מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ליקויי בניה בדירות על חוף הים הרצליה: מבוא התובעים, והתאגיד "נגב טכנולוגיות לתעשיה ושינוע (1993) בע"מ (להלן: "התובעים") רכשו מאת התאגיד מבנה עופרים בע"מ (להלן: "הנתבעת") דירות, בפרויקט הקרוי "מרינה וילאג'" על חוף ימה של הרצליה, ברחוב יורדי הים 1 (להלן: "הפרוייקט"). התובעים 1 ו- 2 רכשו את דירות מס' 13 ו- 14 ואילו התובעת 3 רכשה את דירה מספר 12. לפי האמור בכתב התביעה, נתגלו בכל אחת מן הדירות הנ"ל ליקויים, שעלות תיקונם הנדרשת נאמדה בחוות דעת שמאיות ולצידם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, שאומדנם נעשה בדרך של קציבת ירידת הערך. חלקה הנוסף של התביעה, עוסק בליקויים שנתגלו ברכוש המשותף.אף אלה מוינו, לפי ליקויים הניתנים לתיקון וכאלה שאינם ניתנים לתיקון ונחשבים לפיכך כגורמי ירידת ערך. מעבר לכך, נדרש בכתב התביעה פיצוי בגין עוגמת נפש והשבת יציאות. נוסיף ונבהיר כי תביעה זו הינה אחת מתוך סדרה של תביעות, שהוגשו על-ידי תובעים שונים, כולם רוכשים באותו פרויקט, וכולן עומדות להכרעה בפני. בהגנתה טענה הנתבעת כי הדירות נבנו בהתאם להתחייבותה החוזית בבניה מקצועית, בהתאם לסטנדרטים המקובלים. לכל היותר, טוענת היא כי בפרוייקט נתגלו ליקויים קלים, האופייניים לבניה חדשה ואלה תוקנו על ידה. שני הצדדים הסתמכו בכתבי טענותיהם, על חוות דעת מקצועיות. התובעים הסתמכו על חוות דעתו של השמאי סידאווי אלי (להלן: "סידאווי") ועל חוות דעתם של המומחים מרדכי בס ועזרא בן- עזרא. מטעם הנתבעת הוגשו חוות דעתם של המהנדס ברגינר אמיל (להלן: "ברגינר") ושל המהנדס שאול גפני (להלן: "גפני"). נוכח סמיכותו של הפרוייקט לחוף הים עוררה ההכרעה בו שאלות קשות בתחום האיטום. הואיל וכך מונה המהנדס מיכאל מרטון (להלן: "מרטון") , כמומחה מטעם בית המשפט בתחום האיטום. לצידו מונה מטעמו של בית המשפט השמאי עמית זיו (להלן: "עמית") על-מנת שיחווה דעתו בנושא הליקויים שמחוץ לתחום האיטום ובהערכות שמאיות בתחום ירידת הערך הנטענת. תיאור הפרוייקט טרם שאסקור אבחן ואכריע בטענות הצדדים מצאתי, כי נכון להציג בפני המעיין בפסק הדין את נתוני הפרויקט, כפי שתואר בחוות דעתו של עמית. כך, מתואר הפרוייקט ככזה המצוי במתחם מרינה וילאג', על שטח קרקע בצורת טרפז, עליו בנויים שני אגפים מוארכים - מזרחי ומערבי. אלה מצויים מעל קומת קרקע משותפת ושתי קומות מרתף. סך שטחי הבניה בפרויקט, על-פי היתר הבניה תוארו בחוות דעתו כך: קומה מרתף 2- שטח של כ- 6,141 מ"ר, כולל עמדות חניה לרכבים, מחסנים, חדרים טכניים וחדרי מדרגות. מרתף 1- שטח של כ- 6,726 מ"ר, כולל עמדות חניה לרכבים, מחסנים, חדרים טכניים וחדרי מדרגות, מלתחות, מחסנים ושטחים מסחריים בחזיתות במפלס המרינה. קומת קרקע שטח בנוי של כ- 3,315 מ"ר בשני מבנים, כולל לובי כניסה, 46 יחידות נופש, חדרי מדרגות וחצר פנימית מפותחת, עם בריכות שחיה למבוגרים ולילדים. קומה א' שטח של כ- 2,895 מ"ר, כולל 36 יחידות נופש, מחסנים וחדרי מדרגות. קומה ב' שטח של כ- 1,196 מ"ר, כולל 28 יחידות נופש, מחסנים וחדרי מדרגות. המבנה עצמו בנוי שלד בטון, קירות החוץ מחופים אבן. בכניסה לבנין מבואת כניסה נרחבת מוגנת ע"י דלת אלומיניום ועמדת שוער מאוישת. רמת הגמר כוללת, בין היתר - חיפוי באריחי שיש מלוטשים, גמר קירות פנים באריחי אבן או טיח צבוע, דלתות אלומיניום, מדרגות מחופות אבן, מעקות, גינון, שבילים וויטרינות. היחידות נשוא הסכסוך כאן, מהוות דירות נופש הממוקמת בקומת הקרקע של האגף המערבי ופונות לכיוון מערב וצפון. היחידות, בשטח של כ- 46 מ"ר כ"א ומרפסת פתוחה בשטח של כ- 5 מ"ר (על-פי מדידה גרפית מתכנית), כוללות: מבואת כניסה (דירתית), חדר מגורים עם יציאה למרפסת פתוחה, ממ"ד המהווה חדר שינה, מטבחון המהווה חלק מחדר המגורים וחדר רחצה ושירותים. סטנדרט הבניה והגימור כוללים, בין היתר: דלת כניסה ממתכת, ריצוף באריחי קרמיקה, חלונות בחדר השינה במסגרת אלומיניום, דלתות הזזה בין חדר המגורים למרפסת, ריצוף וחיפוי חדר הרחצה והשירותים באריחי קרמיקה, ארונות מטבח תחתיים ועיליים מעץ עם משטח שיש וחיפוי חלק מהקיר בקרמיקה ותקרת גבס מונמכת עם מיזוג אוויר מרכזי. חלק המימצאים המוסכם קביעותיו של עמית בנושא הליקויים, מקובלות בעיקרן על שני הצדדים. לפי חוות דעתו, עלויות התיקון בכל אחת משלוש הדירות הינה 1,600 ₪ . עלות תיקון ליקויי הבניה ברכוש המשותף נאמדת בסך כולל של 58,916 ₪ בתוספת פיקוח ומע"מ כך שחלקם היחסי של התובעים בעלות זו עומד על סך של כ- 1,470 ₪. בנקודה זו, קיימת מחלוקת שולית ביחס לעלות של 1,200 ₪ הכרוכה בהחלפתה של סבכת ניקוז שהותנה באופן לקוי ונוגעת לדירה 13 . עמית, התקשה לקבוע את זהותו של האחראי לליקוי זה. הנתבעת טוענת כי אינה אחראית להתקנת הסבכה הלקוייה ואילו התובעים טענו כי בכל מקרה מוכח קיומו של ליקוי כלשהוא. עמדתם של התובעים בנקודה זו אינה מניחה את דעתי. לפי חומר הראיות שהוצג, מדובר בהתקנה שאינה דומה לאופן שבו טופלו פתחי הניקוז במקומות אחרים בפרוייקט. לפיכך, היה על התובעים העול הראייתי להוכיח את זהות המבצע מעבר למאזן הסבירות. להבנתי, לא עמדו התובעים בנטל זה ולפיכך אין להוסיף על זכאותם את הסך הנתבע בגין ליקוי זה. נסכם ונאמר בנקודה זו כי עלות תיקונם של הליקויים בפרוייקט בנושא זה עומדת על סך של 4,800 ₪ ואינה שנויה במחלוקת של ממש. דיון בנושאים השנויים במחלוקת המחלוקת בין הצדדים מתמקדת ברכיבי הפיצוי הבאים: ירידת ערך, ליקויי סדקים, רטיבות ואיטום החניונים, כאשר שני הרכיבים האחרונים נמצאים בתחום מומחיותו של מרטון. בחלקיו המשותפים של הפרוייקט, בעיקר בחניונים ובמחסנים נתגלו בעיות איטום חמורות הנובעות ממיקומו המיוחד של הפרויקט, הגובל במי ים. מרטון איתר את בעיות האיטום שנתגלו בפרויקט והציע פתרונות אלטרנטיביים או משולבים. חלק מקביעותיו של מרטון אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים. הנתבעת אינה חולקת על מסקנותיו של מרטון בעניין תיקון מאגר המים, סדקים בתקרות ואיטום במפלס הפיתוח, בסך כולל של 1,036,000 ₪ שמתוכו עומד חלקן היחסי של דירות התובעים על סך של 8,633.3 ₪ לכל דירה. המחלוקת בין הצדדים, ביחס לחלק זה של חוות הדעת, מתמקדת ברכיבים הנוגעים לתיקון האיטום בשטחי המסחר ובחניה אשר בשטחי המסחר בעלות כוללת של 750,000 ₪. מקורה של מחלוקת זו בשאלת האחריות. הנתבעת טוענת כי אין מקום לחייבה באחריות לליקויים בשטחים מסחריים שנמכרו לצדדי ג' והם אלה שגרמו לבעיות שנוצרו. לדבריה, נמכר האגף המערבי של קומת המרתף, בו נמצאות חנויות התובעים לצד שלישי. לגירסתם נקדחו בתקרת האגף המערבי, מתחת לחנויות של השטח המסחרי פתחים, הועברה צנרת דלוחין, הותקנו מתקנים לטיפול בשומנים ומתקנים שקשורים במערכות מיזוג האויר שדרכם מוחדרת הרטיבות. גורם נוסף לרטיבות מצוי, לשיטת הנתבעת, בשימושים עתירי מים בשטחי הפריקה, האשפה והניקיון של השטח המסחרי. מרטון לא התעמת באופן ממוקד עם הטענות לזיקה שבין חדירת המים לבין עבודות שבוצעו בפרוייקט על ידי צדדי ג'. עם זאת, לא נחקר מרטון בנושאים אלה על ידי הנתבעת ולא הוצגה בפני כל ראיה הקושרת את מוקדי הרטיבות לעבודות שבוצעו במקום על ידי צדדי ג'. לפיכך לא ראיתי כל מקום לקביעה השוללת את אחריותה של הנתבעת בתחום זה. לפיכך , אני דוחה את טענת הנתבעת בהקשר זה. אשר להערכת עלות התיקונים, מרטון אישר בחקירתו כי עלות רכיב הטיפול בסדקים בתקרות הינה 200,000 ₪, ולא 220,000 ₪ כפי שנכתב בחוות דעתו (ראה לעניין זה עמוד 13 לפרוטוקול 7 בספטמבר 2011, בשורות 18-22). עלות התיקונים הכוללת עומדת איפוא על 1,766,000 ₪. היקף הליקויים בפרק זה של ההכרעה על בסיס היחס שבין זכות התובעים בדירות לבין היקף הפרוייקט בכללותו עומד על סך של 14,716.66 ₪ לכל דירה (120 דירות בפרוייקט) וכ-44,150 ₪ עבור שלוש דירות התובעים. עלות תיקון האיטום חוות דעתו של מרטון והשגות הצדדים מוקד המחלוקת מצוי, כאמור, בנושא איטום החניונים. בדבריו, הדגיש מרטון הבעייתיות שבאיטום חלקי הפרויקט. ביחס למרתף צוין, כי זה בנוי לעומק וגובל במי תהום ובמי ים, כאשר קירות החניון המערבי והצפוני פונים ישירות לכיוון הים, שם עוגנות היאכטות. מהנדס מיכאל מרטון הסביר באופן מעמיק את נושא האיטום בפרויקט זה והסברו המקיף בחלקו הרלבנטי יובא להלן כלשונו וזאת מפאת חשיבותו להכרעה שבפני: "המרתף שבנדון בנוי עמוק במי תהום/מי ים. קירות החניון המערבי והצפוני פונים ישירות לכיוון הים/מעגן היאכטות. לפי הגדרת המפרט הכללי הבינמשרדי יש בו שני מצבים לאיטום מרתפים: בקרקע מתנקזת במהירות, או בקרקע שאינה מתנקזת במהירות. עבור קרקע המתנקזת במהירות נדרשת שכבת יריעות אחת בעובי 4 מ"מ, או ש"ע, במערכת ביטומנית במריחות. בקרקע שאינה מתנקזת במהירות נדרשות שתי שכבות יריעות איטום, או ש"ע במערכת ביטומן חם במריחות. עבור מבנה הנמצא באופן קבוע או זמני במי תהום, כמו במקרה שלנו, המפרט הכללי דורש, כי המתכנן יכין מפרט טכני מיוחד. סביר, כי במקרה של מי תהום, הדרישות של אותו מפרט מיוחד, יוחמרו...נכון להיום, מרתף צריך להיאטם בכל המעטפת שלו, להוציא חלק מתקרתו העליונה המכוסה בבניין. על מנת שהמעטפת שלו תהיה באמת אטומה, ועל אחת כמה וכמה במי תאום (ובוודאי במי ים), צריך לתכנון נכון, לבחור נכון את החומרים, ולבצע רציפות מלאה של איטום רצפה וקירות (כמו "אמבטיה" אטומה)...החומרים על בסיס אספלט (או ביטומן) מהווים את סוג האיטום המוביל את ענף האיטום בעולם...בניה עד לקצה גבולות המגרש, מחייבת בד"כ לתמוך את הקרקע שבהיקף, על מנת לאפשר חפירה מבלי שתכולת המגרשים הסמוכים, לרבות מבנים, כבישים ומדרכות יפלו לתוך המגרש שבנדון ו/או אפילו הבניינים הסמוכים לא ישקעו ו/או לא ייסדקו. פעולה זו קרויה דיפון. יש שיטות דיפון שונות..העובי הגדול של קיר הסלארי (הבטון), ובמיוחד הקיר הפנימי, שתפקידו הוא גם להגן על האיטום (ובעיקר במי תהום), שם קיר זה צריך להיות עבה וחזק (על מנת שיוכל לעמוד גם בלחץ המים שמאחורי שכבת האיטום), עלותם גבוהה ומהווים גם גורם המקטין את החלל הפנימי של המרתף, וגורמים ליזמים, למנהלי פרויקטים ואפילו למתכננים, להימנע מביצוע האיטום המתואר לעיל...בין אם בלחץ היזמים, או מרצון להראות טוב בעיניהם (ניהול או תכנון פופוליסטי), או מחוסר הבנה באיטום, מבוצעים מרתפים רבים שנבנו עם קירות סלארי, כמו בפרויקט שבנדון, ללא איטום וקיר פנימי. בפרויקט שלנו יש מקומות, בהם בוצעה במקום יציקה של קיר בטון פנימי, מעין "קיר מיישר" דקיק לצורכי האסתטיקה...במצב שנוצר בסעיף הנ"ל, האיטום של הרצפה כבר אינו יכול להתחבר עם איטום הקיר, שכן, אין לקיר איטום, אלא עליו להסתיים ב"תחתית" קיר הדיפון במפלס עובי הרצפה. במצב כזה, של קיר לא אטום, פיתרון ה"אבמטיה" שהזכרתי לעיל, אינו קיים, למעשה. לרוב המתכננים יש "פתרונות" למצב מאולץ זה, אך פתרונות אלו בד"כ אינם "מחזיקים מים", תרתי משמע. חלקם ראינו בפרויקט זה, לאחר שנים רבות של נסיונות חוזרים ונישנים לפתור את בעיות חדירת המים...מצאתי, כי איטום הרצפה תוכנן, כך שהוא נאטם בצידו התחתון. בהיקפו האיטום עולה ונצמד אל קירות הסלארי ומגיע עד סמוך למפלס פני בטון הרצפה..כלל קירות הסלארי לא נאטמו, למעט איטו םע"ג חגורת בטון בראש הקיר, אשר במפגש עם התקרה העליונה...המתכנן היה מודע לכך, כי קיר הסלארי עשוי לנזול, ואף מעביר הנחיות, כיצד יש לפעול במקרה זה. לעניין אחרון זה קיבלנו הבהרות בעת הדיון שנערך ביום 29.12.09 אצל עוה"ד אברהם שלו, ב"כ התובעים. אדר' ביטלמן חזר על כך, ואישר, כי בגין החשיבות המוגבלת של אטימת חניון, הסיכון נלקח, על ידי מתכנני היזם, וקיר הסלארי לא נאטם". (ההדגשות במקור - י.א). קביעתו החד-משמעית של מרטון הינה איפוא כי מלכתחילה לא נעשה האיטום בפרויקט לפי הנדרש בהתחשב בנתוניו המיוחדים בסמיכותו למי תהום ולמי ים. מסקנתו הינה, כי כיום לא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור, אלא יש למצוא פיתרון שהוא הרע במיעוטו. בחוות דעתו הציע מרטון שתי שתי חלופות עיקריות. האחת, תוכנית הזרקות (להלן: "תוכנית ההזרקות") בעלות 70,000 ₪ לשנה (כאשר בשנה הראשונה העלות עשויה להיות פי שניים) השניה, בניית קירות הסתרה (להלן: "תוכנית ההסתרה") כולל תעלות ניקוז ואמצעי אוורור וניקוז בעלות משוערת של כ- 400,000 ₪. בתגובתו לשאלת בית המשפט קידם מרטון בחיוב אפשרי פתרון משולב של שתי האופציות. התובעים אינם מקבלים את קביעותיו של מרטון ועומדים על דרישתם לפיה יש לבצע איטום חיצוני, על כל המשמעות הכרוכה בכך. להשקפתם, תוכנית ההסתרה אינה אפשרית שכן זו כרוכה בהפסד שטחי חניה לבעלי הזכויות בפרוייקט, שאין להעריך כי יסכימו לה. כמו כן מתנגדים התובעים לתוכנית ההזרקה שכן זו מצריכה תחזוקה שוטפת יקרה ואינה מטפלת בבעיה עצמה. הנתבעת לעומת זאת, מתנגדת לתיקון באמצעות איטום חיצוני, שעלותו יקרה במיוחד והוא גם לא מעשי. הנתבעת יוצאת גם נגד תוכנית ההסתרה או כל שילוב בינה לבין תוכנית ההזרקה. לטענתה, אין המדובר אלא בהשערות ספקולנטיות שאינן ניתנות לביצוע. בשולי הדברים אציין כי טענת הנתבעת ביחס לסעד הביצוע בעין אינה רלבנטית, שכן על הפרק עלויות התיקון ולא הביצוע עצמו. דיון בחלופות התיקון האפשריות דומני, כי ההכרעה בין האלטרנטיבות איננה קשה. ראשית, אציין כי יכולותיו המקצועיות של מרטון אינן מוטלות בספק. הלה הינו מומחה בעל שם עולמי, בנושא האיטום. הרקורד המקצועי שלו כולל תכנון ופיקוח עליון על מערכות איטום, בידוד וציפוי ועל תיקוני כשל, חברות בועדות מקצועיות לאיטום וועדות מומחים בתחום האיטום וכן ייעוץ לגורמים בתחום וניהול קורסים מקצועיים. מרטון נחקר באריכות אודות הפתרונות שהציג והסבריו ושיקוליו מקובלים עלי במלואם. ראה לעניין זה, עמודים 17-4 לפרוטוקול 7.9.11. ראשית, קובע מרטון כי פעולת האיטום החיצונית אינה ברת ביצוע כלל ועיקר: "עד לפני כמה עשרות שנים, שיטת בניית המרתפים כללה בד"כ את יציקת רצפת המרתף ואת יציקת קירות החוץ על גבי היקף הרצפה. בשיטה זו אוטמים תחילה את הרצפה ולאחר מכן אוטמים את הקירות (מבחוץ) ומחברים את שכבות איטום הקיר עם הקצוות של שכבות האיטום בהם אטמו את הרצפה. התחברות זו הייתה יוצרת את ה"אמבטיה" שהוזכרה..האיטום של הרצפה כבר אינו יכול להתחבר עם איטום הקיר, שכן, אין לקיר איטום, אלא עליו להסתיים ב"תחתית" קיר הדיפון במפלס עובי הרצפה. במצב כזה, של קיר לא אטום, פתרון ה"אמבטיה" שהזכרתי לעיל, אינו קיים, למעשה". לפיכך נסיר אפשרות זו מעל המדוכה. האפשרות הנוספת שהציע מרטון ("הסתרה") אף היא איננה מעשית, מכיוון שהיא מקטינה את שטחי החניה. מרטון עצמו אומר כי הדבר כרוך בהקטנה של בין 30-35 ס"מ בכל יחידת חניה ודבר זה דורש הסכמת בעלי הזכויות ובדיקה מקצועית כי לאחר הקטנה כזו יתאימו השטחים שייוותרו למטרת חניה. לא הוצגו ראיות בנוגע לפתרון זה ולכן, זהו אינו פיתרון שביכולתי לאמץ. לפיכך, הפיתרון היחיד שנותר הוא תוכנית ההזרקה, לאורך חיי הבניין, הגם שפיתרון זה אינו אידיאלי: "אם אני מתכנן את תכנית התחזוקה, אז יש לי פה מפגש בין 2 קירות סלארי, שנוזל. אז אנחנו קודחים בשני הצדדים למפגש הזה ומזריקים חומר, בדרך כלל שסופח ו/או מתנפח עם היפגשות עם מים. לאחר מכן, אני נוהג לעשות גם באזור הקרוב טיפול על בסיס צינון, גם על-חמנת לתת יותר צ'אנס להצלחה וגם כדי שיהיה טיפול רציני..אני עושה הזרקה לתוך התפר, לא החוצה. עושה קדחים ואני מזריק בקדח אחד..בסופו של דבר, המטרה היא להזריק לתוך המרווח, כדי שיהיה איזשהו אלמנט וזה ימנע, לפחות זמנית את חדירת המים. השלב השני הוא השלב בו אני מצפה מהצד הפנימי, נניח 30 ס"מ מכל צד." (עמוד 14 לפרוטוקול יום 7.9.11, שורות 15-27). בחוות דעתו, הציע מרטון לתמחר את עלויות התחזוקה בכ - 70,000 ₪ לשנה, כאשר בשנה הראשונה העלות עשויה להיות כפולה. בחקירתו, נדרש המהנדס מרטון, על-ידי ב"כ התובעים, לקחת בחשבון סכומי כסף גדולים שהושקעו בשנים האחרונות על-ידי הנתבעת, בתיקונים. על כך השיב: "..גם אם הושקעו 2.5 מיליון ₪ במהלך השנים, אני לא משוכנע שהושקעו סכומים כאלה למטרה הזו. ..מישהו "זרק" סכום וללא פירוט. אני לא בטוח ש-2.5 מיליון זה הסכום שיצא למטרה הזו. יכול להיות שכן, אבל גם כך, לפי נסיוני, בתהליך התחזוקה, בדרך כלל משקיעים פחות מאשר משקיעים ב"מכה" הראשונה, כדי להגיע לרמה שאפשר לתחזק ולא רק לתקן.." (עמוד 6, שורות 1-5 לפרוטוקול יום 7.9.11). לאור זאת, אני קובעת כי עלות הפיתרון של בעיית האיטום בחניונים הינה בסך של 70,000 ₪ לשנה מהשנה השנייה ו140,000 ₪ לשנה הראשונה, וזאת למשך כל חיי הבניין. תקופת החיים הממוצעת של בניין הינה כ-50 שנה ולכן, עלות התיקון הכוללת הינה 3,570,000 ₪. עם זאת, ודאי הוא כי בעת פסיקת עלות התיקון לפי תכנית ההזרקות שאומצה על-ידי, יש לערוך את החישוב בהתחשב בכך שמדובר בסכום המשולם באופן חד פעמי בגין הוצאות עתידיות לעשרות שנים מראש. מילים אחרות, יש לערוך היוון. בעניין זה, נתעוררה מחלוקת בין הצדדים שביטוייה בחילופי הבקשות והתגובות בקשר עם בקשת התובעים להגשת סיכומי תגובה. המוטיבציה להגשת סיכומי התשובה מקורה בניסיונם של התובעים להביא בפני את נתוני ההיוון, דבר שלא נעשה באופן מסודר בסיכומים המקוריים בתיק זה. בדרך זו, ביקשו התובעים להעלות את הסוגיה לרוחב כל התביעות העומדות בפני ומעוררות את אותה שאלה. באופן מעשי, סבורני כי לא ניתן להתעלם משאלת ההיוון. לפי התחשיב המקובל בתחום הנזיקין שבו רב השימוש בטבלאות היוון מקובל לחשב תשלום המשולם שנתית לחמישים שנה לפי 3% ולא מצאתי כי יש סיבה שלא להחיל חישוב זה במקרה שבפני. מדובר איפוא בסכום כולל אותו יש להכפיל ב-25.5016 (במקום ב-49) ככל שמדובר בחלק שישולם החל מעוד שנה לארבעים ותשע השנים הבאות ותוצאה זו יש להכפיל ב 0.9708. הסכום הראשוני בסך של 140,000 שצריך להיות משולם מראש עבור השנה הראשונה אינו נושא מקדם היוון כלשהוא. התוצאה תחושב לפי החלק היחסי של בעלי הדירות התובעים כאן. ירידת הערך לאחר קביעה זו, יהא עלי להתייחס לקביעתו של עמית בתחום ירידת הערך. ירידת הערך נקבעה על-ידי עמית ביחס לשני רכיבים עיקריים: (1) פגמים במדרגות ובמבואות (1.5%) (2) פגיעה תדמיתית בפרוייקט (5%). קביעותיו אלה שנויות במחלוקת בין הצדדים . ירידת הערך בנושא התכנוני (פגמים במדרגות ובמבואות) בנושא ירידת הערך בנושא זה קבע המומחה כי למרות התיקונים שבוצעו וצמצמו את הליקויים, לא נפתרה הבעיה באופן מושלם. כתוצאה מכך, נותר פחת תפקודי ואסטטי קל הנובע ממידותיהם הצרות של חדרי המדרגות. עמית חישב עלות תיקון של כל גרם מדרגות, הוסיף את עלות התכנון הפיקוח והאגרות ומצא עלות כוללת של כ-300,000 ₪ לחדר מדרגות ותרגם זאת לירידת ערך בשיעור של 1.5%. אציין כי שני הצדדים לא הקפידו על הפרדה בין רכיבי ירידת הערך שנקבעו על ידי עמית. כך לא ניתן למצוא בסיכומי התובעים כל התייחסות ספציפית לפגם שנפל בקביעותיו בעניין ירידת הערך בשיעור 1.5 אחוז. לפיכך, יש לראותם כמי שקיבלו קביעה זו ללא עוררין. הנתבעת טענה לעניין זה במספר מישורים. זו טוענת כי הסטיה שאותרה הינה מיזערית ואינה מצדיקה קביעה בדבר היווצרותה של ירידת ערך. כך, בחדר מדרגות 9 מזקף הראש הינו 208 ס"מ במקום 210 ס"מ והסטייה ברוחב המסדרון היא 2.6 ס"מ. לגבי חדר מדרגות 10, מדובר בסטייה של 4 ס"מ במזקף הראש. עוד טוענת הנתבעת, כי המומחה לא היה צריך להתייחס לחדרי מדרגות שאינם משרתים את הדירות הקונקרטיות של התובעים, הקשורות אך ורק לחדרי מדרגות 9 ו-10. טענה זו נשללה על ידי עמית בחקירתו הנגדית שציין כי קיימת זיקה בין כל הדירות לחדרי המדרגות: "..אני אומר לך שלכל הדירות, כולל אלה שהצגת, יש איזושהי כניסה מתוך חדר המדרגות ולכן, אין מקום לשאלה". לאור זאת, נראה לי כי אין מקום לשלול את מסקנת עמית לגבי היווצרותה של ירידת ערך בתחום התכנוני של חדרי המדרגות והמבואות בשיעור של 1.5%. נושא נוסף המצוי במחלוקת בין הצדדים נוגע לשיעור ירידת הערך שנגרמה לדירות התובעים בפרוייקט בגין הפגיעה התדמיתית שנוצרה ביחס אליו. ירידת הערך בגין הפגיעה התדמיתית הפגיעה התדמיתית אליה מתייחס עמית בחוות דעתו, התמקדה בנושאי האיטום. לפי הערכתו, נוצרו בפרויקט ליקויים מהותיים ויסודיים בתחום האיטום, שתיקונם המלא לפי חוות דעתו של מרטון, אינה אפשרית. על בסיס נתון זה, העריך עמית את הפגיעה התדמיתית בשיעור של 5%. כאן קיימת מחלוקת כפולה. הנתבעת טוענת כי הקביעה בשיעור של 5% מופרזת ואין לקבלה, ואילו התובעים טוענים כי הקביעה בשיעור של 5% נמוכה מדי ואינה משקפת את מכלול הנתונים המשפיעים על ירידת הערך. אדון תחילה בטענת הנתבעת כי קביעת המומחה לירידת ערך בגין פגיעה תדמיתית בשיעור 5% הינה מוגזמת: הנתבעת טוענת כי ירידת הערך שקבע המומחה בגין הפגיעה התדמיתית בפרויקט, מוגזמת ושגויה. טענותיה בעניין זה מבוססת על השגות שיש לה כנגד קביעותיו המקצועיות של מרטון. הואיל וקבעתי בפסק הדין בחלקו הקודם כי קביעותיו של מרטון מקובלות עלי והן מבוססות היטב, יש לדחות על הסף כל נימוק בפרק זה המסתמך על משגים שנפלו כביכול במסקנותיו המקצועיות של מרטון. אשר על כן, אני דוחה את טענות הנתבעת בעניין זה כמכלול. חלק הטענה הרלוונטי לקביעתו של עמית היא הטענה השוללת את מסקנתו בדבר היווצרותו של "שם רע" לפרוייקט. זאת, בהסתמך על הטענה לפיה לא הוגשו תביעות נוספות ביחס לפרוייקט. סבורני, כי אין לקבל את טענת הנתבעת בנקודה זו שכן, הערכתו של עמית איננה מבוססת על "השם הרע" כעניין בפני עצמו אלא, על הבעייתיות התדמיתית של הפרויקט ככזה שבו נדרשות עבודות שוטפות של איטום המכסות על פגמים קשים שאינם ניתנים לתיקון בתחום זה. לפי קביעותיו של מרטון יהא על כל מוכר דירה בפרוייקט להודיע לרוכש מראש על קיומו של צורך תחזוקתי שוטף בתחום האיטום שאינו דבר של מה בכך, אם לנקוט לשון עדינה. אשר על כן נדחית טענתה של הנתבעת גם בנקודה זו. מכאן, יהא עלי להתייחס לטענות התובעים לפיהן יש להגדיל את היקף ירידת הערך בשל הפגיעה התדמיתית בנושאים נוספים לאלה שנבחנו על ידי עמית. התובעים עומדים על תוספת קביעת ירידת ערך בגין ראשי הנזק הבאים: אי ההתאמה בעניין אופיו המסחרי של הפרויקט. אי ההתאמה בעניין ייעודן של הדירות. אי ההתאמה בעניין ייעודם של המחסנים. בכך אדון להלן: דיון בשאלת אי ההתאמה, בעניין שינוי אופיו המסחרי של הפרויקט: בעניין זה טענו התובעים, כי בניגוד למוסכם, לפיו תופעלנה בשטחי המסחר של הפרויקט חנויות בסגנון בוטיק בלבד, הפך השטח המסחרי למרכז מסעדות רועש. הנתבעת טוענת, כי אופיים המסחרי של שטחי המסחר בפרויקט, לא הוגדר בהסכם. במסמכי המכר שנכרתו בין הצדדים נקבע, בסעיף 7.1(ג), כי "המבנה מיועד, על-פי תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין, בין היתר, לדירות, שטחי מסחר, חניה ולשימושים אחרים, הכל כאמור וכמפורט בתכניות אלה". בסעיף 7.2(א) להסכם, החילו הצדדים על עצמם את תכניות בניין העיר, החלות על המקרקעין נשוא הפרויקט "כי ראה ובדק היטב את המגשר, החלקה ואת הממכר, ועיין בכל נספחי ההסכם ובכל מסמך רלוונטי נוסף אשר מצא לנכון ובכלל זאת, תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין...". בסעיף 3.3 להסכם המכר נקבע, כי" תכניות בניין העיר הינן תכנית המתאר הר/2003 והתכנית המפורטת היא הר/2003/א" (להלן: "התכניות"). השימושים המסחריים המותרים עפ"י התכניות, כוללים מגוון של שימושים ובהם מלונאות לסוגיה, בתי קפה, מסעדות, חנויות מזון, חנויות הלבשה וכל שימוש מסחרי. התובעים לא הביאו כל ראיה לסתירה שבין השימושים המותרים עפ"י התכניות לבין השימוש המסחרי שנעשה בפועל במרכז המסחרי. אמירתם בעניין קיומה של הבטחה להפעלת חנויות בסגנון בוטיק בלבד, איננה מעוגנת, לפחות מבחינת הדברים שהוצגו לי על-ידי התובעים בלשון התכניות. אשר על כן, לא מצאתי כל בסיס לקבעה בדבר קיומה של אי התאמה, בנושא אופיו המסחרי של הפרויקט כגורם ירידת ערך. דיון בשאלת אי ההתאמה בנושא ייעודן של הדירות: טענת התובעים בעניין זה הינה, כי ייעודן של הדירות בפרויקט, על-פי ההסכם נקבע למגורים, אלא שבפועל, מוגבל שימושן להשכרה לדירות נופש. שימוש זה גורם לירידת ערך שכן, הוא כרוך בהגברת ניצולם של המתקנים המשותפים, הגדלת הרעש ופגיעה בניקיון במקום. אין חולק כי ייעודן של הדירות היה נושא עתירה רבת היקף שנוזמה על ידי החברה להגנת הטבע אשר עתרה כנגד האופן שבו נוצלו הדירות בפרוייקט. בית המשפט קבע כי שימוש למגורים בדירות הנופש במיתחם המרינה הינו שימוש שאינו חוקי ועל כן אסור. לפי טענת התובעים, גרמה הכרזה זו ל"צלילת" ערך הדירות, שלא התאושש. כנגד זאת טוענת הנתבעת וטענתה זו לא נסתרה כי התובעים ידעו בעת רכישת הדירות על קיומה של העתירה כנגד השימוש כדירות מגורים ואף חתמו על הסכמתם. בכך, יש כדי להשמיט את הבסיס לטענה בדבר הפרת התחייבותה של הנתבעת בנושא זה. גם לולא זאת, נראה כי הנתבעת שפעלה על פי היתרי בניה שניתנו לה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, אינה נושאת באחריות לחריגה מתוכניות המיתאר כלפי התובעים. אני דוחה את טענת התובעים בנושא זה. דיון בשאלת אי ההתאמה בנושא המחסנים : טענתם הנוספת של התובעים הינה, כי חלק מיחידות הדיור שנמכרו להם, אינן מותרות בשימוש, אלא למחסנים ובכך הוטעו על-ידי הנתבעת. לטענה זו לא מצאתי כל בסיס הסכמי או ראייתי ולכן, יש לדחותה. לאחר שדחיתי את טענות התובעים בעניין קיומה של ירידת ערך בנושאים שבהם דחה המומחה עמית את דרישתם ברמה העקרונית, יהא עלי להתייחס לגורם נוסף בתחום ירידת הערך. דיון בנושא שיעור ירידת הערך בגין הפגיעה התדמיתית בעניין זה טוענים התובעים, כי קביעתו של עמית בעניין קיומה של ירידת ערך תדמיתית בשיעור 5% בגין פגמי האיטום, הקלה מאוד עם הנתבעת. לפי שיטתם, הוכח קיומה של ירידת ערך בהיקף שאינו פחות מ- 50%. לטענת התובעים, יש להתחשב בפגיעה הבלתי הפיכה בתחום האיטום, לפי מרטון ובפגיעה וב"קיים" לפי עמית. התובעים מבקשים לאמץ את ערך השוק בסך 1,380,000 ₪ בהשוואה לערך ההוגן שהוא כ - 2,000,000 ₪ . לפיכך יש לדעתם לקבוע ירידת ערך בשיעור 50% משווי השוק של כל דירה, בסך של 691,000 ₪ לדירה. בעניין זה טוענת הנתבעת, כי טענת התובעים לירידת ערך בשיעור 50% היא טענה כבושה אשר אין לה זכר בכתבי טענותיהם. מבחינתם אין להתייחס לפערי המחירים בין דירות בפרוייקט לדירות במקומות אחרים שכן קיימים גורמים רבים ומגוונים אחרים המשפיעים על מחירי השוק של הדירות. להשקפתם לא יעשה בית המשפט שימוש בסמכותו ל"אומדנא דדיינא" מקום שמדובר בנזק שאין קושי בהוכחתו. בענייננו, אומרת היא, אין פשוט מהוכחת הנזק שכן מדובר בירידת ערך בנכס מקרקעין וכל שנדרש הוא חוות דעת של שמאי מקרקעין, ולכן יש לשלול כל תוספת על קביעת עמית בתחום זה. אכן, מטעמם של התובעים הוגשו חוות דעת שמאיות במספר "פעימות" והגשתן נעשתה באופן כאוטי למדי. כך כוללות הערכותיו של סידאווי, עורך חוות הדעת, מימצאים שאינם עולים בקנה אחד בינם לבין עצמם. במקום אחד (12.3.06) קיימת הערכת ירידת ערך כוללת בשיעור של כ- 7.5% ללא אבחנה בין הסיבות השונות לירידת הערך. במקום אחר, (6.9.06) הוא קובע סכום ירידת ערך לכל דירה ודירה בנפרד, שניתן לתרגמם לירידת ערך בשיעור של כ - 13% הנגזר מן השווי המוערך של הדירה לשיטתו. באופן עקרוני קובע סידאווי כי מדובר במפגע "בינוני" שבגינו מקובל לפסוק שיעור ירידת ערך שבין 5%-10%. לפי זה, צודקת הנתבעת כשהיא טוענת כי התובעים לא הציגו נתונים ההולמים קביעה לשיעור ירידת ערך של 50% . תיקון כתב התביעה בנושא זה, כפי שנתבקש בסיכומיהם, לא יהא בו כדי להועיל להם. התובעים טוענים כי אין להגבילם לקביעות בחוות הדעת מטעמם שכן אלה אינן רלבנטיות למצב שנוצר לפי מסקנתו של מרטון, לפיה ליקויי האיטום אינם ניתנים לתיקון. עתה כשהתברר כי הליקויים אינם ניתנים לתיקון, משמעות הדבר היא כי שיעור ירידת הערך עלה, לשיטתם, באופן משמעותי. נראה לי כי התובעים מנועים מלטעון לירידת ערך בהיקף של 50% , לשם כך היה עליהם להציג חוות דעת עדכנית לאחר קביעותיו של מרטון המתייחסת להשלכות אבחנותיו המקצועיות על ירידת הערך. מצד שני לא מוגבלים התובעים בטיעוניהם אלא לגבול העליון של ירידת הערך העולה מתוך חוות הדעת של סידאווי למרות אי הבהירות הקיימת בה, לשיעור של 13%. לגופם של דברים פירט עמית את שיקוליו בקביעת שיעור ירידת הערך של הפרוייקט בשיעור 5%. בכך הסתמך על חוות דעתו של מרטון לפיה לא ניתן כיום לתקן את הליקוי באופן מלא. נביא לצורך הנוחות את ציטוט דבריו במקור בנושא: "מחוות הדעת של מהנדס מרטון עולה כי לא ניתן כיום לתקן באופן מלא את הלקוי היות ולא ניתן כיום לבנות מחדש את המרתף באופן שיאפשר לחיבור מערכות איטום הרצפה והקירות ליצירת "אמבטיה" אטומה. למעשה, הפתרון שניתן מהווה טיפול בסימפטומים הנובעים מהליקוי, תיקונם עפ"י חומרת הופעתם באופן שוטף, אך ללא פתרון מוחלט לליקוי עצמו. אי לכך, יוותר חשוף שלד הבנין לחדירת הרטיבות באופן שככל הנראה יפגע בקיים של אלמנטי הבטון המזויין. בנוסף, יהיו מרתפי החניה חשופים תמידית לרטיבות על כל המשתמע מכך - פגיעה אסטטית, מפגעי ריח ואף פגיעה בכל הנמצא במרתף, לרבות - מכוניות, ציוד ומערכות טכניות.. נזק זה יבוא לידי ביטוי בעת מכירת הדירה מקונה מרצון למוכר מרצון, שעלולה להתעכב מעל הזמן הסביר עד למציאת הקונה המתאים ו/או הירידה במחיר המבוקש. אני סבור כי שיעור הפגיעה אשר לוקח בחשבון את ההרתעה הפוטנציאלית של קונים וההפחתה במחיר הינו בשיעור של 5%" (עמודים 34-32 לחוות הדעת מיום 31.10.10). עמית הגן על מסקנתו בחקירתו הנגדית וכך נשמעו דבריו לפרטיכל בעניין זה: "ש: אני מפנה אותך לסעיף 11.6 בחוות דעתך, אתה כותב "פגיעה תדמיתית" ואני לא מדבר על זה כרגע. אני מדבר על קיצור הקיים של הבניין. צריך לתת לזה משקל רציני ביותר. אני צודק? ת: לא. בנושא של פגיעה תדמיתית לא נוסח על ידי, אלא נוסח על-ידי מומחה התביעה, כחלק מטענותיו וכפי שהועלו בחוות דעתו של אלי סידאווי ממרץ 2006 ובחלק מהטענות שלו אני מסכים ובחלק שולל אותם. בכל הנוגע לחדירת הרטיבות וכל ההשפעות שיש להם על נושא המחיר, אני מסכים, בעיקר לנוכח חוות הדעת של המהנדס מרטון, שקבע שאי אפשר לתקן את בעיות הרטיבות..." "...כל הנושאים שכתבתי בסעיף 11.6, נכנסים תחת הכותרת "פגיעה תדמיתית", שנוסחה על-ידי המומחה שלך, כשלקחתי בחשבון את כל הרכיבים האלה. הפגיעה בקיים שאתה אומר, היא סימן שאלה. אף אחד לא יודע להגיד היום כמה, אם בכלל. ש: ישנה הסתברות. כשאתה משתמש במטבע הלשון "באופן שככל הנראה", זה למעלה מ-50%, נכון? ת: ככל שזה נראה היום, יש רטיבות בתוך הבניין, שפוגעת בו ובמערכות שלו. ש: כתוב "באופן שככל הנראה, ייפגע הקיים..." (מצטט מעמ' 33) ואני אומר לך שכנראה לא לקחת את זה בחשבון, שעה שישבת לאמוד ירידת ערך. אבקש שתאמוד את זה עכשיו. ת: כל מה שנאמר בסעיף כאן, נלקח בחשבון באותו הסעיף." (עמודים 19-20 לפרוטוקול יום 7 ספטמבר 2011) הפסיקה קובעת כי דרך כלל יעדיף בית המשפט את חוות דעתו של המומחה מטעמו, על פני חוות דעתו של מומחה מטעם צד. לעניין זה, ראה בל (ב"ש) 2886/05: "...מטעמים מובנים, במחלוקת בין מומחה מטעם אחד הצדדים למומחה מטעם בית הדין יעדיף בית הדין את המומחה מטעמו על פני מומחה מטעם הצדדים". וכן ראה את שנקבע בע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון לציון, דינים עליון 1987 (1) 50, 139): "משמונה מומחה מטעם בית המשפט, הרי בית המשפט הוא המחליט, אילו מסקנות יש להסיק מחוות-דעתו של המומחה, ובעלי הדין אינם יכולים לדרוש, כי בית המשפט יצמצם עצמו רק לעיון וללימוד של חלקים מחוות-דעתו של השמאי שמונה על-ידיו. בית המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מדויקת ומלאה, ואם חוות הדעת של המומחה שמינה מקובלת עליו, רשאי בית המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה." לא ראיתי בחומר הראיות או בטיעוני הצדדים כל סיבה לסטיה ממסקנתו המקצועית של עמית, אשר לפי התרשמותי היה ער לבעייתיות הקשה שנוצרה בפרויקט. סבורני, כי יש לאמץ את קביעתו בדבר ירידת ערך בשיעור 5%, המשקפת את הפגיעה שהיא תוצאת התחזוקה המיוחדת הנדרשת בפרויקט. סוף דבר: התביעה התקבלה בחלקה . הנתבעת תישא כלפי התובעים בחיובים כמפורט: סך של 4,800 ₪ (עלות תיקון ליקויים בדירות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 31.10.10 ועד למועד התשלום המלא בפועל. סך של 1,470 ₪ (עלות תיקון ליקויים ברכוש המשותף) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 31.10.10 ועד למועד התשלום המלא בפועל. סך של 44,150 ₪ (עלות תיקוני איטום סדקים ורטיבות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 24.6.10 ועד למועד התשלום המלא בפועל. סך של 63,135 ₪ (פיצוי ירידת ערך בנושא התכנוני) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 31.10.10 ועד למועד התשלום המלא בפועל. סך של 218,210 ₪ (פיצוי ירידת ערך בגין פגיעה תדמיתית) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 31.10.10 ועד למועד התשלום המלא בפועל. סך של 46,824.66 ₪ (עלות מהוונת של תכנית ההזרקה, 2 חניונים ל-50 שנה. (3*{120/[(70,000*25.5016*0.9708)+140,000]}). סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום מתן פסק-הדין ועד לתשלומו בפועל. בניהחוף היםליקויי בניה