תביעה נגד קבלן למסור דירת קוטג'


פסק דין

א. ההליך:

1. המבקשים הגישו נגד המשיבה תובענה על דרך המרצת פתיחה ובה עתרו לסעד של ציווי, המחייב את המשיבה למסור להם דירה שנרכשה על ידם מן המשיבה ביקנעם, כמפורט בהסכם מכר מיום 18.11.98 וכן לסעד של הצהרה, לפיו אקבע, כי סעיפים 17.5 ו17.9- להסכם שבין הצדדים הינם תנאים מקפחים, בניגוד להוראות חוק החוזים האחידים, התשמ"ג1982-, על-כן יש לבטלם.


כמו-כן עתרו המבקשים למתן צו המורה על פיצול הסעדים, באופן שיוכלו לתבוע בנפרד מהמשיבה פיצויים הנובעים מהפרת החוזה שבין הצדדים, ופגמים שונים בדירה - נזקים אשר יתגבשו רק לאחר מסירת החזקה בדירה.


ב. העובדות:
2. ביום 18.11.98 נכרת בין הצדדים חוזה (נספח א' לבקשה בדרך המרצת פתיחה, שיכונה להלן: "החוזה") לפיו מכרה המשיבה, שהינה חברה קבלנית, למבקשים דירת קוטג' בת שישה חדרים, ברחוב החרמון 36/1 יקנעם עילית (להלן - "הדירה").


קדם לעריכת החוזה משא ומתן ממושך בין הצדדים, אשר במהלכו הגיעו הצדדים להסכמות שונות באשר לחוזה הסטנדרטי שהוצג על ידי המשיבה. ההסכמות קובצו והועלו על הכתב במסמך הקרוי "נספח שינויים ותוספות לחוזה" (נספח ב' לבקשה בדרך המרצת פתיחה - יכונה להלן: "הנספח"). על פי האמור בנספח גופו, יהוו התניות המופיעות בו חלק בלתי נפרד מהחוזה ומן ההסכמות שבין הצדדים.


3. בין יתר התניות, שגובשו במשא ומתן שנערך בין הצדדים והופיעו בנספח, מופיעים תיקונים לסעיפים 17.5 ו17.9- לחוזה, שעניינם מתן ערבות בנקאית על ידי המשיבה, בהתאם להוראות סעיף 2 ו- 2ב' לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה1974-.


וכך הוסכם בין הצדדים:



"17.5 בסוף הסעיף יבוא: "למען הסר ספק, הערבות הבנקאית תוחזר כנגד מסירת החזקה בדירה, המצאת טופס 4 וחתימת החוזה עם מנהל מקרקעי ישראל, ובתנאי כי ממועד מסירת החזקה בדירה ועד להתמלאות שני התנאים האחרים כאמור לעיל, תופקד הערבות בנאמנות אצל ב"כ החברה, כמפורט בסעיף 17.9."



17.9 בסוף המשפט האחרון יבוא: "בענין החזקת הערבות כאמור, היחסים בין עוה"ד לרוכש יהיו יחסי נאמנות"."

(סע' 17.5 ו17.9- לנספח ב').


4. בסוף חודש מרץ 1999 הגיע המועד למסירת החזקה בדירה. ביום 24.3.94 הודיעה המשיבה למבקשים, כי הדירה מוכנה וכי הינם מתבקשים לסור למשרדי החברה על מנת להסדיר את יתרת התשלומים (נספח ג' לבקשה).


ביום 21.3.94 פנה המבקש מספר 1 במכתבו, נספח ה' לבקשה, והודיע כי בכוונתו לסור ביום 24.3.94 לאתר הבנייה, על מנת לפרט את הליקויים בדירה. כן העלה דרישות שונות בקשר לבדיקת הדירה ולתנאי התשלום. בנוסף, ביקש המבקש 1, כי יוכן: "כתב התחייבות של עורך הדין מטעמכם (ושאינו שכיר שלכם), שיחתום על מסמך הלוואי בעניין הפקדת הערבויות". במקביל צורף טופס כתב התחייבות לחתימת עורך הדין הנאמן - נספח ו' לבקשה.


5. במענה למכתבו של המבקש, נשלח מכתבה של המשיבה, נספח ד' לבקשה, ובו נאמר:


"נבקשך לסור למשרדנו ביום א' 28.3.1999 לסגירת החשבון.
במעמד מסירת הערבויות נמציא לכם אישור מעו"ד כי הערבויות יוחזקו בנאמנות אצל עו"ד אנגלנדר עד לחתימת חוזה חכירה.
כמו כן נמציא לכם ערבות בנקאית בגין יתרת החוב כ- 20,000 ש"ח."



והנה, טרם יבשה הדיו על מכתב זה, נתקבל מכתב נוסף מבא כח המשיבה, עו"ד אנגלנדר, נספח ו' לבקשה, ובו נאמר:



"מרשייך מנהלים מסכת הטרדות נגד מרשתנו באתר הבניה תוך העלאת דרישות שאין להם אחיזה בחוק או בהסכם המכר.
לאחרונה נשלח למרשתנו נוסח מכתב עליו נדרש לחתום ב"כ החברה כתנאי להפקדת הערבויות אצלו בנאמנות.
ביום 25/3/99 אף נתקבל אצל מרשתנו מכתבכם מס' __.
מרשתנו רואה לנכון להבהיר כי לא תמסור החזקה בדירה כל עוד לא יקויים האמור בסעיף 17.9 להסכם המכר. יחד עם זאת, ייחשב המועד בו נדרשו הרוכשים לסור לקבלת החזקה בדירה, כמועד המסירה בפועל עפ"י סעיף 7.5 להסכם.
דרישת מרשייך לחתום על המכתב הנ"ל נדחות, בין השאר הואיל ולא היתה כל הסכמה לחתימת מסמך זה בין הצדדים.
נבהיר כי אין במכתבו משום נסיון לגרוע מחובת הנאמנות המצוינת בהסכם ובנספחיו.
נבקשכם שלא לפנות יותר אל מרשתנו בעניינים אלה שכן היא מיוצגת ע"י משרדנו."



נראה, כי מכתב זה היווה את הגפרור אשר הצית את הבערה שבין הצדדים, שכן מאז קבלתו ניצתה מחלוקת רבתי בין הצדדים, כאשר כל צד מתבצר בחפירותיו - כאשר המשיבה קובעת, כי לא תמסור את החזקה בדירה, אלא תמורת השלשת כתבי הערבות, ואילו המבקשים אינם מוכנים להשליש את כתבי הערבות, קודם שתיחתם התחייבות על ידי עורך דינה של הנתבעת.


6. נראה, כי אש התבערה, שפרצה בין הצדדים, התיזה גיצים גם לצדדין, שכן תוך כדי התגלגלותם של הדברים, החלו הצדדים להעלות טענות שונות ומשונות, באשר לצורת עריכת הפרוטוקול שיעשה בין הצדדים, בקשר למסירת החזקה בדירה, ועוד כהנה וכהנה מחלוקות של כבוד, שכל קשר בינן לבין ניהול מו"מ ענייני בין צדדים לחוזה, באשר לביצועו, מקרי בהחלט.


אדגיש, כבר בשלב זה, כי אין בדעתי להיכנס לבירורן של מחלוקות משניות, שאינן מעניינה של תובענה זו. אוסיף, בהערת אגב, כי מחלוקות אלה אינן מחלוקות של ממש, וכי לא באו לעולם אלא כתוצאה מהויכוח העקרוני שבין הצדדים - ויכוח שגם הוא ניתן היה לבוא על פתרונו ללא קושי מיוחד, לו השכילו הצדדים להידבר זה עם זה ביתר נכונות ושום שכל.


7. בשלב מסויים, לאחר הגשת התובענה, הודיעה המשיבה למבקשים, ביום 26.7.93, כי תהא מוכנה להביא להסדר המחלוקת בתנאים הבאים:



"6. יחד עם זאת, ועל מנת למנוע מכל הצדדים התדינות משפטית ממושכת והוצאות מיותרות, הורתה לנו מרשתנו לפנות אליכם פעם נוספת (ואחרונה) בהצעה לפתרון המחלוקת עפ"י ההסכמים בין הצדדים, וכמפורט להלן.
6.1 בהתאם לאמור במכתבנו אליכם מיום 25/3/99, ובמכתבנו לי.ת.ב. בע"מ מיום 26/6/99, (שהעתקו מצ"ב) יופקדו הערבויות הבנקאיות שהוצאו עבור מרשך עפ"י חוק המכר, בידיו הנאמנות של עו"ד אנגלנדר.
6.2 הנאמן יפעל בהתאם לאמור בסעיפים 17.5 ו17.9- להסכם כפי שתוקנו על ידי מרשיך במסגרת נספח השינויים והתוספות עליו חתמו מרשיך ומרשתנו ביום 18/11/98.
6.3 פרוטוקול המסירה יערך ויחתם ע"י שני הצדדים במעמד המסירה, ובאתר המסירה. כאמור בסעיף 8.1 להסכם. בנוסח שתוקן ע"י מרשיך. מרשתי אינה מתנגדת כי אתה עצמך, תתלווה למרשיך במעמד המסירה.
6.4 במעמד המסירה, ימציאו מרישך שיק בנקאי בגין יתרת התשלום עבור הדירה עפ"י נספח התשלומים ובהתאם לספרי מרשתנו (ללא ריבית פיגורים) בהתאם לאמור בסעיף 5.2 להסכם.
6.5 ההסדר הנ"ל יבוא לסיום המחלוקת בין הצדדים והבקשה בה"פ 135/99 תימחק."

(סעיף 6 למכתב עו"ד אלטמן נספח א' לתגובת המשיבה)



תגובת המבקשים באה במכתבו של בא כוחם מיום 2.8.94 ובו נאמר, בין היתר:


"כיון שמרשי חוששים שהנאמר בסעיף 6.4 למכתבם אינו אלא רעיון חדש ותרגיל נוסף שזיכרו לא בא באף דרישה של מרשתכם, וכיון שמרשי אינם חייבים סכום כלשהו נוסף לסך הנ"ל של 19,711 ש"ח, נא האירו את עיני במה המדובר. לא אני ולא מרשי לא ניסע אליכם לעפולה ולא לאתר הבניה, לסיום הפרשה של מסירת החזקה בדירה כל עוד הענינים שתלויים ועומדים בין הצדדים ושקשורים במסירת החזקה בדירה לא ייסגרו מראש והרמטית. נסיון קשה יש למרשי עם מרשתכם והם אינם מוכנים לטלטלה כלשהי של נסיעות אליה ו/או לאתר הבניה כשקיים חשש שמרשתכם תשלוף מן הכובע שפן נוסף, מתוך המגמה לעכב ולטרפד את סיום הפרשה.
באם הענינים הנ"ל יהיו מוסכמים על מרשתכם, מרשי יחזרו וישקלו את עמדתם כפי שבוטאה בהמרצת הפתיחה שהגישו נגד מרשתכם בענין ביטול הסעיף שמתיחס להפקדת הערבויות הבנקאיות בידיכם בהיות תנאי מקפח לפי חוק החוזים האחידים."

(סעיף 6 למכתב)



8. רק כשלושה חודשים נוספים, הצליחו הצדדים להגיע לידי הסדר פשרה, לפיו נמסרה החזקה בדירה למבקשים, הערבויות הופקדו בידי נאמן מוסכם, עד לפסיקתו של בית המשפט בתובענה דנן, והצדדים הסכימו לסכם טענותיהם בפני על סמך החומר המצוי בתיק. הסכמתם זו אושרה על ידי, ומכאן הגענו הלום.


ג. המחלוקת - דיון :


9. לאחר שעיינתי בסיכומי הצדדים, הגעתי למסקנה, כי המחלוקת הנטושה בפני כיום, נוגעת לשאלת תקפותם של סעיפים 17.5 ו17.9- לחוזה בלבד.


10. סבורני, כי איש אינו חולק על כך, כי החוזה המקורי, נספח א' לבקשה, מהווה חוזה אחיד, כמשמעו בסעיף 1 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג1982-, המגדיר חוזה אחיד:



""חוזה אחיד" - נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם;"



הנה כי כן, בעוד שיש להניח כי, החוזה נספח א', הינו חוזה שתנאיו ותניותיו הוכתבו כולם על ידי המשיבה, או פרקליטיה, למען ישמשו בסיס לחוזים רבים (הגם שלא הובאה לכך ראיה על ידי המבקשים), הרי לחוזה זה הוסף הנספח לו, ובו תוקנו תניות שונות - לאחר מו"מ בין הצדדים. תניות מסוג זה, אשר הותנו בין הצדדים במפורש, לצורך חוזה זה או אחר, הוצאו מכלל "תנאי בחוזה אחיד", על פי הגדרת המונח בסעיף 1:



""תנאי" - תניה בחוזה אחיד, לרבות תניה המאוזכרת בו וכן כל תניה אחרת שהיא חלק מההתקשרות, ולמעט תניה שספק ולקוח הסכימו עליה במיוחד לצורך חוזה מסויים;"



אין ספק, כי במקרה דנן, התניות שהוספו בנספח נכללות בהגדרה הממעטת שבסיפא להגדרה הנ"ל, ועל כן, אין להחיל עליהן את הוראת החוק, באשר לתנאי מקפח, שהרי, לצורך חוק זה, אינן נחשבות כלל כ"תנאי".


11. יש אף רגליים לסברה, המופיעה בסיכומי ב"כ המשיבה, והנסמכת על האמור בספרה של המלומדת, פרופ' ג. שלו "דיני חוזים", ירושלים 1991 בעמ' 632, לפיה:



"תנאי לקיומו של חוזה אחיד הוא, כי הוא נוסח מראש בידי צד אחד. לחוזה אחיד לא קדם משא ומתן, תנאיו נקבעים מראש על ידי צד אחד ומוגשים לצד השני כהצעה שעליו לקבל, או לדחות, על קרבה ועל כרעיה."



לדברים אף הגיון: לחוק החוזים האחידים תכלית צרכנית טהורה, הבאה להגן על צרכנים בפני שרירות לב של הספקים הגדולים, שחוסנם הכלכלי ומעמדם כספקים ייחודיים, מאפשרים להם להכתיב תנאים חוזיים, שיש בהם משום קיפוח המתקשרים. תנאים מקפחים אלה, עומדים בסתירה לעקרון ההסכמה וניהול המשא ומתן חופשיים, המביאים למפגש הרצונות שבין הצדדים והגומלים כדי כריתת חוזה, המבטא את רצונם ההדדי של שני הצדדים.


תנאים מקפחים בחוזים אחידים, אין בהם שמץ של מפגש רצונות והסכמה, באשר יש בהם יותר משום אלמנט של הכתבה מצד הספק, בחינת "כזה ראה וקדש".


מאידך גיסא, גם כאשר קיים חוזה שטיוטתו הוכתבה מראש על ידי הספק, אולם חלק מתנאיו שימשו כבסיס למשא ומתן חופשי בין הצדדים, והבשילו עד כדי ניסוחם מחדש - באופן המבטא את רצונם החופשי של הצדדים - אין לראות בהם משום תנאים מקפחים שבחוזה אחיד.


12. אף מוכן אנוכי להסכים עם טענתו הראשונה של ב"כ המשיבה בסיכומיו, לפיה מנועים המבקשים מלטעון כנגד תקפותם של תנאים, אשר נקבעו בהסכמה בין הצדדים, לאחר שנוהל מו"מ ממושך.


גם אנוכי רואה בחתימתם של המבקשים על הנספח לחוזה, משום הבעת הסכמה ומצג המונעים בעדו מלהתכחש להסכמתם.


יפים לענין זה דבריו של כב' השופט אליקים רובינשטיין בת"א (ירושלים) 63/94, ראובן נ. גני שמש בנין פיתוח ונכסים בע"מ תקדין - מחוזי 2196, 2545, אשר נאמרו בהקשר דומה, אם כי לא זהה לענין דנן:


"(3) לענייננו: המדובר אינו בצד חלש (הקונים - הערה שלי - ב.א.) אלא במי שניהלו מו"מ בשוק חופשי. לפיכך סבורני שיש לראותם כמושתקים לתבוע, כעבור שנים, את מילוי ההוראה הקוגנטית, גם אם צודקים הם בטענתם באשר לה. זאת, כיוון שהדבר נראה כעומד בניגוד לעקרון תום הלב (ראה באנלוגיה פרידמן וכהן שם, ע' 615 "במאבק בין דוקטרינה מן הדין... לבין החוק עצמו... עשויה הדוקטרינה לגבור על החוק"). אני ער לכך ששם היה מדובר בחוק הגנת הדייר, המצוי בנסיגה, וכאן המדובר בחוק מודרני ורצוי; אך לעקרון תום הלב יש לדעתי לתת משמעות גם במקרה דנן."



13. אף שקבעתי, כי אין לפסול את התניות שבסעיף 17.5 ו17.9- לחוזה, מכח דיני החוזים האחידים, הרי איני פטור מבחינת תוקפן של תניות אלה, לנוכח הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).


ראוי לציין, כי בפס"ד ראובן נ. גני שמש, שצוטט לעיל, נדון ענין דומה, בו חייב קבלן רוכש דירה בדמי עמלת הוצאת הערבות, נקבע, כי משהסכימו הרוכשים לחתום על חוזה, בו מופיעה הוראה כאמור - מנועים הם מלכפור בחבותם, ובכך הכפיף בית המשפט את ההוראה הקוגנטית שבחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות) לעקרונות המשפטיים הכלליים של מניעות ודיני תום הלב.


עם זאת, סבורני, כי יש לבחון כל מקרה לגופו.


ראוי לציין, כי בית המשפט העליון נזקק לדיון, במקרה דומה, בו חייב בית המשפט המחוזי, קבלן להשיב עמלה לרוכש דירות, לאחר שלא נתן לו רשות להתגונן בסדר דין מקוצר. בית המשפט העליון קיבל את הערעור והורה, כי המדובר בשאלה משפטית חשובה דיה כדי שתינתן בגדרה רשות להתגונן (ר' ע.א. 7873/96, ע.ר.מ. חברה לבנין והשכרה בע"מ נ. שנקר יוסף, תקדין עליון 97 (2) 850). עם זאת, בהחלטת ביניים, הנוגעת לעיכוב ביצועו של פסק הדין, קבע כב' השופט חשין, מבלי להיכנס לעומקם של הדברים, כי כל עוד התנאי, המטיל חבות על הרוכשים, לממן את עמלת הערבות, סביר ואין בו כדי לחתור עמוקות תחת עצם החיוב ליתן ערבות - הרי אין לפוסלה. (ר' בש"א 7875/96 ע.ר.מ. חברה לבניה בע"מ נ. שנקר, תקדין עליון 96 (3) עמ' 1011). בקביעה זו, אזכר כב' השופט חשין, בהסכמה, את פסק דינו של כב' השופט רובינשטיין שהובא לעיל.


14. סבורני, כי יש ללמוד גזירה שווה מן ההלכות שהובאו לעיל, לעניין דנן.


במקרה דנן, אין חולק על כך, כי המשיבה המציאה ערבויות הולמות על פי החוק. אלא שבסעיף 17.5 לחוזה המקורי, הציבה את השבתן, כתנאי על מנת שהחזקה בדירה תימסר לרוכשים. כאמור, הנספח לחוזה תיקן הוראה זו וריככה, בקבעו, כי הערבויות תופקדנה בידי בא כח המשיבה, אשר יהא נאמן, לצורך זה, על שני הצדדים.


15. כנגד ההוראה האמורה, טוענים המבקשים שתי טענות עיקריות:



א. הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הינן קוגנטיות, ואין להתנות עליהן.
ב. קיים חשש שבא כח המשיבה, המסרב לחתום על כתב נאמנות, בנוסח שהוצא על ידם, לא יגן על עניינם, באופן שאם הערבויות הבנקאיות תושבנה לבנק, במקרה של קריסת המשיבה, התוצאה תהא הרת אסון לגביהם (סעיף 7 לסיכומיהם בכתב).


16. מקובלני, כי הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הוראות קוגנטיות המה. הדברים נקבעו בצורה ברורה וחד משמעית ע"י כב' הנשיא (שמגר) בע"א 449/85, היועץ המשפטי לממשלה נ. גד חברה לבנין בע"מ, פד"י מג' (1) 183, 196, ובתי המשפט חזרו עליהם לא אחת, כפי שגם נעשה הדבר בפסקי הדין של השופטים חשין ורובינשטיין שהובאו לעיל.


עם זאת, בשני פסקי הדין שהובאו על ידי לעיל, ניתן לראות, כי קיימים מקרים בהם תיסוגנה ההוראות הקוגנטיות שבחוק מפני עקרונות משפטיים אחרים, כגון חובת תום הלב, או השתק שבמצג, והכל בתנאי שאין בתנאים אלה כדי לרוקן מתוכן את החובה הבסיסית, של הבטחת כספיהם של רוכשי דירות, אשר אינם חותרים תחת יסודותיה של חובה קוגנטית זו.


17. בענין דנן קובעת הוראת סעיף 2ב' לחוק המכר (דירות) והבטחות השקעות על רוכשי דירות):



"(א) היתה הקרקע שעליה הדירה הנמכרת ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, לא יהא המוכר חייב להבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2 אלא לתקופה שתסתיים בהתמלא כל אלה

(1)...
(2)...
(3) נחתם חוזה בין הקונה לבין מנהל מקרקעי ישראל (להלן - המנהל) ובו התחייב המנהל להביא לרישום הקונה כשוכר הדירה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים כשהיא נקיה מכל שיעבוד או התחייבות לשיעבוד, מעיקול, ומכל זכות של צד שלישי למעט שעבוד, או התחייבות לשעבוד לחובת הקונה."



מקורה של החובה, למסירת הערבות הבנקאית, מופיע בסעיף 2(1) לחוק המכר:



"מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;"



אין חולק על כך, כי במקרה דנן הקרקע מהווה מקרקעי ישראל, כאשר לא ניתן ליתן לגביה כל בטוחה, פרט לערבות בנקאית או ביטוח. על כן, על הערובה שניתנה למבקשים לעמוד בתוקף, על מנת להבטיח את זכויותיהם, כל עוד לא חתמו על חוזה שכירות לדורות עם מנהל מקרקעי ישראל.


18. על כן, לפי פשוטם של הדברים, אמורים היו המבקשים לאחוז בידיהם את הערבויות שקיבלו, עד לחתימתו של חוזה כאמור. אלא שהמבקשים הסכימו, כי לעת שיקבלו את החזקה בדירה, יוצאו הערבויות מידיהם ויועברו לידיו הנאמנות של בא כח החברה. זה יפעל כנאמן גם עבורם ויאחז בערבויות עבורם.


הסכמתם של המבקשים באה כאמור לאחר שנוהל מו"מ, אשר במהלכו הסכימו המבקשים לזהותו של הנאמן - שהינו בא כח החברה.


19. השלשתם של כתבי הערבויות בידי נאמן מוסכם, אין בה כדי לאיין את הערבויות, או לרוקנן מתוכן. הערבות לפי החוק דנן, אינה ערבות בנקאית אוטונומית. ערבות זו באה אך ורק להבטיח את השבת התמורה לקונה, במקרה בו לא ניתן יהא להעביר לקונה את הזכות שרכש בדירה, עקב צו עיקול שיוטל על הדירה או על המקרקעין, עליהם היא בנויה, או בהינתן צו לכינוס נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים למוכר - רק במקרים אלה זכאי יהא הקונה לחלט את הערבות. על כן, ניתן לומר, כי בהסכמת הצדדים תופקד הערבות בידי עורך דין כנאמן, מופיע תנאי מכללא, כי ערבות זו תימסר לקונה, בהתקיים אחד התנאים דלעיל, אשר יהא בו כדי להפעיל את מנגנון החילוט של הערבות.


20. ההלכה הינה, כי הנאמן אמור להיות צד לחוזה. אולם קיבול החוזה על ידו, אינו טעון הודעה מפורשת על ידו. בספרו של המחבר כרם, חוק הנאמנות, תשל"ט1979-, מהדורה שלישית (ח.ש.ל. הוצאה לאור בע"מ, התשנ"ה1995-), בעמ' 128, נאמר:


"קיבול הצעת חוזה על-ידי נאמן אינו חייב להיות באמצעות הודעה מפורשת מצדו. די אם יעשה הנאמן מעשה לביצוע החוזה או שיתנהג בצורה המעידה שקיבל עליו את חובת הנאמנות, כך, למשל, צדדים לחוזה נוהגים להשליש בידי עורך הדין שניסח את החוזה בטוחות או מסמכים אחרים, כשהוראות ההשלשה מפורטות רק בחוזה בין הצדדים; ואילו בינם לבין עורך הדין לא נערך מסמך כלשהו. עצם נטילת הבטוחות או המסמכים על ידי עורך-הדין למשמרתו משמשת אות שקיבל עליו את חובת הנאמנות, בהתאם לתנאים שפורטו בחוזה שבין הצדדים - תנאים המוכרים לעורך הדין בתור מי שניסח אותם."



21. במקרה דנן, ברגע שהסכים עורך הדין לקבל לחזקתו את כתבי הערבות, בהתאם לחוזה, כי אז לא היה צורך להחתימו על כתב התחיבות, כפי שניסחו המבקשים (נספח ה' לבקשה). עם זאת, עיון בכתב ההתחייבות מלמד, כי כתב זה אינו כולל אלא את שהסכימו הצדדים בחוזה שביניהם, ואת הוראות החוק. בנסיבות אלה, לא היה מקום לסירוב לחתימה על מסמך זה, פרט אולי לסעיף 4 לו, הכולל בחובו התחייבות כספית גורפת, לשאת בכל נזק שייגרם למבקשים - דרישה שלא היה לה מקום. עם זאת, יש לזכור, כי המסמך מהווה טיוטה להערות, כמופיע במכתב המבקש, נספח ה. הנאמן רשאי היה לדרוש את ביטולו של התנאי. ואכן המשיבה הסכימה, כי העו"ד ייתן אישור, כי הערבויות יופקדו בידיו, בנאמנות עד לחתימת חוזה החכירה. הסכמה זו החזיקה מעמד יום אחד בלבד, כאשר ביום 25.2.94 נשלח המכתב נספח ו', בחתימת עו"ד אנגלנדר - הנאמן, ובו טען העו"ד, כי לדרישה אין אחיזה בחוק או בהסכם המכר. מכתב זה, היה דו משמעי ובו קובע עו"ד אנגלנדר:



"מרשתנו רואה לנכון להבהיר, כי לא תמסור החזקה בדירה כל עוד לא יקוים האמור בסעיף 17.9 להסכם המכר. יחד עם זאת, יחשב המועד בו נדרשו הרוכשים לסור לקבלת החזקה בדירה כמועד המסירה בפועל על פי סעיף 7.5 להסכם.
דרישת מרשיך לחתום על המכתב הנ"ל נדחית, בין השאר הואיל ולא היתה הסכמה לחתימת מסמך זה בין הצדדים. נבהיר כי אין במכתבו (כך במקור - ב.א.) משום נסיון לגרוע מחובת הנאמנות המצויינת בהסכם ובנספחיו."



מכתב זה - המנוסח בבוטות יתר, תמוה כשלעצמו, על רקע מכתבה של המשיבה, שניתן יום קודם לכן - יש בו משום שילוש לשון. בעוד שהפרקליט המלומד קובע, כי אין לדרישה, לחתימה על כתב נאמנות, כל אחיזה בחוזה, הרי מצד שני הוא קובע, כי אין במכתב כלשהוא כדי לגרוע מחובת הנאמנות שעל פי החוזה ונספחיו. מצד שלישי, אין במכתב זה, כל רמז לכך, שהכותב מוכן ליטול על עצמו את תפקיד הנאמן.


אכן נוסחו של מכתב זה, יש בו כדי לזרוע חשש ואי ודאות בליבם של המבקשים. נוסחו התקיף של המכתב, ואי הבעה מפורשת, של נכונות ליטול את תפקיד הנאמן, תוך הצהרה סתמית שניסוחה אינו ברור (מה הכוונה במילה "מכתבו"?), המותירה מרחב גדול לגבי פיענוח כוונת הכותב, ויש בהם כדי ליצור תשתית לחשש, כי בכוונת הכותב לרוקן את מושג הנאמנות מתוכן.


22 . המקובץ מן האמור לעיל מביאני לכלל מסקנה, כי בעוד שההסכם תקף, וכי בהסכמה להפקדת הערבויות בידי נאמן לא היה פסול, הרי בהתנגדותו של עו"ד אנגלנדר לפניית המבקשים ובניסוחו הבוטה והרב משמעי של מכתבו מיום 25.2.94, היה כדי להצדיק את סירובם של המבקשים להפקיד את כתבי הערבות בידי עו"ד זה. בהעדר הסכמה להפקדת כתבי הערבות, לא היתה הסכמת המשיבה למסור את החזקה בדירה לידי המבקשים.


תקלה זו היתה נמנעת, לו היה מדגיש עו"ד אנגלנדר במכתבו הנ"ל, כי הוא יפעל כנאמן על פי הוראות החוזה והנספח לו.


התקלה באה על פתרונה רק ביום 26.7.94 עת שלח עו"ד אלטמן את מכתבו ובו הצעה לפתרון הבעיה - הצעה שנדחתה על ידי עו"ד פוארטי במכתבו מיום 2.8.94.


23. על כן, אני קובע, כי העיכוב במסירה למשך 4 חודשים, מיום 28.3.99 ועד 26.7.94 נגרמה עקב אי הסכמתו המפורשת, או המרומזת, של עו"ד אנגלנדר ליטול על עצמו את תפקיד הנאמן. מכתבו של עו"ד אנגלנדר נכתב מפורשות בשם המשיבה, ועל כן האחריות לאיחור במסירה נופלת לפתחה של המשיבה לתקופה זו.


ד. פיצול הסעדים:


24. המבקשים ביקשו היתר לפצל סעדיהם כאמור. לענין זה, מן הראוי לקבוע ראשית, כי הואיל ותביעתם של המבקשים, באשר לליקויים שונים בדירה, טרם באה לעולם במועד הגשת התביעה, שכן במועד זה טרם קיבלו החזקה בדירה.


זכות התביעה תקום לתובעים, לעניין אי התאמות וליקויים בדירה, רק בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג1973-, כאשר הוראת סעיף 4ב' לחוק קובעת:



"התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".


ואילו סעיף 4 דן במועדי מתן הודעה על אי התאמה כאמור שתחילתם ביום העברת הדירה לרשות הקונה.


על כן, במקרה דנן, טרם התגבשה זכות תביעה כלשהיא בגין אי התאמות בדירה, ועל כן ממילא יהיו המבקשים רשאים לתבוע בנפרד את תביעותיהם בעניין זה, אם תהיינה, רק לאחר שתינתן למשיבה הזדמנות לתיקון אי ההתאמות, ואלה לא יתוקנו תוך זמן סביר.


25. מאידך, על המבקשים היה לכלול את תביעותיהם, לכאורה, בגין איחור במסירת החזקה, שנתגבשו עד ליום הגשת התובענה, בכתב תביעתם. עם זאת, התובענה דנן הוגשה בהליך מהיר, על דרך של המרצת פתיחה, כאשר לתובעים אצה הדרך, ובצדק, לקבל את החזקה בדירה, מהר ככל הניתן. בנסיבות אלה, אין לבוא עימם חשבון על כך שבחרו לפנות להליך המהיר של בקשה בדרך המרצת פתיחה - האמורה להתברר מהר יחסית, אך אינה מתאימה לתביעה ממונית.


הואיל וממילא המדובר בתביעה נמשכת, כאשר כל יום בו לא נמסרה החזקה בדירה למבקשים, מוסיפה לתביעה הממונית, הרי ממילא צפויים היו המבקשים להגיש תביעה נוספת, נפרדת, למשך התקופה שלאחר מועד הגשת התביעה. בנסיבות אלה, לא יהא בפיצול הסעדים משום פגיעה או הכבדה על המשיבה, ועל כן, הנני מתיר למבקשים לפצל סעדיהם כמבוקש.


ה. סוף דבר:

26. לנוכח האמור בפסק דיני זה לעיל, הנני פוסק כדלקמן:

א. אין מקום לפסול את סעיפים 17.5. ו17.9- לחוזה כתנאים מקפחים בחוזה אחיד.


ב. אין בהוראות הסעיפים הנ"ל כדי לעמוד בסתירה להוראת סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה1974-.


ג. העיכוב במסירת החזקה בדירה למבקשים עד ליום 26.7.99, נגרם בשל מחדלה של המשיבה.


ד. ניתן צו לפיצול סעדים, באופן שהמבקשים יהיו רשאים לתבוע את סעדיהם הממוניים בגין העיכוב במסירה ואי התאמות בדירה, אם תהיינה, בנפרד.


ה. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, איני עושה צו להוצאות ומורה כי כל צד ישא בהוצאותיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק רישום קבלנים

  2. קבלן לא רשום

  3. חוזה קבלן משנה

  4. הסכם מסגרת עם קבלן

  5. תקלות בדירה של קבלן

  6. קבלן בניין תאונה בעבודה

  7. רווח קבלני - שכר עבודה

  8. תקנות רשם הקבלנים

  9. מסירת דירה מקבלן באיחור

  10. תקנות רישום קבלנים

  11. העלאת סיווג קבלני

  12. תקנות סיווג קבלנים

  13. מהו קבלן בונה ? מס הכנסה

  14. סיווג ג5 - קבלנים

  15. איחור בהודעה לקבלן

  16. חובות לקבלן שנפטר

  17. חברה קבלנית - ביקורת מס

  18. סכסוך בין קבלנים עבודות חשמל

  19. תביעה נגד קבלן שפשט רגל

  20. סעיף 6 לחוק חוזה קבלנות

  21. תביעת קבלן משנה נגד קבלן ראשי

  22. אחריות קבלן ליקויי תכנון דירה

  23. ערעור של הקבלן על גובה הפיצוי

  24. איחור במסירת דירה מקבלן

  25. ביטוח עבודות קבלניות - חריגים

  26. אחריות קבלן משנה – תאונת עבודה

  27. תביעה נגד קבלן למסור דירת קוטג'

  28. סכסוך בין קבלן ורוכש דירה

  29. מחלוקת על זהות דירה מקבלן

  30. חילוקי דעות בין יזם לקבלן

  31. סכסוך בין קבלן לבין מזמין העבודה

  32. השוואת תנאים של עובדי קבלן

  33. ביטוח עבודות קבלניות - קבלני משנה

  34. הסכם עם קבלן לבניית בית מעץ

  35. תביעה נגד כלל ביטוח עבודות קבלניות

  36. תביעה לתשלום יתרת חוב – חברה קבלנית

  37. ההבדל בין קבלן מבצע לבין קבלן בונה

  38. איחור במסירה של דירה - תביעה נגד קבלן

  39. סכסוך על גודל גינה בדירה מקבלן

  40. איחור במועד מסירת עבודה קבלנית

  41. סכסוך בין קבלן משנה לקבלן ראשי

  42. הסכם לביצוע עבודות חשמל עם קבלן

  43. נזקים כבלי חשמל - ביטוח עבודות קבלניות

  44. פיצוי בגין אובדן רווחים עתידיים

  45. קבלן עצמאי / מזמין שירותים - יחסי עבודה

  46. תביעה של משרד חקירות נגד חוקר קבלן עצמאי

  47. דחיית מועד המסירה בגין הזמנת שינויים

  48. חוזה עם קבלן בהליכי פירוק עקב קשיים כלכליים

  49. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות

  50. ערעור קבלנים עצמאים מנהלי פרויקט שיקום שכונות

  51. פיצוי כספי מהקבלן בגין אי התקנת פרקט בדירה

  52. תביעה לתשלום יתרת חוב שחב קבלן ראשי לקבלן משנה

  53. מהו המבחן בפסיקה לקביעת מעמד כ"עובד" או "קבלן עצמאי" ?

  54. תביעה נגד חברה קבלנית בגין שירותי בנייה להקמת בית מגורים

  55. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות סיווג קבלנים רשומים

  56. השלד של המבנה נבנה כולו על ידי קבלן שאינו רשום דבר שגרם נזקים רבים

  57. חוזה פאושלי מכתיב מערכת הקצאת סיכונים של הקבלן המבצע, מצד אחד, ושל מזמין העבודה, מצד שני

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון