דיון בטענה כי המקרקעין לא גובלים בהמשך להחלטה מיום 8.7.08 להלן החלטתנו בעניין טענת המשיבה כי המקרקעין של העוררים בעררים הר/95008/07, ו-הר/95010/07 אינם מקרקעין גובלים: טענות המשיבה: בתי העוררים מצויים בחלקה 868 בגוש 6536, ברחוב הגדוד העברי 38 ו- 40 בהתאמה, בהרצליה. מצד דרום הם אינם גובלים בתחום תוכנית הר/1960 נשוא עררים אלה (להלן - התכנית), כיוון שאינם משיקים פיסית לגבול התכנית-"הקו הכחול". מצפון לחלקה ועד לתחום התוכנית כפי שהוא מסומן בתשריט חוצצת רצועה של שטח פתוח, רצועת קרקע חקלאית בלתי מתוכננת אשר מפרידה בין החלקה לתוכנית. בנוסף, ממזרח לתוכנית - בין בתי העוררים בערר הר/95008/07 לבין תחום התוכנית מפריד קוטג' קיים ובין העוררים בערר הר/95010/07 לבין תחום התוכנית מפרידים כמה קוטג'ים קיימים. טענות העוררים: קיומו של שטח פתוח ברוחב ממוצע של כ-10 מטרים מהווה חיץ אשר נכנס לחריג שנקבע בעע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתו"ב שרונים, תק-על 2005 (3)287 (להלן פ"ד ויטנר). המונח מקרקעין 'גובלים' מתייחס לקו הגבול של החלקות ולא לבית מסויים בחלקה הגובלת תוך הסתמכות על פ"ד עת"מ (ת"א) 116/01 איוניר יעקב נ' ועדה מקומית לתו"ב רמת גן. דיון והחלטה לאחר שמיעת טיעוני הצדדים ועיון במסמכים שהוצגו בפנינו החלטנו לדחות את טענת המשיבה. בתי העוררים נכנסים לחריג שנקבע בפ"ד ויטנר לפיכך, יש לראותם כנכס גובל לעניין סעיף 197 לחוק התו"ב ועררים אלו יועברו גם הם לשמאי מכריע כאמור בהחלטתנו מיום 8.7.08 להלן נימוקנו: בתגובת המשיבה ובחוות הדעת השמאית אשר צורפה מטעמה נאמר כי על-פי המצב החדש, תוכנית הר/1960 , השטח הגובל מצפון לבית העוררים בערר הר/95008/07 הינו רצועה ברוחב 4-5 מ'. השטח הגובל מצפון לבית העוררים בערר הר/95010/07 הינו רצועה ברוחב 5 מ' הנותרת כקרקע חקלאית ואינה בתחום התכנית. (עמ' 10 לחוות הדעת). מעבר לרצועה זו - בערר הר/95008/07 השטח מיועד לדרך חדשה (כביש טבעתי פנימי חדש), שצ"פ ומעברם מגרש למגורים מצפון מערב ושטח לבנייני ציבור מצפון מזרח; בערר 95010/07 מעבר לרצועה - רצועת שצ"פ ברוחב 15 מ' ומעבר מגרש לבנייני ציבור. מצפון מערב דרך טבעתית, מגרש לשצ"פ ומגרש למגורים כמתואר לעיל. בכתב הערר, ובחוות הדעת השמאית אשר צורפה לערר הר/75008/07 נאמר כי מצפון לבית העוררים ישנה "רצועת קרקע חקלאית ברוחב של כ- 6-7 מטר (מחוץ לתחום תוכנית 1960). כביש טבעתי מתוכנן ברוחב של כ - 13 מטר במרחק של 6-7 מטר מהנכס, שצ"פ (מגרש 302) ומעברו מגרש למבנה מגורים (במרחק של כ- 45 מטר מקו בניין הנכס)" (עמ' 7 לחוות הדעת). בחוות הדעת בערר הר/95010/07 נאמר כי מצפון לנכס העוררים ישנה "רצועת קרקע חקלאית ברוחב של כ-7-8 מטר מחוץ לתחום תוכנית 1960" ומעבר לה שצ"פ ברוחב של כ- 14 מטר ושטח לבנייני ציבור במרחק של כ- 20 מטר מהנכס. מצפון מערב כביש טבעת מתוכנן, שצ"פ ומעבר, מגרש כמפורט לעיל בחוות הדעת בערר הר/95008/07. כך או כך עולה בבירור הן מהדיון והתשריט שהוצגו בפנינו והן מחוות הדעת השמאית, כי מדובר ברצועה של שטח פתוח בלתי מתוכנן בין 4-5 מ' או 7-8 מ' לכל היותר. מבלי לקבוע מסמרות בשאלה האם קביעת החריגים בפ"ד ויטנר הם עניין משפטי, או שמאי או משולב משפטי-עובדתי- שמאי, יצויין גם כי בחוות הדעת השמאיות, לרבות זו של המשיבה, לא היתה כל התייחסות לעניין. בהחלטות הועדה המקומית מופיע העניין לראשונה אולם, לא ניתן כל נימוק ולא ניתן ללמוד מהן מדוע הוחלט כי המקרקעין אינם גובלים. מכל מקום לענייננו, על רוחב רצועת השטח הפתוח ניתן ללמוד כאמור, הן מחות דעת השמאים, והן מהטיעונים, הנתונים והתשריט שהוצגו בפנינו ביום הדיון. בדיון בפנינו טען ב"כ העוררים כי הרצועה המפרידה כיום בין גבול התכנית כפי שהוא מסומן בתשריט לבין המקרקעין היתה כלולה בשטח שיעודו היה חקלאי במצב הקודם, וכי בתכנית החדשה השאירו רצועה צרה של שטח חקלאי והמשכה הפך לשצ"פ. לטענתו, בכוונת הרשות המקומית להפוך גם רצועה זו לשצ"פ. לפיכך הרחקת "הקו הכחול" משורת הבתים נעשתה באופן מלאכותי (עמ' 3 לפרוטוקול). ב"כ המשיבה טענה בפנינו כי מדובר ברצועה חקלאית, בת 5 מטרים לערך, וכי "הרצועה היא רצועה ציבורית שמיועדת לפיתוח ציבורי לכן היא לא נכללה גם בתכנית. " לטענתה, רצועה זו מהווה חציצה אשר אינה נכנסת לחריג שבפס"ד ויטנר, אותו יש לפרש בצמצום. אין מחלוקת כי מדובר ברצועה צרה של שטח פתוח בלתי מתוכנן, בת מטרים ספורים. ככל הנראה ברוחב משתנה הנע בין 4-5 מטרים ל-7-8 מטרים או לכל היותר כלשון הצדדים בדיון שבפנינו, בחלק הרחב שלה כ-10 מטרים או פחות וכי מעברה ישנו שצ"פ ודרך וכי ככל הנראה הכוונה היא להפוך גם רצועה זו לשצ"פ. לפיכך, בנסיבות אלה, ומעיון בתשריט ובנתונים שניתנו על ידי הצדדים ניתן לומר מעל לכל ספק כי בדיוק למצב זה כוון החריג שנקבע בפ"ד ויטנר לעניין שטח פתוח צר ובפסקי הדין וההחלטות שניתנו בעקבותיו. בפ"ד ויטנר נקבע כידוע, כי: "דעתנו היא כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התוכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק (אשר החליט שלא לצמצם את זכות הפיצוי אך למקרקעין שבתחום בתוכנית אלא אף לאלה הגובלים בה), וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות,יש לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריט, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197. על כן, הדרך בה נלך היא קביעת כלל, לפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין, ולצידו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד; והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר; והכל במוגבלות ובתנאים שיפורטו להלן". (סעיף 25 לפסק הדין). ומהו אותו שטח פתוח צר שיכנס לגדר החריג האמור? ממשיך וקובע פסה"ד לאמור: "החריג הראשון: שטח פתוח צר 26. כאמור, דעתנו היא כי כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, לא יהא בכך כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197. כוונתנו היא למקרים בהם "ההפרעה" להשקה שבין המקרקעין לתוכנית היא שולית עד שיהא זה אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתוכנית. רציונאל זה יתקיים, אפוא, רק כאשר ההפרדה בין המקרקעין לתוכנית היא קלה ביותר ושאלה זאת תיגזר מטיבו של הגורם המפריד בין המקרקעין לתוכנית. על כן, חריג זה יתקיים כאשר בין המקרקעין לתוכנית מצוי שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מטרים ספורים בלבד, ולגדר חריג זה עשויה להיכנס אף חציצה צרה מן הסוג שפירט הנשיא זילר בעמ"נ הלברייך: תעלת נוי צרה שמים רדודים זורמים בה, שביל צר המשמש את הציבור כמעבר בין שתי חלקות, או שדרת עצים טורית שנטעה לנוי. לעומת זאת, כאשר בין המקרקעין לתוכנית מפרידה חציצה משמעותית, כגון שטח פתוח רחב, או מבנה בנוי, לא יתקיים חריג זה. על מנת להותיר בידי וועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת המתוחם לעשיית צדק אינדיבידואלי בכל מקרה לגופו, ועל מנת לאפשר להם להימנע מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, איננו רואים להגדיר את מספר המטרים המדויק אשר הופך שטח פתוח לשטח צר דיו לשם כניסה לגדר החריג, ואף איננו מציגים רשימה סגורה של "חציצות צרות" מן הסוג שפירט הנשיא זילר; עם זאת, יש להניח שככלל שטח העולה על מטרים ספורים יהיה בו כדי לנתק את ההשקה הפיזית. ערים אנו לכך שמבחן זה אינו קובע אמות מידה מדוייקות ובכך יש פגיעה מסוימת בעיקרון הוודאות, אך לדעתנו שיקול הדעת שנותר לועדות הערר ולבתי המשפט על פי מבחן זה הינו מתוחם דיו כך שהיכולת להעריך מראש את היקף התובעים אינה נפגעת באורח משמעותי. זאת ועוד, נוכח קביעתנו כי מדובר בחריג לכלל הדורש השקה פיזית, ונוכח הדגשתנו כי הכוונה היא למקרים בהם "ההפרעה" להשקה שבין המקרקעין לתוכנית היא כה שולית עד שיהא זה אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתוכנית, יש להניח שחריג זה יפורש על ידי ועדות הערר ובתי המשפט בצמצום". בעררים שלפנינו מדובר ברצועה של שטח חקלאי פתוח, בלתי מתוכננת, בת פחות מ- 10 מטרים כאשר ככל הנראה הכוונה, כפי שגם הוצהר בדיון בפנינו, להופכה לשצ"פ. בנסיבות אלו נראה כי אין לראות בשטח זה חציצה. ההפרדה שנעשתה בין מקרקעין העוררים לבין גבול התוכנית כפי שהוא מסומן בתשריט יכולה להראות כמלאכותית, גם נוכח הכוונה העתידית, כפי שהוצהר בפנינו, לשנות את יעודה כהמשך ישיר לתכנון וליעדים של תכנית הר/1960, נשוא עררים אלו. אולם, יש להדגיש כי גם אם לא ישונה יעודה, הרי שנוכח הנתונים העובדתיים הספציפיים שבעררים אלו מדובר בכל מקרה בשטח פתוח צר. ההפרדה בין גבול התכנית כפי שהוא מסומן בתשריט לבין המקרקעין הינה קלה ביותר ולפיכך כאמור, יש בה כדי להכנס לחריג הראשון שנקבע בפ"ד ויטנר. לאור זאת גם מתייתר הדיון בטענה השניה של המשיבה לעניין קיום חיץ ממזרח לבתי העוררים. לפיכך, כאמור, אנו קובעים כי המקרקעין בערר הר/95008/07 ובערר הר/97010/07 הינם מקרקעין גובלים לעניין סעיף 197. אשר על כן, עררים אלו יועברו גם הם לשמאי מכריע, כאמור בהחלטתנו מיום 8.7.08. דיוןמקרקעין