איחור במסירה של דירה - תביעה נגד קבלן


פסק דין

השופט מ' גל:

כללי:
1. ביום 8.8.91 נחתם בין הצדדים הסכם, שבו מכרה המערערת - המשיבה שכנגד (להלן, לשם הקיצור: "המערערת") למשיב - המערער שכנגד (להלן, לשם הקיצור: "המשיב"), דירת מגורים במבנה דו-משפחתי המצוי במבשרת ציון, בואכה לירושלים. במועדים מאוחרים יותר נחתמו שני הסכמים משלימים, לעריכת שינויים בתכנון ובגודל המבנה. המערערת הנה חברה קבלנית, אשר בנתה במקום מכוח זכויות להסכם פיתוח, שאותן רכשה ממנהל מקרקעי ישראל.


התובענה:
2. ביום 11.1.94 הגיש המשיב תובענה אל בית-משפט השלום בירושלים (ת"א 9725/94) ובה תבע פיצויים בשל ראשי הנזק הבאים: ליקויים בבנייה, כמפורט בחוות-דעת המומחה מטעמו; פחת בערך הדירה בעטיים של הליקויים; איחור במסירה; עגמת נפש ויתר נזקים שאינם נזקי ממון. המערערת, מצדה, חלקה בכתב ההגנה על כל הנטען מטעם המשיב. לפיכך עתרה, בסעיף 32 לכתב ההגנה, לדחות את התובענה כליל.


ההליך בערכאה הקודמת:
3. בית-משפט קמא (כב' סגן הנשיא ח' בן-עמי) מינה בהסכמת הצדדים מהנדס, מר אריה ורשבסקי, כמומחה מטעם בית המשפט (פרוטוקול הדיון וההחלטה מיום 24.10.94). בסעיף 3 להחלטת המינוי נקבעו סמכויות המומחה כדלקמן: ה"אם קיימים בדירה ליקויים, פגמים או אי התאמות (להלן: 'הליקויים')". אם קיימים ליקויים, עליו לפרטם ולהנחות את דרך תיקונם, תוך פירוט עלותם ותוך הבחנה בין אלה הניתנים לתיקון לבין שאינם ניתנים לתיקון. המומחה הגיש ביום 27.4.95 חוות-דעת מפורטת, השיב לאחר מכן על שאלות הבהרה, אשר נשלחו אליו מטעם הצדדים, ולבסוף אף הוזמן להיחקר בחקירה נגדית על חוות-דעתו (ישיבה מיום 3.12.96). בנוסף לכך ערך בית המשפט, ביום 15.1.97, ביקור במקום במעמד המהנדס המומחה, באי-כוח הצדדים והצדדים עצמם. אגב כך, התאפשר למומחה להבהיר נקודות נוספות מחוות-דעתו.


פסק הדין נושא הערעור:
4. לאחר שבאי-כוח הצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם בכתב, ניתן ביום 25.11.97 פסק הדין, שבו אימץ בית-משפט קמא את חוות-דעתו של המומחה מר ורשבסקי במלואה, על קרביה ועל כרעיה, וחייב את המשיבה לשאת במלוא העלויות הכלולות בה, בנוגע לליקויים ואי ההתאמות בדירה. בהקשר לכך נקבע, בעמ' 4 לפסק הדין, כהאי-לישנא:



"רשימת הליקויים לה טוען התובע הנה ארוכה. רוב הליקויים הנטענים הוכחו כראוי, יש להם תמיכה בחווה"ד ובעדויות של המומחים ובראיות אחרות, ובחלקם נוכח ביה"מ בעת הביקור שנערך במקום.


כמומחה מטעם ביה"מ מונה, בהסכמת שני הצדדים, המהנדס א. ורשבסקי שחוות דעתו המפורטת והברורה וכן עדותו בביה"מ מהיימנים ומקובלים עלי".


הנה-כי-כן, אימוץ מסקנות המומחה משיקולים קונקרטיים של עדותו, ולא רק מתוקף מעמדו הנייטרלי, כמשתמע מההלכה הפסוקה: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות-דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, דינים עליון, כרך טו, 560).


בהמשך לאמור נדחתה טענת המערערת לצמצום היקף הליקויים, בשל עבודות תיקונים נוספות, שלדבריה ביצעה בדירה לאחר קבלת חוות הדעת. כמו-כן נדחתה הטענה, לכך שחלק מהליקויים נוצרו בשל עבודות, שלדעתה בוצעו על-ידי המשיב בדירה, מכיוון שנקבע, כי אלו נעשו במועד מאוחר יותר, לאחר הגשת חוות הדעת. עוד נדחתה טענת המערערת לזכותה לבצע בפועל את תיקון הליקויים. בהקשר לכך נקבע בפסק הדין, כי פניות חוזרות ונשנות אליה לעשות כן, שבאו מצד המשיב ובני משפחתו, לא הועילו. לפיכך: "אין כל מקום לדרוש מהתובע לאפשר המשכת העבודות ע"י עובדים שנתגלו בלתי מיומנים עד אין קץ" (עמ' 5 לפסק). הואיל וכך, אומצה כאמור חוות-דעתו של המומחה ונפסק מלוא הסכום הנקוב בה. בנוסף לכך חויבה המערערת לפצות את המשיב בסכום של 5,000.- ש"ח, עבור נזקיו בשל הצורך לפנות את הדירה במהלך ביצוע עבודות התיקונים. גם חיוב זה נעשה על סמך המפורט בחוות-דעתו של המומחה ולפי דבריו במהלך החקירה הנגדית (עמ' 2-1), בנוגע למשך הזמן הנדרש לביצוע התיקונים, עת ימנע מהמשיב ובני משפחתו לגור בדירה. עוד נקבע בפסק הדין חיוב בפיצויים עבור טרדה ועגמת נפש, בסך של 10,000.- ש"ח, בהסתמך על ההלכה המנחה בסוגיה זו (ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 61).


5. לעומת כל אלה נדחו ראשי הנזק, שהתייחסו לירידת ערך הדירה ולאיחור במסירה. אשר לירידת הערך נקבע, בהסתמך על דברי המומחה הגם אם אינו שמאי במקרקעין, כי לאחר השלמת ביצוע התיקונים לא תחול פחיתת ערך כלשהי. העתירה לאיחור במסירה נדחתה על יסוד ממצאים שנקבעו, בשים לב להתחייבויות השונות הכלולות בחוזה ובתוספותיו, כפי ששונו מעת לעת.


6. בשולי הפסק חויבה המערערת לשאת בהוצאות המשיב, "לרבות שכ"ט עו"ד בסך של 10,000.- ש"ח בתוספת מע"מ".


הטענות בערעור ובערעור שכנגד:
7. על פסק-דין זה הוגשו הערעור והערעור שכנגד.


8. המערערת, אף אם אינה חולקת על קביעות וממצאי המומחה, ומסכימה למעשה לאמצן, מלינה בעיקר על-כך, שבית-משפט קמא קיבל את כל מסקנותיו, באופן גורף, ללא הבחנה בין הנושאים השונים. אלה, לדידה, הם פני הדברים בנוגע לתיקונים, שלטענת המשיב הוא ביצע בדירה עובר לביקור המומחה, בבחינת "תיקון עצמי", על-כן אין הם בגדר של ליקוי, כהגדרתו בכתב ההסמכה. בכל מקרה נדרש, לטענתה, לקבוע ממצא פוזיטיבי לאישוש עובדת קיומו של הליקוי בעבר, כלומר, שאין להסתפק בנושא זה באמירה גרידא של המשיב בפני המומחה. בהקשר לאמור ולנושא אימוץ חוות הדעת לגבי הליקויים בכללותו, טוענת המשיבה, כי הפסק אינו ממלא אחר חובת ההנמקה, הנדרשת מכוח הוראות תקנה 192 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד1984-. לגבי פריטים נוספים שאומצו טוענת היא, לקיומה של מחלוקת חוזית ומשפטית, ליקויים שתוקנו על-ידה לאחר חוות-דעתו של המומחה, ליקויים שנגרמו בעטיו של המשיב ופגמים שאינם ניתנים לתיקון, היוצאים מגדר של ליקויים. בייחס לחלק מהם טענתה היא, שאין להוסיף עליהם את מרכיבי הרווח הקבלני והמע"מ.


הוסיפה המערערת וטענה כנגד חיובה הכספי בתשלום הפיצויים, חלף זכותה לבצע את התיקונים בפועל, זאת למרות נכונותה לעשות-כן, בין אם במהלך ההליכים לפני הערכאה הקודמת, עם או בלי פיקוח המומחה, ובין אם קודם לכן. לגישתה, כל עוד עומדת לצדה זכות זו, כי אז טרם מתגבשת זכות המשיב לתרופת הפיצויים. עוד טענה כנגד חיובה בפיצויים, עבור זמן פינוי הדירה במהלך ביצוע התיקונים, בהיותו ultra petita, מכיוון שפריט זה לא נתבע כלל בכתב התביעה. מכל מקום, לטענתה, לא היה נכון לפוסקו בהסתמך על אמירה כללית ובלתי מחייבת מצד המומחה. לדידה הפריז בית המשפט גם בקביעת שיעור הפיצויים על עגמת הנפש, הסבל והטרחה מנת חלקו של המשיב; כמו-גם בשיעור ההוצאות ושכר טרחת עורך הדין, שבו חויבה בפסק הדין, למרות שלבסוף נפסק לחובתה רק סכום מועט יחסית, בהשוואה עם שווי התובענה מלכתחילה.


9. המשיב טוען בערעור שכנגד כלפי דחיית תביעתו בראש הנזק של ירידת ערך הדירה. טענתו היא, כי שווי דירה שנתגלו בה ליקויים רבים ובכללם רטיבות ממשית - אף אם תוקנו לבסוף - אינו כשווי דירה ללא ליקויים כאמור. מכאן מתבקשת לדעתו המסקנה לחיוב המערערת בפיצויים. בנוסף לכך, כמו המערערת, גם הוא חולק על שיעור הפיצויים שנפסק לזכותו, עבור עגמת הנפש והנזקים שאינם ממוניים. לדעתו, הסכום האמור נוטה אל עבר הצד הנמוך, במידה מקפחת, המצדיקה התערבות מצד ערכאת הערעור.


מעבר לנטען בכתב הערעור שכנגד, ראה המשיב לכלול בטענותיו נושא חדש. המדובר בסכומים נוספים, אשר נקבעו על-ידי המומחה במהלך מתן התשובות על שאלות ההבהרה, ושלפי דעתו לא הובאו בחשבון סכום החיוב הסופי.


