אלה ההגדרות בסעיף 1 לחוק המקרקעין: "'זכות במקרקעין' - בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; "'חכירה לתקופה' - התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם. "'חכירה' - חכירה, חכירת משנה, חכירתה של חכירה מכל דרגה שהיא, שכירות, שכירות-משנה ושכירותה של שכירות מכל דרגה שהיא, וכן זכות חזקה ייחודית; "'מכירה', לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה - (1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה; (2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור; (3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה"; אם הפסיקה היתה מוכנה לראות בחכירה לתקופה ארוכה זכות הקרובה לזכות הבעלות ולסטות בכך מהמבחן הפורמאלי, קל וחומר שכך יש לנהוג כך בבחינת התוכן של עסקה במקרקעין, לצרכי החוק. לכן, יש שבית המשפט יראה בשני חוזים מקשה אחת ויתייחס לשני הסכמים נפרדים כעסקה כוללת למכירת הבעלות במקרקעין (ע"א 6340/08 וילאר נכסים (1985) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין, לא פורסם (10.6.2010); ע"א 2330/04, שם). כך גם נפסק בע"א 5025/03 מנהל מיסוי מקרקעין נ' אורלי חברה לבנין ופיתוח, לא פורסם (16.8.2006). במקרה זה מדובר היה בחוזה להעברת מקרקעין כאשר נעשתה בו הפרדה בין התמורה בגין המכירה לבין התמורה עבור האגרות וההיטלים. נפסק כי העסקה כללה לא רק את רכישת הזכויות הקנייניות במגרש אלא גם את הזכות לקבלת היתר בניה מיידי. כפי שאנו רואים מצד אחד, בהגדרת זכות במקרקעין, אין היא כוללת זיקת הנאה, משכנתה וזכות קדימה (נמדר, מס שבח מקרקעין, בסיס המס, עמ' 143-142; (2012) (להלן - נמדר), וכמו הדין הכללי אין היא כוללת דיירות מוגנת. ומצד שני, מכירה כוללת גם הענקת זכות להורות על הענקה או הסבה של זכות במקרקעין או העברה או הסבה של זכות להורות על הענקת זכות במקרקעין, ואופציות לרכישת זכות במקרקעין שהן זכויות אובליגטוריות (נמדר, שם, עמ' 144-143). כך גם הרשאה להשתמש במקרקעין שתוכנה בעלות (סעיף 1 לחוק; נמדר, שם, עמ' 163-162)). בעלותשאלות משפטיותחכירה