זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה


פסק דין

ההליך ועובדות הרקע:
זוהי עתירה מנהלית שהוגשה על ידי שמואל סידרנסקי וקפלן אלחנן, יוסף ומתי (להלן: "העותרים"), נגד ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"), נגד הדסה משה ואריה יעקב (להלן: "המשיבים") ונגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה - חדרה (להלן: "הועדה המקומית") שהינה משיבה פורמלית.


עיקר עניינה של עתירה זו היא בקשת העותרים להצהיר כי החלטת ועדת הערר מיום 2.12.99 בתיק ערר 170/99 (להלן: "החלטת ועדת הערר") הינה בטלה ו/או מבוטלת. כמו כן מתבקש בית המשפט להורות למשיבה מס' 4, הועדת המקומית, שלא להוציא היתר בנייה מכוח החלטת ועדת הערר.


העותרים הינם בעלי זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה בחלקים מסוימים בחלקה 371 בגוש 10037 (להלן: "החלקה"). חלק מהזכויות המוחכרות לעותרים הינן דרך, כאשר למשיבים יש בדרך זו זכות מעבר בלבד. בחלקה הנדונה רשומים כבעלי זכויות חכירה אף אחרים, ובתוכם המשיבים שהינם בעלי זכויות חכירה ב - 52 מ"ר בחלקה, כשעל שטח זה עמד ביתם (להלן: "המבנה"). מבנה זה היה מבנה ישן, משנות השלושים, אשר היה בנוי מאדמה ואבנים ונהרס, לגירסת המשיבים, כתוצאה מגורמים שאינם תלויים במשיבים ובחלקם מגורמים התלויים בשכניהם לחלקה - הם העותרים.


תחילתה של ההשתלשלות הינה באוגוסט 1997 עת הגישו המשיבים בקשה להיתר בנייה על חלק מחלקתם שתוכנה "תוספת מדרגות לדירה קיימת בקומת קרקע והוספת קומה שתכיל: מטבח, חדר, מרפסת ושירותים" (נספח י' - 1 לנספח א' לעתירה), כאשר לבקשה זו הוגשו התנגדויות מטעם העותרים (נספח יא' לנספח א' לעתירה).
במכתב מתאריך 18.12.97 הודיע מהנדס הועדה המקומית כי הועדה המקומית החליטה להשהות את החלטתה, עד קבלת חוו"ד היועץ המשפטי לעירית חדרה להתנגדויות שהוגשו (נספח ח' לנספח א' לעתירה).


ביום 13.1.98 שלח מהנדס הועדה המקומית מכתב נוסף בו הודיע כי ועדת המשנה לתכנון ולבניה החליטה לדחות את ההתנגדות מאחר והינה קניינית ולא תכנונית (נספח ט' לנספח א' לעתירה).
ביום 13.3.98 הבחינו העותרים כי המשיבים, או מי מטעמם, הרסו את ביתם הקיים של המשיבים. ביום 15.3.98 החלו המשיבים, או מי מטעמם, בעבודות בנייה במקום.
ביום 16.3.98 פנו העותרים לבית משפט השלום בחדרה בתביעה לצו עשה להריסת הבנוי ולצו מניעה קבוע האוסר לבצע בנייה בלא היתר ובניגוד להוראות תכנית בניין העיר (ת.א. 2569/98 - נספח א' לעתירה). במסגרת תובענה זו, בנוסף פנו העותרים בבקשה לצו מניעה זמני במעמד צד אחד בו התבקש בית המשפט לאסור על המשיבים לבצע כל עבודות בנייה בתחום החלקה (ה.מ. 1599/98 - נספח ב' לעתירה).


בהמשך להחלטת בית המשפט מיום 16.3.98 ובכפוף לקיומם של תנאים אשר נימנו בהחלטה האמורה, ניתן ביום 17.3.99 צו ארעי לבקשתם של העותרים (נספחים ג' ו - ד' לעתירה).
המשיבים, בתגובה, ביקשו לבטל את צו המניעה ובעקבות בקשה זו התקיימו דיונים בבית משפט השלום בחדרה.


ביום 11.5.98 הגישו המשיבים את כתב הגנתם בתביעה האמורה (נספח ה לעתירה) ובו טענו, בין היתר, כי כתוצאה מגורמים שאינם תלויים במשיבים, ובחלקם מגורמים התלויים בעותרים נהרס המבנה ולא היה ראוי למגורים (לעניין זה נתמכו המשיבים במכתבו של הנדסאי מטעמם - נספח ב' לכתב הגנתם) ולפיכך נאלצו המשיבים לפנותו ובסופו של דבר להורסו.
ביום 13.9.98 קבע בית משפט השלום בחדרה כי צו המניעה הזמני יעמוד בתוקפו, עד למתן היתר כדין לבנייה המבוקשת (נספח ז' לעתירה).
במקביל להליכים אלו התקבלה בידי העותרים וב"כ העותרים הודעה מאת הועדה המקומית (נספח ח' לעתירה), לפיה הגישו המשיבים בקשה מתוקנת להיתר בניה שתוכנו "שיחזור הבית הקיים, שינויים פנימיים והחלפת גג" (נספח ט' לעתירה).


העותרים הגישו התנגדות לבקשה זו, אך התנגדותם נדחתה רובה ככולה בהחלטת הועדה המקומית מיום 12.7.98. בהחלטתה זו אישרה הועדה המקומית את שיחזור המבנה באותם הגבהים והמפלסים שהיו, כולל צורת הגג וגובהו. עם זאת קיבלה הועדה את ההתנגדות בחלקה, בקובעה שגובה המבנה לא יעלה על גובה הבניין המקורי (נספח י"א לעתירה).
על החלטה זו של הועדה המקומית הגישו העותרים ערר לועדת הערר (תיק ערר 195/98 נספח י"ב לעתירה).


ביום 8.11.98 החליטה ועדת הערר לדחות את הערר וזאת לאחר שמיעת הצדדים (נספח י"ט לעתירה) ומשכך, אושר ההיתר לשיחזור הבית הקיים, שינויים פנימיים והחלפת גג (להלן: "היתר הבנייה הראשון").
ביום 28.1.99 החליט בית משפט השלום בחדרה, בעקבות בקשת המשיבים, לבטל את צו המניעה הזמני שניתן על ידיו ביום 13.9.98. על החלטתו זו הוגשה בקשת רשות ערעור (בר"ע 214/99 - נספח כ' - 1 לעתירה), אך זו נדחתה.
עם ביטול צו המניעה הזמני האמור, החלו המשיבים לבצע עבודות בנייה. לטענת העותרים המשיבים ביצעו עבודות החורגות מהיתר הבנייה שניתן להן ולפיכך ביום 14.2.99 פנו העותרים בשנית לבית משפט השלום בחדרה בבקשה למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על המשיבים לבצע כל עבודות בניה בתחום החלקה, ולמתן צו עשה זמני, אשר יחייב את המשיבים לסלק את ערימות העפר שפוזרו והודקו בשטח המהווה דרך משותפת לעותרים ולמשיבים (בש"א 713/99 - נספח כ"א לעתירה).
בהחלטה מיום 12.5.99 דחה בית המשפט את שתי הבקשות הנ"ל (נספח כ"ד לעתירה). על החלטה זו הגישו העותרים בקשת רשות ערעור ביום 27.5.99 (בר"ע 449/99 - נספח כ"ה לעתירה), אך זו נדחתה בהחלטה מיום 31.5.99 (נספח כ"ו לעתירה).


יצויין כי בעת הדיון בבש"א 713/99 היה תלוי ועומד כנגד המשיבים צו הפסקה מנהלי שהוצא על ידי הועדה המקומית.
ביום 8.3.99 הגישו המשיבים לועדה המקומית בקשה להיתר בנייה חדש אשר תוכנו "התאמת וקביעת גבהים לפי מצב קיים בשטח" (נספח כ"ז לעתירה). הודעה על כך נשלחה למבקשים ביום 11.4.99 (נספח כ"ח לעתירה).


ביום 9.5.99 הוגשה לועדה המקומית התנגדות העותרים למתן ההיתר המבוקש (נספח כ"ט לעתירה). בהתנגדותם ציינו העותרים, בין היתר, כי המפה המצבית שצורפה לבקשה למתן היתר הבנייה אינה עומדת בדרישות החוק, כי אורך המבנה בבקשה שונה וגדל ומשמעות הדבר היא כי ההיתר התבקש על גבי ובמקום בית העותר מס' 1 שהינו צמוד למבנה הנדון. כן טוענים העותרים בהתנגדותם כי קיימת ריצפה יצוקה בגובה 1.70 מ' בחזית הדרומית ובגובה 2.10 מ' בחזית הצפונית - עובדה אשר לא הובאה לידיעת הועדה. בהתאם הוכפלו אחוזי הבנייה לפי "תקנות חישוב שטחים" וזאת בניגוד לת.ב.ע. וללא בבקשה מתאימה וכן קיימת סטייה ניכרת מתכנית.
ביום 13.6.99 החליטה הועדה המקומית להשהות את הדיון בבקשה, עד לקבלת חוו"ד ועדה מיוחדת שתבקר במקום (נספח ל"א - 1 לעתירה).
ביום 21.7.99, לאור המלצת הועדה המיוחדת, החליטה הועדה המקומית על דחיית הבקשה למתן היתר הבנייה האמור בשל סטייה ניכרת בקו בניין צידי וסטייה בגובה ה - 0.00 (נספח ל"א - 2 לעתירה).


ביום 21.9.99 הגישו המשיבים ערר על החלטה זו של הועדה המקומית (תיק ערר - 170/99 נספח ל"ב לעתירה) ובו נטען בין היתר כי בקשתם נדונה כלאחר יד וכי נפגעה זכות הטיעון שלהם הואיל ולא הוזמנו להופיע בפני הועדה על מנת להשמיע את דברם. כן טענו העוררים (המשיבים בעתירה זו) כי בקשתם להתאמת הגבהים אינה פוגעת בתכנית בנין עיר או בכל זכות קניינית ו/או אחרת של שכניהם (העותרים בעתירה זו) וכל מטרתה של בקשה זו הינה מניעת הצפות הנגרמות כתוצאה מהגבהת מפלס הקרקע בכניסה לחלקה על ידי השכנים האמורים. אין שינוי בגודל הבית ובפנימיותו עקב כך. לעניין הסטייה הניכרת מקו בניין צידי טענו המשיבים כי הועדה עצמה נתנה היתר, הן לעוררים (המשיבים בעתירה זו) והן לשכניהם, לבנות על קו בניין, מה גם שנסיגה מקו זה תותיר את העוררים עם בית ברוחב 1 מ' בלבד, דבר שלכל הדעות אינו הגיוני.
ביום 26.9.99, לטענת העותרים, חזרו המשיבים וביצעו עבודות בנייה בחלקה.
ביום 27.9.99 הגישו העותרים לבית משפט השלום בחדרה בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד אשר יאסור על המשיבים לבצע כל עבודות בנייה בתחום החלקה (בש"א 3401/99 - נספח ל"ג לעתירה).
ביום 27-8.9.99 ניתן צו מניעה זמני כמבוקש (נספח ל"ד - 1 לעתירה).
ביום 5.10.99 הגישו המשיבים בקשה לביטול צו המניעה הזמני מיום 27-8.9.99 (נספח ל"ה לעתירה).
ביום 7.10.99 הוגשה תשובת העותרים לערר בתיק ערר 170/99 (נספח ל"ו לעתירה) בה טענו העותרים לתקפותה של החלטת הועדה המקומית ולדחיית הערר.
ביום 11.11.99 התקיימה ישיבת ועדת ערר לשם דיון בתיק ערר 170/99 (נספח ל"ח לעתירה).
ביום 2.12.99 החליטה ועדת הערר לקבל את הערר (נספח ל"ט לעתירה) ומשכך אושר ההיתר להתאמת וקביעת גבהים לפי מצב קיים בשטח (להלן: "היתר הבנייה השני") וזאת מהטעמים הבאים: נימוקי החלטת הסירוב של הועדה המקומית לוקים באי סבירות: באשר לסטייה מקו בנין צידי הרי מדובר בבנין משוחזר וממילא על פי ההיתר המקורי אישרה הועדה המקומית את הסטיה האמורה, ובאשר לסטיה בגובה ה - 0.00 הרי מובן כי הסטיה מהווה שינוי מן ההיתר המקורי שאם לא כן - לא היתה מוגשת כלל בקשה לשינוי. עוד קבעה ועדת הערר כי בקשת העוררים (המשיבים בעתירה זו) הינה בקשה לשינוי פנימי - בקשה אשר אינה נוגדת את הת.ב.ע ולא יגרם בגינה כל נזק לשכנים. אין המדובר בשינויים מהותיים ויש להתעלם מטענות שונות העוסקות בסכסוך שכנים שכן על הועדה לשקול שיקולים תכנוניים ותו לא. עם זאת, ציינה ועדת הערר, כי:
"יש לוודא שלא תיווצר קומה נוספת מתחת למפלס הכניסה בבית העוררים ועל כן בדעתנו להתנות את החלטתנו בתנאים.
לאור כל האמור לעיל הערר מתקבל בכפוף לכך שבהיתר הבניה שיוצא לעוררים תקבע הועדה המקומית הוראות והנחיות כיצד יש לאטום את השטח שמתחת למפלס הכניסה לבית, באופן שישמש כמסד, ויבוצע להנחת דעתו של מהנדס הועדה".


על החלטתה זו של ועדת הערר נסבה עתירה זו.


טענות העותרים והסעדים המבוקשים:
העותרים מבקשים כי בית המשפט יורה על ביטול היתר הבנייה שהוצא על ידי הועדה המקומית. לחילופין, מבקשים העותרים כי שטח הבנייה הכלול בהיתר הבנייה יתוקן ויועמד על 10 מ' בלבד.


את עיקר טעמיהם לעתירה זו תולים העותרים בנימוקים הבאים:
(1) בנייה שלא על פי ההיתר:
(1.1) העותרים טוענים כי המשיבים מעולם לא בנו על פי היתר הבנייה הראשון, הואיל וכבר מתחילת בנייתם, טרם קבלת ההיתר, הגביהו את רצפת המבנה ב - 1.80-2.00 מ' מגובה רצפת המבנה המקורי - דבר אשר מנע למעשה את הבנייה על פי ההיתר ולפיכך מדובר בהיתר "תיאורטי" בלבד.
(1.2) עד להחלטת ועדת הערר נשוא העתירה, הושלם כל המבנה וזאת בלא היתר או בסטייה ממנו ותוך פלישה לקרקע העותרים על ידי מילוייה בערימות חול והוצאת "קוצים" לדרך השייכת לעותרים.
(1.3) הבנייה שבוצעה חורגת אף מהבקשה להיתר נשוא עתירה זו במובן זה שגובה ריצפת המבנה ותיקרת המבנה בפועל ואף גג המבנה כפי שייבנה לאחר התקרה היצוקה שונים מהגבהים המצוינים בבקשה. אשר על כן, נמצאים המשיבים, איפוא, גם כיום במצב שבידיהם היתר בנייה אשר אינו מכשיר את הבנייה הקיימת בשטח.


(2) החלטת ועדת הערר הינה החלטה מוטעית:
(2.1) משקיבלה ועדת הערר את בקשת המשיבים להיתר בנייה על שטח שאורכו 13.90 מ' במקום שטח של 10 מ' שהוחכר למשיבים, הרי שבכך התירה למשיבים לבנות על חלק משטחו של העותר סידרנסקי.
(2.2) ועדת הערר התירה למשיבים לבנות בסטייה מקו בניין צידי ועל קו אפס וזאת תוך סטייה ניכרת מתכנית בניין העיר החלה על הקרקע.
(2.3) משמעות החלטת ועדת הערר היא כי ניתן היתר בנייה המנוגד לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק") ולתקנותיו, הואיל והיתר הבנייה מהווה סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע. משכך, חרגה ועדת הערר מסמכותה וההיתר אינו תקף.
(2.4) עמדת הועדה לפיה ממילא על פי ההיתר הראשון אישרה הועדה המקומית סטייה מקו בניין צידי ואין היא יכולה עתה לחזור בה הינה שגויה, הואיל וחוסר היכולת לבטל היתר בנייה לאחר שהוחל בבנייה מתייחס אך ורק להיתר שניתן כדין ובהתאם לחוק, ואין זה המקרה בו עסקינן. כמו כן הלכה פסוקה היא כי וועדה מקומית מוסמכת לחזור בה מהחלטתה לתת היתר למבקש, אם יש טעמים לכך.
(2.5) משלא בנו המשיבים על פי היתר הבניה הראשון, הרי שמכוח תקנה 20(ה) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (להלן: "התקנות") פקע היתר זה. כמו כן, עבודות הבנייה שביצעו המשיבים, שהינן בחריגה מההיתר הקיים, אינן יכולות להחשב כעבודות בנייה שבוצעו מכוחו של ההיתר ומשכך בטל ההיתר בתום שנה מיום הוצאתו.
(2.6) שגתה ועדת הערר בקובעה כי מדובר בבניין משוחזר ובשינוי פנימי בלבד וזאת לאור העובדה כי המבנה הוגבה, הוספה לו קומה ואין הוא עומד בהגדרת המונח "שינוי פנימי" שבסעיף 145 לחוק.
(2.7) מכוח תקנה 20א לתקנות לא היה מקום למתן ההיתר הראשון ולא למתן ההחלטה נשוא עתירה זו ועל כן החלטת ועדת הערר עומדת בניגוד מפורש להוראות הדין.


(3) קיימת הצדקה להתערבות בית המשפט לעניינים מינהליים:
(3.1) מקום שהיתר בנייה ניתן שלא כדין, קרי: נוגד את האמור בתכנית וחורג מהמותר על פיה - די בכך כדי להצדיק את התערבותו של בית המשפט. לכך יש להוסיף את העובדה שהעותר הוא מי שרשאי להתנגד להיתר ומי שמיצה את מלוא מסלול ההתנגדויות. הואיל ועסקינן במקרה בו מתקיימים התנאים האמורים, הרי שישנה הצדקה להתערבותו של בית המשפט.
(3.2) במקרים בהם שיקול הדעת התכנוני שמחוייבת בו וועדת התכנון הופעל באופן החורג במידה בולטת מהסבירות, עד כדי להביא את בית המשפט למסקנה שלא הופעל שיקול דעת או שהופעל באופן פסול - כי אז יש מקום, להתערבותו של בית המשפט. העותרים טוענים כי התעלמות ועדת הערר מטענות העותרים שהועלו בפניה כגון טענתם כי מדובר בהיתר המהווה סטייה ניכרת מתכנית וכן התעלמותה מהעובדה שנתנה למשיבים היתר בנייה על חלק משטחו ומביתו של העותר סידרנסקי, מעידים על כך כי הועדה לא שקלה שיקולים תיכנוניים וכי פגם כבד דבק בשיקול דעתה.


(4) חוסר נקיון כפיים מצד העותרים:
(4.1) באשר לטענת חוסר נקיון הכפיים וחוסר תום ליבם של העותרים לאור זאת שהם עצמם בנו אך לאחרונה באותה החלקה תוך חריגה מגובה המבנה שאושר להם, טוענים העותרים כי ענין זה אינו רלבנטי לדיון הנוכחי, כי למעשה הם בקשו היתר להנמכה ולא הנמיכו.


עמדת הועדה המקומית:
הועדה המקומית מצטרפת לעמדת העותרים. לדעתה, דין החלטת ועדת הערר להתבטל, שכן היא ניתנה מחוסר סמכות או בחריגה מסמכות. אין מדובר בשחזור מבנה מקורי, אלא בתוספות בניה חדשות. השינויים אינם פנימיים בלבד. השינוי הוא בשלד הבנין ובמראהו, הן בגובה הגג וסוגו (הרעפים במקום ביטון), הן בגובה המבנה והן בהגבהת היסודות. אין בסמכות ועדת הערר להתיר הקמת הבנין שחל בו שינוי מהבנין המקורי וזאת בסטיה ניכרת מהוראות התכנית.


העותרים מנועים כיום לטעון כנגד תקפות החלטת הועדה המקומית מיום 8.7.98, אשר אישרה את בקשת המשיבים לשחזור המבנה המקורי ונגד החלטת ועדת הערר בתיק ערר 195/98 אשר נדחתה ביום 8.11.98 מחוסר סמכות, וזאת בשל מעשה בית דין ועיקרון סופיות הדיון.


הת.ב.ע אפשרה המשך הימצאותו של מבנה המשיבים בקו בניין צידי 0 מאחר ותוכן החלטת הועדה הינו "לשחזור מבנה" בלבד – ללא תוספות/שינויי בנייה, הרי החלטת ועדת הערר ניתנה כדין.


טענות המשיבים:
המשיבים מבקשים כי בית המשפט ידחה את עתירת העותרים על הסף ו/או ידחה אותה לגופו של עניין.


(1) העותרים באים בחוסר תום לב ובאי נקיון כפיים:

(1.1) העותרים הקובלים בעתירה זו על בניית המשיבים, בנו בעצמם אך לאחרונה, על גבול אותה חלקה ממש. עתה משבאים הם ועותרים לבית המשפט על מעשה אותו עשו הם עצמם כשנתיים קודם לכן, תוך אי גילוי עובדה זו לבית המשפט הרי שיש בכך משום חוסר תום לב ונקיון כפיים ומשכך מושתקים העותרים מלהעלות טענות כנגד מעשים שהם עצמם נגועים בהן.
(1.2) העותרים לא גילו לבית המשפט עובדה נוספת - כי בנו בחריגה ממשית ובסטייה ניכרת מההיתר אותו קיבלו. אף בכך יש משום חוסר נקיון כפיים.


(2) ועדת הערר הפעילה שיקול דעת תכנוני וענייני:
(2.1) החלטת ועדת הערר נשוא עתירה זו, ניתנה לאחר ביקור שנערך במקום על ידי בעלי תפקידים באגף ההנדסה בעיריית חדרה, אשר אישרו את התאמת התכנית להיתר הבניה תוך בדיקת המצב בשטח. אם כן, ההיתר ניתן לאחר בחינה מדוקדקת ושיקול דעת ענייני.
(2.2) אל לו לבית המשפט לעניינים מינהליים לשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעת וועדת הערר, מקום שזו האחרונה שקלה שיקולים תכנוניים ענייניים ונתנה החלטתה לאחר שכל העובדות עמדו לנגד עיניה ולצדדים ניתן יומם.


(3) הבנייה בוצעה בהתאם להיתר:

(3.1) למשיבים ניתן היתר בנייה לבנות על קו אפס, אלא שכתוצאה מעבודות תשתית, ביוב וריצוף שביצעו העותרים ואחרים שונו פני הקרקע וביתם של המשיבים הפך למקום הנמוך ביותר בחלקה ובשל עובדה זו סבל מהצפות חוזרות ונשנות (הצפות אשר גרמו, בין היתר, לקריסתו של המבנה הישן). לאור מצב זה, ביקשו המשיבים היתר בנייה להתאמת גבהים. לטענת המשיבים לא היה בבקשה זו כדי לשנות כהוא זה מההיתר שכבר ניתן וממילא לא היה כל שינוי בקווי המיתאר של הבית, לא בגובהו לא בתכניות בנין עיר ואף לא בזכויותיהם הקנייניות ו/או אחרות של העותרים.
(3.2) קבלת עתירתם של העותרים, שלא ליתן למשיבים לבנות על קו צידי אפס, תביא לנישול המשיבים מזכויותיהם, שכן נסיגה מגבול חלקה 4 מ', תביא למבנה שרוחבו 1 מ' בלבד, וממילא לסיכול כל אפשרות בניה מצד המשיבים.
(3.3) המשיבים אינם חורגים בבנייתם משטחם שלהם ואינם פולשים ו/או חורגים לשטחו של העותר מס' 1, סידרנסקי. אין אף כל אפשרות מעשית לבצע בנייה שכזו שכן מבנה המשיבים כלוא בין שני בתי העותרים ושלד המבנה כבר עומד וקיים.
(3.4) המשיבים בנו בתוך השנה מיום מתן ההיתר, על פי ההיתר ותנאיו, ולפיכך היתר הבנייה לא פקע.


(4) העותרים אינם בבחינת מי שנפגע מהחלטת ועדת הערר נשוא העתירה:
(4.1) הזכות להתנגד לתכנית מוענקת בחוק למי הרואה עצמו נפגע ממנה. העותרים אינם מי שנפגע מהחלטת ועדת הערר נשוא העתירה הואיל ואין כל חריגה במבנה אותו בנו המשיבים ושלגביו ניתנו להם היתרי הבנייה. משאין כל פגיעה תכנונית או אחרת בעותרים - אין להם כל זכות לעתור.


(5) שיהוי ומניעות העותרים מלערער היום על החלטת ועדת הערער בעניין מתן היתר הבנייה הראשון:

(5.1) העותרים מרחיבים טיעוניהם להיתר הבנייה הראשון, המאפשר למשיבים לשחזר את ביתם תוך בנייה על קו אפס, אשר ניתן ואושר על ידי ועדת הערר ביום 29.11.98. משלא הגישו העותרים עתירה כנגד החלטה זו, הרי שיש בכך משום שיהוי ומנועים הם עתה מלערער על תקפותו של היתר זה במסווה של ערעור על החלטת ועדת הערר נשוא עתירה זו.


הטענות מטעם ועדת הערר:
(1.1) העותרים לא הגישו עתירה כנגד מתן היתר הבניה הראשון ומשכך החלטת ועדת הערר בעניין זה סופית. אין העותרים רשאים היום לערער על תקפותה של החלטה זו במסווה של עתירה על החלטת ועדת הערר נשוא עתירה זו.
(1.2) העותרים מנועים מלהעלות כל טענה לעניין חוקיות היתר הבניה הראשון מאחר והם עצמם טענו במהלך הדיון בפני ועדת הערר כי אינם מתנגדים לעצם מתן היתר הבנייה הראשון, אלא מתנגדים לביצוע עבודות בניגוד להיתר. טענות אלה אין מקומן בעתירה מנהלית כנגד החלטות תכנון של מוסדות תכנון.
(1.3) החלטת ועדת הערר נשוא העתירה לעניין הגבהת מפלס הכניסה הינה בבחינת שינוי פנימי.


דיון ומסקנות:
נראה לי כי צודקים המשיבים, כי דין העתירה להדחות. ואלה נימוקי:
א. מסגרת התערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים קבועה בסעיף 255ג לחוק אשר ממנו עולה כי חייבת להתקיים אחת העילות של המשפט המנהלי המצדיקות התערבות בית המשפט בהחלטות גופים מנהליים. משמעות קביעה זו היא שבית המשפט אינו שם עצמו בענייני תכנון ובנייה כ"ועדת תכנון עליונה" ואין הוא ממיר את שיקולי המינהל בכלל ורשויות התכנון בפרט בשיקוליו שלו, אלא אם יימצא כי הדרך בה בחרה הרשות חורגת ממיתחם הסבירות במובן זה שאין היא מהווה אחת ההחלטות הסבירות שניתן היה לקבל באותן נסיבות.
(וראה לעניין זה בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה פד"י מה (3) 678, בג"צ 389/80 דפי זהב בע"מ נ' רשות השידור פד"י לה(1) 421 ובג"צ 197/83 סיטאר אופנה בע"מ נ' שר התעשיה והמסחר פד"י לז(2) 388).


ב. במקרה הנדון, ועדת הערר הגיעה להחלטתה לאחר שמיעה מקיפה של ראיות וטענות הצדדים. לגופו של ענין, הנמקת ועדת הערר נראית לי ראויה והיא מקובלת עלי.
בבקשת המשיבים למתן היתר הבנייה השני לא היה כדי לשנות דבר מהיתר הבניה הראשון, אשר לפיו ניתן למשיבים היתר לשחזר את ביתם תוך בניה על קו צידי אפס. לכאורה, עסקינן עדיין במבנה משוחזר, וסירוב מטעם ועדת הערר לתת למשיבים לבנות על קו צידי אפס היה מביא לנישול המשיבים מזכויותיהם ולסיכול כל אפשרות בנייה מצידם (שכן נסיגה של 4 מ' מגבול החלקה תביא למבנה שרוחבו 1 מ' בלבד).


אשר לסטייה בגובה ה – 0.00 – אין ספק שיש סטייה המהווה שינוי מן ההיתר הראשון שהרי לשם כך הוגשה הבקשה נושא העתירה אשר מהותה "התאמת וקביעת גבהים לפי מצב קיים בשטח". כן נראה כי המדובר הוא בשינוי פנימי בלבד ולא מהותי, אשר אינו נוגד את הת.ב.ע, שכן המשיבים אינם מבקשים כל שינוי בקונטור הבנין או גובהו או נפחו ובבנייתם אין הם חורגים ו/או פולשים לשטחו של העותר מס' 1, שכן אין כל אפשרות מעשית כזו לאור העובדה שהמבנה הנדון כלוא בין שני בתי העותרים.
על אף האמור לעיל, קבעה ועדת הערר בהחלטתה הנדונה כי על הועדה המקומית לוודא שלא תיווצר קומה נוספת מתחת למפלס הכניסה במבנה הנדון ולפיכך הערר יתקבל בכפוף לתנאי האמור בהחלטה דנן.


ג. אשר לטענות העותרים בעניין תקפותו של היתר הבנייה הראשון, מקובלת עליי עמדת ועדת הערר וטענת המשיבים לפיה משלא הגישו העותרים עתירה כנגד החלטה למתן היתר זה, מנועים הם עתה, שנה לאחר הוצאת ההיתר ולאחר שכבר בוצעו עבודות בנייה בפועל, מלערער על תקפותה של החלטה זו במסווה של ערעור על החלטת ועדת הערר נשוא עתירה זו.


ד. אשר לטענות העותרים בדבר ביצוע עבודות בנייה מצד המשיבים בניגוד להיתר שניתן להם - אין מקומן של טענות אלה בעתירה מנהלית כנגד החלטות תכנון של מוסדות תכנון. תרופתם של העותרים מצויה בתביעה אזרחית, שכפי הנראה מתבררת בבית משפט השלום בחדרה.
בנוסף לכך, נראה כי העותרים עצמם נגועים באותן הטענות אותן הם מעלים כנגד המשיבים שכן העותרים בעצמם, בבנייה שנעשתה על ידם לאחרונה באותה החלקה ממש, בנו על אותו קו בניין ואף חרגו מגובה המבנה שאושר להם לבנייה. בעובדה זו יש כדי להצביע על חוסר נקיון כפיים מצד העותרים שכן הם עצמם נהגו שלא על פי הכללים והחוקים להם הם טוענים בעתירתם זו. לעניין זה נקבע בע"א 233/53 טהרני נ' גרינברג, פד"י ט(2) 1283, מפי כב' הנשיא אולשן כי:

"צד המחפש עוגן הצלה בעקרונות היושר, עליו להראות כי הוא מצידו נוהג לפי הכללים האלה".


לאור האמור לעיל, אני דוחה את העתירה, בכפוף לנקודה אחת: לסייג שקבעה ועדת הערר בסוף החלטתה, יש להוסיף שעל הועדה המקומית גם לוודא שרוחב חלקת המשיבים בהיתר הבניה יעמוד על 10 מ' בלבד במקום 13.90.


העותרים ישלמו לכ"א מהמשיבים סך של 5,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון