מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות מכירה של משק ?


פסק דין

העובדות הצריכות לעניין


1. א. בהמשך לס' 20(ב) לפסק הדין שניתן על ידי ביום 16.12.98 בתמ"ש 71480/98, פעלה כונסת הנכסים לקבלת חוו"ד של שמאי מקרקעין בדבר שווי המשק נשוא המחלוקת. (להלן: "חווה"ד").


ב. חווה"ד שימשה בסיס להערכת שווי המשק, למכירתו בשוק החופשי.


2. בישיבה שהתקיימה בפני כב' ראש ההוצל"פ בכפר סבא ביום 17.8.99 הסכימו ב"כ הצדדים על השאלות שבמחלוקת:


א. שווי המשק על פי חוות הדעת.


ב. מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות המכירה. (צ"ל משווי המכירה - ש.ש.).


ג. מהו סכום ההוצאות שיש לקזז מעבר למס שבח.
3. בהחלטה נשוא הערעור שבפני החליט ראש ההוצל"פ ביחס לפלוגתא נשוא ס' 2(ב) לעיל, כי משווי המשק על פי חווה"ד יש לנכות את שומת מס השבח כפי שנקבעה בפועל ע"י שלטונות מס שבח על פי הסכם המכירה שנחתם בזמנו בין המערערים למשיב 3.


4. על החלטה זו מוגש הערעור שבפני.


5. ב"כ הצדדים הגישו עיקרי טיעון וטענו בפני ביום 30.1.00.


ד י ו ן



6. בפסק הדין שניתן על ידי ביום 16.12.98 בתמש 71480/98 קבעתי, כי במערכת היחסים בין המערערים ובין המשיב 3 הסכם המכר שנחתם ביניהם תקף הוא. יחד עם זאת, בכל הנוגע לזכויותיו של המשיב 2 הוריתי על קבלת הערכה של שמאי מקרקעין בדבר שווי המשק כשהערכה זו תשמש בסיס לפדיון המשכנתא ע"י תשלום 40% משווי המשק על פי ההערכה בניכוי הוצאות המכירה, הכל כאמור בס' 11 להסכם מש1/ וס' 13(ב) לתנאים המיותרים שבשטר המשכנתא שנחתם בין המשיבים 2 ו- 3.


7. בכך קבעתי למעשה, כי שיווי המשק שנקבע בהסכם המכר בין המערערים למשיב 3 אינו רלבנטי לענין המשכנתא וכי שווי זכויותיו של המשיב 2 יקבע כאילו הסכם המכר האמור לא בא לעולם. זכויות המשיב 2 יקבעו על בסיס עיסקא חדשה כששווי המשק שיהווה בסיס לה יהא השווי שנקבע ע"י השמאי.


מכאן לא יכול להיות ספק שהוצאות המכירה צריכים להיות מחושבים על בסיס השווי שנקבע בהערכת השמאי. משל למה הדבר דומה? למצב בו לא נחתם כלל הסכם מכר בנוגע למשק, אף אחד מהצדדים לא רוצה לרכוש את חלקו של השני וכל שנותר הוא לפעול לפי ס' 11 למש1/ וס' 13 לתנאים המיוחדים. או אז, קובעים סעיפים אלה, תוצע הנחלה למכירה למרבה במחיר והתמורה בניכוי הוצאות המכירה תחולק בין המשיב 2 למשיב 3 באופן שבו יקבל המשיב 2 40% והמשיב 3 60%. היעלה על הדעת במקרה שכזה שהוצאות המכירה לא יחושבו על פי עיסקא זו? התשובה היא לא. כך גם במקרה שלנו.


8. זכויותיו של המשיב 2 נשמרו ברגע שנקבע בפסק הדין מיום 16.12.98 , כי הסכם המכר (התקף אמנם) אינו מחייב אותו וכי הוא צריך לקבל את שווי המשכנתא שלו לפי מחיר אמיתי - אבל למחיר אמיתי יש הוצאות אמיתיות וכך יש לנהוג.


9. יחד עם זאת, רואה אני לנכון לקבוע כי בתחשיב הכולל של מס השבח שצריך להיות משולם על פי השווי החדש יש לקחת בחשבון את כל הניכויים שהוגשו למס שבח במסגרת הסכם המכר בין המערערים למשיב 3 לרבות הסכום של 40,000 דולר בגין הוצאות משפטיות שהוסף לשווי העיסקא אך למיטב הבנתי הותר לניכוי - אם הותר.


9. סוף דבר



הערעור מתקבל. משווי המשק שנקבע על ידי השמאי יש לנכות את מס השבח לפי השווי שנקבע ע"י השמאי תוך התחשבות בכל ההוצאות המותרות בניכוי על פי החוק לרבות ההוצאות המשפטיות הנ"ל אם אכן אלה הותרו בניכוי בעיסקא בין המערערים/ משיב 3. את התחשיב יערוך השמאי שנתן את חווה"ד.
מאחר שהערעור מתקבל מבוטלות ההוצאות שהוטלו ע"י ראש ההוצל"פ.
המשיב 2 ישא בהוצאות המערערים בלשכת ההוצל"פ ובערעור בסך של 5,000 ש"ח + מע"מ צמודים ונושאים ריבית מהיום ועד התשלום בפועל.


11. למיטב הבנתי ניתנה ביום 12.1.00 החלטה של ראש ההוצל"פ בדבר שווי המשק לאור הפלוגתא שנוסחה בישיבת יום 17.8.99 (ר' ס' 2(א) לעיל) ולכן שווי זה ישמש בסיס לתחשיב מס השבח כאמור לעיל.
10. בשולי הדברים אציין, כי המשיב 2 אינו יוצא נשכר פעמיים שהרי הוא צריך לשלם סכום גבוה יותר בגין פדיון המשכנתא. מאידך, המשיב 2 אינו צריך להינות מאותו הסכם שנקבע שהוא איננו רלוונטי כלפיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מס שבח

  2. חישוב מס שבח

  3. מס שבח - פחת

  4. הנחה במס שבח

  5. סעיף 16 לחוק מס שבח

  6. השגה על מס שבח

  7. אי תשלום מס שבח בזמן

  8. ועדת ערר מס שבח

  9. מס שבח לפי שווי השוק

  10. מס שבח מקרקעין על חלקה

  11. מס שבח על זכויות בניה

  12. ערעור של מנהל מס שבח

  13. ניכוי פחת במס שבח

  14. דירה במתנה מס שבח

  15. שומה עצמית מס שבח

  16. תיקון שומת מס שבח

  17. מס שבח דירה יחידה

  18. מס שבח דירה במתנה

  19. טעות חישוב מס שבח

  20. מס שבח דירה בירושה

  21. השגה על מס שבח עוד

  22. ערר על שומות מס שבח

  23. יום הרכישה - מס שבח

  24. קיזוז הפסדים מס שבח

  25. עסקת חליפין - מס שבח

  26. ביטול חכירה - מס שבח

  27. קיזוז הפסד הון כנגד מס שבח

  28. איחוד וחלוקה מס שבח

  29. הפקעת נכס - פטור ממס שבח

  30. איך מערערים על מס שבח

  31. איגוד מקרקעין - מס שבח

  32. איחור בהגשת ערר מס שבח

  33. זכות אובליגטורית - מס שבח

  34. יום המכירה לעניין מס שבח

  35. צו מניעה גביית חוב מס שבח

  36. כונס נכסים - פטור ממס שבח

  37. ניכוי הוצאות בחישוב מס שבח

  38. חישוב מס שבח על מכירת מגרש

  39. ערר על החלטת מנהל מס שבח ברחובות

  40. תביעה נגד עורך דין - מס שבח

  41. זיכוי מס שבח - הפקעת מקרקעין

  42. 4 שנים - פטור ממס שבח כל ארבע שנים

  43. על מי חל מס שבח בעסקת מקרקעין

  44. חתימה על טופס מס שבח תחת כפיה

  45. תביעה על טעות חישוב גובה מס שבח מקרקעין

  46. הגדרת ''דירת יחיד'' לצורך מס שבח

  47. ההבדל בין מס שבח מקרקעין לבין מס רווחי הון

  48. תצהיר על ביטול מכירה לעניין חוק מס שבח מקרקעין

  49. מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות מכירה של משק ?

  50. תקנה 4 תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר)

  51. תביעה לתשלום פיצוי מוסכם, על פי חוזה מכר בגין אי תשלום מס שבח

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון