הלכת אל עמי - היטל סלילת כבישים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הלכת אל עמי - היטל סלילת כבישים: השופטת רות לבהר שרון בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב, שניתן על ידי כב' השופטת חנה ינון, בת.א. 18924/03, ביום 09.12.07, במסגרתו נדחתה תביעת המערערים להשבת כספים ששולמו למשיבה, עיריית תל אביב (להלן: "העירייה") בגין היטל סלילת כבישים, תחת מחאה, בסכום המסתכם בסך של 1,548,790 ₪ (ליום הגשת התביעה). העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא 1. המערערות הינן הבעלים של מגרש המצוי בקרן הרחובות דרך מנחם בגין (דרך פתח תקווה) ורח' טיומקין בתל אביב, והידוע כחלק מחלקה 171 בגוש 6941 (להלן: "המגרש"). בשנת 1995, או בסמוך לכך, הקימו המערערות על המגרש את "מגדל לוינשטיין", המכיל 33 קומות מעל 2 קומות מסחריות. 2. העירייה התנתה את הוצאת היתרי הבנייה למגדל לוינשטיין בתשלום אגרות והיטלים שונים, ובהם היטל סלילת כבישים בסך כולל (קרן) של 1,244,300 ₪, סכום אותו שילמו המערערות, תחת מחאה, על מנת שלא לעכב את קבלת היתרי הבנייה. לאחר השלמת הבנייה ובדיקת החשבונות על ידי מומחים מטעמן, טענו המערערות, כי הן חוייבו שלא כדין בתשלום היטלי סלילת הכביש, וזאת בניגוד מוחלט להלכת אל עמי [ע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ (פ"ד נז(1)340), שאושרה בדנ"א 10197/02 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ ( 22.02.04) (להלן: "הלכת אל עמי")], הקובעת כי לא ניתן לגבות היטל סלילה שנים לאחר שהסתיימו עבודות הסלילה, רק משום שבעל נכס גובל מבקש היתר בנייה. לטענתן, ההיטלים נגבו עבור עבודות סלילה ישנות שבוצעו בשנים 1975 - 1977, דהיינו למעלה מעשרים שנים לפני החיוב, כאשר מאז שנות השבעים של המאה ה-20', לא בוצעו עבודות סלילת כביש בסמוך למגרש, ועצם הקמת בניין חדש לא מהווה עילה לדרישת היטל סלילה, ולפיכך העירייה לא הייתה רשאית לדרוש את תשלום ההיטלים כפי שדרשה. מנגד, טענה העירייה, כי בוצעו עבודות סלילת כביש בסמוך למגרש הן בתקופה שנבנה מגדל לוינשטיין והן לאחר מכן, ובדין נדרש תשלום ההיטלים. עוד לטענתה, יש לייחס את הלכת אל עמי לנסיבות המיוחדות שהיו באותו מקרה, שאינן דומות למקרה דנן. 3. בית משפט קמא דחה את התביעה, תוך שהוא סוטה מהלכת אל עמי, וקובע כי יש לאבחן בין המקרים, לאור השוני בין הוראות חוק העזר לירושלים (סלילת רחובות), תשל"ה-1975 (להלן: "חוק העזר של ירושלים"), שחלו בהלכת אל עמי, לבין הוראות חוק העזר לתל-אביב-יפו (סלילת רחובות), תשל"ה-1975 (להלן: "חוק העזר של תל אביב"), החלות בענייננו. לשיטתו של בית משפט קמא, סעיף 6 לחוק העזר של תל אביב, ובמיוחד סעיף 6(ב), מאפשר גביית היטל סלילת כבישים בכל פעם שמתבצעת בנייה חדשה, גם אם לא קיימת זיקה בין הסלילה לבנייה כפי שדורשת הלכת אל עמי. בית המשפט ציין כי באמצעות סעיף 6 "...'שריינה' עיריית תל אביב יפו האפשרות להטיל בכל עת, באמצעות חוק העזר, היטל סלילת כביש, כל אימת שבעלי נכס גובל מבקשים להוסיף תוספות בנייה או להקים מבנה חדש במקום ישן, והכל על פי שטח הבנייה או נפחה, כמפורט בהיתר הבנייה" (סעיף 58 לפס"ד נשוא הערעור). כל זאת, בניגוד לחוק העזר של ירושלים - נשוא הלכת אל עמי - שלא מאפשר במפורש גביית היטל במנותק ממועד הסלילה, וללא זיקה אליו. עוד נימק בית המשפט את דחיית התביעה בכך שנעשו ברחובות שסמוכים למגרש עבודות נוספות בשנים 1995 - 2003, וציין, מבלי לפרט ולנמק, כי עבודות אלה משמשות בסיס לחיוב ההיטל הנדון. בית משפט קמא הסתמך בין השאר על פסק הדין בעת"מ 1215/03 עציון נ' עיריית ירושלים , שלטענת המערערות נימוקיה שונים לגמרי, והוא אף עשוי להביא למסקנה הפוכה. טענות הצדדים בערעור 4. המערערות חוזרות וטוענות, כי בהתאם להלכת אל עמי חייבת להיות זיקה בין עבודות הסלילה לבין מועד הטלת החיוב, ובקשה להיתר בנייה אינה מהווה עילה לחיוב. לפיכך, חיוב שנעשה זמן רב לאחר מועד הסלילה - דינו להתבטל. לטענתן, בהלכת אל עמי פער הזמנים בין הסלילה לבין החיוב היה 10 שנים, בה בשעה שבענייננו חלפו למעלה מעשרים שנה בין מועד העבודות לבין דרישת ההיטל. עוד טוענות המערערות, כי אין לעשות כל אבחנה בין חוק העזר של ירושלים לבין חוק העזר של תל אביב, שלשונם כמעט זהה ואין ביניהם הבדל בכל הנוגע לסמכות העירייה לגבות היטל ללא קשר למועד הסלילה, ושגה בית משפט קמא כאשר סבר כי בחוק העזר של תל אביב יש סעיפים המתירים את גביית ההיטל, ושאינם קיימים בחוק העזר של ירושלים. לבסוף, טוענות המערערות כי שגה בית המשפט כשקבע כי עבודות נוספות שבוצעו בשנים 1995 - 2003 מהוות בסיס להטלת ההיטל, והתעלם מטענותיהן בעניין זה, ובכלל זאת, כי מדובר בטענה חלופית אסורה, מדובר בעבודות שאין בהן להוות בסיס להטלת ההיטל, שכן בוצעו ברובן לאחר מועד החיובים, ברחובות שאינם גובלים במגרש, וכלל לא מדובר בעבודות סלילה כנדרש בחוק העזר אלא עבודות תחזוקה שגרתיות בלבד. 5. המשיבה טוענת, כי בצדק נדחתה התביעה, וכי אין להקיש מהלכת אל עמי לענייננו, שנסיבותיו שונות מהמקרה דנן, ובתוך כך, הוראות חוק העזר של תל אביב מאפשרות את דרישת החיוב כפי שנדרשה מהמערערות, שכן החיוב בגין בנייה חדשה הוא חיוב עצמאי והוא מתייחס למועד מתן היתר הבנייה, ובניגוד לחוק העזר של ירושלים, הרי שחוק העזר של תל אביב מאפשר הטלת היטל גם בגין בנייה חדשה, מבלי להתנות זאת בביצוע עבודות חדשות או הגבלת זמן ממועד ביצוע העבודות. בכל מקרה, טוענת המשיבה, כי העבודות החדשות שבוצעו מהוות בסיס להטלת ההיטל. עוד טוענת המשיבה, כי הלכת אל עמי אינה מתיישבת עם התכלית הכלכלית של שיטת ההיטל ועם עקרונות הצדק והשוויון. דיון 6. במקרה הנדון בהלכת אל עמי, חוייבה חברת אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ, על ידי עיריית ירושלים, בהיטל סלילת כבישים, לאחר שהבניין הישן שהיה על הקרקע נהרס, ובמקומו הוקם בניין חדש, שבגינו נדרשו ההיטלים נשוא הדיון שם, שהתבססו על סלילת כביש שבוצעה כעשר שנים לפני הקמת הבנייה החדש. עיריית ירושלים טענה, כי הבנייה החדשה היא זו שיצרה את עילת החיוב, ללא קשר למועד סלילת הכביש. בית המשפט המחוזי, מפי כב' השופטת אור [ה"פ (י-ם) 474/99 חברת אל עמי ייזום השקעות ובנייה בע"מ נ' עיריית ירושלים, תק-מח 2001 (4) 1), קבע כי לא ניתן לגבות היטל סלילה בגין כביש שסלילתו הסתיימה זמן רב קודם לכן "רק משום שבעל משק גובל ביקש היתר בנייה חדשה", וכי העירייה אינה מוסמכת לגבות את ההיתר באופן רטרואקטיבי, וכלשונו: "אם כוונת מחוקק העזר הייתה שמי שמקבל היתר בנייה לבנות בנכס שיש בגבולו כביש סלול משכבר הימים - חייב בהיטל סלילה לפי התוספת, היה עליו לקבוע זאת בחוק העזר ב'רחל בתך הקטנה'. משלא עשה כן - יש להתייחס למונח 'תחילת סלילה' כתקופת זמן שמתחילת הסלילה ועד לסיומה, ולא להרחיב מונח זה כתקופה חסרת מועד סיום, עד קץ הימים, ללא אמירה מפורשת בחוק העזר בכיוון זה. ... משבחר מחוקק המשנה לקשור בין היטל סלילה לבין נכס גובל לכביש שסלילתו החלה - אינו יכול להתנתק מן הקשר האמור בטענה שניתן לגבות היטל סלילה מכביש שסלילתו הסתיימה מזמן, רק משום שבעל נכס גובל ביקש היתר בנייה חדשה". הערעור שהגישה עיריית ירושלים לבית המשפט העליון [ע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ, פ"ד נז(1)340] - נדחה, תוך שכב' השופט אנגלרד (לאחר שדן בשאלת היות ההיטל כ"מס" מבלי להכריע), ציין לענייננו כדלקמן: "...הדיבור 'לאחר מועד תחילת הסלילה' אינו עוצר כוח לחול עד סוף כל הימים, דהיינו לחייב בעל חדש של נכס בתשלום היטל סלילה שנים לאחר תום פעולות הסלילה. לכן, צדק בית-המשפט המחוזי כשפסל את החיוב בהיטל בנסיבות שבהן הסלילה הסתיימה שנים רבות לפני הבקשה למתן היתר הבניה (עמ' 362). עיריית ירושלים, שלא השלימה עם פסק הדין, הגישה, באמצעות עו"ד שפיר, בקשה לקיום דיון נוסף [דנ"א 10197/02 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ ( 22.02.04]. בדחותו את הבקשה, קבע כב' השופט מצא כדלקמן: "להערכתי אין סיכוי שדיון נוסף בענייננו יוביל לסטייה של ממש מהלכת פסק-הדין. הפרשנות הרחבה שמציעה העירייה לחוק העזר, שלפיה ניתן לגבות מכוחו היטל סלילת כביש זמן רב לאחר שסלילתו הושלמה, אינה סבירה ואינה מבטאת את הזיקה הנדרשת בין השירות לבין תשלום החובה, והמהווה תנאי לקיום סמכותה של העירייה לגביית ההיטל" (עמ' 3 להחלטה). 7. יצוין, כי גם בע"א 7316/97 עיריית ראשון לציון נ' חברת לוינשטיין משולם הנדסה קבלנות בע"מ ( 24.10.99), שקדם להלכת אל עמי, ואוזכר על ידי בית המשפט בהלכת אל עמי, נקבע כי "בניין שנבנה לאחר השלמת הסלילה אינו מקים חובה לתשלום נוסף". 8. באחרונה ניתן על ידי בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ר' רונן) פסק דין בעת"מ (ת"א) 2235/07 אברהם בנדט נ' עיריית ראשון לציון ( 18.02.09), במסגרתו קבע בית המשפט כי בהעדר זיקה בין הטלת ההיטל לבין ביצוע עבודות, דהיינו בהעדר ביצוע עבודות סלילה חדשות - העירייה אינה רשאית לחייב בהיטל רק משום שנתבקש היתר לבנייה חדשה או נוספת. בית המשפט התייחס לשיטת ההיטלים אל מול שיטת דמי ההשתתפות (שהייתה נהוגה בעבר) וכן אל הרציונאל העומד בבסיס כל אחת מהן, וציין כי: "לכאורה, לאור הרציונאל של שיטת ההיטלים, המסקנה לפיה די בביצוע בנייה חדשה כדי לחייב בתשלום היטל, היא מסקנה סבירה... ההיטל ממילא אינו מוטל בזיקה לעבודת תשתית מסוימת גובלת בנכס, אלא הוא מוטל עבור מכלול העבודות ברחבי העיר, ולכן לכאורה יש להטילו בין אם בוצעה עבודת תשתית ובין אם לאו. מסקנה דומה עשויה לעלות מניסוחם של חוקי העזר הרלוונטיים של ראשון לציון... מחוק העזר עולה לכאורה כי העילה לחיוב היא הבניה החדשה בנכס זה - ולא ביצוע עבודות תשית (סלילה) בסמוך לנכס. ... יחד עם זאת, ולאור ההלכה הפסוקה, אני סבורה כי יש לפרש את חוקי העזר שלעיל כך, שחייבת להישמר זיקה כלשהי בין ההיטל לבין עבודות תשתית מסויימות, שעל העירייה להצביע עליהן" [ההדגשות במקור]. גם בעת"מ (ת"א) 1757/07 אשבד נכסים בע"מ נ' עיריית ראש העין ( 29.11.09) הגיע בית המשפט המחוזי (כב' השופט עודד מודריק) למסקנה דומה, וקבע כי לא די בבנייה חדשה או נוספת כדי להטיל היטל, אלא חייבת להתקיים זיקה מסויימת בין הטלת ההיטל לבין עבודות הסלילה בגינן הוא נדרש, וכי קיימת מגבלת זמן לגבי התקופה בה ניתן להטיל את ההיטל לאחר סיום ביצוע העבודות, וכלשונו: "הביטוי 'לאחר שהרחוב הגובל נסלל' אינו בעל חיות לעולם. ישנן מגבלות של זמן. אין להלום שהיטל סלילת רחוב יושת שנים לאחר שסלילת הרחוב הסתיימה. מהו אורכה של 'תקופת ביניים סבירה'? לכך אין תשובה בפסיקה. הדבר הוא תלוי הנסיבות...". 9. לאור האמור, נראה כי ההלכה שנקבעה בפסק דין אל עמי היא חד משמעית, ולפיה, לא ניתן לגבות את ההיטל שנים רבות לאחר שסלילת הכביש בוצעה והסתיימה, רק בשל העובדה שהוקם בניין חדש. ויודגש, בהלכת אל עמי פער הזמנים היה עשר שנים, בה בשעה שבענייננו, אל אחת כמה וכמה, כאשר מדובר בפער של עשרים שנה בין סלילת הכביש לדרישת תשלום ההיטל. 10. יצוין בהקשר זה, כי הפסיקה דנה רבות בשאלת עצם חוקיות שיטת ההיטלים, לאור החשש כי למעשה מדובר במס - אשר רשות מקומית אינה מוסמכת להטיל - ולא בהיטל, אשר דורש קיום של זיקה בין התשלום לבין השירות שניתן בעדו. בתי המשפט קבעו כי שיטת ההיטלים הינה חוקית (למעט דעת היחיד של כב' השופט אנגלרד בפסק דין אל עמי, שציין כי משאיר את השאלה ללא הכרעה), והסתפקו גם בקיומה של זיקת הנאה פחותה כדי להוציא את ההיטל מגדרי "מס", ועונה על דרישות הפקודה המסמיכה את הרשויות המקומיות לגבות היטלים, וציינו כי "שיטת ההיטלים משמרת זיקה מסוימת - התשלום נגבה רק בהתקיים זיקת הנאה מינימלית (נכס גובל לסלילה), בכפוף להתחלת עבודות הסלילה, ובכספים שנגבו ניתן לעשות שימוש רק לתכלית הספציפית לשמה נגבו" [עע"מ 11646/05 מרכז השלטון המקומי בישראל נ משה צרפתי ( 05.09.07)], 11. אני סבורה כי הרציונאל הנ"ל, הדורש זיקה בין התשלום לבין השירות כדי שדרישת התשלום תיחשב להיטל, מחזק את קביעת בית המשפט בהלכת אל עמי, ואת הדרישה כי תתקיים זיקה בין דרישת ההיטל לבין ביצוע עבודות בפועל. כך למשל, נקבע בפסיקה כי "לא ניתן לגבות היטל סלילה כל עוד לא החלה בפועל עבודת הסלילה ברחוב הגובל עם הנכס, משום שחייבת להיות זיקה בין השירות שמגישה העירייה לאזרח לבין ההיטל" (עת"מ 1727/05 וינברג נ' עיריית הרצליה, ). לטעמי, הרציונאל האוסר גביית היטל מקום בו טרם החלו עבודות הסלילה לאור דרישת הזיקה בין ההיטל לבין השירות, אוסר גם דרישת היטל מקום בו עבודות הסלילה הסתיימו שנים רבות קודם לכן. ויודגש, יתכן וקיים פרק זמן גם לאחר סיום העבודות בו יכולה העירייה לדרוש את ההיטל, ואולם, זאת רק כאשר מדובר בפרק זמן סביר, וחלוף עשרים שנה ממועד סיום העבודות ועד דרישת ההיטל - בוודאי שאינו סביר, ומנתק כל זיקה. 12. למעשה, המערערת מנסה במסגרת ערעור זה, בעקיפין, לתקוף את הלכת אל עמי, לאחר שתקיפה ישירה של הלכה זו נדחתה בבית המשפט העליון, ואף בדיון נוסף, ואין מקום לכך. האבחנה בין חוקי העזר 13. העירייה טוענת כאמור, שיש לאבחן את המקרה דנן מהמקרה שנדון בהלכת אל עמי, כפי שגם קבע בית משפט קמא, בין היתר, מאחר וקיים שוני בין חוק העזר של תל אביב, הרלוונטי בענייננו, לבין חוק העזר של ירושלים, שנבחן במסגרת הלכת אל עמי, וכי חוק העזר של תל אביב מאפשר במפורש את גביית ההיטל רק לאחר בנייה חדשה או נוספת, וגם ללא קשר לביצוע סלילה בסמוך להיטל. 14. סעיף 6 לחוק העזר של תל אביב - אשר בהתבסס עליו הוטל ההיטל נשוא הדיון, כפי שטוענת המשיבה בכתב הגנתה (נספח ד' לתיק מוצגי המערערות) - קובע כדלקמן: "(א) חוייב בעל נכס בעד סלילת כביש עפ"י חוקי עזר שקדמו לחוק עזר זה, ונוספה בניה לנכס, יחויב בעל הנכס בתשלום היטל בהתאם לשטח הבנייה או נפחה... בעת מתן היתר הבנייה. (ב) נהרס בניין קיים והוקם בניין חדש במקומו, יחוייב בעל הנכס בתשלום היטל בהתאם להפרש שבין שטח או נפח הבניה החדשה לבין שטח או נפח הבניין שנהרס, הכל כמפורט בהיתר הבנייה ובהתאם לסעיף 5, לפי השיעורים הקבועים בתוספת בעת מתן ההיתר לאותה בנייה. (ג) ההיטל ישום בעת מתן היתר הבניה". בית משפט קמא מצא, כי סעיף זה, ובמיוחד ס"ק (ב), מעניק סמכות למשיבה לגבות היטל סלילת כביש, בכל מקרה בו נהרס בניין קיים והוקם בניין חדש במקומו, גם ללא קשר או זיקה למועד סלילת הכביש, וגם לאחר שהסתיימה הסלילה, שכן הסעיף מתייחס במפורש לחיוב בעת מתן היתר הבניה, ולפיכך די בהגשת בקשה להיתר לשם הטלת ההיטל. בית המשפט סבר, כי הוראות אלה גוברות על הלכת אל עמי, בה נדון חוק העזר של ירושלים אשר לדעתו של בית משפט קמא לא עיגן אפשרות זו. ואולם, עיון בהוראות חוק העזר של ירושלים, שנדון בהלכת אל עמי, מלמד כי גם שם יש סעיף דומה, סעיף 8(ג), אליו לא התייחס בית משפט קמא, שזו לשונו: "נהרס בנכס בניין קיים לאחר מועד תחילת הסלילה, והוקם בניין חדש במקומו, ישולם ההיטל המגיע בגין הבנין החדש; אולם אם הבניין שנהרס חוייב כבר בדמי השתתפות בהוצאות סלילת רחוב או בהיטל לפי חוק עזר זה, יהא החישוב של תשלום ההיטל המגיע לפי ההפרש שבין השטח או הנפח של הבניין החדש לבין השטח או הנפח של הבניין שנהרס" . 15. מכאן שמדובר בהוראות זהות, ואם קיים שוני מסויים, הרי שמדובר בשוני זניח ולא מהותי, שאינו מצדיק סטייה מהלכת אל עמי. העובדה שסעיף 6 לחוק העזר של תל אביב מתייחס במפורש להיתר הבנייה, אין בה כדי לשלול את קביעותיו של בית המשפט בהלכת אל עמי. סעיף 6 לחוק העזר של תל אביב אכן מאפשר לעירייה לדרוש היטל נוכח בנייה חדשה או נוספת, ואולם אין בכך כדי לאיין את דרישת הזיקה, כפי שנקבע בהלכת אל עמי. יתרה מכך, אינני סבורה שראוי לעשות הבחנה כה מהותית שעה שבית המשפט העליון אמר את דברו, ונימק את קביעתו בכך שאין מקום לגבות היטל באופן רטרואקטיבי בגין הוצאות סלילת כביש כאשר מדובר בפער שנים כה רב. הנמקת בית המשפט בהלכת אל עמי, כפי שפורט לעיל, רלוונטית גם בענייננו, מה גם שעיון בפסק הדין בערעור אל עמי, מלמד, כי בית המשפט היה ער גם להוראת סעיף 8 לחוק העזר של ירושלים, וקבע כי פרשנותו של בית המשפט המחוזי, שהתייחס גם הוא לסעיף 8, די בה כדי לשלול האפשרות לדרוש היטל מקום בו עבודות הסלילה הסתיימו שנים רבות לפני הגשת הבקשה להיתר בניה. ויודגש, בהלכת אל עמי אמר בית המשפט את דברו לגבי פער של 10 שנים, וקביעה זו אושרה על ידי בית המשפט הן בערעור והן בבקשה לדיון נוסף, ועל אחת כמה וכמה שיש לקבל את הערעור בענייננו, כאשר מדובר בפער של עשרים שנה. 16. באשר לטענת המשיבה כי בכל מקרה בוצעו עבודות נוספות בשנים 1995 - 2003, הרי שדין טענה זו להידחות. אומנם גם בית משפט קמא התבסס על ביצוע עבודות אלה כנימוק נוסף כדי לאשר את ההיטל, ואולם, בית המשפט לא נימק ולא פירט קביעה זו, ולא התייחס לטענות המערערות בעניין זה, לפיהן: מדובר בטענה עובדתית חלופית שהועלתה רק במסגרת כתב ההגנה השלישי שהוגש על ידי המשיבה. מדובר בעבודות שבוצעו, בעיקרן, לאחר שהוצאו דרישות התשלום למערערות, מדובר בעבודות שאינן בגדר "סלילה" ומדובר בעבודות שלא בוצעו ברחובות "גובלים". מבלי להרחיב מעבר לנדרש, אציין, כי עיון בחומר הראיות שהיה בפני בית משפט קמא, מלמד, לטעמי, כי צודקות המערערות לפחות בטענתן כי עיקר העבודות "החדשות" החלו לאחר שכבר הוצאה דרישת התשלום (ראה תצהירו של שי מורן והנספחים שצורפו לו, מוצג נ/2 כפי שסומן על ידי בית משפט קמא; וכן תצהירו של עזרא נוה והנספחים שצורפו לו, מוצג נ/1 כפי שסומן על ידי בית משפט קמא), ולפיכך אינן יכולות להוות בסיס לדרישה נשוא הדיון, ודי בכך כדי לדחות טענה זו של המשיבה. 17. המשיבה טענה בפני בית משפט קמא (בכתב ההגנה ובסיכומים), וחזרה והעלתה הטענה גם בעיקרי הטיעון בפנינו, כי בכל מקרה היא לא חייבת בהשבת הסכומים, שכן כל סכומי ההיטל לא יצאו מכיסה של המערערות, אלא "גולגלו" על ידי המערערות על שכמם של רוכשי ושוכרי הנכסים במגדל לוינשטיין, ולפיכך, ולאור דיני עשיית עושר ולא במשפט - אין לחייבה בהשבת הסכומים למערערות. המגמה בפסיקה הינה כי יש לדחות טענה זו, כל עוד לא הובאה הוכחה מפורשת וחד משמעית המעידה על הסכום שלא יצא מכיסו של הנישום, ו"גולגל" על הרוכשים, ועול ההוכחה רובץ לפתחה של המשיבה שהעלתה הטענה [ראה: ת.א. (ת"א) 1070/96 אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ נ' עיריית ראשון-לציון ( 23.06.02); ע"א (י-ם) 5242/04 עיריית בית שמש נ' ד' רוטשטיין חברה לבניין ונכסים בע"מ ( 25.8.04), סעיפים 90 - 92 לפסה"ד וההפניות שם]. במקרה זה, לתמיכה בטענותיה לא הביאה המשיבה כל ראיות פרט להגשת הסכמים עם שני רוכשים בלבד, מתוך עשרות הרוכשים והשוכרים בבניין (נספחים ח' ו-ט' לתיק מוצגי המשיבה), שגם עיון בהם מלמד כי אין בו כל הוכחה שסכום כלשהו גולגל על הרוכשים. מדובר בסעיף כללי ביותר, שאינו מפרט על אילו מסים מדובר ועל אילו סכומים מדובר. משכך, דין הטענה להידחות. לאור כל האמור, יש מקום לקבל את הערעור באופן שהתביעה תתקבל במלואה, והמשיבה תחוייב להשיב למערערות את כל הסכומים ששולמו על ידן למשיבה בגין ההיטלים נשוא התביעה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד כל תשלום ותשלום. סוף דבר 18. לאור כל האמור, אציע לחברי להרכב לקבל את הערעור, להורות על ביטול פסק דינו של בית משפט קמא ועל קבלת התביעה במלואה, ולקבוע כי דרישת ההיטל מהמערערת במקרה זה לא היתה כדין. ההוצאות שנפסקו על ידי בימ"ש קמא ואשר שולמו על ידי המערערות, אם שולמו, תוחזרנה למערערות בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום התשלום. בנוסף, המשיבה תשלם למערערות הוצאות משפט בשתי הערכאות וכן שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪, בתוספת מע"מ כדין. הערבות הבנקאית שהפקידו המערערות, תוחזר להן באמצעות ב"כ. רות לבהר שרון, שופטת השופט י' שנלר, אב"ד 1. אני מסכים ומצטרף לאמור בחוות דעתה המקיפה של חברתי כב' השופטת רות לבהר שרון, ומצאתי לנכון להוסיף מספר הערות. 2. לא בכדי מיקד ב"כ המשיבה, טיעוניו, בנכונותה של הלכת אל עמי (ע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ, פ"ד נז(1) 340), ועתר בפנינו כי נסטה מהלכה זאת. יתר על כן, לאחר שמיעת טענות הצדדים ביקש ב"כ המשיבה להתיר למשיבה להגיש "הודעה משלימה...". בהודעה זאת צויין מפורשות כי "אין לכחש כי גישתה של העירייה כפי שהוצגה בעקרי הטיעון מטעמה, אכן נוגדת במובהק את הגישה הגלומה בהלכתה אל-עמי בשלש ערכאותיה", הגם שבהמשך הדברים צויין כי ניתן לאבחן את ההלכה האמורה מהמקרה דנן. דומה כי הדגשת טיעון מרכזי זה נעוץ במשמעותה של הלכת אל עמי וכפי שפורשה גם בפסיקה שלאחריה. 3. בפרשת אל עמי, ובפסיקה שלאחריה, נזקקו בתי המשפט לשתי שאלות. האחת, חוקיות וסבירות של שיטת ההיטלים, והשנייה, היישום הקונקרטי, בהטלת חיוב בעת שהסלילה הסתיימה משכבר. אכן, כפי שנפסק בעע"ם 11646/05 מרכז השלטון המקומי בישראל נ. צרפתי (לא פורסם, 5.9.2007), אין מקום לעיין מחדש באותן הלכות שלא מצאו לקבוע כי שיטת ההיטל כמוה כהטלת מס ועל כן חורגת היא מסמכויותיה של העירייה. אולם, כפי שקבע כב' השופט רובינשטיין ".... על פי המצב שתואר, די בזיקה הרופפת המתקיימת בשיטת ההיטלים בכדי להוציאה מגדרי מס. עם זאת, בתי המשפט הקפידו הקפדה יתירה על כך שלא ייגרע מזיקה עדינה זו, הקרובה מאוד לגבול שבין היטל למס...." (פיסקה כ"ב). וכדוגמא לאותה זיקה שיש להקפיד עליה, שלא ניתן לגבות היטל סלילה כל עוד ולא החלה בפועל עבודת הסלילה. כך גם "שיטת ההיטלים משמרת זיקה מסוימת - התשלום נגבה רק בהתקיים זיקת הנאה מינימלית (נכס גובל לסלילה), בכפוף להתחלת עבודות הסלילה" (פיסקה כ"א). כך גם פורשו הדברים בעת"מ (ת"א) 2235/07 בנדט נ' עיריית ראשון לציון (לא פורסם, 18.2.2009) מפי כב' השופטת רונן, ובקביעה כי החיוב בהיטל הנוסף "צריך להיות מקושר לסלילה ספציפית של רחוב גובל". 4. לשיטתי, אין צורך לבחון אם אכן בחוק העזר הוקנתה הסמכות לגבות את ההיטל גם אם הסתיימה סלילת הכביש משכבר, וכדברי ב"כ המשיבה, ניתן יהיה במקרה שכזה לגבות את ההיטל גם בחלוף 50 שנה מעת סלילת הכביש. בהתאם להלכה הפסוקה, גבייה שכזאת שוללת את הזיקה שבין גביית ההיטל ל"שירות" הניתן ומשכך עלולה לחרוג מסמכות העירייה להורות כן. אכן, צודק ב"כ המשיבה בטענתו, כי בסופו של יום כלל תושבי העיר ובכללם הנישום, נהנה וייהנה מסלילת הכבישים ברשות המקומית. אולם, הנאה כללית זאת, אינה בגדר הזיקה הנדרשת על מנת שלא להפוך את החיוב בהיטל לגדר מס. אם אכן כשיטת המשיבה, מדוע מוצאים אנו בחוקי העזר השונים את ההליכים שבמסגרתם ניתן לדרוש היטל בגין סלילת כביש, הכוללים החלטה על סלילה ותחילת ביצועה. די היה בתכנון עתידי ואף רחוק על מנת לחייב כל מי שיבקש היתר בניה לשלם את ההיטל. הנה כי כן, השאלה אינה אם הלשון בה נקט חוק העזר הינה במדוייק כפי שנוסח חוק העזר בירושלים או במדוייק כפי שנוסח חוק העזר בתל-אביב. על בית המשפט, לפרש את חוק העזר וליישם הוראותיו, באופן שפרשנות זאת לא תוביל לתוצאה כי מדובר במס ולא בהיטל. כך גם פרשנות זאת גם אם תהא רחבה עדיין תוצאתה אמורה להיות שאכן מדובר יהיה בהיטל חרף קרבתו להיותו כמס, זאת באמצעות אותה זיקה נדרשת. המסקנה העולה כי גם אם היינו סוברים שיש מקום לבחון את המוצע על ידי המשיבה דהיינו, מעשית, לקבוע כי ניתן לגבות את ההיטל ללא זיקה לביצוע עבודות הסלילה בכביש גובל במתחם הזמן הסביר, אזי לכאורה, היה עלינו להידרש לשאלת חוקיות חוק העזר - אם אכן כפרשנות זאת. מכל מקום מעת שבית משפט העליון אמר דברו, לרבות בעניין צרפתי, אין מקום כי אנו נדרש בשנית לשאלות האמורות. ודוק, אין אני מתעלם מטענותיו הראויות של ב"כ המשיבה הראויות לעיון, לרבות הנטען אודות עשיית עושר וכד'. אולם, כפי שציין בית המשפט בעניין צרפתי, עניין למחוקק לענות בו ואכן הגיע העת כי המחוקק הראשי יאמר דברו בסוגייה בעלת ההיבטים הרבים. 5. אכן, ייתכנו נסיבות בהן יישום פרשנות זאת תהא במחלוקת, כגון הזמן שעבר מעת ביצוע הסלילה ועד החיוב בהיטל. אולם, במקרה דנן, דומה כי אין חולק כי ככל שאכן נדרשת הזיקה, וכמסקנתנו לעיל, לא מתקיימת במקרה דנן אותה זיקה נדרשת שהיא תנאי מוקדם לאפשרות הטלת ההיטל. 6. לעניין הטענה החלופית, לפיה אכן בוצעו עבודות סלילה ברחובות גובלים, מוטב היה לה למשיבה שלא הייתה נזקקת לטיעון זה. בעת הטלת החיובים השונים, החיוב בוצע בגין אותה סלילה שבוצעה שנים רבות טרם לכן ולכן לא היה מקום ל"חפש", ו"למצוא" סלילה שבוצעה במועדים הרלוונטיים. למעלה מכך, הרי גם אותה סלילה נטענת דורשת פירוט לרבות האם אכן מדובר בעבודות סלילה (וראו ההבדל בחוק העזר בין הגדרת "סלילת מדרכה" אשר אכן כוללת תיאור של עבודות רבות הקשורות למדרכה, לבין הגדרת "סלילת רחוב" הכוללת סלילתו לרבות הרחבתו, אך לא מעבר לכך). כך יש להפנות לסעיף 3 לחוק העזר שעניינו אותה החלטה בדבר סלילה, דהיינו לא די בעצם הסלילה. כך גם כאן, בהגינותו הסביר ב"כ המשיבה מדוע נזעק לעתור לתיקון כתב ההגנה על מנת לבסס את אותה תשתית עובדתית לזיקה הנדרשת. אולם, כאמור, לא די בכך. לאמור, יש להוסיף את אשר ציינה חברתי בכל הקשור לטיעון חלופי זה ולאשר ציינו המערערות לרבות אודות מועדי הביצוע ומהות עבודת ריבוד בת יום אחד. 7. הנה כי כן דין ערעור להתקבל. אב"ד השופט ד"ר ק' ורדי אני מסכים. ד"ר קובי ורדי, שופט הוחלט כאמור בפסק דינה של כב' השופטת רות לבהר שרון.