בקשה למנוע הקצאת מגרשים בדרך של פרסום מכרז


דיני מקרקעין הם דינים מגוונים הכוללים נושאים שונים עסקאות נדל"ן - מכירת דירה/קניית דירה, זכויות בניה, ליקויי בניה, הסכמי שכירות, עסקאות קומבינציה, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין וכו'. להלן תקציר נרחב של פסק דין שניתן בבית משפט המחוזי בנצרת ע"י השופט מנחם בן-דוד - בנושא בקשה למנוע הקצאת מגרשים בדרך של פרסום מכרז

הרקע לתביעה
מדינת ישראל באמצעות משרד הבינוי והשיכון, מינהל מקרקעי ישראל והמועצה המקומית בית זרזיר, יזמו במשותף פרוייקט בינוי בתחומה של האחרונה הידוע בשמו "בנה ביתך". במסגרת זו יועדו 85 מגרשים לבניית בתים פרטיים על ידי בני המקום. הקצאת המגרשים נעשתה בדרך של פרסום מכרז. הקרקע שעליה אמור היה לקום הפרוייקט רשומה כיום בשמה של מדינת ישראל ובשמה של רשות הפיתוח. קרקעותיהם של נתבעים אלה מנוהלות על ידי נתבע מס' 3 שיקרא להלן "המינהל". התובע, שהינו תושב הישוב זרזיר, ביקש למנוע הקצאת חלק מהמגרשים בטענה כי אותה קרקע שם "שייכת לו". התובע מבקש בתביעתו הנוכחית לקבוע כי חלק מהחלקות המיועדות להקצאת המגרשים הן בבעלותו

לטענתו המדובר בשטח מסוים בן 25,588 מ"ר מחלקה הידועה כחלקה 19 בגוש 17502 ושטח מסוים בן 4,130 מ"ר מחלקה הידועה כחלקה 21, אף היא בגוש 17502. (החלקות הנ"ל תיקראנה להלן בהתאמה "חלקה 19" ו-"חלקה 21"). על פי נסחי הרישום שצורפו לתיק, חלקה 19 הינה בשטח כולל של 15,732 מ"ר וחלקה 21, שטחה הכולל הוא 107,822 מ"ר. הבעלים הרשום של חלקה 19 היא רשות הפיתוח, והבעל הרשום של חלקה 21 היא המדינה. על פי הנסחים "ההיסטוריים" שהוגשו לתיק ושאר המסמכים, "תולדות" שתי החלקות היו כדלהלן. שתי החלקות עברו הליכי הסדר בשנת 1946. במסגרת הליכי ההסדר נרשמה חלקה 19 על שמו של אחד סעיד ח'דר סעיד עודאללה. עקב נפקדותו זכויותיו הוקנו, לאחר הקמת המדינה, לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. ב-1971 נמכרה החלקה על ידי האפוטרופוס לרשות הפיתוח ונרשמה בשמה. חלקה 21 נרשמה בשלמותה במסגרת הליכי ההסדר על שם הנציב העליון עבור ממשלת פלסטין, לאחר שאיש, מלבד הנציב, לא תבע בה זכויות. בשנת 1977 בוצעה התאמת רישום לטובת מדינת ישראל

כאמור תובע התובע חלקים מסויימים בשתי החלקות. כבר בראשית דברינו נאמר כי וודאי שאין מקום לשעות לתביעתו של התובע בסיכומיו לרשום בשמו את מלוא הזכויות הנ"ל בשתי החלקות. למעשה לא ניתן גם לרשום חלקים מסויימים מתוך החלקות, בטרם אלה יחולקו. כאן המקום להוסיף ולציין כי התובע בנה בית מגורים בחלקה 21 על פי היתר בניה שניתן לו על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה יזרעאלים, אם כי אין כל עדות לכך, גם לא על גבי הבקשה להיתר, כי המדינה, המינהל או מי מטעמם, נתנו אי פעם את הסכמתם לבניה האמורה, כפי שנדרשת ומתבקשת הסכמת הבעלים על פי תקנות התכנון והבניה

התובע מבקש כאמור כי יוצהר בתובענה זו כי, חרף הרשום בפנקסי המקרקעין, הוא הינו "הבעלים" של שתי החלקות. את תביעתו מבסס התובע על קשת רחבה של טענות, בבחינת "מכל הבא ליד" אלא שאומר כבר עתה כי לא מצאתי באף אחת מהן בסיס ראוי להעתר לעתירה ולהכריז את דבר בעלותו של התובע בחלקות. להלן אסקור את טענותיו של התובע, אדון בהן ואקבע את עמדתי המפורטת ביחס אליהן

טענות התובע
הטענה הראשונה שמעלה התובע תוקפת את נכונות הרישום כפי שהוא מופיע בפנקס המקרקעין. סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט-1969 (להלן תיקרא "פקודת ההסדר") קובע כי "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה". על פי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן ייקרא "חוק המקרקעין") רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. מגמתו של המחוקק המנדטורי ובהמשך הישראלי, היא לקבוע את סופיות הרישום בכל מה שקשור לזכויות במקרקעין שעברו הליכים של הסדר קרקעות, זאת על מנת להגן על מי שרשום בפנקס הזכויות מפני תביעות נוגדות לזכויות באותם מקרקעין. למגמה האמורה קיימים מספר חריגים בדין עצמו ואלה מנויים בסעיפים 93 עד 97 לפקודת ההסדר. אלה מתייחסים למצבים ספציפיים שחלקם מדברים על ליקויים טכניים וחלקם האחר, מתייחס למקרים קיצוניים בחריפותם שאז מתבקשת סטייה מהדין הכללי כדי למנוע עיוות דין

טענתו העיקרית של התובע בהקשר זה הינה, כי המצב הרישומי כיום בפנקסים החדשים אינו תואם את המצב העובדתי בפועל. נטען בכתב התביעה כי הרישום בפנקס נעשה בטעות ו/או בהטעיה, במרמה ושלא כדין. סעיף 93 לפקודת ההסדר קובע כי: "שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט יראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום -לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר". בע"א 99/00 עזבון המנוח עדנאן רשיד נ' עלי צאלח זבידאת, פ"ד מ"ו (2) 215, נפסק כי יש לתת להוראת הדין האמורה פירוש מצומצם. כאמור טוען התובע, בין היתר כי הרישום הקיים הינו תולדה של תרמית. על הטוען לתרמית ובמיוחד בהקשר לביטול הליכי הסדר, להעמיד תשתית עובדתית מפורטת וברורה ולשאת בנטל הוכחה שאינו קל. בהקשר זה נפסק "שטענת תרמית מהסוג הנדון לא מספיק שתיטען בעלמא. עליה להיות מפורטת ומבוססת, והנטל להוכחת טענה מעין זו עשוי להיות כבד יותר ממאזן ההסתברויות הרגיל הנהוג במשפטים אזרחיים" (ע"א 681/88 עזבון המנוח מוחמד סלים נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2), 653). בענייננו נטענה טענת התרמית בעלמא וללא פירוט עובדתי של ממש ואף לא הובא לה שמץ של ראיה. ניתן להבין שהיא נזנחה כליל על ידי התובע בעת הגשת סיכומיו

לעומת זאת טוען התובע בסיכומיו כי יש לפעול עפ"י החלופה האחרת הקבועה בסעיף 93 הנ"ל המאפשרת תיקון הרישום גם במקרה של השמטה או רישום שלא כשורה, אך גם בחלופה זו, אין כדי לסייע לתובע. נפסק כי עניינה של חלופה זו הוא בטעות בלתי מכוונת בהעתקת הנתונים אל פנקס הזכויות החדש. הוראה זו עוסקת בסיטואציה שבה מידע חיוני עלול להישמט במסגרת תהליך ההעתקה של המידע מהחלטת פקיד ההסדר ללוח הזכויות ומלוח הזכויות למרשם כך שבשל הטעות תוצאות ההסדר לא ישקפו נכונה את ההכרעה המודעת והאמיתית כפי שהוכרעה על ידי הגורמים המוסמכים. (ח. זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל, תשס"א- 2000, בעמ' 317). עפ"י חלופה זו על התובע להוכיח כי היתה לו זכות רשומה בפנקס הישן וכי גם ללא תביעה מצידו היה פקיד ההסדר רשאי להכליל אותו בפנקס בזמן ההסדר, אלא שבענייננו לא הוכח קיומו של רישום קודם על שמו של התובע או מורישו וגם לא כי הכרעת פקיד ההסדר היתה שונה ממה שנרשם בפנקס. שמו של התובע, גם לא של מורישו, אינו מופיע בלוח הזכויות כמי שהיה בעל זכויות בחלקות הנתבעות ואף לא כי תבע את זכויותיו בפני פקיד ההסדר בעת הסדר המקרקעין באזור (ת/1), כך שממילא הוא לא הוכר על ידי האחרון כזכאי לכאלה. ראו בעניין זה את עדותה של עובדת המינהל, בשארה אבתיסאם ואת תעודת עובד הציבור שערכה, נ/2 והמסמכים שצורפו אליה, שהינם העתקים צילומיים מהמסמכים הנוגעים לחלקות האמורות, אשר נלקחו ממשרדו של פקיד ההסדר. אין באלה זכר או רמז לזכויות הנטענות על ידי התובע או מי מבני משפחתו וודאי שאין במסמכים אלה כל ביטוי לטענת התובע בסיכומיו כי הקים בחלקה 21 את ביתו עוד בשנת 1945. התובע אינו יכול איפוא להיבנות מאף אחת מהחלופות הכלולות בסעיף 93 הנ"ל

להוכחת זכותו בקרקע מאספקט אחר, טוען התובע כי את הקרקע קיבל בירושה מאביו עוד לפני קום המדינה, אלא שגם טענה זו לא הוכחה. בתקופת המנדט הורה סעיף 13 לפקודת העברת קרקעות הא"י פרק פ"א, שעם מיתת בעל מקרקעין הרי יורשיו או אלה, שאליהם עברה הקרקע בתוקף צוואה , חייבים לרשום במשרד ספרי האחוזה תוך שנה אחת את המקרקעין שעברו בירושה (ר' מ. דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל, תשי"ג- 1952, בעמ' 288). התובע לא הציג כל מסמך שיכול להעיד על בעלותו של אביו המנוח במקרקעין או על זכותו שלו לרשתו, אם בכלל, כאשר הוא בעצמו העיד כי לאביו המנוח קיימים כיום כ-200 יורשים (עמ' 8 ש' 4). לטענתו כי בין היורשים קיימת הסכמה לפיה קיבל הוא את הזכויות בקרקע הנדונה לא הובאה כל ראיה. למעלה מהאמור לעיל לא ברור הכיצד טוען התובע כי קיבל הקרקע מאביו בדרך של ירושה , עוד לפני קום המדינה, שעה שבעמוד 8 לפרוטוקול, במהלך חקירתו הנגדית, הוא מאשר כי אביו נפטר בהיותו בן 90 שנה וזאת בשנת 1996(!) - ראה עמוד 8 לפרוטוקול הדיון

מוסיף התובע וטוען כי היה זה תפקידו של פקיד ההסדר לבדוק מי החזיק בקרקע בפועל ולרשום זכותו של התובע בקרקע על סמך חזקת שנים. טענה זו אינה אלא מעין ערעור על החלטת פקיד ההסדר שאין זה המקום להיזקק לו. לתביעה לתיקון לוח הזכויות נקצב מועד של 3 חדשים מיום הצגת לוח הזכויות, כאמור בסעיף 59 לפקודת ההסדר, ובאין עילה לתיקון על פי סעיפים 93-97 לפקודת ההסדר מחייבת הוראת סעיף 59 בענין המועד להגשת בקשה לתיקון לוח הזכויות. כך נקבע בע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן נ' תאופיק מוחמד חסן, תק-על 88(2), 642: "אין גם לקבל את הטענה שכיוון שנפלה טעות במעשהו של פקיד ההסדר, נרשמה, למעשה, זכות שלא היתה צריכה להירשם... ובכך יש כדי להקים עילה מכוח סעיף 93, שכן יש בכך רישום שלא כשורה. לא רק שטענה זו נוגדת את העיקרון המחייב פירוש מצמצם לסעיף 93, אלא שפרשנות זו מייתרת לחלוטין את סעיף 59 לפקודה, המאפשר לכל אדם שנפגע מפרסום לוח הזכויות, לעתור בתוך שלושה חודשים לבית המשפט לתיקון לוח הזכויות. אם היינו רואים בכל טעות של פקיד ההסדר עילה לפי סעיף 93, מה בצע לנו בסעיף 59 הקובע הגבלת זמן של שלושה חודשים?...". כאן המקום לשוב ולהפנות למוצג נ/2 ולנספחיו מהם עולה כי לגבי חלקה 21 נרשם בלוח הזכויות כי חלקה זו הינה אדמת טרשים שאינה מעובדת כלל, ואילו לגבי חלקה 19 נרשם כי נתבעה על ידי אחד, סעיד ח'דר שאחר כך הוכרז כאמור כנפקד. לאור התיאור המפורט למדי בלוח הזכויות, אודות הנעשה בפועל בשטח, נראה שגם אין בסיס עובדתי לטענת התובע בדבר מחדל מצידו של פקיד ההסדר

עוד טוען התובע כי בהליכי ההסדר נפלו פגמים מהותיים שבעטיים הפכו הליכים אלה לנסתרים מעיניו וגרמו לכך, שהוא לא ידע כלל על הליכי ההסדר ולא תבע את רישום זכות הבעלות בקרקע על שמו בזמן, אלא שכאמור אין די בעצם העלאת הטענה כי התובע לא ידע על הליכי ההסדר כדי לבסס טענת המרמה, שבשמה הוא מבקש לתקוף את הרישום בפנקס. טענה כזו צריכה להיות מפורטת דיה ומבוססת בראיות שגם יסבירו מדוע ענין לנו במרמה. בענייננו לא נטענה כל טענה בדבר פעולות והליכים אשר היו צריכים להתקיים ולא נעשו. מאידך נפנה לעדותו של מר חסן דיב מזאריב שזומן מטעם התובע ושידע לספר על הליך ההסדר שהתקיים באזור, כי ההליך היה פומבי והוא נודע לכל התושבים ומי שטען לבעלות בבית בו הוא מחזיק הלך ורשם אותו אצל פקיד ההסדר (עמ' 19 לפרוט'). יצוין כי העד משמש כמוכתר הכפר מזה עשרות בשנים

