פסק דין השופט ת' אור: עיקרי העובדות והמחלוקת ‎1. המערערים רכשו מאת המשיבה (יזמית פרויקט גן העיר) דירות פאר במגדל מגורים בתל אביב, הידוע בכינויו "מגדל גן העיר". לקראת רישום מגדל גן העיר כבית משותף, הגישה המשיבה ללשכת המקרקעין את תשריט הבית, בו תואר המבנה על יחידות הדיור שבו, וכן צויינו בו השטחים המהוים את הרכוש המשותף ואלה אשר הוצאו מתוכו. לאור הגשת התשריט, התעוררה מחלוקת בין המשיבה למערערים בנוגע לשטחים מסויימים בבנין, אשר לטענת המשיבה הוצאו מן הרכוש המשותף ולמערערים אין כל זכות בהם על פי המפרט הטכני שצורף לחוזה, המוסכם בין הצדדים, ואילו לטענת המערערים נשארו, ויש להשאירם, בגדרו, או שהוצמדו לדירות אשר רכשו מהמשיבה. לאור מחלוקת זו, הגישו המערערים תובענה לבית המשפט המחוזי, לפיה התבקש לקבוע על פי חוזי המכר ומסמכים נוספים אשר נחתמו בין המערערים לבין המשיבה, את זכותם בשטחים שונים אשר בבית המשותף. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשלושה שטחים: א. שלושה מחסנים וחדר נוחיות אשר ממוקמים בקומת הכניסה; ב. החדרונים הסמוכים לכל אחת מהדירות, המכילים את מתקני מיזוג האוויר; ג. גג הבנין, על שלושת מפלסיו השונים: המפלס הראשון עליו ממוקמים מגדלי קירור, המפלס השני הממוקם מעל בריכת השחיה והמפלס השלישי המכסה את "גרעין" הבנין. ‎2. בית המשפט המחוזי קבע, כי המחסנים וחדרי הנוחיות אינם חלק מהרכוש המשותף. עם זאת, הציע כי הצדדים יגיעו להסדר לפיו תנתן למערערים או לנציגם אופציה לרכישת אותן יחידות, ובלבד שאופציה זו תמומש תוך שישה חודשים ממועד קביעת שמאי את שווי היחידות. לענין הגג נפסק כ יש להבחין בין שלושת המפלסים המרכיבים את גג הבנין. בעוד שהמפלס התחתון עליו מוצבים מגדלי הקירור לא הוצא מגדרו של הרכוש המשותף, הרי שהן המפלס העליון המכסה את "גרעין" הבנין והן הגג המצוי מעל בריכת השחיה הוצאו מגדרו ונשארו בבעלות המשיבה. לגבי חדרוני מיזוג האוויר, נקבע כי הם נמכרו לקונים כחלק מן הדירות, ואינם עוד בבעלות המשיבה. על החלטה זו של בית המשפט המחוזי הוגשו ערעור וערעור שכנגד. המערערים טוענים כנגד החלטתו של בית המשפט קמא, לפיה המחסנים וחדרי הנוחיות שבקומה הראשונה, ומפלס הגג שמעל בריכת השחיה אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף. המשיבים, לעומת זאת, מערערים על הקביעה העובדתית של בית המשפט המחוזי, לפיה המחסנים וחדר הנוחיות מהווים חלק פונקציונאלי הכרחי בתפקודה של קומת הכניסה, כי המחסנים נועדו לשמש את הדיירים, וכי חדר הנוחיות נועד לשמש את השומר שבקומת הכניסה ודיירי הבית המזדמנים. כמו כן, מערערים הם על הקביעה כי חדרוני מיזוג האוויר מהווים חלק מהדירות אותם הם משרתים. ‎3. סעיף ‎52 לחוק המקרקעין התשכ"ט‎1969-, מגדיר את המונח "רכוש משותף" כדלקמ "רכוש משותף - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים המוגדרים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני ההסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." המגמה המקובלת בפסיקה היא שכאשר מבקש קבלן להוציא חלק מהרכוש אשר נחשב כמשותף, עליו לעשות זאת באופן ברור ומפורש, בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים. (ראה ע"א ‎310/64 עו"ד ש' ברעלי נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(‎3) 503) . דברים ברוח זו נאמרו, בין היתר, גם בע"א ‎239/79 גרט נ' הממונה על המרשם, פ"ד ל"ד(‎2) 807: "כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה ובדווקנות ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא ותחומי הפרט מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשותף זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות". ‎4. בענייננו, כלל המפרט הטכני, אשר צורף לחוזי המכר, הוראה המוציאה רכוש מסויים מגדר הרכוש המשותף, ומשאירה אותו בידי הקבלן. תחילה, קובע סעיף ‎1 לפרק ג' הוראה זהה לזו שבסעיף ‎54 לחוק המקרקעין, המציינת מה נכלל בגדרו של הרכוש המשותף. לאחר מכן, בא סעיף ‎2, אוראותיו הצריכות לענייננו הן אלה: "‎2. כל הנכסים והשטחים המפורטים להלן לא ייכללו ברכוש המשותף: ... ג. כל המחסנים, לרבות כל השטחים שבמפלס +‎12 למעט הגרעין. ... ט. גג הבניין". לאור סעיפים אלה, תבדק להלן שאלת מעמדם הקנייני של כל אחד מהשטחים המצויים במחלוקת בין בעלי הדין. גג הבנין ‎5. סעיף ‎2(ט) לעיל מוציא מגדר הרכוש המשותף את "גג הבנין". השאלה העומדת במחלוקת בין הצדדים היא איזה משלושת מפלסי הגג בבנין כלולים בהגדרת המונח "גג" שבסעיף ‎2(ט). כתב הערעור צמצם את המחלוקת רק למפלס הגג שמעל בריכת השחיה. על מנת להכריע בסוגיה, יש לפרש את ה המכר ואת המפרט הטכני המצורף לו. הכלל שבסעיף ‎25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג‎1973-, קובע כי את החוזה יש לפרש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה עצמו, ובמידה ואינו משתמע ממנו - מתוך הנסיבות שאפפו את כריתתו. כך גם כשמבקשים אנו לברר את ונת הצדדים לעניין פרשנותו של המונח "גג" בענייננו (בשאלה דומה של פרשנות בה התעוררה השאלה לאיזה ממפלסי הגג מכוון המונח "גג", דנתי בפרשת משולם, ע"א ‎1121/91 משולם נ' נמני ואח', פ"ד מח(‎3) 12) לחוזי המכר קדמה הצגת פרוספקט שכותרתו "מראה פרספקטיבי" (של בנין המגורים - הוספה שלי, ת"א), אשר כלל ציורים של שטחים שונים בבנין והדגים את השימוש בהם. כמו כן, כלל הפרוספקט פירוט מילולי של אלמנטים שונים בבנין המגורים והפונקציה שהם ממלאים, לדוגמא: "אולם כניסה (לובי) מפואר, עם ריצוף וציפוי שיש. שמירה ומודיעין ‎24 שעות ביממה"; "חניה - איזור חניה פרטי - תת קרקעי ונפרד ובלעדי לדיירי המגדל"; "ריצוף - ריצוף שיש בחדר המגורים, קרמיקה תוצרת חוץ במטבח ובחדרי השירותים. שטיחים מקיר לקיר בחדרי השינה". פירוט נוסף ניתן גם לגב המעליות, בריכת השחיה, כניסות לדירות, אחזקה, חלוקה פנימית, חלונות, תריסים, ארונות מטבח, סידורים סניטריים, טלפון פנים, ומיזוג אויר. לענין בריכת השחיה, הציג "המראה הפרספקטיבי" איור של הבריכה, כשמעליו גג נפתח ועליו שמשיה ושתי דמויות חשופות (ככל הנראה בבגדי ים). לאיור זה צורף בפרוספקט תאור מילולי הקובע: "בריכת שחיה ומועדון בריאות - בראש המגדל בריכת שחיה מחוממת, גג נפתח ומשטח שיזוף עילי" (הדגשה שלי - ת"א). אין ספק, כי הפרוספקט בא כדי למשוך קונים פוטנציאלים לרכוש דירות בבנין הפאר, בשל הפונקציות האטרקטיביות שבו, וכי הוא יצר בהם את הציפיה שמצגים מושכים אלה יבואו לידי מימוש. אולם השאלה הצריכה לענייננו היא מה תוקפו המשפטי של פרוספקט זה? ענין זה נדון בפסק הדין בע"א ‎6025/92 צמיתות (‎81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, (פ"ד נ(‎1) 826). באותו ענין מדובר היה בפרוספקט מפורט מאוד, אשר הציג את שטח הדירות. לגביו נקבע, כי מאחר ואת חוזה המכר יש לפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, הרי שהפרוספקט מהווה מעין ה לכריתת חוזה המופנית לציבור. עם זאת, מאחר ונכתבה הערת הסתייגות כי הפרטים בפרוספקט "אינם מחייבים את החברה" (הוראה המופיעה גם בענייננו) הופכת היא את ההצעה להזמנה לנהל משא ומתן, כך שהפרוספקט לא מונע מהחברה להציע במהלך המשא ומתן הצעה אחרת. השופטת דורנר מדגישה באותו עניין, כי "עם זאת, לתנאים המצויינים במסגרת הצעה לפתיחת משא ומתן נפקות משפטית במובן זה שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמשא ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא ומתן, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה." השופטת דורנר מפנה, בין היתר, גם לספרם של ד' פרידמן ונילי, חוזים (ירושלים, ‎1991), כהן בעמודים ‎527-524, בו נאמרו דברים ברוח דומה "החוזה הנספח הופעל לא רק לשם הטלת אחריות בשל מצג שוא אלא גם להטלת אחריות על צד שהתכחש להבטחה שנתנה בשלבי המשא ומתן ואשר לא הפכה באופן פורמלי לחלק מהחוזה. כאשר ברור שאותה הבטחה הניעה את כריתתו של החוזה, התייחסו בתי המשפט להבטחה כאל הבטחה חוזית, הכלולה בחוזה הפורמלי ומהווה לו בסיס. כך שימש החוזה הנספח כלי לצמצום השימוש לרעה בחופש שמותירים כללי המשחק החוזיים". זאת ועוד: השופטת דורנר מוסיפה, כי "... יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים הגונים וסבירים", וכי מכלל פרשני זה יש להסיק שכאשר לא ציין חוזה הרכישה אחרת משצויין בפרוספקט, הכוונה היתה כי מצג זה שעל פיו שווקו הדירות, יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים. דברים אלה יפים אף בענייננו. לכן, השאלה היא, אם אמנם שינה הקבלן את ההצעה שהיתה בפרוספקט, במסגרת חוזה המכר והמפרט הטכני. נראה לי, שיש לענות לשאלה זו בשלילה. זאת, לאור הגדרתו הכללית והמעורפלת של המונח "גג" בסעיף ‎2, ולאור מגמת הפסיקה, כמוזכר לעיל, בענין פרשנת תניות המוציאות רכוש מגדרו של הרכוש המשותף. המסקנה אליה הגעתי מתיישבת גם עם ההלכה הקובעת כי חוזים המנוסחים באופן רב משמעי, יש לפרש לרעת מנסחם. מסקנתי היא, על כן, כי מפלס הגג הממוקם מעל בריכת השחיה מהווה חלק מהרכוש המשותף. מחסנים וחדרי הנוחיות בקומת הכניסה, +‎9 ‎6. לטענת המשיבה, לא נועדו המחסנים וחדרי הנוחיות בקומת הכניסה, +‎9, לשימושם של כל דיירי הבנין, אלא שייכים הם למשיבה, ומאחר וחברת ההחזקה, המטפלת בהחזקת הבית, נמצאת בבעלותה, מצאה היא (המשיבה) לנכון להשתמש במחסנים אלה לאיחסון חומרי הניקוי. לעומתה, קבע בית הפט קמא, כי יחידות אלה "מבחינת השימוש נועדו לצרכי הדיירים כולם, והם מהווים חלק פונקציונאלי הכרחי בתפקודה של קומת הכניסה (לובי) בה מצוי דרך קבע שומר ומשגיח. חדר השירותים נועד לצרכי השומרים ולדיירי הבנין המזדמנים, הממתינים למעלית. גם שלושת המחסנים מיועדים לצרכי הבית, דהיינו אחסנת חומרי נקיון ומכשירי ניקיון לשימושה של חברת האחזקות". על קביעות אלה מערערת המשיבה, אך אין להתערב בקביעתו העובדתית של בית המשפט קמא. לאור ממצא עובדתי זה, נקודת המוצא היא שיש לראות במחסנים ובחדר הנוחיות חלק מהרכוש המשותף. מסקנה זו נתמכת הן בהגדרת סעיף ‎52 לחוק המקרקעין והן בסעיף ‎1 לפרק ג' של המפרט הטכני, לפיהם מהווה הרכוש המשותף, בין היתר: " ... כיוצא באלה המיועדים לשמש את כל הדירות אאת מרביתן, אפילו אם הן בתחומי דירה מסויימת, להוציא את כל המפורט בסעיף ‎2 להלן... " (הדגשה שלי - ת"א). יש, על כן, לברר אם המשיבה הוציאה יחידות אלה, מפורשות, מגדרו של הרכוש המשותף בבנין. סעיף ‎2(ג) מוציא מן הרכוש המשותף את: "כל המחסנים, לרבות כל השטח במפלס +‎12 למעט הגרעין". לשם הכרעה במעמדם הקנייני של היחידות, נפריד בין המחסנים וחדר הנוחיות בעניין המחסנים, התגלעה מחלוקת בין המשיבה למערערים, באשר לפרשנות הסעיף, שכן הוא ניתן על פי מילותיו לשתי פרשנויות שונות. האחת, כי הכוונה היא רק למחסנים המצויים במפלס +‎12; והשניה, כי הכוונה היא לכל המחסנים בבניין. לדעתי, יש לפרש סעיף זה באופן המוציא את כל המחסנים בבניין מגדר הרכוש המשותף. כלומר, סעיף ‎2(ג) מוציא מגדר הרכוש המשותף את כל מחסני הבניין, ולכך מתווספת גם הוצאת שטחו של מפלס +‎12 למעט הגרעין שבו. תימוכין לכך ניתן למצוא במפרט הטכני המצורף לחוזה של בני הזוגיכאלי, שאחד מהם נמנה על המערערים בתיק זה (מוצג ת‎3/ בתיק בית המשפט המחוזי, אשר הובא בהקשר אחר). במפרט זה סעיף ‎2(ג) למפרט הטכני הוא בנוסח שונה. נוסח זה קובע, כי במסגרת הרכוש שהוצא מן הרכוש המשותף, יוצאו: "ג. כל המחסנים.", ללא כל תוספת באשר לשטחים שבקומה12. אין ספק, כי סעיף זה מתכוון לכל המחסנים בבניין. לעומת זאת, במפרט הטכני אשר הובא בפני בית המשפט כנשוא המחלוקת בערעור, מנוסח אותו סעיף של המפרט בגירסה המוכרת לנו, לפיה "כל המחסנים, לרבות השטח..." הוצאו מהרכוש המשותף. משמעותם הפשוטה של דברים, לאורם של שני נוסחי המפרט, היא, שהשטח במפלס +‎12 בא בנוסף למחסנים שברישא. מסקנה זו עולה גם מהוראה אחרת בחוזי המכר עליהם חתמה המשיבה עם המערערים. מחוזי המכר עם הדיירים עולה, כי הן המחסנים והן מקומות החניה ניתנים לרכישה נפרדת מאת המשיבה. סעיף ‎2 לחוזה הרכש קובע כך: "... אם הקונה לא רכש מקום חניה או מחסן, לפי הפירוט שבנספח 'א', יתייחס הביטוי 'הדירה' רק למה שהוא רכש בפועל על פי נספח 'א'". לצורך רכישה מעין זו אין המחסנים יכולים להוות חלק מן הרכוש המשותף, והם חייבים להיות ברשותה של המשיבה. המשיבה אינה יכולה למכור מחסנים המהווים חלק מן הרכוש המשותף. מכאן, שבעת הרכישה היה ברור הן לרוכשי הדירות והן לקבלן, כי על מנת להשתמש במחסן כלשהו מן המחסנים המצויים בבנין יהיו הדיירים צריכים לרכוש אותם או לשלם עבור השימוש בהם. בהתאם לפרשנות זו הוצאו החניות מגדר הרכוש המשותף באופן ברור, ועל כך אין חולק, ולכן יש לפרש את הסעיף כמוציא גם את כל המחסנים מגדר הרכוש המשותף. לאור כל האמור לעיל, המסקנה היא שהמחסנים הם בבעלות המשיבה ואינם מהווים חלק מהרכוש המשותף. לאור תוצאה זו, הייתי חוזר ומציע לצדדים לפתור את הסכסוך בדרך אשר אותה הציע בית המשפט המחוזי, לפיה תעמיד המשיבה את המחסנים האמורים למכירה למערערים, בתנאים אשר הוצעו על ידו. לעניין חדר הנוחיות - חדר זה אינו מהווה מחסן, ואין שום הוראה המוציאה אותו מגדר הרכוש המשותף. באין הוראה כזאת, נשאר חדר הנוחיות חלק מהרכוש המשותף של כלל הדירות. חדרוני מיזוג אוויר ‎7. חדרוני מיזוג האויר הם חדרונים קטנים, המצויים בצמידות לכל אחת מן הדירות, ואשר בהם מצויים מתקני מערכת מיזוג האויר של כל אחת מהן. מתקנים אלה ממלאים כמעט את כל חלל החדר, ופרט לשימוש זה לא ניתן לעשות כל שימוש אחר באותו חדרון. המחלוקת הניטשת בין הצדדים היא ם כל חדרון כזה מהווה חלק מהדירה הנושקת לו, או שמא מהווה הוא חלק מרכושה של המשיבה. על מנת להכריע בסוגיה, נדרשנו שוב למסמכי הרכש של הדירות. העולה ממסמכים אלה תומך בהחלטתו של בית המשפט המחוזי, לפיה החדרונים מהווים חלק מהדירה הנמכרת. במפרט הטכני, מתוארים חדרוני מיזוג האויר כחלק מהדירה מספר פעמים: בפסקה המכותרת "תיאור הדירה" נאמר, כי היא כוללת "חדר דיור, חדר שינה, פינת אוכל, מטבח, ‎2 חדרי אמבטיה, בית שימוש, חדר שירותים, חדר ארונות, חדר מיזוג אויר, חדרים לכל צורך אחר" (הדגשה שלי - ת"א). גם בפסקה המפרטת את עבודותהנגרות בחלוקה הפנימית של הדירות, מצויין החדרון כחלק מהדירה. גם מסמכים אחרים שהובאו במסגרת תיק זה אינם תומכים בגרסת המשיבה כי חדרונים אלה נשארו בבעלותה. בית המשפט המחוזי מבסס את קביעתו על האמור לעיל, על מסמכים נוספים שהובאו בפניו, ועל העובדה שגם אם יירשם כל חדרון כזה בבעלותה של המשיבה לא יהיה לכך כל ערך כלכלי. לענין טענת המשיבים כאילו מהווים חדרונים אלה מחסנים, הרי שאין לה על מה שתסמוך. חדרונים אלה לא יועדו להוות מחסנים, לא הוצגו ככאלה, והם גם אינם משמשים כמחסנים מבחינה פונקציונאלית. ההוראה המוציאה את המחסנים מגדר הרכוש המשותף איננה חלה על חדרונים אלה, באשר אלה מהווים כל אחד מהם חלק מן הדירה אותה הוא משרת. לאור כל זאת, מאמץ אני את קביעתו של בית המשפט המחוזי, כך שהחדרונים יחשבו כרשומים על שם בעלי הדירות - כל חדרון כחלק מהדירה אותה הוא משרת. סוף דבר ‎8. אשר על כן, הוחלט כי דין הערעור להתקבל באופן חלקי, כך שמפלס הגג שמעל בריכת השחיה וחדר הנוחיות שבקומת הכניסה מהווים חלק מהרכוש המשותף. הערעור שכנגד נדחה. המשיבה תשא בהוצאות המערערים בערעור זה בסך ‎15,000 ש"ח. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א המשנה לנשיא ש' לוין: אני מסכים. המשנה לנשיא הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ת' אור. תוכנית בניהבניהמקרקעיןתשריטרכוש משותף