האתר מכיל רשימה ארוכה של מאמרים ופסקי דין בנושא דיני מקרקעין, עיון בפסקי דין מהווה דרך מצויינת להעמיק בנושא המורכב של דיני מקרקעין .

דרישת הכתב בעסקאות נדל"ן
על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, דרישת הכתב היא קונסטיטוטיבית. הדרישה בסעיף 8 חמורה יותר מאשר בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני, שם הדרישה היא, ראייתית. גם לגבי דרישת הכתב בחוק המקרקעין, נקבעה הלכה כי במקרים חריגים ונדירים, יכירו בקיומה של עסקה, אף שלא נעשתה בכתב, וזאת מכח העקרון של "תום הלב".

הלכה זו נקבעה ע"י הנשיא ברק, בפס"ד קלמר נ' גיא (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185): "עקרון זה בכוחו, במקרים מתאימים, לשלול את דרישת הכתב ושכלול התחייבות לעשיית עיסקה במקרקעין... כמובן, השימוש בעקרון 'המלכותי' של תום לב להגמשת דרישת 'הכתב' צריך להיעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב. המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם 'זעקת ההגינות' המצדיקה סטייה מעקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על פי נסיבות החיים... אכן, כאשר החוזה בוצע בחלקו, תוך הסתמכות אחד הצדדים עליו, יהא זה גם בניגוד לעקרון תום הלב אם הצד השני, אשר קיבל את התמורה הנגדית (כולה או חלקה), יוכל להשתחרר מחובתו... אני רואה בביצוע החלקי דוקטרינה שהיא חיצונית לכתב, המתגברת על דרישת הכתב והסומכת עצמה על עקרון תום הלב" (עמ' 197-198 לפסק הדין).

בע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ ואח', ניתן ביום 21/3/11 תיארה השופטת חיות את ההתגמשות שנכרה בפסיקה שנעשה עם השנים באשר לדרישת הכתב שבחוק המקרקעין, ואת הצורך בריכוך הדרישה לכתב כדי להביא לתוצאה צודקת:

"הגישה הנוקשה המיישמת את דרישת הכתב כדרישה מהותית שאין אחריה ולא כלום... פינתה בהדרגה את מקומה לכלל גמיש שיש בו איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי או 'בין הערך המייחס משקל לעניין הצורני לבין דרישת המהות שעיקרה – הבאה לתוצאה צודקת תוך מתן משקל לכוונת הצדדים' (כהן, צורת החוזה, 452)".

הדברים נכתבו ביחס לחוק המקרקעין, אולם משדרישת הכתב בחוק המקרקעין מחמירה יותר מזו שבחוק הפרוצדורה האזרחית העותמאני, ניתן להקיש מהגישה המקלה בראשון, לגבי האחרון. אם דרישת הכתב על פי חוק המקרקעין נדחית במקרים חריגים מפני "זעקת ההגינות", קל וחומר כי יש לדחות דרישה זו, כשהנסיבות החריגות מצדיקות זאת, במקרה שהיא מעוגנת בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמאני. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין נדל"ן).

ניצול אחוזי בניה בנדל"ן
סעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 (להלן: תקנות התכנון), מגדיר "אחוזי בניה" - "היחס בין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים". סעיף 71א. לחוק המקרקעין מגדיר "זכויות בניה" - "זכויות לבניה בבית משותף לפי תוכנית בת תוקף כמשמעותה בפרק ג לחוק התכנון והבניה". מושג זה מתייחס למעשה לזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בניה. "פוטנציאל הבניה הקיים והעתידי שמותר לבנות על חלקה מסויימת בהתאם לתוכנית מתאר על פי חוק התכנון והבניה. אחוזי בניה שלא נוצלו מעניקים לבעלי החלקה זכויות בניה, והם רשאים לממש את הזכות לבנות לאחר שקבלו היתר בניה ע"י ועדה לתכנון ובניה" (א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, בתים משותפים, התשס"א, 2001, עמודים 147-148).

ההלכה בשאלת הזכות לנצל את אחוזי הבניה בבית משותף קיבלה מפנה בשנים האחרונות. הכל מסכימים כי אחוזי בניה הם זכות הנמצאת בבעלות משותפת של כל דיירי הבית המשותף, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת בתקנון הרשום או בחוזה. אין מדובר ברכוש משותף, אלא בזכות או נכס הנמצאים בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף (ראה: ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, פסקה 6 לפסק דינו של כב' השופט ד' לוין; ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי–רפול, תק-על 2000(2) 553, פסקה 4 לפסק דינה של כב' השופטת ד' דורנר; ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449, בפסקאות 10-12 לפסק דינו של כב' השופט י' טירקל; ע"א 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, תק-על 2011 (1) 286, פסקה כג' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין). אחוזי בניה בלתי מנוצלים הינם בעלי ערך כלכלי, וניצולם על ידי אחד השותפים מקטין בהכרח את ערך הדירות הקיימות (עניין ביבי הנ"ל, פסקה 6; גלמן הנ"ל, פסקה 4). השאלה אם ניתן להצמיד זכויות בניה לדירה מסוימת נותרה פתוחה בעניין ישעיהו הנ"ל (פסקה 2 לפסק דינו של כב' הנשיא א' ברק וכן: ע"א 11965/05 עיזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון, תק-על 2009(3) 3111, פסק דינה של כב' השופטת מ' נאור בפסקה 44). אך אין מחלוקת שבעלי הדירות בבניין משותף יכולים להסכים ביניהם על דרך ניצול אחוזי הבניה הנותרים, בין בתקנון ובין בהסכם אחר (ראה עניין שטרייכר, דברי כב' הנשיא א' ברק פסקה 3, ודברי כב' השופט י' טירקל בפסקאות 9-10). עוד מוסכם על הכל כי הצמדת הגג המשותף לדירה מסוימת איננה מהווה בהכרח הסכמה לבנייה על הגג וניצול אחוזי הבניה; יש צורך בהסכמה מיוחדת של הדיירים לבניה ולניצול אחוזי הבניה (עניין ביבי הנ"ל, פסקה 6 וע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1) 469, פסקה 2 לפסק דינו של כב' השופט א' מצא).

המחלוקת שנתגלעה בפסיקת בית המשפט העליון נוגעת לשאלה האם ניתן להסיק הסכמה של כל הדיירים בבית משותף לניצול מלוא אחוזי הבניה בבניין בידי בעל דירת הגג, כאשר הסכמה זו מוסקת מכך שהתקנון מאפשר לו לבנות על הגג ולנצל לשם כך אחוזי בניה, ואין התקנון מגביל את אחוזי הבניה שבעל דירת הגג רשאי לנצל. תשובה חיובית על שאלה זו ניתנה מפי דעת הרוב (כב' השופטים ' מצא וי' טירקל) בעניין שואעי הנ"ל (1999). באותו מקרה קבע התקנון כי גג הבית מוצמד לדירת הגג והבעלים רשאי לבנות עליו "למען הרחבת דירתו, בהתאם לחוקי בניה, המחייבים בארץ". השופט א' מצא פסק כי בעוד שלצורך ויתור על חלק מהרכוש המשותף אין להסתפק בפחות מהסכמה מפורשת, הרי שביחס להיקפן של זכויות הבניה המוענקות אין נדרשת הסכמה מפורשת וניתן להסיקה גם מן הנסיבות. כך ניתן להסיק הסכמה מכך שהזכות לבנות על הגג לא הוגבלה בתקנון לניצול חלק מסוים מזכויות הבניה; ניתן לראות בכך הסכמה למיצוי כל אחוזי הבניה האפשריים על-פי היתר הבניה שיינתן (פסקאות 2-3). כב' השופט א' מצא נסמך בפסיקתו זו על ההלכות שנקבעו בע"א 749/76 יוסף נ' בכר, פ"ד לב(3) 617, 626 מפי כב' השופט י' כהן, וע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 מפי כב' הנשיא מ' שמגר. דעת המיעוט של כב' השופט י' אנגלרד בעניין שואעי היתה, שיש לפרש את התקנון בצמצום, ככל שהדבר מביא לגריעת זכויות של דייר ברכוש משותף, וכי אין לפרש הסכמה להרחבת דירת גג כויתור על מלוא זכויות הבניה.

דעה שונה לחלוטין הובעה על ידי בית המשפט העליון בעניין גלמן הנ"ל (שנת 2000), אמנם מבלי לאזכר את הלכת שואעי. באותו מקרה רכשו המשיבים דירת גג, אליה הוצמדו שטחי גגות והוקנתה להם הזכות להוסיף בנייה על הגגות לפי התוכניות החלות. המשיבים ביקשו לנצל את מלוא אחוזי הבנייה על הגג, ואילו המערערים טענו שהתקנון מתיר בנייה של קומה נוספת אחת בלבד. כב' השופטת ד' דורנר חזרה על ההלכה, לפי תקנון של בית משותף הוא בגדר הסכם שנערך בין כל בעלי הדירות בבית המשותף, ויש לפרשו - ככל חוזה אחר - לפי אומד דעתם של הצדדים, באופן המגשים את תכליתם הכלכלית המשותפת, וכאשר מייחסים להם הוגנות וסבירות (פסקאות 4-5). באשר לניצול אחוזי הבניה, פסקה כב' השופטת ד' דורנר (בהסכמת כב' הנשיא א' ברק וכב' השופט מ' חשין) כי הואיל ושטח הדירה המקורי היה קטן ובצדדיה נותרו שטחי גג נרחבים, הרי שפירוש סביר והוגן של היתר הבנייה שניתן בגדרי התקנון מוביל למסקנה שכוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אלא רק את אחוזי הבניה הדרושים להרחבת דירתם ולבניית קומה אחת. השופטת דורנר אמרה (פסקה 5):

"הענקה נרחבת כזו של אחוזי בנייה צריכה, ככלל, להינתן במפורש... גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה, המשקפת מדיניות משפטית המגנה על בעל דירה בבית משותף, שלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין אם המדובר בזכות ברכוש משותף ובין אם מדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש".

הלכת גלמן אושרה על ידי בית המשפט העליון בעניין קליין הנ"ל, מפי כב' השופטת מ' נאור שאמרה: "ויתור על זכויות בניה צריך שיעשה באופן מפורש" (פסקה 42). דברים דומים אמרה כב' השופטת א' חיות בע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, תק-על 2010(1) 9148, פסקאות 9 ו- 14 (והשווה דברי כב' השופט א' רובינשטיין בעניין בני אליעזר הנ"ל, פסקה כ"ו, כי "נדרשת הסכמה (ברורה או למצער משתמעת)" לויתור על אחוזי בניה).

סיכומו של דבר: הפסיקה קבעה כי ניתן להעניק אחוזי בנייה לדירה מסוימת בבנין, אלא שהענקה זו צריכה להיות מפורשת (בגישה זו תומך גם המלומד מ' בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות, מהדורה שניה 2004, עמ' 800). המבקשים בוחרים בסיכומיהם להסתמך על הלכות שואעי ומזרחי, שאכן שיקפו את הדין הנוהג בעת שהדירה המורחבת נבנתה, תוך התעלמות מהלכת גלמן המאוחרת יותר, המשקפת כפי הנראה את המצב המשפטי הנוהג כיום. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין נדל"ן).

ביטול רישום בית משותף
ההסדר לגבי ביטול רישומו של בית משותף נקבע בסעיף 146 לחוק המקרקעין; שזו לשונו:

"(א) המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.

(ב) צו הביטול יפרט את הפרטים שייכללו ברישום הנכס בפנקסי המקרקעין".

הסמכות להורות על מחיקת בית משותף מפנקס הבתים המשותפים, נתונה למפקח, הרשאי להורות על המחיקה אם נוכח כי "הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס", וזאת אף בהעדר הסכמה לכך מצד בעלי הדירות. המפקח רשאי להורות על מחיקה אף מיוזמתו, אם זהו מצבו של הבית (תקנה 57 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969.

בהקשר זה, הסביר המלומד, י' ויסמן בספרו דיני קניין (בעלות ושיתוף) (המכון למחקרי משפט ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, תשנ"ז- 1997) בעמ' 516:

"האפשרות היחידה להבאת בית משותף לקיצו באין הסכמה לכך על ידי כל בעלי הדירות שבו הוא כאשר "הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס", כלשון סעיף 146 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. במקרה כזה מוסמך המפקח לבטל את רישומו של הבית כבית משותף, לאחר שנתן הזדמנות לכל בעל דירה ולכל בעל זכות בדירה, לטעון את טענותיו. מחיקת הרישום של הבית כבית משותף הופכת את הבית לנכס שבבעלות משותפת רגילה. אלה שהיו קודם לכן בעלי הדירות בבית הופכים לבעלים משותפים, כשהמנה של כל אחד מהם בנכס המשותף היא כמנה שהיתה להם ברכוש המשותף שבבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף" (סעיף 147 לחוק המקרקעין (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין נדל"ן).

זכות הקניין בנדל"ן
ההכרה במעמדן המיוחד של זכויות הקניין קיבלה חיזוק בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר קבע בסעיף 3 כי "אין פוגעים בקנינו של אדם", ובפסיקה שבאה בעקבותיו. למעמד זה משנה תוקף כאשר מדובר בזכויות במקרקעין.

יכולת המימוש של זכויות קניין אינה בלתי מוגבלת, ועל-אף מעמדן המיוחד אין לבעלים של זכות קניין אוטונומיה מוחלטת בבואו לממשה. אולם כאשר מדובר בהגבלת ההגנה של הבעלים מפני פגיעה שלא כדין בזכות הקניין שלו, שיקול-הדעת של בית המשפט הוא מוגבל ומצומצם ביותר. בנוסף, במקרים של הסגת גבול יש לייחס, בדרך כלל, לפגיעה בבעל הזכות משקל רב יותר מלפגיעה במסיג הגבול (עמ' 241).

אף כי ייתכנו מקרים של פגיעה שלא כדין בזכות קניין, שבהם לא יוענק לנפגע הסעד המבוקש, הרי שמקרים אלה הם חריגים ונדירים. השיקולים העיקריים אשר ראוי שינחו את הפעלתו של שיקול-הדעת בבוא בית המשפט להגביל את בעל זכות הקניין מלממש את זכותו מכוח סעיף 39 לחוק החוזים, הם כדלקמן: עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במיטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה; עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה; שיקול נוסף – משני בחשיבותו לקודמיו – הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפגע בזכות; כן ניתן לשקול את התנהגותם של בעלי-הדין. ככל שעוצמת הזכות שנפגעה גדולה יותר, ככל שעוצמת הפגיעה גדולה יותר, יצטמצם וילך שיקול דעתו של בית המשפט, עד בלי השאיר לו שריד. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין נדל"ן).

פירוק השיתוף בנדל"ן
בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף".

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את העיקרון המנחה בדיני השיתוף במקרקעין שלפיו שותף אינו יכול לכפות על שותף אחר את המשך יחסי השיתוף עמו בניגוד לרצונו, וכל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין המשותפים. עיקרון זה, שמרבית המלומדים סבורים כי מקורו בנטייה הרווחת בשיטות משפט שונות להתייחס אל השיתוף כאל תופעה זמנית ובלתי רצויה (ראו יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 278 (1997); מיגל דויטש קניין 75, 595 (1997) (להלן: "דויטש"); אליהו כהן דיני מקרקעין - החזקה ובעלות 143 (1986); אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין-המרשם ופעולות במקרקעין 183 (1995); השוו: חנוך דגן "שיתוף במקרקעין-מוסד חברתי רצוי?" משפטים כז 493 (1997),

הזכות לפירוק שיתוף נובעת מן ההנחה כי יחסי השיתוף טומנים בחובם "זרעים של ריב ומדון" שקיים ספק בדבר יכולתו של בית המשפט ליישבם, ומן הפוטנציאל השלילי הטמון בשיתוף כמעכב את פיתוח הנכסים המשותפים, מכביד על יכולתם של השותפים לעשות בהם שימוש, מונע את נזילותם של נכסים ואת התנועה המתמדת בשוק הנדל"ן ומסרבל את ביצוען של עסקאות בהם (ראו ע"א 1849/91 פרידמן נ' חברת האחים פנחס, פ"ד מז(5) 588 (1993); רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625 (1998); אוריאל רייכמן "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן-הצורך בשינוי הדין" עיוני משפט ט(1) 121, 124-123 (1983).

עקרון-העל הוא אפוא שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף. אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום שבו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק). ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עיקרון שניתן לראות אותו כבנָהּ של דוקטרינת תום-הלב. ואולם, בכפוף לחריגים לו – עקרון-העל הוא עקרון-על. זאת ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים, מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו. בהיעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום-ליום, ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות. (ראו: ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 457 (1975); רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (מיום 10/10/10); רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן 25/7/2010 ). (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין נדל"ן).

הפקעת נדל"ן לצורכי ציבור
בהתאם לסעיף 195 לחוק התכנון והבניה: "מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:

(1) כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם אחר, למטרה שלה נועדו בתכנית, ובלבד ששר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית, נתן אישור על כך;

(2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור.

בחוק התכנון והבניה קבועות שתי הוראות שעניינן השבת המקרקעין לבעליהם בעקבות שינוי יעודם: האחת בסעיף 195 (2) לחוק העוסק בהשבת מקרקעין שנרכשו על פי הסכם או שהופקעו תמורת תשלום פיצויים והשנייה 196 שענינו השבת מקרקעין שהופקעו ללא תשלום פיצויים. כוונת המחוקק הייתה לעשות צדק עם בעל המקרקעין שרכושו נשלל ממנו לצרכי ציבור. (ראו ע"א 31/79 חברה לשיכון עממי בע"מ נגד עירית רמת גן פ"ד ל"ה (3) 295 300 (1981)1 וכן ראו אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין הוצ' מירב 2008 בע' 328).

סעיף 195(2) עוסק כאמור במקרקעין שנלקחו בין בהסכם ובין בהפקעה, כאשר בשני המצבים שולמה לבעלים תמורה או פיצוי. אם שונה ייעוד המקרקעין לייעוד שאינו ציבורי הרשות רשאית לעשות בקרקע עסקאות, אך זאת בכפוף לשני אלה: נתקבל אישור שר הפנים בהתייעצות הוועדה המחוזית להעברת הקרקע לצד שלישי; וניתנה אופציה לבעלים המקורי לקנותם בחזרה במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שווי כל השבחה הנובעת מהתכנית (ה"פ (י-ם) 186/96 בנייני מידות בע"מ נ' עיריית ירושלים, פ"מ תשנ"ז(2) 418, 429 (1998); ע"א 8626/05 Lilley נ' עיריית תל-אביב-יפו, פסקה 6 (לא פורסם 21.5.2009)).

הרציונאל של סעיף 195 בכלל וס"ק 2 בפרט, הוא הגנה על זכות הקניין של האזרח. זכות הקנין היא זכות חוקתית המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו מגינה על זיקתו המתמשכת של הפרט למקרקעין שבבעלותו גם לאחר שנלקחו בכפייה במתכונת כזו או אחרת. זיקה זו משיבה לחיים את זכות הקניין עם זניחת המטרה הציבורית או מיצוייה, ואין נפקא מינה אם הלקיחה הייתה על דרך הפקעה או על דרך הסכם כפוי (ראו עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז, פסקה 13 (לא פורסם 25.9.2008). חובת ההחזרה של הקרקע לבעלים כשנזנחה המטרה הציבורית הובהרה בהלכה הפסוקה אשר הגדירה את מעמדה החוקתי של זכות הקנין ואת מגבלות סמכותה של הרשות להמשיך ולהחזיק את רכושו של הפרט גם כאשר הוא כבר איננו דרוש לצורך ציבורי (ההלכה הועמדה על מכונה בבג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נה' (2) 625 בעמ' 653.

"נסכם באומרנו, כי במגזר ההפקעות מצויים אנו כיום בעיצומו של מעבר מדוקטרינה לדוקטרינה: מדוקטרינת המעשה מנתק-הזיקה לדוקטרינת הפעילות שומרת-הזיקה; מדוקטרינה המורה כי במעשה הפקעה מתנתק בעלים לעולמים מקניינו, לדוקטרינה המורה כי בעלים של קרקע שהופקעה ממשיך לשמור על זיקה לקרקע גם לאחר הפקעתה, דוקטרינה המכפיפה את הקרקע המופקעת למשטר של "קניין ציבורי". פירוש הדברים הוא שלפי הדוקטרינה הבוקעת נגד עינינו, הרשות המפקיעה אינה רשאית ואינה מוסמכת לעשות בקרקע המופקעת ככל העולה על רוחה – משל הייתה בעלים פרטי – וכפופה היא למשטר של שימושים ציבוריים מסוימים בקרקע. אכן, צמידותה של קרקע מופקעת לייעוד ציבורי עשויה שתתחייב מזכות הקניין של הפרט, וזכותו של הפרט ראוי לה כי תעמוד לו – על דרך העיקרון – והקרקע תחזור לחזקתו משֶתם השימוש הציבורי בה. עם חלוף המטרה הציבורית חולפת עמה גם הלגיטימיות של המשך החזקת הקרקע בידי הרשות, ובבעלותה. הגיעה העת להציב ולייצב את הדוקטרינה החדשה על כנה ועל כך אנו מכריזים כהיום הזה."

על פי הדין, הרשויות הציבוריות מוסמכות ליטול את מקרקעי הפרט לצורכי ציבור בלבד. משתם הצורך הציבורי, או לא מומש מלכתחילה, הרי שככלל, מתערער הבסיס המשפטי והמוסרי להמשך החזקת המקרקעין בידי הרשות. על רקע תפיסה זו נחקקו סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה, והתפתחה פסיקה ענפה של בית המשפט העליון, שהרחיבה והדגישה את זכותו של הבעלים המקורי להשבת מקרקעין.

על רקע דברים אלה, המסקנה המתבקשת היא כי כאשר הייעוד הציבורי שלשמו נלקחה קרקע בכפייה במכר ללא תמורה נזנח, ושונה לייעוד שאינו ציבורי, על הרשות חובה להחזירה לבעליה. כלל זה נובע מיסודות השיטה, ומשתקף גם בהסדרים הסטטוטוריים של הוראות סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה (ראו עע"מ 4927/08 הממונה על המחוז משרד הפנים נ' פייזולה אפרמיאן 16.06.11 ).

לא זו אף זו בספרות מובעת הדעה כי יש מקום לביקורת על הסעיף במובן זה שמשעה ששונה ייעודם של המקרקעין דין הוא שיוחזרו לבעליהם ואין צורך להמתין שהרשות תחפוץ לבצע העברה לצד שלישי (ראו אריה קמר הע"ש 104 בע' 332 וכן ביקורתו של המלומד י. קלינגהופר "צמידות של קרקע מופקעת ליעודה" עיוני משפט ב' (תשנ"ד) 874 בע' 877 וכן ה"פ (ים) 186/96 בניני מידות בע"מ נ. עיריית ירושלים פ"מ תשנ"ז (2) 418 433 (1998) וכן ראו עניין קרסיק הנ"ל).





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפקעות

  2. מכרזים

  3. בר רשות

  4. צו מניעה

  5. היתר בניה

  6. בית משותף

  7. קניית דירה

  8. חוזה חכירה

  9. הגנת הדייר

  10. חוזה שכירות

  11. ליקויי בניה

  12. נכסי נפקדים

  13. הגדרת בניין

  14. תכנון ובניה

  15. פיצול חלקות

  16. שמאי מקרקעין

  17. עילת הנטישה

  18. עיקול מקרקעין

  19. נכס ריק

  20. רישום מקרקעין

  21. סעיף 197

  22. בעלות במקרקעין

  23. הריסה ללא הרשעה

  24. סמכות ועד מקומי

  25. מהו קיבוץ

  26. צו מינהלי

  27. צו הפסקה שיפוטי

  28. תביעות נגד קבלן

  29. שימוש במקרקעין

  30. דמי תיווך - חוק

  31. אטימת מבנה

  32. תנאי בחוזה

  33. עסקאות קומבינציה

  34. רישום הערת אזהרה

  35. דמי מפתח - שותפות

  36. מהו מוניטין

  37. הגשת תוכניות בניה

  38. צריכת מים משותפת

  39. הגורם היעיל

  40. שימוש ברכוש המשותף

  41. החייאת קרקעות

  42. שינויים במבנה מושכר

  43. סעיף 16 לחוק מס שבח

  44. ביטול צו הריסה

  45. מחזיק במקרקעין

  46. פירוק שיתוף במקרקעין

  47. הפקעה שלא מומשה

  48. מטרת היטל השבחה

  49. צו הריסה מינהלי

  50. צו לתיקון מעוות

  51. נטישה - חוק הגנת הדייר

  52. רישום הסכם שיתוף

  53. מה זה היטל השבחה

  54. טענת פרעתי במשפט העברי

  55. המפקח על רישום המקרקעין

  56. התיישנות במקרקעין

  57. דייר מוגן - נטישה

  58. הפקעה לצרכי ציבור

  59. שימוש בקרקע חקלאית

  60. זכות מתווך לקבל דמי תיווך

  61. בית דין לענייני מים

  62. ביטול הפקעת מקרקעין

  63. הודעה בכתב על ליקויים

  64. איך כותבים הסכם תיווך

  65. ערר על החלטת ועדה מקומית

  66. שימוש במעלית ע''י דייר שלא שילם

  67. תיווך ברחובות - מתווך ברחובות

  68. פירוק שיתוף במקרקעין - רישום בית משותף

  69. תשלום הקבלן על תיקון עצמי של ליקויי בניה

  70. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון