נטען כי אישור תכנית בניה פוגעת בפרטיות עקב ביטול הדרך והרחקת השצ"פ רקע: מדובר בחלקת מקרקעין בשטח של כ -200 מ"ר ובצורת משולש (להלן ולשם הנוחות יכונו המקרקעין בשם: "המקרקעין" או "המשולש"). נציין, כי על אף שכותרת השומה מטעם העוררת מתייחסת לחלקה 69 בגוש 30068, הרי עיון בשומה לגופה מגלה שזו אינה מתייחסת לחלקה 69 אלא לחלק מחלקה 32 בגוש זה. לעניין זה, ר' תיאור מצב קודם ותיאור מצב חדש בשומה מטעם העוררת, ובפרט ר' התשריט בפרק "מצב משפטי", במסגרתו רואים היטב, כי שטח "המשולש" אינו חלק מחלקה 69 אלא חלק מחלקה 32. אין מחלוקת, כי במצב הקודם היה ייעוד המקרקעין למוסד. בצמוד למקרקעין נשוא הערר מצויים מקרקעין השייכים לעוררת ועליהם קיים מוסד לבנות מהמגזר החרדי מטעם העוררת. התכנית החדשה שינתה את ייעוד המקרקעין (המשולש) מייעוד של מוסד לייעוד מגורים. התכנית גם מבטלת דרך שעברה בסמוך למוסד העוררת ומרחיקה את שצ"פ ממוסד העוררת. לטענת העוררת, המקרקעין נשוא הערר ("המשולש"), נרכשו על ידה (ביחד עם חטיבת קרקע נוספת) בשנת 1988 על מנת להרחיב את המוסד הקיים. לאור אישור התכנית החדשה, הוגשה על ידי העוררת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התביעה נסמכת כולה על חוות דעת שמאי מטעם העוררת. יובהר, התביעה הוגשה אך ורק בגין פגיעה בערך חלקת המקרקעין המכונה ה"משולש" בשטח של כ - 200 מ"ר ולא בגין פגיעה במקרקעין עליהם קיים מוסד העוררת. לעניין זה ר' פרק "זיהוי הנכס" בשומה מטעם העוררת. הפגיעה בהתאם לשומה נחלקת לשני חלקים: החלק הראשון נוגע לשינוי הייעוד של המקרקעין נשוא הערר, כך שלטענת העוררת מדובר למעשה בסיפוח בפועל של חלק זה למשיבה 2. החלק השני נוגע לפגיעה בפרטיות עקב ביטול הדרך והרחקת השצ"פ. נציין, במאמר מוסגר, כי ייתכן וכוונת שמאי העוררת בעניין פגיעה בפרטיות, הייתה לפגיעה במוסד כולו ולא לשטח המשולש בלבד. עם זאת, כאמור, שומת העוררת ומכאן התביעה, הוגשו אך ורק בגין ירידת ערך המקרקעין המכונים ה"משולש" בשטח של כ- 200 מ"ר, ולא הוגשה כל שומה המתייחסת לירידת ערך למוסד המערערת עצמו. לאור פגיעות אלו, תבעה העוררת 350,000$ בגין שינוי ייעוד המשולש, וכן 100,000$ עקב פגיעה בפרטיות לאור ביטול הדרך והרחקת השצ"פ. נציין, כי השומה מטעם העוררת לאקונית ואין בה כל פירוט לגבי שווי במצב קודם ושווי במצב חדש, השומה אף לא כוללת תחשיבי שומה. המשיבה 1 דנה בתביעה ודחתה אותה על סמך חוות דעת שמאי מטעמה. השמאי מטעם המשיבה 1 מציין, כי העוררת כלל אינה בעלת הזכויות ב"משולש" וכי מקרקעין נרכשו דווקא על ידי המשיבה 2. עוד מנמק השמאי מטעם המשיבה 1 מדוע שינוי הייעוד ממוסד למגורים, לא רק שאינו מהווה פגיעה אלא השבחה. לאור הדחייה האמורה הוגש הערר שבפנינו. המשיבה 1 הגישה תשובה ואף המשיבה 2, מכוח מעמדה כחתומה על כתב שיפוי, הגישה תשובה מטעמה. ועדת הערר קיימה דיון מקדמי בערר, ובמסגרתו הסבה את תשומת לב הצדדים, כי המחלוקת בשאלת זכויות הקניין ב"משולש", הינה מחלוקת מקדמית לשאלת הפגיעה. נציין, כי היות והתביעה, השומה והערר מתייחסים לשטח המשולש בלבד, הרי ברור כי היה ולעוררת אין זכויות בשטח זה, ממילא אין להם זכות תביעה לפי סעיף 197. לפיכך קבעה ועדת הערר, כי בשלב הראשון יגישו הצדדים תצהירים וסיכומים לעניין המחלוקת הקניינית, ורק לאור ההכרעה במחלוקת זו, ייקבע ההליך לגבי השלב השני, אם בכלל. עוד אפשרה ועדת הערר לצדדים לקיים משא ומתן. לאחר שהמשא והמתן הממושך לא נשא פרי והוגשו הסיכומים ניתנת החלטתנו זו. דיון: מסגרת הדיון: ברי, כי לשם הגשת תביעה לפי סעיף 197 יש צורך להוכיח קודם כל כי לתובע קיימת זכות במקרקעין נשוא התביעה. לפיכך, על המשיבה כערכאה ראשונה, ולאחר מכן על ועדת הערר, לבחון האם הוכחה זכות שכזו, ובמקרה של מחלוקת להכריע בכך. עם זאת, הועדה המקומית, ולאחר מכן ועדת הערר, אינן מוסמכות ואינן מסוגלות לחרוץ באופן סופי את גורל הזכות הקניינית. מוסדות תכנון אלו מחויבים לבחון, האם התובע עמד בנטל ההוכחה להוכחת הזכות, אולם קביעתם הינה רק לצורך מסגרת זו של תביעה לפי סעיף 197. הכרעה סופית בדבר טיב הזכויות אמורה וצריכה להיעשות בבית המשפט המוסמך אשר לו יש כלים לרדת לחקר האמת, כלים כגון: תצהירים, חקירות, דיני ראיות וכו'. כלים אלו לא עומדים לרשות הועדה המקומית כערכאה ראשונה או לועדת הערר כערכאת הערעור. עוד נציין, כי המבחן לצורך בחינת היקף הזכות לעניין תביעה לפי סעיף 197 שונה מהותית מהבחינה הקניינית הנדרש לצורך הוצאת היתרי בניה. תביעה לפי סעיף 197 הינה כתביעה אזרחית, אשר במסגרתה מוטל על התובע נטל ההוכחה. ר' ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ואח', (), עמ' 643: "...נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הוה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה." לפיכך, בתביעה לפי סעיף 197 מוטל על התובע נטל השכנוע, ובכלל זה הנטל להוכיח כי יש לו זכויות במקרקעין. האם העוררת עמדה בנטל ההוכחה כי יש לה זכויות לשם הגשת תביעה לפי סעיף 197: אנו סבורים, כי העוררת לא עמדה בנטל ההוכחה הנדרש לשם הגשת תביעה לפי סעיף 197, וכי לא הוכח בפנינו כי אכן העוררת הינה בעלת הזכויות בשטח המשולש שני הצדדים הגישו תצהירים, אליהם נלוו מסמכים שונים. ניתוח התצהירים והמסמכים מגלה באופן ברור, כי החלקה נשוא הערר נמכרה למשיבה 2 בתמורה בשנת 1963, ולכן עקרונית לא ניתן היה למוכרה פעם נוספת לעוררת בשנת 1988, ונבאר: המשיבה 2 הציגה בפני ועדת הערר חוזה רכישה מיום 29.11.1963 במסגרתו רכשה בין היתר את מלוא הזכויות בחלקה 32 בגוש 30088. בהתאם לתשריט שצורף להסכם זה, שטח "המשולש" נכלל מפורשות במסגרת החלקה שנמכרה למשיבה 2. כלומר, בהתאם להסכם שהוצג לועדת הערר נמכרה מלוא חלקה 32, לרבות שטח המשולש, למשיבה 2 בשנת 1963. יתרה מזו, בעקבות ההסכם שולמו המיסים המתאימים (ר' אישור זכויות מיום 23.2.1967 המאשר לרישום בפנקסי המקרקעין על שם המשיבה 2 את מלוא חלקה 32 בגוש 30088). כן, קיים אישור של מינהל מקרקעי ישראל, כי אושרה העברת הבעלות במלוא חלקה 32 למשיבה 2. אישור זה הינו מיום 15.12.2008. מינהל מקרקעי ישראל אף חתם על שטר מכר לגבי חלקה 32 בשלמותה. הנה כי כן, המשיבה 2 בססה בשורה של מסמכים מהימנים כי רכשה את מלוא הזכות במלוא חלקה 32. בהתאם לתשריט ה"משולש" מהווה חלק בלתי נפרד מחלקה 32 שנמכרה לעוררת. לעומת זאת מציגה העוררת מסמכים אשר לטענתה תומכים בעמדתה: כך, מצרפת העוררת מסמך הקצאת קרקע מיום 3.8.1988 על פיו מקצה מינהל מקרקעי ישראל לעוררת חלקים מחלקות 32 וכן 69 וזאת בשטח כולל של 430 מ"ר. העוררת אף מצרפת קבלה מיום 30.8.1988 על תשלום למינהל בגין ההקצאה האמורה. העוררת מצרפת כנספח ג' לתצהיר מטעמה תשריט של השטח שנרכש על ידה. תשריט זה מראה שני שטחים שנרכשו על ידי העוררת: האחד מסומן כמגרש 69 והאחר כמגרש 7/1. יובהר, כי התביעה הוגשה בגין השטח המסומן כמגרש 7/1 בנספח ג' לתצהיר התובעת, ולא בגין המגרש שמסומן 69. מתשריט זה ברור, כי מגרש 7/1 הווה חלקה מחלקה 32 בגוש 30088. עוד צרפה העוררת, אישור מינהל מקרקעי ישראל, כי חלקי חלקות 32 וכן 69 בגוש 30088 רשומות במינהל בבעלות העוררת. אלא שלאישור זכויות זה לא צורף כל תשריט המראה מהם אותם חלקי החלקות אליו הוא מתייחס. לפיכך, מן המסמכים שצורפו על ידי הצדדים עולה, כי חלקה 32 נמכרה בשנת 1963 במלואה למשיבה, במסגרת מכירה זו נכלל חלק "המשולש" בגינו הוגשה התביעה. לאחר מכן, בשנות ה - 80 הוקצה לכאורה חלק מאותה חלקה 32 שנמכרה למשיבה 2 לעוררת. לפיכך, לאור המסמכים ולאור טיעוני הצדדים, הצליחה העוררת לכל היותר להראות כי קיימת סיטואציה של עסקאות סותרות. כך, שהמקרקעין נשוא הערר נמכרו למשיבה 2 ולאחר מכן נמכרו שנית עוררת. שתי העסקאות לא נסתיימו ברישום. במצב דברים שכזה, כאשר קיימת מחלוקת של ממש של מי הזכויות בחלקת המשולש, ברור כי העוררת לא עמדה בנטל ההוכחה כי הזכויות הינן שלה. יתרה מזו, בהנחה כי כל המסמכים שהוצגו לנו אותנטיים (ואין לנו ראיה לסבור אחרת), הרי, לכאורה, בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") זכויות המשיבה 2 גוברת על זכויות העוררת, היות והן קודמות בזמן ונעשו בתום לב ובתמורה, בעוד עסקת העוררת לא נסתיימה ברישום. לכן, לכאורה, הזכויות הינן של דווקא המשיבה 2 ולא של העוררת. ציינו בכוונה תחילה את המילה "לכאורה", כי וועדת הערר אינה מוסכמת להכריע במחלוקת הקניינית מבחינה עובדתית (כמו למשל בשאלה, האם העסקאות אכן נעשו בתום לב ובתמורה מלאה). ועדת הערר אף אינה מוסכמת להכריע בפרשנות המשפטית (הסבוכה יש לומר) של סעיף 9 לחוק המקרקעין. אולם, ועדת הערר רשאית ומוסמכת להכריע, כי העוררת לא הוכיחה בפניה כי הזכויות באותו חלק מחלקה 32 אשר בגינו הוגשה התביעה והערר הינן שלה ולא של המשיבה 2, אשר רכשה אותן קודם לכן, וזאת בהתאם למסמכים מהם עולה כי הזכויות נרכשו על ידה בשלמות בשנות ה- 60. נשוב ונזכיר, כי נטלי השכנוע וההוכחה כי הזכויות במקרקעין נשוא הערר הינן של העוררת מוטלים עליה, ולכן במצב בו קיימת מחלוקת כנה ואמיתית (כפי שקיים במקרה שלפנינו) של מי הזכויות, לא ניתן לקבוע כי העוררת עמדה בנטלים אלו. במאמר מוסגר, נציין כי כל נושא מצבת הזכויות הקניינית בחלקות 69 וכן 32, כפי שנתגלה בפנינו, מעלה תמיהות של ממש, אולם תמיהות אלו אין בהן בכדי להוות הרמת נטל ההוכחה כי הזכויות הינן של העוררת. ההפך הוא הנכון, העוררת היא זו שהייתה צריכה להפריך תמיהות אלו. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו קובעים, כי לא הוכח בפני ועדת הערר, כי הזכויות במקרקעין נשוא הערר ("המשולש") שייכות לעוררת ולא למשיבה 2, ולכן הערר נמחק. עם זאת, נפנה לקביעתנו לעיל, כי ועדת הערר אינה הגוף המוסמך להכריע באופן סופי בזכויות הקניין, לא במישור העובדתי ולא במישור המשפטי, ולפיכך ההכרעה בשאלת הזכויות, ונטל ההוכחה לגביהן, נעשתה רק לצורך ערר זה, ואינה מהווה מעשה בית דין או יוצרת השתק פלוגתה כלשהו. לפיכך גם נבהיר, כי מחיקת הערר אינה מהווה סוף פסוק. כך, היה ויהיה בידי העוררת פסק דין חלוט של ערכאה מוסמכת, על פיו במועד הקובע לתכנית החדשה, הייתה העוררת בעלת הזכויות בחלק הרלוונטי מחלקה 32 (הידוע גם כמגרש 7/1 בתשריט נספח ג' לתצהיר מטעם העוררת) תהיה רשאית העוררת לפנות לועדת הערר בבקשה לחדש את הערר. היה ותוגש בקשה שכזו, יצורף אליה העתק נאמן למקור של פסק הדין החלוט המצהיר על זכויות העוררת בחלק הרלוונטי מחלקה 32. אשר על כן בשלב זה וכל עוד לא הוצג פסק דין הקובע אחרת, הערר נמחק. תוכנית בניהבניה