הלכת קנית היטל השבחה

הלכת קנית היטל השבחה הערר שבפנינו נסוב על השאלה האם דרישת היטל ההשבחה שנשלחה לעוררת נשלחה כדין. העוררת טוענת כי במועד הקובע - מועד אישור התכנית נשוא היטל ההשבחה - תכנית פת/12000/ח, שפורסמה למתן תוקף ביום 6.3.2006, היתה בעלת זכויות של בר רשות בהיותה צד לחוזה פיתוח עם מינהל מקרעי ישראל, ולא היתה בעלים או חוכרת לדורות. לפיכך, לאור הלכת קנית איננה חייבת בהיטל השבחה. העוררת טוענת כי ביום 27.9.05, מכרה את זכויות הפיתוח בלבד שהיו לה לצד שלישי, וכי הסכם המכר הותנה הן בהארכת תקופת הפיתוח והן בהסכמת המינהל להעברת הזכויות לקונה (סעיפים 12.1 ו-12.2 לחוזה המכר). אין מדובר בהעברת זכויות חכירה לצד שלישי. העוררת טוענת כי לא נהגה "מנהג בעלים" במקרקעין. המשיבה טוענת, כי בהתאם להלכת קנית, יש לבחון כל מקרה ונסיבותיו. הסכם הפיתוח הסתיים, לאחר הארכתו, ביום 1.5.05 ולמעשה העוררת הפכה לחוכרת. חוזה חכירה נחתם עם העוררת ביום 28.12.09. העוררת מכרה זכויותיה כחוכרת, עוד לפני כן, ביום 27.9.09. המשיבה אף מסתמכת בטיעוניה גם על פלט מחשב ממס שבח, בו כתוב כי מהות הזכות שנמכרה היא "חכירה ממינהל ל-49 שנים". המשיבה טענה כי עולה ממכלול הנתונים, כי העוררת הינה חוכרת ואיננה בעלת זכויות של בר-רשות. ב"כ המשיבה, טוען גם כי, "עיקרון רציפות המס" כלשונו, מחייב כי היטל ההשבחה יוטל על העוררת. לא חל בנסיבות העניין חלף היטל השבחה, ולכן גם לא תוכל לגבות ממינהל מקרקעי ישראל. שיקולי צדק ומניעת התעשרות שלא כדין, מחייבים כי היטל ההשבחה יוטל על העוררת, שאם לא כן, התוצאה מאוד מקוממת, כלשונו. המתעשרת בפועל במקרה דנן, היא העוררת, והיא לא תישא בתשלום היטל השבחה. לאחר ששמענו את הצדדים בהרחבה, ועיינו בכתבי הטענות ובמסמכים הרלבנטים, אנו מחליטים כלהלן: במקרה שלפנינו מדובר בחוזה פיתוח שנחתם ביום 14.4.99 והוארך עד ליום 1.5.05. התכנית נשוא ערר זה - פת/12000/ח, אושרה ביום 21.3.06. חוזה חכירה עם העוררת נחתם ביום 28.12.09. העוררת מכרה את זכויותיה בחוזה פיתוח לצד שלישי, ביום 27.9.09. לאחר שבחנו את נסיבות הענין, לדעתנו, חלה כאן הלכת קנית - רע"א 85/08 קנית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (פ"ד מ"ב (4) 782). בחינת חוזה הפיתוח מעלה כי לא הוקנה לעוררת מעמד של חוכרת המקרקעין אלא מעמד של בר-רשות בלבד. מעמדה של העוררת ישתנה למעמד של חוכרת רק אם תעמוד בכל ההתחייבויות שבחוזה הפיתוח. זוהי המתכונת הדו-שלבית אליה התייחסו הנשיא ברק בפ"ד קנית ופסקי הדין שבאו לאחריו. לפיכך, לא ניתן להטיל היטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965, על העוררת. המקרה שלפנינו איננו שונה בנסיבותיו מפ"ד קנית. גם אין מדובר במקרה שלפנינו בצד לחוזה פיתוח במשך עשרות שנים ואין מדובר בחוזה פיתוח שהוארך פעמים רבות. במקרה שלפנינו מדובר בתקופת פיתוח של שנים ספורות בלבד. ולא רק זאת - אלא, שבניגוד לטענת המשיבה - העוררת לא מכרה את זכויותיה כחוכרת בחוזה המכר מיום 27.9.09, אלא אך ורק את זכויותיה כצד לחוזה פיתוח. המשיבה מנסה לקרוא לתוך החוזה את מה שאין בו. סעיף 12 לחוזה המכר קובע במפורש כי העוררת מכרה את זכויותיה כצד לחוזה פיתוח וכי אם לא תוארך תקופת הפיתוח החוזה יבוטל. סעיף 12.2 אף מכפיף את חוזה המכר להסכמת מינהל מקרקעי ישראל. הסתמכות על פלט מחשב מאתר רשויות המס, שם מוגדר החוזה כ'חוזה חכירה' איננה יכולה להוות אסמכתא לפרשנות חוזה המכר המונח בפנינו. ככל שלמשיבה טענות כנגד תוכנו, מהותו או תקפותו של חוזה המכר הרי שהמקום לעשות זאת הינה בבית המשפט המוסמך לכך. כל שוועדת הערר הוסמכה לעשות בהקשר זה הוא לבדוק האם היטל ההשבחה הוטל כדין אם לאו. לפיכך גם, אין מקום לשקול שיקולי "צדק" במסגרת הבחינה האם הוטל היטל ההשבחה כדין אם לאו. שיקולים של "מקומם" או "עקרון רציפות המס" וכיו"ב, אינם ממין השיקולים הנבחנים בשאלה האם היטל השבחה הוטל כדין אם לאו. זאת, כשם ששיקולים של אפליה, חוסר שוויון וכדומה, אינם ממין השיקולים שיש לשקול בהקשר זה, כפי שחזרנו ואמרנו בהחלטותינו בעבר. בעש"א (ראשל"צ) 32744-12-09 ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין נ' רסקו ניהול ופיתוח בע"מ, נאמר כי: " אכן, הרציונל מאחורי החיוב בהיטל השבחה הינו צדק חברתי, לפיו ראוי כי אדם שהתעשר בעקבות שינוי תכנוני, שהושקע בו תכנון ופיתוח, ישתף את הציבור בהתעשרותו, דהיינו ישא בהוצאות התכנון והפיתוח (ר' ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו פ"ד נב (5), 715, 719 (1999)). יחד עם זאת, כפי שנקבע בהלכת גרוסברד, אף אם ברצוננו להגשים רציונל של צדק חברתי, עלינו לשאול האם מבחינת החוק ניתן להטיל את היטל ההשבחה על רסקו ולא האם צודק הדבר, שכן הטלת החיוב חייבת להיעשות על פי חוק. עקרון יסוד בדיני רשויות מקומיות הוא עקרון חוקיות המינהל, אשר קובע כי הרשות מוסמכת לפעול אך ורק מכוח הסמכה מפורשת בחוק, וכל מה שאינו מתיר לה במפורש החוק אסור לה [ ר' בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח (1) 694, 710 (2003) ; בג"צ 1640/95 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש העיר חולון, פ"ד מט (5) 582, 589 (1996)]. " (שם בעמ' 7 רישא, סעיף 25 לפסק הדין, ההדגשה שלנו, להלן: "פ"ד רסקו", ). ובהמשך: "המערערת טוענת, כי אם רסקו לא תחויב בתשלום היטל השבחה ייגרם עיוות מיסוי... ... גם אם צודקת המערערת בטענתה כי היא נותרת "קרחת מכאן ומכאן", לא עניין הוא למשיבה לענות בו. המשיבה היא בת רשות וככזו איננה חבה בהיטל השבחה. אם למערערת טענות לגבי ההסדר של תשלום חלף היטל השבחה, שמקורו בהסכם בין המינהל לבין הרשויות המקומיות שהיה קיים עוד לפני תיקון 18 לחוק התכנון והבניה, עליה לפעול לתיקון ההסדר הנ"ל, אך אין לכך השפעה על התוצאה בהליך הנוכחי." (שם בעמ' 11 לסירוגין, ההדגשה שלנו). והדברים חלים גם בענייננו. לא מצאנו כי מדובר בנסיבות בהן העוררת נוהגת או נהגה "מינהג בעלים" במקרקעין. מה גם שמעבר לנטען לעיל לא פורטו נימוקים או נסיבות אחרות מהם ניתן ללמוד זאת. ויתירה מכך - בחוזה המכר עצמו נאמר במפורש, כי העוררת מעבירה אך ורק את זכויותיה לפי חוזה הפיתוח וכי אם לא תוארך תקופת חוזה הפיתוח, הסכם המכר יבוטל. לא מצאנו כל תימוכין לטענה כאילו יש לקרוא לתוך חוזה המכר - העברה של זכויות חכירה. למיקרא חוזה המכר - ההיפך הוא הנכון. מודגש בו חזור והדגש כי עניינו - במכירת זכויות העוררת בחוזה הפיתוח. העוררת הפכה לאחר מכן לחוכרת. חוזה החכירה נחתם עימה ולא עם הקונה. ב"כ העוררת ציינה בפנינו כי למיטב ידיעתה הוגשה בקשה למינהל להעברת זכויות החכירה לקונה. המשיבה טוענת כי העובדה שנחתם עם העוררת חוזה חכירה עם תחולה רטרואקטיבית, יש בה כדי להוכיח את היותה חוכרת במועד הקובע. גם טענה זו של המשיבה יש לדחות. חוזה חכירה מסוג זה, נחתם בדרך כלל, עם תחולה למפרע. כפי שנפסק, אין בכד כדי להשליך על מהות הזכויות בעת אישור התכנית - שהיו זכויות של בר-רשות, ואין בכך כדי להטיל חבות רטרואקטיבית בהיטל השבחה. בעניין זה נפנה הן לדברי הנשיא ברק בפ"ד קנית והן לפ"ד רסקו: "סעיף 3(א) לחוזה הפיתוח קובע כי תקופת חוזה החכירה, אם ייכנס לתוקף, תהא מיום אישור העיסקה לפיה נחתם חוזה הפיתוח, דהיינו תחולתו תהיה רטרואקטיבית. המערערת מבקשת ללמוד מכך שכוונת הצדדים היתה להקנות לרסקו מעמד של חוכרת לדורות. דא עקא, טענה זו נדחתה בהלכת קנית, שם קבע הנשיא ברק כי אף אם ביחסים בין הצדדים, עם קיום כל תנאי חוזה הפיתוח, הופכת המערערת לחוכרת לדורות למפרע מיום כריתת החוזה, אין בפעולה רטרואקטיבית זו כדי להעניק לוועדה המקומית זכות שלטונית, שכן ההסדר שבין הצדדים איננו משנה את המציאות האובייקטיבית בין הצדדים, אשר לפיה בעת הטלת היטל ההשבחה לא היתה המערערת (שם) חוכרת לדורות, ולכן אין הוועדה המקומית זכאית לגבות ממנה את ההיטל." (פ"ד רסקו לעיל, סעיף 31 לפסק הדין, שם בעמ' 9, ההדגשות במקור) ככל שלמשיבה תהיות או טענות באשר למערכת היחסים שבין העוררת לבין הקונה, לפי הסכם המכר מיום 27.9.09, הרי שהמקום כאמור, לבירורן הינו בבית המשפט המוסמך ולא בוועדת ערר זו. על פי הנתונים והמסמכים שבפנינו מדובר בתקופת פיתוח של שנים ספורות, אשר לבסוף גם הבשילה לכדי חוזה חכירה. הגם שפורמלית נראה כי תקופת הפיתוח הוארכה עד למאי 2005 הרי שלאור חתימת חוזה החכירה ב - 2009 עולה כי גם בתקופה זו למעשה העוררת היתה בגדר של בר-רשות במקרקעין וגם מינהל מקרקעי ישראל המשיך לראות בה צד לחוזה פיתוח. זאת, בדומה לרע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. גרוסברד (תק-על 2006 (4) 1133 (2006)), שם נוצרה ההשבחה לאחר תום תקופת חוזה הפיתוח, ומינהל מקרקעי ישראל לא ביטל את החוזה. בית המשפט ראה את המשיבים שם כבני רשות ולא כחוכרים לדורות, גם לאחר תום תקופת חוזה הפיתוח. אם כן, העוררת היתה צד לחוזה פיתוח משנת 1999, וזכויותיה היו זכויות של בר-רשות במועד אישור התכנית נשוא דרישת היטל ההשבחה, 6.3.06. במועד זה לא היתה העוררת בעלים או חוכרת לדורות. כאמור, הסכם המכר מיום 27.9.09, איננו הוכחה ל"מינהג בעלים". הוא איננו הסכם להעברת זכויות חכירה אלא הסכם להעברת זכויות העוררת על פי חוזה הפיתוח (כך גם לפי ה"והואיל" החמישי וסעיף 12 לחוזה המכר, על תתי סעיפיו, הכל כמפורט לעיל). בנסיבות אלו חלה הלכת קנית. לפיכך, העוררת איננה מחויבת בהיטל השבחה. אשר על כן אנו מקבלים את הערר ומבטלים את דרישת היטל ההשבחה. המשיבה תשא בהוצאות העוררת בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום, לאחר מכן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.