זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף


פסק דין

המבקשת קיבלה מאביה זכויות חכירה במקרקעין רשומים על שם מינהל מקרקעי ישראל ("המינהל"), חלקה 67 גוש 4042, רח' כנסת ישראל פתח-תקווה.
הסכם שנערך בקשר למקרקעין ב13/10/77- אבד. הואיל וזכויות האב המנוח במקרקעין עוגנו בחוזה חכירה זמני שפג תוקפו, היה צורך בכריתת חוזה חכירה חדש עמו. האב נפטר בטרם נחתם חוזה החכירה. המינהל דרש פסק דין הצהרתי בדבר זכויות האב המנוח במקרקעין, כתנאי לחתימת הסכם חכירה עם המבקשת.
זה היה המצב המשפטי בעת שהמבקשת התקשרה בחוזה למכירת זכויותיה בחלק מהמקרקעין (12/16 חלקים) ל12- משפחות המשיבים, תמורת סך כולל של 1,515,780 ש"ח.
החוזה נכרת ב- 8.7.93. המשיבים שילמו במעמד חתימת החוזה כ5%- ממחיר העסקה. היתרה עמדה לפירעון:

"לא יאוחר מיום 21.1.94 - אך זאת מותנה וכפוף ובמעמד קבלת החזקה ב12/16- מחלק החלקה מאת המוכר כאמור כקבוע וכמפורט בחוזה ולהלן. וכן במעמד בו ימציא המוכר: פסק דין הצהרתי כקבוע ומבואר בסעיף 3 ג' לחוזה ולעיל: אישור עקרוני (מחודש) ובר תוקף מהמינהל לרישום חלק מהחלקה על שם המוכר עצמו: וכל המסמכים או השומות לתשלום הדרושים לצורך העברת ורישום "חלק החלקה" על שם המוכר עצמו במינהל מקרקעי ישראל.... יחד עם זאת מודגש ומוצהר בזאת במפורש כי המוכר לא יבצע החיובים/התשלומים הכספיים החלים עליו על פי חוזה זה.... (ובעיקר מיסי עירייה: היטל השבחה: תשלומים למינהל: מס שבח: מס רכוש וכדומה) אלא סמוך ולאחר תשלום מלוא התמורה ע"י הקונה למוכר על פי סעיף 4 א' וב' לחוזה זה ומתוך התשלום שיקבל המוכר מהקונה לפי סעיף 4 ב' זה" (סעיף 4 ב' לחוזה).


מסעיף זה למדו המשיבים כי אין למבקשת מקור כספי לסילוק התשלומים החלים על המקרקעין וכי המימון של הוצאות אלה יבוא מהתמורה שתשולם על-ידם.
המבקשת התחייבה למסור למשיבים חזקה במקרקעין לא יאוחר מה21.1.94-, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ (סעיף 5 א' לחוזה). כמו כן התחייבה לגרום לרישום זכות חכירה על שם המשיבים במינהל ובלשכת רישום המקרקעין, לא יאוחר מה7.3.94-.
בסעיף 11 א' לחוזה נאמר כי כל איחור במסירת החזקה מעבר למועד הקבוע בסעיף 5 א' ו/או 5 ב' מהווה הפרה של תנאי מהותי בחוזה, למעט 14 יום של איחור (סעיף 11 ב').
לימים חלו עיכובים בביצוע חיובי המבקשת. הבקשה למתן פסק דין הצהרתי הוגשה לבית המשפט ב4.1.94- באיחור של 8 חודשים. פסק הדין הדרוש לצורכי רישום העברת הזכויות למשיבים ניתן ב23.3.94-. ב23.8.94- הוציא המינהל מפרט כספי בסכום של 400,000 ש"ח. ידה של המבקשת לא השיגה לשלם סכום זה. המשיבים הסכימו להשתתף בתשלום המפרט על מנת לקדם את העסקה, אולם התריעו על האיחור בקיום החוזה ולא ויתרו על זכותם לסעדים בגין הפרתו.
ב21.6.95- הוציא המינהל מפרט סופי בסך 1,018,867 ש"ח. הסכם הפיתוח נחתם לאחר סילוק הסכום, ב8.1.96-.
האיחור בהעברת הזכויות במקרקעין היווה סלע מחלוקת בבוררות בפני השופטת בדימוס, הגב' שרה פריש.
המשיבים, רובם עולים מחבר העמים, תבעו פיצויים בגין העיכוב הרב בבניית דירותיהם ואילו המבקשת הגישה תביעה נגדית ופרטה באריכות את הנסיבות שגרמו לעיכוב העברת הזכויות, בהן שינוי החלטות מינהל (החלטה 533 הוחלפה בהחלטות 611 ו640-). כמו-כן, הלינה המבקשת על איחור המשיבים בביצוע תשלומים שיועדו לסילוק מסים ואגרות, כתנאי להעברת הזכויות במקרקעין.


פסק בוררות ניתן ב- 27/10/99.
הבוררת הנכבדה קיבלה את טענות המשיבים וקבעה כי המבקשת הפרה את החוזה וכי עליה לשלם פיצויים למשיבים עקב איחור במועד המסירה של המקרקעין. הפיצויים כללו:

1. דמי שכירות בסכום כולל של 159,215$, לפי פירוט וחלוקה שהמציאו המשיבים בסיכומיהם.
2. עגמת נפש שנגרמה כתוצאה מהעיכובים 80,000 ש"ח

3. פלישה למקרקעין 12,000 ש"ח

סכומים אלה מתחלקים בין כל רכשי המקרקעין.
4. אבדן זכות למשכנתא למשפחת אונגר 6,000 ש"ח



המשיבים עתרו לאישור פסק הבוררות ואילו המבקשת עותרת לביטולו.


טענות הצדדים

לטענת המבקשת לא היה מקום לקבוע כי הפרה את החוזה, שכן האיחור במסירת זכויות החכירה שנבע מהחלטה 611 של המינהל, מהווה נסיבה לסיכול החוזה (סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א1970-).
על-פי החלטה 533 הייתה זכאית המבקשת להירשם כחוכרת לדורות ואילו על פי ההחלטה שנתקבלה ב13.10.93- פקעה זכותה זו. למבקשת לא הייתה שליטה על תפקוד פקידי המינהל שעיכבו את רישום הזכויות. כמו כן, היא מלינה על צירוף 4 משיבים שהם חליפיהם של המתקשרים המקוריים בחוזה המכר. ייאמר כי טענה זו אין לה על מה שתסמוך בכל הנוגע לנושא ההפרה שכן המבקשת הסכימה להעברת הזכויות, למי שיעמדו בנעלי המתקשרים המקוריים (ס' 1ב' לחוזה). אולם היא רלבנטית בקביעת שעור הפיצוי המגיע למי שהתקשר בחוזה בשלב מאוחר ולאחר תום המועד החוזי להעברת הזכויות.
כמו כן, מלינה המבקשת על פסיקת תשלום בגין דמי שכירות עבור פרקי זמן שלא הוכחו.
עוד היא טוענת כי לא הוכחה התביעה בגין פלישה למקרקעין.
המבקשת מדגישה כי בעוד שהפסק הנוגע לתביעת המשיבים נומק בהרחבה, נדחתה התביעה שכנגד ללא כל הנמקה. בכך נפגעו לטענתה זכויות המבקשת שהיתה זכאית לקיזוז תביעתה מהפיצויים שנפסקו למשיבים.
המבקשת סבורה כי פסק הבוררות מנוגד לתקנת הציבור ויש לבטלו על פי סעיף 24(9) לחוק הבוררות, תשכ"ח1968- ("החוק"): "תוכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור".
טענה זו שלובה עם הטיעון המרכזי של המבקשת בדבר עיוות דין:

"בית המשפט רשאי לדחות בקשת ביטול על אף קיומה של אחת העילות האמורות בסעיף 24, אם היה סבור שלא נגרם עיוות דין" (סעיף 26(א) לחוק).
לטענת המבקשת יש עיוות דין בפסק המטיל עליה תשלום פיצויים למשיבים בסכום של למעלה מ800,000- ש"ח, בעוד שהמשיבים שילמו עבור הזכויות במקרקעין - 1,716,434 ש"ח בלבד (פיצויים מעל ל50%- מגובה העסקה).
המבקשת-אלמנה המועסקת בעבודות ניקיון בבית-חולים השרון בפתח-תקווה, קיוותה לבנות ביתה מכספי המכירה של 2/3 מזכויותיה בנכס. ברור היה למשיבים כי אין לאל ידה לסלק חובות הרובצים על הנכס, אלא מכספי התשלומים שהתחייבו לשלם לידיה. כמו כן, היו המשיבים מודעים לקשיים המשפטיים בביצוע העסקה המסובכת. לקשיים אלה נוספו השינויים הבלתי צפויים במדיניות המינהל לגבי חוזי חכירה. בסופו של יום נאלצה המבקשת לשלם במסגרת העסקה (לאחר עררים ושקלא וטריה) 1,903,368 שקלים, בעוד שהמשיבים שילמו בגין הזכויות כ1,716,434- ש"ח. על אף כל זאת, בחרה המבקשת לכבד את החוזה והעבירה את זכויותיה במקרקעין למשיבים, שבנו את בתיהם במקום. סכום הפיצויים שאינו עומד בשום יחס להיקף הכספי של העסקה יגזור על המבקשת להיות נרדפת על צוואר. הזכויות שנותרו לה במקרקעין אינן מכסות את החוב נשוא פסק הבוררות.
עד כאן טענות המבקשת.
לטענת המשיבים אין למבקשת אלא להלין על עצמה. המשיבים נאלצו להצטופף בדירות שכורות ונגרמה להם עגמת נפש.
אשר לטענה בדבר אי הוכחת הפלישה למקרקעין, מפנים הם לתצהיר שהוגש מטעמם בענין זה ולא נסתר. כמו כן, טוענים המשיבים כי הוכיחו שלא המינהל הוא האחראי לאיחור במסירת הזכויות כי אם המבקשת, שלא הזדרזה לבצע את החיובים שנטלה על עצמה.


ד י ו ן

המבקשת מבססת בקשתה על שלוש עילות ביטול:

האחת - "הבורר לא הכריע באחד העניינים שנמסרו להכרעתו" - סעיף 24(5) לחוק.
השניה - "תוכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור" - סעיף 24(9) לחוק.
השלישית - "קיימת עילה שעל פיה היה בית משפט מבטל פסק דין סופי שאין עליו ערעור עוד" - סעיף 24(10) לחוק.
כמו כן, היא טוענת כי פסק הבוררות יוצר עיוות דין קיצוני.


כבר בשלב זה יש לומר כי טענות המבקשת אינן מבססות עילה על פי סעיף 24(9) לחוק. המבקשת התקשרה עם שתים עשרה משפחות, שנפגעו עקב האיחור בהעברת הרישום של זכויות החכירה על שמן ותביעתן לפיצויים התקבלה. גובהם של הפיצויים שחויבה בהם המבקשת אין בו כדי לפגוע בתקנת הציבור. המחוקק כיוון דברו בעילה זו לתוכן הפסק ולא לתוצאה הסופית (סמדר אוטולנגי, בוררות - דין ונוהל, מהדורה שלישית מורחבת, תשנ"א1991-, עמ' 462 ).
הוא הדין לגבי העילה על פי סעיף 24(5), בגין אי הכרעה באחד העניינים שבמחלוקת, אלא אם

נגרוס שדחיית התביעה שכנגד ללא נימוקים, כמוה כהיעדר הכרעה.
עתה באים אנו לדון בנושא ההנמקה, בין בהקשר לעילת ביטול על פי סעיף 24(5) ובין על פי סעיף 24(10) לחוק. אפשרות נוספת היא עילה על פי סעיף 24(3) שעניינה חריגה מסמכות.


חובת הנמקה:
חובת ההנמקה היא מיסודות ההליך השיפוטי, ותכליתה הבטחת מנגנון בקרה עצמית של המחליט, הבטחת עקביות ואחידות, וסילוק חשד למשוא פנים. (אהרון ברק, שיקול דעת שיפוטי, 1987, 262; בג"צ 142/70 שפירא נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין ירושלים, פד"י כה (1) 325, 334). החובה עוגנה בדברי חקיקה רבים (החוק לתיקון סדרי המינהל (הנמקות), תשי"ט1958-; סעיף 33(ו) לחוק הנכים (תגמולים ושיקום) (נוסח משולב), תשי"ט1959-; סעיף 79א לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963- וכו').
שונה המצב בהליכי בוררות, המבוססים על הסכמה הדדית להשיג הכרעה מחוץ לכותלי בית משפט, בהליך שונה מהותית מהתדיינות בערכאות.
ככלל פטור הבורר מלנמק את פסקו:
"...הבורר לא יהיה קשור בדין המהותי, בדיני הראיות או בסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט." (סעיף יד לתוספת לחוק).
הפטור מהנמקה הינו נגזרת של ההסכמה להליך והוא המצב הנורמטיבי בבוררות, אך ניתן להתנות עליו בדרישה לנימוקים בגוף הפסק. מצב אחר הוא מתן הנמקה בפסק הבוררות, על אף הפטור שבסעיף יד לתוספת.
הנמקה קצרה ועניינית כמוה כמיפוי השיקולים שהובילו את הבורר להכרעתו, בדומה לאותן אבנים זעירות שפיזר "הנזל" ביער העבות של האחים גרים, שאפשרו את שובם של שני הילדים, "הנזל" ו"גרטל" לבית אביהם:
“Hensel took his little sister by the hand, and followed the pebbles which shone like newly-coined silver pieces, and showed them the way".


אולם בהיעדר הנמקה דומה המצב לחלקו השני של הסיפור, שבו אזלו האבנים הזוהרות, והנזל פיזר פירורי לחם. הציפורים כילו אותם תוך זמן קצר. הפעם לא יכלו הילדים למצוא את הדרך הביתה.
“When the moon came they set out, but they found no crumbs, for the many thousands of birds which fly about in the woods and fields had picked them all up.Hensel said to Grethel, “We shall soon find the way”, but they did not find it".
(Grimm Brothers @ nationalgeographic. Com).


מכאן לענייננו:

הבוררת הנכבדה לא נתבקשה לנמק את פסק הבוררות. על אף זאת, בחרה הבוררת לנמק כל חיוב וחיוב שנפסק, ברוח הדין, נגד המבקשת. זאת ועוד, בפתח פסק הבוררות ערכה הבוררת רשימת פלוגתאות שכללה את כל עילות תביעת המשיבים, אולם פלוגתאות נשוא התביעה שכנגד, לא נמצאו באותה רשימה (עמ' 2 לפסק הבוררות).
חיובי המבקשת על פי סעיפי הפיצויים השונים שבכתב התביעה, נומקו אף הם בקצרה ובבהירות. אולם לא כך נהגה הבוררת הנכבדה בתביעה שכנגד ובבקשה לדחיית התביעה כנגד ארבע קבוצות תובעים שהצטרפו לעסקה בשלב מאוחר (נספח לבקשה לביטול):
"לענין התביעה שכנגד, סבורני כי אין ממש בטענות התובעת שכנגד, ועל כן דין תביעתה הנגדית להידחות". (סעיף 22 לפסק).


משבחר בורר לנמק את פסקו, אין הוא רשאי לנקוט כלפי הצדדים איפה ואיפה:

"כלל ידוע בדיני בוררות הוא כי מותר לבורר לתת פסק בלתי מנומק. פסק בורר שאינו מנומק, שולל במידה רבה מבית המשפט את האפשרות להתערב בו מכיוון שלא ניתן במקרה כזה לגלות בפסק פגם. מאידך, כשבורר מגלה בפסק את הנימוקים שהניעו אותו להחליט מה שהחליט, הוא חושף עצמו על ידי כך לביקורת בית המשפט והלה רשאי גם רשאי לבחון נימוקים אלה כדי להיווכח אם אכן נכונים הם מבחינה משפטית או לא". (ע"א 58/65 מנחם סגל נ' ציפורה פקר ואח', פד"י יט (2) 432, 435).


היעדר הנמקה לגבי התביעה שכנגד, פוגע במבקשת ושולל מבית המשפט את האפשרות לבחון את הנימוקים שהניעו את הבוררת לדחותה מכל וכל. כמו כן, מופר עקרון השוויון, שהוא מאושיות המשפט הטבעי (בג"צ 114/79 בורקאן נ' שר האוצר ואח', פד"י לב (2) 800, 806).
הפרת האיזון בזכויות דיוניות עלולה לגרום לפגיעה בצדק הטבעי. (בג"צ 3914/92 לאה לב ואח' נ' בית הדין הרבני האיזורי בתל אביב יפו ואח', פד"י מח (2) 491, 502).
נשאלת השאלה האם היעדר ההנמקה לדחיית התביעה הנגדית, נופל במסגרת אי הכרעה באחד העניינים שנמסרו להכרעת הבוררת, או שראוי הוא למיון במסגרת סעיף 24(3) לחוק:

"הבורר פעל ללא סמכות או שחרג מהסמכויות הנתונות לו לפי הסכם הבוררות".


בע"א 428/74 משה וברטה מלבין נ' אליעזר זונטג, פד"י כט (1) 281, 286, אמר הנשיא זוסמן:

"רבים התקדימים בהם נדונה פגיעה בצדק הטבעי על ידי הבורר , אך לא ידענו הלכה המסווגת מעשה כזה של בורר, כחריגה מסמכותו. אין אמנם כל קושי רעיוני בקביעת הלכה שכזו, שכן אם מעמידים את הצדדים בחזקה שלא הסמיכו בורר שמינו להתעלם מכללי הצדק הטבעי, הרי לפניך חריגה מן הסמכות אם הבורר עשה כן. אולם גם לעניין זה לא אחווה דעתי, מאין צורך בכך."



אל פסק דין זה הופנינו ברע"א 3017/97 י. מושקוביץ חברה לבניין בע"מ ואח' נ' מ. ר. פ. ר בניה והשקעות בע"מ ואח', פד"י נא (3) 745, 749. כב' השופט טירקל בחן את הטעון המשפטי כי פגיעה בצדק הטבעי נכנסת לגדר עילת הביטול של חריגה מסמכות (בסעיף 24(3) לחוק) אולם לא נזקק לעניין זה לצורך ההכרעה בערעור.
לאור האמור מתקבלת הטענה המעוגנת בעילה העשירית לביטול הפסק.
לסיכום: המבקשת הוכיחה עילת ביטול על פי סעיף 24(3) ועל פי סעיף 24(10) לחוק.
ניתן לסיים את הדיון בשלב זה, אולם המבקשת הקדישה מקום נרחב בטיעוניה לטענת עיוות דין. מפאת כבודה ניזקק אף אנו לנושא זה בקצרה.


עיוות דין

במקרה שבפנינו אכן קיים עיוות דין. הכוונה לתוצאה השוללת מהמבקשת כל תמורה בגין זכויותיה בשני שליש מהמקרקעין שהעבירה למשיבים והיא צפויה להיות מנושלת משארית הזכויות שעוד נותרו לה. צודקת המבקשת בטיעוניה כי סכום הפיצויים שבו חויבה אינו תוצאה של הפרה מסתברת בעת כריתת החוזה ואינו עומד בשום יחס לתמורה שקיבלה המבקשת בגין העברת הזכויות למשיבים.
סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-:
"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה."

הפסיקה פרשה הוראה זו כמבוססת על עקרון הצפיות, המורכב מציפיותיו של המפר עצמו בעת כריתת החוזה, וציפיות האדם הסביר בנסיבות העניין (ע"א 604/79 חנה ברמן נ' שמעון יאיר, פד"י לה (2) 701, 710; ע"א 8556/96 רוני לוביאנקר ו4- אח' נ' משרד האוצר ואח', תקדין עליון, כרך 98 (1) תשנ"ח-תשנ"ט1998-, 1-263). יישומו של עקרון זה בא להבטיח קיומו של יחס הגיוני בין הפיצוי על נזקו של הנפגע כתוצאה מהפרת החוזה, לבין צפייתו (בכוח או בפועל) של המפר בעת כריתת החוזה (ע"א 8556/96 רוני לוביאנקר ו4- אח' נ' משרד האוצר ואח', שם עמ' 266). נראה כי בנסיבות דנן, חיובה של המבקשת בסך העולה על 800,000 ש"ח, בעוד שהעסקה כולה הסתכמה ב1,716,434- ש"ח, אינו עולה בקנה אחד עם סעיף 10 לחוק התרופות. בל נשכח כי מדובר בשלב של רכישת מקרקעין לפני תחילת פרויקט הבניה, וכי המשיבים קבלו בסופו של יום את הזכויות שאפשרו הקמת בתיהם.


לסיכום, הבקשה לביטול פסק הבוררות מתקבלת. פסק הבוררות מבוטל.


המשיבים ישאו בהוצאות המבקשת בסך 30,000 ש"ח צמוד כדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון