בבעלותם, וזכויות הבנייה בו טרם עוגנו בתכנית בת-תוקף. לפיכך זכאי המבקש לאכיפת ההסכם, ויחד עם זאת - לדחות את התשלום עד לקיום התניות האמורות על ידי המשיבים. המבקש מסכים כי משהוברר שהמגרש מצוי בבעלות מינהל מקרקעי ישראל - תבוא זכות חכירה-לדורות תחת זכות הבעלות מושא ההסכם (למען הנוחות אמשיך לכנות את הזכות כ'בעלות', ככינויה בהסכם). המשיבים טוענים כי אין יריבות בין המשיבים 1 ו-3 לבין המבקש; כי היה ידוע למבקש, והדברים אף עולים מן ההסכם, כי התכנית החלה על המגרש טרם נחתמה על ידי השר, הגם שההתנגדויות לה נדחו כולן; וכי הגם שהמבקש זכאי לביטול העסקה, משהוברר כי המצג בדבר בעלותם של המשיבים במגרש, שניתן בתום-לב, לא היה נכון - אין הוא זכאי לאכיפתה תוך דחיית התשלום לזמן בלתי מוגבל; משום שבכך יהיה משום הסכם חדש ושונה-מהותית בין הצדדים. בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי, דנתי רק באלו מבין הטענות והראיות שאותן ראיתי כנחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר. דיון והכרעה אני סבור כי ההסכם, יחד עם עובדות-רקע שאינן במחלוקת, מגלה בבהירות מספקת את אומד דעת הצדדים. לפיכך איני רואה צורך להכריע במחלוקות עובדתיות נוספות שהתגלעו בין הצדדים. הדברים מקבלים משנה-תוקף משהדבר אינו נדרש להכרעה בבקשת הסעד הזמני; ומשבהיעדר ראיות (להבדיל מטענות) מטעם המשיבים - אין בידי בית המשפט תשתית מספקת לממצאים עובדתיים החורגים מן הכתוב ומן המוסכם. ה'הסכם' הנו הסכם [כאמור בכותרתו]; מסוג 'זכרון-דברים' [כעולה מסעיף 5 בו שלפיו "הסכם פורמלי יחתם תוך 30 יום"]; שלו תוקף מחייב [כעולה ממסוימותו, לרבות זיהוי הממכר, מהות הזכות הנמכרת, התמורה ומועדי התשלום, מועד מסירת החזקה והקצאת נטלי המס; ומהשתקפותה של גמירת-הדעת ממסוימות זו ומנסיבותיו המוסכמות של כריתתו (פרוטוקול, עמ' 4)]; ואשר תוכן חיובי הצדדים לפיו עולים מתוכנו. ייאמר, במאמר מוסגר, כי החיים חזקים מן המשפט. עורכי-דין מסתייגים מן המוסד של 'זכרון-דברים'; משום שהוא עמום במהותו ובהשתמעויותיו, ובשל כך מהווה לעתים מקור לסיבוכים משפטיים. אולם יש שהנסיבות העסקיות אינן מאפשרות להתחיל ולסיים על-אתר משא-ומתן ממצה לקראת עריכתו וחתימתו של חוזה פורמאלי; וחרף זאת הצדדים מעוניינים "לתפוס" עסקה, קרי: ליצור התקשרות מחייבת על-אתר. בנסיבות כאלה, עריכתו של 'זכרון-דברים', חרף חסרונותיו, היא הרע-במיעוטו. בעקבות כך האתגר המשפטי הנו לאו-דווקא לסווג את המסמך, ולגזור את השתמעויותיו המשפטיות מסיווגו - אלא לפרש אותו, ולגזור את השתמעויותיו המשפטיות מאומד דעת הצדדים לו. הצדדים להסכם הם המבקש מצד אחד והמשיבה 2 מצד שני. היות המשיבה 1 שותפות שבה שותפים המשיבים 2 ו-3 אינה גוררת את המסקנה כי הצדדים התכוונו להטיל חיובים חוזיים ישירים על המשיבים 1 ו/או 3, שלא נזכרו בהסכם כלל. יחד עם זאת, בשל קרבתם של המשיבים 1 ו-3 לעסקה, חלים עליהם חיובים שלא לחתור תחת העסקה הנדונה; הן מכוח חובת תום-הלב [חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: 'חוק החוזים הכללי'), סעיפים 12, 39 ו-61(ב)]; והן מכוח עוולת הרשלנות [פקודת הנזיקין (נוסח חדש), סעיפים 35-36]. לפיכך, לצורך הסעד הזמני, גם המשיבים 1 ו-3 הם נמענים רלבנטיים; על אף האמור ברישה לפסקה זו. בעלות המשיבה 2 במגרש אינה הצהרה אינפורמטיבית גרידא, שהתבררותה כבלתי-נכונה מקנה למבקש עילת ביטול ופיצויים מחמת הטעיה בלבד. זוהי תניה חוזית, שלה השלכות אופרטיביות על מימוש התועלת הצפונה לרוכש מן הזכות שהמוכר מתיימר למכור. לפיכך, וכמובהר בציטוט המלא מספרה של ג' שלו [סיכומי המבקש, פסקה 32], היות ההצהרה בלתי-נכונה, כפי שהוברר, מהווה הפרת ההסכם על ידי המשיבה 2, המזכה את המבקש במגוון התרופות בשל הפרת חוזה, ובראשן - האכיפה [חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: 'חוק התרופות'), סעיף 3]. איני סבור כי הסייגים האמורים שם רלבנטיים בענייננו. דחיית קיומו של חיוב עד לקיום חיובו של הנושה, כאשר קיום חיובו של הנושה מהווה תנאי לקיום חיובו של החייב - הנו סעד בסיסי העומד לקונה לפי חוק החוזים הכללי [שם, סעיף 43]. ככזה, קשה לומר כי מימושו מייצר חוזה חדש שלא שערוהו הצדדים, אשר אין מקום לאכיפתו. בענייננו, היות הממכר בבעלות המוכרת הוא תנאי לוגי ומשפטי למימוש העסקה. לפיכך קיום תניה זו מהווה, לפי אומד דעת הצדדים, תנאי לקיום חיובו של הקונה לשלם עבור הממכר. אמנם, לא מן הנמנע כי צדדים יסכימו אחרת, במפורש או במשתמע. אולם סביר שבמקרה כזה יוענקו לקונה ביטחונות כנגד הסיכון שהרכישה של הממכר, שהוא, למעשה, זכות-של-המוכר-שטרם-באה-לעולם, לא תקוים כמתוכנן. בענייננו, נוכח ההצהרה בהסכם, ובהיעדר ביטחונות מוסכמים כאמור - אין הוריה לאומד-דעת של תשלום לאלתר בגין רכישת זכות שאינה בידי המוכר, אשר, ככזו, אינה ניתנת לניצול כלכלי על ידי הקונה. לפיכך, דווקא אכיפת ההסכם, תוך חיוב המבקש לשלם לאלתר בגין זכות עתידית שאינה ניתנת לניצול כלכלי, תהיה בגדר כתיבת חוזה חדש עבור הצדדים. אפילו נאמר כי דחיית התשלום עד מימוש בעלותה של המוכרת בממכר, כמוה כאי-דחייתו, מהוות באותה מידה "חוזה חדש" השונה מהותית מציפיות הצדדים - ציפיית המוכרת לקבלת התמורה לאלתר, וציפיית הקונה לקבלת הערת אזהרה על רכישת הבעלות במקרקעין לאלתר - עדיפה הפגיעה בציפיותיה של המוכרת, שהפרה את ההסכם וגרמה לתקלה, על הפגיעה בציפיותיו של הקונה התמים, שנפגע מן ההפרה. בא-כוחם המלומד של המשיבים, ברצותו להמחיש את טענת המשיבים כלפי המבקש אשר לא שילם ולו שקל אחד על חשבון העסקה, ציטט את מילותיו של ג'רי מגווייר וקרא לעבר המבקש: "Show me the money!". על קריאה זו רשאי המבקש להשיב, בפנותו אל המשיבה 2: "Show me the title!". איני מקבל את טענת המבקש לעניין המעמד התכנוני של המגרש. סעיף 1(ג) בהסכם, שלפיו התשלום האחרון בגין העסקה ישולם "תוך 180 יום, או מהצגת אישור המיסים של המוכר ומתן תוקף לתב"ע, לפי המוקדם ביניהם" - מגלה כי בעניין זה המגרש נקנה 'כמות שהוא', תוך שהמבקש נוטל על עצמו את הסיכון שהתב"ע לא תיחתם כמצופה. איני רואה צורך להתעכב על שאר היבטיו של 'מאזן-הנוחות' הנדרש למתן הסעד הזמני. ברור כי משלמבקש זכות לכאורה לרכישת מקרקעין - הימנעות ממתן סעד זמני לשימור המצב הקיים, על ידי איסור על שינוי או העברה של הזכויות במגרש הנדון, עלולה לסכל את מימוש זכותו של המבקש לפי ההסכם, ולשמוט מידיו את הנכס המיוחד. לעומת זאת, הנזק למשיבים עקב הענקת הסעד הזמני, אם תידחה התביעה, הנו, לכל היותר, כספי. יוטעם כי אפילו תידחה התביעה, לא ברור כי ייגרם למשיבים הפסד כספי. אין וודאות כי לולא הסעד הזמני היו מצליחים למכור לצד שלישי סחורה שאינה בבעלותם. כמו כן, אין וודאות מה יהיו התנודות בשוק הרלבנטי בתקופת הסעד הזמני; ולא מן הנמנע כי יתברר שהעכבה הייתה לטובה, מבחינת המשיבים. לפיכך, בהיעדר הוכחה-לכאורה (או אף טענה) כי הפסד כספי כזה יגרום למשיבים נזק חמור או בלתי הפיך - מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. יחד עם זאת, קיימת אי-נוחות, הן משיקולי מאזן הנוחות והן משיקולי אומד דעת הצדדים להסכם, מתוצאה שלפיה המבקש יזכה בשריון זכותו לפי ההסכם כלפי רוכשים פוטנציאליים אחרים, תוך "קשירת ידיהם" של המשיבים לפרק זמן ממושך שקשה לחזותו מראש, וזאת ללא תשלום של שקל אחד: לא בגדר 'תשלום ראשון', ואף לא בגדר "דמי-רצינות". יוזכר כי המשיבה 2 בכל זאת נתנה למבקש, בהסכם, משהו; קרי: התחייבות למכור לו זכות שלגביה היא מחזיקה בהתחייבות של הבעלים להקנותה לה. לא זו הזכות שהמבקש ציפה כי תהיה בידיו עם חתימת ההסכם הפורמאלי; אולם זו זכות ששוויה גבוה מאפס. מצב כזה, שבו צד אחד זוכה בטובת-הנאה משמעותית ללא כל תמורה, אינו מקובל ואינו סביר. הצדדים התכוונו שמצב זה (קיומו של הסכם תקף, ללא תמורה) ישרור 30 יום, עד חתימתו של ההסכם הפורמאלי. או-אז היה המבקש אמור לשלם למשיבה 2 סך השווה ל-15% ממחיר העסקה בסך 21 מיליון דולר (קרי: 3.15 מליון דולר!); ואז היה אמור להתחיל מרוץ המועדים הבלתי-תלוי לתשלום שאר התמורה תוך מספר חודשים. לפיכך, כל חיוב סביר בתשלום, שאטיל על המבקש, כתנאי לשימור ההסכם, במובן של איסור על המשיבים לשנות את הזכויות במגרש או למכרן לאחרים - לא יהיה בגדר "כתיבת חוזה חדש עבור הצדדים" יותר מאשר היעדרו של תשלום כזה; מה גם שניתן לראות בו משום הגדלת הערובות הכרוכות בסעד הזמני לצורך איזון מאזן הנוחות, ולאו-דווקא משום כתיבת חוזה חדש עבור הצדדים, רחמנא-לצלן. אשר על כן, ובשים לב לנכונותו של המבקש מלכתחילה, אורה כי לערובות שקבעתי במתן הסעד הארעי תיתוסף הפקדה בקופת בית המשפט של סך 1,050,000 דולר ארה"ב (היינו: שליש מן התשלום הראשון לפי ההסכם, המהווה 5% מן התמורה הכוללת). ההפקדה תבוצע תוך 15 יום מקבלת החלטה זו. המשיבה 2 תהיה רשאית לקבל סכום זה לידיה, כנגד הפקדה בקופת בית המשפט של ערבות בנקאית, צמודה וללא הגבלת זמן, על אותו הסכום, להבטחת השבתו במקרה של אי-מימוש התחייבותה של המשיבה 2. סיכום המבקש הראה, למצער לכאורה, לצורך הצדקת סעד זמני לשימור המצב הקיים - כי לפי ההסכם הוא זכאי לרכוש את המגרש הנדון מידי המשיבה 2, תוך שיתוף-הפעולה המצופה של המשיבים 1 ו-3, ככל שהוא רלבנטי. למבקש אינטרס מוגן שלא להפסיד את העסקה הייחודית, ואת רכישת המגרש הייחודי, מושא העסקה. למשיבים, לעומתו, אין בשלילת הסעד המבוקש אלא אינטרס כספי, שבעצמו מוטל בספק. בנסיבות אלה, מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש; בכפוף לתשלום שיהווה מעין עיבוי הערובות בגין הסעד הזמני, ו/או מעין תשלום מקדמה על חשבון העסקה. לפיכך אני מקבל את הבקשה, ומורה כי המשיבים לא יעשו שום שינוי או העברה בזכויותיהם במגרש 54 במתחם המרינה באשדוד בשטח 7,207 מ"ר הידוע כחלק ממחלקה 35 בגוש 2072 וחלק מחלקה 32 בגוש 2019 עד מתן פסק הדין בתובענה העיקרית, או עד החלטה אחרת; זאת בנתון לאמור לעיל בפסקה 19. בהתאם לכך, הצו הארעי יפקע תוך 15 יום מקבלת ההחלטה; והצו הזמני ייכנס לתוקפו עם ביצוע ההפקדה בסך 1,050,000 דולר ארה"ב על ידי המבקש בקופת בית המשפט. המשיבים ישלמו למבקש 10,000 ₪ כשכ"ט עו"ד בבקשה. בהתאם לתקנה 512(ג) בתקנות סדר הדין האזרחי, לא הוספתי מע"מ לסכום האמור. המשיבים יוסיפו וישלמו לאוצר המדינה 1,000 ₪ בגין הפרת ההוראה הדיונית בדבר היקף הסיכומים. הסכמת המבקש הייתה נימוק רלבנטי, אם בכלל, בבקשה שהייתה אמורה להיות מוגשת לבית המשפט; ולא צידוק להתעלמות מן ההחלטה ללא נטילת רשות. מדובר בסכום סמלי מאוד; בשים לב לנסיבות המקילות של הסכמת המבקש, היעדרו של כתב טענות מסודר מאת המשיבים מלבד סיכומים אלה, והתעכבותה של החלטה זו, בשל עומס עבודה קיצוני על שולחנו של הח"מ. חוזהקרקעותזכרון דבריםקניית קרקעות / מגרשים