החלטת בית המשפט
מסקנתי הינה כי התובע לא עמד בנטל להוכיח תביעתו ככל שהיא מושתתת על סעיף 93 לפקודת ההסדר. העילה האלטרנטיבית עליה מבסס התובע את תביעתו היא התיישנות. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין ביטל את מוסד ההתיישנות במקרקעין מוסדרים לאמור: "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". דהיינו רק אם תקופת ההתיישנות הושלמה לפני מועד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין ( 1.1.1970) יכול התובע להיבנות מזכות זו (ע"א 149/81 סאלח נ' מ"י, פ"ד לח(3), 374). בענייננו התקופה בה החזיקו התובע או אביו בחלקות לפני תהליך ההסדר, (אם אכן החזיקו) אינה באה בחשבון מניין תקופת ההתיישנות מאחר ופעולת ההסדר מחקה כל הזכויות שנגדו את הרישום (ע"א 155/76 מ"י נ' מנאצרה, פ"ד לב(2), 645). מנגד וגם מסיום הליכי ההסדר ואילך לא יכול היה התובע לרכוש זכויות מכח ההתיישנות. עפ"י סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים הינה 25 שנה. החל מיום 30.7.1946 המקרקעין שבמחלוקת הם מקרקעין מוסדרים, ואם ביקש התובע לרכוש זכויות במקרקעין אלה לאחר מכן, מכוח התיישנות, כי אז היה עליו להחזיק בהם לפחות 25 שנים טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין. ואולם, התקופה שחלפה מאז הושלם הסדר המקרקעין ועד לכניסת חוק המקרקעין לתוקפו (בתאריך 1.1.70) היתה קצרה מ- 25 שנים, ועל כן התובע לא יכול היה לרכוש ממילא זכות במקרקעין מכוח התיישנות, קודם שסעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין נכנס לתוקף, והוא כזכור ביטל את חלותם של דיני ההתיישנות על מקרקעין מוסדרים

התובע נדרש בטיעוניו גם להוראותיו של סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני ולדבריו הוא זכאי להירשם מכוחו כבעל הזכויות במקרקעין אלא שגם טיעון זה אין בכוחו לסייע לתובע. בע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי, פ"ד מו(2) 81 נקבע כי לאחר חוק יסוד: מקרקעי ישראל, הקובע כי הבעלות במקרקעי ישראל לא תועבר, "ההתיישנות באדמות מדינה לפי סעיף 78 לחוק, אינה עוד 'רוכשת', ומקנה זכויות קניין, אלא דיונית בלבד, כהגנה נגד תביעה לסילוק יד בגין הסגת גבול". קביעה זו סותמת הגולל גם על טיעון זה. למעלה מהדרוש, בעקבות קביעתי דלעיל, אך מאחר ובעלי הדין ראו לנכון להידרש בטיעוניהם למרכיביו של סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, אעיר כמה הערות בנדון. על הטוען לבעלות מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני להוכיח חזקה ועיבוד גם יחד במשך תקופת ההתיישנות על מנת לזכות בתביעתו (ע"א 525/73 עזבון עיסה נ' מ"י, פ"ד כט(1), 729). הוכחת אלמנט אחד מהשניים לא תועיל לתובע בהוכחת בעלותו בקרקע נגד המדינה מכוח סעיף זה

אשר לחזקה. אין חולק כי על התובע להוכיח קיומה של חזקה נוגדת. חזקה נוגדת היא חזקה "עוינת" לזכותו של הטוען לבעלות רשומה על הקרקע. על התובע להוכיח שהחזקתו איננה באה מכוח זכות הבעלות של המדינה (ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד ואח', פ"ד נג(5), 721), אלא שהתובע בענינינו טוען לאורך סיכומיו כי החזקתו בחלקות היתה ללא עוררין מצד המדינה ומבלי שזו פנתה אליו או דרשה לסלק ידו מהם. בענין זה נאמר בע"א 3217/91 פלר נ' יורשי המנוח אקסלרוד, פ"ד מז(2), 281: "אכן, השאלה אם פלוני המחזיק בקרקע עושה כן מתוך התרסה בזכויות הבעלים ושלא מכוחו שמא הוא מחזיק בה מתוך ומכוח הסכמה בשתיקה של הבעלים - לא תמיד קלה היא להכרעה. ברור, שאם על פי נסיבות המקרה ניתן להסיק, כמסקנה עובדתית, שההחזקה נעשתה בהסכמת הבעלים, אפילו היתה זו הסכמה שבשתיקה, בבחינת רשות שהרשה למחזיק להשתמש בקרקע, תחשב החזקתו של המחזיק בקרקע להחזקה מכוח זכותו של הבעלים במקרקעין וממילא חסר בה יסוד הקונפליקט והיא אינה נוגדת...". לא הובאה בפני כל ראיה על דבר ידיעתה הפוזיטיבית של המדינה או רשויותיה את השימוש שנעשה בקרקע ולפיכך לא ניתן לקבוע כי הוא נעשה אגב התרסה כלפי זכויותיה

התובע טוען בתצהירו כי החזיק בקרקע ועיבד אותה עוד לפני שנת 1945 וכי הקרקע הנדונה עברה אליו בירושה לפני שנת 1945 (סעיפים 17 ו -18 לתצהיר) אלא שדברים אלה סותרים את עדותו בפני עת העיד כי אביו קנה את הקרקע רק בשנת 1945 מאדם מכפר עילוט וכי אביו נפטר רק בשנות התשעים של אותה מאה. כאמור הטענה בדבר רכישת הקרקע בתמורה על ידי המנוח הועלתה לראשונה על ידי התובע במהלך עדותו בפני (עמ' 22 ש' 6) עליה חזרו במפתיע שאר עדי התביעה, גם הם לראשונה במהלך החקירה הנגדית, כאשר טענה זו לא נטענה על ידי התובע בכתב התביעה ולא בתצהירי העדות הראשית של העדים. עובדה זו מצביעה על קיומו של חשש לתיאום גרסאות בין עדי התביעה. מכל מקום עדויותיהם של התובע ועדיו לא זכו לאמוני ואין בדעתי לבסס עליהם ממצאים בשאלות האמיתיות השנויות כאן במחלוקת מה עוד שהם מכחישים לעיתים זה את זה ויתרה מכך דבריהם עומדים הם בסתירה למסמכים ורישומים אותנטיים שמשקלם הראייתי אינו יכול להיות מוטל וגם לא הועמד בספק

את טענת החזקה במקרקעין מבקש התובע לתמוך בעובדה כי בחלקה 21 הוקם בניין למגורים באישור הרשויות המוסמכות וכי הוא רשום מאז בספרי המועצה כבעלים ומחזיק במקרקעין ומשלם עבורם תשלומי חובה שונים. גם אם נכונה טענתו של התובע כי בניית בית מגורים יש בה להוכיח חזקה ביושר- שלא על ידי הסגת גבול בקרקע (ראה ספרו של דוכן בעמ' 315), הרי טענה זו, אם תתקבל, כוחה יפה רק בכל הנוגע לחלק קטן מחלקה 21 בה נבנה הבית, אלא שבמקרה זה לא הייתה הסכמה בין עדי התביעה באשר למועד בו הוקם בית המגורים על ידי אבי התובע. עד התביעה דיב מוחמד מזאריב העיד כי הבית נבנה לפני קום המדינה (עמ' 15 ש' 2 לפרט'), כך גם העידו העד העד חסן דיב מזאריב (עמ' 19 ש' 27 ובעמ' 21 ש' 9) והעד אחמד מחמד גריפאת בעמ' 23 ש' 6 לפרט'. מנגד העד מוחמד ג'ואמיס העיד שהבית נבנה בשנת 1950-1955 (עמ' 18 ש' 20) והתובע בעצמו העיד כי הבית נבנה רק בשנות השישים. ההיתר עליו מבסס התובע את טענתו ניתן בשנת 1977 (נספח ב' לתצהיר התובע). מעיון בתצלומי האוויר שהוצגו בפני עולה כי בשנת 1945 עדיין לא הוקם מבנה מגורים בשטח והוא נראה ריק ממבנים. רק בתצלום אוויר משנת 1965 נצפים בחלקה 21 מעין מבנה וסככה לצידו. מבנים אלה נראים ביתר בירור בתצ"א משנת 1970. כך שנראה כי החזקה של התובע במקרקעין, גם לשיטתו החלה בשנות השישים. תיאור מפורט באשר לשטח ולמבנים נמסר בחוות דעתה של גב' עפרי- נ/1 לפיה רק בתצלומי אויר משנת 1961 נראים לראשונה שני מבנים בחלקה 21. ראה בעניין את תצלומי האוויר שצורפו לחוות דעתה ואת התרשימים שהיא ערכה על יסוד התצלומים. כל אלה מצביעים על כך במפורש כי רק בשנת 1986 ניתן להבחין בקיומו של בית בחלקה 21 בעוד שבתצלום הקודם לו, משנת 1970 אין זכר לבית (ההיתר ניתן ב-1977). כאן המקום לשוב ולציין כי אין כל עדות לכך שהמדינה נתנה הסכמתה להקמת המבנה וכאמור חתימתה והסכמתה נעדרות מהבקשה להיתר שהוצא

גם הקבלות על תשלומי מסים למועצה מקומית בית זרזיר ולחברת החשמל אין בהם כדי להוכיח חזקתו של התובע במקרקעין החל משנת 1945 כפי טענתו שכן קבלות אלה מעידות על תשלומים שונים שבוצעו עבור התקופה מ- 1995 עד שנת 2001 ואינן מתייחסות לתקופת ההתיישנות. יתרה מזו היישוב בית זרזיר ועמו מועצתו, הוקמו לכל המוקדם בשנות הששים (ראה עדותו של מוכתר היישוב בעמ' 20 ש' 4). לפיכך אין ממש בטענה כי לפני כן הוא חויב לשלם בגין שתי החלקות למועצה

טוען התובע ומוסיף כי טרם הקמת הבית בשנות השישים הוא גר עם אביו במאהל שהוצב בחלקה 21. (ראה בעניין זה עדויותיהם של עדי התביעה בעמ' 8, 15, 18, 19, 23 לפרט'), אלא שאין בכך לטעמי לסייע לו. מעדותו של התובע בפני עולה כי הוא נמנה על שבט בדווי הנקרא ערב אלהייב, אחד השבטים שנכללו ביישוב זרזיר שהוקם לכל המוקדם בשנות הששים. הם השתמשו במאהלים למגורים, על מנת שיוכלו לנדוד איתם והתפרנסו ממרעה צאן (ראה עדותו של התובע בעמ' 4 לפרט'). בנסיבות חיים כאלה נראה כי העובדה שאבי התובע הציב את המאהל בחלקה 21 לפני קום המדינה, כעדות העדים, אינה יכולה לבדה להוכיח החזקה במקרקעין. ראה בהקשר זה בספרו של דוכן בעמ' 317 שם נאמר ששימוש במרעה וכריתת עצים במחטבות או הקמת אוהלים והעברתם ממקום למקום על פני הקרקע אינם נדונים כהחזקה ועיבוד

על פי עדותה של גב' עפרי המבוססת על תצלומי האוויר, בחלק מהשנים שבין 1961 לבין 2003 היתה החלקה 19 בשנת 1961 אדמת בור ברובה מכוסה סלעים כאשר בשנת 1965 רוב השטח היה מעובד עם מעט טרשים ובשנת 1970 חזרה החלקה להיות אדמת בור וטרשים. באשר לחלקה 21 נאמר כי בשנת 1961 רוב שטחה היה טרשים. בין הטרשים מפוזרים מעט שטחי בור. במזרח החלקה מבחינים בשטח מוקף בגדר אבנים ובתוכו מבנה קטן (מס' 1) ומסביבו שטח בור. מבנה קטן נוסף (מבנה מס' 2) נמצא בגבול השטח בצד צפון מערב. בשנת 1965 רוב השטח הינו טרשים. שטחי בור קטנים ניצפים בין הטרשים בתוך השטח המותחם. במזרח החלקה ייתכנו עיבודים. בצפון מערב, מעט שיחים פזורים בכל השטח. בשנת 1970 נצפה כי רוב השטח בחלקה 21 הינו טרשים. שטחי בור גדולים יותר נצפים בין הסלעים. השטח המותחם במזרח זהה לשנת 1961 כלומר ייתכנו בו עיבודים. כפי שעולה מחוות דעתה של גב' עפרי לא נראו בתצלומים עיבודים ממשיים בחלקות בשנים 61, 65 ו-70 כאשר חלקה 19 נראתה מעובדת ברובה בשנת 1965 בלבד. רק בשנות התשעים נתגלו סימני עיבוד ונטיעות בחלקה 21 כשרוב החלקה 19 נותר כאדמת בור ושימש כמכלאה וכביש אספלט. עיבודים אלה אין להם כל נפקות שכן הם נעשו לאחר כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף ב- 1.1.1970. ממצאים אלה יש בהם להפריך טענת התובע ועדיו בדבר עיבוד סדיר של החלקות משך השנים וכבר נקבע שתצלומי האוויר מהווים הוכחה אובייקטיבית שאין דרכה לשקר ובית המשפט יתן את מלוא המשמעות לנתונים שמתגלים בהם (ע"א 458/84 עזבון המנוחה מלחם נ' מ"י, פ"ד מא(2), 381). הטענה כי מדובר בתצלומים של חלקות אחרות שאינן החלקות שבמחלוקת לא הוכחה. גם העובדה כי העדה לא עברה הכשרה פורמלית לפיענוח התצלומים וכי את מומחיותה היא רכשה במסגרת עבודתה, אין בה כדי לפסול את חוות דעתה שכן אין מניעה לכך שהמומחה ירכוש את מומחיותו שלא בדרך פורמלית, אלא תוך כדי עבודה והתנסות. (י. קדמי, על הראיות, חלק שני בעמ' 666). יתירה מזו גם לא הוצגה כל חוות דעת נוגדת לזו של העדה

מכל מקום גם אם נכונה טענת התובע כי הוא עיבד הקרקע בתקופה שקדמה לשנת 1961, שלא הונצחה בתצלומי האוויר, הרי עיבוד זה נקטע ולא נמשך משך תקופת ההתיישנות כפי העולה מתצלומי האויר אותם ציינתי לעיל. התובע לא חלק בעדותו ולא בסיכומיו על המבנה הטופוגרפי של הקרקע כפי שהוצג בתצלומי האוויר ובחוות דעתה של גב' עפרי אלא טען שגם בהיותה קרקע סלעית הרי בחלק מהאזורים הוא עיבד אותה היכן שיכול היה לעבד (עמ' 6 ש' 11 לפרט') וכשנדרש לפרט סוג העיבודים נקב בעיבודים עונתיים, אלא שלא די בכך להוכחת תנאי העיבוד שבסעיף 78 עליו מסתמך התובע בתביעתו. עיבוד על פי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני חייב להיות עיבוד סדיר ורצוף בכל החלקה, ואין להסתמך על עיבוד עונתי או על עיבוד שהוא למטה מ- 50% משטח החלק שנתבע (ע"א 567/83 עבאס נ' מ"י, פ"ד מא(3), 741). גם עצי הזית שננטעו בחלקה ננטעו לכל המוקדם בשנות השישים (ר' עדותו של התובע בעמ' 6 ש' 7). מסקנתי מחלקו האחרון של הדיון הינה כי לא עלה בידי התובע להוכיח כי החזיק ועיבד את שתי החלקות כדרוש. ממילא וכפי שצוין לעיל ולנוכח הוראותיו של חוק יסוד מקרקעי ישראל לא זכאי התובע לרכוש זכויות בעלות מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

סוף דבר
מסקנתי הסופית מכל המקובץ הינה איפוא כי לא עלה בידי התובע להוכיח כי הוא זכאי להירשם כבעלים של החלקות ומכאן שדין תביעתו להידחות וכך אני מורה. אני מחייב את התובע לשלם את יציאות המשפט וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 25.000 ₪ בצרוף מע"מ כחוק וזאת בנוסף להוצאות שנפסקו בתיק ב"ש 2399/02 אשר לאור הכרעתי כאן חלות גם הן על התובע. בשולי החלטתי אציין כי בשלב מסוים היו נכונים הנתבעים להגיע להסדר עם התובע שיקנה לו זכויות בחלק מחלקה 21, שם בנוי ביתו, אך התובע סירב להסתפק בכך. אני תקווה כי חרף קביעותי דלעיל וחרף דחייתו את ההצעה יהיו נכונים הנתבעים לחדש הצעתם לתובע



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול מכרז

  2. אפליה במכרז

  3. פגמים במכרז

  4. מינוי ללא מכרז

  5. חוזה פיתוח מכרז

  6. מכרז ביטוח לאומי

  7. חוק חובת המכרזים

  8. איסור פרסום מכרז

  9. הסכם בוררות מכרז

  10. מכרז למינוי אימאם

  11. מכרז מנהל בית ספר

  12. מכרז עבודות תכנון

  13. מכרז פנימי בעירייה

  14. מכרז להסעות תלמידים

  15. טענות כלפי תנאי מכרז

  16. הקפאת מכרזים פנימיים

  17. פגם באופן ביטול מכרז

  18. הודעה על זכייה במכרז

  19. השיקולים לביטול מכרז

  20. מכרז קווי נסיעה

  21. עמידה בתנאי סף – מכרז

  22. תקנות פטור ממכרז

  23. דרישות השכלה - מכרזים

  24. איגוד ערים מכרז

  25. עיכוב הליכי מכרז

  26. הכנת מסמכי מכרז

  27. תקיפת כישורי זוכה במכרז

  28. מכרז שירותי סריקה

  29. פטור ממכרז עירייה

  30. עצירת הליכי מכרז

  31. שינוי במפרט מכרז

  32. תקנות חובת המכרזים

  33. מכרז אחזקת כבישים

  34. מחסן ממוחשב - מכרז

  35. מכרז מערכות השקייה

  36. מכרז לתפקיד מבקר העירייה

  37. מכרז כיכרות באשדוד

  38. הצעה במכרז מקרקעין

  39. תקנות העיריות מכרזים

  40. שטח בניה מירבי על פי מכרז

  41. ביטול מכרז של ביטוח לאומי

  42. הצעה גרעונית במכרז

  43. פתיחת תיבת המכרזים

  44. מכרז פנימי כלכלנים – סכסוך

  45. צמצום משתתפים במכרז

  46. נמל חיפה - מכרז בניה

  47. שכונת הארגזים - מכרז

  48. אכיפת מסירת עבודה לפי מכרז

  49. ביטול מכרז לאחר הצעות

  50. מכרז עבודה עם העירייה

  51. הצעות להפעלת מעון יום

  52. עתירה לקיום מכרז פתוח

  53. האם מכר כפוף לדיני מכרזים ?

  54. מכרז רכישת ציוד מעבדה

  55. מכרז למינוי מבקר פנים בעיריה

  56. זכאות להשתתף במכרזים פנימיים

  57. מכרז סגור - פסילת הצעה

  58. ועדת המכרזים שידורי טלוויזיה

  59. מכרז עבודות ניקוז חיפה

  60. מכרז מינוי מפקד שירותי כבאות

  61. עתירה נגד תוצאות מכרז

  62. הנחה בהצעת מחיר - מכרז

  63. כריית חול - פטור ממכרז

  64. עיכוב הליכי מכרז פומבי

  65. מכרז שירותי גביית חובות

  66. הוצאת מגרש למכרז פומבי

  67. מכרז מקלט לנערות במצוקה

  68. ביטול מכרז שירותי גרירה

  69. ניסיון קודם כתנאי למכרז

  70. מכרז לתפקיד בנמל אשדוד

  71. מכרז התפלת מי ים באשדוד

  72. בקשה ביטול מינוי מנכ"ל – מכרז

  73. מכרז שירותי רפואה דחופה

  74. עתירה מנהלית לביטול מכרז

  75. סבירות דרישת ניסיון במכרז

  76. ביטול מכרז למכירת מקרקעין

  77. אי עמידה בתנאי סף של מכרז

  78. התפטרות במקום עבודה שאיבד מכרז

  79. היטלי פיתוח במכרז עירייה

  80. הוראות החשכ"ל ביחס למכרז

  81. הגבלת מספר משתתפים במכרז

  82. מכרז עבודות חשמל - בית ספר

  83. צו זמני להקפאת מכרז פנימי

  84. מכרז רכב וחלפים - צו מניעה

  85. מכרז דיור מטעם המשרד לקליטת עליה

  86. מכרז שירותי ניקיון בעירייה

  87. ביטול זכיה במכרז של העירייה

  88. עתירה נגד זכיה במכרז פומבי

  89. תקיפת מכרז של חברה ממשלתית

  90. מכרז שתוצאותיו ידועות מראש

  91. טעות אריתמטית - ועדת המכרזים

  92. מיון מוקדם - ועדת המכרזים לגז טבעי

  93. קניית רכב ממכרז הוצאה לפועל

  94. ביטול מכרז איסוף ופינוי אשפה

  95. הגדלה של מספר המשתתפים במכרז

  96. בחירת מנהל בית ספר - מכרז או ועדה ?

  97. סמכות בית דין לדון בהשלכותיו של מכרז

  98. הצעה שלא הוכנסה לתיבת המכרזים

  99. מכרז עובדי סמך - טיפול בקשישים

  100. תקנות העיריות מכרזים לקבלת עובדים

  101. צו מניעה אוסר לפרסם מכרז למנות מנהל חדש

  102. חוזה לפני חקיקת חוק חובת המכרזים

  103. מכרז פינוי פסולת - תעשייה אווירית

  104. ביטול השתתפות על ידי מזמין המכרז

  105. ערבות לא מתאימה למדד הבסיס במכרז

  106. בקשה למנוע הקצאת מגרשים בדרך של פרסום מכרז

  107. חברת ניקיון הפסידה במכרז - פיצויי פיטורים

  108. קבלן משנה לביצוע עבודת ניקיון במכרז

  109. העברת רכבים שנרכשו במסגרת מכרז באיחור

  110. מכרז לקבלת הצעות לניהול והפעלת חניונים

  111. תקנות חובת המכרזים התקשרויות מערכת הבטחון

  112. צו מניעה לביטול מכרז למינוי דובר עירייה

  113. זכות להישאר בתפקיד / בעבודה עד פרסום הליכי מכרז

  114. החזר ערבות למציע במכרז עקב ביטולו זכייתו

  115. מכרז לביצוע עבודות פיתוח תשתיות בהוד השרון

  116. תקנות חובת המכרזים חובת שיתוף פעולה תעשייתי

  117. הסכם לאחר זכיה במכרז למתן שירותי גינון ואחזקה

  118. שומר בסופרמרקט "זיל וזול" פוטר - הפסידה מכרז בקו-אופ

  119. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים של עיריית באר שבע

  120. עבדה כסייעת לגננת פוטרה בטענה שהיא מונתה ללא מכרז

  121. מכרז בחירת עובד - התאמת עובד לדרישות תקן - נטל הוכחת נוהג

  122. תקנות חובת המכרזים העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית

  123. האם היועץ במכרז קבע ניקוד בלא כל נימוק ו/או אסמכתא ?

  124. עתירה לפסילת הצעה במכרז, מאחר וצירפה להצעתה ערבות מיטיבה

  125. רשלנות המינהל במשלוח שובר התשלום בנפרד מהודעת הזכייה במכרז

  126. בקשה לביטול פסילת הצעה למכרז פומבי לשירותי ניקיון בבתי ספר

  127. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים במכרז להצבת והפעלת דוכני קפה

  128. תביעה שעניינה מכרז פנימי לתפקיד אמרכ"לית במעון של משרד הרווחה

  129. במסמכי המכרז נקבעו עקרונות ושיטות השקלול והניקוד שיינתנו למציעים

  130. פסק דין הצהרתי מדיניות המונעת מקציני הים להציג את מועמדותם במכרזים פנימיים

  131. תביעה למתן צו קבוע לביטול מכרז למשרות ניהול לתפקיד מנהל בית ספר יסודי

  132. תקנה 30 לתקנות העיריות (מכרזים לקבלת עובדים) שעניינה "מינוי המועמדים"

  133. חבר מועצת עירייה זכה במכרז העירייה - סעיף 122 ב 3 לפקודת העיריות

  134. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון