מה זה עמידר ?

פסק דין בפני תובענה כספית לדמי שימוש ראויים, על מחצית הנכס השייכת לתובעת, אשר הוגשה על ידי רשות הפיתוח, על ידי מנהל מקרקעי ישראל, הפועל באמצעות סוכנם "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון עולים לישראל בע"מ. התביעה המקורית הוגשה בשנת 1990 כנגד ג'חלב מוחמד עלי, אשר רשום בלשכת רישום המקרקעין בחולון כבעלים של מחצית הזכויות בנכס המצוי בגוש 6998, חלקה 4 (להלן: "הנכס"), וזאת בהתאם לשטרות 1092 ו1093-. בכתב התביעה המתוקן, הוחלפו הנתבעים והם כיום יורשיו של הנתבע המקורי. הנכס היה בבעלות משותפת, כפי שעולה מנסח הרישום, המצורף כנספח א' לתצהיר עדות ראשית של התובעת, תצהירו של דוד רומנו, וממנו עולה מפורשות כי הבעלים של המחצית השניה בנכס, היה עבד אל פתח עלי, אשר הינו נפקד לפי סעיפים 30 א' ו-ב' לחוק נכסי נפקדים, תש"י1950- (להלן: "החוק"), וכפי שעולה מתעודת נפקדות המסומנת כנספח ב' לתצהיר עדות הראשית של התביעה (להלן: "הנפקד"). על פי תעודה זו, כל נכסיו וזכויותיו של הנפקד מהווים "נכס נפקד" כהגדרתו בסעיף 1 (ה) לחוק, ומוקנים לאפוטרופוס לנכסי נפקדים על פי החוק. הנכס הועבר, אם כן, לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, אך זכויותיו של האחרון בנכס לא נרשמו מעולם. בהתאם לסעיף 30(א) ו-(ב) לחוק, די באישור האפוטרופוס בכתב (תעודת הנפקדות), כי הנכס הינו נכס נפקד, בכדי שייחשב הנכס לנכס נפקד כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר. נטל הראיה עובר איפא לנתבעים ועליהם להוכיח כי הבעלות בנכס איננה של האפוטרופוס לנכסי נפקדים, אלא שלהם,כפי שטענו בכתב הגנתם . הנתבעים טענו בסעיף 1 בכתב הגנתם, כי הם הינם הבעלים בשלמות של הנכס, אך בכך נסתתמה טענתם ולא הביאו ראיות נוספות להוכחת טענתם. הנתבעים אף לא כפרו במפורש בזכויותיו של האפוטרופוס בנכס,ולא של התובעת היא רשות הפיתוח . בא כוח הנתבעים, על ידי מתמחה, הסתפק בהצהרה גורפת לפרוטוקול ביום 31.10.93 כי הנתבעים מכחישים שמי שהיה בעלים של חצי הנכס הוא נפקד. בא כוח הנתבעים לא הביא ראיות לסתור את תעודת הנפקדות, ולא נטענה טענה נוספת כלשהי בענין. הנתבעים לא היו רשומים מעולם כבעלים בשלמות של הנכס, וגם היום, לאחר שהנכס הועבר מן האפוטרופוס לנכסי נפקדים לרשות הפיתוח, בבעלותם של הנתבעים רק מחצית מן הנכס, כפי שעולה מנסח הרישום החדש, המצורף כנספח ג' לעדות הראשית של התביעה, ועל פי שטר המכר שצורף כנספח ג' לכתב התובענה המתוקן מיום 28.1.93. לא ברור כיצד, אם כן, טוענים הנתבעים לבעלות מלאה בכל הנכס. גם מסעיף 7 בתצהיר העדות הראשית של הנתבעים ניתן ללמוד כי לדעתם הנכס הועבר מידי האפוטרופוס הכללי על שם התובעת בשנת 1992. על כן לא יכול להיות ספק כי מחציתו של הנכס היה בבעלותו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים, עד שהועבר חלקו בשנת 1992 על שם רשות הפיתוח. בפועל, במהלך השנים, עסקה רשות הפיתוח - היא התובעת, בניהול ובטיפול בנכס, בעבור האפוטרופוס, וזאת בהתאם לסעיף 7(א) לחוק הקובע כי: "האפוטרופוס ישמור על הנכסים המוחזקים, בעצמו או על ידי אחרים בהסכמתו". עובדה היא כי רשות הפיתוח היא שהשכירה בשעתו את הנכס ל"מלבן" - מוסד לטיפול בעולים נחשלים . "מלבן" החזיק בנכס תחילה על פי חוזי שכירות שנחתמו בינו לבין רשות הפיתוח, כדוגמת חוזה השכירות ממאי 1960, המצורף בנספח ד' לתצהיר עדות ראשית של התובעת. חוזה השכירות נערך בין "מלבן" ובין רשות הפיתוח כאשר האפוטרופוס לא היה צד לו . הדבר היה ידוע לנתבעים, ועל כך אף מצהיר יוסף ג'חלב בתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים, בסעיף 2, כי: "לאחר שמוסד "מלבן", אשר שכר את הנכס נשוא התביעה מידי התובעת, עזב את הנכס בשנת 1982, חזרנו, אני ואחי, כיורשי אבי להתגורר בנכס". בסיום תקופת השכירות נותר "מלבן" כדייר מוגן בנכס על פי חוק הגנת הדייר, וכל זאת עד לפינויו של הנכס בשנת 1982. בכל התקופה בה החזיק "מלבן" בנכס, שילם לתובעת את חלקה בשכר הדירה. החל בשנת 1982 חזרו יורשיו של ג'חלב מוחמד עלי (הנתבעים), תפסו חזקה בנכס והחלו להתגורר בו. הנתבעים מחזיקים בכל הנכס עד היום. השאלה העיקרית, אם כן, שנותרה להכרעה, היא האם זכאית היתה רשות הפיתוח לתבוע דמי שימוש ראויים עבור חלקה בנכס,בגין התקופה בה החזיקו הנתבעים בנכס. לצורך ההכרעה בשאלה זו, נדרש בית המשפט להתייחס לטענות נוספות אשר הועלו על ידי בא כוח הנתבעים בסיכומים והן כדלקמן: א. האם זהותה של התובעת - רשות הפיתוח, נכונה לתביעה ומקימה עילת תביעה. ב. חשיבות נוכחותו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים הן כתובע בכתב התובענה והן בדיונים עצמם. ג. האם היה על התובעת להוכיח את גובה דמי השימוש הראויים. טענותיו אלו של בא כוח הנתבעים הועלו לראשונה בסיכומים, מבלי שבא זיכרם בכתבי הטענות, בפרוטוקולים ובתצהירי העדות. כתב ההגנה אינו חושף הרבה מטענות הנתבעים, ונצמד למעשה לטענה אחת בלבד, כי הנכס נשוא התביעה הינו בבעלותם המלאה והיחידה, וכי לתובעת אין כל זכות לבעלות על הנכס ולדמי שכירות. תצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת לא הוסיף הרבה מעבר לכך. בשלב קדם המשפט שבו הופיע מתמחה מטעמו של ב"כ הנתבעים התברר, כי השאלה העיקרית הזקוקה להכרעה היא למעשה שאלת הבעלות בנכס. כך נאמר בפרוטוקול מיום 10.3.93: "הפניתי את תשומת ליבו של עו"ד אפשטיין לעובדה שהשאלה היחידה במחלוקת על פי כתבי הטענות, היא שאלת הבעלות בנכס". על דברים אלו חזר בית המשפט גם בישיבה מיום 31.10.93: "...כפי שכבר ציינתי בישיבה הקודמת, השאלה היחידה השנויה במחלוקת במשפט זה, היא שאלת הבעלות בנכס". לאור זאת, ולאור טענת הנתבעים בדבר העדר סמכות, החליט בית משפט זה להעביר את התיק להכרעת בית המשפט המחוזי, אשר בסמכותו היחודית להכריע בתביעה שעניינה בעלות במקרקעין. בבית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן : " הצדדים הגיעו להסכם שהתיק יועבר לבית משפט השלום לאור העובדה כי הסעד המבוקש הוא דמי שימוש . עוד הגיעו הצדדים להסכמה,שכל שאלה בדבר זכויות קניין ונפקדות אשר תוכרע בגררה,תחייב את הצדדים." נוכח הסכמה זאת , שאושרה על ידי ביהמ"ש המחוזי , הוחזר התיק לבית משפט זה , כאשר הליך הערעור והחזרת התיק לבית משפט השלום , גרם להשהיית הדיון לתקופה ארוכה . התביעה הוגשה במקורה על ידי רשות הפיתוח, אשר יוצגה על ידי מנהל מקרקעין ישראל לפי חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), תש"י1950-, באמצעות "עמידר". בישיבה מיום 29.11.92 ביקש בא כוח התובעת לתקן את כתב התביעה על ידי החלפת רשות הפיתוח כתובעת, באפוטרופוס לנכסי נפקדים. הדבר נעשה בהסכמת ובידיעת בא כוח הנתבעים. באותו דיון ניתנה לתובעת הרשות לתקן את כתב התביעה, בכפוף לזכות הנתבעים לתקן כתב הגנתם בהתאם לתיקון כתב התביעה. כיוון שבינתיים נרשם הנכס על שם רשות הפיתוח בלשכת רישום המקרקעין, חזר בו בא כוח התובעת והחליט שלא להחליף את התובעת בכתב התביעה, והסתפק בהוספת תיאור השתלשלות האירועים עד לרישום הנכס על שם רשות הפיתוח. הדבר נעשה על דעת בא כוח הנתבעים. כך ניתן גם להסיק מהמכתב שצורף לכתב התובענה מיום 18.1.93, אשר נותר ללא תגובה. לאחר אותו תיקון, התקיימו ישיבות נוספות בפני בית משפט זה, ולא נטען דבר על ידי בא כוח הנתבעים , לענין זהות התובעת ,כאשר לישיבת קדם המשפט שבתקיימה ביום 93/10/31 הופיע מתמחה מטעמו. הפלוגתא היחידה שנותרה היתה איפא שאלת בעלותם של הנתבעים על המחצית בנכס שטוענת לה התובעת , להבדיל משאלת זהות התובעת . אף בכתב ההגנה המקורי לא עלתה טענה לענין זהות התובעת . לא זאת אף זאת, ובא כוח הנתבעים חזר והדגיש בפני בית המשפט כי הינו סומך על אותה הגנה שבכתב ההגנה המקורי,ואין בדעתו להגיש כתב הגנה מתוקן. העלאת הטענה כי רשות הפיתוח אינה התובעת הנכונה בשלב הסיכומים, לאחר שבא כוח הנתבעים מילא את פיו מים ושתק בכל הדיונים הקודמים בענין זה, מהווה "שינוי חזית" ואין מקום להיזקק לה. אמנם בהמרצה 96/134626 שהוגשה לאחר שהסתיים קדם המשפט זה מכבר , טען ב"כ הנתבעים כי יש למחוק את כתב התביעה , משום שהתובע הנכון הוא האפוטרופוס הכללי , אלא שבהחלטה שניתנה נקבע,כי ההמרצה תידון בשלב ההוכחות . דא עקא כי גם בשלב ההוכחות לא התיצב ב"כ הנתבעים, והסתפק בשליחת מתמחה מטעמו . הצדדים הגיעו להסכמה דיונית כי כל הראיות שהוגשו בתיק זה לרבות התצהירים והמסמכים הנספחים להם יוגשו, והצדדים יסכמו על פי החומר הקיים ללא חקירת העדים . יש לראות בהסכמה זאת ויתור על דיון בהמרצה , ועל כן נותרה שאלת זהות התובעת כשאלה שאיננה פלוגתא במשפט זה . טענתו של בא כוח הנתבעים בדבר העדרו של האפוטרופוס מן הדיון, מהווה אף היא "שינוי חזית" ואין הוא רשאי להעלותה . שאלה זו כמו שאלת זהות התובעת, לא היוותה פלוגתא בכל שלב שהוא של הדיון ועלתה רק בשלב הסיכומים. על כן אין מקום לדון בה עתה. במאמר מוסגר יצויין כי לא נפגעו זכויותיו של הנפקד מאי נוכחותו של האפוטרופוס בדיון ולא נגרם כל עיוות- דין. לשון סעיף 4 (א)(2) לחוק קובעת: "כל זכות שהיתה לנפקד בנכס עוברת מאליה לאפוטרופוס בשעת הקניית הנכס". המושג "כל זכות" כולל בלי ספק את זכות הבעלות על הנכס, ומשמעות הקניית הנכס הנפקד לאפוטרופוס, היא העברת זכות הבעלות שהיתה לנפקד. אין לומר שהאפוטרופוס בא מכוחם של הבעלים הנפקדים של הרכוש, אלא הוא בא מכוח החוק אשר הקנה לו בעלות. כיוון שכך, האפוטרופוס אינו נציגו של הנפקד בהליכים משפטיים. הכרעה בשאלה אם על הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים ודאי אינה פוגעת בזכויותיו הקניניות של הנפקד, וכך גם הכרעה שבגררא בשאלת הבעלות בנכס, אשר לא תהווה מעשה בית דין בכל הליך אחר. אין לי אלא לקבוע כי הבעלות במחצית הנכס עד שנת 1992 היתה בידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים, ובשנת 1992 הועברה ונרשמה על שם רשות הפיתוח, בהתאם לסמכות האפוטרופוס בסעיף 19 (א)(1) לחוק. עתה נותר להכריע בשאלה האם זכאית רשות הפיתוח לתבוע דמי שימוש ראויים בעבור התקופה שלפני שנת 1992, בזמן שטרם נרשמו זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין. כאמור שאלה זאת לא היתה פלוגתא בדיון כלל , שכן לא נטען מעולם על ידי הנתבעים כי התובעת ככזאת , איננה זכאית לתבוע, משום שאיננה הבעלים של מחצית הנכס . יחד עם זאת ראיתי להתיחס לשאלה בקצרה. אין ספק כי חלה חובה על הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים לבעל הקרקע, או לבעל הזכויות בו , בעבור התקופה בה החזיקו והשתמשו בנכס כולו. חובה זו קמה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט- 1979 או על פי חוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971. ראה לעניין זה ע"א 89/511 שחף שירותי תעופה בע"מ נ. רשות שדות התעופה פ"ד מה (5) 643, בעמ' 647. כפי שנאמר קודם לכן, האפוטרופוס לנכסי נפקדים רשאי היה להעניק הסמכות לטפל בנכס לרשות הפיתוח. רשות הפיתוח באה בנעלי האפוטרופוס בכל הקשור בטיפול ובהשכרת הנכס, והנכס נוהל בפועל על ידי רשות הפיתוח עוד בטרם שהועבר לה על ידי האפוטרופוס, וזאת אף בידיעת הנתבע המקורי, אביהם של הנתבעים היום. רשות הפיתוח נהגה למעשה בנכס "מנהג בעלים", וככזאת גבתה דמי שכירות משך שנים רבות ממוסד "מלבן", אשר החזיק בנכס, וכך רשאית היתה לעשות גם כאשר תפסו הנתבעים חזקה בנכס האמור. המצהיר מטעם הנתבע מר יוסף גחלב , איננו כופר בעובדה זאת , ואף מודה בעבודה כי התובעת היא שנהגה בנכס מנהג בעלים באומרו בסעיף 2 לתצהירו : " לאחר שמוסד מלבן שכר את הנכס מידי התובעת , עזב את הנכס בשנת 1982 , חזרנו אני ואחי להתגורר בנכס ." אין פסול בהעברת הזכות לגביית דמי השימוש מן האפוטרופוס אל רשות הפיתוח, וזאת בהתאם לסעיף 1 (א) לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט- 1969. אין בחוק לנכסי נפקדים הוראה השוללת או מגבילה את האפשרות להמחות זכות זו. "בעל בית" מוגדר בחוק הגנת הדייר ( נוסח משולב )1972 - " מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעליו של הנכס המושכר , ובין שאיננו בעליו , לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור ". מכאן שגם על פי הגדרת "בעל בית" בחוק הגנת הדייר,זכאית התובעת לדמי שימוש . כבדרך אגב יצויין,כי בין כה וכה ,מדובר בגופים המהווים זרועה הארוכה של מדינת ישראל. דמי השימוש אשר חייבים הנתבעים לשלם בעבור מחצית הנכס ישולמו בסופו של דבר לאותו "הכיס", בין אם מדובר באופוטרופוס לנכסי נפקדים ובין אם מדובר ברשות הפיתוח. באשר לשאלת גובה דמי השימוש, אף היא לא נותרה כפלוגתא במהלך הדיונים בבית המשפט. גם לאחר שקבע בית המשפט זה כי השאלה היחידה השנויה במחלוקת היא שאלת הבעלות, והתיק הוחזר מבית המשפט המחוזי, לא טענו הנתבעים דבר וחצי דבר בענין גובה דמי השימוש,ולא הביאו ראיות בענין זה. נותר איפא פירוט הסכומים בכתב התביעה כשאינו מוכחש . אשר על כן, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את מלוא סכום התביעה בסך 56,708 ש"ח,בתוספת הפרשי הצמדה וריבית,מיום הגשת כתב התביעה ועד לתשלום בפועל , וכן הוצאות משפט,לרבות אגרת בית משפט כפי ששולמה,וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ. שאלות משפטיותמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמיש