פיצויים לחוכר ממינהל מקרקעי ישראל על אישור תכנית בניה הערר הוגש בגין דחיית המשיבה את תביעת הפיצויים שהגישה העוררת בטענה לפגיעה במקרקעין בשל אישור תכנית הר/1900 שפורסמה למתן תוקף ביום 4.9.2003. העוררת חוכרת ממינהל מקרקעי ישראל, חטיבת קרקע בשטח כ-5 דונם, בייעוד תעשיה ועליה מבנה הידוע כ"בית קורקס". חטיבת הקרקע, נשוא הערר, כוללת את חלקה 65 וחלק מחלקה 21 בגוש 6420, באזור התעשייה בהרצליה. טענות העוררת ירידת הערך בגינה נתבע פיצוי, הינה בשל הרכיבים הבאים: פגיעה בשטח המסחרי - עפ"י המצב התכנוני הקודם הותר לבנות שטחים מסחריים בשיעור של 10% משטח הבניין. העוררת מפרשת את "שטח הבניין" כ"שטח כל הבניין, כולל שטחי שירות, גלריות, חניות וכד'".לטענת השמאית:"הפרשנות של היקף השימוש המסחרי כנגזר מאחוזי הבניה המותרים בלבד ב"מצב קודם" בתכנית הר/1754, אינה עולה בקנה אחד עם המגמה המשתקפת מתכניות בניין עיר נקודתיות שנבדקו והיא - מתן שימוש מסחרי, כנגזרת של כל השטחים הבנויים בבניין, שטחים עיקריים + שטחי שירות, במטרה לאפשר שימוש מסחרי נרחב באזור התעשייה של הרצליה פיתוח. לפיכך יש להתייחס בהתאמה לתכנית הר/1754 כמרחיבה את השימוש המסחרי, בהתאם לשטח הבניין כולו ומתירה שימוש מסחרי בשטח של 1,500 מ"ר."תחשיב העוררת מתבסס, כאמור, על שיעור של 10% משטח של 15,000 מ"ר, המהווה שטח רצפות כולל של כל השטחים מכל הסוגים, המותרים לדעתה לשימוש מסחרי (עיקרי). חלוקת השטחים המסחריים, על פי התכנית, בשתי קומות מסחר, גורמת לפגיעה בשווי, בשל הערך הנחות יותר של שווי שטחים מסחריים בקומה א'. חלוקת השטחים המסחריים גורמת לפגיעה בשווי קומת הגלריה, אשר במצב קודם שירתה את קומת המסחר ושוויה היווה כ- 50% משווי הקומה, ובמצב חדש שווי השטח המסחרי הינו בשיעור של 25% משטח הקומה, ושווי הגלריה נקבע בהתאמה. אמנם נוספו שטחי שירות, אך לא ניתן לנצלם ושווים נפגע בשל הקטנת היקף השימוש המסחרי בנכס. הכללת שטח של 101.80 מ"ר למתקני ספורט ובריכת שחיה על הגג, במניין אחוזי הבניה העיקריים המותרים, בהשוואה למצב התכנוני הקודם שבו לא נכללו שטחים אלה במניין השטחים העיקריים, גורעת מהשווי. טענות המשיבה הפרשנות הנכונה לשיעור השימוש המסחרי המותר עפ"י תב"ע במצב התכנוני הקודם הינה 10% - מכל חלקי הבניין העיליים ולא 10% מ- 15,000 מ"ר הכוללים גם את שטחי המרתף, לרבות חניה. במכתב של מחלקת הרישוי נטען כי:"כבר בשנת 2005 סוכם עם נציגי קורקס כי על מנת להכשיר שימוש למסחר הקיים בשטח של 1,500 מ"ר, ניתן לפעול בשתי דרכים:א. הגשת ת.ב.ע. נקודתית לשינוי זכויות השימוש המסחרי.ב. הגשת בקשה לשימושים חורגים לפי החלוקה הבאה: כ- 900 מ"ר - שימוש חורג מהיתר, וכ- 600 מ"ר - שימוש חורג מת.ב.ע. (מוגבל בזמן)." לעניין היקף השטח המסחרי בקומת הקרקע:אין חובה לבנות את השטח המסחרי בחלוקה זו או אחרת בין שתי הקומות הראשונות. ניתן לרכזו בקומת הקרקע, וכנגזר מכך - לא חלה פגיעה בהיקף שטחי הגלריות. לעניין אפשרות הניצול של תוספת שטחי השירות:שטחי השירות למסחר אמנם גדלו, אך אין כל מניעה לנצלם לטענתה. לעניין שטח ספורט ובריכה על גג:שמאית הוועדה מפנה להיתר הבניה מס' 78 מיום 2.4.1990, לפיו השטחים שהוקצו לחדרי מכונות וקירות ושטח עזר למתקני ספורט על הגג:"הינם שטחי שירות ואינם חלק מהשטח העיקרי בתכנית החדשה."(ההדגשות שלנו)דיון והחלטהלאחר שעיינו בכתבי הטענות, בתכניות ובתשריטים הרלבנטיים ושמענו את הצדדים, אנו מחליטים כדלקמן:היקף השימוש המסחרי במצב הקודם:לעניין היקף השימוש המסחרי במצב הקודם, לאחר שעיינו בכתבי הטענות, בהוראות התכנית ובהשוואה לתכניות דומות אחרות כפי שיפורט להלן, אנו מחליטים כי הפרשנות הנכונה היא - 10% מהשטח העיקרי המותר לבניה.כך גם עולה מניתוח תכניות אחרות בסביבה, למשל:תכנית המרתפים הר/2000/מ:התכנית אושרה למתן תוקף בי.פ. 3807 מיום 25.10.1990, שהוא גם מועד אישורה של תכנית הר/1754, המהווה את המצב התכנוני הקודם, בענייננו.בסעיף המתייחס לחישוב שטחי הבניה נכתב:"שטחי קומות מרתף כמפורט בתכנית זו יהיו תוספת לשטח הבניה המותרים באותו בניין. חדרי המדרגות המעליות וחדרי מכונות המובילים והמשרתים השימושים למרתפים [כלומר - שטחי השירות], ייכללו באחוזי הבניה של המרתפים."(ההבהרה וההדגשות שלנו)התכנית מבהירה ללא צל של ספק, כי שטחי המרתפים אינם נכללים בשטחי הבניה של התכנית ויתר על כן - כי שטחי השירות למרתפים ייכללו בשטחי המרתפים.תכנית הר/1720:בטבלת השטחים וזכויות הבניה של תכנית הר/1720, שאושרה למתן תוקף בי.פ. 3888 מיום 13.6.1991, וחלה על חלקות בגוש 6592, הוגדרו זכויות הבניה כך: בטור שטח: 24,157 מ"ר; בטור סה"כ שטח רצפה כולל המ"ר לפי % בניה: 48,314 מ"ר; בטור % בניין: 200%;בהערה ב' לטבלה נכתב:"על המגרש ניתן לבנות מבנה בן 4 קומות (ומעליהן חדרי מכונות) ששטחיהן שונים, בתנאי ששטח כל קומה לא יעלה על 40% משטח המגרש המוצע . . . בתנאי שהשטח הכולל של המבנה יהיה 200% משטח המגרש ובנוסף לנ"ל - 2 מרתפים ומרתף שלישי חלקי למקלט ומתקנים . . .בחישוב שטחי הבניה לא ילקחו בחשבון אותו שטח של חדר מדרגות העולה על 12 מ"ר וכל חדר מדרגות, פירים של מעליות, שטחו של מגדל המדרגות הבולט מעל משטח הגג, מבני עזר כאמור בסעיף 12 ה', חדרי מכונות, מגדלי קירור, חדרי חשמל וחדרי אשפה."(ההדגשות שלנו)עוד נכתב בהערה ג' לטבלת הזכויות:"במסגרת הבניה יהיה ניתן להשתמש לתכליות מסחריות כאמור בסעיף 12 להלן בשטח כולל שלא יעלה על 10% משטח הבניין. 5% מתוך ה-10% יהיו מיועדים לאולמות תצוגה אך לא פחות מ- 300 מ"ר."תכנית זו מהווה דוגמא ברורה ללא ספק של המושג "שטח בניין" שהוא זהה לשטח העיקרי (וודאי שאינו כולל את שטחי המרתפים) הן בטבלת הזכויות והן בהערות המייחדות אותו משאר שטחי השירות ואף מציינות שה- 10% הם משטח הבניין - קרי מה- 200%, שהוגדרו כ- "% בניין".דוגמאות לתכניות לתעשייה בערים אחרות במחוז תל אביב:בגבעתיים - בתכ' גב/355, הוגדרו 120% כאחוזי בניה כוללים בשיעורים שונים ב- 3 קומות כשקומת המרתף מוגדרת בנפרד, בנוסף, ובמ"ר ולא באחוזים.אין כאן אומנם הגדרת שטחים לשימושי מסחר אך יש הבחנה ברורה כי שטחי המרתף אינם נכללים בשטח הכולל ב"אחוזי הבניה הכוללים".בתל-אביב - בתכ' 1043 א' קיים גם מנגנון המאפשר המרה של שטחי תעשיה למסחר קמעוני בקומת הקרקע. בתכנית נקבע כי:"הקף שטחי המסחר הקמעוני לא יעלו על 20% מהשטחים העיקריים המותרים לבניה בכל מגרש."מסקנתנו הינה, איפוא, כי השטח שניתן לניצול בשימוש עיקרי מסחרי, מחושב בשיעור שנקבע (10%) מהשטח העיקרי בבניין, לא כולל מרתפים ושטחי שירות אחרים. לפיכך אנו דוחים את טענת העוררת גם בעניין זה.חלוקת השטחים המסחריים, על פי התכנית, בשתי קומות המסחר:לאחר בחינת אופן הניסוח של הוראות התכנית, בהקשר לשטחי המסחר, ובחינת שיעורי הבנייה הרלבנטיים (מסחר עיקרי, ביחס לתכסית), נראה לנו כי התכנית מאפשרת פריסת המסחר ב- 2 קומות אך אינה מחייבת זאת. יתר על כן , התכנית מאפשרת, באישור הוועדה המקומית, "למקם מסחר גם בקומות נוספות" (עמוד 5 סעיף 17 ב' להוראות התכנית).מאחר שטכנית, ניתן לכלול את כל שטחי המסחר בקומת הקרקע, גם אילו טענת העוררים כי קיימת חובה לפרוס את שטחי המסחר בשתי קומות היתה נכונה, ומאחר שלא נקבע אופן החלוקה הרי שבכל מקרה, ניתן היה לנצל את מרבית הזכויות בקומת הקרקע ואילו בקומה שמעל למקם שיעור מזערי, רק כדי "לצאת ידי חובת" התכנית. מכאן, שהיעדר הוראה בדבר אופן החלוקה מעקר באופן מהותי, את ה"חיוב" מתוכנו.לפיכך, אנו דוחים את טענת העוררת גם בעניין זה.הטענה בדבר פגיעה בשווי הגלריה:מאחר שדחינו את הטענה בדבר פריסת שטחי המסחר בשתי קומות, אין אנו מוצאים ממש בטענה בדבר פגיעה בשטחי הגלריה.אפשרות הניצול של תוספת שטחי השירות:במצב התכנוני הקודם, שהיה טרם תקנות חישוב שטחים, לא הוגדרו ולא נקבעו שטחי שירות ולכאורה היו בלתי מוגבלים.במצב התכנוני החדש נקבעו 35% שטחי שירות ונתאפשרה תוספת של 10% לצרכים ספציפיים כגון: "קולונדה, מעברים ציבוריים רחבים ושימושים דומים".לטענת שמאית העוררת לא ניתן לנצל את שטחי השירות. לעומת זאת שמאית המשיבה הציגה תחשיב בו ניתן לממש את שטחי השירות.בדיקתנו העלתה כי אכן ניתן לנצל את שטחי השירות, לפיכך יש לדחות את טענות העוררת גם בהקשר זה. יחד עם זאת אנו מוצאים לנכון להעיר, כי טעתה שמאית העוררת בהתייחסותה ל- 45% - שטח שירות. תוספת 10% על 35% לשטחי שירות ניתנה למטרות "ציבוריות": קולונדות ומעברים ציבוריים ולא למטרות סחירות.הכללת שטח מתקני העזר בגג, במניין שטחי הבנייה המותרים:שמאית העוררת טוענת כי בהיתר 78 משנת 1990, שטחי העזר למתקני ספורט על הגג לא נכללו במניין "אחוזי הבנייה". ואילו התכנית (במצב החדש) מגדירה אותם כשטח עיקרי (ר' סעיף 23). לפיכך, לכאורה נראה כי אמנם קיימת פגיעה.שמאית הוועדה לא הפריכה את הטענה אלא ציינה כי במצב הקודם השטחים הנ"ל, שנתנו בהיתר 78, היו שטחי שירות.אשר על כן אנו קובעים, כי רק ברכיב הנוגע למתקני העזר על הגג, ובסעיף זה בלבד, קיימת לכאורה פגיעה. לפיכך את הערכת שווי הפגיעה ברכיב זה בלבד, אנו מעבירים להחלטת שמאי מכריע, אלא אם כן יודיעו הצדדים תוך 21 יום מיום החלטה זו כי הגיעו להסכמה ביניהם בעניין רכיב זה.היה והצדדים לא הגיעו להסכמה כאמור, על הצדדים להגיע להסכמה על זהותו של השמאי המכריע תוך 14 יום נוספים.לא הגיעו הצדדים לידי הסכמה בדבר זהות השמאי המכריע תמנה הוועדה שמאי מכריע.השמאי המכריע יקבע אם נגרמה פגיעה ברכיב הנוגע למתקני העזר על הגג, ואם-כן, יקבע את שיעור הפגיעה.אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי.השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהיה מפורטת ומנומקת. השמאי המכריע יהיה כפוף להנחיות שפורטו בהחלטה זו.מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר בעניין רכיב זה בלבד, שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום ממועד קבלת ההחלטה בעניין זהות השמאי המכריע.השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שישים יום ממועד הדיון הראשון שהתקיים בפניו.אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע.אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות.השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו.בשלב זה ישאו הצדדים בשכר טירחת השמאי המכריע בחלקים שווים (מחצית על ידי העוררת ומחצית על ידי המשיבה) לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לוועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות.בנסיבות העניין אין צו להוצאות. חכירהתעופהתוכנית בניהבניהקרקעותפיצוייםמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל