דיני מקרקעין הם דינים מגוונים הכוללים נושאים שונים עסקאות נדל"ן - מכירת דירה/קניית דירה, זכויות בניה, ליקויי בניה, הסכמי שכירות, עסקאות קומבינציה, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין וכו'. להלן תקציר נרחב של פסק דין שניתן בבית משפט המחוזי בתל אביב ע"י השופטת אחיטוב נורית - בנושא צו עשה צו אכיפה להסכם מכר חנות - מימוש זכאות זכות סירוב ראשון מהות ההליך : זוהי תביעה ליתן צו עשה וצו אכיפה להסכם מכר של חנות אותה שוכרים התובעים ומפעילים כפאב. לטענת התובעים, הם מימשו את זכאותם לזכות סירוב ראשון והשתכלל בינם לבין הנתבעים 1 ו-2, בעלי הנכס, חוזה מחייב. חרף זאת, מכרו הנתבעים 1 ו-2 את הנכס לנתבע 3 שלא כדין. לפיכך, מתבקש בית המשפט להורות על ביטולו של הסכם המכר עם הקונה, הנתבע 3, ולאכוף הסכם המכר עם התובעים. התובענה שלפניי ממחישה היטב את הבעייתיות שעלולה לעורר תנייה חוזית בדבר זכות סירוב ראשון (שלא נרשמה), המנוסחת באופן לאקוני ובלא פירוט המנגנונים, המועדים ויתר ההסדרים שעל-פיהם תמומש הזכות. ניסוח "דל" שכזה מפרנס את המחלוקת שנתגלעה בתיק דנן הטענה המונחת ביסוד התובענה שהגישו השוכרים הינה, כי הבעלים הפרו את סעיף זכות הסירוב הראשון בהסכם השכירות בכך שהתקשרו בחוזה המכר עם הצד השלישי. כן נטען בתובענה, כי בין הבעלים לבין השוכרים השתכלל בפועל הסכם מכר בהתאם לזכות הסירוב, וכי הסכם זה נכרת קודם לחוזה המכר שנחתם בין הבעלים לבין הצד השלישי רקע עובדתי וגירסאות הצדדים : הנתבעים 1 ו-2 (להלן ביחד - הבעלים) הינם בעליה הרשומים של חנות בקומת קרקע ברחוב ז'בוטינסקי 48 בראשון לציון, הידועה ורשומה בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין ברחובות כתת חלקה 2 בחלקה 771 בגוש 3928 (להלן - הנכס). ביום 21.9.01 נכרת בין הבעלים לבין התובעים (להלן - השוכרים) הסכם שכירות לתקופה של שנה עם אופציה לחמש שנים נוספות, שמכוחו ניהלו ועדיין מנהלים השוכרים בנכס עסק של פאב (להלן - הסכם השכירות). סעיף 10.5 להסכם השכירות הקנה בידי השוכרים זכות סירוב ראשון לרכוש את הנכס מידי הבעלים, לעת שאלו יחפצו למכור את הנכס, וזו לשונו: "לשוכר זכות סירוב ראשון לרכוש את המושכר מהמשכיר ובתנאי כי התמורה אשר יציע, ותנאי תשלומה, לא יהיו גרועים מההצעה הטובה ביותר אשר קיבל המשכיר בקשר למכירת המושכר." זמן מה לאחר חתימת הסכם השכירות החליטו הבעלים למכור את הנכס, וכפועל יוצא של הוראת סעיף 10.5 הנ"ל להסכם השכירות, התקיים בינם לבין השוכרים, למן שלהי חודש דצמבר 2001, משא-ומתן בדבר מכירתו של הנכס לידי השוכרים. כפי שעולה מתכתובות שהוחלפו בתקופה הרלוונטית בין עורכי-הדין של הצדדים ואשר צורפו כנספחים לכתב התביעה, משא ומתן זה ידע עליות וירידות, כאשר סלע המחלוקת העיקרי שנתגלע בין הצדדים נגע למחיר העסקה וכן לקיומו וזהותו של מציע פוטנציאלי אחר, עמו כאמור התקשרו הבעלים בסופו של יום עיקר ההשתלשלות העובדתית בכל הקשור במשא-ומתן שהתקיים בין השוכרים לבין הבעלים מזה, ובין הבעלים לבין הצד השלישי שעמו נחתם לבסוף חוזה המכר מזה, אינו שנוי למעשה במחלוקת: מתחוור, כי קודם שפנו לשוכרים, קיימו הבעלים מגעים בתחילת חודש דצמבר 2001 עם הנתבע 3, שהתעניין ברכישת הנכס (להלן - הקונה). הסכום הראשוני שעליו דובר עם הקונה עמד על 175,000 דולר ארה"ב, ומסירת החזקה נקבעה ליום 2.5.02, כאשר דמי השכירות עד למסירת החזקה היו אמורים להשתלם לבעלים, וממסירת החזקה ואילך - לקונה (ראו סעיף 5 לתרשומת שערך ב"כ הקונה באותה עת, עוה"ד אהרן רוקח, משיחה שקיים עם מרשו לאחר הגשת התובענה, אשר הוגשה בהסכמת כל הצדדים; ת/1 דא עקא, בשלב כלשהו של המשא ומתן שהתקיים בין הבעלים לקונה הפנה ב"כ הבעלים, עוה"ד צבי הר נבו (להלן - עו"ד הר נבו), את תשומת לב מרשיו לסעיף בהסכם השכירות, המקנה כאמור לשוכרים זכות סירוב ראשון. בשל כך יצרה הנתבעת 2 קשר טלפוני עם התובע 1, מר צחי אלימלך (להלן - אלימלך) - ששהה אותה עת באילת - והודיעה לו כי בכוונתם למכור את הנכס וכי יש להם קונה פוטנציאלי לנכס, בסכום של 175,000 דולר. אלימלך השיב שיבדוק את הנושא עם השותף שלו ויחזור אליה. באותו ערב שבה הנתבעת 2 והתקשרה לאלימלך, ועידכנה אותו כי הסכום הנ"ל אינו כולל מע"מ. למחרת היום, התקשרה הנתבעת 2 פעם נוספת לאלימלך והודיעה לו, כי למעשה המחיר הוא 178,000 דולר. אלימלך מחה על השינוי במחיר, אולם הבטיח לבדוק את העניין (סעיפים 3-5 לתצהיר אלימלך; וכן עדותו בעמ' 31 ש' 4-6, ובעמ' 33 ש' 5-10 לפרוטוקול זמן מה לאחר מכן, ביום 24.12.01, נערכה בנכס פגישה בין השוכרים לבין הבעלים ובא-כוחם, עו"ד הר נבו (להלן - הפגישה מיום 24.12.01). במהלך הפגישה הסכימו השוכרים לשלם לבעלים תמורת הנכס סך בשקלים השווה ל- 178,000 דולר בצרוף מע"מ. תנאי התשלום כפי שהוסכמו באופן עקרוני בין הצדדים היו כדלקמן: תשלום ראשון בסך בשקלים השווה ל-7,500 דולר ישולם ביום חתימת הסכם המכר; תשלום נוסף השווה לכ-150,000 דולר ישולם לאחר 40 או 45 ימים; ואילו יתרת התמורה תשולם עד ליום 31.3.02 (סעיף 9(ג) לתצהיר הנתבע 1, מר דן אייל (להלן - אייל); וסעיף 7 לתצהיר אלימלך). סכום התמורה הנ"ל עליו הסכימו הצדדים בפגישה מיום 24.12.01 התבסס על הצעתם הראשונית של הבעלים בסך של 175,000 דולר, בתוספת דמי שכירות למשך חודשיים ימים המסתכמים בסכום נוסף של כ-3,000 דולר. לגירסתם של הבעלים, סכום התמורה הנ"ל אשר סוכם בפגישה מיום 24.12.01, הגם שהיה גבוה מהסכום הראשוני שנדרש בגין הנכס, נעוץ היה בטעות שיצאה מלפניהם. שהרי, במסגרת המשא ומתן שקיימו קודם לכן עם הקונה הוסכם, לטענתם, כי אם הקונה ירכוש את הנכס, הוא ישלם לבעלים סך בשקלים השווה ל- 175,000 דולר בתוספת דמי שכירות למשך ארבעה חודשיים (קרי עד ל-2.5.02), ולא חודשיים בלבד אין מחלוקת כי למחרת אותה פגישה עדכנו הבעלים את הקונה בדבר התמורה שסוכמה עם השוכרים, אלא שלצדדים גירסאות שונות ביחס לאשר אירע בעקבות זאת. על-פי גירסתו של אייל בתצהירו, כדי לזכות בנכס העלה הקונה את הצעתו לסכום של 180,000 דולר בתוספת שלושה חודשי שכירות (סעיף 11(א) וסעיף 11(ב) לתצהיר אייל). בעדותו, שינה אייל מעט את גירסתו בדבר סכום ההצעה המשופרת של הקונה, והוא טען כי הצעתו החדשה של הקונה היתה בסך של 181,000 דולר (עמ' 42 ש' 5-6). מכל מקום, על-פי גירסת אייל בתצהירו, מייד לאחר מכן עדכנו הבעלים את השוכרים בכך שהצעת הקונה הפוטנציאלי הועלתה לסך של 180,000 דולר כאמור (סעיף 11(ג) לתצהיר אייל), בעוד שעל-פי גירסת אלימלך הסכום שציין אייל באזניו כסכום הצעתו המחודשת של הקונה היה בסך של 181,000 דולר, ולא 180,000 דולר, כטענת הבעלים כך או אחרת, פנייתם החוזרת של הבעלים לקונה לאחר הסיכום העקרוני אליו הגיעו עם השוכרים בפגישה מיום 24.12.01, והעלאת התמורה המוצעת על-ידי הקונה, כפי שדיווחו עליה הבעלים לשוכרים, העלתה את יחסי הבעלים והשוכרים על שרטון. פרט נוסף אשר תרם אף הוא להתערערותם של היחסים בין הצדדים נעוץ היה בסירובם העיקש של הבעלים לחשוף בפני השוכרים את זהותו של הקונה הפוטנציאלי ואת הצעתו הרשמית בכתב, סירוב אשר באופן טבעי עורר אצל השוכרים ובא-כוחם, עו"ד גיורא שמיר (להלן - עו"ד שמיר), את החשש כי הבעלים מנסים להעלות את מחיר העסקה באופן מלאכותי, על-ידי המצאתה של עסקה מתחרה שאין מאחוריה קונה ממשי (ראו מכתבו של עו"ד שמיר לעו"ד הר נבו מיום 27.12.01, נספח ב' לכתב התביעה, בו התבקשו הבעלים להעביר לשוכרים את הצעת הקונה הפוטנציאלי הכוללת את שם המציע ואת סכום ההצעה בכתב, על מנת שזכות הסירוב הראשון תמומש כהלכה; וכן ראו עדות אלימלך, בעמ' 35 ש' 7; ועדות אביו של התובע אלא שעכירוּת היחסים בין הצדדים בשלב זה לא מנעה בעדם להמשיך בניהול המשא-ומתן. אדרבה, הערוץ הטרום-חוזי שבין הבעלים לשוכרים הלך והתחזק, בד בבד עם הקפאה מסוימת שאפיינה את הערוץ המקביל שבין הבעלים לבין הקונה, עליה העיד הקונה עצמו (עדות הקונה, בעמ' 48 ש' 19-26). השתלשלות הדברים המלאה והמדוייקת שאירעה מכאן ואילך לא נתבארה די צרכה במסגרת המשפט, באשר גירסאותיהם העובדתיות של הצדדים אינן תמיד משתלבות או מתיישבות האחת עם רעותה. עם זאת, על הדברים שהוחלפו בכתובים בין עורכי-דינם של הצדדים החל מאותו שלב אין חולק, באשר אלו עולים מתכתובות וממסמכים שהוגשו לבית המשפט, ואין מנוס איפוא מלפרטם לצורך שלמות התמונה העובדתית כך, ביום 31.12.01 שלח עו"ד הר נבו לעו"ד שמיר טיוטה של הסכם מכר להערותיו, ובמכתב הלוואי שצורף לטיוטה צוין כי מועד החתימה נקבע למחרת היום בשעה 19:15 במשרדו של עו"ד הר נבו (נספח ג' לכתב התביעה). עוד באותו יום השיב עו"ד שמיר כי מועד החתימה הנ"ל אינו נוח לו, וכי הוא ממתין לטיוטה מעודכנת של החוזה בהתאם להערותיו (נספח ב' לתצהיר אייל). לאחר חלופת תכתובות נוספות בעניין פרטי ההסכם - ובכלל זה בנושא מבנה התשלומים, היטל ההשבחה והתאריך שממנו ואילך יפסיקו השוכרים לשלם לבעלים שכר-דירה (מכתבו של עו"ד הר נבו מיום 1.1.02, נספח ג' לתצהיר אייל; תשובתו של עו"ד שמיר מאותו יום על-גבי מכתבו של עו"ד הר נבו, נספח ד' לתצהיר אייל; מכתב נוסף של עו"ד הר נבו מאותו היום, נספח ה' לתצהיר אייל; ותשובתו של עו"ד שמיר מיום 2.1.02, נספח ז' לתצהיר אייל) - נשלחה ביום 3.1.02 על-ידי עו"ד הר נבו טיוטת הסכם מפורטת לעו"ד שמיר, בה נכללו רוב הערותיו של עו"ד שמיר (נספח ד' לכתב התביעה; להלן - הטיוטה המגובשת; כן ראו סעיף 11(יב) לתצהיר אייל). סכום התמורה אשר צויין באותה טיוטה עמד על סך של 181,000 דולר, והוא מתיישב עם גירסתו של אייל בתצהירו, לפיה בשלהי חודש דצמבר 2001 התקיימה שיחה בין אייל לבין אלימלך, במסגרתה הודיע כביכול אלימלך לאייל כי השוכרים יסכימו לרכוש את הנכס במחיר שהציע הקונה, קרי בתמורה בסך של 181,000 דולר (סעיף 11(ה) לתצהיר אייל). על-פי גירסת הבעלים, במועד משלוח הטיוטה המגובשת נקבעה גם פגישה לצורך חתימה על ההסכם, אך פגישה זו בוטלה על-ידי השוכרים, וכך היה גם לגבי פגישה נוספת שנקבעה ליום 6.1.02 - סעיף 11(יג) לתצהיר אייל בינתיים האמיר שער הדולר (עדות אלימלך, בעמ' 32 ש' 27-28). על רקע זה, ביום 7.1.02 הודיע עו"ד שמיר לעו"ד הר נבו, בהודעת פקס, כי "בינתיים הדולר בעליה דבר שהופך את העסקה בערכים דולרים ליקרה מעל ומעבר למחיר השוק במצבו הנוכחי. יש למצוא פתרון לנושא שכן שני הצדדים מעונינים בעיסקה ויש לקבוע שער דולר ראלי למצב השוק כפי שהיה עם תחילת המו"מ" (נספח ה' לכתב התביעה). כמו כן התבקש באותה הודעה עו"ד הר נבו לספק לעו"ד שמיר מספר נתונים הנוגעים להיטל ההשבחה ולמידע תכנוני נוסף. כעבור מספר ימים, ביום 13.1.02, השיב עו"ד הר נבו לעו"ד שמיר במכתב, ובו פירט בין היתר את הנתונים שהתבקשו בכל הקשור לנושא היטל ההשבחה. בשולי המכתב הציב עו"ד הר נבו "אולטימטום" לשוכרים בכל הקשור ברכישת הנכס, ועל-פיו נדרשו השוכרים להודיע עד למחרת היום, ה-14.1.02, אם ברצונם לרכוש את הנכס אם לאו. את המכתב חתם עו"ד הר נבו בהתראה, שלפיה אם יודיעו השוכרים עד למועד האמור כי אינם מוכנים לרכוש את הנכס ינסו הבעלים למכור אותו לקונה אחר נספח ו' לכתב התביעה אלא שנראה כי שני הצדדים לא ראו במועד שצויין כמועד האולטימטום משום מועד מחייב. ביום 14.1.02 - מועד האולטימטום - הודיע עו"ד שמיר בפקס לעו"ד הר נבו, כי הבעלים מסרבים להיפגש עם השוכרים בקשר לעסקה. כן ציין עו"ד שמיר, כי "העיסקה בעצם בשלה, ובתנאי שמרשיך יגלו קצת גמישות והבנה למצב הכלכלי שהשתנה כאן בשבועים האחרונים ובהסכמה וברוח טובה יגיעו עמם להבנה באשר למחיר העיסקה. הפער לא כל כך גדול" (נספח ז' לכתב התביעה). למחרת בבוקר, ביום 15.1.02, שלח עו"ד הר נבו הודעת פקס לעו"ד שמיר, ובה פירט את תנאי העסקה עם הקונה הפוטנציאלי, אשר על-פי ההודעה הציע לשלם תמורת הנכס סך של 180,000 דולר (נספח ח' לכתב התביעה). עם זאת, חרף בקשת השוכרים, נמנע עו"ד הר נבו מלפרט בהודעתו הנ"ל את זהותו של הקונה וכן נמנע מלהציג בפני השוכרים הצעה רשמית בכתובים מטעמו של הקונה. בשולי ההודעה ציין עו"ד הר נבו כי ימתין עד הצהריים לתשובת עו"ד שמיר. תשובתו של עו"ד שמיר נשלחה בכתב ידו, על גבי הודעת הפקס של עו"ד הר נבו, עוד באותו הבוקר (נספח ח' הנ"ל), ונאמר בה, כי על מנת שההצעה תראה רצינית מתבקש עו"ד הר נבו לציין את זהות המציע הפוטנציאלי. במענה לכך, השיב עו"ד הר נבו לעו"ד שמיר עוד באותו יום כי "השהות אשר ניתנה למרשיך חלפה ואין להם להלין אלא על עצמם. מרשי אינם מחוייבים יותר כלפי מרשיך וימכרו את החנות למי שיחפצו" (נספח ט' לכתב התביעה). על גבי אותו מכתב השיב גם הפעם עו"ד שמיר בכתב ידו בצהרי יום 15.1.02, וטען כי בלא קבלת פרטים על זהות המציע החלופי אין הצעה נגדית אשר ניתן לשקול אותה. כמו כן ציין עו"ד שמיר כי הבעלים נדרשים שלא להיכנס לכל התחייבות הנוגדת את התחייבותם כלפי השוכרים, והוא שב ודרש פרטים אודות זהות המציע החלופי (נספח ט' הנ"ל). למחרת, ביום 16.1.02 שלח עו"ד שמיר פקס נוסף לעו"ד הר נבו, ובו ציין כי השוכרים "עדיין מקווים כי העסקה תחתם אתם בימים הקרובים, לאחר שמחיר העיסקה יוגמש במעט ..." - נספח י' לכתב התביעה ביום 17.1.02 ביצע לפתע עו"ד הר נבו שינוי חד בכל הקשור בעמדתו המשפטית כלפי זכותם של השוכרים לממש עדיין את סעיף זכות הסירוב הראשון. חרף מכתבו מיום 15.1.02 בו כאמור הודיע לעו"ד שמיר כי הבעלים אינם מחוייבים עוד כלפי השוכרים בכל הקשור במימוש זכות הסירוב הראשון וכי בדעתם למכור את החנות למי שיחפצו, הודיע עו"ד הר נבו לעו"ד שמיר ביום חמישי ה-17.1.02 (סביב השעה 11:30 בבוקר) כי השוכרים מתבקשים ליתן לבעלים תשובה ברורה אם בדעתם לרכוש את הנכס מידי הבעלים תמורת הסכום של 181,000 דולר, אם לאו (נספח יא' לכתב התביעה; להלן - מכתב ההצעה המחודשת). מפאת חשיבותו של מכתב ההצעה המחודשת מיום 17.1.02, מן הראוי להביאו כלשונו "הריני לאשר קבלת מכתבך מאתמול. מרשי אינם מוכנים להגמיש עמדתם. מרשי אינם מבינים מדוע עליהם לוותר על הכנסה כספית. ממכתבך אני מסיק כי מרשיך אינם מוכנים לרכוש את החנות תמורת- .181,000$. אנא, אשר לי ברחל בתך הקטנה, לאמור, תשובה פשוטה, כן או לא. להזכירך: מרשיך התחייבו לשלם את דמי השכירות עד למועד בו ישלמו את הסך האמור בסעיף 6ב' להסכם. הבא זאת בחשבון אין מחלוקת בין הצדדים, כי ביום ראשון שלאחר מכן, בשעה 9:30 בבוקר, נשלחה על-ידי עו"ד שמיר באמצעות הפקס תשובה חיובית להצעה המחודשת, בכותבו לעו"ד הר נבו על-גבי מכתב ההצעה המחודשת, כי "חרף אי גילוי נאות של זהות 'המציעים - האלטרנטיביים', מוכנים מרשיי לחתום על חוזה הרכישה בסך של 181,000$. נא תאם עמי מועד לחתימה" (נספח יא' לכתב התביעה; להלן - מכתב הקיבול). עם זאת, לצדדים גירסאות שונות בכל הקשור לאופי המגעים שהתקיימו ביניהם ישירות בזמן שחלף בין מכתב ההצעה המחודשת מיום חמישי לבין מכתב הקיבול מיום ראשון. שני הצדדים מסכימים על כך שביום שישי, ה-18.1.02, התקיימה פגישה בנכס בנוכחות אייל, אלימלך ואביו של שותפו התובע 2, מר חזי שאשא (להלן - חזי); וכי במוצאי שבת, ה-19.1.02, התקיימה שיחת טלפון בין התובע 2, מר שילי שאשא (להלן - שאשא), בנוכחות אביו חזי, לבין אייל. אלא שהצדדים חלוקים ביניהם בעיקר על תוכנה של הפגישה מיום שישי גירסת השוכרים באשר לפגישה בנכס ביום שישי לא היתה עשויה מקשה אחת. בכתב התביעה נטען על-ידם, כי באותה פגישה הם הודיעו לבעלים כי "הם יורדים מכל טענותיהם אשר הועלו במהלך המו"מ וכי הם מוכנים לרכוש את החנות תמורת סך של -.180,000 $" (סעיף 10 לכתב התביעה). לעומת זאת, במסגרת התצהירים שהוגשו מטעמם הודו השוכרים כי לא הצליחו במסגרת אותה פגישה להגיע עם הבעלים להסכמה בעניין המחיר. על-פי גירסתו של אלימלך בתצהירו, הפגישה בנכס ביום שישי תואמה בין הצדדים באופן הדדי בניסיון לסכם סופית את פרטי העסקה. במהלך הפגישה דרש אלימלך לרכוש את הנכס תמורת סך של 178,000 דולר על-פי ההסכמה המקורית אליה הגיעו הצדדים בפגישה מיום 24.12.01, ולחלופין דרש אלימלך כי יוצג בפניו "מסמך המדבר על זהות הקונה הפוטנציאלי ועל סכום הצעתו הכספית, על מנת שאפשר יהיה להיווכח אם אכן מדובר במתעניין רציני" (סעיף 12 לתצהיר אלימלך). לטענת אלימלך - שהודה בעדותו כי הוא היה הרוח החיה מבין שני התובעים (עמ' 32 ש' 9-10) - "הפגישה היתה ברוח טובה ובסופה אמרתי לדן אייל כי עלינו לשקול את הצעתו לאחר שהמחיר המבוקש על ידו הועלה פעם אחר פעם וכי נחזור אליו עם תשובה בעניין" (סעיף 12 לתצהיר אלימלך). על אותם דברים חזר והעיד חזי בתצהירו (סעיף 2 לתצהיר חזי) ובעדותו לפניי גירסתם של הבעלים בנוגע לאותה פגישה היא שונה, וזאת הן ביחס למטרת הפגישה והן ביחס לאופן בו היא הסתיימה. לטענת אייל, הוא עצמו יזם את הפגישה, וזאת במטרה לומר לשוכרים כי הבעלים החליטו "לסגור עסקה" עם הקונה (עדות אייל, בעמ' 43 ש' 20-30). כן טען אייל, כי בתום הפגישה הוא הודיע לאלימלך ולחזי מפורשות כי נקבעה פגישה ליום ראשון במטרה לחתום עם רוכש אחר על הסכם למכירת הנכס. על-פי גירסתו של אייל, חזי השלים עם מכירת הנכס לצד שלישי וכך אף אמר לאייל מפורשות (סעיף 13(ג) לתצהיר אייל). בעדותו הכחיש אייל את טענת השוכרים, לפיה נפגש עמם ביום שישי מתוך מטרה לקבל מהם מחיר גבוה יותר עבור הנכס באמצעות "נפנוף" בקיומו של הקונה הפוטנציאלי עמו מתכוונים הבעלים להתקשר ביום ראשון, והוא טען כי הפגישה הסתיימה בידיעה כי "אין עסקה" בין הבעלים לבין השוכרים אשר לשיחת הטלפון שהתקיימה למחרת היום בין שאשא לבין אייל, אין מחלוקת בין בעלי הדין כי במוצאי שבת יצר שאשא קשר טלפוני עם אייל, והודיע לו על הסכמתם הסופית של השוכרים לרכוש את הנכס בסכום של 181,000 דולר ללא כל תנאי, וזאת למרות סירובם של הבעלים לחשוף את זהות הקונה הפוטנציאלי (סעיף 7 לתצהיר שאשא; להלן - הודעת הקיבול של שאשא). לטענת שאשא, אייל ענה על כך כי הוא "לא יודע" וכי נקבעה פגישה ליום ראשון עם הקונה. כן טוען שאשא, כי "בתום השיחה היתה תחושתי כי טרם גמלה החלטה בידי דן אייל למכור את הנכס לאחר וכי הפגישה שתהא לו ביום ראשון לפני הצהריים עם הקונה הפוטנציאלי תכריע את הכף מבחינתם" (סעיף 7 לתצהיר שאשא; וכן עדותו בעמ' 35 ש' 27-28). התרשמותו של אביו של שאשא, חזי - שבנוכחותו קיים בנו את שיחת הטלפון הנ"ל עם אייל - היתה, לעומת זאת, אופטימית פחות. חזי ציין, כי תגובתו של אייל להודעת הקיבול של שאשא היתה כי "הוא החליט למכור את הנכס למתעניין אחר ביום ראשון - 20.1.02 לפנה"צ, חרף הודעתו זו של שילי שאשא" (סעיף 4 לתצהיר חזי). חזי הוסיף והעיד, כי על כוונתו של אייל למכור את הנכס ביום ראשון למתעניין אחר נודע לו מפי אייל עצמו עוד במסגרת הפגישה שהתקיימה ביום שישי בנכס (עדות חזי, בעמ' 36 ש' 14 וש' 24). אייל כאמור אינו חולק על כך שבמוצאי שבת הודיע לו שאשא על הסכמת השוכרים לרכוש את הנכס במחיר שהבעלים דרשו בגינו, קרי 181,000 דולר (עדותו, בעמ' 44 ש' 20). גירסתו בעניין זה, כפי שהובאה בתצהירו, היתה כדלקמן: "התובע 2 התקשר לביתנו בשעה 23:00. התובע 2 הודיע לי כי התובעים מבטלים את כל הסתייגותם וכי הינם מוכנים לרכוש את החנות תמורת סך בשקלים השווה ל-.181,000$. שמעתי את ההודעה, הודעתי לתובע 2 כי הפגישה לחתימת ההסכם נקבעה ליום המחרת, כי הנתבע 3 הודיע לי כי לצרך העסקה פרע תכניות חסכון וכי אינני סומך על הודעתו לאור נסיון העבר בו חזרו בהם התובעים מהתחייבויותיהם." (סעיף 14(ב) לתצהיר אייל)." כן ציין אייל, כי מאחר שלא שאשא אלא אלימלך היה הרוח החיה במשא-ומתן, לא סמך אייל על הודעתו של שאשא הודעת הקיבול של שאשא שניתנה במוצאי שבת ה-19.1.02 ומכתב הקיבול של עו"ד שמיר מיום ראשון ה-20.1.02 בשעה 9:30, לא הועילו ולא מנעו בעד הבעלים מלחתום על חוזה המכר עם הקונה באותו יום ראשון, כאשר סכום התמורה שצויין בחוזה הוא 178,000 דולר בלבד, ומסירת החזקה נקבעה ליום 2.5.02 (להלן - חוזה המכר; נספח י' לתצהיר אייל). השתלשלות העניינים שקדמה לחתימת החוזה עם הקונה היתה כדלקמן: עוד ביום 17.1.02 - דהיינו באותו היום שבו שלח עו"ד הר נבו את מכתב ההצעה המחודשת לעו"ד שמיר - הודיע עו"ד הר נבו במכתב לב"כ הקונה, עורך-הדין אהרן רוקח, כי השוכרים מסרבים לרכוש את הנכס במחיר "עליו הוסכם" ועל כן נראה לו "כי ניתן לחתום על ההסכם", והעביר לו טיוטת הסכם לחתימה (ראו נספח א' לכתב ההגנה של הקונה; סעיף 1.1 לתצהיר הקונה, ועדותו בעמ' 49 ש' 20-21; וכן עדות עו"ד רוקח בעמ' 24 ש' 23-24). עוד קודם לכן באותו היום, התקשרו הבעלים עצמם לקונה והודיעו לו, על-פי עדותו, כי "העסקה היא שלו", וכי הודעה זו היא בתיאום עם עורך-דינם מאחר שהקונה היה מודע מתחילת הדרך לזכות הסירוב הראשון של השוכרים (עדותו, בעמ' 48 ש' 19-21; ובעמ' 51 ש' 1-2), שלח בא-כוחו עו"ד רוקח טיוטה מתוקנת של החוזה לעו"ד הר נבו עוד באותו יום, ודרש להוסיף את הצהרת המוכרים לפיה אין מניעה חוזית למכור את הנכס (סעיף 1.2 לתצהיר הקונה; ועדות עו"ד רוקח בעמ' 25 ש' 23 ואילך). תניה כאמור אכן הוספה לחוזה (סעיף ב(2) לחוזה המכר; וכן ראו סעיף 1.3 לתצהיר הקונה, ועדות עו"ד רוקח, בעמ' 47 ש' 12-15). על-פי גירסת הקונה, בהמשך אותו יום חמישי, הודיעו לו הבעלים, באמצעות עו"ד הר נבו, כי הם מקבלים את הצעת הקונה, וקבעו להיפגש ביום ראשון לצורך חתימה על חוזה המכר (סעיפים 1.4-1.5 לתצהיר הקונה). ביום ראשון, 20.1.02, סביב השעה 10:00 בבוקר, התכנסו במשרדו של עו"ד הר נבו הקונה, בא-כוחו עו"ד רוקח והבעלים, וחוזה המכר נחתם. בהמשך אותו יום נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הקונה מכוח חוזה המכר - נסח המקרקעין צורף כנספח טז' לכתב התביעה על-פי גירסתו של הקונה, למן הטיוטה שהועברה לבא-כוחו ביום 17.1.02 ועד להשלמת החתימה הפורמלית על החוזה ביום 20.1.02 לא הודיעו לו הבעלים דבר על התנגדותם הנטענת של השוכרים לביצוע העסקה, ולא זו בלבד אלא שעובר לחתימת החוזה ציין בפניו אייל כי בפגישה שהתקיימה בינו לבין השוכרים בנכס ביום 18.1.02 הודיעו לו השוכרים מפורשות כי הם חוזרים בהם סופית מכוונתם לרכוש את הנכס - סעיפים 1.6-1.7 לתצהיר הקונה כאמור, לחתימת חוזה המכר עם הקונה ביום ראשון קדם בבוקר אותו היום דין-ודברים, הן בכתובים והן בשיחה טלפונית, בין עו"ד שמיר לעו"ד הר נבו. מייד לאחר משלוח מכתב הקיבול על-ידי עו"ד שמיר בשעה 9:30 בבוקר, התקשר עו"ד הר נבו אליו והודיעו, כי השוכרים איחרו את המועד, וכי הבעלים עתידים לחתום בתוך כחצי שעה על חוזה המכר עם צד שלישי. כך עולה ממכתב פקס נוסף ששלח עו"ד שמיר לעו"ד הר נבו כשעה לאחר מכן, סביב השעה 10:30 - ואין זה נהיר אם היה זה לפני החתימה על חוזה המכר, במקביל אליה או לאחריה (נספח יב' לכתב התביעה). במכתב זה הביע עו"ד שמיר את מחאתו כנגד חתימת חוזה המכר עם הקונה, שזהותו כאמור לא היתה ידועה לו, והוא דרש מעו"ד הר נבו להודיע לקונה על מחאת השוכרים, ולמנוע את חתימת הבעלים על החוזה עם הקונה. כן חזר עו"ד שמיר על הסכמת מרשיו השוכרים לרכוש את הנכס ולחתום על חוזה המכר בתמורה של 181,000 דולר. בשעה 11:00 באותו יום שב עו"ד שמיר ושלח לעו"ד הר נבו פקס נוסף (נספח יג' לכתב ההגנה), במסגרתו מחה פעם נוספת כנגד "המחטף", כלשונו, והודיע לעו"ד הר נבו כי חלה עליו החובה לגלות לקונה עימו מתעתדים הבעלים להתקשר את דבר התנגדותם של השוכרים לעסקה. בשעה 12:30 נשלח על-ידי עו"ד שמיר פקס נוסף לעו"ד הר נבו, בו ביקש עו"ד שמיר לדעת האם עסקת המכר עם הקונה נחתמה (נספח יד' לכתב התביעה). תשובתו של עו"ד הר נבו הגיעה למחרת היום, ובה מאשר כי אכן נחתמה עסקת המכר ודוחה את טענותיהם של השוכרים בדבר קיום זכות כלשהי במכר (נספח טו לכתב התביעה). בעקבות האירועים שתוארו לעיל, ועל-יסוד הסכם השכירות שבידיהם, רשמו השוכרים ביום 21.1.02 (קרי: למחרת חתימת חוזה המכר בין הבעלים לקונה) הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. חלופת מכתבים נוספת בין פרקליטי הצדדים שהוחלפה לאחר מכן (נספחים יז' ו-יח' לכתב התביעה) לא הועילה התובענה, ההליכים וההסדר הדיוני : לנוכח האמור, ביום 12.2.02 הגישו השוכרים לבית משפט זה תובענה לצו עשה, צו אכיפה ולחלופין לסעד כספי בסך של 150,000 ₪ בגין הפרת תניית זכות הסירוב הראשון שבהסכם השכירות (להלן - כתב התביעה המקורי). בכתב התביעה המקורי צירפו השוכרים כנתבע גם את עו"ד הר נבו, לצד הבעלים והקונה. הקונה, מצידו, שלח הודעת צד ג' הן כנגד הבעלים ובא-כוחם עו"ד הר נבו, והן כנגד מייצגו באותה עסקה, עו"ד רוקח. כמו כן הוגשה הודעת צד רביעי מצד עו"ד הר נבו כנגד המבטחת שלו בביטוח אחריות מקצועית, הדר חברה לביטוח בע"מ מאחר שהסעד הכספי שהתבקש בכתב התביעה המקורי לא היה בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, הורתה כב' השופטת ר' לבהר שרון, במסגרת קדם-המשפט שהתנהל לפניה ביום 29.10.03, על מחיקתו של עו"ד הר נבו כנתבע בתיק, וכן על מחיקת כל הודעות הצד השלישי שנשלחו. כן הורה בית המשפט על הגשת כתב תביעה מתוקן, וזה האחרון התמקד בסעדים של צו עשה וצו אכיפה, כמפורט בפתח פסק-דין זה, בעוד הסעד הכספי הושמט ממנו. במקביל לכך, בקשת השוכרים לקבל היתר פיצול סעדים לצורך תביעת הסעד הכספי בבית משפט השלום לאחר סיום ההליך הנוכחי (בש"א 21011/03) נענתה בחיוב במסגרת החלטתה מיום 27.1.04, של כב' השופטת לבהר שרון בד בבד עם הגשת כתב התביעה המקורי, הגישו השוכרים גם בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, האוסר על הנתבעים להשלים את רישום העסקה עם הקונה והאוסר על הקונה למכור את זכויותיו בנכס (בש"א 4156/02). ביום 13.2.02 ניתן צו ארעי על-ידי כב' השופט (כתוארו אז) י' זפט, כפוף להפקדתה של ערבות בנקאית על סך של 75,000 ש"ח. בדיון בבקשה שהתקיים בפני השופט זפט במעמד הצדדים ביום 4.3.02, הגיעו בעלי הדין לידי הסדר דיוני אשר קיבל תוקף של החלטה. על-פי ההסדר הדיוני, הפך צו המניעה הארעי לצו מניעה זמני שתוקפו יפקע עם מתן פסק-הדין בתיק העיקרי. כמו כן נקבע במסגרת ההסדר הדיוני, בין השאר, כי הקונה יהיה רשאי ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות לצורך מימון התשלום בגין הנכס וכן לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין הלוואה זו, וכי במקרה שיינתן בסופו של יום פסק-דין הקובע כי חוזה המכר שנחתם עם הקונה בטל - ישלמו השוכרים את תמורת העסקה, קודם לתשלום כלשהו לידי הבעלים, לבנק למשכנתאות (כנגד הסכמת הבנק למחוק את הערת האזהרה), ואת יתרת התמורה, אם תיוותר כזו, ישלמו השוכרים לקונה (ולאחר מכן, אם תיוותר עדיין יתרה - לבעלים). על-פי ההסדר הדיוני הומרה הערבות הבנקאית בערבות צד ג' על אותו הסכום, ולבסוף, צויין בהסדר כי הבעלים והקונה מודעים ומסכימים לכך כי פועל יוצא מצו המניעה הוא אי השלמת עסקת המכר שנכרתה ביניהם, לרבות אי השלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין ואי רישום המשכנתא טענות הצדדים : כמבואר לעיל, הטענה המונחת ביסוד התובענה שהגישו השוכרים הינה, כי הבעלים הפרו את סעיף זכות הסירוב הראשון בהסכם השכירות בכך שהתקשרו בחוזה המכר עם הקונה, חרף הסכמת השוכרים לתנאי ההסכם שהציעו הבעלים. לטענת השוכרים, מכתב ההצעה המחודשת של עו"ד הר נבו מיום 17.1.02, אשר נשלח אליהם לאחר שכבר הוחלפה ביניהם טיוטה מפורטת ומגובשת של נוסח ההסכם הנוקבת בתמורה של 181,000 דולר, מבטא הצעה אשר קיבולה על-ידי השוכרים יוצר הסכם מחייב. הסכם כזה, כך על-פי הטענה, השתכלל בין השוכרים לבין הבעלים, הן במסגרת הפגישה שהתקיימה בנכס ביום שישי (ה-18.1.02), הן במסגרת שיחת הטלפון בין שאשא לבין אייל במוצאי שבת (ה-19.1.02) והן במכתב הקיבול של עו"ד שמיר מיום ראשון, 20.1.02, בשעה 9:30 בבוקר. לטענת השוכרים, הסכם זה שהשתכלל בינם לבין הבעלים ממלא אחר דרישות המסוימות, גמירות הדעת והכתב, הגם שהוא לא נחתם. כמו כן עולה מטיעוני השוכרים, כי הבעלים הפרו כלפיהם את חובת תום הלב בניהול משא ומתן בין היתר בכך שהסתירו מהם את זהותו של הקונה, ובכך שסכום התמורה שננקב בסופו של דבר בחוזה המכר שנחתם עם הקונה נמוך מהסכום שדרשו הבעלים מהשוכרים. בהמשך לכך מוסיפים השוכרים וטוענים, כי קיבול הצעת הבעלים והשתכללותו בפועל של ההסכם הנטען בינם לבין השוכרים אירעו קודם לכריתתו של חוזה המכר שנחתם בין הבעלים לבין הקונה ביום 20.1.02. מכאן, שעל-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), בתחרות שבין השוכרים לבין הקונה ידם של השוכרים על העליונה בהיותם בעלי העסקה הראשונה בזמן. לחיזוק טענה זו מוסיפים השוכרים וטוענים, כי התנהגותו של הקונה בחותמו על חוזה המכר עם הבעלים מהווה עצימת עיניים מפני זכותם של השוכרים - זכות אשר, על-פי הטענה, הקונה היה מודע לה היטב כבר מתחילת הדרך. התנהלות מעין זו מהווה לטענת השוכרים חוסר תום לב מצד הקונה. על כן טוענים השוכרים, יש להורות על ביטולו של ההסכם עם הקונה ועל אכיפת הסכם המכר שלטענת השוכרים נכרת עמם הבעלים והקונה דוחים כמובן את טענות השוכרים. לשיטתם של הבעלים, הם נהגו בתום לב לאורך כל הדרך, בעוד שהשוכרים הם דווקא אלו אשר התנהלותם היתה פגומה. השוכרים התמהמהו במימוש זכות הסירוב הראשון, ביטלו פגישות שנועדו לחתימת הסכם המכר ופתחו מחדש את המשא-ומתן בעניין התמורה. תשובתם למכתב ההצעה המחודשת של ב"כ הבעלים היתה צריכה להינתן בתוך "זמן סביר", קרי במהלך שעות ספורות בלבד לאחר משלוח המכתב (סעיף 15(ג) לתצהיר אייל). בפועל, כך לטענת הבעלים, ניתנה תשובתם החיובית של השוכרים רק ביום ראשון, ה-20.1.02 בשעה 9:30 בבוקר. אלא שבאותו מועד כבר לא יכלו השוכרים ליתן תשובה חיובית. טעם הדבר הוא שקודם לכן, ביום שישי, ה-18.1.02, ניתנה על-ידם תשובה שלילית במסגרת הפגישה שהתקיימה עם אייל בנכס, ובכך מחלו השוכרים על זכות הסירוב הראשון. מכל מקום, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ומסמך כזה לא נחתם בין הצדדים. בהתייחס לטענת השוכרים בעניין הסתרת זהותו של הקונה משיבים הבעלים, כי השוכרים ידעו למעשה את זהותו של הקונה, באשר הקונה התקשר אליהם בעבר ואף השאיר להם את מספר הטלפון שלו. כן מצביעים הבעלים על הצהרתו של ב"כ השוכרים במהלך הדיון שהתקיים ביום 27.1.04 בשלב קדם המשפט, ולפיה הוא מסכים כי אותו יום שישי הוא "התאריך הקובע לצורך השאלה האם היתה גמירת דעת כפי שנדרש על פי ההסכם" (עמ' 14 ש' 20-21 לפרוטוקול). בהתייחס לסכום התמורה טוענים הבעלים, כי הקונה שילם תמורה גבוהה יותר מזו אשר אמורה בטיוטת ההסכם אשר גובשה בין הבעלים לבין השוכרים. לעניין זה מצביעים הבעלים על חוזה המכר שנחתם עם הקונה, ואשר על-פיו, לטענתם, זכאים הבעלים לדמי השכירות עבור החודשים פברואר, מרץ ואפריל 2002, המסתכמים בסך כולל של 5,166 דולר. צירופו של הסך האמור לסכום התמורה הנקוב בחוזה (178,000 דולר) מוביל, כך הטענה, לסכום תמורה גבוה יותר, המסתכם בסך של 183,166 דולר. זאת, אל מול סכום התמורה שסוכם עם השוכרים, בסך 181,000 דולר בצירוף דמי שכירות עבור 40 יום בסך של 2,066 דולר, אשר ביחד מהווים 183,066 דולר. על יסוד זאת, דוחים הבעלים את הטענה לפיה סכום התמורה החוזית שסוכם עם הקונה נמוך מסכום התמורה שהיו השוכרים מוכנים לשאת בו, על-פי הודעת הקיבול מטעמם. לשיטתם, ההיפך הוא הנכון הקונה, מצידו, מוסיף וטוען כי חרף העובדה שחוזה המכר נחתם עמו ביום 20.1.02, הרי שכבר ביום 17.1.02, עת הוחלפו בינו לבין הבעלים טיוטות של החוזה ונקבע מועד החתימה, השתכלל הסכם מכר מחייב. על כן, כך ממשיך הקונה וטוען, ידו שלו גוברת על ידם של השוכרים, בהיותו "הקונה הראשון" בזמן לעניין סעיף 9 לחוק המקרקעין. לחלופין טוען הקונה כי בין השוכרים לבין הבעלים כלל לא נשתכלל הסכם מכר מחייב, והוא מונה לכך מספר טעמים הסבים סביב דרישת ההתאמה בין ההצעה לבין הקיבול ודרישת הכתב. לבסוף מכחיש הקונה את הטענה כאילו הוא ידע, עובר לחתימה על חוזה המכר, על התנגדותם של השוכרים, וכאילו היה חסר תום לב. הוא מדגיש לעניין זה, כי רכש את הנכס בתום לב ובתמורה בהסתמך על הצהרת הבעלים ובא-כוחם לפיה השוכרים ויתרו על זכותם לרכוש את הנכס השאלות הטעונות הכרעה : למעשה, השאלות המרכזיות הטעונות הכרעה בתיק זה הן שלוש במספר: השאלה הראשונה נוגעת לפגישה מיום 24.12.01, ועניינה בטענת השוכרים (אשר הועלתה בשלב מתקדם של ההליך) לפיה כבר במועד זה נכרת בינם לבין הבעלים הסכם לרכישת הנכס השאלה השניה והמרכזית יותר לענייננו, מסבה עצמה סביב נקודת זמן מאוחרת יותר, והכוונה ליום 20.1.02 (מועד מכתב הקיבול) ולימים הספורים שקדמו למועד זה שבמהלכם התקיימו מגעים אינטנסיביים בין הצדדים. במסגרת בחינתה של שאלה זו, היה וייקבע כי בין השוכרים לבין הבעלים אכן גובשה הסכמה חוזית לעניין רכישת הנכס על-ידי השוכרים על-פי זכות הסירוב, תקום ותעלה שאלת-משנה והיא: האם הסכמה כזו תופסת גם בהיעדר הסכם חתום בין השוכרים לבין הבעלים. בהקשר זה יהיה מקום לבחון, בין השאר, את שאלת תום לבם של הבעלים במסגרת המשא ומתן שהתנהל בינם לבין השוכרים עובר לכריתתו של ההסכם השאלה השלישית והאחרונה תהא רלוונטית רק במידה והתשובה על השאלה השניה (ועל שאלת המשנה הנ"ל, הצומחת ממנה) תהא בחיוב. עניינה של השאלה השלישית הוא בתחרות שבין זכותם של השוכרים לבין זכותו של הקונה. במסגרת זו יהיה מקום לבחון את טענת הקונה לפיה רכש את הנכס עוד ביום 17.1.02, וכן את תום ליבו של הקונה בעת התקשרותו וחתימתו על חוזה המכר עם הבעלים ביום 20.1.02. נפנה עתה לבחינתן של שלוש השאלות על-פי סדרן האם נכרת בין השוכרים לבעלים הסכם לרכישת הנכס בפגישה מיום 24.12.01? - הבעלים אינם מכחישים כי הסכום אשר סוכם עם השוכרים בפגישה מיום 24.12.01 היה בסך של 178,000 דולר. אלא שלשיטתם, באותה פגישה לא נקשרה כל עסקה מחייבת בינם לבין השוכרים. אף השוכרים, הן בכתב התביעה שהגישו והן בתצהירי העדות הראשית מטעמם, לא טענו כי במועד זה נכרתה עסקה כלשהי בינם לבין הבעלים, אלא רק כי בתום אותה פגישה סוכם בין צדדים שטיוטת חוזה תועבר בהתאם לסיכום העקרוני (סעיף 6 לכתב התביעה המתוקן; סעיף 7 לתצהיר אלימלך). הטענה, לפיה נקשרה עסקה בין הצדדים עוד ביום 24.12.01 הועלתה לראשונה על-ידי השוכרים בשלב הסיכומים (סעיף 30 לסיכומי השוכרים), ובמצב עניינים זה יש לראות בה משום ניסיון להרחבת חזית, אשר הבעלים לא נתנו לו את הסכמתם. כבר מטעם זה דינה של הטענה להידחות למעלה מן הנדרש אעיר, כי גם לגופו של עניין אין לקבל את הטענה כאילו נקשר בין הצדדים הסכם מחייב לרכישת הנכס עוד ביום 24.12.01. הגם שבאותו מועד הגיעו הצדדים להסכמה עקרונית בדבר התמורה שתשולם על-ידי השוכרים (178,000 דולר), לא עמדה עדיין ברקע הדברים כל טיוטה של חוזה, ואף לא זיכרון דברים כתוב, וכידוע, בהיעדר כתב אין יכולה להשתכלל התחייבות לעשות עסקה במקרקעין (סעיף 8 לחוק המקרקעין). זאת ועוד, טענתם של השוכרים בסיכומיהם לפיה נקשרה עסקה ביום 24.12.01 בסכום של 178,000 דולר עומדת בסתירה לטענתם המרכזית בהליך זה, לפיה מאוחר יותר - בסמוך ליום 20.1.02 - נקשרה בינם לבין הבעלים עסקה לרכישת הנכס במחיר של 181,000 דולר. אם לא די בכך, הרי שבעצם בחירתם להמשיך בניהול המשא ומתן לאחר הפגישה מיום 24.12.01, גילו השוכרים את דעתם כי לא ראו באותה פגישה מסוף חודש דצמבר משום מפגש רצונות מלא וגמור המקנה בידם את הזכות לעמוד על סכום התמורה הנמוך יותר כפי שגובש אז אמת, אלמלא היה ניסוחו של סעיף זכות הסירוב הראשון בהסכם השכירות כה לאקוני ו"דל", ואילו נקבעו בו מנגנונים מפורטים בדבר אופן מימושה של אותה זכות, ייתכן שהבעלים היו מנועים מלקיים "סיבוב התמחרות" נוסף בין השוכרים לבין הקונה משעה שהשוכרים הסכימו לשלם את הסכום אשר הוצע בתחילה על-ידי הקונה. בהנחה שמתכונת העסקה שהתגבשה היתה מפורטת ומסויימת דיה, הרי טיבה של מניעות זו עשוי היה להתבטא בהתגברות על דרישת הכתב או למצער בהשתקתם של הבעלים מלכפור בהסכם באמצעות טענות המתייחסות לדרישת הכתב. אפשרות אחרת אשר עשויה היתה להביא לתוצאה דומה, קשורה ברישום הזכות כמצוות סעיף 99(א) לחוק המקרקעין. אילו היתה אכן נרשמת זכות הסירוב של השוכרים, הרי מכוח סעיף 99(ב) לחוק המקרקעין היתה תחולה לסעיף 102 לחוק, הקובע את מנגנון מימושה של זכות קדימה שנרשמה. אלא שבענייננו, זכות הקדימה (או זכות הסירוב הראשון) של השוכרים לא נרשמה כלל במרשם במועד הרלוונטי, ומאידך כל שקובע סעיף זכות הסירוב הראשון הוא, כי השוכרים יהיו זכאים לרכוש את הנכס בתנאי שהתמורה שיציעו ותנאי תשלומה "לא יהיו גרועים מההצעה הטובה ביותר אשר קיבל המשכיר בקשר למכירת המושכר". ניסוח כזה מותיר לכאורה בידי הבעלים את הכוח להביא בפני השוכרים הצעה חדשה וגבוהה מזו שהביאו בפניהם בתחילה, ובלבד שלא התגבש ביניהם לבינתיים הסכם בכתובים המסיים את הפרשה. כך היה במקרה שלפנינו שאלה אחרת היא, האם הסכום הגבוה יותר שהציגו הבעלים בפני השוכרים כסכום ההצעה המשופרת של הקונה הפוטנציאלי אכן שיקף אל-נכון את הצעתו של הקונה באותו שלב. לשאלה זו נפנה בהמשך הדברים. לענייננו עתה די לומר, כי השוכרים לא השכילו להצביע על תשתית עובדתית ומשפטית מספקת, אשר תוכל לבסס מסקנה בדבר כריתתו של הסכם מחייב במחיר של 178,000 דולר שהשתכלל ביום 24.12.01 כבר האם נכרת הסכם בין השוכרים לבין הבעלים ביום 20.1.02 (או בסמוך לפני כן)? - מתיאור ההשתלשלות העובדתית עליה עמדתי בהרחבה קודם לכן עולה, כי במהלך המשא ומתן שהתקיים בין הבעלים לבין השוכרים הציבו הבעלים באמצעות בא-כוחם מספר "מועדי קצה" (אולטימטומים) שעד אליהם כביכול יוכלו השוכרים להשוות את הצעתם להצעתו המשופרת של הקונה הפוטנציאלי, ולזכות בנכס מכוח זכות הסירוב הראשון. כך היה, למשל, במכתבו של עו"ד הר נבו מיום 13.1.02, וכך היה גם במכתבו של עו"ד הר נבו מיום 15.1.02. כזכור, במכתב נוסף מיום 15.1.02 אף הודיע עו"ד הר נבו לב"כ השוכרים כי הבעלים אינם מחוייבים יותר כלפי השוכרים בעניין זכות הסירוב הראשון. ואולם חרף כל אלו, עובדה היא - עליה אין הצדדים כלל חלוקים - כי ביום 17.1.02 שב ופנה ב"כ הבעלים לב"כ השוכרים במכתב ההצעה המחודשת (נספח יא' לכתב התביעה), במסגרתו התבקש ב"כ השוכרים ליתן לעו"ד הר נבו "ברחל בתך הקטנה... תשובה פשוטה, כן או לא" בקשר להסכמת השוכרים לרכוש את הנכס במחיר של 181,000 דולר אין מחלוקת כי מכתב זה מבטא הצעה מחודשת, שהיענות לה מצד השוכרים היא בבחינת קיבול (הטעון, מבחינה פורמלית, גם חתימה על הסכם). השאלה עליה חלוקים הצדדים בכל הקשור במכתב זה היא, בראש ובראשונה, מהו הזמן הסביר אשר עד אליו רשאים היו השוכרים לקבל את ההצעה הזמן הסביר לקיבול ההצעה : שאלת הזמן הסביר לקיבולה של ההצעה הגלומה במכתב ההצעה המחודשת עולה בענייננו נוכח העובדה שמכתב זה אינו נוקב במועד כלשהו שעד אליו יהיו הניצעים רשאים להיענות להצעה ולקבלה. על מצב עניינים כזה חל סעיף 8(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), הקובע כהאי לישנא: "אין לקבל הצעה אלא תוך התקופה שנקבעה לכך בהצעה, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר". הביטוי "זמן סביר" הוא ביטוי נורמטיבי, התלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, והוא קורא לעריכת איזון בין האינטרסים ההוגנים של שני הצדדים - המציע והניצע. עמדה על כך המשנה לנשיא השופטת מ' בן-פורת בע"א 532/82 גרדוס נ' גרדוס, פ"ד לט(3) 617 (להלן - פרשת גרדוס), בעמ' 626-627, בציינה: "הזמן הסביר לפקיעת הצעה תלוי בנסיבות של כל מקרה ומקרה, ועליו לבטא את האיזון בין אינטרס הניצע למשך זמן, שיאפשר לו שקילה ראויה תוך איסוף נתונים או חקירה ודרישה אם לקבל את ההצעה, לבין אינטרס המציע להימנע מהסיכונים, הטמונים בחובו של פרק הזמן שבו עומדת הצעתו בעינה ... אם, למשל, התנהגותו של הניצע הצביעה על כוונתו לקבל את ההצעה, כוונה שהייתה ידועה למציע, יהיה 'הזמן הסביר' ארוך יותר ..." ולמטה מכך היא מוסיפה, בהתבסס על פסיקה אנגלית אותה ראתה לאמץ בנקודה זו, כי המבחן שעל-פיו ייקבע מהו "הזמן הסביר" לפקיעת ההצעה הינו מבחן אובייקטיבי, וכי בהקשר זה יש להביא בחשבון, בין השאר, לא רק את נסיבות מתן ההצעה, אלא גם את הנסיבות והאירועים שהתרחשו לאחר מכן (שם, בעמ' 627). פרופ' ג' שלו, בספרה דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה) 143, מציינת בהקשר זה, כי יש שהתנהגות המציע לאחר ההצעה "מניעה את הניצע להאמין שההצעה עדיין פתוחה לקיבול, אף מעבר לזמן שהיה נחשב כסביר אלמלא גורם זה של התנהגות המציע". לטעמה, קיומו של גורם זה עשוי לאצול על החלטתו הקונקרטית של בית-המשפט בשאלת "הזמן הסביר" לקיבול ההצעה, וזאת לצד ההתנהגות הקודמת של הצדדים במסגרת המשא-ומתן שביניהם, אשר אף היא עשויה להיות רלוונטית לצורך קביעתו של - הזמן הסביר שיקול נוסף שעל בית-המשפט ליתן את הדעת אליו נוגע למהותו של החוזה הנדון ומטרתו, ובפרט לשאלה האם נשוא החוזה רגיש לתנודות ערך ומחיר. בעניין זה נקבע, כי "לגבי רכוש בעל אופי ספקולאטיבי מניחים, לכאורה, שהמציע התכוון לקיבול תוך פרק זמן קצר יחסית" (פרשת גרדוס, בעמ' 627). מנגד, נקיבתו של מחיר במונחים דולרים מגינה על המוכר יותר מאשר מחיר בשקלים - ומבחינה זו היא תומכת בפרשנות אשר דווקא תאריך את תקופת הקיבול. אלא שבאותו מקרה דובר על הודעת קיבול שניתנה לאחר כששה חודשים, ובנסיבות אלו קבע בית-המשפט כי נקיבת מחיר דולרי לא הצדיקה -מתיחתו של 'הזמן הסביר' על פני מחצית השנה ומעלה יישומן של אמות המידה הנ"ל על נסיבות המקרה שלפניי מוביל למסקנה כי יש לדחות את טענת הבעלים, לפיה זמן הקיבול הסביר למכתב ההצעה המחודשת היה, לכל היותר, שעות ספורות לאחר משלוח המכתב. מספר טעמים עומדים ביסוד מסקנתי זו: הטעם הראשון נוגע להתנהגותם של הצדדים קודם למשלוח מכתב ההצעה המחודשת. כפי שראינו, שעה שביקש ב"כ הבעלים לקצוב זמן נקוב לקיבול הצעת מרשיו בגלגוליה הקודמים, ידע הוא לעשות כן ברחל בתך הקטנה. לא כך נעשה במכתב ההצעה המחודשת, אשר כאמור אינו נוקב מועד כזה. זאת ועוד, התנהלותם של הצדדים במהלך המשא ומתן שקדם למשלוח מכתב ההצעה המחודשת מלמדת, כי אף במקום שבו נקבעו על-ידי ב"כ הבעלים "מועדי-קצה" לסיום המשא-ומתן, הרי שהן מרשיו והן הוא עצמו לא התייחסו לאותם מועדים בקדושה יתרה. הבעלים לא השכילו להצביע בפניי על נסיבות או שיקולים כלשהם, שבעטיים יש להתייחס למכתב ההצעה המחודשת באור שונה והחלטי יותר בהשוואה לאופן בו הם עצמם התייחסו למכתביו הקודמים של בא-כוחם, אשר בניגוד למכתב הנדון נקבו במועדי קצה הטעם השני נוגע להתנהגותם של הצדדים לאחר משלוח מכתב ההצעה המחודשת. החלטתם של הצדדים לקיים פגישה בנכס ביום שישי שלמחרת משלוח המכתב מלמדת כי אף הבעלים עצמם (ובפרט אייל שנכח בפגישה מטעם הבעלים) לא ראו את ההצעה ככזו אשר פקעה שעות ספורות לאחר משלוח המכתב ביום האתמול. עדותו של אייל, לפיה מטרת הפגישה ביום שישי היתה להודיע לשוכרים כי "אנו סוגרים את העיסקה עם הנתבע 3" (עמ' 43, ש' 29), לא היתה אמינה עליי, והיא אף אינה מתיישבת עם ההגיון והשכל הישר. אייל הודה בעדותו, כי יוזמת הפגישה באה מצידו (עמ' 43, ש' 20-21). אילו מטרתה של הפגישה היתה אך להודיע לשוכרים כי תקופת הקיבול פקעה וכי הבעלים מתכוונים לחתום על חוזה המכר עם הקונה, כגירסתו של אייל, די היה לכאורה בשיחת טלפון בין הצדדים על-מנת להבהיר את הנקודה. העובדה, שאייל יזם פגישה בנכס ביום שישי במעמד אלימלך אינה יכולה להצביע אלא על רצון ונכונות מצידו להשלים את המשא ומתן, בהתבסס על מכתב פרקליטו מיום האתמול, ובמילים אחרות: הוא ראה את ההצעה כעומדת בעינה באותו מועד. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בתיאור השתלשלות העניינים באותה פגישה כפי שהובא בתצהיריהם של אלימלך (סעיף 12) ושל חזי (סעיף 2) וכפי שגם פורט על-ידי חזי בעדותו לפניי (עמ' 36 ש' 17-19). הן אלימלך והן חזי היו אמינים עליי, והמסקנה היחידה העולה ממכלול הראיות הינה, כי לקראת פגישתם בנכס ביום שישי ציפו שני הצדדים גם יחד להביא את המשא ומתן ביניהם לכלל גמר בהתבסס על ההצעה הגלומה במכתב ההצעה המחודשת, ובטיוטה המגובשת שהוחלפה ביניהם עוד קודם לכן, כאשר מבחינתם של השוכרים היה הדבר כפוף להצגתה של אסמכתא התומכת בדברי הבעלים בדבר גובה הצעתו של הקונה הפוטנציאלי ובגילוי זהותו הטעם השלישי והאחרון נעוץ בכך שסכום ההצעה ננקב בדולרים, באופן המגן על הבעלים מפני שחיקתו (וכל זאת בתקופה שבה, על-פי טיעוני שני הצדדים, שער הדולר אף מצוי בעלייה). שיקול זה, כפי שראינו, הגם שאינו מאפשר מתיחתו של זמן הקיבול הסביר על-פני מספר חודשים, מבסס ללא כל קושי פרשנות משפטית, המקנה לשוכרים בנסיבות העניין "זמן תגובה" של מספר ימים, להבדיל ממספר שעות כטענת הבעלים. "מרחב תגובה" מעין זה גם מתיישב, כפי שראינו, עם דפוסי התנהלותם של הצדדים במסגרת שלבי המשא ומתן שהתקיימו ביניהם לפני משלוח מכתב ההצעה המחודשת כדי לנגח מסקנה זו, מבקש ב"כ הבעלים להיתלות בדברים שהשמיע ב"כ השוכרים במהלך הדיון שהתקיים ביום 27.1.04, ולפיהם "אני מסכים שזה [קרי: יום שישי ה- 18.1.02] התאריך הקובע לצורך השאלה האם היתה גמירת דעת כפי שנדרש על-פי ההסכם" (עמ' 14 ש' 20-21). מדברים אלו מבקש ב"כ הבעלים לגזור את המסקנה, כאילו "ביום שישי ויתרו התובעים על זכותם לרכוש את החנות וכך אף מצהיר ומודה בא כוחם בפה מלא" (פסקה 9 לסיכומי הבעלים). כפי שיבואר בהמשך, טענתו זו של ב"כ הנתבעים אינה מקובלת עלי מבחינה עובדתית. אלא שבנוסף לכך, היא גם מתעלמת מדברים שהשמיע ב"כ השוכרים מייד בהמשך לדברים שצוטטו על-ידי ב"כ הנתבעים. אומר ב"כ התובעים: "... גם אם ביום שישי נפרדו הצדדים בכך שלא היתה הסכמה לגבי מחיר התמורה, עדיין היו התפתחויות לאחר תום הפגישה" (עמ' 14 ש' 23 עד עמ' 15 ש' 1). הנה כי כן, בדבריו של ב"כ השוכרים במהלך הדיון שהתקיים ביום 27.1.04 אין כדי "לכבול" את השוכרים לזמן קיבול קצר יותר מזה אשר מתבקש וגם עולה מהנסיבות היוצא מן האמור לעיל הוא, כי מכתב ההצעה המחודשת מיום 17.1.02 גילם הצעה, אשר זמן הקיבול הסביר שלה, בנסיבות העניין, לא התמצה במספר שעות בלבד, כי אם בטווח של מספר ימים ממועד משלוחה. ודוק: לענייננו אין זה הכרחי לקבוע את זמן הפקיעה המדוייק והקונקרטי של הצעה זו, שהרי אין מחלוקת כי במוצאי שבת ה-19.1.02 הודיע שאשא לאייל על קיבול ההצעה וביום ראשון ה-20.1.02 נשלח על-ידי עו"ד שמיר מכתב הקיבול מטעם השוכרים. ניתן על כן להסתפק ולומר, כי בהנחה שהצעת הבעלים מיום 17.1.02 לא נדחתה קודם לכן על-ידי השוכרים ובנקודה זו חלוקים הצדדים - הרי שהיא עמדה בתוקפה הן במועד הודעת הקיבול של שאשא והן ביום ראשון בעת משלוח מכתב הקיבול. על רקע זה ניתן עתה לפנות לשאלה האם במהלך הפגישה שהתקיימה ביום שישי, ה-18.1.02, נדחתה הצעת הבעלים על-ידי השוכרים הפגישה בנכס ביום שישי : הפגישה בנכס ביום שישי (18.1.02) - חוד החנית של התובענה נעוץ, למעשה, במחלוקת העובדתית שנתגלעה בין הצדדים בכל הקשור לתוכנה של הפגישה בנכס ביום שישי. זאת, לנוכח העובדה (הבלתי שנויה במחלוקת) בדבר הקיבול שנערך למחרת היום בשיחת הטלפון שניהל שאשא עם אייל. שהרי, אם אכן דחו השוכרים ביום שישי את הצעת הבעלים הגלומה במכתב ההצעה המחודשת, כטענת הבעלים, אזי אין בהודעת הקיבול של שאשא ממוצאי שבת, וממילא גם לא במכתב הקיבול של עו"ד שמיר מיום ראשון בבוקר, כדי לקשור הסכמה חוזית מחייבת בין הצדדים כאמור בפסקה 16 לעיל, על-פי גירסתו של אלימלך בתצהירו, במהלך הפגישה שהתקיימה בנכס ביום שישי דרש אלימלך לרכוש את הנכס תמורת סך של 178,000 דולר על-פי ההסכמה המקורית אליה הגיעו הצדדים בפגישה מיום 24.12.01, ולחלופין דרש כי יוצג בפניו "מסמך המדבר על זהות הקונה הפוטנציאלי ועל סכום הצעתו הכספית, על מנת שאפשר יהיה להיווכח אם אכן מדובר במתעניין רציני" (סעיף 12 לתצהיר אלימלך). אלימלך - שהודה בעדותו כי הוא היה הרוח החיה מבין שני התובעים (עמ' 32 ש' 9-10) - הוסיף וציין בתצהירו, כי הפגישה היתה ברוח טובה ובסופה אמרתי לדן אייל כי עלינו לשקול את הצעתו לאחר שהמחיר המבוקש על ידו הועלה פעם אחר פעם וכי נחזור אליו עם תשובה בעניין גרסה זו שונה, כאמור, מהגרסה שנטענה בכתב התביעה, לפיה באותה פגישה הודיעו השוכרים לבעלים כי "הם יורדים מכל טענותיהם אשר הועלו במהלך המו"מ וכי הם מוכנים לרכוש את החנות תמורת סך של -.180,000 $" (סעיף 10 לכתב התביעה). עם זאת, בניגוד לטענת הבעלים, אינני סבורה כי השוני בין הגירסאות מלמד, כביכול, על ניסיון מצד השוכרים להטעות את בית המשפט. לכל היותר ניתן להסיק ממנו, כי בעת ניסוח כתב התביעה המקורי שרר בקרב השוכרים בלבול מסויים בכל הקשור להשתלשלות העניינים, אשר "התגלגל" גם לכתב התביעה המתוקן (שנערך על בסיס כתב התביעה המקורי). ודוק: בלבול זה הוסר כבר בתצהירו של אלימלך אשר ניתן בתמיכה לבקשה לסעדים זמניים (בש"א 4156/02; סעיף 10 לתצהיר), שם הוא מציין: בפגישה זו העלנו את כל נקודות המחלוקת, לא הצלחנו להגיע להסכמה בעניין המחיר, אך דרשתי במפורש לראות את ההסכם ותנאיו עם הקונה הפוטנציאלי. בזאת הסתיימה הפגישה, כאשר הבהרנו לדן אייל שוב ושוב כי אנו דורשים לראות את ההסכם עם הקונה הפוטנציאלי, לפני שנחליט לגבי ההסכם כאמור, גם בתצהיר העדות הראשית של אלימלך, במסגרת התיק העיקרי, הובהר כי במהלך הפגישה ביום שישי לא ניתנה עדיין על-ידי השוכרים תשובה לכאן או לכאן ביחס להצעה שבמכתב ההצעה המחודשת. יצויין, כי אלימלך לא נשאל כלל על תוכנה של אותה פגישה במהלך חקירתו הנגדית על-ידי ב"כ הבעלים (ואף לא על-ידי ב"כ הקונה). שתיקתו של ב"כ הבעלים בהקשר זה היא שתיקה רועמת. הדעת נותנת, כי אם אכן היתה גרסתו של אלימלך בדבר תוכן הפגישה שקרית, לא היו הבעלים ופרקליטם "מוותרים" על הצגת שאלות לעד בנקודה זו. העובדה שלא כך נעשה בענייננו - אומרת דרשני. מכל מקום, גירסתו של אלימלך בתצהירו לא נותרה לבדה. על אותם דברים חזר והעיד חזי בתצהירו. חזי היה כאמור נוכח בפגישה, ובתצהירו הוא ציין כי "הפגישה היתה ברוח טובה ונפרדנו בכך שנהיה בקשר לגבי מחיר העיסקה" (סעיף 2 לתצהיר חזי). אמנם, מעדותו של חזי עולה כי במהלך הפגישה ציין אייל כי הבעלים מתכוונים להתקשר בעסקה לא עם השוכרים אלא עם קונה אחר (עמ' 36 ש' 13-14), וכך אף העיד אייל עצמו (עמ' 44 ש' 3). אלא שעדות זו מלמדת על דברים שהשמיע אייל, ואין היא מלמדת דבר או חצי דבר על דחייתה של ההצעה בידי השוכרים במצב עניינים זה - שבו עומדת גירסה המגובה בשלושה תצהירים ובעדותו של חזי אל מול גירסה שונה המופיעה בכתב התביעה ואשר אינה נתמכת בתצהיר - המסקנה המתבקשת היא, כי במהלך הפגישה ביום שישי טרם ניתנה על-ידי השוכרים תשובה חיובית להצעה הגלומה במכתב ההצעה המחודשת. עם זאת, מכאן עדיין לא נובע כי במסגרת הפגישה נדחתה ההצעה. נהפוך הוא. כל שעולה מן האמור לעיל הוא, כי הפגישה הסתיימה בלא שהשוכרים מבצעים עדיין קיבול, אולם גם מבלי שהם דוחים את ההצעה. לעניין זה אינני מקבלת את טענת הבעלים, לפיה דבריו של אלימלך בתצהיר שניתן על-ידו בתמיכה לבקשה לסעדים זמניים, מבטאים דחייה של ההצעה. המילים "לא הצלחנו להגיע להסכמה בעניין המחיר" מבטאות, לכל היותר, מצב שבו אין בין הצדדים מפגש רצונות, אולם מכאן ועד מסקנה של דחיית ההצעה - רחוקה הדרך. המסקנה העולה, אם כן, מניתוח הראיות הינה, כי במהלך הפגישה שהתקיימה ביום שישי לא קיבלו השוכרים החלטה כלשהי בדבר רכישת הנכס (למסקנה זו שותף, למעשה, גם ב"כ הבעלים בסיכומיו; כעולה מסעיף 6(ב) וסעיף 30(ט) לסיכומי הבעלים) האם חזרו בהם הבעלים מההצעה טרם קיבולה : הצדדים אינם חלוקים על כך שבשיחת הטלפון במוצאי שבת - ולמעשה גם במהלך הפגישה ביום שישי - הודיעו הבעלים לשוכרים כי בכוונתם למכור את הנכס לקונה אחר ולא להם. בהתבסס על כך, העלה בא-כוחו של הקונה טענה המבקשת לקעקע את יכולתם של השוכרים לבצע "קיבול" לאחר אותה הודעה. טענה זו נסמכת על הוראת סעיף 3(א) לחוק החוזים, הקובע: "המציע רשאי לחזור בו מן ההצעה בהודעה לניצע, ובלבד שהודעת החזרה נמסרה לניצע לפני שנתן הודעת קיבול". לטענת ב"כ הקונה, בהודעתם של הבעלים לשוכרים על אודות כוונתם להתקשר בעסקה עם הקונה ולא עמם יש משום חזרה מההצעה שבמכתב ההצעה המחודשת טענה זו איננה מקובלת עלי, משני טעמים: ראשית, תחולתו של סעיף 3(א) לחוק החוזים היא כללית, והיא נדחית בענייננו מפני הוראתו המפורשת של סעיף זכות הסירוב הראשון בהסכם השכירות, שמכוחו בא לעולם מכתב ההצעה המחודשת. טבעה העיקרי והמכונן של הזכות הקרויה "זכות סירוב ראשון" - יהא אופן ניסוחה אשר יהא - נעוץ בחובה (ולא בשיקול-דעת) למכור את הנכס לבעל הזכות במחיר ובתנאים שהוצעו על-ידי קונה פוטנציאלי אחר, היה ובעל הזכות דורש זאת (בכפוף, כמובן, למסגרת הזמנים ויתר התנאים שנקבעו, אם נקבעו, בסעיף זכות הסירוב הראשון). "הרכבתו" של סעיף 3(א) לחוק החוזים על גבה של תניה חוזית בדבר זכות סירוב ראשון תעקר למעשה מכל תוכן את אופיה של הזכות הנדונה, שכן היא תאפשר לבעל הנכס להתחמק בלא כל קושי מחובתו הגלומה בתנייה החוזית הנ"ל. במובן זה, יש להשקיף על הצעה המובאת בפני בעל זכות סירוב ראשון כהצעה בלתי הדירה, הכפופה להוראת סעיף 3(ב) לחוק החוזים, ולא להוראת סעיף 3(א). הצעה כזו אין המציע רשאי לחזור בו ממנה, והיא פוקעת בחלוף המועד (ובענייננו - "זמן סביר") לקיבולה או בדחייתה על-ידי הניצע - סעיף 4(1) לחוק החוזים שנית, על-פי תצהירו של הקונה ועל-פי עדות פרקליטו באותה עת, עו"ד רוקח, באותו היום שבו נשלח לשוכרים מכתב ההצעה המחודשת (קרי: 17.1.02), הודיע ב"כ הבעלים לב"כ הקונה כי השוכרים סירבו להצעה; העביר לו טיוטת הסכם לחתימה; ואף סיכם עמו על יום ראשון הקרוב כמועד לחתימת החוזה (סעיף 1 לתצהיר הקונה; עדות עו"ד רוקח בעמ' 24-25, וכן ראו מכתבו של עו"ד הר נבו לעו"ד רוקח מאותו יום, נספח א' לכתב ההגנה מטעם הקונה). למותר לומר, כי טענה זו שבפי הקונה לפיה הבעלים הודיעו לו כי הצעתם נדחתה על-ידי השוכרים ובשל כך ניתן להתקשר עימו בחוזה, איננה מתיישבת עם טענתו האחרת של הקונה, לפיה חתימת החוזה עימו התאפשרה נוכח חזרתם של הבעלים עצמם מהצעתם לשוכרים. אכן, הגרסה האחת, המפנה אצבע לעבר התנהגות הבעלים ("חזרה מהצעה על-ידי המציע"), עומדת בסתירה מוחלטת לגרסה השניה התולה את חתימת ההסכם עם הקונה בהתנהגות השוכרים דווקא ("דחיית ההצעה על-ידי הניצע"). כפי שראינו - שתי הגרסאות גם יחד אינן מתיישבות עם חומר הראיות, ועל כן אינן מבטאות כלל ועיקר את אשר התרחש בפועל ביחסים שבין הבעלים לבין השוכרים. ואולם, לצורך השאלה מה נאמר לקונה על-ידי הבעלים ביום 17.1.02, מעדיפה אני את הגרסה השניה אשר הובאה בתצהירו של הקונה ונתמכה, כאמור, אף בעדות פרקליטו. מאליו מובן כי יש לדחות את טענתו העובדתית של הקונה, הנסמכת על הגרסה הראשונה סיכום ביניים : לסיכום נקודה זו אני קובעת, כי מכתב ההצעה המחודשת מיום חמישי ה-17.1.02, שאינו נוקב במועד קיבול, עמד בתוקפו למצער עד ליום ראשון ה-20.1.02, מבלי שהשוכרים דחו את ההצעה הגלומה בו ביום שישי ה-18.1.02, ומבלי שהבעלים, מצידם, חזרו בהם מההצעה קודם לקיבולה מאחר ואין חולק על עצם הודעת הקיבול של שאשא ממוצאי שבת ה-19.1.02 (ראו למשל: סעיף 7 לרשימת עובדות מוסכמות ופלוגתאות מטעם הבעלים), ומאחר ואין גם חולק כי עו"ד שמיר שלח את מכתב הקיבול בבוקר יום ראשון ה-20.1.01 וכי עו"ד הר נבו קיבל מכתב זה עוד קודם לחתימת ההסכם עם הקונה - הרי שניתן לומר כי בין השוכרים לבין הבעלים נקשרה עסקה בנוגע לרכישת הנכס במחיר של 181,000 דולר ביום 19.1.02, ולכל המאוחר בבוקר20.1.02 - יום ראשון דרישת הכתב, ושאלת החתימה : אלמלא דובר ברכישת זכויות קנייניות, די היה בניתוח העובדתי דלעיל כדי להוביל למסקנה לפיה בין הבעלים לבין השוכרים נקשר הסכם מחייב. אלא שבענייננו מדובר בעסקה במקרקעין, ועל-פי סעיף 8 לחוק המקרקעין עסקה כזו טעונה "מסמך בכתב" - דרישה שהיא, כידוע, דרישת כתב מהותית המבטאת את הצורך במתן דגש יתר בעסקאות מעין אלו על מסויימות העסקה ועל גמירות הדעת לבצעה. האם ה"הסכם" שנקשר בין הצדדים עומד בדרישת הכתב, חרף היעדרו של חוזה חתום ביניהם? תשובתי על שאלה זו היא בחיוב, ולהלן אבאר את הטעמים העומדים ביסוד מסקנתי זו כפי שראינו (בפסקה 11 לעיל), עם התקדמות המשא-ומתן ביניהם העבירו הבעלים לשוכרים ביום 3.1.02 טיוטה מפורטת ומגובשת של הסכם מכר הנוקבת בתמורה בסך של 181,000 דולר, ומפרטת בין השאר את פרטי הנכס ותנאי התשלום (נספח ד' לכתב התביעה; לעיל ולהלן - הטיוטה המגובשת). לטיוטה זו קדמו מספר טיוטות שהוחלפו בין הצדדים לפני כן. כעולה מתצהירו של אייל, חלק ניכר מהמחלוקות שנתגלעו בין הצדדים ביחס לטיוטות הקודמות באו לפתרונן במסגרת הטיוטה המגובשת (סעיף 11(יב) לתצהיר אייל). זאת ועוד, בסמוך למשלוח הטיוטה המגובשת ביום 3.1.02, נקבעה פגישה לאותו יום לצורך חתימה על החוזה (סעיף 11(יג) לתצהיר אייל), וכל זאת לאחר שקודם לכן, ביום 31.12.01, הודיע אלימלך לאייל, על-פי גירסתו של אייל עצמו, כי השוכרים יסכימו לרכוש את הנכס במחיר של 181,000 דולר (סעיף 11(ה) לתצהיר אייל). מכאן שניתן לראות בטיוטה זו משום "צילום" של שלב מתקדם ביותר של המשא-ומתן, אם לא ממש את קו הגמר שלו, שהרי לא נטען בפניי כי לאחר העברת הטיוטה המגובשת לשוכרים החליפו הצדדים טיוטת חוזה נוספת. אם אין די בכך, יש לזכור כי במכתב ההצעה המחודשת מיום 17.1.02 התבקשו השוכרים ליתן "תשובה פשוטה, כן או לא". מדברים אלו ניתן להבין, על רקע היסטוריית המשא-ומתן בין הצדדים, כי תשובה של "כן" תקשור את השוכרים בהסכם שבא לידי ביטוי באותה טיוטה מגובשת. הנה כי כן, כל שנותר לשוכרים לעשות לאחר משלוח מכתב ההצעה המחודשת ביום 17.1.02 הוא לומר "רוצים אנו" (השוו: ע"א 29/80 שיכון עובדים בע"מ נ' זפניק, פ"ד מבחינה זו עונה הטיוטה המגובשת (כשהיא נקראת ביחד עם מכתב ההצעה המחודשת) על דרישת הכתב, וכן על דרישת המסויימות. במצב עניינים זה, השאלה הרלוונטית אינה האם מתקיימת דרישת הכתב בהיעדר כל מסמך בכתובים, שהרי מסמך כזה קיים, אף כי אינו חתום. השאלה היא, האם מתקיימת דרישת הכתב בהינתן טיוטה מגובשת של הסכם אשר אינה חתומה. התשובה על שאלה זו בנסיבותיו של המקרה דנן היא בחיוב. אין ספק כי בחתימתם של צדדים על החוזה אשר גובש על-ידם יש כדי לבטא את גמירות דעתם להתקשר בחוזה זה התקשרות מחייבת. ואולם, בחתימה, כשהיא לעצמה, אין כל קדושה. עמדו על כך פרידמן וכהן, בציינם: העדרה של חתימה אינו מעיד, בהכרח, על העדר גמירת דעת, ואילו קיומה אינו מעיד, בהכרח, על גמירת דעתו של החותם להתקשר בעיסקה ברוח זו הכשירה הפסיקה תוקפם של מסמכים בכתב הגם שנעדרה מהם חתימתו של אחד הצדדים (ראו למשל: ע"א 565/79 רובינשטיין ושות' נ' לויס, פ"ד לד(4) 591, 595; ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589), ובחלוף הזמן היא הכשירה גם זכרון דברים שלא נחתם על-ידי אף לא אחד מבין הצדדים, הגם שבתום המשא-ומתן ביניהם הסכימו הצדדים להיפגש למחרת היום לשם חתימה על חוזה מכר שיוכן על-ידי פרקליטו של אחד מהם (ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57; להלן - פרשת בוטקובסקי). מהלכות אלו עולה למעשה, כי סעיף 8 לחוק המקרקעין אינו מחייב חתימה כתנאי לתוקפה של התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין. במילים אחרות, בית המשפט העליון לא ראה בדרישת החתימה משום דרישה מהותית, בדומה לדרישת הכתב, אלא הוא התייחס אליה כאל דרישה ראייתית בלבד, שניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות (פרידמן וכהן, בעמ' 450). משמעות הדבר היא, כי אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה - כי אז די בקיומו של הכתב (ובו פרטי העסקה החיוניים) כדי להוביל בנסיבות מסוימות למסקנה כי בין הצדדים נקשר הסכם מחייב בפרשת בוטקובסקי הידועה, השיקו הצדדים כוסיות לחיים בתום המשא-ומתן ביניהם וניסוחו של זכרון הדברים, והם גם לחצו ידיים באותו מעמד. עובדה זו (לצד עובדות נוספות, ובהן אופן ניסוחו של זכרון הדברים הבלתי חתום, מסירת עותק הימנו לרוכשים והחלטתם של הצדדים להיפגש למחרת היום לשם "חתימה" על חוזה, להבדיל מ"עריכת חוזה") שימשה באותו מקרה כאינדיקציה לסתירת ההנחה המקובלת, שלפיה צדדים העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת המקרה שלפניי אמנם לא היה כה אידילי, ובוודאי שלא היתה בו מידה כלשהי של חגיגיות. הצדדים לא השיקו כוסיות לחיים, והם אף לא לחצו ידיים. עם זאת, וכאן העיקר, ניסוחו של מכתב ההצעה המחודשת, וקיומה של הטיוטה המגובשת שהוחלפה קודם לכן בין הצדדים ואשר ניתן היה לראות את המכתב כמתייחס אליה, אינם מותירים כל מקום לספק כי כוונתם של הבעלים היתה להתקשר באופן מחייב עם השוכרים אם רק ישיבו להם "תשובה פשוטה" של "כן" (כניסוחו של המכתב), וזאת אף לפני חתימה פורמלית על הטיוטה המגובשת. כל פירוש אחר למכתב ההצעה המחודשת יחטא לא רק ללשונו הברורה של המכתב אלא גם לנסיבות המקרה בכללותן, ולאופן שבו הבינו השוכרים עצמם את המכתב, כעולה מהודעת הקיבול של שאשא וממכתב הקיבול של עו"ד שמיר תום לבם של הבעלים בניהול המשא ומתן : למעלה מן הנדרש אעיר, כי התוצאה אליה אני מגיעה בפסק-דין זה לא תשתנה אף בהנחה - המנוגדת לקביעתי דלעיל - שאין לראות בטיוטה המגובשת (והבלתי חתומה) משום כתב העונה על דרישת הצורה שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. טעם הדבר נעוץ בהתנהלותם של הבעלים בשלב המשא-ומתן שניהלו עם השוכרים, אשר כפי שיבואר להלן חרגה מאמות המידה בדבר התנהגות בתום לב, כמצוות סעיף 12(א) לחוק החוזים. טרם שאפרט את הפגמים שדבקו בהתנהלות הבעלים ואשר בעטיים יש לקבוע כי הבעלים הפרו את חובת תום הלב, מן הראוי לעמוד בקצרה על התרופות האפשריות שמקימה הפרת חובת תום הלב בניהול משא-ומתן הפרתה של החובה לנהוג בתום לב במהלך המשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה עשויה לגרור עמה מספר תוצאות משפטיות. סעיף 12(ב) לחוק החוזים מקים לצד הנפגע זכות לקבל סעד שהתפרש בעבר כסעד של פיצויים "שליליים", קרי פיצויי הסתמכות, בלבד. הוא קובע: "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה...". אלא שסעד הפיצויים השליליים מכוח הוראת סעיף 12(ב) הנ"ל אינו עוד בבחינת "בן יחיד", ולהפרת חובת תום הלב בניהול משא ומתן לכריתתו של חוזה נולדו עם השנים "בנים נוספים". הרחבתן של התרופות בהקשר זה התרחשה בשלושה מימדים שונים, הקשורים ונובעים זה מזה: המימד הראשון נוגע לאופי הפיצויים הניתנים מכוח הוראת סעיף 12(ב) הנ"ל. בהקשר זה נפסק, כי במקרים מיוחדים שבהם המשא ומתן הגיע לשלב מתקדם שבו תנאי החוזה גובשו, ולולא חוסר תום-הלב היה החוזה נכרת - זכאי הצד הנפגע לפיצויים "חיוביים", קרי פיצויי קיום, ולא אך לפיצויי הסתמכות (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ המימד השני נוגע לסוג התרופות האפשריות במקרים של הפרת חובת תום הלב מעבר לתרופת הפיצויים, וכנרמז לעיל, הוא נובע מהמימד הראשון וממשיך אותו: הרחבת סעד הפיצויים מכוח סעיף 12(ב) לחוק באופן המכיר בנסיבות מסוימות גם בסעד של פיצויי קיום, הניחה כאמור מצב עניינים שבו המשא ומתן שבין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכנו של ההסכם הוא מגובש וידוע, ואלמלא חוסר תום הלב היה החוזה נחתם. מכאן קצרה הדרך להכרה גם בסעד של אכיפת החוזה, אם כי כמובן גם סעד זה יישמר לאותם מקרים שבהם הפרת חובת תום הלב הכשילה חתימה על הסכם, שגובש ונכרת כבר ממילא (השוו למשל: עע"ם 7561/01 פינץ' חניט נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד נז(3) 611, בעמ' 623-624). נראה כי ההבדל בין סעד של פיצויים חיוביים (המימד הראשון) לבין סעד של אכיפה (המימד השני) נעוץ בהסתמכות שנוצרה, אם נוצרה, בקרב צדדים שלישיים על המצב שקדם להגשת התביעה בידי הנפגע (כגון שהתקשרותם עם הצד משולל תום הלב הכתה בינתיים שורשים עד שקשה או בלתי צודק להחזיר את המצב לקדמותו). ככל שהסתמכותם של צדדים אלו גוברת, ממילא יהיה סעד האכיפה בעייתי יותר, ותרופת הפיצויים החיוביים תוכל לשמש תחליף הולם מבחינתו של הנפגע המימד השלישי, המשתלב בשני המימדים הקודמים והוא זה הרלוונטי לענייננו, נוגע לדרישת הכתב. בהקשר זה נקבע בשורה של פסקי-דין, כי הפרת חובת תום הלב במשא ומתן לכריתתו של חוזה עלולה להביא לצמצומה או להגמשתה של דרישת הכתב, במובן זה שמי אשר נהג בחוסר תום לב ונושא ב"אשם" בנוגע לאי-מלויה של דרישת הכתב יושתק למעשה מלהתכחש לחוזה (ראו למשל: ע"א 29/80 שיכון עובדים בע"מ נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579; ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278; ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185). זאת, במצבים שבהם הסתמכותו של הנפגע על החוזה היתה משמעותית (השופט גולדברג בע"א 986/93 הנ"ל). במילים אחרות - הפרת חובת תום הלב באופן היוצר הסתמכות אצל הנפגע ומכשיל את דרישת הכתב, אפשר שתכרסם בדרישה זו, ובמקרים המתאימים - דהיינו, מקרים שעולה מהם "זעקת הגינות", כביטויו של הנשיא ברק בע"א 986/93 הנ"ל - ייתכן שהיא תעמיד לצד הנפגע סעד של אכיפת החוזה, חרף היעדרו של כתב. במובן זה משתלב המימד השלישי עם המימד השני, שכן בשניהם הנחת המוצא הרעיונית הינה, כי תרופת הפיצויים אינה ממצה את הסעדים האפשריים במקרה שהופרה החובה לנהוג במשא ומתן בתום-לב ודוק: הרחבה זו של מנעד הסעדים שהפרת חובת תום הלב במשא ומתן עשויה להצמיח עולה בקנה אחד עם אפיונו של עיקרון תום הלב כעיקרון "מלכותי" בשיטתנו (הנשיא ברק בע"א 986/93 הנ"ל, בעמ' 186; ובבג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד מז(4) 702, 708; וכן ראו סעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים). אכן, עיקרון תום הלב הינו "חלק ממי התהום של השיטה המשפטית" (השופט אוקון בה"פ 2247/03 אהרון רשף, עו"ד נ' לוי יוסף; לא פורסם; בפסקה 11). הדוקטרינה הגלומה בו אינה פוסחת על אף ענף משפטי, והיא חלה גם במסגרת דיני הקניין (ראו: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 401). משכך, היא תורמת לעיצובם של הכללים המשפטיים בתחום זה, ואין פלא איפוא בכך כי להפרתה של הדוקטרינה ישנו "מחיר" בדמות ריכוך דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין אם נחזור לענייננו - המסקנה העולה מעיון במכלול חומר הראיות והעדויות שנשמעו לפניי הינה כי התנהלותם של הבעלים במסגרת המשא ומתן בינם לבין השוכרים חרגה מדרישת תום הלב בניהול משא ומתן. חוסר תום הלב שדבק בהתנהגות הבעלים בענייננו נעוץ בשתיים: ראשית, בעובדה, כי באותו היום שבו נשלח לשוכרים מכתב ההצעה המחודשת (קרי: 17.1.02), הודיעו הבעלים לקונה (באמצעות עורכי-הדין) כי השוכרים סירבו להצעה; העבירו לו טיוטת הסכם לחתימה; ואף סיכמו עמו על יום ראשון הקרוב כמועד לחתימת החוזה (ראו: סעיף 1 לתצהיר הקונה; עדות עו"ד רוקח בעמ' 24-25, וכן מכתבו של עו"ד הר נבו לעו"ד רוקח מאותו יום, נספח א' לכתב ההגנה מטעם הקונה, שם נכתב, בין השאר: "נראה לי כי ניתן לחתום על ההסכם"); שנית, ברושם המתעורר לנוכח העדויות ויתר נסיבות העניין, לפיו הבעלים ניסו "למנף" את מחיר העסקה מול השוכרים בטענה בלתי נכונה כאילו הקונה מציע סכום גבוה יותר, ועל כן נמנעו מלהעביר לידיהם את פרטי הקונה או את פרטי הצעתו הרשמית בכתובים אפתח דווקא בנקודה השנייה. אין מחלוקת, כי הבעלים נמנעו מלהעביר לשוכרים פרטים מזהים על הקונה (עדות אייל, בעמ' 39 ש' 21). הטעם לסירוב האמור הוסבר על-ידי אייל ברצונו להימנע מתסבוכות משפטיות הקשורות בצנעת הפרט (עמ' 40 ש' 10-16). טעם זה לא הפריע לאייל לטעון בה בעת, כי חובת הגילוי קויימה בעצם העובדה שהקונה יצר קשר טלפוני עם השוכרים (עמ' 40 ש' 10). טענה זו איננה, בנסיבות העניין, אלא לעג לרש. בעת שיחת הטלפון לא יכלו השוכרים לדעת כלל כי המתקשר הוא המציע הפוטנציאלי שעליו דווקא דיברו הבעלים. גם מן הבחינה המשפטית, הצדק עם השוכרים. סעיף זכות הסירוב הראשון הוא אמנם לאקוני, אך הזיקה שהוא יוצר בין הצעתו הקונקרטית של קונה פוטנציאלי לבין גובה הצעת השוכרים היא ברורה, ומתחייב ממנה, כי הבעלים יציגו בפני השוכרים את פרטיה המלאים של הצעת הקונה, לרבות זהותו (או זהות פרקליטו), על מנת שאלו יוכלו לדעת כי מוצגת בפניהם הצעה אמיתית שעליהם להשתוות לה. יש לזכור, כי בנסיבות שבהן אין תחולה ישירה לסעיף 102 לחוק המקרקעין (הקובע את מנגנון מימושה של זכות קדימה שנרשמה), נעדרת מן התמונה דמותו "המפקחת" של רשם המקרקעין. במצב עניינים זה, ובהיעדר הסדרה חוזית של אופן מימוש הזכות, מתחייב לטעמי גילוי מפורט של זהות הקונה (או פרקליטו) או למצער מסמך רשמי המעיד על פרטי ההצעה ועל רצינותה. מסמך המפרט את פרטי הצעת הקונה נשלח על-ידי עו"ד הר נבו לב"כ השוכרים רק בשלב מתקדם מאוד של המשא-ומתן, כאשר לאורך כל הדרך שקדמה לכך עמדו הבעלים בסירובם לחשוף את פרטי ההצעה והסתפקו בהצגת מחירה בעל-פה (שאליו אתייחס מייד). כאשר אלו הם פני הדברים, ניסיונם של הבעלים להסתמך על שיחת טלפון איזוטרית שקיים הקונה עם השוכרים בעת שהבעלים עמדו בסירובם לגלות את זהותו לשוכרים - ניסיון זה לא יצלח אלא שהתמונה שהתגלתה ממסכת הראיות אינה מצביעה רק על הסתרה בלתי הגיונית של זהות הקונה, אלא היא מעלה חששות כבדים לגבי כנות המצג שערכו הבעלים כלפי השוכרים בכל הקשור במחיר הצעתו של הקונה. כך למשל, כאשר נשאל אייל מדוע סירבו הבעלים לגלות לשוכרים את זהות הקונה על-מנת שתנוח דעתם של השוכרים שאין מדובר בהצעה פיקטיבית, ענה אייל: "ומה אם זה פיקטיבי?" (עמ' 39 ש' 29). בלשון המעטה אומר, כי דבריו אלו של אייל לא הוסיפו נימה של אמינות לגרסת הבעלים. אייל גילה דעתו בעת חקירתו כי אין הוא רואה כל פסול במצג שווא בדבר גובהה של הצעה פוטנציאלית, שכל מטרתה האמרת המחיר שיציעו לו השוכרים. להשקפתו, גם אם בשל הימנעותו למסור להם פרטים אודות הקונה חשדו השוכרים כי מדובר בהצעה פקיטיבית שנועדה אך להעלות את מחיר הצעתם, היה עליהם לדעת כי האינטרס של הבעלים "למכור את החנות במחיר מירבי" ו"שלא כל הזמן אנשים מדברים אמת. אנו בשוק חופשי" (עדות אייל, בעמ' 39 ש' 21-25). להשקפה כזו, כמובן, אין להסכים החשש בדבר כנות המצג שערכו הבעלים לשוכרים מתחזק נוכח הדברים העולים מעיון בתרשומת שערך עו"ד רוקח משיחה עם מרשו, הוא הקונה. מתרשומת זו (ת/1) עולה, כי בניגוד לטענת הבעלים, הקונה הסכים להעלות את הצעתו מ-175,000 דולר ל-178,000 דולר בלבד, ולא ל-180,000 דולר (פסקה 10 ל-ת/1). עוד עולה כי אייל הציע לקונה שיעלה את הצעתו ל-180,000 דולר ואז "השוכרים לא יוכלו לעמוד בזה ולמעשה יצאו מהתמונה", אך הקונה סירב באותו שלב להעלות את המחיר (שם, שם). למותר לציין כי דברים אלו מאששים את החשד, כי המצג שערכו הבעלים כלפי השוכרים, לפיו הקונה מוכן לשלם סך של 180,000 דולר (כטענת הבעלים) או 181,000 דולר (כטענת השוכרים) היה מצג שוא, הגובל בהטעייה כזכור, התמורה הנקובה בחוזה שנחתם בסופו של דבר בין הבעלים לבין הקונה ביום 20.1.02 (נספח י' לתצהיר אייל) אף היא אינה מתיישבת עם מצגם של הבעלים כלפי השוכרים בדבר גובה הצעתו של הקונה. סכום התמורה המוזכר בסעיף ג(5) לחוזה המכר עם הקונה עומד על 178,000 דולר בלבד. גם טיוטות החוזה שהוחלפו בין הבעלים לבין הקונה ביום 17.1.02 (אשר צורפו כנספחים לכתב הגנתו של הקונה) נוקבות באותו סכום בסך 178,000 דולר. הסברם של הבעלים לפער שבין הסכום הנקוב בחוזה המכר עם הקונה לבין הסכום הגבוה יותר אותו הציגו בפני השוכרים כסכום הצעתו של הקונה הוא זה: לטענת הבעלים, למרות שהתמורה הנקובה בחוזה המכר מסתכמת בסך של 178,000 דולר בלבד, בפועל העסקה נקשרה על יסוד תמורה גבוהה יותר, בסך של 183,166 דולר. זאת כיוון שבנוסף לסכום התמורה הנקוב בחוזה, היו הבעלים זכאים לדמי שכירות בגין שלושה חודשי שכירות עד להשלמת התמורה על-ידי הקונה והפיכתו הוא לבעלים (ראו למשל סעיף 20 לתצהיר אייל). גם עו"ד רוקח טען כך בחקירתו (עמ' 29 ש' 14-15), אולם כאשר נשאל היכן כתוב הדבר בחוזה, הוא טען כי זה מה שסוכם וזה מה שעולה מסעיף 7 לחוזה, הקובע את מועד מסירת החזקה גירסתם זו של הבעלים מעוררת תמיהה. אין חולק כי בעת החתימה על חוזה המכר היו עדיין השוכרים קשורים בהסכם השכירות מול הבעלים. מאחר שחוזה המכר שנחתם בין הבעלים לבין הקונה אינו משנה את סדרי תשלום דמי השכירות עד להשלמת מלוא התמורה על-ידי הקונה, הדעת נותנת כי דמי השכירות היו צריכים להמשיך ולהיות משולמים בתקופה זו על-ידי השוכרים לכיסם של הבעלים, וזאת כל עוד לא השלים הקונה את מלוא התמורה והפך לבעלים בעצמו (כך, כזכור, קבעו הבעלים והקונה ב"פאזה" הראשונה של מגעיהם, ראו פסקה 4 לעיל). במצב עניינים זה, דמי השכירות בגין אותה תקופה שעד להשלמת מלוא התמורה אינם יכולים כלל להוות חלק מהתמורה בעסקה שבין המוכרים לבין הקונה, שהרי הבעלים - ולא הקונה - זכאים להם ממילא מהשוכרים. עובדה זו עולה, למעשה, מאותו סעיף שבו נתלו לעניין זה הבעלים והקונה גם יחד, הוא סעיף 7 לחוזה המכר. הוראת הסיפא לסעיף 7 לחוזה המכר קובעת כי "המוכר ימחה לקונה את מלוא זכויותיו על-פי הסכם השכירות החל מיום מסירת החזקה" (קרי 2.5.02). משמע, הקונה יהיה זכאי לדמי השכירות רק לאחר השלמת מלוא התמורה על-ידו וקבלת החזקה ביום 2.5.02. ומאחר והוא אינו זכאי לדמי השכירות עד למועד זה, ממילא שהוא אינו יכול להתחייב כלפי הבעלים לשלם להם, בנוסף לסכום התמורה הנקוב, גם את דמי השכירות הללו. לא בכדי איפוא נמנע סעיף התמורה בחוזה המכר מלאזכר את דמי השכירות עדותו של הקונה באשר לגובה התמורה - לא רק שלא היה בה כדי לרפא את החשש לפיו מחיר התמורה שסוכם בינו לבין הבעלים עמד על 178,000 דולר בלבד, אלא היא רק חיזקה עוד יותר חשש זה. הוא העיד בהקשר זה: "מחיר העסקה הכולל היה: 178,000 דולר + 3 או 4 חודשי שכירות. זאת מחתימת החוזה עד לקבלת הנכס. כוונתי שלמרות ששילמתי את התשלומים, עדיין בעל הנכס הקודם יוכל לגבות 3 או 4 חודשי דמי שכירות לעצמו. אפשר לראות זאת בחוזה" (עמ' 51 ש' 20-22). מכאן עולה בבירור כי מחיר העסקה ששילם הקונה לבעלים היה 178,000 דולר, שכן במהלך התקופה שהבעלים קיבלו את דמי השכירות מהשוכרים, לא היה הקונה עדיין בעל החזקה בנכס. המסקנה המתחוורת מכל האמור לעיל היא, אם כן, כי סכום התמורה שסוכם בין הבעלים לבין הקונה הוא 178,000 דולר בלבד, ולא דולר אחד מעבר לכך. כל זאת, בניגוד למצג שערכו הבעלים כלפי השוכרים ומכאן לנקודה הראשונה, שעניינה בהודעת הבעלים לקונה כי השוכרים סירבו להצעה, וכי על כן ניתן לחתום עם הקונה על חוזה המכר. כזכור, מסר זה - בצירוף טיוטת חוזה ועמדתו של עו"ד הר נבו לפיה "נראה לי כי ניתן לחתום על ההסכם" - הועבר לקונה באותו היום שבו נשלח לשוכרים מכתב ההצעה המחודשת. אייל בעדותו ניסה לטעון כי נתן לעו"ד הר נבו אור ירוק לחתום עם הקונה בשבוע של ה-17, אך הוא לא ידע להצביע על היום המדוייק - האם ה-17 בחודש או ה-18 בחודש. עם זאת הוא לא פסל את האפשרות שהאור הירוק ניתן כבר ב-17 בחודש, ואף הודה כי באותו שלב הצעת השוכרים והצעת הקונה עמדו פחות או יותר על אותו סכום (עמ 42). ממכתבו של עו"ד הר נבו לב"כ הקונה מיום 17.1.02, אשר צורף כנספח א' לכתב הגנתו של הקונה, עולה כי משלוח הטיוטה נעשה אכן ביום 17.1.02, ומכאן שכבר במועד זה נתן אייל לעו"ד הר נבו את אותו "אור ירוק" להתקשרות עם הקונה מתן "אור ירוק" להתקשרות עם הקונה, בנסיבות שבהן שעות ספורות קודם לכן (וייתכן אף במקביל) העבירו הבעלים לשוכרים את מכתב ההצעה המחודשת - אינו עולה בקנה אחד עם חובתו של צד למשא-ומתן לנהוג בתום לב. במובן זה, ה"אור הירוק" שניתן על-ידי אייל מדליק נורה אדומה. למעשה, הדמות אשר יכולה היתה לשפוך אור על נסיבות הפניה לקונה באותו היום שבו נשלחה ההצעה המחודשת לשוכרים, ולהניח הסבר כלשהו למהלך הדברים הללו, היא עו"ד הר נבו. אלא שזה האחרון, מטעמים כאלה ואחרים, ביכר שלא להעיד במשפט (עמ' 52 ש' 11). בסיכומיו ביקש עו"ד הר נבו לגלגל בהקשר זה את האחריות לפתחו של ב"כ השוכרים, אשר יכול היה לדרוש את זימונו של עו"ד הר נבו כעד אך נמנע מלעשות כן (פסקה 18 לסיכומי הבעלים). סבורתני כי אין להטיל את האשמה בעניין זה על ב"כ השוכרים, והיעדר הסבר כלשהו מצד הבעלים לפעולות הסותרות שנעשו על-ידם ביום 17.1.02 פועל על כן לרעתם סיכומו של דבר : הבעלים הפרו את חובתם לנהוג בתום לב כלפי השוכרים, במסגרת המשא ומתן שניהלו עמם לקראת כריתתו של הסכם המכר. על רקע מסקנות עובדתיות אלו ועל-יסוד הניתוח המשפטי שנערך קודם לכן, המסקנה היא כי גם אם אין הטיוטה המגובשת עונה לדרישת הכתב (וכאמור, לא זו גישתי), הרי שהפרת חובת תום הלב מצד הבעלים גוברת על דרישה זו, והיא משתיקה את הבעלים מלטעון כנגד התקיימותה בנסיבות המקרה יתרה מכך, נוכח העובדה שהפרת חובת תום הלב התרחשה בשלביו המתקדמים של המשא ומתן, שעה שפרטיה של העסקה הנרקמת התגבשו כבר, אין מניעה להורות בנסיבות המקרה על אכיפת ההסכם שהתגבש בין הצדדים, אפילו לא התקיימה דרישת הכתב. בכך מתמזגים, במקרה דנן, המימד השני והמימד השלישי עליהם עמדנו לעיל בדבר הרחבתן של התרופות בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן התחרות בין זכותם של השוכרים לבין זכות הקונה : בהינתן הקביעה כי השתכלל בין השוכרים לבין הבעלים הסכם מכר מחייב ביום 19.1.02 ולכל המאוחר ביום 20.1.02 עם משלוח מכתב הקיבול, השאלה שנותר עתה להתמודד עמה נוגעת ל"תחרות" שבין זכותם של השוכרים מצד אחד, לבין זכותו של הקונה, שחתם עם הבעלים על חוזה המכר ביום 20.1.02, מצד שני. בהיות שתי העסקות מתייחסות לאותו הנכס, ההכרעה בשאלה מי מהן עדיפה תיחתך על יסוד ההוראה הקבועה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הדנה ב"עסקאות נוגדות". על-פי הוראה זו: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה." בענייננו, חלוקים הצדדים לגבי השאלה מיהו "בעל העיסקה הראשונה". לצורך הדיון, יש איפוא לפתוח בנקודה זו מועד העסקה בין הבעלים לקונה : לטענת הקונה, חרף העובדה שחוזה המכר בינו לבין הבעלים נחתם ביום 20.1.02, הנכס נרכש על-ידו בפועל כבר ביום 17.1.02, שכן בערבו של מועד זה הסתיימו לטענתו חילופי הטיוטות בינו לבין הבעלים. טענה זו אין לה אחיזה משפטית, וכעולה מסיכומי הקונה נראה כי אף פרקליטו אינו תולה בה גדולות ונצורות (ראו סעיף 5.9.9 לסיכומי הקונה, שם מציין ב"כ הקונה כי "טענה זו איננה רצינית ... אך אם תתקבל טענת התובעים כי בחילופי הטיוטות ביניהם די היה כדי לענות על דרישת הכתב ... הרי שגם הנתבע יטען כי בחילופי הטיוטות שלו עם הנתבעים יש לראות הסכם מחייב מספר טעמים מובילים לדחייתה של הטענה: ראשית, הקונה לא הניח כל תשתית עובדתית שעל בסיסה ניתן לקבוע את אשר הוא מבקש לקבוע, וטענתו היא למעשה טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב (הוא חוזה המכר שנחתם רק ביום 20.1.02). יתרה מכך, מכתבו של עו"ד רוקח, ב"כ הקונה, לעו"ד הר נבו מיום 17.1.02, במסגרתו העיר את הערותיו לטיוטת החוזה שנשלחה אליו (נספח ב' לכתב ההגנה מטעם הקונה), מלמד כי אף לשיטתו של הקונה עצמו לא נכרת באותו מועד כל הסכם שהוא. כך למשל, ב"כ הקונה כותב לעו"ד הר נבו בסעיף 1 לאותו מכתב כי "רצ"ב הערותי לטיוטת החוזה (לצרכי מו"מ בלבד)" ואם אין די בכך, הוא גם מבקש לדעת, בסעיף 2 למכתב, "האם חלו התפתחויות חדשות במערכת היחסים עם השוכרים כבעלי זכות סרוב ראשון?" - ראו גם עדות עו"ד רוקח שנית, חוזה המכר נחתם כאמור רק ביום 20.1.02, וחזקה היא, כי בהיעדר תשתית כלשהי הסותרת זאת, רק במועד זה התגבשה ההסכמה בין הצדדים לכדי הסכמה מחייבת שלישית, ועיקר העיקרים, ביום 17.1.02 שלח כזכור ב"כ הבעלים מכתב לב"כ השוכרים, לפיו נדרש ב"כ השוכרים ליתן לבעלים "תשובה פשוטה, כן או לא". מכאן, שאף אם הקונה גיבש כבר באותו מועד גמירות דעת מספקת ומסויימות לצורך ההתקשרות בחוזה עם הבעלים, הרי שהבעלים עצמם טרם גיבשו גמירות דעת מספקת לצורך קשירת עסקה עם הקונה, שהרי באותו מועד ממש הם שבו והציעו את הנכס לשוכרים וביקשו את עמדתם הסופית מכאן, שהעסקה בין הבעלים לבין הקונה נקשרה רק ביום 20.1.02 (לאחר שכבר נשלח לעו"ד הר נבו מכתב הקיבול מטעם השוכרים) ואין להקדים אותה למועד כלשהו לפני כן. במצב עניינים זה, ניצבות בפנינו שתי עסקאות, כאשר העסקה הראשונה היא כאמור העסקה שהשתכללה בין השוכרים לבין הבעלים. על מנת שייגבר על עסקה זו, על הקונה לענות על התנאים המצטברים שמציב סעיף 9 לחוק המקרקעין בפני בעל העסקה השניה בזמן, דהיינו שפעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב. אין חולק כי הקונה לא השלים את עסקתו ברישום. די בטעם זה כשלעצמו כדי להוביל למסקנה בדבר עדיפותה של זכות השוכרים על-פני זכותו של הקונה. למעלה מן הנדרש אעיר, כי גם התנאי שעניינו בתום לבו של הקונה לא התקיים בענייננו. אעמוד על כך עתה תום לבו של הקונה, וטענת ההסתמכות : מעדות בא-כוחו של הקונה באותה עת, עו"ד רוקח, עולה כי הוא אמר ללקוחו, הקונה, "שמאחר ויש זכות סירוב ראשונה אנו צריכים אישור בכתב מהשוכרים שהם מוותרים על זכותם לסירוב ראשון. לא קיבלנו מסמך כזה" (עמ' 24 ש' 17-18; וכן ראו עמ' 29 ש' 22 שם הוא מציין שוב, כי הנחה את מרשו לפנות לשוכרים ולקבל מהם אישור בכתב). כן העיד עו"ד רוקח, כי "בשלב מסויים פנה אלי הנתבע 3 [הקונה - נ' א'], נדמה לי שזה היה לקראת 13 או 14 לינואר 2002 ואמר לי שהמוכרים הודיעו לו שלמעשה הדיירים ירדו מן הענין לחלוטין והם לא רציניים והם לא מוכנים לתת מסמך בכתב כי יש להם טרוניה בגלל מה שקרה במהלך המו"מ שהיה בין הצדדים עו"ד רוקח אף העיד כי בשל ה"בעיה עם זכות הסירוב הראשונה שלהם" [קרי של השוכרים - נ' א'] ביקש להוסיף את הסיפא לסעיף 2 בטיוטת חוזה המכר (עמ' 25 ש' 23-26 ועמ' 47 ש' 12-15). חששותיו של ב"כ הקונה התמעטו אמנם עם הוספת ההוראה שלפיה אין כל מניעה מצד הבעלים להתקשר בחוזה נוכח זכות הסירוב הראשון לשוכרים, אולם הוא ציין בעדותו כי חששות אלו "היו עדיין קיימים" (עמ' 47 ש' 15). עו"ד רוקח ציין בנוסף בחקירתו, כי רשם הערת אזהרה לטובת מרשו מייד לאחר חתימת חוזה המכר לא רק מפני שכך הוא נוהג לעשות בכל מקרה, אלא בין היתר גם משום שחשש "שמא, למרות שהמוכרים הודיעו לנו באופן חד משמעי שהתובעים ירדו מזכות הסירוב הראשונה שלהם, חששתי שהם ינסו לעשות משהו, מכיוון שגם כאשר אמרו שהם ירדו מהענין בפעמים הקודמות, חששתי שהם יעשו משהו וינסו לעורר את הענין מחדש ולכן התייחסתי לרישום הערת האזהרה במשנה זהירות ... "(עמ' 26 ש' 11-14). עו"ד רוקח ציין בעדותו, כי ידע למן יום 17.1.02 שעו"ד שמיר מייצג את השוכרים וכי הוא אף מכיר אותו מעסקה משותפת שבה נטלו שניהם חלק כמייצגים (עמ' 26 ש' 20-21 ועמ' 28 ש' 4-5). אף-על-פי-כן, לא יכול היה עו"ד רוקח לספק תשובה מניחה את הדעת לשאלת בית המשפט מדוע לאור זאת לא הרים טלפון לעו"ד שמיר קודם שנקשר לקוחו בעסקה עם המוכרים אלא שלא רק בא-כוחו של הקונה היה מודע לבעייתיות הגלומה בזכות הסירוב הראשון. גם מרשו היה ער היטב לכך. הוא עצמו העיד, כי "כמה פעמים שרצו למכור לי ובסוף התקשרו ואמרו שלא יכולים למכור כי לדיירים יש זכות לקנות" (עדות הקונה, בעמ' 48 ש' 20-21). הקונה אף לא הכחיש כי עורך-דינו המליץ לו לקבל אישור בכתב מאת השוכרים, ובכל זאת לא טרח להשיג אישור כזה אלא הסתמך על דבריהם של הבעלים כי השוכרים "ירדו מהעניין". לא זאת אף זאת. אין חולק כי הקונה התקשר בשלב מוקדם כלשהו לאלימלך ואמר לו כי הוא מעוניין לקנות את הנכס וכי ידוע לו שיש לשוכרים זכות לקנותו. הוא העיד בהקשר זה כי אלימלך "אמר לי שיחזור אלי ולא חזר. לא נתן לי תשובה סופית ולא חזר אלי עם שום תשובה" (עמ' 48 ש' 25-26). כן הוא העיד: לשאלתך מדוע לא ביקשתי מהשוכרים משהו בכתב שהם יורדים מהאופציה שלהם. אני משיב: שביקשתי ממנו והוא לא נתן לי תשובה על כך שהשוכרים החליטו כביכול שלא לממש את זכות הסירוב הראשון נודע לקונה, על-פי עדותו, לאחר ייעוץ של עו"ד רוקח שדיבר עם עו"ד הר נבו. אלו הגיעו, על-פי עדות הקונה, למסקנה "שלפי פקסים אחרונים ... הדיירים ירדו מהעסקה ולא מעוניינים לקנות בסכומים שהציעו להם" (עמ' 49 2-3). כמו כן הוא העיד, כי "הראשונים שהודיעו לי שהעסקה היא שלי, היו המוכרים. הם אמרו לי שזה בתיאום עם העו"ד שלהם" (עמ' 49 ש' 8-9; וראו גם סעיף 1.8 לתצהירו). אלא שבניגוד לגירסה זו, העיד בא-כוחו של הקונה, כי שמע מהקונה "שהמוכרים הודיעו לו, שלמעשה הדיירים, התובעים, ירדו מכל עניין זכות הסירוב הראשונה, אבל הם עדיין מסרבים לתת מסמך בכתב מסיבות השמורות עימם..." (עמ' 25 ש' 25-30) על רקע זה נשאלת השאלה מדוע הקונה לא עמד, כמקודם, על קבלת מסמך ויתור רשמי, ומדוע לאחר שהיה ער לכל הבעייתיות והיה עיקש בדעתו לקבל כתב ויתור לא טרח, במקצה האחרון דווקא, ליצור בעצמו קשר עם השוכרים לפני החתימה, הגם שידע לטענתו מפי הבעלים עצמם, כי ביום 18.1.02 התקיימה פגישה בנכס בין הבעלים לבין השוכרים (עמ' 50 ש' 4-5). תשובתו של הקונה לשאלה זו שהוצגה לו, לא הניחה את הדעת (עמ' 51 ש' 1-2). הוא עצמו, אגב, התקשה להסביר כיצד מתיישבת פניית הבעלים אליו מיום 17.1.02 עם פגישה שקיים הבעלים עם השוכרים למחרת היום. הוא ציין לעניין זה: "אני לא מבין למה הוא הלך לפגוש אותם ביום שישי. אני לא יודע" (עמ' 50 ש' 7). ודוק: גירסתו של הקונה לפיה עובר לחתימת החוזה לא שמע על בעייתיות כלשהי ביחס לשוכרים, לא היתה החלטית, והיא לבשה בהמשך החקירה גוונים שונים. כך למשל, לפתע הוא העיד: "הייתי באולם ביהמ"ש כשהעידו העדים האחרים. שמעתי שהיתה שיחה במוצ"ש שיזם התובע 2 עם אייל - נתבע 1. לא זוכר אם על דבר השיחה שמעתי לראשונה רק באולם ביהמ"ש, או שאמרו לי זאת ביום חתימת החוזה אלא שמייד לאחר מכן שב הקונה לגירסתו המקורית, לפיה "ביום חתימת החוזה לא היה דיבור בינינו על שיחה שהתנהלה במוצ"ש עם השוכרים" (עמ' 52 ש' 2). גירסה מקורית זו לא שכנעה אותי. חיזוק למסקנה כי הקונה היה מודע לשיחה שהתנהלה במוצאי השבת בין שאשא לאייל ניתן למצוא בעדותו של אייל, כי "במעמד חתימת החוזה דיווחתי לעו"ד הר נבו על תוכן השיחה הזאת. כל הנוכחים שמעו את זה" (עדות אייל, בעמ' 44 ש' 24). בנוסף, אייל עצמו העיד, כי לאחר הודעת הקיבול של שאשא ממוצאי שבת, הוא - אייל - דיווח "במעמד חתימת החוזה" לעו"ד הר נבו על תוכן השיחה הזו מכאן, שערב החתימה על חוזה המכר הן עו"ד רוקח, והן הקונה עצמו היו מודעים היטב לבעיתיות האפשרית, לפי שיטתם שלהם, הנעוצה בזכות הסירוב של השוכרים, והקונה עצמו היה גם מודע לפגישה עם נציג השוכרים שנערכה בנכס במוצאי השבת. בנסיבות אלו, טענתו של הקונה כי לא ידע ולא עודכן בדבר התנגדותם של השוכרים לקשירת העסקה בינו לבין הבעלים - אינה אלא עצימת עיניים כלפי המציאות. נסיבות אלו שוללות את קיומה אצל הקונה של דרישת תום הלב הקבועה בסעיף 9 לחוק המקרקעין אשר לטענת ההסתמכות של הקונה - טענה זו לא הוכחה. הקונה אמנם העיד כי קודם לחתימת החוזה הוא פרע תוכניות חסכון על מנת לשלם את התמורה, אולם הוא הצהיר כי עשה כן בחודש דצמבר (עמ' 51 ש' 12-13). במועד זה לא היה יכול הקונה לגבש כל אינטרס הסתמכות ביחס ל"עסקה", שכן כפי שראינו הוא עצמו היה מודע לזכות הסירוב של השוכרים, ואף לשיטתו התשובה הסופית כי הנכס יימכר לו התקבלה ימים אחדים לפני החתימה על החוזה, סביב ה-17.1.02. אכן, הקונה עצמו הודה, כי השיקול שלו היה "שאם אזכה בחנות, שיהיה לי כסף מזומן משלי" (עמ' 51 ש' 17; גם באשר ליתרת הכסף ששימשה לצורך התמורה ואשר מקורה לפי עדות הקונה במשכנתא, לא יכול היה הקונה לגבש אינטרס הסתמכות לגיטימי ומלא, באשר כפי שראינו, בהתנהלותו היה משום עצימת עיניים ביחס לאפשרות שהשוכרים לא ויתרו על זכות הסירוב שלהם. אין איפוא כל ממש בטענת ההסתמכות, וממילא שאין בה כדי לשלול את סעד האכיפה סוף דבר : על יסוד מכלול הנימוקים דלעיל, התוצאה היא כי דין התובענה להתקבל. ניתן בזאת צו המורה על ביטולו של חוזה המכר שנכרת בין הנתבעים 1 ו-2 לבין הנתבע 3. כמו כן ניתן בזאת צו המורה על אכיפת ההסכם שנקשר בין התובעים לבין הנתבעים 1 ו-2 בקשר עם מכירתו של הנכס לידי התובעים, וזאת בהתאם להוראות הטיוטה המגובשת כהגדרתה לעיל (בשינויים המחוייבים). כלל הצדדים בתיק יפעלו, במסגרת מילוי פסק-דין זה, בין היתר על-פי הוראות ההסדר הדיוני אליו הגיעו, ובכפיפות להוראות הדין הרלוונטיות, ובכלל זה ההוראות הנוגעות לתשלומי מיסים ולרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על-שם התובעים פסק-דין זה יכנס לתוקפו בתום 30 ימים מהיום. בנסיבות המקרה, ישאו הנתבעים 1 ו-2 בשכ"ט עו"ד התובעים בסך של 20,000 ₪, וכן בהוצאות התובעים - הכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל. אין צו להוצאות כנגד הנתבע שלושחוזהצוויםזכות הסירובהסכם מכרצו עשה