יש לתקן את הבלטת מסתורי הכביסה, בהתאם לסעיף 4.03 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות התש"ל - 1970), כך שאלה יבלטו 0.75 מטר בלבד. ערר זה הוגש על פי סעיף 157 לחוק בגין בקשה שהגישה העוררת להריסה ובניית מבנה על פי תמ"א 38 על תיקוניה במקרקעין הידועים כחלקה 158 בגוש 6361 ברחוב הבנים 2 בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין"). העוררת טענה, כי הגישה את הבקשה בדצמבר 2012 ובמועד הגשת הערר כמו גם קודם לדיון הראשון בו הבקשה לא נדונה, על ידי הוועדה המקומית. העוררת דאגה לפרסום כדין וכי הרשות המקומית לא הייתה רשאית לסרב לקלוט ולדון בבקשה שהוגשה בהתאם לדרישתה. לאחר הגשת הערר הגישה הוועדה המקומית בקשה למחיקתו, תוך שהיא מציינת, כי בהתאם להנחייתה של היועצת המשפטי של המשיבה, תשובץ הבקשה לדיון לגופו של עניין באחת מישיבותיה הקרובות. כך הבהירה הוועדה המקומית בחודש מאי 2014. עד מועד הדיון הראשון בערר, הוועדה המקומית לא דנה בו ובתום הדיון, נתנה החלטת וועדת הערר אשר אפשרה לוועדה המקומית, לדון בבקשה ביום ה' - 19.6.14. כן נדרשה הוועדה המקומית להתייחס גם לתכנית נקודתית המקודמת ממזרח למקרקעין ונקבע דיון נוסף בערר. יום לפני מועד הדיון הנוסף בערר, הגישה המשיבה את החלטתה מיום 19.6.14 כאמור. במסגרת זו, החליטה הוועדה המקומית כדלקמן: "עפ"י בדיקת הסביבה הקרובה למגרש עולה כי רק ברחוב הבנים, בקרבה למגרש נשוא הבקשה ישנם 9 מבנים קטנים הניתנים להריסה ובנייה מחדש בנוסף למבנה שמתאים לחיזוק ותוספת של כ - 15 יח"ד, במגרשים אלה קיימים כיום 14 יח"ד וניתן להגיע ע"פ תב"ע +תמ"א + הקלה לתוספת יח"ד ליותר מ - 112 יח"ד - הגדלת הצפיפות הקיימת פי 8. בחינת הסביבה ברדיוס של מאה מטרים מלמדת על קיומם של עשרות מבנים המתאימים לחיזוק ולתוספות בניה בהתאם לתמ"א 38. האמור לעיל מלמד על פוטנציאל עצום של הגדלת הצפיפות בעקבות מימוש נרחב של תמ"א 38 ותכניות אחרות להתחדשות עירונית באזור זה, כל זאת אל מול מצאי לא מספיק של מבני ציבור ושטחי ציבור פתוחים ותוך העמסה כבדה על תשתיות עירוניות ותנועתיות. הועדה סבורה, כי הצורך הבטיחותי לחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה וחשיבות בהתחדשות העירונית ניתנים למימוש בהתאם לתכניות בניין עיר תקפות וללא צורך בהעמסות זכויות נוספות מכוח תמ"א 38. על כן, אין הועדה סבורה, כי הצורך בחיזוק המבנה הקיים מצדיק את אישור הבקשה כפי שהיא. לאור האמור, הועדה תשוב ותדון בבקשה מתוקנת במידה ומס' יח"ד המבוקשות לא יעלה על 9 יח"ד - שהוא מס' יח"ד מתאפשר ע"פ תכנית פת/14/2000 המעודדת הריסה ובנייה מחדש ע"י הוספת יח"ד מעל לצפיפות המותרת בתכנית המתאר ובנוסף תוספת יח"ד המותרות ע"פ תקנות שבס המקלות (30%)". לבקשה הוגשו התנגדויות (על ידי המשיבים 2) אשר טענו, כי הבנייה תגרום לירידת ערך הנכסים, לצפיפות ובעיות חניה ותנועה, חסימה של כיווני אוויר ושמש בבניין, ברחוב דיסקין 1, חריגות משמעותיות מאופי הבניה הקיים באזור, בניית חומה אל מול חלון דירתם, עליה בהוצאות חשמל עקב והסתרה של קולטי השמש. יש לציין, כי חרף החלטתה של וועדת הערר, בתום הדיון הראשון, בדבר זימון הצדדים לדיון נוסף, הרי שמשתוזכרו המשיבים אודות קיומו של אותו דיון, אמרו כי לא קיבלו כל זימון, למרות שהפרוטוקול נמסר לידיהם. לפיכך נתנה להם הזדמנות להוסיף ולהגיב בכתב, ומברור שנערך עמם, הם הפנו לתגובתם המקורית לערר. לאחר הדיון, השלימה המשיבה התייחסות ובמסגרת זו טענה, כי יש לתקן את קווי הבנין של מרפסות הבניין המבוקש, כך שאלה תבלוטנה 40% או 2 מטר מקו הבניין לפי הקטן, יש לבטל את מרפסות השמש הצידיות הפונות דרומה, אין לאשר הקלה כמותית שכן תמ"א 38 מאפשרת ממילא, הגדלת זכויות נרחבת לבניין ואין הצדקה להכבדה נוספת של זכויות בניה בדרך של הקלה מסוג זה, יש לתקן את שטח קומת הגג החלקית כמותר, כך שתשתרע על מחצית שטח הגג, יש לתקן את הבלטת מסתורי הכביסה, בהתאם לסעיף 4.03 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות התש"ל - 1970), כך שאלה יבלטו 0.75 מטר בלבד. המשיבה מצאה לנכון לאשר 9 יחידות דיור בלבד וכפועל יוצא מכך, יש לצמצם את מספר הקומות בבניין. אשר למספר יחידות הדיור המותר, ביקשה הוועדה המקומית לציין, כי על פי פת/במ/14/2000 לעמדת הצוות המקצועי של המשיבה, ניתן לבנות במקרקעין 7 יחידות דיור וכמו כן, יש לבטל קירות בנויים במרפסת. לכך התייחסה העוררת וטענה כי, על פי אותה תכנית ניתן לבנות במקרקעין 8 יחידות דיור ובתוספת הזכויות על פי תמ"א 38, 13 יחידות דיור. עוד נטען, כי הבניין עומד בקווי הבנין למעט בחזית הדרומית, שם התבקשה הקלה למגרש לא רגולרי ותוספת השטח שהתבקשה הינה של הקלות כמותיות עד 6%. וועדת הערר דנה בערר ואף יצאה לשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים ובמסגרת זו נמצא כדלקמן: רחוב הבנים הינו דרך צרה ללא מוצא. ברחוב הבנים 4 מגרש מגודר המיועד לבניה. בסביבה הקרובה קיימים בניינים בני 2-4 קומות על עמודים. ברחוב דיסקין 1 קיים בניין בן 3 קומות על עמודים וקומה רביעית חלקית. ברחוב קרימינצקי 7 בית בן 2 קומות וברחוב הבנים 6 בית בן 4 קומות על עמודים. עקרונית הועדה הבהירה לא אחת, כי היא רואה חשיבות ראשונה במעלה לחיזוק מבנים, על פי תמ"א 38. וכך קבענו בעבר: כך קבענו בערר 43+9/10: "ככלל, כפי שהבהרנו לא אחת, רואה וועדת הערר בחיוב רב יוזמות לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38. בקשות אלה, מגשימות בראש ובראשונה את מטרת העל של תכנית זו ומקדמות את הערכות הציבור הרשויות והמדינה במדרג המוכנות לקראת רעידות אדמה אשר עתידות להתרחש באזורנו. תחזית זו היא העומדת בבסיס החלטות הממשלה ומוסדות התכנון כולם בקדמם התמ"א האמורה. אין המדובר בסיסמה בלבד כי אם בסיכון ממשי בפניו עומד הציבור בארץ. כפועל יוצא מהשגת מטרת על זו (או אם תמצי השפעת הלוואי שלה) זוכה בראייתנו הציבור גם בהתחדשות פני אותם בתים ומקום בו ניזומות מספר בקשות בסביבה קרובה (כבענייננו) לאלמנט ההתחדשות משקל משמעותי ומיטיב סה"כ עם הסביבה. גם במקרה דנן בו מדובר ברחוב מעורב מבחינת גובה הבניה, אשר נבנה זה מכבר וזקוק לחיזוק פשוטו כמשמעו, לא מצאנו כי יש במוצע בבקשות כשלעצמן כדי לפגוע באנטרס של שוכניו ועל כל פנים לא מעבר לצפי הטבעי שאמור לקחת דייר/תושב סביר המתגורר בעיר מה עוד כי באותו רחוב הודגמו כמפורט לעיל מבנים אחרים בגובה זה." ובערר 142/08: "עוד הובהר כי התכנית כוללת החיזוק הנדרש על פי תמ"א 38 ופתרון חניה לכל הדירות בבניין , קיימות כמבוקשות ( וזאת בשונה מהדרישות עפ"י תמ"א 38 למציאת פתרון חניה לדירות החדשות בלבד). בהתחשב בכל האמור ובחשיבות שרואה ועדת הערר לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38, כמו גם במצבו העכשווי של המבנה שהוצג לנו בתמונות, והעובדה כי על פי דין קיימת שארית משמעותית של זכויות בניה אנו רואים לנכון לאשר החלטת הועדה המקומית. איננו סבורים כי יש בשיפוץ ובתוספת המבוקשת כדי להוריד ערכם של בניינים סמוכים, בסופם של דברים עם סיומו של השיפוץ ייתכן ויביא רוח חדשה ותנופה תכנונית גם ליתר השכונה דבר שיביא דווקא לעליית ערך הבתים בה. מכל מקום טענה זו נטענה בעלמא ללא כל תימוכין." ובעניין 30+42/10: "בבסיסה של תמ"א 38 ובראשון לציון גם תכנית רצ/1/ 106 רציונל של עידוד ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספות בניה, כמפורט בסעיף 2 לדברי ההסבר לתכנית: "... הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים" כן ראה בסעיף 5 לדברי ההסבר, שם נקבע כדלקמן: "... במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים (סעיף 11) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14). למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה (כמפורט בסעיף 11.1) והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (כמפורט בסעיף 11.2). במבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה התמ"א תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית. בכך מאפשרת התמ"א להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים" למותר לציין כי היוזמה המקורית לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 לא צלחה באופן נרחב וזאת בין היתר, כנראה, בשל היעדר תמריצים מספקים ולאור האמור תוקנה התמ"א לאחרונה בשינוי מס' 2 אשר מאפשר ניצול הזכויות המוגברות על פיה גם בבניית בניין חדש, חלף בניין ישן אשר חיזוקו נדרש על פי תנאיה, וכן הותרה תוספת כפולה של זכויות הן בקומה המפולשת והן בקומה הנוספת על פי התמ"א (דבר שהיה חלופי על פי נוסחה המקורי של התמ"א). גם יוזמה זו משודרגת מקומית ונשקל שדרוגה ברמה הארצית באופן שתיווספנה זכויות רבות יותר על מנת להפוך את החיזוק והפרויקטים הנגזרים ממנו כלכליים יותר. במצב דברים זה טענותיהם של העוררים לפיהם עניינה של הועדה המקומית בחיזוק המבנה ותו לא ועליה להימנע מאישור יחידות דיור נוספות, הינן בבחינת מס שפתיים בלבד שלא לומר אנכרוניסטיות. ברי כי על מנת לחזק מבנים יש לגרום לכך שאותו חיזוק יהא כלכלי ואותה כלכליות נעוצה בראש ובראשונה בתוספת זכויות בניה. יחד עם זאת חזרנו והבהרנו כדלקמן: "...לצד הוראות אלה קובעת התמ"א מערכת של שיקול דעת במגוון של תחומים לרשות המקומית ולא מחייבת קבלת כל בקשה לחיזוק מבנים באופן אוטומטי. כך, נקבע בפרק ג' שיקול דעת למוסד התכנון בשמירת זכותו לסרב ליתן היתר ו/או לאשר תכנית מפורטת בשל תנאים ייחודיים ו/או לקבוע אי החלה של התכנית בתחום חלקים ממרחב התכנון המקורי ועוד. התמ"א מקדמת האינטרס הציבורי החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך קביעת מנגנון מאזן של תמריצים לצורך ביצוע החיזוק "במחיר" של תוספת זכויות, על כל השלכותיה." (ר' ערר 345/10 נעמה וניר זהבי נ' הוועדה המקומית הוד השרון ואח'). המצב התכנוני בשכונה מעורב, מחד קיימים פרויקטים נקודתיים, דוגמת זה המקודם ממזרח ובו תב"ע נקודתית המאפשרת 10 יחידות דיור ב- 5 קומות ומאידך קיימים בתים רבים בני 3 קומות ואף למטה מזה. התכנון המוצע כולל 6 קומות + קומה שביעית חלקית ובסך הכל 12 דירות. 10 דירות בשטח של עד 90 מטר עיקרי ועוד 2 דירות (דופלקסים) בשטח של עד 120 מ"ר עיקרי. הבקשה מציעה 13 חניות כנדרש על פי התקן. אנו סבורים, כי שגתה הוועדה המקומית עת קבעה, כי בשל 9 מבנים קטנים המצויים בסביבה הקרובה, תוגדל הצפיפות הקיימת פי 8. בקביעה כזו, הנחת הייסוד של הוועדה המקומית, הינה כי הזכויות הקיימות היום כזכויות תקפות מכוח התכניות החלות במקרקעין לא ינוצלו. נבהיר, היום במקום כל בית " קטן" המצוי בשכונה, ניתן לבנות בזכות וללא כל בקשות לפחות 4 קומות על עמודים ובהן לפחות 8 יחידות דיור. הוועדה המקומית משווה בהחלטתה את המצב לאחר קבלת הקלות וניצול התמ"א (112 יחידות דיור), למצב הקיים בפועל (14 יחידות דיור) ובכך לטעמנו נפלה לפניה שגגה. הוועדה המקומית לא בחנה ולא הביאה בפנינו כל נתונים בדבר התשתית הפרוגרמטית, המצויה באזור, הגם שוועדת הערר הבהירה לא אחת, כי בחינה זו מחוייבת עת מבקשת הוועדה המקומית לעשות שימוש בזכותה, על פי סעיף 22 לתמ"א, ולדחות/לצמצם את מספר יחידות הדיור המבוקשות על פיה. בהעדר טענות קונקרטיות במישור זה המבוססות על בדיקה, לא ניתן להסתמך על הנימוק הפרוגרמטי מטעם הוועדה. שונים הדברים לעניין הנימוקים שהועלו על ידי המתנגדים בנוגע לאופי השכונה שכן, הודגם לפנינו ואף נחזה כך בסיור שערכה וועדת הערר, כי רובם של המבנים החדשים שנבנו בשכונה, אינם מגיעים כדי גובה המבנה המבוקש במסגרת הבקשה נושא ערר זה. רובם של המבנים החדשים מגיעים כדי 5 קומות (לרבות קומה חלקית לכל היותר) וזהו נימוק תכנוני שניתן ולעיתים צריך להביא בחשבון. לאור האמור, אנו סבורים, כי נוסחת האיזון הראויה במקרה דנן, הינה תוספת קומה וחצי בלבד (כך שהבניין יגיע כדי 5 וחצי קומות) על מנת להתאים גם לבניה החדשה באזור. לעניין זה נסביר, כי העובדה כי קיימת בניה חדשה, מוציאה מכלל אפשרות חידוש האזור בכללו על פי תמ"א 38. אשר למספר יחידות הדיור, הרי שמאחר וניתן להקים במגרש 7 יחידות דיור, הרי שבקומות התמ"א ניתן להקים עוד 2 יחידות דיור מסוג דופלקס כפי שהוצעו במקור בקומה השישית והשביעית וניתן להוסיף עוד יחידת דיור במסגרת הזכויות התקפות. לעניין זה נציין, כי איננו רואים מניעה לאפשר הקלה כמותית בגבולות המותר, על פי התקנות לצורך בניית אותה יחידה. סיכומם של דברים, אנו רואים במקרה דנן לאפשר 10 חידות דיור, מתוכן 2 דופלקסים ויחידת דיור נוספת בהקלה במסגרת הקומות המותרות על פי התכניות התקפות. לפיכך, הערר מתקבל בחלקו. בניהחוק התכנון והבניהתכנון ובניה