הגדרת ''סיום בניית דירה'' בבית משותף

מהו המבחן הנכון לקביעת הגבול בין דירה שבנייתה נסתיימה לבין דירה בלתי מושלמת ? שקלתי 3 מבחנים אפשריים: מבחן שאקרא לו "המבחן הפורמלי" - לפיו מגיעה בניית דירה לסיומה בתאריך הוצאת תעודת הגמר על פי חוק התכנון והבניה תשכ"א- 1965. "המבחן החוזי" לפיו מסתיימת בניית דירה ביום שהושלמו בה העבודות הכלולות במפרט עליו הוסכם בחוזה בין בונה הדירה לרוכש הדירה ממנו; "המבחן הפונקציונאלי" - לפיו חל סיום הבניה של דירה ביום בו היא הגיעה למצב שלמות כזה שאין עוד צורך בתוספת חמרים, או עבודה, כדי שתוכל למלא את תפקידה המיועד כדירה למגורי אדם. קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדרת ''סיום בניית דירה'' בבניין: השופט ש. אשר (בדימוס) יו"ר: בתאריך 17.10.78 התקשרו העוררים עם קבלן בדבר רכישת דירה של 3.5 חדרים בבית משותף שהיה בשלב בניה. בטרם נסתיימה בנייתו הסתבכו העוררים מבחינה כספית ולכן החליטו למכור את זכויותיהם בדירה. העורר הסביר לקבלן את מצבו וביקש ממנו להקדים את גמר העבודות בדירתו כדי להקל על מכירתה. הקבלן נעתר לבקשתו לדבריו כבר היתה הדירה "מוכנה" כמה ימים לפני שהעוררים מכרו אותה. חוזה המכר נחתם ע"י העוררים ב- 27.6.80, וכיום אין עוד חולקין שבאותו יום לא הושלמה עדיין בניית הדירה (ראה לעניין זה את הטופס נ/1). להשלמת מסכת העובדות אעיר עוד שבתאריך ההתקשרות - הוא יום 27.6.80 הנ"ל - היה חוזה המכר עדיין פטור ממס בהתאם להוראות סעיף 51 לחוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") בנוסחו דאז; אך בינתיים נשתנה המצב החוקי: בתאריך 10.7.80 פורסם חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 8) תש"ם- 1980, וסעיף 31 שבו החיל את החוק המתוקן גם על עסקות מכר שנעשו לפני פרסומו, בתנאי שביום הפרסום טרם נתקיימה בהן אחד התנאים של סעיף 51. בדרך זו הוחלו על עסקת המכר של העוררים הוראותיו של תיקון מס' 8, וכתוצאה מכך, יש לראות את העסקה הזאת כאילו נקשרה ביום פרסומו של התיקון האמור. החוק המתוקן מעניק, בתנאים מסוימים, פטור ממס שבח למכירת "דירת מגורים". המונח "דירת מגורים" הוגדר בסעיף 1 לחוק המתוקן כ"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה". מהגדרה זאת ברור שבכדי להיות "דירת מגורים" חייבת דירה לענות על 4 דרישות מצטברות: היא דירה או חלק מדירה; בנייתה נסתיימה; נמצאת בבעלותו או בחכירתו של יחיד; משמשת למגורים או מיועדת לפי טיבה למגורים. בכל אחד מ- 4 הרכיבים של ההגדרה הנ"ל יש לאלמנטים שמובנם והיקפם אינם ברורים, ופירושם עלול לעורר חילוקי דעות לא מעטים. במקרה דנן נתקלנו באחד מהם, והשאלה שנשאלנו היא אם מילאה דירת העוררים, במצבה ב- 10.7.80 אחרי הדרישה "ב" הנ"ל. במילים אחרות - עלינו לקבוע מתי מסתיימת בנייתה של דירה לצורך החוק, וליישם את העיקרון על הדירה נשוא הערר. (א) נציגתו המלומדת של המשיב עוה"ד נ' שטרן לא הציעה לנו מבחן כללי כל שהוא לפתרון הבעיה, והסתפקה בטענה שדירה כמו זו של העוררים, אשר בתאריך מכירתה לא הייתה עדיין קשורה לרשת החשמל, אין לומר עליה ש"בנייתה נסתיימה". לעומתה סובר ב"כ העוררים כי בניית דירה מסתיימת עם תום עבודות הבניה העיקריות כגון עבודות בטון, בנאות, טיח וצביעה; לפי תפישתו מספיקים 4 קירות וגג מעליהם כדי שתתמלא הדרישה של סיום הבניה. אומר מיד שלא אוכל להסכים לתפישה זו של ב"כ העוררים מפני שאין לה בסיס, לא בהשקפתו של האדם הסביר ואף לא בהגיון משפטי- כלכלי. אדם הרוכש דירה או מזמין בנייתה אצל קבלן אינו מסתפק ב- 4 קירות וגג; הוא דורש דירה שתוכל לשמש למגורי אדם ותהיה מוכנה בצורה כזאת שלא יהיה עוד צורך לבצע בה עבודות נוספות או להתקין בה אביזרים נוספים. ייתכן שהאדם הקדמון היה מסתפק בהצעתו של ב"כ העוררים, אך אדם בן זמננו, החי באזור של תרבות המערב, לא יסתפק בדירה שאין בה אלא 4 קירות וגג. על היקף הדרישות שבהן חייבת לעמוד דירה בארצנו ניתן ללמוד מחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973, ובמיוחד מהפרט שנקבע בצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד- 1974, שפורסם בק"ת 3207 עמ' 1612; די אם אומר כי הדרישות הן רבות ומפורטות מאד - הרבה מעבר לסטנדרט הפרימיטיבי שהוצע לנו ע"י ב"כ העוררים. לא נראית לי גם המסקנה הנובעת מעדותה של הגב' עציוני (שרכשה מהעוררים את הדירה הנדונה), כאילו סיומה של בניית דירה הוא ענין להרגשתו, או שיפוטו, האינדיוידואלי של כל פרט. לדעתה הייתה הדירה "גמורה" ביוני 1980 שעה שבקרה בה לראשונה לפני חתימת חוזה המכר, מפני שהיו בה מטבח, ארונות וריצוף - אלה דברים שהיו, ככל הנראה, חשובים בעיניה. קשה להימנע מהערה שאילו במקומה ביקר בדירה בעלה לא היה מתעניין במטבח או בארונות קיר דווקא כי אם בעשרות פרטים אחרים. די אם אזכיר שאפילו בעיני העוררים והקבלן לא הייתה הדירה עדיין "גמורה" בשעת אותו הביקור, כפי שמעיד נ/1 הנ"ל. אין זאת אלא שלעניין "סיום" בנייתה של דירה לצורך החוק יש לקבוע מבחן אובייקטיבי, שיהיה בו כדי להדריך, הן את מוכרי הדירות והן את שלטונות המס. בפתח דברי אבהרי שמדובר ב"דירה" שבנייתה נסתיימה ולא "בבנין" שבו נמצאת דירה זאת. אני מסכים להערכתו של המלומד ד"ר י' הדרי במאמר שפורסם בע.א. ח(1) בעמ' 128, לפיה יתכן בנין שבנייתו טרם נגמרה אולם יחידת דיור אחת ממנו שהושלמה תהווה "דירת מגורים". כך גם במקרה דנן: הכול מסכימים כי בתאריך 10.7.80 טרם נסתיימו עבודות הבניין בבית בו נמצאת הדירה הנדונה, וכי השלמתה או אי- השלמתה לא ייקבו על פי מצבו של כלל הבניין. מהו המבחן הנכון לקביעת הגבול בין דירה שבנייתה נסתיימה לבין דירה בלתי מושלמת? שקלתי 3 מבחנים אפשריים: מבחן שאקרא לו "המבחן הפורמלי" - לפיו מגיעה בניית דירה לסיומה בתאריך הוצאת תעודת הגמר על פי חוק התכנון והבניה תשכ"א- 1965. "המבחן החוזי" לפיו מסתיימת בניית דירה ביום שהושלמו בה העבודות הכלולות במפרט עליו הוסכם בחוזה בין בונה הדירה לרוכש הדירה ממנו; "המבחן הפונקציונאלי" - לפיו חל סיום הבניה של דירה ביום בו היא הגיעה למצב שלמות כזה שאין עוד צורך בתוספת חמרים, או עבודה, כדי שתוכל למלא את תפקידה המיועד כדירה למגורי אדם. מבין המבחנים הנ"ל נראה לי האחרון הנכון והרצוי גם יחד. המבחן הפורמלי יכולה היה להתקבל על הדעת אילולא העובדה הידועה לכל, כי הוצאת "תעודת גמר" ע"י שלטונות הרישוי מתעכבת, לעתים קרובות מאד, בגלל שיקולים שאינם קשורים כלל למצב המבנה או הדירה (כגון חובותיו של הקבלן לרשות המקומית, ועוד). חבל שזהו המצב כי ביסודה נועדה "תעודת גמר" להוות אישור אובייקטיבי של מומחים בקשר עם כושרו של מבנה למלא את תפקידו, אך בבואנו לקבוע עקרון מדריך לא נוכל להעלים עין מהמציאות. אשר ל"מבחן החוזי", חולשתו גלויה לעין. הצדדים לחוזה רשאים לקבוע תנאים ומפרטים כרצונם; הם יכולים להתנות, למשל, כי בונה הדירה יקים רק את השלד ובמצב זה עליו למסור אותה לרוכשיה, כשבנייתה, לכל הדעות, עוד לא נסתיימה (אם כי חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 מחייב מוכר דירה שבנה אותה או עתיד לבנותה, בעצמו או על ידי אחרים, לצרף לחוזה המכר מפרט בטופס שנקבע ע"י שר השיכון, עדיין רשאים הצדדים למחוק ולתקן את הטופס לפי הסכמתם). בהעדיפי את "מבחן הפונקציונליות" לקחת בחשבון, בין היתר, את האובייקטיביות שבו: עלינו לזכור ששאלתה פטור המוענק ל"דירת מגורים", שבנייתה נסתיימה נוגע לא רק לצדדים של חוזה המכר אלא גם לשלטונות המס, ולכן חשוב שהמבחן יהיה אובייקטיבי ככל האפשר ולא תלוי בצדדים לחוזה דווקא. מבחן הפונקציונליות עונה לדרישה זו יותר מהמבחנים האחרים, כשהן שלטונות המס והן בית המשפט נעזרים בשיקוליהם בדעתו של "האדם הסביר". במקרה דנן נמכרה דירת העוררים כשהבית כולו, והדירה עמו, טרם נקשרו לרשת החשמל של חברת החשמל. העדר קשר כזה פוגע בפונקציונליות של דירה במידה רבה מאד. בתנאי החיים של ארצנו, כבכל ארץ בעלת תרבות מערבית, יש לקבוע שאין בכוחה של דירה למלא כדבעי את תפקידה כל עוד היא מנותקת מזרם החשמל. לא זו בלבד שהחשמל משמש אצלנו, כמעט באופן בלעדי, להארת הדירה, אלא שבלעדי חשמל אין להפעיל מקרר או מכונת כביסה, אין מים חמים בדירה, אין רדיו או טלביזיה ולרוב אין גם חימום בחורץ או מזוג אויר בקיץ. בעיני האדם הסביר כל אלה חשובים ובחלקם אף חיוניים, ודירה שאינה יכולה עדיין לספקם לא תחשב בעיניו כדירה מושלמת. אפילו הגב' עציוני שראתה את הדירה כ"גמורה" כבר בחודש יוני לא נכנסה לגור בה אלא בסוף חודש אוגוסט היינו אחרי שנקשרה לרשת החשמל. במצב דברים זה יש, לדעתי, לדחות את טענת העוררים כאילו נסיימה בנייתה של דירתם עוד לפני ה- 10.7.80. ד. מרגליות וי. רבינוביץ חברים: מקובלת עלינו החלטת יושב ראש הועדה הנכבד לרבות התוצאה אליה הגיע, היינו דחיית הערר. אולם אנו בדעה כי במידה שהדירה אכן משמשת למגורים של קבע וקיימים בה אמצעים חילופיים זמניים כגון: אספקת חשמל, הרי אי קשירת הדירה לרשת החשמל לא תחשב כפגיעה במבחן הפונקציונליות המוצע ע"י יושב הראש. כמו כן אנו בדעה שהמבחן הזה שאנו ממליצים על יישומו, מתאים גם להגדרת "גמר בניה" לפי חוק מס רכוש וק"פ, התשכ"א- 1961, סעיף 1 הקובע: ""גמר בניה" - משעה שהבניין כולו או מקצתו נתפס לראשונה או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכול לפי המוקדם" (כמובן שבכל מקום שמופיעה המלה "בנין" יבוא: "הדירה"). לאור האמור לעיל הוחלט לפי האמור בהחלטת יושב ראש הועדה לדחות את הערר ולחייב את העוררים לשלם את הוצאותיו של המשיב בסך של 1,500 שקלים (כולל). הגדרות משפטיותמקרקעיןבתים משותפיםבניה