מעמדו שלשמאי מכריע כפי שנקבע בפסיקה, הינו כמעמד של בורר מכריע. על פי אופי התפקיד המוטל עליו, דומה "שמאי מכריע" ל"בורר מכריע" כמשמעו בחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968, שבשונה מ"בורר נוסף" אינו מיתווסף להרכב הזוגי של בוררים שנחלקו ביניהם, אלא בא במקומם של הבוררים. נראה שבדומה ל"בורר מכריע", שדעותיהם וחילוקיהם של הבוררים המקוריים אינם מגבילים את חופש הכרעתו, כך אף השמאי המכריע. וכשם שהבורר המכריע רשאי לשוב ולשמוע ראיות שכבר הובאו, על מנת להתרשם באופן אישי מהעדים. אף "השמאי המכריע" רשאי, לצורך הכרעתו, להתרשם, לא רק מן השומות שהוצעו על ידי שמאי הצדדים, אלא גם מנתונים אובייקטיביים שלדעתו יש להתחשב בהם לצורך קביעת השומה. להלן פסק דין בנושאשמאי מכריע: פסק דין מבוא 1. שמאי מכריע אחד קובע היטל השבחה בשיעור כלשהו למגרש אחד, ושמאי מכריע שני קובע היטל השבחה בשיעור שונה למגרש אחר וזהה. האם יש בכך כדי לבטל את שומתו של האחד מפני האחר? זוהי בתמצית השאלה שהועמדה בפניי בערעור זה. 2. הערעור שבפניי הוגש איפוא, בהתאם להוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן בהתאמה ה"תוספת" וה"חוק") על החלטת השמאית המכריעה הגב' לילך בן פורת (להלן: "השמאי המכריע", או "בן פורת") באשר לשווי היטל השבחה בשלושה מגרשים שונים שמספרם 29, 50 ו- 51 בגוש 16905 חלקה 13, בישוב איכסאל (להלן: "המגרשים נשוא הערעור"). העובדות 3. החלקה נשוא הערעור, היתה מיועדת בעבר לשימוש חקלאי, תכנית מפורטת 13239/ג' שינתה את יעוד מחצית החלקה מחקלאית למגורים (להלן: "התוכנית"). 4. המערערים שהיו בעלי הזכויות בחלקה, מכרו את המגרשים נשוא הערעור לרוכשים שונים, וכן 6 מגרשים אחרים לקבוצת רוכשים אחרת (להלן: "מגרשי ההשוואה"). 5. בכל עיסקאות המכר וכמפורט לעיל, נתגלעה מחלוקת בין השמאי מטעם המערערים לבין השמאי מטעם המשיבה, ולפיכך, מונה על ידי הצדדיםשמאי מכריע, כהגדרתו של זה בסעיף 14(ב) לתוספת. 6. במגרשים נשוא הערעור מונתה כאמור בן פורת, כשמאית מכריעה ובמגרשי ההשוואה מונה השמאי מר סמיר קעואר (להלן: "קעואר"), כשמאי מכריע. 7. בכל מגרשי הערעור קבעה בן פורת, כי שווי המגרשים לפני התוכנית החדשה, עמד על סך של 70,000$ ושווים לאחר ההשבחה עמד על סך של 140,000$. משכך, קבעה הגב' בן פורת את גובה ההיטל (מחצית משווי ההשבחה, בהתאם לגודלו של כל מגרש) על סך של 71,038 ₪, לכל אחד משני המגרשים 50 ו- 51, ואילו באשר למגרש 52 קבעה הגב' בן פורת, כי דמי היטל ההשבחה יועמדו על סך של 68,450 ₪. 8. לעומת זאת במגרשי ההשוואה נקבע, כי היטל ההשבחה יועמד על סך שבין 41,839 ₪ לבין סך של 73,694 ₪ (ראה הטבלה המצורפת לעיקרי הטיעון של המשיבה ושם בסעיף 8). 9. העובדות דלעיל אינן במחלוקת, אלא שבהודעת הערעור מטעמם, טעו המערערים בכך, שייחסו לשמאית המכריעה, קביעת היטל השבחה פי שניים מאשר נקבע בפועל, וטעות זו תוקנה על ידם בנימוקי הערעור. טענות הצדדים 10. המערערים טוענים, כך בהודעת הערעור מטעמם, כי על הוועדה להעדיף את קביעתו של השמאי קעואר על פני זו של הגב' בן פורת, שכן, מדובר במגרשים זהים, ולפיכך, לא יתכן שבגין מגרשים זהים, תהיינה שומות שונות. 11. בעיקרי הטיעון מטעמם, הוסיפו המערערים טענה חדשה אשר לא בא זכרה בהודעת הערעור ולפיה, שומותיה של הגב' בן פורת לכשעצמן אינן ראויות ולא ניתן להסתמך עליהם, שכן, הגב' בן פורת, הסתמכה על שיקולים מופרכים, שמועות ושיקולים שאין בינם לבין המציאות, כל קשר. 12. המערערים טוענים, כי מדובר בערעור המעלה שאלה משפטית, שכן, גם ביקורת שיפוטית, ובענייננו, התנהלות המשיבה אשר מפלה בין שווים, הינה בגדר שאלה משפטית שבגדרה ניתן לערור בפני בית המשפט. 13. המשיבה טוענת, כי יש למחוק את הערעור על הסף באשר אין הוא עוסק בנקודה משפטית, כאמור בהוראת סעיף 14(ב) לתוספת. 14. לגופם של דברים טוענת המשיבה, כי אין בקביעה שונה של שני שמאים שונים ביחס למגרשים זהים אפילו, כדי להוות עילה לערעור כלשהו. המשיבה מוסיפה וטוענת, כי בנדון שבפנינו, לא מדובר במגרשים זהים, ויכול ששיקולים שונים השפיעו על השומות השונות. לטענת המשיבה, גם במגרשי ההשוואה, נקבעו מחירים שונים למגרשים השונים, ובאחד המגרשים אף קבע השמאי קעואר, היטל השבחה בשיעור הגבוה, מזה שנקבע למגרשי הערעור. עוד טוענת המשיבה, כי בכל מקרה מדובר בהפרשים זניחים בין שתי קבוצות המגרשים. דיון ומסקנות 15. הוראת סעיף 14(ג) לתוספת קובעת לאמור; "(ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעתשמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים". נמצאנו למדים איפוא, כי ניתן לערער על חיוב בהיטל השבחה ועל הכרעתשמאי מכריע באחד משני תנאים: א. ערעור בנקודה משפטית. ב. בעילה שלא ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם בפני השמאי המכריע. 16. בעניין שבפנינו, מדובר בטענה לערעור בנקודה משפטית בלבד. המערערים לא טענו ובוודאי לא בהודעת הערעור מטעמם, שלא ניתנה להם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם בפני השמאית המכריעה. כל שטענו המערערים וגם זאת בעיקרי הטיעון בלבד, כי השמאית המכריעה הסתמכה על שיקולים בלתי ראויים, ולא ניתנה להם הזדמנות להדרש לשיקולים אלו. אדרש לטענה זו בקצרה לגופה, להלן, ואולם, ברור, כי לא מדובר ואף לא נטען, כי לא ניתנה למערערים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם, או להביא ראיותיהם. 17. משכך, נותר לנו לדון בשאלה המקדמית והיא האם מדובר בערעור בנקודה משפטית, אם לאו. לעניין זה יפים דברים שנאמרו על ידי כבוד השופט שנלר בע"א 2757/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה המרכז נ' עמיתק, ניהול ופיתוח נכסי נדל"ן בע"מ, פדאו"ר 05 (21), 442 וכדלהלן: "ההבחנה אינה קלה, ובתי המשפט נדרשו לכך לא אחת. לעניין זה ראו ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס וויסמן, תק-על 2003(3), 23, ובמיוחד את חוות דעתה של כב' השופטת שטרסברג-כהן שם ביחס לסוגיה זו: "אף עלי מקובל כי קשה להגדיר באופן מדויק מהותה של "בעיה משפטית" ואין לנו אלא להסתפק ב"קווי הדרכה". עם זאת, סבורה אני כי ראוי לחתור לאחידות במבחנים הבסיסיים בעזרתם ניתן לאתר "בעיה משפטית" לצורך הליכים שונים. העדר אחידות בסיסית יוצר אי וודאות, חוסר בטחון וחוסר יציבות מקום שאלה דרושים. ראוי להעמיד, כל מי העומד להגיש ערעור וערעור מס בכלל זה, על מהותה של "בעיה משפטית" על מנת שידע לכלכל צעדיו לעניין הגשת ערעור, מקום בו ניתן לערער על "בעיה משפטית בלבד". לצורך ענייננו אסתפק בכך שאומר כי כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות, הרי לפנינו בעיה משפטית" (בעמ' 27). לפי ספרו של רוסטוביץ "היטל השבחה", (מהד' ראשונה, תשנ"ז - 1996), בעמ' 545, ישנה מחלוקת בין הפוסקים, מה אכן נכנס בגדרן של "נקודות משפטיות". לדעתו העלאת טענות כנגד תוצאות השומה, אינן בבחינת טענות בדבר נקודות משפטיות, להבדיל מעקרונות השומה שהנם לכאורה בבחינת נקודות משפטיות. יתר קביעות השומה, על בסיס נתונים עובדתיים, וקביעות של עקרונות שומה תוך יישום העקרונות העובדתיים, אינן נקודות משפטיות, אלא הן שמאיות בלבד". 18. בנדון שבפנינו מחד, הערעור הינו כנגד תוצאות השומה ולא על העקרונות ולפיכך ולפחות לפי דעתו של המלומד "רוסטוביץ", לא מדובר בערעור בנקודה משפטית. 19. יכול, כי פירוש ליברלי ונרחב, יוכל להכניס בגדרה של "נקודה משפטית" גם את הערעור שבפנינו, שכן, המערערים מעלים בעתירתם שאלה שיש לה השלכות לא רק לעניין שבפנינו, אלא, מדובר בעניין עקרוני והוא, מה הדין, מקום בו וכאמור לעיל, יש שתי שומות סותרות ביחס למגרשים הנחזים להיות לכאורה זהים. עניין זה חורג מהמסגרת המצומצת של השומות שבפנינו, ויש לו השלכות עקרוניות כלליות. 20. משכך איפוא, ומבלי שאקבע מסמרות בשאלה המקדמית, אעבור לדון בערעור לגופו. אקדים ואומר, כי מאחר ובכוונתי לדחות את הערעור, גם לגופו, הרי שאין חשיבות של ממש לדיון בשאלה המקדמית. 21. השאלה המרכזית אותה מעלים המערערים בטיעוניהם, הינה הפער הבלתי סביר, כך לדעתם, בין שתי השומות, זו של מגרשי הערעור וזו של מגרשי ההשוואה. 22. דין טענה זו להידחות, מכל אחד מן הטעמים וכמפורט להלן, וכל שכן, שמכולם יחד וכדלהלן: א. המערערים כלל לא הוכיחו שמדובר במגרשים זהים. אין די בעובדה שמדובר במגרשים סמוכים, או אפילו במגרשים שהינם חלק מחלקה אחת. מטבע הדברים, יש שיקולים שונים המשפיעים על השומות. כגון, מיקום המגרש, צורתו, היותו מגרש חזית, או עורפי, דרכי הגישה אליו, אפשרויות ההפקעה ועוד ועוד. עובדה היא, כי גם בתוך מגרשי ההשוואה, יש שוני ולעיתים מהותי בקביעת גובה היטל ההשבחה, המגיע לסך של כ- 30,000 ₪, גם בין מגרשים הזהים פחות או יותר בשטחם. ב. בין כך ובין כך, ההפרש בין היטל ההשבחה שהוטל על מגרשי הערעור, לבין מגרשי ההשוואה, אינו משמעותי כל עיקר, ומסתכם לסך של כ - 20,000 ₪ בממוצע. טענת המערערים ולפיה, מחיר ממוצע למ"ר להיטל ההשבחה, בחוות דעתה של בן פורת, גבוה ב- 29% ממחיר ממוצע למ"ר בחוות דעתו של קעאור אין לה על מה שתסמוך, שכן, לא "בממוצע" עסקינן, מה גם שהמחיר למ"ר אינו רלוונטי, מה שרלוונטי הוא זכויות הבניה באותו שטח. ג. גם אם תמצי לומר שמדובר במגרשים זהים לחלוטין, ועניין זה כלל לא הוכח לי, הרי, עדין יכול, ששני שמאים שונים יוציאו חוות דעת שמאיות שונות זו מזו, ואין בכך כל פגיעה בנישום זה או אחר. טיבן של שמאויות שאינן מדע מדויק ויכול ששמאי אחד נותן משקל יתר לנתון מסויים ואילו שמאי אחר, נותן משקל יתר דווקא לנתון אחר. ד. ארחיק לכת ואומר, כי גם לו יוכח לי (ולא היא), שטעתה הגב' בן פורת בשומתה. הרי שלכל היותר מדובר יהיה בטעות בעניין שמאי, שהוא לכשעצמו, אינו מקנה כלל זכות ערעור, שכן, אז ודאי שלא מדובר ב"נקודה משפטית". 23. עוד יוער לעניין זה, כי המערערים טוענים, כך בסעיף 10 לעיקרי הטיעון מטעמם כך, "בהעדר נתונים "באותות ובמופתים" (כך במקור - א.ק), בידי המשיבה הנכבדה, כי נתוניהם של המגרשים בשומות בן פורת אכן שונים שוני אינהרנטי אמיתי מנתוניהם של המגרשים בשומות השמאי קעואר, ...". בכל הכבוד לטענה זו, הרי הנטל להוכיח שמדובר במגרשים זהים מוטל על הטוען זאת, ונטל זה לא הורם. 24. טענה נוספת של המערערים הייתה, כי הן השמאית בן פורת והן השמאי קעואר, קבעו מחירים אחידים, אם כי, שונים למחירי המקרקעין לפני תוכנית ההשבחה, והפער בין מחירים אלו, שהינו משמעותי, הוא זה שגרם לפער שבהיטל ההשבחה. לטענת המערערים, יש לבחון את הפער שבין השומות גם באשר ל"ערך הקודם" (ראה סעיף 15ג' לעיקרי הטיעון). גם טענה זו, ובכל הכבוד, אין בידי לקבל. סופו של יום, מה שעומד בפנינו הוא הפער בהיטל ההשבחה, ופער זה וכאמור לעיל, אינו כזה המצדיק התערבות בית המשפט. 25. יתר על כן, הפערים בין חוות הדעת של השמאים, אינה רק בערכי המגרשים לפני התוכנית, גם במחיר המגרשים לאחר התוכנית יש פערים בין השמאויות השונות, ביחס למגרשי ההשוואה. יוער לעניין זה, כי הדבר מחזק את מסקנתי לעיל, שיש אכן שיקולים שונים ביחס לכל מגרש ומגרש, באופן המשנה את עלותו ביחס לאחר. מאליו מובן, כי שיקולים אלו משפיעים במיוחד על מגרש לבניה, דהיינו, לאחר התוכנית, מאשר על שוויו של מגרש שיעודו חקלאי. משכך, גם בשומת קעואר עצמה, יש שוני בשווים של מגרשים זהים בשטחם (ראה למשל בסעיף 6 לתשובת המשיבה, השוואה בין מגרשים 4 ו- 5 שם). 26. בטיעון בעל-פה בפניי, ביקש ב"כ המערערים להפנותי לפסק דין שניתן במסגרת תיק בש"א (ת"א) 6796/06 בעניין דהב מערכות פיננסיות בע"מ נ' פקיד שומה תל-אביב, שם קבע בית המשפט כך "לעיתים יקרה שפקיד שומה אחד יפעל בשונה מפקיד שומה אחר, רק ראיה רחבה וכוללת מאפשרת ליצור אחידות ...". מכך, מנסים המערערים להקיש גם לענייננו, ולפיה, יש לפעול לאחידות השומות בגין היטל ההשבחה. בכל הכבוד, הנדון אינו דומה לראיה והמשל אינו דומה לנמשל. ראשית, יוער, כי דווקא במקרה שם נפתחו השומות לחומרה, ולא לקולא, ושנית, בענייננו, מראש מדובר בשומה שלשמאי מכריע. שומות כאלו, מטבע הדברים וכמפורט לעיל, אינן מדע מדויק, הן מושפעות משיקולים שונים ומאסכולות שונות ואין לדרוש שאכן תהיה אחידות בכל השומות גם במגרשים זהים. מה גם שכאמור לעיל, כלל לא הוכח לי שמדובר במגרשים זהים. למעלה מן הצורך אעיר, כי המושג "מגרשים זהים", הינו כמעט מושג בלתי קיים, שכן, לכל מגרש וכמפורט לעיל, אפיונים משלו. 27. כאן המקום לשוב ולהדגיש, כי מעמדו של השמאי המכריע וכפי שנקבע בפסיקה, הינו כמעמד של בורר מכריע וראה לעניין זה דנ"א 1165/00 עזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - הדרים (ניתן ביום 25.3.00 ו הוצאה לאור) וכדלהלן; "נראה כי על פי אופי התפקיד המוטל עליו, דומה "השמאי המכריע" ל"בורר מכריע" כמשמעו בחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968, שבשונה מ"בורר נוסף" אינו מיתווסף להרכב הזוגי של בוררים שנחלקו ביניהם, אלא בא במקומם של הבוררים (ראו: פיסקה ו של התוספת לחוק הבוררות; וכן: ס' אוטולנגי, בוררות - דין ונוהל (מהדורה שלישית, תשנ"א), בעמ' 182 ובעמ' 370). נראה שבדומה ל"בורר מכריע", שדעותיהם וחילוקיהם של הבוררים המקוריים אינם מגבילים את חופש הכרעתו, כך אף השמאי המכריע. וכשם שהבורר המכריע רשאי לשוב ולשמוע ראיות שכבר הובאו, על מנת להתרשם באופן אישי מהעדים (ראו: פיסקה ז לתוספת לחוק הבוררות; וכן: אוטולנגי, שם, בעמ' 184 ובעמ' 370 - 371), אף "השמאי המכריע" ראשי, לצורך הכרעתו, להתרשם, לא רק מן השומות שהוצעו על ידי שמאי הצדדים, אלא גם מנתונים אובייקטיביים שלדעתו יש להתחשב בהם לצורך קביעת השומה". 28. עוד טוען ב"כ המערערים, כי המערערים זכאים, במקרה של פער בין שתי שומות, להנות מהשומה המקלה. המערערים טענו זאת, ללא שהביאו כל אסמכתא לדבריהם, וכי מדוע יש להעדיף את השומה המקלה עם המערערים, ואולי יש להעדיף את השומה המכרעת, האחרת, המחמירה עמם, וכי מדוע צריך הציבור להיות נפסד?! אין בפי המערער תשובה, של ממש, לעניין זה. יש לזכור לעניין זה, כי עניין לנו בפרשנות של חקיקה פיסקלית, אשר אין לפרשה דווקא לטובת הנישומים. ראה לעניין זה ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' שומה רחובות פ"ד ל"ט(2), 70 וכדלהלן: "כמו כל חוק אחר, גם לעניין חוק מס נקודת המוצא היא לשון החוק, והשאלה היא, אם לאפשרויות השונות יש עיגון, ולו מינימאלי, בלשון ההוראה. מבין האפשרויות הלשוניות השונות יש לבחור אותה אפשרות, המגשימה את מטרתה של חקיקת המס. לעתים מטרת החקיקה היא הטלת מס, ולעתים מטרתה היא פטור ממס. בזו כבזו על הפרשן ליתן אותו פירוש, המביא להגשמת תכלית החקיקה. אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום ... כשם שאין עליו לפרשו לרעתו. טובתו של נישום אחד היא לעתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עליו לפרשו באופן ליבראלי ... בחוק מס, כמו בכל חוק אחר, אין להסתפק בלשון בלבד. יש לפרש את החוק לפי התכלית החקיקתית, ואותה יש להסיק בדרכים המקובלות והידועות ...". עוד ראה רע"א 7417/01 לאה דרי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים ואח' (תקדין, תק-על 2003(2), 2677) וכדלהלן: "לבסוף, ומעבר לדרוש, ברור כי כללי הפרשנות התכליתית של החקיקה הפיסקלית אינם שונים מכללי הפרשנות הרגילים; אין מקום ליצור חזקה של פרשנות לטובת הנישום כפי שאין מקום ליצור חזקה של פרשנות לרעתו. זאת, תוך שברור כי "טובתו של נישום אחד היא לעתים רעתו של נישום אחר" (השופט אהרן ברק בע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2), 70 בע' 75)". 29. נותר איפוא לדון בטענתם הנוספת של המערערים, שהוזכרה בעיקרי הטיעון בלבד, והיא, כי השמאית המכריעה, הסתמכה על שיחות שקיימה עם אנשי נדל"ן במקום וכי היא הביאה בחשבון שאיכסאל הינו ישוב מבוקש מאוד על ידי האוכלוסיה הערבית - נוצרית. טענת המערערים, כי השמאית לא פירטה מי הם אותם גורמי נדל"ן, וכי מכל מקום, לא ניתנה להם אפשרות טיעון הן בעניין אותם גורמי נדל"ן והן בעניין הביקוש של האוכלוסיה הנוצרית, למגרשים באיכסאל. 30. כאמור לעיל, טיעון זה לא הוזכר כלל בהודעת הערעור, וכבר בגין כך, אין להדרש לו. גם לגופם של דברים, חלק מהטענות הינן טענות עובדתיות, ולפיה, לא ניתנה למערערים ההזדמנות לטעון בעניין שיקולי השמאית המכריעה, ועובדות אלו, כלל לא נתמכו בתצהיר. עוד יוער לעניין זה, כי לשון סעיף 14(ג) לתוספת השלישית, הינה, כי ערעור ניתן להגיש בנימוק שלא ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון טיעוניהם, או להביא ראיותיהם בפני השמאי המכריע. לא נטען כלל, כי למערערים לא ניתנה הזמדנות להביא ראיות, או לטעון טענות, וכי מה מנע מהמערערים מלכתחילה מלהביא בפני השמאית המכריעה, את השפעות שוק הנדל"ן במקום והלא בוודאי שזהו גורם מהמעלה הראשונה, המשפיע על שומת הנכס, ושומה על כל שמאי, להתחשב בו. 32. סוף דבר איפוא, אני מורה על דחיית הערעור. המערערים ישלמו למשיבה בגין שכ"ט עורך דינה, סך של 10,000 ₪ ובתוספת מע"מ כחוק. ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.שמאותשמאי מכריע