הגדרת מחזיק בנכס לצורכי ארנונה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדרת מחזיק בנכס לצורכי ארנונה: השאלה העומדת לדיון היא האם יש לחייב את הנתבעת, כבעלים של מקרקעין, בתשלום ארנונה בגין התקופה בה נטשה שוכרת הנכס את הנכס? כללי: בעלות הדין: התובעת היא עירייה כהגדתה בפקודת העיריות. הנתבעת הינה הבעלים של נכס מקרקעין הנמצא ברחוב האצל 4 ראשל"צ (להלן-"הנכס"). מערכת היחסים החוזית בעת לבין שוכרת הנכס: הנתבעת השכירה חלק מהנכס לחב' בישי (ישראל) בע"מ (להלן-"השוכרת") עפ"י הסכם שכירות שנחתם ביום 29.12.95. מטרת השכירות - מחסן למוצרי עץ. חלק הנכס שהשכירה הנתבעת לשוכרת הינו בשטח 950 מ"ר להלן-"המושכר"). תקופת השכירות הרלבנטית לתביעה זו החלה ביום 1.2.2001 והסתיימה ביום 31.1.03 - ראה סעיף 14 (א) להסכם השכירות. על פי סעיף 5(ג) להסכם השכירות חובת תשלום דמי הארנונה תחול על השוכרת עד תום תקופת השכירות הרלבנטית (31.1.03) אף אם זו תפנה את המושכר קודם לכן או תפסיק פעילותה במושכר, מכל סיבה שהיא. להלן נוסח סעיף 5(ג) להסכם: "והיה והשוכר יפסיק את תקופת השכירות קודם למועד סיומה ו/או יפנה את המושכר קודם לכן ו/או יפסיק פעילותו במושכר, והכל מכל סיבה שהיא, לא יהא בכל אלה כדי לגרוע מחובת קיום כל התחייבויותיו על פי הסכם זה עד לסיום הסכם זה". הסכם השכירות דווח לתובעת. ועל פי סעיף 10 שבו, חלה על השוכרת חובת תשלום דמי הארנונה בגין המושכר לכל תקופת השכירות. העברת החזקה במושכר נרשמה בספרי התובעת, והדבר אף צויין בסעיף 4 לכתב התביעה. חשבון הארנונה בספרי התובעת, ביחס למושכר, רשום היה איפוא, בכל המועדים הרלבנטיים, ע"ש השוכרת בלבד. תביעת הנתבעת כנגד השוכרת: בחודש אוגוסט 2002 הגישה הנתבעת לבית משפט השלום בת"א בתיק אז' 196236/02 תביעה כספית כנגד השוכרת לתשלום הסך 288,816 ₪. סכום זה כלל דמי שכירות החל מחודש יוני 2002 ועד ליום 31.3.03, וכן דמי ארנונה בסך 35,000 ₪ לתקופה שמיום 14.7.02 ועד ליום 31.3.03. להלן הסעיפים הרלוונטיים לענייננו מתביעתה הנתבעת כנגד השוכרת: "5. הנתבעת החזיקה במושכר עד ליום ד' 14.8.02, עת נודע לתובעת כי בעליה ו/או מנהלה ו/או נציגה נטשו את המושכר ועזבו את גבולות הארץ למען שאיננו ידוע לתובעת, בלא ליידע אותה על כך. 7. שלושת ההמחאות לתשלום דמי השכירות לחודשים יוני, יולי אוגוסט 2002 לא נפרעו במועדן שכן הנתבעת ביקשה לעכב הפרעון בגין חודשים יוני יולי בשל קשיים כספיים. שלושת ההמחאות שהופקדו לבסוף, חזרו מחוללות מן הבנק מן הטעם שאין כיסוי מספיק. ......... 14. בנוסף, מבירור שערכה התובעת בעיריית ראשון לציוןן עולה כי הנתבעת הותירה חובות ארנונה, מים ואגרת ביוב בסך 22,363 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. זאת ועוד, הנתבעת חייבת לשלם את כל המיסים החלים על המושכר עד 31.3.03 לרבות ובעיקר ארנונה עירונית .... המסתכמים יחד בסכום משוער של כ- 35,000 ₪. 15. קיים חשש סביר כי חובות הארנונה, המים והביוב לעתיד של הנתבעת יגוללו לפיתחה של התובעת והיא תיאלץ בסופו של יום לשאת בתשלומם ועל כן התובעת עומדת על זכותה לכלול אותם במסגרת חובה של הנתבעת אליה. .......... 18. המושכר סגור ונעול מיום ד' 14.7.02 אין נכנס ואין יוצא ולא מתבצעת בו כל פעילות." (ההדגשות שלי - י.ז.) הנתבעת ביקשה עיקול זמני על תכולת המושכר (קורות עץ), ומבוקשת ניתן לה. ביום 14.11.02 ניתן פסק-דין לטובת הנתבעת וכנגד השוכרת בהעדר הגנה. פסק הדין כלל סך 35,000 ₪ עבור ארנונה עד לתום תקופת השכירות. בהתאם לתקנות סדר הדין, עם מתן פסק הדין, אושר העיקול הזמני. תביעת התובעת כנגד הנתבעת: השוכרת לא שילמה את דמי הארנונה עבור התקופה שמיום 14.7.02 ועד ליום 31.3.03. ביום 7.1.04 פנתה התובעת לנתבעת בדרישה לשלם את דמי הארנונה בגין המושכר מיום 14.7.02 ועד ליום 31.3.02. הנתבעת סירבה לשלם סכום זה. לכן הגישה התובעת ביום 13.6.07 את תביעתה זו כנגד הנתבעת לתשלום הארנונה עבור התקופה הנ"ל בסך 103,229 ₪. הנתבעת הגישה בקשת רשות להגן, ואכן ניתנה לה רשות להגן. הנתבעת טענה בין היתר כדלקמן: המושכר (מחסן) נותר כשהיה וכל תכולתו נותרה בו במלואה; השוכרת לא הודיעה לנתבעת, בשום שלב שהוא, על הפסקת פעילותה במושכר או על רצונה להפסיק את תקופת השכירות קודם למועד סיומה החוזי (31.1.03) או על החזרת החזקה בו לידי הנתבעת, אף לא ברמז; כל עוד לא נתקבלה בקשה ו/או הודעה אחרת, נמשכה תקופת השכירות החוזית הנ"ל וכל התחייבויות השוכרת על פי הסכם השכירות וכל המחויבויות החוזיות שנטלה על עצמה, כמפורט לעיל, המשיכו לחול עליה בלא כל גריעה - לרבות ההתחייבויות לתשלום דמי הארנונה בגין המושכר; בשל מחדלי השוכרת, כמצוין לעיל, הגישה כנגדה הנתבעת ביום 21.8.02 תביעה כספית. בהיעדר הגנה ו/או תגובה ניתן כנגד השוכרת בתאריך 14.11.02 פסק דין במעמד צד אחד בלבד. פסק דין זה לא מומש עד היום בשל קשיים באיתור השוכרת; במושכר אשר שימש כמחסן למוצרי עץ נותרה תכולה וסחורה רבה של השוכרת, קורות ולוחות עץ ענקיים ורבים מילאו את המושכר לכל רוחבו וגובהו עד אפס מקום; המושכר הינו מחסן גדול (בשטח של כ- 950 מ"ר) עמוס בתכולה כבדה ביותר אשר איננה ניתנת להזזה, אלא באמצעות כלים הנדסיים כבדים, שעלות הזמנתם כרוכה בהוצאות כספיות ניכרות ביותר. ההסכמה הדיונית וטענות הצדדים: הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. ב"כ בעלות הדין הסכימו שאין כל מחלוקת עובדתית בין בעלות הדין, ובקשו שבית המשפט יורה על הגשת סיכומים. לאור הסכמה זו ניתנה החלטה להגשת סיכומים, לרבות סיכומי תשובה. מקריאת סיכומי ב"כ הצדדים עולה שהמחלוקת בין בעלות הדין היא האם חלה בנסיבות העניין ההלכה שנקבעה ב-ע"א (מחוזי חיפה) 3791/06 שרה שוורצבורד נ. עיריית קרית אתא (להלן-"פס"ד שוורצבורד"), בו נפסק שכאשר בעל נכס השכיר אותו לשוכר, כל עוד השוכר לא פינה את הנכס, נחשב השוכר למחזיק, והוא זה שצריך לשלם את הארנונה לעירייה. לטענת התובעת, המקרה שלפנינו שונה מנסיבות המקרה שבפס"ד שוורצבורד, שכן במקרה שבפס"ד שוורצבורד היה שוכר קיים אשר נמצא בארץ, ואילו במקרה שלפנינו מדובר בשוכר שאינו קיים, שאז החיוב לשלם את הארנונה מוטל על הבעלים של הנכס, קרי, הנתבעת. דיון ומסקנות: המסגרת הנורמטיבית: סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן-"הפקודה") קובע כדלקמן: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם — ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו — למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה." המונח "מחזיק" הוגדר בסעיף 1 לפקודה כדלקמן: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון" ב-ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ. עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד ל"ט(3) 341 (להלן-פס"ד בתי-גן") דן ביהמ"ש העליון בחובה לתשלום ארנונה. וכך כותב ביהמ"ש העליון: "לפי הוראותיו של סעיף 274ב לפקודת העיריות [נוסח חדש], הוקנתה לעירייה הסמכות להטיל ארנונה כללית על נכסים שאינם אדמת בניין, אשר תשולם על-ידי המחזיק. המונח "מחזיק" הוגדר בסעיף 1לפקודה הנ"ל, והוא כולל - "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". הנה כי כן ראה המחוקק להבחין בין העילות לחזקה בנכס ואיזכר את ההחזקה כבעל או כשוכר ואף את ההחזקה בכל אופן אחר, שמשמעה כל החזקה כדין שלא כבעל ושלא כשוכר. המונח "בעל" מוגדר אף הוא בסעיף 1 בפקודה האמורה, וככל שהגדרה זו נוגעת לנו, היא כוללת גם בעל נכס שאינו רשום ככזה וכן שוכר או שוכר- משנה, ששכר נכס לתקופה העולה על שלוש שנים. ....... פרשנות זו של המונח "למעשה" מעוררת קושי, מאחר שהמלה "למעשה", כפי שהיא מובאת בהגדרה הנ"ל, אינה מתייחסת רק למונח "בעל" אלא לכל שלוש הזיקות החלופיות לנכס, כפי שהן מובאות שם, היינו הן לבעל, הן לשוכר והן למי שמחזיק בנכס באופן אחר." (עמ' 342 לפסה"ד) ........ "הנני סבור, כי כאשר נקט הלה את המונח "למעשה", החובק את שלושת המונחים "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר", לא נתכוון להחזקה פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם. במה דברים אמורים: אם יש גם "בעל" וגם "שוכר", הרי הכוונה היא, כי כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודה ייחשב זה מבין השניים, שהוא, במערכת הנסיבות שנוצרה, בעל הזיקה הקרובה יותר לבניין, והחובה לשלם, למשל, ארנונה כללית תחול אז על השוכר, למרות שיש לדירה, כמובן, גם בעל. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות. בנסיבות כגון אלה אין גורם אחר כלשהו, אשר החזקתו למעשה מקדימה את מעמדו כלפי הרשות למעמדו של הבעל לצורך אותן חובות, המוטלות על המחזיק לפי הפקודה. מכאן, כי הבעל של הנכס, שלא העביר זכויות כלשהן בנכס לאחר, הוא תמיד המחזיק. יתרה מזאת; נובע מכאן גם, כי הוא נזקק לפטור, המוגדר בסעיף 274ב(ב) לפקודה, אם הנכס ריק ואינו בשימוש. אם אינו מקיים את תנאי הפטור, חלות עליו כל אותן החובות, החלות על מחזיק שהגיע למעמד זה, למשל, בדרך השכירות לתקופה הפחותה משלוש שנים." (ההדגשה שלי - י.ז.) (עמ' 343 - 344 לפסה"ד). גם ב-רע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ. עיריית ראשון לציון (להלן-"פס"ד משרד הבריאות") עמד ביהמ"ש העליון על משמעות המוח "מחזיק" ועל הסיבה להגדרה הרחבה שלו. וכך כותב ביהמ"ש העליון: "מיהו "המחזיק למעשה בנכס"? הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם היא חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות במובן הקנייני (ראו סעיף 2 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969), אך בהטילו את חיוב הארנונה הכללית על ה"מחזיק" בנכס ולא דווקא על הבעלים, כיוון המחוקק ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה. זאת משום שההצדקה להטלת מס מסוג ארנונה טמונה בהנאה אותה מפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית וכדברי בית המשפט בע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156 (1999) (להלן: פרשת מליסרון): הדעת נותנת, כי מקום שמחזיקי נכס נהנים משירותים אלו, ראוי כי ישתתפו במימון עלותם (שם, 164). יחד עם זאת נפסק לא אחת כי השימוש בנכס וההנאה מן השירותים הניתנים לו על ידי הרשות המקומית אינם מהווים תנאי לחיוב בארנונה וכי חובת התשלום בארנונה כללית חלה גם על מחזיק פונקציונלי של נכס ריק (ראו ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 769, 775 (1991) (להלן: פרשת מיכקשוילי). ולעמימותו של הביטוי "החזקה" באופן כללי ראו ע"פ 250/84 הוכשטט נ' מדינת ישראל, פ"ד מ(1) 813, 819 (1985)). פרשנות מרחיבה זו למונח "מחזיק" נשענת על הגישה לפיה רואים לצורכי ארנונה כ"מחזיק למעשה" את מי שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס במועד הרלבנטי לחיוב. מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס" נקבע לראשונה בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341 (1985) (להלן: פרשת בתי גן), ובית משפט זה שב ואימץ אותו לאורך השנים כמבחן מרכזי לקביעת "המחזיק" לצורכי ארנונה (ראו למשל: רע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3), 661, 663 (1992) (להלן: פרשת ריינר); פרשת אחוזת ראשונים, פיסקה 14; פרשת וינבוים, 862-861). עיקריו של מבחן זה תוארו בפרשת בתי גן כך:   המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות (שם, 344-343). 9.        הנה כי כן, מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס" פורש רשת מס צפופה למדי על דרגות שונות של מי שנחשב על פיה כ"מחזיק למעשה" והחוקים הרלבנטיים (חוק ההסדרים-1992 ופקודת העיריות) מכוונים אף הם שלא להכביד על הרשות המקומית באיתור "המחזיק" החייב בארנונה (ראו פרשת מיכקשוילי, 775; הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית 277 (מהדורה חמישית, 2001) (להלן: רוסטוביץ) וכן סעיפים 326 ו-330 לפקודת העיריות). עם זאת, ייתכנו מקרים לא מעטים שבהם יתעורר קושי של ממש בקביעת ה"מחזיק", בייחוד מקום שבו קיימים שני גורמים או יותר ה"מתחרים" ביניהם על תואר "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", או ליתר דיוק המצביעים האחד על רעהו באומרם כי האחר הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר כאמור. על מנת להכריע בכך, יש לבחון מי מביניהם אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשר זה ראוי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות הלכה למעשה. זאת נוכח הרציונל שבבסיס הטלת הארנונה עליו עמדנו לעיל ונוכח מדרג המחזיקים האפשריים אשר פורטו בפסיקה, כפועל יוצא מאותו רציונל. ודוק, אין להוציא מכלל אפשרות כי במקרה נתון יאותר יותר מ"מחזיק" אחד בנכס לצורכי ארנונה. כך למשל ייחשבו שני בני הזוג כ"מחזיקים" של דירת מגוריהם ושוכרים של דירה או נכס עסקי ייחשבו אף הם כמחזיקים במשותף של אותו הנכס. אך כפי שנראה להלן, סוגיית המחזיקים במשותף לצורכי ארנונה על כל השאלות שהיא מעוררת, אינה צריכה הכרעה במקרה דנן וניתן להותירה לעת מצוא." (ההדגשה שלי - י.ז.) מן הכלל אל הפרט: סבור אני שדין התביעה להתקבל, מהסיבות כדלקמן: טענתה של הנתבעת בתביעה שהגישה נגד השוכרת, שהשוכרת נטשה את המושכר כבר ביום 14.7.02, מהווה הודאת בעל דין, עליה נתפסת הנתבעת; משנטשה השוכרת את המושכר, מבחינת דיני תשלום הארנונה, עברה החזקה לנתבעת הן כבעלים והן כבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. עם העברת החזקה, אזי קמה חובתה של הנתבעת לתשלום הארנונה; המקרה שלנו שונה מהמקרה של פס"ד שוורצבורד, שכן במקרה שלנו מדובר על נטישת המושכר ובריחה מהארץ, ואילו בפס"ד שוורצבורד היה מדובר על שוכר שהיה בארץ, עדיין פעל במושכר ופינה אותו לאחר מכן; הנתבעת בעצמה היתה מודעת לאפשרות שאכן היא חייבת בתשלום דמי הארנונה, ועל כן הקדימה רפואה למכה, תבעה את השוכרת על תשלום הארנונה עד לסוף תקופת השכירות, וגם קיבלה פס"ד על דמי הארנונה. הנתבעת אינה יכולה גם לתבוע את דמי הארנונה, גם לקבל פס"ד כנגד השוכרת על דמי הארנונה, וגם לטעון שאינה חייבת לשלם לתובעת את דמי הארנונה; טענתה של הנתבעת שאינה חייבת לשלם את הארנונה וכי חובה זו מוטלת על השוכרת, עומדת בניגוד למגמת המחוקק שלא להכביד על הרשות המקומית באיתור "המחזיק" החייב בארנונה; בסעיף 12(ב) לחוזה השכירות הסכימו הנתבעת והשוכרת כדלקמן: "מבלי לגרוע מכל סעד ותרופה אחרים המוקנים למשכיר על פי הסכם זה ו/או על פי כל דין, מסכימים הצדדים מפורשות כח המשכיר יהיה זכאי ורשאי בכל מקרה של הפרה שלא תוקנה ע"י השוכר, כאמור לעיל, גם לאחר ההתראה, להכנס למושכר, לתפוס בו חזקה חד צדדית ולפנותו מכל חפצי השוכר לאחסנם ע"ח השוכר ובאחריותו בכל מקום שיחבר ולהחליף את מנעולי השוכר." הנתבעת בחרה שלא להפעיל את זכותה לפי סעיף זה, ובחרה גם שלא לתבוע את פינוי המושכר, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב שלה כלפי התובעת; הוראות החוזה אינן יכולות לשנות את החובה לתשלום הארנונה הקבועה בדין. בחוזה השכירות יכולים הצדדים להסכים כאוות נפשם, אך אין הסכמות אלו יכולות לשנות את הוראות החוק. כל עוד ההסכמות עולות בקנה אחד עם הוראות דיני הארנונה, מה טוב. אם הוראות החוזה סותרות את הוראות דיני הארנונה, דיני הארנונה גוברים, ככל שמדובר במערכת החובות שבין הצדדים לחוזה לבין הרשות המקומית. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת כדלקמן: את הסך 103,229 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית על פי חוק הרשויות המקומיות (רבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"מ-1980, מיום הגשת התביעה (13.6.07) ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.