מהי הלכת בית הכרם ?

עניינה של הלכת בית-הכרם (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים) בפרשנותו של סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה שזו לשונו: "במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה." השאלה שהתעוררה באותו מקרה הייתה, האם הוראת סעיף 4(5) נועדה לחול רק על מצב שבו קיימת שרשרת של תכניות משביחות במקרקעין, אשר לא שולם ביחס אליהן היטל השבחה, או שמא הוראה זו חלה גם על מצב שבו בשרשרת התכניות האמורה נמצאת גם תכנית הפוגעת במקרקעין. עמדת המבקשים בעניין בית-הכרם הייתה כי סעיף 4(5) חל גם על שרשרת תכניות הכוללת תכנית פוגעת. על-פי גישה זו, אף במצב של שרשרת תכניות הכוללת תכנית פוגעת, יש לחשב את ההשבחה על-פי השוואה בין שווי המקרקעין מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה, לבין המצב לפי התכנית הראשונה שחלה על המקרקעין. המשמעות המעשית של טענה זו היא השוואת התכנית האחרונה לתכנית הראשונה, שהינה במקרים אלה תכנית בעלת ערך מקרקעין רב יותר בהשוואה לתכנית הפוגעת שבאה בין התכנית האחרונה לתכנית הראשונה. התוצאה היא אפוא שבשיטה זו ההשבחה נמוכה יותר לעומת השיטה בה משווים את התכנית האחרונה לתכנית הפוגעת שבאה בין התכנית האחרונה לתכנית הראשונה. עוד יצוין כי עמדתם של המבקשים בהלכת בית-הכרם הייתה כי התכנית המשביחה השיבה למעשה למקרקעין את שנלקח מהם בתכנית הפוגעת, כך שמצבם התכנוני של מקרקעי המבקשים לאחר אישור התכנית המשביחה היה דומה למצבם לאחר אישור התכנית המנדטורית המקורית, ואף נטען כי חלה הרעה במצבם כאשר משווים את התכנית המשביחה לתכנית המנדטורית המקורית. לעומת זאת, עמדתה של הוועדה המקומית באותו מקרה הייתה כי סעיף 4(5) כלל לא נועד לחול על מצב שבו הייתה תכנית הפוגעת בזכויותיהם של בעלי המקרקעין. גישתה העקרונית של הוועדה המקומית הייתה, כי התוספת השלישית לחוק עוסקת בהשבחה בלבד, ומכאן שהוראת סעיף 4(5) לתוספת זו עוסקת רק במצב שבו הייתה השבחה של המקרקעין - קרי, במצב שבו היה רצף של תכניות משביחות במקרקעין. המשמעות המעשית של טענה זו היא, כמובן, השבחה גבוהה יותר בשל השוואת התכנית האחרונה לתכנית הפוגעת ולא לתכנית הראשונה, בעלת ערך המקרקעין הגבוה יותר. ברע"א בית-הכרם העדיף בית-המשפט העליון ברוב קולות (כבוד השופטים ת' אור וט' שטרסברג-כהן, כנגד דעתו החולקת של כבוד השופט א' גולדברג) את עמדתה של הוועדה המקומית וקבע כי סעיף 4(5) חל על רצף של תכניות משביחות במקרקעין, כך שיש לבחון את ההשבחה הנוצרת במסגרת התכנית האחרונה במקרקעין בהשוואה לתכנית הפוגעת שחלה עליהם. הדברים סוכמו על-ידי כבוד השופט ת' אור כדלקמן: הפירוש שבו דוגלים המבקשים טומן בחובו תוצאות והשלכות מרחיקות לכת. יש בו כדי להעניק לבעלי הזכויות בקרקע זכות עקיפה לפיצוי בגין תכניות פוגעות. יש בו כדי לאפשר מימוש של זכות פיצוי זו שנים רבות לאחר שחלפה תקופת ההתיישנות הרלוונטית. יש בו כדי לעקוף את ההוראות היוצרות חריגים מסוימים לזכות לפיצוי. בתוך כך, אין בו, במקרים מסוימים, כדי להביא לפיצוי מלא של בעל המקרקעין על נזקו. לתוצאות אלה אין כל זכר בהיסטוריה החקיקתית או בחוק עצמו. יש בהן שינוי מהותי של הדין בסוגיה זו. לדעתי, אין לקבוע כי המחוקק התכוון להשיג תוצאות אלה בלי לאותת על כוונתו זו. לא ייתכן כי תכלית כה משמעותית של החקיקה לא זכתה לאזכור כלשהו במהלך הליכי החקיקה. לא ייתכן כי המחוקק התכוון לחולל שינויים כאלה בדיני הפיצויים בגין פגיעה בזכויות במקרקעין, באופן אקראי או אגבי. בה בעת, הפירוש האמור מתנכר לעיקרון הבסיסי שלפיו יש לפרש חוק מתוך תפיסה שמדובר ביצירה שלמה וקוהרנטית. הפירוש האמור עלול להביא לסיכול המערך הסטטוטורי שנקבע לעניין תביעת פיצויים. הוא עלול להביא לעקיפת ההוראות המיוחדות שנקבעו בדין לעניין התיישנות. הוא עלול לסכל את הדין הפוטר את הרשות, במצבים מסוימים, מן החובה לשלם פיצויים על פגיעה של תכנית במקרקעין. מאפיינים אלה מלמדים, כי לא ניתן ליישב את הגישה הפרשנית של המבקשים עם החובה הבסיסית לפרש את חוק התכנון והבניה כמכלול שלם וקוהרנטי. ... נוכח השיקולים הפרשניים שעמדתי עליהם, מסקנתי היא כי סעיף 4(5) לתוספת השלישית הינו הוראה טכנית בעיקרה, אשר נועדה ליצור דרך חישוב למצב שבו נתקבלו תכניות משביחות אחדות בזו אחר זו. על-כן, מסקנתי היא כי יש לדחות את עמדת המבקשים שלפיה סעיף זה נועד להסדיר מצב שבו נתקבלה תכנית פוגעת לפני התכנית המשביחה. [רע"א בית-הכרם, בעמ' 514, 517.] הכרעה זו אושרה, כאמור, בדנ"א בית-הכרם בפני הרכב של שבעה שופטים (המשנה-לנשיא ש' לוין וכבוד השופטים ת' אור, א' מצא, ט' שטרסברג-כהן וד' ביניש, כנגד דעתם החולקת של כבוד השופטים מ' חשין וד' דורנר). יש לציין כי כבוד השופט א' גולדברג קבע בדעת המיעוט ברע"א בית-הכרם כי: ...ברור כי לא ניתן בנשימה אחת להתעלם מן התכנית הפוגעת המאוינת וגם לקבל פיצויים בעטייה, כשבכך יש פיצוי כפול. רוצה לומר, החריג לכלל שלפיו יחושב היטל ההשבחה לפי סעיף 4(5) לתוספת השלישית שבו אנו דנים, בין התכנית הראשונה לאחרונה, תוך התעלמות מן התכנית הפוגעת, הוא רק אם נתקבלו פיצויים. רק אז נוצר "מצב אפס" חדש. ... ...לשיטתי יש לפרש את סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה באופן הבא: בתכניות משביחות בלבד - יחול הסעיף כפשוטו; בתכניות שביניהן ישנה תכנית פוגעת, אשר בגינה לא שולמו פיצויים - "תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה" (כאמור בסעיף הנדון); בתכניות שביניהן ישנה תכנית פוגעת ושולמו פיצויים עקב התכנית תהא תכנית זו "התכנית הראשונה" לעניין הסעיף הנדון. [רע"א בית-הכרם, בעמ' 526-525.] ואולם, דעה זו לא נתקבלה, ושופטי הרוב (שהיו כמובן ערים לאפשרויות השונות להחרגת ההלכה הבסיסית) בחרו, כאמור, לשמור על העיקרון הפשוט, לפיו סעיף 4(5) חל רק על רצף של תכניות משביחות ולפיו במצב של תכנית פוגעת יש לחשב את ההשבחה שנוצרה בין התכנית האחרונה לבין התכנית הפוגעת. יתרה מכך, שופטי הרוב הדגישו כי אין לקשור בין דיני היטל ההשבחה לבין דיני הפיצויים בגין תכנית פוגעת. עמדה על כך, למשל, כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן בדעת הרוב ברע"א בית-הכרם: ...מסלול הפיצויים לפי סעיף 197 ומסלול היטל ההשבחה לפי סעיף 4(5) לתוספת השלישית הם שני מסלולים שונים ונפרדים וחלים עליהם כללים שונים. לפיכך, אין לערבבם זה בזה ואין "לתקן" - על-ידי הליכה באחד מהם - מצב שנוצר במסלול האחר, שיש לו תקנה באותו מסלול אחר. [רע"א בית-הכרם, בעמ' 528.] וכן כבוד השופט ת' אור בדבריו בדנ"א בית-הכרם: רואים אנו אפוא שבולט חוסר הסימטריה בין ההסדר בדבר תשלום פיצויים לבעלים של מקרקעין שמקרקעיו נפגעו עקב תכנית, לבין ההסדר בדבר תשלום היטל השבחה על-ידי מי שמקרקעיו הושבחו עקב הוראותיה של תכנית. היעדר כזה של סימטריה תומך בטיעון כי יש לדחות את הניסיון להרכיב את הוראות החוק בדבר תשלום פיצויים על אלה החלות על היטל השבחה. בחינה מקרוב של השלכות היעדר הסימטריה כאמור תראה את הקשיים המתעוררים ואת התוצאות הבלתי סבירות המתקבלות מהקביעה שסעיף 4(5) דן גם בתכניות פוגעות. [דנ"א בית-הכרם, בעמ' 127.]