בנסיבות אלו, יש כמובן לסרב לבקשה להיתר. נציין, כי אין דרך סטטוטורית לאשר חריגה מזכויות הבניה המוקנות למקרקעין מכוח התכנון החל וזאת לאור סעיף 151(ב) לחוק התכנון והבניה המגדיר סטייה זו כסטייה ניכרת. נציין, כי הכלל על פי תקנה 4(א) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, כי כל שטח מקורה נכלל בחישוב השטחים. אלא שהעורר טוען כי חלק מהשטח המקורה, אשר באופן עקרוני יש לכלול בחישוב השטח העיקרי, הינו "מרפסת שירות" ולכן אין לכלול אותו במניין השטחים. איננו מקבלים טענה זו וזאת משני טעמים עיקריים, וננמק: ראשית, מבחינה פרוצדוראלית, ועדת הערר קיימה דיון בנושא זה והחליטה במסגרת החלטתה המנומקת לעיל, כי השטחים המכונים בבקשה להיתר "מרפסות שירות", אינם יכולים להיות מסווגים ככאלו ולכן יש למנותם במסגרת השטח העיקרי. לאור החלטה זו, היה לעמדתנו לעורר שלוש אפשרויות בלבד: לעתור על החלטה זו של ועדת הערר לבית המשפט המוסמך; לחשב את שטחי "מרפסות השירות" כשטח עיקרי ולהפחית את נפח הבנייה עקב כך לסך הזכויות המותר מכוח התכנון; לשנות את התכנון המוצע של "מרפסות השירות". העורר לא נקט באף אחת מהדרכים הללו - לא הוגשה עתירה על החלטת ועדת הערר, לא חושבו שטחים אלו כשטחים עיקריים במסגרת הבקשה להיתר ולא שונה התכנון של מרפסות השירות. נציין כי העורר אינו חולק על כך שלא הוגשה עתירה וכי השטחים של "מרפסות השירות" לא חושבו כשטח עיקרי גם בבקשה להיתר המתוקנת, אולם טען כי התכנון שלהם שונה. אלא שאנו עוסקים בבקשה להיתר, ובמקרה שכזה אין ליתן יתר משמעות לטיעון כזה או אחר בכתב הערר או בעל פה, היות והמסמך המחייב היחידי הינו הבקשה להיתר הבניה על כלל חלקיה. עיון בבקשה להיתר המתוקנת שהוגשה לוועדה הערר מגלה כי לא נעשה כל שינוי תכנוני במרפסת השירות ביחס להחלטה שהוצגה לוועדת הערר ולגביה נקבע כבר כי מרפסת השירות צריכה להיכלל במניין השטח העיקרי. זהו צילום מהבקשה להיתר שנדונה בפני ועדת הערר בישיבה מיום 5.11.13: וזהו הצילום של אותה מרפסת שירות בבקשה להיתר המתוקנת שהוצגה בוועדת הערר בדיון מיום 2.1.14: ניתן לראות כי אין כל הבדל בין מרפסות השירות בשתי הבקשות להיתר. טעם זה כשלעצמו מצדיק את הסירוב לבקשה להיתר המתוקנת. אולם, על מנת להפיס את דעתו של העורר, נבהיר כי אף אם הבקשה להיתר הייתה מתוקנת באופן בו הצהירה בדיון האדריכלית מטעם העורר שיש לתקנה, כלומר על ידי הוספת פתח ל- "מרפסת השירות" מחדר שירותים או המטבח וסגירת הפתח לחדר השינה, עדיין לא היה בכך די בכדי לא לכלול שטחים אלו כשטחים עיקריים, וננמק: תכנית המתאר 62, אשר אליה מפנה התכנית החלה לעניין זה, אכן מאפשרת הקמת מרפסת שירות אשר לא תספר במניין השטחים העיקריים למרות שאלו מקורים. אולם, וזה העיקר במקרה שבפנינו, על מנת שאכן השטחים לא ייספרו כשטחים עיקריים, יש לוודא היטב כי אכן מדובר במרפסת שירות אמיתית ולא בפיקציה על מנת להרוויח שטחים נוספים. כך, למשל, תנאי שאין בלתו, העולה גם מנוסח הסעיף בתכנית המתאר הינו כי בין המרפסת לשטח העיקרי ייבנה קיר פנימי (לשון ההוראה: "...שהמרחק בין הקיר הפנימי שלה..."). כלומר, מרפסת השירות חייבת להיות מופרדת מהשטח העיקרי בקיר ממש, ללא פתחים ודלתות רחבות. ועדת ערר זו, וכן ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, עמדו מספר פעמים על טיבה של מרפסת השירות הפנימית וקבעו כי זו תאושר ללא ספירת השטח כשטח עיקרי רק כאשר מהתכנון עולה כי מדובר במרפסת שירות ולא במסווה לשטח עיקרי. ר' למשל התייחסות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בערר (ירושלים) 49/10 ‏‏ פרידוולד אלי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים (): "כמו שעולה מתכנית המתאר ואף מפסק דין קופלר, וכן מהחלטות נוספות של ועדת הערר לתכנון ולבניה, אכן ניתן להוסיף מרפסות שירות שלא במניין השטח העיקרי, אולם הוספה זו מותנית בכך שהתכנון הספציפי מראה כי אכן מדובר במרפסת שירות המהווה שטח שירות ולא חלק מהשטח העיקרי. יובהר, לא ניתן לאשר את המרפסות הללו ללא חישוב השטחים בגינם כשטח עיקרי כאשר אלו מהוות על פי התכנון הלכה ומעשה חלק המשטח העיקרי, אלא רק כאשר התכנון מגלה כי באופן אמיתי מרפסות אלו מופרדות מהשטח העיקרי וישמשו כמרפסות שירות." (הדגשה שלי - ג.ה.). ור' גם החלטת ועדת הערר בעניין ערר (ירושלים) 52/12 בן מאיר נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (). במקרה שבפנינו אין ספק בפני ועדת הערר כי מרפסות השירות הפנימיות המבוקשת אינן מרפסות שירות, אין להן כל תפקוד פונקציונאלי כמרפסות שירות, והן פיקציה בלבד אשר נועדה להוספת שטח עיקרי שאינו מותר על פי התכנית. למעשה, הבקשה להיתר מבקשת לראות חלקים מהסלון או מחדר השינה כ- "מרפסת שירות" אבל תכנונית הם חלק בלתי נפרד מהם. עוד נציין, כי אין גם כל הגיון תכנוני או אדריכלי בשטחים כה נרחבים של "מרפסות שירות" בדירה. יוטעם, איננו סבורים כי המבחן הבלעדי להיותו של שטח מקורה בדירה מפרסת השירות הינו המבחן - האם קיימת כניסה למרפסת זו משירותים או ממטבח, כפי שסבור בטעות העורר. המבחן הראוי הינו מבחן משולב, של מספר פרמטרים, כאשר העיקר הינו מבחן ההיגיון התכנוני - האם יש מטרת שירות למרפסת זו, או שמא מדובר בחלק בלתי נפרד מהדירה. לאור האמור לעיל, אנו סבורים שיש לספור את מרפסות השירות במניין השטחים, ומכאן קיימת חריגה בשטחי הבניה שמציעה הבקשה להיתר המתוקנת. בנסיבות אלו כאשר הבקשה להיתר אינה תואמת את זכויות הבניה שמעניקה התכנית, מן הראוי לסרב לה. למעלה מן הצורך נציין כי אנו סבורים כי גם בעניין הגדר, לא עומדת הבקשה להיתר בהחלטת ועדת הערר. הגדר ועדת הערר קבעה בהחלטה מיום 5.11.13 לעניין הגדר, כדלקמן: "לפיכך, אנו סבורים כי יש להציע גדר אבן נמוכה, מעליה גדר מתכת בסגנון הקיים כיום." זוהי הגדר שהוצעה במסגרת הבקשה להיתר המתוקנת: ניתן לראות כי במקום גדר אבן נמוכה ומעליה גדר מתכת בסגנון הקיים, מבוקשת גדר אבן בלבד. העורר טען בדיון כי בהתאם לתכנית החלה מותר לו לבנות גדר בגובה 1.5 מטר. איננו מקבלים טענה זו. ועדת הערר זו היא מוסד הרישוי הרלבנטי לפרשנות התכנון החל על המקרקעין, וכאשר זו קבעה כי בהתאם לתכנון יש לבנות גדר נמוכה ועליה גדר מתכת, קיימות שתי אפשרויות לעורר, לכבד את ההחלטה או לעתור עליה. האפשרות לעשות דין לעצמך ולהגיש בקשה להיתר שאינה מתוקנת לפי החלטת ועדת הערר אינה קיימת משפטית. גם לגופם של דברים, טענת העורר לעניין הגדר אינה נכונה, וזאת לאור הוראות סעיף 14 לתכנית החלה וכן לאור תקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) אשר מקנה סמכות למוסד הרישוי להתערב במראה החיצוני של הבניין. שיקולים אדריכליים לאור האמור לעיל, כאשר הבקשה להיתר אינה תואמת את התכנון החל על המקרקעין, אין מנוס מלסרב לה. מלבד האמור לעיל, אנו סבורים כי גם מבחינה אדריכלית וגם מבחינת שימור הבניין, הבקשה להיתר סובלת מפגמים מהותיים, כך שלא ניתן לאשרה במתכונת המבוקשת. כך, לדוגמא, בבניין יש אלמנט שימור משמעותי וזהו ה- "פורטיקו" (מבנה שער מקורה הנישא על ידי עמודים והמוליך אל המבואה בבניין) כאשר גם העמודים בסגנון מיוחד. זוהי תמונה של הפורטיקו מתוך הבקשה להיתר: באופן מוצהר הבקשה להיתר משמרת את הפורטיקו הקיים. אלא שעיון מעמיק קצת יותר בבקשה להיתר מגלה כי העמודים המסומנים בה אינם זהים לעמודים הקיימים, וכך מסמנת הבקשה להיתר את העמודים: ניתן להבחין בנקל בהבדל בין העמודים הקיימים בתמונה לבין הסימון שלהם בבקשה להיתר (ר', למשל, ההבדל בגובה העמודים ביחס לפתח הכניסה בין התצלום לבין הבקשה להיתר). נחזור ונזכיר כי המסמך היחיד המחייב עת תתבצע הבניה הינה הבקשה להיתר והגרמושקא ולא כל הצהרה כזו או אחרת. סיכום לאור האמור והמפורט לעיל, אנו סבורים כי הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית וזאת בפרטים אשר לגביהם לא פורסמה בקשה להיתר. כמו כן, הבקשה להיתר סובלת מפגמים אדריכליים. אשר על כן, אנו מסרבים לבקשה להיתר. תיק הערר נסגר. קרקעותקירוי