לא גילתה להם שמדובר ביחידת דיור שפוצלה מדירת מגורים והנתבעת 2 לא העמידה אותם על העובדה שמדובר ביחידת דיור שפוצלה ועל המשמעויות הכרוכות בכך. על כן תבעו התובעים פיצויים מאת הנתבעות. הנתבעת 1 הגישה הודעת צד ג' כנגד הצד השלישי בעילה של רשלנות. כללי: בעלי הדין: 1. התובעים הם בני זוג. התובע 1 (להלן-"מר סיבוני") עבד בעבר במשרד ראש הממשלה ופרש לגמלאות בשנת 1998. לדבריו, מאז למד עסקי ביטוח, והוא מייעץ ליוצאי משרד ראש הממשלה בעניין ביטוח בריאות, בלי לדווח על הכנסותיו כדין. 2. הנתבעת 1 (להלן-"המוכרת") הייתה הבעלים של יחידת דיור הנמצאת בקומה ב' בבניין ברחוב ויצמן 106 בכפר סבא, הידועה כ- 2/5 חלקים מגוש 6441 חלקה 202 תת חלקה 7 (להלן-"יחידת הדיור"). הנתבעת 2 (להלן-עו"ד רוזנטל") ייצגה את התובעים בכל הליך המכר של יחידת הדיור. הצד השלישי (להלן-"עו"ד לב") ייצג את המוכרת בהליך המכר של יחידת הדיור. יחידת הדיור: 3. יחידת הדיור נמצאת בקומה שנייה בבניין בן שתי קומות ברחוב ויצמן 106 בכפר-סבא. קומת הקרקע היא קומת חנויות, ואילו הקומה השנייה היא קומה שיועדה למגורים, ובה שתי דירות, האחת בת 4 חדרים (תת חלקה 7) ששטח רצפתה 100.49 מ"ר, והשנייה בת 3 חדרים (תת חלקה 8) ששטח רצפתה 70.79 מ"ר. ביום 6.8.1956 ניתן לגבי הבניין צו רישום בתים משותפים, כאשר כל יחידות הדיור נרשמו בבעלות משותפת של מאיר בן פרץ יושע ושלמה כהן. כאמור הדירה שסומנה תת חלקה 7 עומדת במרכז הדיון בתיק זה (להלן-"הדירה"). 4. מתשריט הבית המשותף אותו צירפה עו"ד רוזנטל לתצהירה עולה שכבר בעת רישום הבית המשותף הייתה הדירה מחולקת ל-4 יחידות דיור. חיזוק למסקנה זו ניתן לראות בנסח הרישום שצורף לחוזה המכר ממנו עולה שהדירה לא נמכרה בשלמותה, אלא בחלקים: 3 יחידות דיור בנות 1/5 מהזכויות בדירה ויחידה אחת בת 2/5 מהזכויות בדירה. מהעדויות ומהמסמכים שהגישו הצדדים עולה שגם הרשות למיסוי מקרקעין וגם עיריית כפר-סבא הכירו במצב זה, והתייחסו ליחידת הדיור כאל יחידה נפרדת ועצמאית לכל דבר ועניין. מאז שנות ה-50 לא פעלה עיריית כפר-סבא או הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כנגד חלוקת הדירה ליחידות דיור והשימוש בהן כיחידות דיור נפרדות, ולמעשה הנציחו את המצב בדירה. 5. ביום 22.3.05 רכשה המוכרת את יחידת הדיור, ששיטחה 42 מ"ר, מאת לוי חנוך ורבקה. את הליך המכר ביצע עבור המוכרת, בעלה, מר ישראל בן יהודה, שהוא מתווך מקרקעין במקצועו. המוכרת באמצעות בעלה השכירה את יחידת הדיור מאז שקיבלה אותה לידיה. בשנת 2008 השכיר התובעת את יחידת הדיור לאדם ששמו רודריגז (להלן-"רודריגז"), אשר כל עוד הדירה הייתה בבעלות המוכרת, שילם את דמי השכירות והתשלומים הנלווים ללא פיגורים. 6. בסוף שנת 2007 ביקשה המוכרת למכור את יחידת הדיור. מר בן-יהודה העביר את הטיפול במכירה למתווך יצחק עיני שעבד במשרדו (להלן-"המתווך"). מר בן יהודה נפגש מספר פעמים עם מר סיבוני בקשר לעסקה זו. בין מר סיבוני לבין מר בן יהודה יש חילוקי דעות מה המידע שהעבירו הצדדים בקשר ליחידת הדיור. 7. ביום 25.11.2007 פנה מר סיבוני לעו"ד רוזנטל וביקש ממנה לייצגו בעסקת רכישת יחידת הדיור. עו"ד רוזנטל ומר סיבוני חתמו על הסכם שכר טרחה, בו נקבע כי שכר הטרחה יכלול את הטיפול כדלקמן: בדיקת החוזה, בדיקת רישום הנכס ברשויות, רישום הערת אזהרה ורישום הנכס על שם מר סיבוני. הוסכם כי שכ"ט אינו כולל ייצוג בתביעה משפטית בנושא המכר ו/או הליכי הוצל"פ. בסעיף 5 להסכם שכה"ט נכתב כדלקמן: "הלקוח מאשר כי עוה"ד המליץ בפניו להתייעץ עם שמאי ויועץ מס בנושאים הרלוונטיים וכי הסיר אחריות מעוה"ד בעניין מיסוי מקרקעין. הלקוח מאשר כי קיבל הערכת שמאי על הדירה." (ההדגשה שלי י.ז.) מיד לאחר החתימה על הסכם שכה"ט, חתם מר סיבוני לעו"ד רוזנטל על יפוי כוח, ומסר לה פרטים אודות העסקה. עו"ד רוזנטל ערכה תרשומת משיחתה עם מר סיבוני, ובה נרשם בין היתר כי מדובר ביחידת דיור בת 2 חדרים, ברצונו של מר סיבוני שהשוכרים שנמצאים בדירה ימשיכו להתגורר בדירה ורוצה להחתים השוכרים על חוזה שכירות חדש. מאחר ובאותה עת לא היו הזכויות ביחידת הדיור רשומות על שם המוכרת, אלא רק הייתה הערת אזהרה לטובתה, המליצה עו"ד רוזנטל למר סיבוני להמתין עם העסקה עד לרישום הזכויות ביחידת הדיור עם שם המוכרת, אך מר סיבוני סירב לכך, ודרש להוציא את העסקה לפועל מוקדם ככל שניתן. עקב כך דרשה עו"ד רוזנטל שחוזה המכר על פיו רכשה המוכרת את יחידת הדיור יצורף כנספח לחוזה שנחתם בין התובעים לבין המוכרת. 8. המוכרת פנתה לעו"ד לב על מנת שייצג אותה בעסקה. עו"ד לב ועו"ד רוזנטל עמלו על ניסוח החוזה. עו"ד לב העביר לעו"ד רוזנטל טיוטת חוזה, עו"ד רוזנטל העירה הערותיה לסעיפי החוזה, ובסופו של הגיעו לנוסח מוסכם של חוזה המכר. ביום 2.12.07 חתמו התובעים והמוכרת על חוזה המכר. ב"הואיל" הראשון לחוזה נכתב שהמוכרת מוכרת לתובעים "יחידת דיור נפרדת בשטח 42 מ"ר בקומה ב', ברחוב ויצמן פינת רוטשילד, כפר סבא, הידועה כ 2/5 חלקים מחלקה 202/7 בגוש 6441 (להלן-"הממכר")". לחוזה צורפו מספר נספחים. נספח ב' לחוזה היו אישור עיריית כפר סבא ואישור רשות מיסוי מקרקעין בדבר היות הממכר יחידת דיור. תמורת הממכר שילמו התובעים למוכרת את הסך 400,000 ₪, והחזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 10.2.08. 9. עד למועד מסירת יחידת הדיור לתובעים שילם רודריגז את דמי השכירות ואת כל התשלומים הנלווים במועדם. חוזה השכירות עם רודריגז הסתיים בסוף שנת 2008, ועד אז שילם את כל דמי השכירות כסדרם. לאחר שרודריגז עזב את יחידת הדיור התברר לתובעים שרודריגז לא שילם את חשבונות החשמל.