תביעה על תשלום דמי תיווך למתווך

החלטה 1. בפניי בקשה לדחייתה על הסף של תובענה לתשלום דמי תיווך בסך 172,184 ש"ח. בקשה חלופית היא בקשה למחיקת הכותרת סדר דין מקוצר, והבקשה האחרונה היא ליתן לנתבעים רשות להתגונן. העובדות הנטענות בכתב התביעה הן, בעיקרן, אלה: א. בין הצדדים נערך ונחתם הסכם לביצוע פעולות תיווך, לאחר שתנאי ההסכם הוסברו לנתבע 1 (להלן: "הנתבע"), והנתבע הסכים להם. הנתבע פעל בשמו ובשם הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת"), שהוא בעל מניות ומנהל בה. ב. התובע מסר לנתבע כתובות של נכסים, וביניהם שני מגרשים, הידועים כמגרש 5/9 ומגרש 6/9 באם המושבות, בגוש 6363. ג. התובע יצר קשר ישיר בין הנתבע לבין בעלי הנכסים הנ"ל, ואף היה נוכח בישיבת מו"מ טרם חתימת חוזה הרכישה, וגם בעת החתימה עצמה. ד. הנכס הידוע כמגרש 5/9 נרכש ע"י הנתבעת, בסכום כולל של 1,400,000 דולר. ה. הנכס הידוע כמגרש 6/9 נרכש ע"י הנתבעת, בסכום כולל של 1,260,000 דולר. ו. לתובע מגיע שכרו, לפי ההסכם, בשיעור 2% + מע"מ. ז. לפיכך, בגין עסקת מגרש 5/9 מגיע לתובע סך כולל של 32,760 דולר. מתוך סכום זה שילמו הנתבעים לתובע, על חשבון המגיע, סך של 25,740 דולר. לפיכך, מגיעה לתובע יתרת שכרו, בגין עסקה זו, בסך של 7,020 דולר. ח. בגין עיסקת מגרש 6/9 מגיע לתובע סך כולל של 29,484 דולר. הנתבעים לא שילמו סכום זה או איזה חלק ממנו. ט. לסכומים הנ"ל מתוספת ריבית בשיעור הנקוב בהסכם, ובשקלים מסתכמת התביעה בסך כולל של 172,184 ש"ח. 2. טענות הנתבעים, לגופו של ענין, הן, בעיקרן, אלה: א. לגבי מגרש 6/9, התובע יצר את הקשר בינם לבין בעלת המגרש, בקשר לעיסקת קומבינציה, בעוד שהם היו מעוניינים אך ורק בעיסקת מזומן. ב. בכך הסתיים נסיון התיווך של התובע, והקשר בינו לבין הנתבעים נותק כליל. ג. בסופו של דבר, כעבור מספר חודשים, אכן נקשרה בין הנתבעים לבין בעלת הנכס עיסקת מזומן לגבי נכס זה, אולם עיסקה זו לא נעשתה בתיווכו של התובע, אלא ביוזמתו של עו"ד, שייצג את בעלת הנכס, ופנה במישרין אל הנתבעים. ד. עיסקת מזומן הינה עיסקה שונה באופן מהותי מהעיסקה שהוצעה ע"י התובע, ומכל מקום לא התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעיסקה זו. ה. לגבי מגרש 5/9, טענת הנתבעים היא, כי התביעה ביחס למגרש זה חושבה עפ"י מחיר העיסקה כולל היטל השבחה (שהוטל על הקונה), בעוד שלדעתם אין לכלול את היטל ההשבחה כחלק מהמחיר הכולל שעל בסיסו יש לחשב את דמי התיווך. 3. הבקשה לדחיית התביעה על הסף נסמכת על הוראת סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996, הקובע כי: "9.(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". שר המשפטים אכן קבע, בתקנות, מהם הפרטים אשר חייבים להיכלל בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. וכך קובעות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז - 1997 - "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: 'שכירות', 'מכירה'; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה1975-". יש להזכיר גם את הוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, הקובע כי - "14. מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון ... (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9. (3) הוא היה הגורם היעיל ...". במקרה דנן, טוענים הנתבעים בבקשתם, כי ה"הזמנה לביצוע פעולות תיווך", נספח "א" לתביעה, אינה כוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנות שציטטתי, ועל כן, לא מולאו הוראות סעיף 9 לחוק, והתובע אינו זכאי לדמי תיווך. 4. בתגובתו לטענה זו, העלה ב"כ התובע טענות אלה: א. הנתונים הרשומים בטופס ההזמנה לשירותי תיווך - עליו חתם הנתבע - הינם מספיקים, הן כדי האמור בחוק המתווכים על תקנותיו, והן כדי לממש את מטרת החוק ותקנותיו - ליצור זיהוי מלא וברור לשני הצדדים בדבר זהות המתקשרים, מטרת ההתקשרות, טיב ומהות השירות ומחירו. כל השיקולים, העומדים בבסיסה של דרישת הכתב בחוק המתווכים במקרקעין, באו במקרה זה על סיפוקם, גם אם לא צויינו כל הפרטים המפורטים בתקנות. ב. הנתבעים קיבלו בפועל את שירותי התיווך, ואף שילמו לתובע את דמי התיווך שלדעתם היו מגיעים לו בגין פעולת התיווך שעשה על פי המסמך האמור. בעצם התשלום ישנה הודאה מפורשת של הנתבעים כי מגיעים לתובע דמי תיווך מכח המסמך הזה, והם מנועים מלהעלות כל טענה נגד המסמך ותוקפו. ב"כ שני הצדדים לא טרחו לתמוך טענותיהם באסמכתאות משפטיות כלשהן. 5. יצויין כי הנתבעים אינם חולקים על כך - - שנעשה הסכם תיווך. - שהנתבע חתם על ההסכם. - אין כל מחלוקת לגבי זיהוי הצדדים להסכם. - אין כל מחלוקת ביחס לזיהוי הנכסים שמדובר בהם. - אין גם כל מחלוקת על כך, שאכן נעשו ע"י התובע פעולות תיווך, לגבי מגרש 5/9. - הנתבעים אף שילמו לתובע את דמי התיווך המגיעים מהם, לדעתם, בגין עיסקת מגרש 5/9. - ואף על כך אין מחלוקת, כי התובע הוא שיצר את ההיכרות בין התובעים לבין בעלת המגרש 6/9. בנסיבות אלה נראה לי כי נסיונם של הנתבעים להיתלות בכך שפרט זה או אחר לא מולא בטופס (המודפס, המפורט מאד, והחתום על ידם), הוא נסיון שביהמ"ש אינו צריך לתת לו את ידו. יישום דווקני של הוראות החוק והתקנות, בנסיבות תיק זה, לא ישרת מטרה לגיטימית כלשהי, שהדין בא להגן עליה, אלא ישרת אך את רצונם של הנתבעים להתנער כליל - ושלא בתום לב - מהתחייבותם עפ"י החוזה עליו חתמו, ואף פעלו (שילמו) על פיו. וכך כותבים המלומדים פרופ' ד' פרידמן ופרופ' נ' כהן בספרם "חוזים", כרך א', (הוצאת "אבירם", תשנ"א1991-) (להלן: "פרידמן"), בעמ' 392, בהקשר הנוגע לענייננו - "כאשר נתבע מחליט שלא לבצע חוזה שדרישת צורה לא נתקיימה לגביו, לא תמיד קיים קשר בין אי-ביצוע החוזה לבין אי-קיום דרישת הצורה. ההתנכרות לחוזה עשוייה לנבוע מכך שהעיסקה הפכה לבלתי כדאית לגביו. טענת הגנה הנסמכת על אי קיום הצורה מסיטה את המחלוקת האמיתית שבין הצדדים, לשאלה צדדית, ומאפשרת לנתבע להתחמק מקיום חוזה שהוא נטל על עצמו". בענין ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו פד"י מב(2) 278, בעמ' 290, קבע כב' השופט ברק כי "גם עמידה על דרישת ה'כתב' צריך שתיעשה בתום לב". ובפסה"ד האמריקאי P. 482 119 (1911) Henderson v. Lemke, נקבע, בהקשר לדרישת כתב בחוזה תיווך מקרקעין, כי - “It is true that the statute of frauds ought to be enforced, even though the results may be harsh and inequitable; but courts ought not to give it a forced and farfetched construction where such interpretation will effect a fraud greater than that which the statute was designed to remedy”. 6. ועם כל האמור לעיל, ברור כי את דבר המחוקק יש לקיים, ודבר המחוקק, במקרה דנן, ברור וחד משמעי. ולכאורה עולה מהוראות החוק, כי הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, אשר אינה כוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנות, אינה מזכה את המתווך בדמי תיווך. כדי למלא אחר דבר המחוקק מחד גיסא, ולא להגיע לתוצאות בלתי צודקות בעליל מאידך גיסא, נראה לי כי יישום נכון של הוראת סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין צריך להיעשות לא בדרך של בדיקה טכנית אם כל פרט ופרט, מאלה המנויים בתקנות, מצוי או אינו מצוי במסמך, אלא בדרך של פרשנות המסמך בכללותו, בשים לב לתכלית החוק וההגיון העומד ביסודו. טול, למשל, מקרה שבו נכללו בהסכם התיווך כל הפרטים המנויים בתקנות, זולת כתובתו של הלקוח. הייתכן לאמר שבשל העדרו, בהיסח הדעת, של פרט שולי זה, תישלל מן המתווך זכותו לדמי תיווך? אם ניישם באופן טכני את הוראות סעיף 9 לחוק, התשובה חיובית, אולם לא יעלה על הדעת לקבל תוצאה אבסורדית שכזאת. יש לציין גם, שלא כל הפרטים הכלולים בתקנות המתווכים במקרקעין הם שווים ב"חשיבותם". לא הרי הסכם אשר רק כתובת הלקוח חסרה בו (כאשר כל יתר הפרטים הדרושים ישנם), כהרי הסכם אשר חסר בו סכום או שיעור דמי התיווך. במקרה השני - אך לא במקרה הראשון - אכן לא יהא המתווך זכאי לדמי תיווך. 7. בהסכם, נשוא התביעה שבפניי, מצויים כל הפרטים הבאים: - שם המתווך (המתווכים), מספרי ת.ז. שלהם, כתובת וטלפון. - שמות הלקוחות (הנתבעים), וטלפון שלהם בבית ובעבודה. - מהות העיסקה (פעולת תיווך לקניית מגרש). - הנכסים אליהם מתייחס ההסכם. - מחיר הרכישה הצפוי של אחד משני הנכסים נשוא התביעה. - גובה דמי התיווך. - מועד התשלום של דמי התיווך. - תנאים שונים של ההתקשרות. - חתימת הנתבע. הפרטים החסרים בהסכם, לפי טענת הנתבעים, הם אלה: - כתובתו ומספר ת.ז. של הלקוח (הנתבעים). - סוג העיסקה המבוקשת (עיסקת מזומן? עיסקת קומבינציה?). - תיאור מלא של הנכסים (פרטי גוש וחלקה). - מחיר העיסקה המבוקשת, בקירוב, לכל אחד מן הנכסים המוצעים בנפרד. נכון שחסרה כתובתו ומספר ת.ז. של הנתבע, אולם מצויינים בהסכם מספרי הטלפון שלו, בבית ובעבודה, הנתבע חתום על ההסכם (ואינו מכחיש זאת), ואין כל מחלוקת כי אכן הנתבעים הם אלה שהתקשרו בהסכם זה עם התובע. בנסיבות אלה, אין כל משמעות להעדרם של הפרטים הנ"ל. באשר לסוג העיסקה המבוקשת, צויין במפורש: "קניה" "מגרש", והפירוט, בהמשך הטופס, בסעיף 1 לו, כולל הן עיסקת מזומן והן עיסקת קומבינציה. באשר לתיאור הנכסים, נראה לי כי הציון "מגרש 5/9 אם המושבות" ו"מגרש 6/9 אם המושבות", תוך ציון מספר הגוש - 6363, די בו במקרה זה, שבו אין מחלוקת בין הצדדים ביחס לזיהוי הנכסים שמדובר בהם, ונכסים אלה אכן נרכשו ע"י הנתבעים, אשר אף שילמו, בגין אחד מהם, דמי תיווך לתובע. באשר ל"מחיר העיסקה המבוקשת, בקירוב" (תקנה 1(4) לתקנות המתווכים במקרקעין), צויין המחיר שאמור להיות מחיר הרכישה של מגרש 5/9, אולם לא צויין המחיר שאמור להיות מחיר הרכישה של מגרש 6/9. זהו, לדעתי הפרט המהותי היחיד, מאלה המנויים בתקנות, אשר חסר בהסכם נשוא התביעה, ורק בהקשר אליו יש להתייחס, ואתייחס להלן, לטענה, כי ההסכם אינו עומד בדרישות סעיף 9 לחוק. 8. בהקשר לפרט חסר זה, אזכיר שוב את פסה"ד האמריקאי P. 482 119 (1911) Henderson v. Lemke. באותו מקרה (בדומה למקרה שבפניי) נתבקשה דחיית התביעה על הסף מחוסר עילה, בנימוק שהסכם התיווך, בניגוד לדרישת החוק החרות שם, לא נקב את המחיר הצפוי להתקבל בגין מכירת הנכס. בערכאה הראשונה נתקבלה הטענה, אולם ביהמ"ש העליון של מדינת אורגון הפך זאת וקבע כי - “The objection that the contract is void, because it does not state the sum which was to be paid for the property, is untenable. It was sufficient if a purchaser, who had been shown the property, presented himself, and was ready, able, and willing to purchase for any price that defendants (המוכרים - צ.ד.) saw fit to ask. The agreement does not limit defendants to any specific price; they had a perfect right under it to make price $5,000 or $100,000; but if they did fix the price, and it was paid, or the purchaser was ready to pay it, they were liable under their promise”. 9. בהקשר להסכם, נשוא הדיון בפניי, יש לציין, כי בהסכם זה, ציון מחיר העיסקה המבוקשת נועד להגן על המתווך (התובע) בקביעת מחיר מינימום של דמי תיווך. את זאת אני למד מהוראת סעיף 1 להסכם, הקובעת כי "בשום מקרה לא יפחת שכרך מהסכום המגיע לך לפי השיעורים הנקובים לעיל על פי התמורה הרשומה בצד חתימתי בסעיף הכתובות שלהלן" (ההדגשה במקור - צ.ד.). מסעיף זה עולה, כי אילו רכשו הנתבעים את מגרש 5/9 במחיר של 900,000 דולר, למשל, בכל זאת היה התובע זכאי לדמי תיווך בשיעור 2% מ1,045,000- דולר, שהוא המחיר הנקוב בהסכם התיווך, לצידו של נכס זה. הוא שאמרתי, ציון המחיר במקרה דנן נועד לקבוע "שכר מינימום" למתווך, כלומר, להגן על המתווך (התובע), ולא נועד לאפשר לנתבעים להשתחרר מחבותם עפ"י החוזה באמתלה זו, שלא צויין מחירו הצפוי של הנכס השני (מגרש 6/9). 10. מכאן אני עובר לטענותיו של ב"כ התובע בתשובה לבקשה לדחיית התביעה על הסף. כאמור לעיל, ב"כ התובע העלה שתי טענות עיקריות. הטענה האחת היא, כי השיקולים העומדים ביסודה של דרישת הכתב באו, במקרה זה, על סיפוקם, גם אם לא נכללו בהסכם כל הפרטים המנויים בתקנות המתווכים. טענה זו מתקבלת על הדעת, ומצאתי לה תימוכין, אף כי ב"כ התובע לא טרח להביא אסמכתאות משפטיות כלשהן בתמיכה לה. וכך נאמר בספרם של פרופ' פרידמן ופרופ' כהן "חוזים" (אותו ציטטתי לעיל), בעמ' 394 - "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כללים רציונליים המשמשים להם תחליף". להלן אנסה להראות כי השיקולים העומדים ביסודה של דרישת הכתב בחוק המתווכים במקרקעין באו במקרה דנן על סיפוקם, גם אם לא נתמלאה דרישת הכתב על כל פרטיה ודקדוקיה. 11. כבר בפסק הדין המנחה ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. נ' מנהלי עזבון בידרמן פד"י כו(2) 781, בעמ' 789, הוסבר, שאחד השיקולים - והוא השיקול הרלוונטי לענייננו - שיכול לעמוד ביסודה של דרישת כתב, הוא השיקול ההרתעתי, היינו - "כדי להרתיע אדם מלהתחייב בחפזון ובקלות דעת, משום חשיבות העיסקה (ad solemnitatem) דרישת הכתב עשויה להרשים את המתחייב ברצינות מעשהו, ולהגן עליו מפני חפזון". ובלשונם של פרופ' פרידמן ופרופ' כהן, בספרם הנ"ל (שם, בעמ' 391) - "כאשר מתקשר יודע, כי תנאי לתקפותה של העיסקה, שבה הוא עומד להתקשר, הוא העלאתה על הכתב, הוא יקדיש - מן הסתם - מחשבה נוספת לבחינת רצונו האמיתי להתקשר באותה עיסקה. הנסיון האנושי מלמד כי דברים שבכתב מבטאים יתר כובד ראש מדברים שבעל פה. דרישת הכתב מבטיחה את המתקשר מפני קלות הדעת והפזיזות העשויות להיות כרוכות בהבטחות הניתנות בעל פה". 12. בהנחה שהשיקול "ההרתעתי" הוא השיקול לדרישת הכתב בחוק המתווכים, הרי ששיקול זה כמעט ואינו קיים, או אינו קיים כלל, במקרה דנן. שכן, השיקול ההרתעתי נועד ברוב המקרים להגן על הצרכן, ואילו במקרה דנן הסכם התיווך לא נעשה בין המתווך מצד אחד לבין "צרכן" מצד שני, אלא בין המתווך לבין חברה לבנין, ומנהלה של חברה זו. וכך נאמר בנקודה זו, בספרם של פרופ' פרידמן ופרופ' כהן - "כאשר הקשר הוא מסחרי גרידא, השיקול ההרתעתי והחשש של הטלת חיוב חוזי שלא לפי רצון הצדדים, כמעט ואינם ממלאים תפקיד. לכן גם לא מקובל להחיל דרישות כתב על עסקאות בין סוחרים. שונה הדבר כאשר קיים פער במעמד הצדדים, כגון ביחסי ספק וצרכן, שבהם עלול הצרכן, הלקוח, להתפתות לעיסקה בלי שיהיה מודע כראוי לזכויותיו ולחובותיו. במקרה זה יתמוך השיקול ההרתעתי בדרישת כתב". ובהמשך - "הדגמה נוספת להכבדה צורנית המוטלת על הספק, הסוחר, במגמה להגן על הצרכן, מקובלת במדינות רבות בארצות הברית בהסכמי תיווך. המתווך לא יצליח בתביעתו כלפי בעל המקרקעין אלא אם יתמכנה במסמך בכתב, זאת כדי למנוע מצב שבו שיחה מקרית עם מתווך תוביל לחיובו של בעל המקרקעין, מבלי שהדבר יובהר לו". (פרידמן, עמ' 398-397). במקרה דנן, הנתבעים אינם "צרכן" קטן הזקוק להגנה. הנתבעים הם חברה לבנין, ומנהלה. אין פער במעמד הצדדים, ואם קיים פער, הרי הוא קיים לטובת הנתבעים. הנתבע, כמנהלה ובעל מניותיה של חברה לבנין, מצוי, מן הסתם, בעסקאות מקרקעין לא פחות מן המתווך, ואין כל צורך "להגן" עליו - באמצעות דרישת כתב - שמא יתפתה וייכנס להתקשרות מחייבת עם המתווך, בחיפזון, בחוסר מחשבה מספקת, מבלי להבין את החיובים שנטל על עצמו, או מבלי להיות מודע כראוי לזכויותיו וחובותיו. ככל שדרישת הכתב באה מתוך מגמה להגן על הלקוח, אם מפני ניצולו או הטעייתו ע"י המתווך, ואם מפני כניסה להתקשרות מחייבת הנעשית מתוך קלות ראש ומבלי להבין את מלוא המשמעות הכרוכה בה, הרי שלשיקולים אלה אין מקום בנסיבות המקרה שבפניי. (ואזכיר כאן שנית, כי במקרה דנן ציון "מחיר העיסקה המבוקשת" נועד להגן על המתווך, היינו, להבטיח ששכרו לא יפחת מתחת לשכר מינימום מסויים). עד כאן - טעם אחד למסקנתי כי השיקולים ביסודה של דרישת הכתב באו במקרה דנן על סיפוקם, גם אם לא נתמלאה דרישת הכתב במלואה באופן דווקני לפי לשון החוק. 13. אולם ישנו טעם נוסף למסקנתי זו, והוא - כי ההסכם כבר בוצע בחלקו. טעם זה קשור לטענה השניה אותה העלה ב"כ התובע בתשובתו לבקשה לדחייה על הסף. טענתו היא, כי הנתבעים קיבלו בפועל את שירותי התיווך, ואף שילמו דמי תיווך על יסוד ההסכם נשוא התביעה, ומכאן הודאה בזכותו של התובע לקבלת דמי תיווך, ומניעות מלהעלות טענות כנגד תוקף המסמך. גם כאן לא תמך ב"כ התובע את טענתו באסמכתאות משפטיות כלשהן, אולם מצאתי סימוכין לטענתו, בדוקטרינה האנגלו-אמריקאית של ביצוע חלקי: "במשפט האנגלו אמריקאי, שבו דרישת הכתב היא ראייתית, מבוסס התחליף המרכזי לכתב הנדרש בעיסקאות מקרקעין, על הדוקטרינה של ביצוע חלקי. על פי דוקטרינה זו יאכוף בית המשפט חוזה מכר מקרקעין בעל פה, אם החוזה בוצע בחלקו, ואם ניתן לייחס באופן חד משמעי את הביצוע להסכם, דהיינו, אם לא ניתן להסביר את הביצוע אלא על יסוד קיומו של הסכם ...". (פרידמן, עמ' 459). ר' בענין זה גם פרופ' נ' כהן "דפוסי החוזים ותום לב במשא ומתן: בין הכלל הפורמלי לעקרונות הצדק", הפרקליט ל"ז 13, בעמ' 45, וכן (1990) Vol 2, at p. 155-163 Farnsworth, on Contracts . אמנם, דוקטרינת הביצוע החלקי, כתחליף לדרישת הכתב, לא נקלטה ככזו בפסיקה הישראלית (פרידמן, עמ' 459). עם זאת, קיימת פסיקה ישראלית אשר בה הוחל עקרון דומה. כך, בענין ע"א 504/83 זיתוני נ' זערורה פד"י מא(2) 154, נעשה חוזה לרכישת חלקת קרקע. מחיר העיסקה לא פורש בחוזה. אין כל ספק בכך, שדרישת הכתב בחוזה מקרקעין היא דרישה מהותית, ואין גם כל ספק, כי המחיר הוא פרט מהותי, אשר חייב להופיע בחוזה, כדי למלא מצוות סעיף 8 לחוק המקרקעין. מצד שני, החוזה בוצע בחלקו - מלוא התמורה שולמה, נחתם שטר מכר ויפוי כח לטובת הקונה, נרשמה לטובתו הערת אזהרה, והוגשו ההצהרות למס שבח מקרקעין. מה שלא נעשה הוא - מסירת החזקה, והעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ע"ש הקונה. אמר כב' השופט וינוגרד, בהתייחסו לדרישת הכתב, כי - "הראציו מאחורי דרישה זו הוא ה'מסוימות'. יש צורך שההצעה למכר תהא מסוימת ומגובשת, כדי שקיבול ייצור חוזה תקף. ואולם בענייננו לא היה צורך בכך, הואיל וכל התמורה שולמה במעמד ההסכם, והמוכר אישר, כי קיבל את כל התמורה. על-כן יסוד אי הוודאות, שבגינו נדרש ציון המחיר במסמך, ניטל עוקצו". (שם, בעמ' 158). פרופ' נ' כהן, בהתייחסה לפס"ד זה, אומרת כי - "האמת ניתנת להיאמר כי העובדות של זיתון נ' זערורה היו נוחות להפעלת הדוקטרינה של ביצוע חלקי, שכן הן לא חשפו מחלוקת של ממש בין הצדדים בדבר תוכן החוזה ... ... עם זאת, אין בכך כדי לגרוע מההערכה לעמדתו הערכית-פונקציונלית של השופט וינוגרד. גישתו אינה מחילה את דרישת הכתב באופן פורמלי, דווקני ונוקשה. היא מאתרת את המטרה שמאחורי דרישת הכתב, ובוחנת אם היא הוגשמה באמצעים אחרים. במקרה דנן שימש הביצוע החלקי של החוזה - תשלום המחיר - תחליף אשר הגשים בצורה נאותה את המטרה העומדת ביסודה של דרישת הכתב, והצדיק התעלמות מהעדרו של כתב". (פרופ' נ' כהן, "צורת החוזה", הפרקליט ל"ח 383 בעמ' 442). (ראה גם ד"נ 2/84 רוזנברג נ' רובינשטיין פד"י לח(3) 689, בעמ' 696, מול ה-ו, וכן ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב פד"י מג(3) 165, בעמ' 171, מול ה-ז). 14. ניתן ליישם דברים אלה גם במקרה דנן. ההסכם כולל התחייבות לתשלום דמי תיווך לגבי שני נכסים - מגרש 5/9 ומגרש 6/9. ההתחייבויות ביחס למגרש 5/9 - הן התיווך עצמו, והן תשלום דמי התיווך - בוצעו במלואן (בכפוף למחלוקת שנותרה ביחס ליתרת חוב דמי תיווך בגין מגרש זה). ההתחייבויות ביחס למגרש 6/9 בוצעו בחלקן - התיווך נעשה (לטענת התובע; טענה המוכחשת על ידי הנתבעים), ודמי התיווך לא שולמו כלל. הדברים הבאים יפים לענייננו - "הביצוע החלקי משמש תחליף לדרישת הכתב במלאו אחר שני הטעמים המרכזיים העומדים מאחורי דרישה זו. הטעם ההרתעתי והטעם הראייתי: ההרתעתי - שהרי בביצוע יש ראייה לרצינות התחייבות; הראייתי - שהרי הביצוע, ואפילו הוא חלקי, מהווה ראייה לקיומו של ההסכם". (פרידמן, עמ' 459). וגם במקרה דנן כך: ההתחייבויות ביחס לשני הנכסים כלולות באותו מסמך. בביצוען המלא של ההתחייבויות, הכלולות בהסכם, והנוגעות למגרש 5/9, יש משום ראייה לרצינות ההתחייבויות הכלולות בהסכם, וכמובן, יש בכך גם ראייה לקיומו של הסכם מחייב. בכך באו על סיפוקם שני הטעמים המרכזיים העומדים בבסיסה של דרישת הכתב - הטעם ההרתעתי, והטעם הראייתי. על כן, אין לקבל, גם מטעם זה, את טענת הנתבעים כי לא נתמלאו הוראותיו של סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה לדחיית התביעה על הסף, ככל שהיא מתבססת על טענת העדר פרטים בהסכם הכתוב. 15. טענה נוספת שהעלו הנתבעים בבקשתם לדחיית התביעה על הסף היא, שההסכם נעשה עם שלושה מתווכים, בעוד שהתובע לבדו הגיש את התביעה, ואין הוא רשאי להגיש התביעה לבדו. לטענתם, מצב זה עלול לחשוף אותם לתביעות מצד שני המתווכים האחרים גם אם תידחה, ולאחר שתידחה, תביעתו של התובע. אין צורך להיכבד ולהיכנס לטענה זו לגופה, שכן, ב"כ התובע אמר, בין היתר, שהוא מבקש לצרף את שני המתווכים האחרים כתובעים נוספים בתיק זה. אני מתיר הוספת שני המתווכים האחרים כתובעים בתיק זה ובכך באה בעיה זו על פתרונה. 16. לחלופין עתרו הנתבעים למחיקת הכותרת "סדר דין מקוצר". בקשתם זו נסמכת על הטענה, שאין בידי התובע ראשית ראייה בכתב לסכום התביעה, וכי על מנת שהתביעה תהיה ראוייה להתברר בסדר דין מקוצר, צריך מסמך שיאזכר את החיוב הכספי הנתבע. אינני מקבל טענה זו. בענין ע"א 772/79 עזבון המנוח שמרון נ' וסקביץ פד"י לו(4) 78, בעמ' 83 נפסק כי ניתן לתבוע בסדר דין מקוצר גם על יסוד ראייה בכתב, שהסכום לא נזכר בה, ובלבד שמדובר בסכום קצוב, שניתן לבררו ע"י ראייה חיצונית. 17. מכאן לבקשת הרשות להתגונן. טענות הנתבעים, בתצהיר התומך בבקשה, מתייחסות רק לעיסקת מגרש 6/9. טענתם היא, כי התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב לרכישת המגרש הנ"ל (פירוט הטענה ראה לעיל בפיסקה להחלטה זו). הנתבע נחקר על תצהירו, וטענתו, בשלב זה, לא נסתרה. טוען ב"כ התובע, כי הטענה הנ"ל אינה מקנה לנתבעים כל הגנה, הואיל ובהסכם התיווך נקבע מפורשות (בסעיף 2) כי "הנני מסכים ומצהיר כי הפנייתך כאמור מהווה את הגורם היעיל שיביא להתקשרות אם ביצעתי כל עיסקה על פיה". לכן, לטענתו, אין כל חשיבות לכך שהעיסקה, שנקשרה בסופו של דבר, היתה עיסקת מזומן, ולא עיסקת קומבינציה. אלא שב"כ התובע מתעלם, בטענתו זו, מחלקה השני של טענת הנתבעים. הנתבעים אינם מסתפקים רק בטענה שהעיסקה שנקשרה בסופו של דבר (מזומן) שונה בתנאיה מהעיסקה שהתובע ניסה לתווך להם (קומבינציה). חלקה השני של טענתם הוא, שהעיסקה שנקשרה בסופו של דבר לא הוא תיווך. הוא חדל כליל (לטענתם) ממאמצי התיווך שלו, משהתברר לו שאי אפשר להוציא לפועל עיסקת קומבינציה, ומי שיזם את הקשר בין בעלת המגרש לבין הנתבעים, לגבי עיסקת המזומן, כלל לא היה התובע, אלא היה זה עורך דינה של בעלת המגרש. החוק אינו מסתפק בכך שהמתווך יצר את ההיכרות, את הקשר הראשוני, בין הצדדים לעיסקה, אלא דרישת החוק היא, בעקבות פסיקה עניפה שקדמה לחוק, שהמתווך יהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. ולפי טענת הנתבעים, כפי שפירטתי אותה בפיסקה 2 לעיל, לא התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב (לגבי מגרש 6/9). ובאשר ללשון סעיף 2 להסכם (אותו ציטטתי לעיל) סעיף זה מדבר על עיסקה שנעשתה על פי הפנייתו של המתווך, וטענת הנתבעים היא, כי העיסקה שנקשרה, לא נעשתה כלל עפ"י הפנייתו של התובע, אלא ביוזמתו ועפ"י הפנייתו של עורך דינה של בעלת המגרש. לפיכך נראה לי כי יש מקום ליתן לנתבעים רשות להתגונן בטענה זו. אשר לעיסקת מגרש 519, טענת הנתבעים היא, כי התביעה לדמי תיווך בגין מגרש זה חושבה לפי מחיר העיסקה כולל היטל השבחה, בעוד שלדעתם, אין לכלול את היטל ההשבחה כחלק מן המחיר שעל פיו יש לחשב את דמי התיווך. לטענה זו לא היתה כל התייחסות שהיא מצד ב"כ התובע, ועל כן, יש ליתן לנתבעים רשות להתגונן גם בטענה זו. 18. לסיכום א. הבקשה לדחיית התביעה על הסף נדחית. ב. הבקשה למחיקת הכותרת "סדר דין מקוצר" נדחית. ג. אני מתיר תיקון כתב התביעה ע"י הוספת המתווכים מנשה פטל ורפאל פטל כתובעים נוספים בתיק. אין צורך בהגשת כתב תביעה מתוקן. כתב התביעה ייחשב כמתוקן, וייראה כאילו הוגש מלכתחילה ע"י שלושת התובעים. ב"כ התובע יגיש לתיק זה, בתוך 30 יום, יפוי כח בחתימת שני התובעים הנוספים. ד. ניתנת לנתבעים רשות להתגונן. - התצהיר ישמש כתב הגנה. ה. אני קובע קדם משפט ליום 5.9.99, בשעה 08:30. ו. אינני עושה צו להוצאות. דמי תיווךתיווך