דיני מקרקעין הם דינים מגוונים הכוללים נושאים שונים עסקאות נדל"ן - מכירת דירה/קניית דירה, זכויות בניה, ליקויי בניה, הסכמי שכירות, עסקאות קומבינציה, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין וכו'. להלן תקציר נרחב של פסק דין שניתן בבית משפט המחוזי בתל אביב ע"י השופט עמירם בנימיני - בנושא התנגדות למתן היתר בניית דירה - עיכוב רישום בית המשותף רקע הדברים והתשתית העובדתית : התובעים הנם בעלי הזכות להירשם כבעלים בבית דירות ברחוב סמילנסקי 4, רחובות, במקרקעין הידועים כגוש 3703 חלקה 686 (להלן: "המקרקעין"). התובעים 1-6 ו- 9-10 רכשו את הדירות מהנתבעת במועדים שונים בשנת 1996 ועד חודש פברואר 1997, ואילו התובעים 7-8 רכשו את דירתם בשנת 1999 מבני הזוג אריאלי, שרכשו את הדירה מהנתבעת בחודש ינואר 1997. הנתבעת הנה הבעלים הרשומים של המקרקעין, והיא החברה הקבלנית שבנתה את בית הדירות במקרקעין (להלן: "הבית המשותף"), ומכרה הדירות לתובעים (פרט לתובעים 7-8). התובעים קיבלו את החזקה בדירות במועדים שונים עד חודש ינואר 1998. בבית 7 דירות, והתובעים (חמישה זוגות) הם בעלי הזכות להירשם כבעלים של חמש מהן עלֿֿפי חוזה המכר עם התובעים, התחייבה הנתבעת כלפי התובעים לרשום את זכות הבעלות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, לאחר רישום הבית המשותף וחלוקתו לתתי-חלקות בהתאם לדירות. בעניין המועד בו התחייבה הנתבעת לרשום את הבית המשותף ואת הדירות עלֿֿשם התובעים, קיים שוני בין חוזי המכר (ראה הדיון בפרק ג(1) לקמן). חוזי הרכישה הם חוזה אחיד שניסחה הנתבעת, למרות שיש שינויים קלים בין הסכם להסכם. אך לפי חלק מן החוזים - ורישום הבית המשותף והבעלות בכל הדירות מתבצעים בעת ובעונה אחת - התחייבה הנתבעת לרשום את הבית המשותף בתוך 36 חודש מיום מסירת החזקה בדירות, ולרשום את הדירות עלֿֿשם התובעים תוך 20 חודש לאחר מכן (סעיף 47 להסכם). לטענת התובעים, הואיל והדירות נמסרו כולן עד חודש ינואר 1998, הייתה הנתבעת צריכה לרשום את הבית המשותף עד חודש ינואר 2001, ואת הדירות 20 חודש לאחר מכן. אין מחלוקת שהנתבעת לא עשתה כן במועדים הנ"ל, ואף לא במועד הגשת כתב התביעה ביום 19.5.03. זה גם המצב עד עצם היום הזה אין מחלוקת כי התובעים שילמו לנתבעת במועד את מלוא התמורה עבור הדירות, וכי הם זכאים להירשם כבעליהן. כמו כן אין מחלוקת כי התובעים שילמו במעמד החתימה על חוזה המכר עבור הוצאות הנתבעת, כולל שכ"ט עו"ד, ברישום הבית המשותף ורישום הבעלות על שמם, בשיעור של 1.5%+מע"מ משווי הדירה, והנתבעת התחייבה לרשום את הבית המשותף ואת הבעלות באמצעות עו"ד אורלי סגל, שקיבלה תשלום זה (הקבלות צורפו בנספח ט' לכתב התביעה, וראה גם סעיף 34ב' להסכמים). המחלוקת בין הצדדים, המונעת את רישום הבית המשותף, מתמקדת בשאלת זכותה של הנתבעת לבנות דירה נוספת בקומת העמודים המפולשת, אשר מהווה בפועל חלק מהרכוש המשותף, בטרם ירשם הבית המשותף כל העובדות המפורטות לעיל נטענות בסעיפים 1-12 לכתב התביעה, והנתבעת הודתה בהם בסעיף 3 לכתב ההגנה (למעט בכל הקשור להסכם הרכישה של אריאלי), אף שהיא כופרת בטענה כי התנהגותה מהווה הפרה של ההסכמים. הסכמי הרכישה של התובעים צורפו לכתב התביעה כנספחים א'-ו', והמפרט הטכני צורף לחוזה של התובעים 1-2. המפרט שצורף לחוזה של התובעים 3-4 הוגש כמוצג נ/1. הנתבעת הודתה בסעיף 3 לכתב ההגנה בכל האמור לעיל, כולל בהסכמים. לכן אין לקבל את טענת הנתבעת בסיכומיה כי יש לדחות את תביעתם של התובעים 5-10, משום שלא הגישו את הסכמי הרכישה, ומשום שלא הגישו תצהיר מטעמם. תצהירים הוגשו רק על ידי יגאל שטיינר ורפאל צ'צ'יק בשם התובעים 1-4 (להלן: "שטיינר" וכן "צ'צ'יק"). אך הטענות של התובעים (וכך גם של הנתבעת) משותפות לכל הדיירים בבית, ואין בסיס לטענה כאילו כל אחד ואחד מהם היה צריך להגיש תצהיר בעצמו. הנתבעת, אשר לא הגישה תצהירים כלל, ואף לא הגישה את החוזים והמפרטים שצורפו אליהם (אף שהנטל בענין הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף מוטל עליה) - בוודאי איננה יכולה להעלות טענה בענין זה משחלף המועד החוזי לרישום הבית המשותף, אליבא דגרסת התובעים, פנו התובעים בדרישה אל הנתבעת לקיים התחייבות זו. צ'צ'יק, שהיה יו"ר ועד הדיירים, ושטיינר אומרים בתצהיריהם כי הם ותובעים אחרים פנו לנציג הנתבעת, מר מנשה דגן, פעמים רבות על מנת שתמלא את התחייבויותיה. ביום 9.10.02 השיב דגן בשם הנתבעת לצ'צ'יק, והודיע במכתבו: "לאחר הגשת תוכניות לרישום טבו של הנכס של בניין הנמצא ברחוב סמולנסקי 4 רחובות ולאחר קבלת נתונים ממחלקת הנדסה אנו חברת מדנאל מתחייב לסיים רישום הנכס בטבו עד סוף חודש דצמבר 2002" (נספח ג' לתצהיר צ'צ'יק). על המכתב מופיעה חותמת של הנתבעת, וחתימתו של דגן ביום 5.11.02 פנה עו"ד קפלן פעם נוספת אל הנתבעת, בשם כמה מן התובעים, בדרישה להשלים את רישום הבית המשותף והבעלות בדירות (נספחים ה'-ה'1 לתצהיר צ'צ'יק). המכתב איננו חתום בידי עו"ד קפלן, ונכתב עליו בכתב-יד "טיוטה", אך צ'צ'יק אומר בתצהירו כי המכתבים נשלחו, ואין כל סיבה לפקפק באמירה זו, שלא נסתרה על ידי הנתבעת. ביום 14.1.03 פנה ב"כ התובעים פעם נוספת אל הנתבעת, בדרישה להשלים את רישום הבית המשותף והבעלות בדירות (נספח ו' לתצהיר צ'צ'יק). לכתב התביעה צורף כנספח י"ג מכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 23.3.03, המהווה תשובה למכתב ב"כ התובעים. במכתב אומר ב"כ הנתבעת: מרשתי פועלת לרישום הבית המשותף אך בשל בקשת מרשיך שלא לממש את זכותה של מרשתי לסיים ולאכלס הדירה בקומת הקרקע משתהה עניין הרישום עד אשר הצדדים יגיעו לידי הבנה זה אכן סלע המחלוקת בין הצדדים: הנתבעת ביקשה לבנות ולמכור דירה נוספת בקומה המפולשת (קומת הקרקע הפתוחה), לפני רישום הבית המשותף. לצורך כך נדרש לה היתר בנייה, ואף אישור תוכנית שינוי לתוכנית המתאר הקיימת, המגדילים את מספר יחידות הדיור בבית משבע לשמונה. הנתבעת חששה כי לאחר רישום הבית המשותף לא תהיינה לה עוד זכויות במקרקעין, והיא תתקשה לקדם את בקשתה לבניית דירה נוספת. התובעים, לעומת זאת, מתנגדים לכך שהנתבעת תבנה דירה נוספת בקומת הקרקע, לאחר שבנייתו של הבית הושלמה והוא אוכלס במלואו. זו המניעה היחידה לרישום הבית המשותף ורישום הדירות על שם התובעים, כפי שהבהיר ב"כ הנתבעת בדיונים שהתקיימו בתיק זה. הוא טען כי כל עוד לא נתקבל אישור לבניית היחידה הנוספת, הוא איננו יכול לדעת כיצד להצמיד את השטח בקומת הקרקע המיועד לבנייה זו, ולכן איננו יכול לרשום בית משותף. כמו כן טען, כי לאחר שיירשם הבית המשותף, הנתבעת לא תהיה עוד הבעלים של המקרקעין, ולכן לא תוכל לנצל את זכויות הבניה שלדעתה מגיעות לה, ללא הסכמת התובעים (ראה הפרוטוקולים מיום 20.6.04 ו- 18.1.06). בדיון שהתקיים ביום 31.12.06 אמר ב"כ הנתבעת כי היא מעוניינת לקבל היתר לבניית דירה נוספת בקומה המפולשת, שאותה יוכל למכור לצד שלישי, והוסיף: "כשאני רושם את הבניין כבית משותף אני חייב שהוא יתאים להיתר שקיים כרגע. מבחינת היתר שקיים כרגע יש דירות ויש שטחים משותפים, אני לא יכול לייחס לחברה עצמה שום נכס מבחינת הבניין כדי לבנות את הדירה על מנת שנוכל לעשות הליך של היתר בניה. אנחנו טוענים שמדובר בחיובים שלובים מדברי ב"כ הנתבעת, כאמור לעיל, ומן הראיות שתפורטנה לקמן, עולה בבירור כי הנתבעת איננה יכולה לבנות יחידת דיור נוספת בבניין בשל התנגדות רשויות התכנון, אף שהיא מנסה לייחס תוצאה זו לתובעים. ואלו הראיות שהובאו בעניין זה: א. בשנת 1998 הגישה הנתבעת תוכנית שינוי לתכנית המתאר החלה רח/800/א, על מנת להעלות את מספר יחידות הדיור בבניין משבע לשמונה, ולבטל חלק מן הרכוש המשותף בקומה המפולשת לצורך בניית דירת מגורים. בקשה זו נדחתה ביום 1.7.98 על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (נספח ח' לתצהיר צ'צ'יק, להלן: "הוועדה המקומית"). בהחלטת הוועדה נאמר כי "הוָעדה מסרבת לתוספת יח"ד מכיוון שבעבר קיבל תוספת של יחידת דיור עפ"י 'שבס' (מ-5 יח"ד ל-7 יח"ד)". ויודגש: להחלטה זו אין כל קשר לתובעים, אשר כלל לא הגישו התנגדות: הבקשה של הנתבעת נדחתה משיקולים תכנוניים טהורים. ב. עלֿֿפי תצהיריהם של שטיינר וצ'צ'יק, הגישה הנתבעת בשנת 2002 תוכנית שינוי נוספת לשם בניית הדירה הנוספת בקמות הקרקע. במועד שמיעת ההוכחות טרם הוברר מה עלה בגורל בקשתה של הנתבעת, שהיא למעשה תכנית נקודתית לשינוי תכנית המתאר (תוכנית רח/800/א/30). לאחר הגשת הסיכומים בתיק, הגיש ב"כ התובעים לביתֿֿהמשפט את החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 22.4.07. הוועדה המחוזית דנה בהתנגדות דיירי הבניין, ובהם התובעים, ושמעה את עמדת ב"כ הנתבעת ונציגת הוועדה המקומית, והחליטה לדחות את התכנית המוצעת, שנועדה לאפשר להגדיל את מספר יחידות הדיור בבניין משבע לשמונה, תוך כדי ביטול חלק מקומת העמודים המפולשת לצורך מגורים הוועדה המקומית הבהירה כי העירייה איננה מאשרת עוד בניית קומות מפולשות שאינן סגורות, וכי האופציה להקמת יחידת דיור נוספת לא הונחה לפני הוועדה בעת הקמת הבניין. ועדתֿֿהמשנה של הוועדה המחוזית החליטה כי "לא קיימת הצדקה תכנונית" לאשר את הבקשה, וכי "אין כל טעם לצופף ולהוסיף יח"ד (יחידת דיור - ע.ב.) בבניין הנדון". הוועדה קבעה כי ניתן לסגור שטח בקומה המפולשת, אך לא לצורך יחידת דיור נוספת בבניין, אלא כשטח לטובת שימוש הדיירים. היא הדגישה כי הוספת יחידת דיור תחייב הוספת חנייה על חשבון הגינה שהיא רכוש משותף, וגם לכך אין הצדקה תכנונית. כמו-כן ציינה הוועדה כי היזם כבר קיבל הקלה שאיפשרה לו להוסיף יחידת דיור בבניין. הוועדה הדגישה כי היא איננה נדרשת לנושא הקנייני, אשר יוכרע בביתֿֿהמשפט, וכי החלטתה מבוססת אך ורק על ההיבט התכנוני. עם קבלת הודעת התובעים בדבר מתן ההחלטה הנ"ל של הוועדה המחוזית, ביקשתי את תגובת הנתבעת לכך. בתגובתה התנגדה זו להגשת "ראיה" נוספת בשלב הסיכומים. התנגדות זו נדחתה, שהרי מדובר בהחלטה שיפוטית שהתקבלה לאחר הגשת הסיכומים, והיא בהחלט רלוונטית לענייננו. לא מצאתי לנכון לאפשר לנתבעת להגיש תצהיר נוסף, או לקבוע מועד הוכחות נוסף, בעקבות החלטת הוועדה המחוזית. ביקשתי מן הצדדים לעדכן את ביתֿֿהמשפט אם תוגש עתירה מנהלית לביטול החלטת הוועדה המחוזית. הודעה שכזו לא הוגשה לביתֿֿהמשפט בסיכומיה הודיעה הנתבעת כי הוועדה המחוזית אמורה להתכנס ביום 22.4.07 כדי לדון בהתנגדות התובעים לתכנית שהגישה לבניית יחידה נוספת, וציינה: "למעשה יכול וכל הסאגה הזו תיפתר וניתן יהיה לרשום את צו הבית המשותף משתִדָחה התנגדות התובעים שכאמור הוגשה שלא כדין" (סעיף 24). עתה, משהתקבלה התנגדות התובעים, סבורה הנתבעת כי אין לאפשר לביתֿֿהמשפט לעיין בהחלטת הוועדה המחוזית. לא ברור מדוע סבורה הנתבעת שדחיית ההתנגדות שמה קץ ל"סאגה", כדבריה, בעוד שקבלת ההתנגדות איננה מביאה לתוצאה זו. ניתן היה לצפות מן הנתבעת להבין, כי משהחליטה הוועדה המחוזית שלא ניתן לבנות יחידת דיור נוספת בבניין, אין עוד לנתבעת עילה כלשהי לעכב את רישום הבית המשותף והזכויות עלֿֿשם התובעים, גם אם הייתה עילה כזו קודם לכן. יש להצטער על התעקשותה של הנתבעת להמשיך ולהפר את החוזה עם התובעים, ללא כל צורך, ובלא כל עילה שבדין סיכומה של נקודה זו: הנתבעת איננה יכולה לבנות יחידת דיור נוספת בקומת הקרקע, בלא כל קשר לשאלת זכותה לעשות כן עלֿֿפי ההסכמים עם התובעים, ולא רק בשל התנגדות התובעים. הטעם לכך הוא תכנוני בלבד: רשויות התכנון מתנגדות להוספת יחידת דיור נוספת בבניין, וטעמיהן עמן. התובעים אינם חולקים על כך שידעו בעת חתימת ההסכמים עם הנתבעת כי לנתבעת אופציה לבנות דירה נוספת. ואלו הראיות שהובאו בעניין זה: סעיף 49 להסכם שבין התובעים לנתבעת קובע: "מוצהר בזאת במפורש, כי פרט לדירה שרכש הקונה והשטחים המוצמדים לה, חופשי המוכר לנהוג כרצונו ביתר יחידות הבניין, לשנות מספרן, וכן, באחוזי הבניה, שטחי הבניה ושטחי החצרות, וזאת אף לאחר רישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין...". סעיף ב(1.3) למפרט שצורף לחוזה המכר של צ'צ'יק (נ/1), כולל תיאור הבניין כדלקמן: "מס' דירות לכל חדר מדרגות: 7 (ו-1 באופציה)". סעיף ב(1.7) קובע: "בבניין 7 דירות למגורים (ודירה נוספת באופציה)". במפרט שצורף להסכם עם שטיינר (נספח לכתב התביעה) אין מופיעות המילים "ודירה נוספת באופציה" בסעיף ב(1.7), אך בכתב-יד הוסף בסעיף ב(1.3) "7+1 באופציה". סעיף ג(1) למפרטים הנ"ל קובע: "חלק/חלקים המוצא/ים מהרכוש המשותף: חלקי מגרש, חניות, מחסנים, חלקי גגות, חלקי קירות חוץ ושטחים אחרים - לפי החלטת החברה. החברה תהיה רשאית להצמיד כל שטח בבניָן פרט לשטחים האסוים להצמדה לפי החוק המוסכם בהסכם." מפרטים שצורפו, אם צורפו, להסכמים עם תובעים אחרים לא הוגשו על ידי הצדדים, אך גם אין טענה כי הם היו שונים מהמפרטים דלעיל שטיינר העיד כי התוספת בדבר האופציה לבניית דירה נוספת הוספה בכתב-יד בעת שבא לחתום על החוזה, כפי שניתן לראות מנוסח המפרט, וכי לא נאמר לו היכן בדיוק תיבנה דירה נוספת זו. הוא גם הודה בכנות כי לא הייתה לו באותה עת התנגדות לכך שתיבנה דירה נוספת. אך הוא הדגיש כי לא היה מודע לאפשרות שדירה זו תיבנה אחרי שהבניין יהיה גמור ומאוכלס, ולכך הוא בהחלט מתנגד (עמ' 10-11). הוא ציין כי בניית דירה נוספת פירושה חנייה נוספת על חשבון שטח הגינה, שהיא קטנה ממילא (עמ' 11). גם צ'צ'יק אישר כי היה ער לפסקה לפיה יש לנתבעת אופציה לבנות דירה נוספת, כפי שכתוב במפרט עליו חתם (נ/1). אך הוא טען בתצהירו כי הקבלן הסביר לו לפני החתימה על ההסכם כי הכוונה היא לבקש אישור לבניית קומה נוספת בבניין, שהיא הקומה החמישית. הוא שאל את הקבלן במפורש מה יהיה בקומת העמודים המפולשת, הואיל ורכש את הדירה בקומה הראשונה שמעליה. הקבלן הציג בפניו תשריט (נספח ב' לתצהיר), בו צויין מיקומם של חדרֿֿהעגלות, חדרֿֿמשחקים, חדרֿֿאשפה וחדרֿֿמכונות בקומה המפולשת, ונאמר לו כי מיקומם של חדרים אלו לא ישתנה (סעיף 3 לתצהיר). אכן, בתשריט הקומה המפולשת שהוצג בפני צ'צ'יק, עליו חתומה הנתבעת, אכן מופיעים בקומה המפולשת חדרֿֿמשחקים גדול, חדרֿֿעגלות וחדרֿֿאשפה, אך אין שם זכר לדירה נוספת בקומה זו. בתחתית התשריט מחושב שטח הקומה המפולשת, תוך פירוט השטחים של חדרֿֿהאשפה, חדרֿֿהעגלות, חדרֿֿהמשחקים, ולא מופיע שם שטח של דירה נוספת. על גרסה זו חזר צ'צ'יק בעדותו, והוסיף כי בקומה המפולשת אכן יש חדר משחקים וחדרֿֿעגלות (עמ' 7-8). עוד מתברר כי צ'צ'יק היה מעוניין לקבל אופציה לרכישת הדירה הנוספת, וביום 9.10.02 העניקה לו הנתבעת זכות שכזו, ולפי כותרת המכתב מדובר ב"נכס בק. קרקע" (נספח ד' לתצהיר צ'צ'יק). אך מסמך זה נערך חמש שנים לאחר חתימת חוזה המכר והמפרט עם צ'צ'יק, ואילו צ'צ'יק העיד על מה שנאמר לו בעת חתימת החוזה לנוכח דברים אלו של צ'צ'יק, הסביר ב"כ הנתבעת בעת הדיון כי כוונת הנתבעת היא לבנות דירה בשטח של כ- 80 מ"ר, שכוללת את חדרֿֿהמשחקים, אשר יעבור לשטח אחר (עמ' 8). לכך אין זכר, כאמור, במפרט שנחתם בין הנתבעת לבין צ'צ'יק שטיינר וצ'צ'יק מסבירים בתצהיריהם (סעיף 34) כי הם התנגדו להוספת יחידת דיור נוספת לאחר איכלוס הבית, מן הטעמים הבאים: המטרד לדיירי הבית שתגרום בנייה נוספת לאחר איכלוסו; צמצום השטח הציבורי, ובעיקר הגינה; דחייה נוספת ברישום הבית המשותף והבעלות בדירות; וכיעור הבניין כאשר תוסף לו יחידה נוספת, שהיא מעין "טלאי". עדויותיהם של שטיינר וצ'צ'יק הותירו רושם אמין, והיו כנות, בניגוד לטענות ב"כ הנתבעת בסיכומיו. עולה מהן כי הם אמנם ידעו על כוונת הנתבעת לבנות דירה נוספת, אך לא היה ידוע היכן תיבנה דירה זו ומה יהיה שיטחה. כך או כך, הם לא העלו בדעתם, ואף לא היו מסכימים, כי דירה נוספת תיבנה לאחר השלמת בנייתו של הבית ואיכלוסו טענות התובעים : לנוכח השתלשלות העניינים המפורטת לעיל, טוענים התובעים כי הנתבעת הפרה את התחייבותה עלֿֿפי ההסכם לרשום את הבית המשותף ואת הדירות על שמם, באופן שגורם להם נזקים, עגמתֿֿנפש וחוסרֿֿוודאות משפטית לגבי זכויותיהם. התובעים חוששים ממצב שבו יוטלו עיקולים על המקרקעין, שעדיין רשומים על שם הנתבעת, או שהיא תיכנס להליכי כינוס נכסים או פירוק, והדבר פוגע בשווי זכויותיהם. הנתבעת עושה זאת על מנת לכפות על התובעים לקבל עמדה שהם מתנגדים לה, בעניין זכותה לבנות יחידת דיור נוספת, ואף שאין עומדת לה זכות שכזו. לדברי צ'צ'יק ושטיינר בתצהיריהם, הנתבעת איימה עליהם כי אם יפריעו בדרך כלשהי לאישור התוכנית להוספת יחידת דיור נוספת, היא תימנע מלרשום את הבית המשותף ואת הדירות על שמם התובעים טוענים בכתב התביעה כי לנתבעת אין זכויות בניה נוספות בבניין, והם מבקשים הצהרה על כך. כמו-כן הם עותרים להורות לנתבעת לרשום לאלתר את המקרקעין כבית משותף, ולהעביר את זכות הבעלות על שם התובעים. לשם כך מבוקש למנות את בא-כח התובעים ככונסֿֿנכסים על המקרקעין לצורך ביצוע הרישום. לפיכך, מבוקש גם להורות לנתבעת להשיב לתובעים את הכספים ששילמו לעורכתֿֿהדין של הנתבעת, אורלי סגל, לצורך ביצוע פעולות הרישום. בנוסף, עותרים התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום פיצויים לתובעים. על פי ההסכם, הפיצוי המוסכם הוא בשיעור של 15% משווי הדירות (סעיף 54), אך לצורכי אגרה העמידו התובעים את סכום הפיצוי לכולם על סך של 500,000 ₪ בלבד התובעים טוענים בסיכומיהם כי הנתבעת הפרה ומפרה את ההסכם עמם, שכן התחייבותה לרשום את הבית המשותף ואת הדירות עלֿֿשם התובעים איננה מותנית כלל במיצוי זכויותיה של הנתבעת לבניית דירה נוספת, מה גם שלטענת התובעים אין לנתבעת זכויות בנייה נוספות בבניין. לטענת התובעים, המועד לביצוע רישום הבית המשותף והדירות עלֿֿשם הדיירים חלף בחודש ספטמבר 2002, בהתאם להסכמים עם כמה מן הדיירים, וזה גם הזמן הסביר ביחס לאותם חוזים שאין בהם קביעה מפורשת בעניין זה. לטענת התובעים בסיכומיהם, אין לקבל את טענת הנתבעת בדבר סיבת העיכוב ברישום. ראשית, הנתבעת לא הוכיחה את סיבת העיכוב, שכן לא הביאה ראיות. שנית, אין כל קשר משפטי בין חיוביה של הנתבעת לרישום הבית המשותף והדירות, לבין זכותה לבניית דירה נוספת, אם עומדת לה זכות שכזו. שלישית, הנתבעת לא הוכיחה כי עשתה צעד כלשהו לקידום הליכי הרישום, והנימוק הנוגע להתנגדות התובעים לבניית יחידה נוספת איננו אלא תירוץ שנולד בדיעבד בנוסף לכל האמור לעיל, טוענים התובעים כי הנתבעת, כקבלן, לא עמדה בדרישות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), בכל הנוגע לאופן הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף. משמעות הדבר היא, כי לנתבעת אין כלל זכות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף לצורך בניית דירה נוספת בקומת העמודים המפולשת, שהיא רכוש משותף. אך גם אם הייתה לנתבעת זכות לבניית דירה נוספת בעת הקמת הבניין, הרי שזכות זו חלפה ועברה מן העולם עם איכלוס הבניין. יש לפרש את הסכמי המכר, באופן שהם אינם מאפשרים לנתבעת שנים לאחר איכלוס הבניין לבנות דירה נוספת בקומת הקרקע, שמיקומה ושטחה כלל אינם ברורים, על חשבון שטחים של רכוש משותף המשמש את כלל דיירי הבית, סעיפים 13, 43-46 לסיכומים טענות הנתבעת : הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי התובעים הפרו את ההסכם עמה הפרה יסודית, בכך שהגישו התנגדות למתן היתר לבניית דירה נוספת בקומת הקרקע. התנהגותם זו מנעה את רישום הבית המשותף. התובעים ידעו והסכימו לבניית דירה נוספת זו, ועתה הם מנסים להתעשר שלא כדין, על חשבון הנתבעת, ולשלול ממנה זכותה זו. הנתבעת אומרת בכתב ההגנה כי: ככל שהדבר יתאפשר לה ע"י התובעים על פי המוסכם בהסכם, תסיים הבנִיה ורישום הבית המשותף וזכויות התובעים תוך זמן קצר. כל עוד התובעים מפרים את ההסכם מנועים הם לטעון לענין הרישום שנמנע בשל מחדלי התובעים הנתבעת טוענת בסיכומיה כי עדויותיהם של צ'צ'יק ושטיינר לא היו מהימנות. אך גם עלֿֿפי עדויותיהם, הסכימו התובעים לבניית יחידת דיור נוספת, והעיכוב ברישום הזכויות עלֿֿשמם נובע אך ורק מהתנגדותם לבניה הנוספת. בכך מפרים התובעים את ההסכם עם הנתבעת, ופועלים שלא בתוםֿֿלב, שכן הם יודעים שלאחר רישום הבית המשותף לא תוכל הנתבעת לנצל את זכותה לבניית דירה נוספת. לטענת הנתבעת, רישום הזכויות משלב יחדיו את זכויות התובעים ואת זכויות הנתבעת, ואין להפריד בין השניים. בנסיבות האמורות לעיל, מתן סעד לאכיפה יהיה בלתי-צודק. כמו-כן מעלה הנתבעת בסיכומיה טענה של סיכול או אונס (טענה שלא הועלתה בכתב ההגנה), אף שלטענה זו, כמבואר לעיל, אין בסיס עובדתי כלשהו. הנתבעת לא הגישה ראיות כלשהן, מה גם שהוכח כי הסיבה לאי-רישום הבית המשותף נעוצה בסירובה של הנתבעת לעשות כן כל עוד לא אושרה לה בניית דירה נוספת, ובניה זו אינה מתאפשרת לאור עמדת רשויות התיכנון. לבסוף, טוענת הנתבעת כי לא הוכח שנגרם לתובעים נזק כלשהו - נהפוך הוא: הם גרמו בהתנגדותם נזק לנתבעת דיון והכרעה בטענות הצדדים : המועד לקיום התחייבות הנתבעת לרשום את הבית המשותף והבעלות בדירות : הנתבעת התחייבה בסעיף 47(א) להסכמים עם התובעים לרשום את הבית המשותף ואת הדירות עלֿֿשם התובעים בלשכת רישום המקרקעין, "במידה וניתן יהיה לרשום הבית והדירה כאמור, ובכפוף למועד הנקוב בס"ק (ג) דלהלן...". סעיף 34(ב) להסכם חייב את התובעים לשלם לעורכתֿֿהדין של המוכר סך השווה לֿֿ1.5%+מע"מ משווי הדירה עבור רישום הבית והדירות עלֿֿשם התובעים, ונקבע כי: "המוכר מתחייב לדאוג לביצוע כל פעולות הרישום והפרצלציה של הקרקע, והדירות, לרבות באמצעות עוה"ד הנ"ל". מן העובדות שפורטו לעיל עולה כי ניתן היה לרשום את הבית המשותף ואת הדירות במועד החוזי המחייב. הנתבעת סירבה לעשות כן, בשל רצונה לבנות ולמכור דירה נוספת בבית בטרם תועברנה הזכויות עלֿֿשם התובעים, מתוך ידיעה שלאחר רישום הזכויות עלֿֿשמם לא תוכל למצות את זכותה לבניית דירה נוספת - כך מודה הנתבעת בסעיף 18(יא) לסיכומיה המועד הנקוב בסעיף 47(ג) להסכם משתנה, משום מה, מהסכם להסכם, אף שמדובר בחוזה אחיד. לגבי חלק מן התובעים התחייבה הנתבעת לרשום את הבית המשותף בתוך 36 חודש מיום מסירת החזקה, ואת הזכויות בדירה - 20 חודשים לאחר מכן (התובעים 1-2, 9-10). כלפי תובעים אחרים התחייבה הנתבעת לרשום את הזכויות בדירה 20 חודשים לאחר רישום הבית המשותף, ולא נקבע כלל מועד לרישום הבית המשותף (התובעים 3-4, 5-6). במקרה אחר התחייבה הנתבעת לרשום את הזכויות בדירה תוך 36 חודשים ממועד רישום הבית המשותף, ולא נקבע מועד לרישום הבית המשותף אין לקבל את טענת הנתבעת כי לא נקבע מועד לרישום הבית המשותף לגבי חלק מן התובעים, ומוטב שטענה זו לא הייתה עולה מפי החברה הקבלנית שניסחה את החוזים עם התובעים. ראשית, הליך רישום הבית המשותף נעשה לגבי הדיירים כולם, ואם קיימת התחייבות כלפי חלקם לבצע זאת במועד מסוים - זה היה המועד שהנתבעת התכוונה לעמוד בו כלפי כולם. שנית, במכתבה של הנתבעת ליו"ר ועד הדיירים, מר צ'צ'יק, מיום 9.10.02 (נספח ג' לתצהירו), התחייבה הנתבעת לסיים את רישום הבית המשותף עד סוף חודש דצמבר 2002. התנהגות הנתבעת והצהרתה לאחר חתימת החוזה, מלמדת על כוונתה בעת כריתתו. שלישית, עלֿֿפי סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"): "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". סעיף 41 לחוק החוזים קובע כי: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". במקרה דנא, הואיל והמועד לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות על שם התובעים נקבע בחלק מן החוזים, והואיל ומדובר בהליך המתבצע בדֿֿבבד לגבי כל התובעים, הרי שהמועד הסביר והמתחייב מן הנוהג ב"חוזים מאותו סוג" הוא המועד שנקבע בחוזים עם חלק מן התובעים לאור האמור לעיל, נכון יהא לקבוע כי הנתבעת התחייבה כלפי כל התובעים לרשום את הבית המשותף בתוך 36 חודשים ממועד מסירת החזקה, ולרשום את הדירות על שמם בתוך 20 חודשים לאחר מכן. הואיל ומסירת הדירות לכל התובעים הסתיימה בחודש ינואר 1998, הייתה הנתבעת צריכה לרשום את הבית המשותף עד חודש ינואר 2001, ולרשום את הדירות על שמם עד חודש ספטמבר 2002. הנתבעת לא עשתה כן במועד זה, וגם לא הרבה לאחר מכן, כך שאין חשיבות גדולה לקביעת המועד המדויק בו הייתה אמורה לקיים את ההתחייבות דלעיל התנגדות התובעים לבניית דירה נוספת : התנגדות התובעים לבניית דירה נוספת כעילה לעיכוב ברישום הזכויות עלֿֿשמם: מן הראיות שפורטו לעיל עולה כי אין כל בסיס עובדתי או משפטי לטענת הנתבעת, כאילו התנגדות התובעים לבניית דירה נוספת בקומת הקרקע - היא זו שגרמה לעיכוב ברישום הבית המשותף והבעלות בדירות ראשית, צודקים התובעים בטענתם כי הנתבעת לא הביאה ראיות כלשהן המראות כי עשתה צעד כלשהו לקידום רישום הבית המשותף, באופן שניתן היה לרשום את הבית לו הסירו התובעים התנגדותם לבניית דירה נוספת. הנתבעת איננה עומדת בהתחייבותה עלֿֿפי לשון ההסכם, ואם יש בפיה הסבר לעיכוב ברישום הבית המשותף - היה עליה להביא ראיות בעניין זה. הנתבעת בחרה שלא להביא ראיות כלל, דבר האומר דרשני שנית, הנתבעת התחייבה במכתבה לתובעים להשלים את רישום הבית המשותף עד סוף חודש דצמבר 2002 (נספח ג' לתצהיר צ'צ'יק). התחייבות זו ניתנה ללא כל תנאי, ובלא כל קשר לבניית הדירה הנוספת. זו גם ההתחייבות של הנתבעת עלֿֿפי ההסכם עם התובעים. אין כל סיבה לאפשר לנתבעת להתחמק מהתחייבותה בהסכם, שזכתה לאישור נוסף של הנתבעת במכתבה הנ"ל. התחייבות בלתי-מותנית זו מעידה על כך שהנתבעת עצמה לא סברה באותה עת כי יש קשר בין התחייבותה לרשום את הבית המשותף, ואת זכות הבעלות של התובעים בדירות, לבין נסיונותיה לקבל אישור לבניית דירה נוספת. היא סברה באותה עת, ובצדק, כי עלֿֿפי ההסכם היא חייבת לרשום את הבית המשותף, ואם לאחר מכן יינתן היתר לבניית דירה נוספת - ניתן תמיד לתקן צו רישום בית משותף (ראה תקנה 53 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"לֿֿ1969). נקודה זו מחזקת את טענת התובעים, כי הטענה לפיה התנגדות התובעים הביאה לעיכוב הרישום, איננה אלא תירוץ וטענה כבושה, שנולדו בדיעבד על מנת להצדיק את מחדלה של הנתבעת לרשום את הבית המשותף במועד שלישית, הוכח כי אין כל קשר סיבתי עובדתי בין התנהלות התובעים לבין העובדה שנמנע מן הנתבעת לבנות דירה נוספת בבניין. בקשתה של הנתבעת לבנות דירה נוספת נדחתה עוד בשנת 1998 על ידי הוועדה המקומית, בלא שהוגשה כלל התנגדות מצד התובעים. אין בפי הנתבעת (שלא הביאה ראיות) הסבר כלשהו לשאלה מדוע לא בנתה את הדירה הנוספת בעת הקמת הבניין. גם שנים לאחר מכן, כאשר הוגשה בשנת 2002 בקשה נוספת בעניין זה (באיחור רב), הסיבה לדחיית בקשתה של הנתבעת היתה תכנונית בלבד. התובעים אמנם התנגדו לבקשה זו של הנתבעת - ובצדק, כפי שיבואר בהמשך - אך נימוקי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית הם נימוקים תכנוניים טהורים: אין כל הצדקה תכנונית להגדיל את צפיפות הדיור, ולבנות יחידת דיור נוספת, מעבר למה שהתבקש בהיתר הבנייה המקורי, לאחר שהנתבעת כבר קיבלה הקלה שאיפשרה לה לבנות דירה נוספת. בנסיבות אלו ברור, כי הנתבעת איננה יכולה לבנות דירה נוספת - אם עומדת לה זכות לבנותה (על כך ראה בהמשך), ועלֿֿכן היא אינה רשאית להיתלות בתירוץ זה לצורך עיכוב רישום הבית המשותף. הנתבעת מודיעה בסיכומיה (סעיף 18(יז)) כי הבית המשותף יירשם כאשר היא תסיים את הבנייה של היחידה הנוספת. לא מתקבל על הדעת שהתובעים ייאלצו להמתין שנים עלֿֿגבי שנים לרישום הזכויות עלֿֿשמם, עד אשר תמצה הנתבעת את כל האפשרויות העומדות בפניה לבניית דירה נוספת, לאחר שרשויות התכנון, בשתי ערכאות שונות, דחו את בקשתה בעניין זה רביעית, מבחינה עניינית אין ולא היתה כל מניעה לרשום את הבית המשותף, ואת זכות הבעלות של התובעים בדירות, ולאחר מכן לתקן את צו רישום הבית המשותף, אם וכאשר יותר לנתבעת לבנות דירה נוספת. כך נקבע בסעיף 49 להסכם שבין הנתבעת לתובעים, אותו ניסחה הנתבעת, כי הנתבעת תוכל לשנות את מספר יחידות הדיור בבניין, ולנצל אחוזי בנייה נוספים, "וזאת אף לאחר רישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין". מן הראיות שהובאו עולה בבירור, כי התובעים לא מנעו את רישום הבית המשותף ואת רישום הדירות עלֿֿשמם, אלא שהנתבעת נמנעה במתכוון מלהשלים את הרישום, על מנת להישאר רשומה כבעלים של המקרקעין. כפי שהסביר בא-כוחה בביתֿֿהמשפט, היא חששה כי לאחר שהזכויות תירשמנה עלֿֿשם התובעים, היא לא תוכל לבקש בניית דירה נוספת כללו של דבר: לא הייתה לנתבעת כל מניעה לרשום את הבית המשותף ואת הבעלות בדירות במועד המחייב על-פי החוזה. בכל מקרה, בהעדר היתר לבניית דירה נוספת - היא לא הייתה היא זכאית בתחילת שנת 2003, והיא איננה זכאית גם כיום, להימנע מן הרישום זכותה של הנתבעת לבניית יחידת דיור נוספת : כמבואר לעיל, התובעים אינם חולקים על כך שבעת כריתת החוזים עם הנתבעת הם ידעו על האפשרות של בניית דירה נוספת, אף כי מעדותם של צ'צ'יק ושטינר עולה כי לא היה ברור להם היכן תיבנה דירה זו, או מה יהיה שטחה. שטיינר לא התעניין כלל בנושא, וצ'צ'יק הבין מדברי נציג הנתבעת כי הדירה תיבנה בקומה האחרונה. שאר התובעים לא הגישו תצהירים, ולכן לא ידוע מה היה ידוע להם בעניין זה. אך עובדה היא שהתובעים לא הגישו התנגדות לתכנית הראשונה שהגישה הנתבעת, אותה דחתה הוועדה המקומית בשנת 1998 (נספח ח' לתצהיר צ'צ'יק), אף שתוכנית זו נועדה לאפשר לנתבעת לבנות את הדירה בקומת הקרקע המפולשת. עוד ברור כי בכל החוזים של התובעים מופיעה ההוראה שבסעיף 49, עליה נסמכת הנתבעת בטענתה לזכות לבניית דירה נוספת בקומת הקרקע. במפרט שצורף לחוזים של צ'צ'יק ושטיינר גם נקבע באופן גורף כי הנתבעת רשאית להוציא מן הרכוש המשותף כל שטח בבניין, פרט לשטחים האסורים להצמדה, ואף נזכרת האופציה לבניית דירה נוספת (סעיפים ב(1.3) ו-ג(1)). אך לא הוגשו מפרטים של התובעים האחרים הנתבעת טוענת כי התובעים היו צריכים להעיד בעניין זה, ולצרף את המפרטים. אולם, נטל הראיה בעניין הזכות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף מוטל על הקבלן-המוכר, ולא על הקונה. הנתבעת לא הוכיחה את זכותה לבנות דירה נוספת בקומת הקרקע, בשטח שעלֿֿפי הדין הוא חלק מן הרכוש המשותף. עניין זה יובהר לקמן.התובעים טענו בכתב התביעה כי אין לנתבעת זכויות נוספות במקרקעין, וכי היא מבקשת לבנות דירה נוספת בשטח שהוא רכוש משותף, ואשר צריך להישאר בבעלות התובעים. הם אף עותרים למתן הצהרה לפיה אין לנתבעת זכות כלשהי במקרקעין (סעיפים 21, 28, 30-31, 36, 37.3 ו-38(ב) לכת התביעה). הנתבעת, מנגד, הסתמכה בכתב ההגנה על סעיף 49 לחוזה ועל האמור במפרט, וטענה כי יש לה זכות לבנות דירה נוספת בקומת הקרקע, וכי התובעים הסכימו לכך (סעיף 8). בנסיבות אלו, כאשר ברור היה לנתבעת ששאלת זכותה להוציא חלקים בקומה המפולשת מן הרכוש המשותף עומדת להכרעה בתובענה זו, וכאשר נטל הראיה בעניין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף הוא עליה - ניתן רק לתמוה מדוע נמנעה מלהביא ראיות כלשהן. התשובה המתבקשת לשאלה זו היא, כי לא היה בראיות אלו כדי לשנות את תוצאת פסק הדין כאמור לעיל, הגעתי למסקנה כי רצונה של הנתבעת לבנות ולמכור דירה נוספת בבניין איננו מהווה צידוק לעיכוב רישום הבית המשותף והזכויות עלֿֿשם התובעים. כך גם הוכח, כי בלא כל קשר לעמדת התובעים - אין הנתבעת יכולה לבנות דירה נוספת, בהעדר אישור לכך מרשויות התכנון. אך בכל מקרה, אינני סבור כי לנתבעת עמדה מלכתחילה זכות לבנות דירה נוספת בקומת הקרקע, גם אם דייר זה או אחר הסכים לכך. בנוסף, גם אם הייתה לנתבעת זכות שכזו, הרי שהיא חלפה בטלה מן העולם לאחר שהבניין נבנה ואוכלס. מסקנה זו עולה מהוראות החוק ומן ההלכות שתובהרנה להלן, ובהתחשב בנוסח החוזה והמפרט שצורף לו על בית משותף לא-רשום חל סעיף 77א. לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), המגדיר "רכוש משותף" בבית לא רשום ככולל את "כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מיקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחום דירה מסויימת". ההגדרה של "רכוש משותף" בסעיף 77א. לחוק (כמו גם בסעיף 52 המתייחס לבית רשום) היא הגדרה שיורית: הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ונוסף על כך חלקים שפורטו ספציפית בהגדרה זו (ראה: ע"א (ירושלים) 190/84 דיבון נ' הממונה על מרשם מקרקעין, פ"מ התשמ"ה ב 265, מפי כבוד השופט ו' זיילר). סעיף 77ב. לחוק מחיל על בתים משותפים שלא נרשמו חלק מהוראות פרק ו' בחוק, הנוגע לבתים משותפים שנרשמו ככאלו. כך מחיל סעיף 77א. לחוק על בית משותף לא-רשום את סעיף 62(א) לחוק, המתייחס לתקנון מוסכם של בעלי הדירות בבית המשותף, וקובע כי: "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". סעיף 77ג. לחוק קובע כי גם בית שאיננו רשום מתנהל עלֿֿפי התקנון המצוי שבתוספת. עלֿֿפי הגדרת "רכוש משותף" בסעיף 1 לתקנון המצוי, הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית פרט לדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, חדרי המדרגות - כאמור בהגדרת "רכוש משותף" שבסעיף 77א. לחוק. סעיף 12 לתקנון המצוי קובע כי לא ניתן לשנות את זכויותיו של בעל דירה ללא הסכמתו פרק ו'1 בחוק מקנה לבעלי הזכויות בדירות בבית שלא נרשם זכות לשימוש והנאה בחלקי הרכוש המשותף. גריעה משטח כזה אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת כל הדיירים (דברי כבוד השופטת א' פרוקצ'יה ברע"א 259/99 פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, בעמ' 400; דברי כבוד הנשיא מ' שמגר בע"א 2525/95 בעניין ראוכברגר נ' עיריית רמת גן, פ"ד מז(5) 850 בעמ' 855-856; דברי כבוד השופט א' גולדברג ברע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144, 149-151; דברי כבוד הנשיא מ' שמגר בע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 678). בע"א 432/83 הנ"ל בעניין מזרחי, בעמ' 676-679, פסק כבוד הנשיא מ' שמגר כי עלֿֿפי חוק המקרקעין וחוק המכר (דירות), מוכר המבקש להוציא נכס מגדר הרכוש המשותף נדרש לעשות זאת בצורה מפורשת בחוזה, כאשר הנטל להוכיח כי חלק מן הבניין הוצא מכלל הרכוש המשותף מוטל על מי שטוען זאת. כך גם פסקה כבוד השופטת א' פרוקצ'יה ברע"א 259/99 הנ"ל בעניין פליצ'ה, בעמ' 401-402, כי "גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסויימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה", וכי בעניין זה אין הבדל בין בית משותף רשום לבין בית משותף שלא נרשם. כמו-כן נפסק שם (בעמ' 402): "גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי המחוקק מקפיד עד מאוד עם כל מי שבא להוציא חלקים מגדר הרכוש המשותף. בספרו של המלומד ח' דגן קניין על פרשת דרכים (2005), בעמ' 396-395, נאמר כי הדין הישראלי חותר להשיג משטר משפטי של זכויות ברורות בכל הנוגע לרכוש המשותף, ולכן יש לקבוע כללים נוקשים ביחס לסמכות לגרוע מזכות החזקה ברכוש המשותף. בעניין זה פסק כבוד השופט א' גולדברג בע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, פ"ד לז(2) 444, בעמ' 452-453: "אם תותר הרצועה וביתֿֿהמשפט יתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף שאינן אפסיות עד שכל בר דעת יראה בהם דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטות של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם." דברים דומים אמר ביתֿֿהמשפט העליון בע"א 515/65 רבובסקי נ' גלסברג, פ"ד כ(2) 290, 293, וברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, בעמ' 245-246 (וראה גם ת"א (ת"א) 2816/03 קונצ'יצקי נ' שפלן, הרכב בראשות כבוד אבה"ד ע' פוגלמן, [פורסם בנבו] (3.4.06), פסקה 25). בעניין רוקר הנ"ל הדגיש כבוד השופט טירקל, בעמ' 245, עד כמה חשוב לשמור על זכויותיהם של בעלי דירות בבית משותף, ולהיזהר שלא לפרוץ בהן פרצות. כך גם הדגיש כבוד השופט א' מצא עלֿֿפי ההגדרה של "רכוש משותף" בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי, ולאור הפסיקה דלעיל, מהווה קומת הקרקע המפולשת חלק מן הרכוש המשותף. לא ניתן להוציא חלקים ממנה אלא בהסכמת כלל הדיירים. אלא שהנתבעת בענייננו טוענת, כי הוסכם עם התובעים בחוזה ובמפרט כי עומדת לה זכות לבנות דירה נוספת בקומת הקרקע, בשטח שהוא חלק מן הרכוש המשותף. בכך מסתמכת הנתבעת על הוראת סעיף 49 לחוזה עם התובעים, ועל ההוראות במפרט, המתייחסות לאופציה לבניית דירה נוספת וזכות הנתבעת להוציא מן הרכוש המשותף כל חלק שאין חובה להצמידו לדירות (ראה סעיף 9(א) לעיל). ברם, הוראות אלו אינן עומדות בדרישות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), ועלֿֿכן אין די בהן כדי להוציא אותו שטח שבקומה המפולשת מגדר הרכוש המשותף, כמוגדר בחוק ובתקנון המצוי סעיף 6 לחוק המכר (דירות) קובע לאמור: "(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; (2)-(5) ... (ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף. (ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"טֿֿ1969." חוק המכר (דירות) איננו חל, לכאורה, ביחסים שבין התובעים 7-8 (בני-הזוג שני) לבין הנתבעת, לאור הגדרת "מוכר" בסעיף 1 לחוק, כדלהלן: "מוכר - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה אולם, בני-הזוג שני רכשו את זכויותיהם בדירה מבני-הזוג אריאלי, שרכשו אותה מהנתבעת (נספחים ד'-ה' לכתב התביעה, שהנתבעת לא חלקה עליהם). יש לראותם כמי שנכנסים בנעליהם של אריאלי, שכן אריאלי המחו להם את כל זכויותיהם כלפי הנתבעת (סעיף 6.4 להסכם בין אריאלי לבין שני). לכן, ככל שהייתה לבני-הזוג אריאלי עילה לדרוש מהנתבעת את חלקם ברכוש המשותף, הכולל את כל שטח הקומה המפולשת - הומחתה זכות זו לבני-הזוג שני. ביחסים שבין אריאלי לנתבעת חל חוק המכר (דירות), ואם עלֿֿפי חוק זה מנועה הנתבעת מלהוציא מהרכוש המשותף את השטח שבקומת העמודים המפולשת - כי אז מנועה היא לעשות זאת גם כלפי שני, אשר באים בנעלי אריאלי. מכל מקום, משנקבע ביחסים שבין הֿקבלן-מוכר לבין אחד הקונים, כי רכוש מסוים שבבית רכוש משותף הוא, חלה קביעה זו גם לגבי היחסים שבין יתר הקונים שבאותו בניָן לבין הקבלן-המוכר - ראה סעיף 33 לקמן ביתֿֿהמשפט העליון הבהיר בשורה של הלכות את הדרך להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף, לאור סעיף 6 לחוק המכר (דירות). בע"א 2013/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808, התייחס כבוד השופט מ' אלון, בעמ' 813, למטרת חוק המכר (דירות), באומרו: "מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה... ומאליו מובן, לפי הנוסח האמור בסעיף 6(א) הנ"ל ומבחינת הגיונם של דברים, כי המפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך..." (וראה גם ע"א 3902/98 מיאב חב' קבלנית לבניין בע"מ נ' סטולר ואח', פ"ד נד(1) 849, בעמ' 855-856, וע"א 118/78 גוב ארי חב' לבניין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד לג(1) 805, 812). על דברים אלו חזרה כבוד השופטת א' פרוקצ'יה ברע"א 259/99 הנ"ל בעניין פליצ'ה, בעמ' 401, תוך הדגשה כי הדברים חלים, ואף מקל וחומר, לגבי בניין שטרם נרשם, באומרה: "מכאן הדרישה בחוק המכר (דירות) כי גריעה מן הרכוש המשותף, בין בבניין רשום ובין בבניין שטרם נרשם, תהיה ידועה לקונה ומוסכמת עליו עובר להתקשרותו בהסכם המכר, ותקופתה המשפטית של גריעה זו מותנית בהסכמתו המלאה והמפורשת..." כך גם הבהירה כבוד השופטת פרוקצ'יה בעמ' 402: "גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקולֿֿדעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים בע"א 3902/98 הנ"ל בעניין מיאב, הבהיר ביתֿֿהמשפט העליון כי הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף חייבת להעשות כך ש"התיאור של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך לשקף במדויק את מצבו של הרכוש המשותף" (עמ' 856). כך גם נפסק בעניין מיאב כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתיעשה בו-זמנית עם חתימת חוזה המכר, וכי הדבר חייב להעשות בצורה מפורשת וברורה לחלוטין (עמ' 857, וראה גם ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב, פ"ד לד(3) 813, פסקה 4). לכן דחה כבוד השופט ע' ר' זועבי את הסתמכות הקבלנים על הוראה בחוזה, ופסק: "בסעיף הנ"ל אין מתואר מהם 'שטחי הקרקע' המוצאים, לא צויין שטחם, לא סומן מיקומם, ולא צויין איזהו החלק שיש להצמיד ואיזהו החלק שיהפוך ליחידות נפרדות" (עמ' 857). לאור הדרישה להבהיר במפרט או במסמך מצורף אלו חלקים מוצאים מן הרכוש המשותף, דחו בתי-המשפט הסתמכות של קבלנים על סעיפים כלליים בחוזי מכר דירות, אשר הותירו לקבלן את הרשות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף של הבית ולהצמידם לדירות לפי שיקול דעתם, שכן סעיפים אלו אינם מבהירים לקונה האם אכן יוצמדו חלקים מהרכוש המשותף לדירות מסויימות, ואלו חלקים יהיו הם (ע"א 118/78 בעניין גוב ארי הנ"ל, עמ' 811; ע"א 3902/98 הנ"ל בעניין מיאב, בעמ' 857; ע"א 213/80 הנ"ל בעניין שמעונוף, בעמ' 814; ע"א 60/80 מ' שטרן ואח' נ' מאירי יצחק חב' קבלנית לבתים משותפים לבניין בע"מ, פ"ד לו(3) 48, 54; רע"א 259/99 הנ"ל בעניין פליצ'ה החלת ההלכות דלעיל על עובדות המקרה דנא מביאה למסקנה הברורה כי אין ולא היתה לנתבעת מלכתחילה זכות לבניית יחידת דיור נוספת בקומת הקרקע. קומת הקרקע המפולשת היא חלק מן הרכוש המשותף, כהגדרתו בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי שבתוספת לחוק, ובתור שכזו אין לגרוע ממנה חלקים לצורך בניית יחידת דיור נוספת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין. גריעה שכזו חייבת להיעשות בצורה מפורשת וקונקרטית, כאשר הנטל להוכיח כי חלק מן השטח הוצא מכלל הרכוש המשותף מוטל על הקבלן-המוכר שטוען זאת. הנתבעת איננה יכולה להסתמך בעניין זה על הוראת סעיף 49 לחוזה עם התובעים, או על ההוראות הכלליות במפרט המעניקות לה אופציה לבניית יחידת דיור נוספת, ומאפשרות לה להוציא מן הרכוש המשותף כמעט כל חלק מחלקי הבניין והקרקע עליה הוא בנוי, שכן הוראות אלו אינן עומדות בדרישות סעיף 6 לחוק המכר (דירות). עלֿֿכן, אין בהן כדי להוציא אותו שטח שבקומה המפולשת מגדר הרכוש המשותף, כמוגדר בחוק ובתקנון המצוי אין בהסכם עם התובעים או במפרט פירוט מינימלי של החלקים המוצאים מן הרכוש המשותף לשם בניית יחידת דיור נוספת, שכלל לא היה ברור בעת חתימת ההסכם אם תיבנה. ההסכם והמפרט אינם מבהירים מה שטח הדירה הנוספת, אם תיבנה, באיזו קומה ובאיזה מקום תיבנה. לכן, קיימת מחלוקת בין הצדדים, כאשר צ'צ'יק הבין שהדירה תיבנה בקומה האחרונה, ואילו הנתבעת התכוונה שהיא תיבנה בקומת הקרקע. אך גם אם הכוונה הייתה לבנות את הדירה בקומת הקרקע המפולשת - דבר שבפירוש אינו מתיישב עם המפרט שצורף להסכם עם צ'צ'יק - לא ברור היכן תיבנה דירה זו או באיזה שטח. ב"כ הנתבעת טען במהלך הדיון, בלא שהובאה לכך ראיה כלשהי, כי כוונתה של הנתבעת הייתה לבנות דירה בשטח של 80 מ"ר, עלֿֿחשבון חדר המשחקים המופיע במפרט, ולהעביר את חדר המשחקים למקום אחר בבניין (היכן - לא ברור). כל אלו הם דברים בעלמא, שאין להם אחיזה כלשהי בחוזה ובמפרט, והם אף סותרים את המפרט שצורף לחוזה עם צ'צ'יק. הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף חייבת להיעשות עלֿֿפי הדין בצורה ברורה לחלוטין, והנתבעת, שניסחה באופן חדֿֿצדדי את הסכמי הרכישה, לא עשתה זאת זאת ועוד, עלֿֿפי ההלכות שבוארו לעיל, יש צורך להבהיר בדיוק במפרט, או במסמך מצורף לחוזה, מהם השטחים המוצאים מן הרכוש המשותף, ודבר זה חייב להיעשות בעת חתימת החוזה, ולא לאחר מכן. בענייננו, סברה הנתבעת כי היא יכולה להגיש תכנית לבניית היחידה הנוספת, תוך צמצום הרכוש המשותף של התובעים, שנים לאחר חתימת ההסכם, ולאחר שהבנין כבר אוכלס והקומה המפולשת משמשת בפועל כרכוש משותף של כל הדיירים. נטל הראיה בעניין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף מוטל על שכם הנתבעת, אשר לא הביאה ראיות כלל. הנתבעת לא טרחה אפילו להגיש מפרטים שצורפו לחוזיהם של כל התובעים, שרק באמצעותם ניתן להוכיח את הזכות להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, כאמור בסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות). לכן, אין בידה להראות מהו חלק הקומה המפולשת המהווה רכוש משותף, ומהו החלק האחר שלטענתה איננו רכוש משותף. בעניין כוונתה של הנתבעת לבנות דירה נוספת בקומה המפולשת, פסק כבוד השופט מ' אלון בע"א 213/80 הנ"ל בעניין שמעונוף, בעמ' 814: "הקומה המפולשת, בעת כריתת החוזה, לא נועדה לשמש 'יחידת דיור או עסק נפרדת', ואין בתיקונים שהקבלן יעשה בעתיד כדי להופכה לשכזו". כך גם בענייננו סעיף 49 לחוזה מתיימר להותיר בידי הנתבעת זכות "לנהוג כרצונה" ביתר יחידות הבניין, באחוזי הבנייה, בשטחי הבנייה ובשטחי החצרות, וזאת - אף לאחר רישום הזכויות עלֿֿשם הדיירים, וסעיף ג(1) למפרט מאפשר לנתבעת להוציא מן הרכוש המשותף את כל החלקים שאינם אסורים בהצמדה עלֿֿפי החוק (ראה סעיף 9(א) לעיל). המפרט מותיר בידי הנתבעת "אופציה" לבניית דירה נוספת, מבלי שניתנו פרטים כלשהם אודות שטחה או מיקומה. עלֿֿפי ההלכות שפורטו לעיל, "אין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקולֿֿדעת לגרוע בעתיד שטחים מן הרכוש המשותף, ללא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים" (ראה סעיף 28 לעיל). בנסיבות אלו, חל סעיף 6(ב) לחוק המכר (דירות), הקובע כי כאשר המוכר לא עמד בדרישות סעיף 6(א) לחוק, תחולנה הוראות התקנון המצוי על הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף, "על אף האמור בחוזה המכר". מכאן שהנתבעת איננה יכולה להוציא חלקים מן הקומה המפולשת, שהיא רכוש משותף כהגדרתו בסעיף 1 לתקנון המצוי, לצורך בניית דירה נוספת, גם אם דייר זה או אחר הסכים לכך בשעתו, שכן סעיף 6 לחוק המכר הנו הוראה כופה (קוגנטית) שאין להתנות עליה. סעיף 6(ב) קובע כי יחולו הוראות חוק המקרקעין והתקנון המצוי, חרף האמור בחוזה, וסעיף 7א. לחוק המכר (דירות קובע כי: אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה למעשה, הנתבעת לא הוכיחה לגבי קונה כלשהו, פרט לשטיינר, כי הוא ידע על כוונה לבנות דירה בקומת הקרקע. בעניין זה הבהיר ביתֿֿהמשפט העליון כי: "משנקבע ביחסים שבין המוכרֿֿקבלן לבין אחד הקוניםֿֿדיירים, כי רכוש מסוים שבבית רכוש משותף הוא, חלה קביעה זו מאליה ובאופן אוטומאטי לעניין רכוש מסוים זה גם לגבי היחסים שבין יתר הקוניםֿֿדיירים שבאותו בניָן לבין הקבלןֿֿהמוכר" (ע"א 213/80 הנ"ל בעניין שמעונוף, בעמ' 812, וכן ראה: ע"א 555/74, 561 מאיר נ' וייץ בע"מ, פ"ד ל(2) 687, 689; ע"א 118/78 הנ"ל בעניין גוב ארי, בעמ' 808). לכן, די בכך שטענתה של הנתבעת נדחית לגבי צ'צ'יק, שהמפרט שנחתם עמו סותר את כוונת הנתבעת לבנות בקומת העמודים המפולשת, כדי שתוצאה זו תחול לגבי כלל התובעים, ולמעשה לגבי כלל הדיירים בבנין למסקנה האמורה לעיל ניתן להגיע גם על דרך פירושו של סעיף 49 לחוזה. סעיף זה חל על חלקי הבניין "פרט לדירה שרכש הקונה והשטחים המוצמדים לה". הואיל ועלֿֿפי הוראות הדין והפסיקה, כפי שפורטו לעיל, הקומה המפולשת כולה מוצמדת לדירות התובעים, שכן הנתבעת לא הוציאה אותם כדין מן הרכוש המשותף - אין סעיף 49 חל עליה כלל. כך גם לגבי סעיף ג(1) למפרט: זה איננו חל על "שטחים האסורים להצמדה לפי החוק", ומכאן שאין הוא חל על הקומה המפולשת, שכן סעיף 6 לחוק המכר (דירות), כפי שפורש בפסיקה, אוסר על הוצאתה מן הרכוש המשותף בדרך בה נעשה הדבר זכות לבנות דירה נוספת שנים לאחר איכלוס הבניין : גם אם הייתה לנתבעת זכות עלֿֿפי ההסכם לבנות יחידת דיור נוספת בקומת הקרקע בעת הקמת הבניין - וכאמור לעיל לא הייתה לה, לדעתי, זכות שכזו - הרי שהיא איננה רשאית לנצל זכות זו שנים לאחר שבניית הבניין הושלמה והדירות אוכלסו. מסקנה זו נובעת מפירוש ההסכם שבין הצדדים. אני מקבל את טענת התובעים כי אף אם הסכימו לבניית דירה נוספת בעת חתימת ההסכם, הם לא העלו בדעתם, ואף לא התכוונו, שדבר זה ייעשה שנים לאחר השלמת הבנייה ואיכלוס הדירות. הם מפנים בהקשר זה לסעיף 13 להסכם, בו נקבע כי הנתבעת תהא רשאית להשלים במשך שישה חודשים ממועד מסירת הדירה את "עבודות הפיתוח הסביבתי, או עבודות הבנִיה ביתר חלקי הפרויקט או הבניין", כאשר סעיף 10(א) לחוזה מגביל את מועד סיום עבודות הפיתוח הסביבתי למשך שנתיים מיום הוצאת היתר הבנייה. מכאן עולָה בבירור כוונה שלא לאפשר לנתבעת להמשיך ולבנות בבניין לאחר המועד הנ"ל, ובוודאי שלא הייתה כוונה לאפשר לה לבנות דירה נוספת שנים רבות לאחר איכלוס הדירות. מצויים אנו כיום עשר שנים לאחר איכלוס כל הדירות, והנתבעת, כמסתבר, סבורה כי עומדת לה עדיין הזכות להמשיך ולנסות לקבל היתר לבניית דירה נוספת בבניין. פירוש זה של ההסכם הוא, לדעתי, בלתי-סביר בעליל סעיף 49 להסכם מעניק אמנם למוכר (הנתבעת) זכות "לנהוג כרצונו ביתר יחידות הבניָן, לשנות מספרן, וכן, באחוזי הבנִיה, שטחי הבנִיה ושטחי החצרות, וזאת אף לאחר רישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין". אך הוראה זו עומדת בניגוד לדרישת המחוקק שבסעיף 6 לחוק המכר (דירות), כפי שהתפרשה בפסיקה, המחייבת כי הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף תיעשה בעת חתימת החוזה, ולא לאחר מכן. זאת ועוד: סעיף 49 איננו מתייחס, לפחות לא בצורה מפורשת, לבניית יחידת דיור נוספת לאחר רישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין. אינני רואה כל הצדקה לפרש סעיף זה כמאפשר לקבלן להמשיך ולבנות יחידות דיור בבית שהושלם ואוכלס. ככל שיש תוקף לסעיף 49 להסכם, פירושו הוא כי מותר היה לנתבעת לנצל אחוזי בנייה שהיו לה בעת חתימת ההסכם, או למכור או להצמיד לאדם אחר חלקים אחרים מן הבניין (כפוף לאמור לעיל לגבי תחולתו של סעיף 6 לחוק המכר (דירות). אך אין סעיף 49 מאפשר לנתבעת לבקש אחוזי בנייה נותרים בבניין לאחר השלמתו ואיכלוסו. מסקנה זו מתבקשת מכללי פירוש חוזים סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". ההלכות הנוגעות לפירוש חוזה גובשו בפסקֿֿהדין הנודע שניתן בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויִזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (אושר בדנ"א 2485/95 אפרופים שיכון ויִזום (1991) בע"מ נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] ). הלכת אפרופים אושרה בהרכב מורחב של תשעה שופטים בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (לא פורסם (בקשה לדיון נוסף על ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 481; הבקשה נדחתה)). שישה שופטים חזרו ואישרו את הלכת אפרופים (כבוד הנשיא א' ברק, כבוד השופטת ד' ביניש, כבוד השופט א' ריבלין, כבוד השופטת א' פרוקצ'יה, כבוד השופט א' לוי וכבוד השופט ס' ג'ובראן). שלושה שופטים (המשנהֿֿלנשיא, כבוד השופט מ' חשין, כבוד השופטת מ' נאור וכבוד השופט א' גרוניס) סברו כי יש להותיר את הלכת אפרופים על מכונה, אך מן הראוי להשיב ללשון החוזה את בכירותה עלֿֿפני ראיות אחרות, שכן הסקת אומדֿֿדעתם של הצדדים מתוך לשון החוזה בטוחה ואמינה יותר מהסקתו מתוך הנסיבות. לצד הלכות אלו, זכתה הלכת אפרופים לביאור בספרו של א' ברק פרשנות במשפט, פרשנות החוזה כרך רביעי (2001, בעמ' 481 ואילך). הלכת אפרופים תומצתה בדנ"א 2045/05 הנ"ל מפי כבוד השופטת א' פרוקצ'יה, תוך ציטוט דברי המשנהֿֿלנשיא דאז, א' ברק, בעמ' 311-313, כדלקמן: "חוזה מתפרש עלֿֿפי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים בקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה 'קבילים' הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה, אם לאו. זו תתבהר רק בסיומו של ההליך הפרשני... אם אומד הדעת הסובייקטיבי של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף. החוזה יפורש במקרה זה כמו גם במקרים אחרים בהם אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף אינו רלבנטי לפתרון הבעיה הפרשנית הניצבת לפני השופט, על-פי תכליתו האובייקטיבית. התכלית האובייקטיבית של החוזה היא המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האובייקטיבית מוסקת מתוך 'אופייה מהותה של העיסקה שנקשרה בין הצדדים...'. זהו מבחן אובייקטיבי. הוא מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של הגיון... תכליתו (הסופית) של החוזה מתגבשת על בסיס התכליות הסובייקטיביות ('אומד דעת הצדדים') והתכליות האובייקטיביות של החוזה. עם זאת, בהתנגשות ביניהם, יד התכלית הסובייקטיבית ('אומד דעת הצדדים') על העליונה... זאת ועוד: בגדרי התכלית הסובייקטיבית, נתונה עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות... הנה כי כן, לא מבחן דו-שלבי אשר לשונו הברורה או הלא-ברורה של החוזה משמשת נקודת היתוך ראייתית שלו, אלא מבחן חד-שלבי, ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות, תוך יצירת חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו ניתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות ניתן לסכם את ההלכות הנוגעות לפירוש חוזה, כפי שהן עולות מפסקי-הדין דלעיל ומפסקי-דין נוספים שיוזכרו לקמן , וככל שהן נוגעות לענייננו, כדלקמן: נקודת המוצא של הפרשנות היא לעולם לשון החוזה, אשר תוחמת את גבולות הפירוש: "גבול הפרשנות הוא גבול הלשון", וצריך להיות עיגון בלשון החוזה לפירוש שביתֿֿהמשפט מאמץ (ע"א 2553/01 הנ"ל, דברי כבוד הנשיא א' ברק בפסקאות 2-3, ודברי כבוד השופט א' ריבלין בפסקה 10; דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כבוד השופט א' ריבלין בפסקה 6). עם זאת, לשון החוזה הנה נקודת מוצא לפירוש החוזה - לא נקודת הסיום; המטרה הסופית היא קביעת אומדֿֿדעתם של הצדדים עלֿֿפי לשון החוזה ועלֿֿפי הנסיבות החיצוניות לו (ע"א 2553/01 הנ"ל, דברי כבוד השופט א' ריבלין בפסקה 10). ההיזקקות לנסיבות החיצוניות קיימת תמיד, גם כאשר נראה כי לשון החוזה ברורה (דברי כבוד השופט מ' חשין בדנ"א 2045/05 הנ"ל בפסקה 15, וספרו הנ"ל של א' ברק על פרשנות החוזה בעמ' 490 ואילך על ביתֿֿהמשפט לבחון הלוך ושוב את לשון החוזה ואת נסיבותיו החיצוניות, על מנת לאתר את אומדֿֿדעתם של הצדדים, ולאמץ פירוש שיגשים את תכלית החוזה (דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כבוד השופט ריבלין בפסקה 11, וע"א 2553/01, דברי כבוד הנשיא א' ברק בפסקה 2). בשונה מ"דוקטרינת שני השלבים" שהייתה מקובלת בעבר, נפסק בהלכת אפרופים כי יש שלב פרשנות אחד, בו נבחנים לשון החוזה והנסיבות החיצוניות יחדיו (דברי כבוד הנשיא ברק בהלכת אפרופים בעמ' 299-300, וכן דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כבוד השופט מ' חשין לשון החוזה היא מקור פרשנות הנמצא בדרגה גבוהה יותר מן הנסיבות החיצוניות (דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כבוד השופט מ' חשין בפסקאות 14-15, ודברי כבוד השופט א' ריבלין בפסקאות 10-11; ספרו הנ"ל של א' ברק על פרשנות החוזה, בעמ' 497). בנוסף, קיימת חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה; יש עדיפות ללשון הרגילה והטבעית של החוזה עלֿֿפני נסיבות חיצוניות המצביעות על פרשנות חריגה ומיוחדת (דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כבוד השופט א' ריבלין כאשר החוזה ניתן לפירושים שונים, יש לאמץ את הפירוש המגשים את תכליתו. תכלית זו הנה התכלית הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים, ובלשון סעיף 25(א) לחוק החוזים - "אומד דעתם של הצדדים" (דברי כבוד הנשיא א' ברק בע"א 2553/01 הנ"ל בפסקה 8). לצורך קביעת התכלית הסובייקטיבית של החוזה, ניתן להיזקק לעדויות חיצוניות הנוגעות לנסיבות ההתקשרות ולמשא-ומתן בין הצדדים, על מנת לברר מה היה רצונם המשותף (שם, פסקה 8, ודברי כבוד השופט א' ריבלין בדנ"א 2045/05 הנ"ל בפסקה 9). גם כאן יש להדגיש את הדברים שאמר כבוד הנשיא א' ברק בעניין אפרופים, בעמ' 313-314: "בגדרי התכלית הסובייקטיבית, נתונה עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות. 'החזקה הִנה, כי תכלית החוזה תוגשם, אם תינתן ללשון החוזה המשמעות הרגילה, הנודעת לו בלשון בה נקטו הצדדים. הנטל מוטל על הצד הטוען למשמעות מיוחדת' (פסקֿֿדיני בד"נ 32/84 המטרה הראשונית והעיקרית בפירוש חוזה היא מציאת כוונתם המשותפת הסובייקטיבית של הצדדים, וזאת - לאור עיקרון חופש החוזים והשאיפה לכבד את רצונם של הצדדים (דברי כבוד השופט מ' חשין בדנ"א 2045/05 הנ"ל בפסקה 28). אולם מבחינה מעשית קשה בדרךֿֿכלל למצוא את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, כאשר כל אחד מן הצדדים מציג תכלית סובייקטיבית שונה מזו של חברו. בנסיבות אלו, כאשר לא ניתן לגבש כוונה סובייקטיבית משותפת של שני הצדדים לחוזה, אין מנוס מפנייה לתכלית האובייקטיבית של החוזה (דברי כבוד הנשיא א' ברק בע"א 2553/01 הנ"ל, פסקאות 12-13; דברי כבוד השופט א' ריבלין בדנ"א 2045/05 בפסקה 12, ודברי כבוד השופט מ' חשין בפסקאות 28-30). כפי שהבהיר כבוד הנשיא ברק בע"א 2553/01 הנ"ל, פסקה 13: "אכן, 'מן הבחינה התאורטית ידה של התכלית הסובייקטיבית על העליונה... אך מן הבחינה המעשית, ידה של התכלית האובייקטיבית על העליונה. הטעם לכך הוא פרגמטי: בדרך כלל יקשה על ביתֿֿהמשפט למצוא כוונה שהיא משותפת לשני הצדדים'..." אשר לדרך קביעת התכלית האובייקטיבית של החוזה, אמר כבוד הנשיא א' ברק בע"א 2553/01 הנ"ל, בפסקה 13: "המבחן האובייקטיבי מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של היגיון ומשיקולים של סבירות (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 313). על אופן ההתחקות אחר התכלית האובייקטיבית עמדתי במקום אחר: הבחינה היא אובייקטיבית. השאלה אינה מה הייתה כוונתם של הצדדים לחוזה הספציפי; השאלה הנה מהי 'כוונתם' של צדדים סבירים. תכלית זו נקבעת בהתחשב באופי החוזה ובטיפוסו תוך התחשבות בערכים (כגון - צדק, סבירות, שיוויון) של שיטת המשפט שלנו. בגדרי התכלית האובייקטיבית אנו יוצאים מתוך ההנחה, כי חזקה (Praesumptio Juris) היא - חזקה הניתנת לסתירה - שהצדדים מבקשים להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית (פרשת מליליין, שם)". על מנת לאתר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, על ביתֿֿהמשפט לשאול עצמו מה היה הרצון ההיפותטי של הצדדים, אילו נתנו דעתם לשאלה הפרשנית הניצבת בפנינו, כאנשים סבירים והוגנים במסגרת איתור התכלית האובייקטיבית של החוזה, יש לאמץ פירוש המגשים את עקרון תוםֿֿהלב (דברי כבוד השופט א' ריבלין בע"א 2553/01 הנ"ל, בפסקה 11). חוזה מסחרי נועד להגשים מטרה מסחרית, ויש לפרשו באופן שיגשים תכלית שנותנת ביטוי להיגיון מסחרי-כלכלי, לסבירות וליעילות. היגיון כלכלי, עסקי ומסחרי - בא בגדר הפרשנות האובייקטיביות (ע"א 9609/01 מול הים נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, 141; ספרו הנ"ל של א' ברק על פרשנות חוזה, עמ' 532-533; ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, (מהד' 2005), בעמ' 426). יש לקרוא את החוזה בכללותו, כמכלול אחד, ואין לפרש כל הוראה כמנותקת מן ההקשר הכללי; הפירוש חייב להביא בחשבון את מערכת האיזונים הכוללת שבחוזה (דברי כבוד הנשיא א' ברק בע"א 2553/01, פסקה 9). יש צורך לאמץ פירוש שלא יפר את האיזון הכלכלי שהחוזה ביקש להשיג (שם, פסקה 14). ביתֿֿהמשפט חייב לבחון מהו ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי ההסכם, לצורך פירושו (דברי כבוד השופט א' ריבלין בע"א 2553/01 הנ"ל, פסקאות 12, 14). חוזה יתפרש כנגד הצד המנסח, אך זאת - רק כאשר חוזה ניתן לשני פירושים, ושניהם סבירים והגיוניים במידה שווה (ע"א 631/83 המגן נ' מדינת הילדים, פ"ד לט(4) 561, בעמ' 572-573; ע"א 497/83 צור נ' הפניקס, פ"ד מא(1) 729, בעמ' 733; ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826, בעמ' 836). בע"א 4651/95 בני סעיד חמודה קבלני עבודות קווי מים נ' המועצה המקומית עראביה, פ"ד נ(5) 81, בעמ' 87, הוצע להביא בחשבון לצורך פירוש ההסכם לא רק את השאלה מי ניסח אותו, אלא גם את מבחן יחסי הכוחות שבין המתקשרים, קרי: מי היה הצד שכוחו לקבוע את תנאי החוזה עדיף. בספרו הנ"ל של א' ברק על פרשנות החוזה, בעמ' 635-639, מובעת הדעה כי הגורם המכריע הוא שליטתו הישירה או העקיפה של צד לחוזה על תוכן החוזה, ולא השאלה מי ניסח את החוזה תחולת הכללים דלעיל בנסיבות המקרה דנא מובילה למסקנה כי כוונתם המשותפת של הצדדים לא הייתה יכולה להביא לתוצאה לפיה הנתבעת רשאית להמשיך ולבנות בבניין שהושלם ואוכלס, והיא גם אינה רשאית לעכב את רישום הזכויות על שם הדיירים לצורך זה. במקרה זה, כמו ברוב המקרים, קיים קושי לאתר את התכלית הסובייקטיבית המשותפת לשני הצדדים, ולכן אין מנוס מלשים את הדגש על תכליתו האובייקטיבית של החוזה. תכלית זו צריכה להתפרש תוך התחשבות בערכים של צדק, תוםֿֿלב, סבירות ויעילות, ועל ביתֿֿהמשפט לשאול עצמו מה היו הצדדים להסכם קובעים, כאנשים סבירים והוגנים, לו נתנו דעתם למחלוקת המתעוררת כאן. אין לי ספק שקונה הדירה הסביר לא היה מעלה על דעתו את האפשרות ששנים לאחר איכלוס הבניין, ימשיך הקבלן לנסות ולהגדיל את אחוזי הבנייה, לצורך בניית יחידות דיור נוספות בבניין שאוכלס. כך גם אין לי ספק שקבלן הוגן וסביר לא היה מותיר בידו אפשרות זו בחוזה. יש לקרוא את החוזה בכללותו, ולצורך כך להביא בחשבון את הוראת סעיפים 10(א) ו-13 להסכם, המגבילים את משך התקופה שבה רשאי המוכרֿֿהקבלן להמשיך ולבנות בבית. סעיף 49 להסכם איננו ברור די צורכו וניתן ליותר מפירוש אחד. הואיל והחוזה נערך בידי הנתבעת, והיות שמדובר בחוזה אחיד, יש לפרשו לטובת רוכשי הדירות, שכן מבחן יחסי הכוחות בין המתקשרים מוביל למסקנה הברורה כי הנתבעת היא זו ששלטה בתוכן החוזה לאור האמור לעיל, יש לקבוע כי גם אם עמדה לנתבעת מלכתחילה, בעת חתימת ההסכם, זכות לבנות דירה נוספת בקומת הקרקע, הרי שזכות זו פקעה לאחר השלמת בנייתו של הבית ואיכלוסו טענת הנתבעת בדבר חיובים שלובים : לאור המסקנות העובדתיות והמשפטיות המפורטות לעיל, אין כל בסיס לטענת הנתבעת בדבר חיובים שלובים, כביכול, או כי היא רשאית לעכב את רישום הבית המשותף והבעלות בדירות עד לאחר שתבנה את הדירה הנוספת בקומת הקרקע. הבסיס המשפטי לטענה זו מצוי בסעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי), אם בשל הטענה כי "נמנע הקיום במועדו מסיבה התלויה בנושה"; אם בשל הטענה כי "תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה"; ואם בשל הטענה ש"על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד". שלוש חלופות אלו שבסעיף 43 לחוק החוזים אינן חלות בענייננו ראשית, אין, ולא הייתה, לנתבעת זכות לבנות דירה נוספת בבניין. לכן, היא איננה יכולה להצביע על "חיוב" כלשהו של התובעים שלא קויים, ואשר לטענת הנתבעת היווה תנאי לקיום התחייבותה לרשום את הבית המשותף ואת הבעלות בדירות שנית, גם אם הייתה לנתבעת זכות לבנות דירה נוספת בבניין, לא ברור מה מקור החיוב החוזי להימנע מהתנגדות למתן היתר לבנייה זו - התנגדות שהיא זכות מוקנית בחוק, ואשר בדיעבד מסתבר שגם התקבלה על דעת הועדה המחוזית. ההסכם או המפרט אינם מתארים את הדירה הנוספת, ואפילו לא את מיקומה, ובנסיבות אלו בוודאי שלא ניתן לצפות מהדיירים להסכים אוטומטית לכל תכנית שיגיש הקבלן שלישית, אין כל קשר בין התנגדות התובעים לבניית דירה נוספת, לבין קיום התחייבויותיה של הנתבעת לרשום את הבית המשותף ואת הבעלות בדירות. הנתבעת הייתה יכולה לפנות לביתֿֿהמשפט בבקשה להצהיר על זכותה הנטענת כלפי התובעים, ובדֿֿבבד לרשום את הבית המשותף ואת הבעלות בדירות. לו הייתה מתקבלת טענתה בעניין זכותה לבנות דירה נוספת, תמיד ניתן לתקן את צו רישום הבית המשותף רביעית, אין כל קשר סיבתי או משפטי בין התחייבותה של הנתבעת לרשום את הבית המשותף ואת הבעלות בדירות, לבין העובדה שנמנע ממנה לבנות דירה נוספת בבניין. הנתבעת לא בנתה דירה נוספת עד כה, והיא גם איננה יכולה לבנותה כיום, משום שרשויות התכנון אינן מאשרות זאת משיקולים תכנוניים גרידא. מיד לאחר מסירת החזקה בדירות לתובעים, בשנת 1988, ביקשה הנתבעת היתר לבניית הדירה הנוספת, והתובעים לא התנגדו לכך אז. הבקשה נדחתה, מסיבות תכנוניות, בידי הוועדה המקומית חמישית, הנתבעת התחייבה במכתבה לתובעים להשלים את רישום הבית המשותף עד סוף חודש דצמבר 2002, והתחייבות זו ניתנה ללא כל תנאי, כפי שצריך היה להיות. מכתבה של הנתבעת לתובעים (נספח ג' לתצהיר צ'צ'יק) שומט את הקרקע מתחת לטענתה בדבר קיומם של חיובים שלובים הסעדים : לאור כל האמור לעיל, הפרה הנתבעת את ההסכם עם התובעים, ומדובר בהפרה יסודית. אך גם אם היה מדובר בהפרה לא-יסודית, הנתבעת קיבלה יותר מאשר ארכה אחת לקיום החוזה. התובעים זכאים, אם כן, לקבל סעד של אכיפה, אשר יורה לנתבעת לרשום לאלתר את המקרקעין כבית משותף, ולהעביר את זכות הבעלות בדירות עלֿֿשמם. אין לקבל את טענת הנתבעת כי האכיפה לא תהיה צודקת בנסיבות העניין, או כי יש להתנותה בתנאים כלשהם (סעיף 3(4) וסעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). כך גם זכאים התובעים להצהרה המבוקשת, לפיה אין לנתבעת זכות כלשהי במקרקעין נוסף על כך, עתרו התובעים למנות את בא-כוחם ככונסֿֿנכסים לרישום הבית המשותף ולרישום הדירות עלֿֿשמם. לחלופין, מסכימים התובעים כי ביתֿֿהמשפט יקצוב לנתבעת שישים יום להשלמת הליכי הרישום, בטרם ימונה כונסֿֿנכסים. במקרה שהרישום יבוצע על ידי כונס מטעם התובעים, הם עותרים לחייב את הנתבעת ל"השיב" להם את הכספים ששילמו לעורכתֿֿהדין של הנתבעת, אורלי סגל, בעבור ביצוע פעולות הרישום של הבית המשותף והדירות (1.5%+מע"מ, כאמור בסעיף 34(ב) להסכם). התובעים 1-8 שילמו לעו"ד סגל סכומים כמפורט בקבלות שצורפו בנספח ט' לכתב התביעה (לא צורפה קבלה של התובעים 9-10). הנתבעת לא חלקה בכתב ההגנה על נכונות האמור בסעיף 11 לכתב התביעה, שהקבלות צורפו בקשר אליו. למעשה, אין מדובר בהשבה, שכן הסכומים דלעיל שולמו לעו"ד סגל כשכרֿֿטרחה, ולא לנתבעת. מדובר בפיצוי על נזק שייגרם לתובעים כתוצאה מהתנהגות הנתבעת, אם ייאלצו לשלם סכומים נוספים, לעורךֿֿדין אחר, לצורך רישום הבית המשותף והדירות עלֿֿשמם נראה לי כי יהיה טוב יותר, גם מבחינת התובעים, להשאיר את מלאכת רישום הבית המשותף ורישום הזכויות עלֿֿשמם בידי עו"ד סגל, שקיבלה שכרֿֿטרחה בעבור מלאכה זו, מה גם שב"כ התובעים מייצג את הבעלים של חמש מתוך שבע הדירות בבית בלבד. לא ברור איזו מלאכה נעשתה עד כה לשם רישום הבית המשותף. הנתבעת סברה כי מבחינה משפטית אין היא מחויבת לבצע את הרישום בשלב זה, מן הטעמים שנדונו לעיל. אולם לאחר שנפסק כי היא חייבת לבצע את הרישום לאלתר, אין סיבה לסבור כי היא לא תעשה כן. פרקֿֿהזמן של שישים יום שמבקשים התובעים לקצוב איננו ריאלי בהכרח, והזמן שאקצוב לרישום הבית המשותף והדירות עלֿֿשם התובעים הוא שישה חודשים מיום מתן פסק הדין. אם בפרקֿֿזמן זה יסתבר כי הנתבעת, באמצעות עו"ד סגל, או כל עורךֿֿדין אחר שתבחר, נמנעת מלבצע את המטלה כראוי ובמועד, יוכלו התובעים לשוב ולעתור למינוי כונסֿֿנכסים בלשכת ההוצאהֿֿלפועל, מכח סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967. במקרה זה, תחויב הנתבעת לשלם לתובעים 1-8 את הסכומים ששילמו לעו"ד סגל, בהתאם לקבלות שצורפו בנספח ט' לכתב התביעה התובעים עותרים לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי מוסכם, שסכומו הוגבל בכתב התביעה לסך של 500,000 ש"ח, לכל התובעים יחדיו, מטעמים של תשלום אגרה. סעיף 50 להסכם שבין הנתבעת לתובעים קובע: "אם אחד מהצדדים לא ימלא או יפר אחד מתנאיו העיקריים של חוזה זה, יהיה עליו לשלם לצד המקיים, פיצויים בגין כל נזק שייגרם לצד המקיים, הנובע מהפרת החוזה, בסכום השווה לֿֿ15% מערך הדירה...". מדובר אפוא בפיצוי מוסכם, כמשמעותו בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ועלֿֿכן אין צורך בהוכחת נזק. לא נטען מצד הנתבעת, ובוודאי לא הוכח, כי יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם שהתובעים עותרים לקבל, בשל העדר יחס סביר בין הנזק שנגרם לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה. "כלל הוא, שעל המבקש להפחית את הפיצוי גם לטעון וגם לשכנע את בית המשפט בראיות, כי אכן כך יש לעשות..." (ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל, פ"ד מ(4) 319, 327, והאסמכתאות שצוטטו שם). הנתבעת לא חלקה על כך ששיעור הפיצוי שהתובעים עותרים לו נמוך משמעותית מזה שהיו זכאים לו עלֿֿפי סעיף 54 להסכם, ואין כל סיבה שלא לחייב את הנתבעת לשלמו. כל אחד מהתובעים יקבל פיצוי בסך 50,000 ש"ח, וזה פיצוי סביר, שנועד לכסות את עגמתֿֿהנפש בשל החשש מפגיעה בזכותם הקניינית של התובעים, כמו גם הקושי במכירת הדירה. בע"א 532/83 הנ"ל פסקה כבוד השופטת ש' נתניהו, בעמ' 328: "קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעיסקה במקרקעין, שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך, שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב." לפיכך נפסק באותו מקרה פיצוי מוסכם בשיעור של 10% ממחיר הדירה, בשל איחור של חמש שנים ברישום הדירות עלֿֿשם הקונים. במקרה זה, הפיצוי המבוקש הוא קטן בהרבה, והאיחור המצטבר עולה על חמש שנים סיכום : לסיכום כל האמור לעיל, נפסק כדלקמן: אני מורה לנתבעת לרשום את המקרקעין נשוא התביעה (כהגדרתם בסעיף 1 לפסקֿֿהדין) כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, ולהעביר את זכות הבעלות בדירות עלֿֿשמם של התובעים 1-10, וזאת בתוך שישה חודשים מהיום. נקבע בזאת כי אין לנתבעת זכויות נותרות כלשהן במקרקעין, ועליה לרשום את כל מה שאיננו חלק מן הדירות כרכוש משותף המוצמד לדירות באופן יחסי לשטחן. לא תבצע הנתבעת את האמור בס"ק א' לעיל במועד שנקבע, זכאים התובעים לאכיפת החיוב באמצעות מינוי כונסֿֿנכסים, עלֿֿפי בקשה שתוגש בלשכת ההוצאהֿֿלפועל. במקרה זה, תשלם הנתבעת לתובעים 1-8, בנוסף על האמור בס"ק ג' לקמן, גם את הסכומים ששילמו לעו"ד סגל (כולל המע"מ) תמורת טיפול ברישום הבית המשותף והזכויות עלֿֿשמם, כמפורט בקבלות שצורפו כנספח ט' לכתב התביעה, וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום לעו"ד סגל ועד למועד התשלום המלא בפועל בידי הנתבעת. כמו כן תשלם הנתבעת לכל אחד מן התובעים סך של 50,000 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (19.5.03) ועד למועד התשלום המלא בפועל הנתבעת תשא בהוצאות התובעים בתובענה, בסך כולל של 5,000 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. כמו-כן תשיב הנתבעת לתובעים את סכומי האגרה ששילמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלום האגרה ועד למועד התשלום המלא בפועל. נוסף על כך, תשלם הנתבעת לתובעים, בגין תשלום שכ"ט עו"ד, סך של 60,000 ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועלבניהבתים משותפיםמקרקעיןהיתר בניה