הלכת פרמינגר

פסק דין 1. ארע מעשה במערערים אשר מתגוררים, במשך שנים ארוכות, בדירת מגורים שבבעלותם; אלא שדירה זו לא היתה רשומה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. לימים נקלעו לקשיים כספיים ניכרים, ונפתחו נגדם הליכי הוצאה לפועל. ראש ההוצאה לפועל בנתניה (הרשמת סנדלר) מינתה כונס נכסים לדירת מגוריהם. במהלך פעילותו טרח הכונס והביא לרישום הדירה על שמם בפנקסי המקרקעין. מעת שנרשמה הדירה על שמם טענו המערערים כי, מכאן ואילך, הם חוסים בצילה המגונן של הלכת פרמינגר; ועל כן הם עומדים על זכותם שהדירה תמכר אמנם בהליכי הוצאה לפועל, אלא שהם יוסיפו להחזיק בה כדיירים מוגנים, בהתאם להוראות המשולבות של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967. 2. הלכתו הפסוקה של בית המשפט העליון מורה לנו כי מי שזכאי לדיירות מוגנת בדירה הנמכרת בהליכי פשיטת רגל, הוא חייב שדירת מגוריו רשומה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. חייב אחר - קרי: חייב שדירתו רשומה, למשל, במנהל מקרקעי ישראל בלבד - לא יזכה למעמד מוגן בדירתו. על חייב כזה לפנות את דירתו, ואז יזכה בדיור חלוף. זוהי "הלכת פרמינגר" בתכלית הקיצור, ודומה כי איטיב לעשות אם אביא את ההלכה בלשונה של השופטת ט' שטרסברג כהן: "ברוח הפרשנות המצמצמת וכענין של מדיניות, נראה לי כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום. הרישום הוא קונסטיטוטיבי. אם תמצא לומר שיש לפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א), ככוללים זכויות בלתי רשומות במקרקעין, נמצאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק, מרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודה ומצמצמים את תחולתו עד שאין לו כמעט על מה לחול עוד. ערה אני לכך כי אם סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מתפרש על דרך הצמצום, כחל רק על בעלות או חכירה לדורות רשומים אצל רשם המקרקעין, יצאו מכלל הגנת הדייר כל אלה שזכויותיהם אינן רשומות וכאלה רבים הם. על פי פרשנות זו נגרע חלקם של אלה לעומת חלקם של אלה הרשומים כבעלים או כחוכרים לדורות של דירות מגוריהם. ואף על פי כן גורסת אני כי יש לפרש את ס' 33 לחוק בצורה מצומצמת, שכן, רק כך תושג התכלית הראויה של סעיף 86א וההגיון הכלכלי, חברתי, משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים". "אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33 החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלות ובהחזקת החייב, על חשבון נושהו. אין הצדקה להשאיר בידיו דירת פאר שלא ניתן לממש מתוכה את החוב. הגנה גורפת כזו פוגעת באינטרס קנייני לגיטימי של הנושים ומפרה איזון ראוי בין שני האינטרסים" (ע"א 3295/94 גיל פרמינגר עו"ד נ' חוה מור ואח' פ"ד נ (5) 122 - 124). הדברים הללו מתייחסים לחייב שהוא פושט רגל , ומשום כך התייחס בית המשפט העליון לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, ודן ביחס שבינו לבין סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. חלק מהוראותיו של סעיף 86א נחרט בספר החוקים (בשנת 1983) במילים זהות למילותיו של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. סעיף 38 הקדים בשנים רבות את חקיקתו של סעיף 86א, ונראה הדבר כי שני סעיפים אלה נועדו להגן על בית המגורים של החייבים הן בהליכי פשיטת רגל והן בהליכי ההוצאה לפועל (רע"א 7700/95 נגולה שחר ואח' נ' חזן סמי פ"ד נ (1) 388 סעיף 4 לפסק הדין). כך מעידים בהם תוכנם וכותרות השוליים שלהם. פירוש הדבר הוא כי הפרשנות המתאימה לזכויותיו של חייב פושט רגל (במישור של דיני הגנת הדייר) מתאימה גם לחייב שאיננו פושט רגל, ואשר מתנהלים נגדו הליכים של הוצאה לפועל, כמו בענייננו. גם פושט רגל וגם חייב בהוצאה לפועל נהנים מהגנתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לפי התנאים שנקבעו בהלכת פרמינגר. 3. האם הלכת פרמינגר חלה בענייננו על פי נסיבותיו המיוחדות לו? במשך שנים רבות התגוררו המערערים בדירתם בלא שהיתה רשומה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. הדירה היתה רשומה על שמם של הקבלנים שבנו את הבניין, ולזכותם של המערערים נרשמה הערת אזהרה. ראש ההוצאה לפועל קבעה כי לא ניתן היה לבצע את הרישום על שמם, מכיוון שהיו חייבים כספים לקבלן על חשבון התמורה. לא מצאתי יסוד להתערב בממצא זה מכיוון שהיה מבוסס על נתונים שהיו בפני ראש ההוצאה לפועל (ר' סעיף 8 לתצהירו של המערער המצורף לערעור שבפני). שמתי לב להסבריו של המערער בסעיף 8 האמור, לפיהם הקבלן איננו עומד על פרעון החוב המגיע לו. למרות הסברים אלה, עדיין נראה לי שהערכאה הראשונה היתה רשאית להסתמך על הדברים שאמר המערער בפניה באחד הדיונים הקודמים, לעניין המניעה שברישום הדירה על שמו. יתרה מזו: המערער טוען בסעיף 10 לתצהירו כי המניעה לרישום הנכס על שם המערערים, טמונה בעיקולים שהיו מוטלים על הדירה לטובת נושים שונים. העיון בנסח הרישום (נספח ח' לערעור) מורה על כך שהדירה נרשמה על שמם ביום 5.11.97. העיקולים הוטלו, בשנות השמונים של המאה הקודמת, על הזכויות המגולמות בהערת האזהרה שהיתה רשומה לטובת המערערים (פרוטוקול ישיבה בפני ראש ההוצאה לפועל מיום 11.12.95, נספח לעיקרי הטיעון של משיב מס' 1 עמ' 8). 4. דעתי היא כי מה שנעשה ביום 5.11.97 (רישום הנכס על שם המערערים באמצעות כונס נכסים), יכול היה להעשות גם בעבר לפי היתר מבית המשפט. המערערים בחרו, כך נראה, בשיטה של "שב ואל תעשה", והעדיפו שלא לרשום את הנכס על שמם. כפי שאמרתי: העיקול מטעם הנושים הוטל על הזכויות שהיו טבועות בהערת האזהרה שנרשמה לטובתם (סעיף 34(א) לחוק ההוצאה לפועל). העיקול הוריד מחסום על הזכויות האמורות ומנע כל פעולה מרצון (מלבד פדיון משכנתה), אלא אם כן יינתן לכך אישור של בית המשפט. כך נקבע בסעיף 34 (ג) לחוק: (ג) "ציווה ראש ההוצאה לפועל או בית המשפט על עיקול מקרקעין, יוטל העיקול על ידי רישומו בפנקסי המקרקעין, ומשנרשם וכל עוד לא בוטל, לא תיעשה ולא תירשם באותם מקרקעין כל פעולה מרצון - למעט פדיון משכנתה - אלא בהיתר מאת בית המשפט" (הדגשתי - ד.ב.א). במשך שנים ארוכות יכלו המערערים לפעול לפי סעיף זה, ולא עשו כך. ניתן היה לפנות בהליך מתאים אל בית המשפט המחוזי, ולבקש היתר כדי לרשום את הדירה על שמם, מבלי לפגוע בעיקולים שהוטלו על הזכויות שגובשו בהערת האזהרה. הדבר לא נעשה, ורק לאחר תקופה ארוכה של שנים - במהלך ביצוע פסק הדין שניתן לטובת המשיב מס' 1 - נרשמו הזכויות על שם המערערים, באמצעות כונס הנכסים. 5. משנרשמו הזכויות כאמור, באים המערערים וטוענים כי הלכת פרמינגר חלה עליהם, מכיוון שזכויותיהם נרשמו במרשם המקרקעין. נראה לי כי טענה זו לא תעמוד לזכותם במערכת העובדתית שבפנינו. לא עצם הרישום קובע כאן ואף לא מועד הרישום. היסודות הקובעים הם תכליתו של הרישום בענייננו והמסגרת הנורמטיבית בה הרישום בוצע. תמים דעים אני עם ראש ההוצאה לפועל, כאשר קבעה כי הרישום לא נעשה כאן אלא לשם ביצועו של פסק הדין; ולא על ידי המערערים בוצע הרישום, אלא על ידי כונס נכסים שמונה לצורך מכירת הדירה וביצוע כל ההליכים הכרוכים בכך. רישום כזה איננו נחשב, לדעתי, כרישום שיש בו כדי לגונן על המערערים בפני פינויים מהדירה. כל תכליתו של הרישום, בענייננו, נועדה כדי להכשיר את מכירת הדירה, על פי דיני ההוצאה לפועל, כשזכויות הבעלות בה רשומות כחוק אצל רשם המקרקעין. הסיכוי למכור דירה בתנאים כספיים משופרים, כאשר היא רשומה בלשכת רישום המקרקעין, גדול יותר מהסיכוי למכור אותה דירה כשהרישום שלה עדיין לא התבצע כלל, או כאשר הוא תלוי בביצוע פעולות מורכבות עד להשלמתו. ובלשון אחרת: הרישום נעשה כאן בתחומיו של מכר כפוי שלמערערים אין שליטה עליו. רישום הזכויות מהווה מהלך אחד מתוך שורה של מהלכים על פי דין, שבסופם משתכללת המכירה הכפויה לפי תקנות 68 ו-69 לתקנות ההוצאה לפועל. ומכיוון שאלה פני הדברים - אין המערערים יכולים ליהנות ממעמד של דיירים מוגנים בדירה. בטרם אסיים, אביא הלכה אחרונה שניתנה על ידי בית המשפט העליון (השופט א' ריבלין) לידיעתו של כונס הנכסים: "מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל, במיוחד מקום בו מדובר בדירתו של החייב, מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים" (רע"א 2501/01 גולדמן ואח' נ' בנק ירושלים בע"מ ואח', אתר האינטרנט של בית המשפט העליון). 6. עיקר הדברים: אני דוחה את הערעור. ההחלטות של ראש ההוצאה לפועל עומדות בעינן. דירת המגורים של המערערים תמכר כשהיא פנויה. המערערים, במאוחד ובנפרד, ישלמו לכל אחד מהמשיבים 1 ו- 2 שכר טרחת עו"ד בסך 8000 ₪ בצירוף מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לפרעון.