מהו מבחן "הגורם היעיל" בעסקאות תיווך ?
סעיף 14 לחוק המתווכים קובע את התנאים הבאים:
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2
להלן פסק דין בנושא הגורם היעיל תיווך:
פסק דין
1. מבוא
המדובר בתביעה בסך של 108,614 ₪ אשר הגישה התובעת כנגד הנתבעת לתשלום דמי תיווך.
2. העובדות הצריכות לתובענה
התובעת הינה מתווכת העוסקת בתחום הנדל"ן והמורשית לעסוק בתחום על פי רישיון.
הנתבעת פנתה לתובעת לקבלת שירותי תיווך, והתקשרה
פסק דין
משפט זה עוסק בעסקת מקרקעין גדולה במיוחד, ששוויה 46,600,000 מליון דולר. התובעת דורשת בתביעה זו דמי תיווך מהנתבעים עבור יצירת הקשר בין הצדדים לעסקה, והיות התובעת, לטענתה, הייתה "הגורם היעיל" שהביא לכריתת החוזה שבין הצדדים. במהלך המשפט נשמעו ראיות עדים שונים, לרבות מומחים להשוואת כתבי יד
השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה.
ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות:
מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון
מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם יוכיח שהיה הגורם היעיל לקשירת העסקאות [סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996].
בפסיקה נקבע כי מתווך ייחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה רק אם קיים קשר סיבתי בין פעילותו לבין מימוש העסקה. לא די בכך שמתווך היה גורם בשרשרת סיבתית, אלא עליו
א. עובדות
1. התובע מנהל משרד לתווך במקרקעין ובעל רשיון לעסוק בתווך, עפ"י הוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "החוק").
2. הנתבעת עוסקת אף היא בתווך במקרקעין, אך עיקר עיסוקה בארגון קבוצות לרכישה משותפת של מקרקעין הידועה בז'רגון העסקי כ"קבוצת רכישה".
3. הנתבע, טייס עפ
עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות
לעיתים עלולים להתגלות קשיים כאלה ואחרים במו"מ בין הצדדים שניתנים לגישור רק באמצעות גורם אחר (שם, בעמ' 123).
בית המשפט עמד על מספר גורמים שונים היכולים להצביע על מידת היעילות בסיבתיות -
"...ניתן לציין - בקווים
בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ. אסתר ביר פ"ד מח (3) 116 נקבע כי המבחן לקיום הדרישה שלפיה פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזים היא מבחן של סיבתיות. נקבע שאין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. בפס"ד הנ"ל, כמו