התנגדות לבניית קומות נוספות בבית אבות הערר הוגש בגין דחיית המשיבה את תביעת העוררים שהוגשה בטענה לפגיעה במקרקעיהם עקב אישורה של תכנית הר/2034 - "בית פורטיאה", שאושרה למתן תוקף ביום 29/3/05. התוכנית מוסיפה קומה חלקית מעל 3 קומות קיימות, במבנה המשמש בית אבות. סה"כ תוספת שטח עיקרי 647.73 מ"ר ושטחי שירות: 43.85 מ"ר, הגדלת מספר יחידות לעצמאיים מ- 113 יחידות ל- 128 יחידות (סעיף 9 (ב) להוראת התכנית), (עמ' 11 לשומת העוררים). טענות העוררים הגבהת האגף הדרומי הסמוך למקרקעיהם, אשר מלכתחילה תוכנן להיות נמוך מאגפים אחרים גרמה לראשי הנזק הבאים: חסימת נוף, בעיקר לדירות בקומה שנייה ושלישית, הצללה, תחושת מחנק ופגיעה באורור, ופגיעה בפרטיות. כן נטען כי האגף החדש יועד לאוכלוסיה סיעודית ולכן תהיה גם עליה במפלסי רעש הגדלת צפיפות עומס תנועה וחניה של דיירים ומבקרים. ובלשון חוות דעת שמאי העוררים: "תוספת הקומה פוגעת בפרטיות בשל תוספת 15 יח"ד שיועדו לאוכלוסיה סיעודית שהרי האגף מהווה את המחלקה הסיעודית של בית האבות. בין היתר, נוצרה עליה ברעש הבוקע מחדרי הדיירים שמוצא את ביטוי בצעקות לעזרה בשעות לא שגרתיות, בפרט בשעות הקטנות של הלילה ו/או אף הגברה בלתי מבוקרת של מכשירי רדיו ו/או טלוויזיה. כמו כן גרמה התוספת להגדלת הצפיפות במתחם, בדיירים ובמבקרים ובעומס על התנועה והחניה ברחוב". (עמ' 17 לחוות הדעת). נטען כי מול דירות העוררים מתוכננות על פי היתר הבניה כ- 9 יח"ד ומועדון. אשר לשעור הפגיעה הנטען, טען שמאי העוררים בשומתו ובפנינו, כי לא ניתן היה לבסס את ירידת הערר על עסקאות השוואה כיוון שמדובר בנכס ייחודי (בית אבות) ורק 6 דירות גובלות בו ולא נמצאו עסקאות בבניינים אלו. בדיון בפנינו הוסיף וטען שמאי העוררים כי עוררת מס' 2 מכרה את דירתה, ברח' ברש 4, בת 5 חדרים בשנת 2009, בדחייה של שנה, בסכום של 1,600,000 ₪ ואילו ברחוב ברש 2, נמכרה דירה בקומה ב' בת 4 חדרים, באותו סכום 1,600,000 ₪. בכך יש להוכיח את ירידת הערך כנטען בשומה. טענות המשיבות מדובר במבנה אשר גם במצב התכנוני הקודם, האגף הצפוני שלו מצוי מול בתי העוררים במרחק של כ- 50 מ' והוא גבוה יותר מבתיהם. גם במצב התכנוני הקודם הייתה חסימת נוף והצללה, ככל שישנה מכיוון זה, שמקורה באגף הצפוני. גם לאחר התוכנית החדשה האגף הצפוני גבוה יותר מהאגף הדרומי. כן נטען כי מדובר באוכלוסיה עצמאית, וכי הטענות לרעשים ופגיעה בפרטיות לא הוכחו, לא בוססו. בכל מקרה מדובר בטענה מופרכת לרעש סובייקטיבי אשר איננה ברת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. משיבה מס' 2 טוענת כי מדובר בהגבהה של אגף דרומי ומערבי ולפיכך מול דירות העוררים מדובר בשלוש יחידות דיור בלבד. כן נטען כי בכל מקרה אין הצללה מצד צפון. המשיבות טוענות להשבחה בתכנית עקב שיפור וצמצום מטרדי חניה - הכניסה לחניה היא מהאגף הצפוני, הרחבת מירווחים - הרחקת הבניין ב-5 מטרים נוספים, צמצום תכליות ושימושים למוסד ציבורי, וצמצום מטרדים עתידיים. נטען כי לא הובאו עסקאות השוואה בשומת העוררים וכי לא הייתה כל מניעה מלהביא דוגמאות לתוכנית שאישרו תוספת קומה ולערוך התאמות למקרה הנדון. דיון והחלטה לאחר עיון בכתבי הטענות, בתכנית ובתשריטים הרלבנטים ולאחר ששמענו בהרחבה את הצדדים, אנו מחליטים כלהלן: לא מצאנו ממש בטענות לראשי נזק של רעש, אשר על כן די היה בציטוט טענת הפגיעה בשומת העוררים כפי שהובא לעיל, כדי לדחותה משום מופרכותה. לא די שהינה סובייקטיבית ואיננה מהווה ראש נזק אובייקטיבי, הרי שגם שמאי העוררים עצמו אומר בחוות דעתו כי, על פי הוראות התכנית מדובר ביחידות דיור לעצמאים. כך גם לא הוכח כלל כי מדובר במיפלס רעש שיש בו כדי להוות מיטרד כשלעצמו והגבוה מהמותר, או כי ישנה עליה במיפלס הרעש לעומת המצב התכנוני הקודם, וזאת מבלי להיכנס כלל לתוכן הפגיעה שתוארה אשר נראה כי טוב היה לו לא היתה מובאת בכלל. כך גם לעניין ראש הנזק של חסימת נוף. גם על פי שמאי העוררים במצב התכנוני הקודם ניצבה "חומה" כלשונו, של האגף הצפוני, במרחק של כ- 50 מ', אשר חסמה את הנוף ואשר היא גבוהה יותר גם במצב התכנוני החדש. אומנם נטען בפנינו לנוף של החצר הפנימית של בית האבות אשר נחסם, אולם אין בכך ממש לענין ראש נזק של חסימת נוף. לעניין הטענות לפגמים בחוות דעת שמאי העוררים, אכן יש טעם רב לפגם באי ביסוס שיעור ירידת הערך הנטען על עסקאות ובהעדרן - על נתונים אחרים. יחד עם זאת, לאחר התלבטות, לא מצאנו כי זה המקרה לפסול בגין כך את השומה בכללותה. אשר לטענות בגין עומסי תנועה וחניה לא מצאנו כי יש בהם ממש, נוכח הוראות התוכנית לפיהן הכניסה לחניה תהיה מהאגף הצפוני. כמו כן לא בוססו ולא הוכחו טענות אלו, בפרט כאשר מדובר בייעוד הספציפי של המבנה - בית אבות. אשר לפגיעה הנטענת בגין התקרבות המבנה עקב ההגבהה בקומה של האגף הדרומי, מצאנו לנכון ולו למען הזהירות, למנות שמאי מכריע אשר יבחן האם ישנה פגיעה בגין ראשי הנזק הנטענים של פגיעה באוורור, תחושת מחנק, חסימת אויר ופגיעה בפרטיות, אלו ואלו בלבד. השמאי המכריע יבחן את טענות הצדדים ויקבע האם נגרמה פגיעה במקרקעין בראשי הנזק שפורטו לעיל. על השמאי המכריע יהיה לבחון בין היתר, גם את הטענות המפורטות של המשיבות בכל הנוגע לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. ככל שיקבע השמאי המכריע כי ישנם אלמנטים משביחים בתכנית, יפרט את מרכיביהם ואת שעורם, ויקבע האם יש בהם כדי לקזז או אף לאיין, את הפגיעות הנטענות בראשי הנזק שפורטו לעיל, ככל שיקבע כי ישנן כאלה. וועדת הערר ממנה את מר טובי גרש כשמאי מכריע בכל הסוגיות והפלוגתאות העולים בתיק. אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יפרט בהחלטתה את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעוררים. השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהיה מפורטת ומנומקת. הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום ממועד קבלת ההחלטה בעניין זהות השמאי המכריע. השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, ויתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שהתקיים בפניו. אם בהתאם לתוצאה אליו יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות. השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו. בשלב זה ישאו הצדדים בשכר טרחת השמאי המכריע בחלקים שווים (שליש על ידי העוררים ושליש על ידי כל אחת מהמשיבות). לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לוועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות. אין צו להוצאות. בניההתנגדות לבניהבית אבות