לטענתם רק אז גילו שמונה החשמל הראשי דרכו מסופק חשמל ליחידת הדיור נמצא ביחידת דיור סמוכה, אשר בעליה משלם את החשמל עבור צריכתו מיד חודש בחודשו, וכי ליחידת הדיור יש מונה משני, המודד את צריכת החשמל הנצרכת ביחידת הדיור. במקום שהתובעים ישלמו את תשלומי החשמל וישכירו את הדירה לאחרים, העדיפו התובעים לדרוש מחברת חשמל לנתק את החשמל לדירה, ועל כן לא השכירות התובעים את הדירה. פעולתם זו של התובעים הגדילה את נזקיהם, ולמעשה לא מילאו את חובתם להקטנת נזקיהם. טענות הצדדים: 10. ביום 31.5.10 הגישו התובעים את תביעתם כנגד הנתבעות לתשלום פיצויים בסך 393,502 ₪, שלטענתם הוא הסכום שיש בו כדי לתקן את הנזק שנגרם להם כתוצאה ממעשי הנתבעות. כנגד המוכרת טענו התובעים שהיא לא גילתה להם שמדובר בדירה מפוצלת שאינה רשומה כיחידת רישום בלשכת רישום המקרקעין, אין לה מונה חשמל המחובר ישירות לחברת החשמל ואין לה מונה מים נפרד. לטענתם, פיצול הדירה היה שלא כדין, ועליהם לדאוג להוציא היתר בנייה לדירה המפוצלת על מנת לקבל מהעירייה טופס 4 לחברת חשמל לצורך חיבור חשמל לממכר ישירות מחברת החשמל. כנגד עו"ד רוזנטל טענו התובעים שהיא התרשלה בייצוגם בכך שלא גילתה שמדובר בדירה מפוצלת ולא העבירה מידע זה לתובעים. 11. המוכרת טענה בכתב הגנתה כי מלוא המידע הועבר למר סיבוני, ולמעשה בתביעתם מיתמם מר סיבוני, על מנת להוציא מהם כספים שלא כדין. 12. עו"ד רוזנטל טענה בכתב הגנתה כי עבודתה הוגדרה בהסכם שכר הטרחה, והיא ביצעה את כל האמור בהסכם שכר הטרחה. מר סיבוני ביקש ממנה לטפל בהסדרת התקנת מונה חשמל ליחידת הדיור ללא תמורה, אך היא סירבה, ולכן הגיש מר סיבוני תביעתו זו. כבר בעת שהגיע מר סיבוני אליה על מנת שתטפל לו בעסקת הרכישה, ידע מר סיבוני כי מדובר ביחידת דיור. אינה נוהגת ללכת לבדוק באופן פיזי נכסי מקרקעין אשר מטפלת בעסקאות בהם, ובודאי שאינה הולכת לבדוק חיבורי חשמל ושעון מים, ואין זה מתפקידו של עו"ד לבדוק נושאים אלו. 13. המוכרת הגישה הודעה לצד ג' כנגד עו"ד לב בטענה שהוא התרשל בייצוגה כלפי התובעים. בכתב הגנתו טען עו"ד לב שלא התרשל כלל, ופעל כעו"ד סביר ביותר. העדויות: 14. מטעם התובעים העיד מר סיבוני. בלבד מר סיבוני הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה שכנגד. בחקירתו הנגדית הותיר מר סיבוני רושם שלילי, לעתים התחמק ממתן תשובות ישירות, ולעתים לא ענה תשובות נכונות. עדותו של מר סיבוני היא עדות יחידה של בעל דין במשפט אזרחי, עליה חלות הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] הקובע כי בבוא בית המשפט להכריע במשפט אזרחי על פי עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע, והעדות אינה הודיית בעל דין, יפרט בהחלטתו מה הניע אותו להסתפק בעדות זו. התובעים לא הביאו עדים שהיו יכולים לתמוך בטענותיהם, כגון: המתווך יצחק עיני, על מנת שיעיד מה היה המידע שקיבל מר סיבוני במהלך המו"מ; לא הגיש חוו"ד של מומחה על מנת להוכיח את הסך 250,000 ₪ בגין עלויות בנייה; טען שהיו מספר פניות לשכן שלו מר קפח בעניין החשמל, אך לא הביא את מר קפח לעדות; לא הזמין את החשמלאי מר חגג לעדות על מנת שיסביר את הצעת המחיר שלו מיום 2.2.10; לא הזמין אף פקיד עירייה על מנת לתמוך בטענתו שהפרדת יחידות הדיור שנעשתה בשנות -50 של המאה הקודמת אינה חוקית. יש לזכור שבשנות ה-50 של המאה הקודמת הייתה קיימת פקודת בניין ערים, שבמקומה נחקק חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. בחוק התכנון והבניה המקורי לא הייתה הוראה המחייבת קבלת טופס 4 לאספקת חשמל מים וטלפון. הוראה זו הוספה רק בשנת 1981, עת נחקק סעיף 157א לחוק התכנון והבניה; לא הזמין את מהנדס המדידות שאת חשבוניות המס שלו צירף כנספחים לתצהירו, על מנת שיעיד מדוע ערך מדידות והכין מפה, והאם מר סיבוני שילם לו את הסכומים שנקובים בחשבוניות, שכן מר סיבוני לא צירף קבלות על תשלום הסכומים הנקובים בחשבוניות; לא הזמין לעדות את האדריכלית דניס ויסר על מנת שתעיד מדוע יש צורך בהכנת תב"ע נקודתית כאשר מדובר על פיצול שנעשה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, ועל כל תהליך נסיון ההכשרה. מחדל התובעים להזמין עדים אלו פועל לרעתם, שכן חזקה על בעל דין שיכול היה להביא ראיות הפועלות לטובתו, היה מביא אותן לבית המשפט. ראה לענין זה את ע"א 465/88 בנק למימון וסחר נ' מתתיהו פ"ד מה(4) 651, 658; ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר פ"ד מד(4) 595, 602; ע"א 27/91 קבלו נ' ק' שמעון קבלנות מתכת בע"מ ואח' פ"ד מט(1), 450; ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג ואח' פ"ד מז(2), 605, 614; ע"א 369/99 ארדמן נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ ואח' פ"ד נח(2), 385 15. מטעם המוכרת העידו המוכרת ובעלה, מר בן יהודה, אשר העיד שהנתבע ביקר מספר פעמים בדירה, בחן ובדק אותה, וקיבל ממנו את כל המידע אודותיה, כולל שמדובר ביחידת דיור בדירה שפוצלה. 16. מטעם עו"ד רוזנטל העידו נציגת חברת חשמל, עו"ד רוזנטל ומר עמיקם גרמה. נציגת חברת החשמל העידה שמי שביקש ולחץ לנתק את החשמל מהדירה היה דווקא מר סיבוני. לא ידעה לומר האם בדירה שפוצלה בשנות ה-50 של המאה הקודמת יש צורך בטופס 4 על מנת לקבל חיבור חשמל נפרד ליחידת דיור שנוצרה כתוצאה מהפיצול. עו"ד רוזנטל העידה כי ביצעה עבור התובעים את כל הרשום בהסכם שכה"ט. מר סיבוני ידע היטב שמדובר ביחידת דיור שנוצרה כתוצאה מפיצול דירה. את מר סיבוני לא היה מעניין כלום ורצה שהחוזה ייחתם מהר ככל שניתן שכן מדובר במציאה, ולא היה מוכן להמתין עד שהזכויות של המוכרת ביחידת הדיור תרשמנה על שמה בטאבו. היא ביצעה את הבדיקות הנדרשות, ונתנה את הלבוש המשפטי לעסק אותה ביקש מר סיבוני. עד נוסף מטעם עו"ד רוזנטל היה מר עמיקם גרמה, אשר ערך תרשים של פרוזדור הדירה המפוצלת. מתיאור הדירה ומצילום הפרוזדור המוביל לכניסות ליחידות הדיור המסקנה היחידה המתקבלת על הדעת היא שמדובר בדירה שפוצלה למספר יחידות דיור. 16. מטעם עו"ד לב העיד עו"ד לב, אשר העיד על פעולותיו לפני עסקת המכר ולאחריה. דיון ומסקנות: עדות יחידה: 17. כפי שציינתי לעיל, עדות מר סיבוני היא עדות יחידה של בעל דין אשר אין לה סיוע. סבור אני שלא רק שאין סיוע לעדותו של מר סיבוני, אלא יש נימוקים רבים שלא לקבל את עדותו. להלן הנימוקים: כפי שנכתב לעיל, התובעים לא הזמינו לעדות עדים שונים שהיו יכולים לתמוך בחלק מטענותיהם, ומחדל זה פועל לרעתם; מר סיבוני העיד שראה את הממכר מספר פעמים לפני שחתם על החוזה. מתיאור הדירה, מצילום הפרוזדור שמוביל לכניסות יחידות הדיור מובן מאליו שמדובר בדירה שפוצלה למספר יחידות דיור; עדותם של מר בן יהודה ועו"ד רוזנטל סותרות את עדותו של מר סיבוני; מר סיבוני העיד שרק בחודש נובמבר 2008 שלחה אותו עו"ד רוזנטל להביא את צו בתים משותפים ותשריט הבית המשותף. כשמעיינים בצו רישום בתים משותפים נוכחים לדעת שהוא הוצא בחודש נובמבר 2003, כך שלא יכול להיות שמר סיבוני הוציא מסמך זה בשנת 2008; מר סיבוני העיד שעו"ד רוזנטל מסרה את נסח הרישום של הדירה. בנסח הרישום היה רשום שעל שם המוכרת רשומים 2/5 מדירה בת 100 מ"ר. שתיקתו של מר סיבוני בזמן אמת והעובדה שלא ביקש מעו"ד רוזנטל הסברים לנסח מעידים על כך שידע שמדובר ביחידת דיור המהווה 2/5 מהדירה המקורית. מר סיבוני העיד שנושא השברים בחשבון ידוע לו; בעמ' 15 לפרוטוקול העיד מר סיבוני שחשב שרוכש דירה בשטח 100 מ"ר, אך בעת שראה את יחידת הדיור העריך את שטחה בין 40 מ"ר ל-50 מ"ר. שני דברים אלו לא יכולים לדור בכפיפה אחת; התובעים חתמו על מסמכים רבים בהם היה כתוב שהם רוכשים 2/5 מהדירה, ולא שאלו מאומה. דבר זה מעיד שהתובעים ידעו היטב שמדובר בדירה מפוצלת; ב"כ התובעים, עו"ד דדוש, ראה שמר סיבוני מסתבך בחקירתו הנגדית וניסה לסייע בידו בטענה שעו"ד אלסטר שואלת את מר סיבוני שאלות שהן בבחינת מוסכמות וביקש להפסיק את קן החקירה; מר סיבוני לא קרא את החוזה עליו חתם או קרא אותו ברפרוף, כי סמך על עו"ד רוזנטל. דבר זה תמוה ביותר, לאור העובדה שמר סיבוני טרח לבדוק את הממכר מספר פעמים לפני הרכישה, דבר המצביע על יסודיות מצד התובעים; בהסכם שכר הטרחה חתם צר סיבוני כי הוא מאשר שקיבל הערכת שמאי על הדירה. בהערכת השמאי היו צריכים להיות פרטים רבים, כגון: מיקום הדירה והממכר, העובדה שמדובר ביחידת דיור שפוצלה מהדירה, מצב מוני המים ומוני החשמל, ועוד פרטים כאלה ואחרים המופיעים בחוות דעת שמאיות לקראת רכישת דירה. לאור כל האמור לעיל, סבור אני שאין להסתמך על העדות היחידה של מר סיבוני, ועל כן יש לדחות את תביעת התובעים. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעים כנגד הנתבעות, ודוחה את ההודעה לצד ג'. התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לכל אחת מהנתבעות, כדלקמן: את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לצד ג' כדלקמן: את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. גילוי נאות במכירת דירהמקרקעיןיחידת דיור