10. ממקבץ האמור יוצא, כי רק לגבי האיחור במסירה אין מונח לפנינו ערעור. לכל יתר הפריטים מצויה הלנה מטעם צד זה או אחר, בהתאם לתוצאת הפסק, כאשר על ראש הנזק הבלתי ממוני מערערים שניהם גם יחד. להלן נעמוד על טענותיהם, אחת לאחת.


הדיון בטענות השונות:


כללי:
11. למרות שלמעשה אין מחלוקת בין הצדדים על ממצאי המומחה, כי אם רק לעצם מסקנות בית המשפט הנגזרות מהן בלבד, מתעוררות בערעור זה שאלות אחדות הנוגעות לממצאים, כפי נקבעו על-ידי בית-משפט קמא. כך, למשל, בנוגע למועד ביצוע השינויים בידי המשיב; כך בנוגע לביצוע עבודות תיקונים על-ידי המערערת, לאחר קבלת חוות דעתו של המומחה, ועוד כיוצאים באלה. ההלכה בנדון מורה, כי רק במקרים נדירים ומיוחדים תטה ערכאת הערעור להתערב בנושאים אלה, המסורים ברגיל לערכאה הדיונית (ד"ר י' זוסמן סדרי הדין האזרחי, מהד' שביעית, בעריכת ד"ר ש' לוין, 856 ואילך; ע"א 6138/93 הארגון למימוש האמנה על בטחון סוציאלי נ' אברהמי, פ"ד נ(1) 441, 447 מול ג'-ד'). אלה הם פני הדברים גם בענייננו, משלא ראינו הצדקה להחיל את היוצא מן הכלל ולהתערב באיזו קביעה מממצאי בית המשפט. לפיכך נתייחס להלן לטענות השונות, בשים לב לתשתית העובדתית כמות שנקבעה בפסק הדין.


הפיצויים עבור הליקויים בדירה:
12. הטענה הכללית המרכזית שהועלתה על-ידי המערערת, מתייחסת לניסוח בפסק הדין, כפי שהובא בציטוט לעיל, על-כך ש"רוב" הליקויים הנטענים הוכחו ו"בחלקם" נוכח בית המשפט, בעת הביקור שערך במקום. מכאן היא מבקשת להסיק, כי המסקנה הסופית גובשה מתוך הערכות כלליות ולא מהתייחסות להיבטים הקונקרטיים, שכן בית המשפט חייב אותה לשאת בתשלום עבור מלוא הליקויים, כאשר להבנתה רק חלקם הוכחו.


אין בידינו לקבל טענה זו. הנוסח בפסק הדין ברור למדי ונובע ממנו, כי בית המשפט השווה בין הליקויים הנטענים על-ידי התובע לבין אלה שהוכחו למעשה. אומנם, קיים פער בלתי מבוטל בין סכומי התובענה, בכל הנוגע לראש הנזק דנן, לבין הסכום הסופי, שנקבע על-ידי המומחה ושאומץ בפסק הדין, אולם תוצאה זו נובעת מכימות שונה של הסכומים, אף אם חלק ניכר מהליקויים הוכר והתקבל על-ידי המומחה, בחוות דעתו. פועל יוצא מכאן הנו, שבית-משפט קמא ראה לאמץ את כל הקביעות והמסקנות של המומחה מטעמו, אולם זאת שלא על בסיס הערכה כללית של הדברים, אלא לאחר שהשתכנע, לפי מאזן ההסתברות הצריך לכך, כי יש לקבל את חוות הדעת כמות שהיא. משקל נוסף ובלתי מבוטל יש ליתן לביקור במקום. בכך התאפשר לבית המשפט להתרשם ישירות, באופן בלתי אמצעי, מהיקף הליקויים, כפי הנובע מהפירוט הרב בתרשומת שנערכה במהלכו. טענת בא-כוחה המלומד של המערערת, לקיומו של הצורך לבחון כל ליקוי וליקוי בנפרד, אינה מקובלת עלינו. אכן, ברגיל יש לעמוד על כל סוגי הליקויים, לפי מאפיינים דומים, אולם אין להסיק מכאן חובה לעשות כן בכל מקרה. חובה שכזו אף אינה נגזרת מהוראת תקנה 192 לתקנות סדר הדין האזרחי, שלפיה על הפסק לכלול "הרצאה תמציתית של העניין, ממצאי בית המשפט לגבי העובדות המהותיות, השאלות שעמדו להכרעה, ההחלטה ונימוקיה". היקף ההנמקה אם-כן, הנו פועל יוצא מטיב נושא ההכרעה (ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60, 70 מול ג'-ו'). למרות ריבוי הטענות מצד המערערת, לא מצאנו, כי פסק הדין לוקה באי בהירות השוללת את הבנת נושא הדיון או לוקה באי בהירות בכלל. מכאן, שאין מקום לשקול את החזרתו לשם מתן פירוט כהלכה של הנימוקים (השוו: ע"א 19/82 וקסמן נ' גונן, פ"ד לח(1) 553).


13. המערערת מעלה כזכור שורה ארוכה של טענות, כנגד אימוץ חוות-דעתו של המומחה. על מרכיבי טענות אלו נתמקד עוד להלן, אולם מן הראוי לציין כבר עתה, כי רובן המכריע לא נטען כלל לפני הערכאה הדיונית. המערערת מבקשת אפוא, לקבל את הערעור בשל טענות ונושאים שבית-משפט קמא לא דן בהם, מכיוון שהיא עצמה לא ראתה לטעון אותם לפניו. זאת ועוד, גם אותם מקצת הנושאים, שנזכרו במהלך הדיונים או החקירות הנגדיות, אינם יכולים לעלות על שולחן הדיונים, אם לא נטענו כראוי בסיכומים. כידוע, צד הנמנע מלהעלות טענות במסגרת סיכומיו נחשב כמי שזנחן (ד"ר זוסמן סדרי הדין האזרחי הנ"ל, 512 למטה; ע"א 16/86 ורדים נ' סיכוני סחר, פ"ד מה(5) 729, 734 מול ז' למטה). לפיכך, אין מקום לעורר טענות אלו בשלב הערעור. אכן, קיימים מקרים שבהם נמנעים מלראות צד כזונח טענה, אם ממכלול הנסיבות ניתן להסיק, שהשמטת הנושא בשלב הסיכומים נבעה אך מחמת שגגה או בשל פליטת קולמוס, בשים לב להתמקדות באותה הפלוגתה במהלך הדיונים והחקירות, שהרי, ככלות הכל, המדובר רק בהנחה הניתנת להפרכה. דא-עקא, שבכל הנוגע למרבית הנושאים המועלים לפנינו, לא ראינו התייחסות כלשהי בכתבי הטענות ובמהלך הדיון בפני הערכאה הקודמת.


המערערת הוסיפה וטענה לנושאים חדשים, המתייחסים לדידה לטענות משפט בלבד. אמת הדבר, כאשר המדובר בטיעון משפטי מובהק, הנשען כל כולו על תשתית עובדתית קיימת, שאינה במחלוקת, אין מניעה מלעורר את הטענה בשלב הערעור אף אם לא הועלתה קודם לכן (בג"ץ 351/88 טית בית בע"מ נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד מב(3) 441, 445 מול ב'; בעקבות ע"א 271/75 שושן נ' שושן, פ"ד ל(1) 473, 475 מול ה', שם נאמר: "החלטנו בכל זאת להיזקק לטענה מכיון שהעובדות לגביה אינן שנויות במחלוקת והיא טענה משפטית מובהקת"). חשיבות הדברים היא בכך, שאין לך כמעט עניין בהליך ערעור שאיננו בעל אופי משפטי, שהרי בעובדות כמעט ולא מתערבים. התרת הרסן אינה מכוונת אפוא כלל וכלל, לכל טענה בעלת גוון משפטי, כי אם לסוג טענות המשפט המובהקות בלבד. בענייננו המחלוקות, רובן ככולן, מחזיקות ענייני משפט ועובדה גם יחד, על-כן בעיקרם של דברים, זולת סייגים בודדים, לא ראינו לסטות מההלכה הכללית המפורטת לעיל.


14. על רקע האמור, תיבחנה להלן הטענות השונות שהעלתה המערערת, בכל הנוגע לראש נזק זה, של הפיצויים עבור הליקויים בדירה.


15. ליקויים, שלגביהם קיימת מחלוקת חוזית: המערערת מתייחסת בנושא זה, לקביעות המומחה בסעיפים 1.7-1.5 לחוות-דעתו. סעיפים 1.5 ו1.6- מתייחסים למערכת ההשקיה ולשבילים בחצר, שהמומחה נמנע מלבדוק את התקנתם כראוי, מכיוון שבאותו השלב לא הוגשו לו תוכניות הפיתוח של השטח. תוכניות אלו היו אמורות להימסר על-ידי המערערת. משנמנעה זו מעשות כן, לא נותר לה אלא להלין על עצמה בלבד. המחלוקת המשפטית הנטענת על-ידי המערערת מתייחסת לפירוט במפרט, שלפיו הוטל על האדריכל לבחור את השבילים. טענה זו, הנסמכת על פעילות של צד שלישי, אינה יכולה לשמש בידיה עילה להתנערות מההתחייבויות. המשיב העיד בתצהירו על-כך, שעם קבלת ההחזקה נותרה "החצר ללא פיתוח" (סעיף 33). בדומה פורט גם בחוות-דעת המומחה מטעמו, שצורפה לתצהיר (עמ' 3 סעיפים 5 ו6-). בנסיבות אלו לא נראית סיבה, מדוע ימנע בית המשפט מלאמץ את האמור מתוך חוות-דעתו של המומחה. מכל מקום, לא ראינו בנושא זה התייחסות כלשהי בסיכומים לפני בית-משפט קמא (ראו שם, בסיכומי המערערת, עמ' 2 ו3-). יצוין עוד, כי סעיף 33 לתצהירו של התובע אינו מנוי ברשימת הסעיפים המפורטים בסעיף 8 לתצהירו של מר סיאני, המצהיר מטעם המערערת, שמחה על עניינים שונים שנכללו בתצהירו של המשיב, אולם לא על הסעיף הנ"ל. מקל וחומר עת המערערת לא ראתה כלל להלין בנושא זה, עד לשלב הערעור.


בסעיף 1.7 לחוות הדעת מתייחס המומחה לגדר ההפרדה בחזית האחורית, שבוצעה מאבן לקט בגובה של 50 ס"מ בלבד. לפי המפרט הטכני ייקבעו הגובה והחומר על-ידי האדריכל. בנסיבות אלו ציין המומחה, כי הליקוי אינו ניתן לבדיקה בשל חוסר מידע. עם זאת ראה להדגיש את עצם הצורך בביצוע התיקון, להגבהת הגדר ברצף אחד לגדר הקיימת. פשיטא, שהמומחה מצא ליקוי בדבר, בהיבט הרמה המקצועית הראויה, אף אם ניתן להכשירו מכוח המוסכם בין הצדדים, בהתאם לקביעת האדריכל. דא-עקא, שהנטל בנושא עבר אל שכם המערערת ועליה היה לשכנע, כי בנסיבות העניין זוהי באמת קביעת האדריכל. באין קביעה כאמור, עסקינן בליקוי. אין צריך לומר, שגם בנושא זה המערערת נמנעה כליל מלהביא ראיות כלשהן. למעשה היא נזכרה בטענה זו רק עתה, בשלב הערעור, עת מאום לא נטען ולא הוכח לפני הערכאה הקודמת. ודוק: תצהירו של מר סיאני שותק בנושא האמור והאדריכל לא הוזמן כלל להעיד מטעם המערערת, לאשר את קביעתו לעניין זה ולקודמים לעיל, ככל שבאמת הייתה מצדו קביעה כנטען. לאור האמור, אין צורך להיזקק לקושי היכול לנבוע מההסדר, שלפיו בעל מקצוע מטעם המערערת, כחברה קבלנית, אמור לקבוע את היקף הזכויות של רוכש הדירה, לאמור - האם יש בכך כדי למלא אחר תנאי מפרט נאותים, לפי הוראות כל דין.


16. ליקויים שאינם ניתנים לתיקון: בנושא זה מתייחסת המערערת לליקוי, המפורט בסעיף 6 לחוות-דעתו של המהנדס מר ורשבסקי (בעמ' 13). הלה מציין, כי הליקוי ברוחבה של הדלת אינו ניתן לתיקון ולכן קבע סכום ירידת ערך בשיעור של 1,000.- ש"ח (כפי שהוסמך לקבוע בעת המינוי). על-כך טוענת המערערת, כי שגיאה היא להוסיף לסכום זה את התוספות של רווח קבלני ומע"מ, כפי שנקבעו לליקויים טעוני תיקון. אף אם לאמתם של דברים המדובר בסכום זניח, ראתה היא לעמוד גם עליו, אולם בכך אין עדיין כדי לשכנע. עסקינן בהערכה כללית של המומחה, בנושא ירידת הערך לאור קיומו של אותו הליקוי. המומחה היה מודע לכך, כי הסכומים הנקובים בחוות-דעתו אינם כוללים מע"מ ורווח קבלני. קביעתו, לפיה יש להוסיף חיובים אלה, מבלי שהדבר סויג לגבי הליקוי דנן, מלמדת שהוא הביא את הנושא בחשבון, עת בא לשום את שווי ירידת הערך. ודוק: בסעיף 5, עמ' 2 לחוות הדעת, הוא מציין, כי הליקוי המדובר נקבע על-פי אומדן ו"חישוב תיאורטי של תיקון הליקוי". פשיטא, שהתוספות הובאו על-ידו בחשבון בעת קביעתו של הסכום הנ"ל. מכל מקום, מן הראוי היה לברר עמו נושא זה במסגרת ההליכים בבית משפט השלום (חקירה נגדית ושאלות הבהרה). מאום לא נעשה בדבר.


17. ליקויים שתוקנו לאחר בדיקת המומחה או שנגרמו בעטיו של המשיב: המערערת מוסיפה וטוענת, כי על-פי הראיות שהיו לפניו היה על בית המשפט להסיק, שהיא ביצעה תיקונים בדירה גם לאחר קבלת חוות דעת המומחה. אין בידינו לקבל טענה זו, לנוכח קביעתו המפורשת של בית-משפט קמא, שלא כך היו פני הדברים. בנטען לא היה כדי לשכנע לסטות ממסקנתו, שהתבססה גם על העדר טעון לפניו בנושא. על הטוען לביצוע עבודות כאמור להתכבד ולהוסיף לפרט מה בדיוק בוצע ומתי. מאום לא נעשה בנדון בענייננו, עובר למתן פסק הדין. בדומה לכך יהא גם המענה לטענה בדבר ליקויים שנגרמו, כביכול, בשל עבודות בנייה מאוחרות שאותן ביצע המשיב בדירה. עסקינן בממצאים עובדתיים שנקבעו כראוי, עת לא נתגלתה הצדקה להתערבות בהם. בכללם של דברים מן הראוי לציין, כי המומחה לא שבע כלל וכלל נחת מרמת הבנייה והגימור. את דעתו זו מצא לבטא במהלך החקירה: "(ה)חומרים הם טובים. המיומנות לאור הליקויים שראיתי היא לא כל כך, מצאתי הרבה מאוד ליקויים שבעל מקצוע אמין לא היה עושה אותם, הבניה לא נעשתה במיומנות" (עמ' 2 ש' 15-12. הדגש אינו מצוי במקור). בנסיבות אלו היה בית-משפט קמא רשאי להסיק את המסקנות המתבקשות, ולהימנע מלאמץ את טענות המערערת בנדון.


18. ליקויים שלא היו קיימים במועד בדיקת המומחה: בכתב התביעה טען המשיב, לפיצוי עבור עלות תיקון הליקויים המצויים בדירה. בסעיף 13 שם נרשם, כי מיד לאחר הכניסה לדירה המציא המשיב לידי המערערת רשימה של פגמים הטעונים תיקון, ובכללם ליקויי רטיבות. בהתאם לחוות-דעת המומחה מטעמו, שצורפה לכתב התביעה (נספח ז'), הגיע שיעור תיקון כל הליקויים לסכום של 126,000.- ש"ח. אין אפוא טענה ועילה לשיפוי ולהשבה, עבור ליקויים שתיקונם בוצע למעשה על-ידו. יתר-על-כן, בהחלטה על מינוי המומחה צוין, כמפורט לעיל, כי עליו לקבוע, האם "קיימים" בדירה ליקויים. על-כך מלינה המערערת, משום שהמומחה התייחס בחוות-דעתו לפגמים וליקויים, שלטענת המשיב היו בעבר בדירה ואשר תוקנו על-ידו כבר קודם לכן. המדובר בסעיפים אחדים מחוות-דעתו, כדלקמן:



סעיף 1.1: הדן בהתקנת כיסוי לצינור פתוח. תיקון ליקוי זה הוערך על-ידי המומחה, בסך של 30.- ש"ח;

סעיף 1.5: על סעיף זה עמדנו קודם לכן, בהקשר אחר. המדובר כזכור בהתקנת רשת השקיה. תיקון ליקוי זה הוערך על-ידי המומחה, בסך של 800.- ש"ח;

סעיף 1.8: פינוי גוש גדול של בטון, אשר הושאר בחצר דירת המשיב. תיקון ליקוי זה הוערך על-ידי המומחה, בסך של 500.- ש"ח;

סעיף 1.9: מרווח בין הקיר לבין מעקה מרפסת בחזית הדרומית. תיקון ליקוי זה הוערך על-ידי המומחה, בסך של 500.- ש"ח;

סעיף 1.10: איטום במסד הצד האחורי של הבניין. הליקוי "נעלם לאחר שהדייר הוסיף חדר". תיקון ליקוי זה הוערך על-ידי המומחה, בסך של 700.- ש"ח.
המדובר אפוא בעלות כוללת, המסתכמת בשיעור של 2,530.- ש"ח, למועד הקובע בחוות הדעת (ללא הרווח הקבלני והמע"מ). בכל אחד מהסעיפים הללו פורט הליקוי, דוגמת הרשום שם בסעיף 1.1:



"הליקוי: לדברי הדייר קנה צינור "6 המחובר לקו השופכין... על כן נאלץ להתקין כיסוי לצינור הפתוח.


אופן התיקון: תוקן ע"י בעל הבית. ללא עיון בתוכניות האינסטלציה לא אוכל לקבוע את הליקוי".


בנסיבות אלו טוענת המערערת, כי לא ניתן לאמץ ליקוי זה, מבלי שייקבע ממצא לעצם קיומו, מתוך ראיות התביעה האחרות, באשר היה על המשיב להניח תשתית מספיקה להוכחת שיעורו של הנזק, באמצעות קבלות וראיות המעידות על העלות למעשה, להבדיל מקביעה של המומחה, הנוגעת אך להערכות הצופות פני עתיד.


19. בטענה זו יש ממש. כאשר בית המשפט קמא ראה לאמץ את מסקנות המומחה, היה עליו, בה בעת, להתייחס לסעיפים הללו, המיוחדים במינם, באשר המומחה יכול היה להוסיף רק את שווי הערכת התיקון, אולם כמובן שלא היה בידו לקבוע ממצא לעצם קיומו של הליקוי. עם זאת, במהלך הגשת הראיות אימת התובע בתצהירו חלק מליקויים האמורים, באופן שלפני בית המשפט הייתה גרסה המאמתת את עובדת קיומם של אותם הפריטים. דא-עקא, שכמפורט לעיל עילת התביעה, מלכתחילה, לא כללה נושא זה. מנגד לכך, אפשר היה לראות הרחבת חזית בסוגיה זו, כאשר לא באה התנגדות מפורשת להעלאת הטיעון בעדויות. אומנם המצהיר מטעם המערערת, מר סיאני, טען בסעיף 8 לתצהירו, שאין לאשר את הפיצויים על-פי הנטען בסעיפים 34, 36 ו37- לתצהיר המשיב, מכיוון ש"טענות אלו מהוות הרחבת יריעה", אולם אמירה זו אינה יכולה לשמש חלף התנגדות מפורשת להעדר קבילות וחלף דרישה למחוק את הנטען מתצהירו של המשיב. זאת ועוד, במהלך הסיכומים לא הועלתה כל טרוניה בנושא זה. ועדיין, הכללתו בגדר יריעת המחלוקת אינה יכולה לפטור את המשיב מהמצאת ראיות ממשיות, לעלות ביצוע התיקונים למעשה. משבחר להימנע מעשות כן, היה על בית המשפט לדחות את תביעתו לגבי פריטים אלה, ולו בשל כך בלבד. אומנם, קיימים מקרים בהם מחליט בית המשפט לפסוק פיצויים בשיעור נמוך, כאשר, למשל, מוכח קיומו של נזק מבלי ששיעורו יוכח כראוי (י' אנגלרד, א' ברק ו-מ' חשין דיני הנזיקין - תורת הנזיקין הכללית, מהד' שניה, בעריכת טדסקי, 576; ע"א (י-ם) 4401/97 ברוכי נ' גולדשטיין, טרם פורסם), ברם, במכלול הנסיבות דידן לא ראינו לנכון לעשות כן, משלא נעשה כל ניסיון הולם להניח את התשתית העובדתית האמיתית, הנחוצה לליבון שיעור הנזק. ככלות הכל, עסקינן בעלויות הדרושות הוכחה בראיות פוזיטיביות. זהו הכלל, באשר אין די בכך שניזוק יוכיח את עצם גרימתו של הנזק, בבחינת יציאת ידי חובה, ועליו להתכבד ולנסות להניח גם תשתית עובדתית מספיקה לקביעת שיעורו (ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 808 ואילך; ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מז(3) 23, 34-32).


אכן, הערכת הנזקים אינה עניין של וודאות גמורה והפסיקה מכירה, לעתים, באפשרויות להוכיחם גם על דרך של אומדנה, אולם זאת אך במקרים מיוחדים ובלבד שההערכה תתבסס על חומר ראייתי המצוי בתיק בית המשפט (ע"א 427/82 "השתיל" נ' אגן כימיקלים בע"מ, פ"ד מ(4) 309, 316 מול ב'-ג'; ע"א 646/85 יצירות ברנע בע"מ נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ, פ"ד מב(2) 793, 800 מול א' וההפניות שם). בענייננו, החסר שולל את אפשרות השלמתו. כל שכן הם פני הדברים, עת המדובר בנושא שמלכתחילה לא נכלל במסגרת הפלוגתאות וגם מינויו של המומחה לא כיוון אליו כלל ועיקר.


20. טענה נוספת דומה, מתייחסת לפריט הכלול בפסקה השנייה לסעיף 6 בחוות הדעת, לגבי עבודות שאותן ביצע הנגר מטעם המשיב. מן המפורט שם לא ברורה הזיקה אל המערערת או דבר אחריותה בנדון. לפיכך, יש להפחית מפסק הדין גם את שווי פריט זה, סך של 500.- ש"ח, בצירוף לתוספות הנלוות.


21. סיכום פריט הנזק בדבר תיקוני הליקויים: ממקבץ האמור, לגבי ליקויי הבנייה, עולה כי רק הפריט בדבר העבודות העצמיות של המשיב מתקבל, ויש להפחית מסכום חוות-דעתו של המומחה, כפי שאומצה בפסק הדין נושא הערעור, סך של 3,030.- ש"ח, בצירוף הרווח הקבלני והמע"מ, שנוספו בחישוב הפסק. הערעור על כל יתר הפריטים, בעילת ראש נזק הליקויים בדירה - נדחה.


הפיצויים בשל הצורך לפנות את הדירה:

22. על יסוד עדות המומחה פסק בית-משפט קמא סך של 5,000.- ש"ח, בשל הצורך לפנות את הדירה במהלך ביצוע עבודות התיקונים. הסכום נקבע כאומדנה דדיינא, לאחר ש"לא הובאה ראיה כלשהי" (פסק הדין, עמ' 5 למטה). אין תימה שלא הובאה ראיה, מכיוון שמלכתחילה הנושא כלל לא הועלה במסגרת התובענה. בכתב התביעה אין כל דרישה לפיצויים בשל ראש נזק זה, וגם לאחר עדות המומחה לא הוגשה בקשה לתקן את כתב הטענות. להבדיל מעניינים אחרים, אין אנו סבורים, כי ניתן לראות כאן שינוי חזית והסכמה משתמעת, לכלול פלוגתה זו בין השאלות השנויות במחלוקת. הטעם לכך נעוץ בעובדה, שעדות המומחה בעניין זה, כמו גם הנושא בכללותו, היו רלוונטיים לצורך אומדן הנזק הבלתי ממוני. לפיכך, ממילא לא ניתן היה להתנגד לעדותו בדבר. הואיל וכך, אין ראוי לקבוע עתה, כי חזית המחלוקת הורחבה. ברגיל חל הכלל לפיו: "בית המשפט לא ייתן לתובע סעד אותו לא ביקש אלא במקרים יוצאי דופן" (ע"א 171/88 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ נ' ברמן, פ"ד מד(2) 346, 350 מול ג'; ד"ר זוסמן, בספרו הנ"ל, 153). הטעם לכך נעוץ באפשרות השגרתית לתקן את כתב הטענות (ע"א 624/69 פילוסוף נ' דוידזון, פ"ד כד(2) 378, 384 מול ב'. וראו שם גם, בעמ' 385 מול ב'). בענייננו לא נעשה הדבר, אף אם היה סיפק לשם כך ואף אם למעשה קיימת זכות התיקון ללא נטילת רשות (תקנה 136 לתקנות סדר הדין האזרחי). ודוק: אין הנחה מובנת בהסכמה למנות מומחה מטעם בית המשפט, לכך שכל המפורט על-ידו בחוות הדעת ישמש לאחר מכן, באופן אוטומטי, כחלק מהתובענה (ע"א 472/95 זולצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, 866 מול ג'-ד'). כל שכן, עת אין המדובר כאן במיון הליקויים והפגמים במישרין, נושא שלגביו בלבד מונה המומחה. בהקשר לאמור, אין בידנו לקבל את עמדת המשיב, שצידד בקיומו של פריט זה במכלול יתר פירוט ראש הנזק של הליקויים בכתב התביעה. אין ולא נמצא שם כל רמז לעילה האמורה, על-כן אין כאן עניין לחלוקה פנימית שונה של שיעורי הנזק.


23. מכל מקום, לצדדים ובעיקר למערערת, לא ניתנה ההזדמנות הנאותה להביא ראיות לעלויות הכרוכות בדיור החלופי. פרקליטו המלומד של המשיב טען, כי סכומים אלה, הצריכים לפסיקת הפיצויים בפריט זה, מצויים בתחום הידיעה השיפוטית, כידיעת בית המשפט גם על הקושי לשכור דירה לתקופה בת כחודש, אולם אנו איננו סבורים כדעתו זו של עורך הדין נעים. כמקודם כן גם כאן, עסקינן בעלויות הדרושות הוכחה בראיות פוזיטיביות על-פי תשתית עובדתית, המספיקה כראוי לשם קביעת שיעור הנזק. כך גם לגבי עריכת האומדנה, כאשר במסכת הראיות דנן לא נמצא דבר בתימוכין לקביעת העלות בנושא זה. לכן, אפילו אם הייתה עילת הפיצויים האמורה מועלית כראוי לפני בית-משפט קמא, לא היה מקום לפסוק את שיעורם בדרך של אומדנה.


בין אם כך ובין אם כך, יש לקבל את הערעור לגבי פריט זה ולבטל את החיוב שנקבע בפסק הדין, בסך של 5,000.- ש"ח.


עגמת הנפש - הנזק שאינו של ממון:
24. שני הצדדים מערערים על הפסיקה בראש נזק זה, שהועמד על סך של 10,000.- ש"ח. התשתית לכך נעוצה בליקויים הרבים והמגוונים שנתגלו בדירה, בין אם אלה שתוקנו על-ידי המערערת, תוך שפועלים מסתובבים בנכס ומטרידים את שלוות המשפחה, ובין אם אלה שתוקנו באופן בלתי מקצועי או לא תוקנו כלל, ועוד קיים הצורך לתקנם. ברגיל, נושא הערכת הפיצויים בשל נזקים כלליים נתון לערכאה דיונית, ובית המשפט שלערעור יתערב בו רק במקרים יוצאי דופן, כל אימת שהסכום חורג ממשית מהשיעור הראוי (ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית בע"מ הנ"ל, פ"ד מו(2) 66-65). לא כן כאן. אכן, לאור היקף הליקויים והצורך לבצע השלמות, בשים לב לפגמים שעוד נותרו בדירה, נוטה הסכום שנפסק אל עבר הצד הנמוך, אולם עדיין אין בקביעתו משום סטייה ממשית המצדיקה התערבות. משמצא בית המשפט לפסוק את הסכום הנקוב, המצוי כאמור במתחם שיעור הפיצויים הראוי להיפסק בנושא זה, אין בידינו אלא לדחות את שני הערעורים המתייחסים אליו.


תיקונים בפועל חלף הפיצויים הכספיים:
25. המערערת שבה לפנינו על טענתה, שאותה העלתה בערכאה הקודמת, בנוגע לזכותה לבצע בעין את התיקונים, בטרם יועלה נושא הפיצויים לדיון ולפי הקבוע בסעיף 4ב' לחוק המכר (דירות), תשל"ג1973-. טענה זו הועלתה בכתב הערעור גם לעניין הנזק הבלתי ממוני (בסעיף 16). שם פרטה המערערת את טענותיה כלפי מרכיב עגמת הנפש, בשל התרוצצות עובדים בדירה במהלך ביצוע תיקוני הליקויים, כאשר המדובר בזכותה החוקית לעשות כן. דווקא טיעון זה מחליש את הטענה המרכזית בענייננו, שכן מזדקרת ממנו הסכמה לעובדה שבוצעו על-ידה תיקונים בנכס. החוק, בסעיף דלעיל, מחייב רוכש דירה ליתן למוכר "הזדמנות נאותה לתקנה" ואין פירושו של דבר, שהדירה צריכה להפוך לאתר בנייה לאורך פרק זמן ממושך. משניתנה למערערת ההזדמנות לתקן ובכל זאת נותרו ליקויים, פשיטא, שהיא החמיצה את זכותה ואין עומדת לרשותה זכות נוספת - או חובה מצד הרוכש - להמשיך ולבצע תיקונים בעין. זו הייתה גם מסקנת בית-משפט קמא, על-פי הממצאים שקבע ואין לנו אלא להצטרף לדעתו (ע"א 472/95 זלוצקין הנ"ל, פ"ד נ(2) בעמ' 863 מול א'-ה'). לא למותר יהא לאזכר את הנאמר בנושא זה בפסק הדין: "למרות הטרדה הרבה שנגרמה לתובע ולמשפחתו הם אפשרו לעובדי הנתבעת פעם אחר פעם ובמהלך תקופה ארוכה לבצע תיקונים, אך ללא הועיל" (עמ' 5). די בכך כדי לסתום את הגולל על הטיעון האמור (השוו עם הנפסק לאחרונה: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, דינים עליון, כרך נה, 46).


זאת ועוד: "הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו" (ע"א 472/95 זלוצקין הנ"ל, 864 מול ד'). לא ראינו, כי זו הייתה עמדת המערערת בבית-משפט קמא. מן הראוי יהא לשוב ולזכור, כי זכותו של מוכר-קבלן לתיקון ליקויים בממכר, אינה עומדת לרשותו לאורך זמן ועליו למצותה בהקדם המרבי. מן הטעם האמור, אין לו את הברירה להמתין עד להכרעה בבית המשפט, בדבר אחריותו לקיומם של הליקויים, בטרם יבוא לממש את זכותו לבצע את התיקון, שכן זו עומדת לרשותו בשלב מוקדם יותר בלבד (השוו עם הנטען בסעיף ג(3), בעמ' 7 לעיקרי הטיעון. שם מועלית הטענה לזכות התיקון, לאחר "שבית המשפט היה פוסק באופן נאות על קיומם ואחריותה להם". לא כן הדבר וכלל וכלל אין לפרש את הזכות במתכונת זו). יוצא מכאן, שאם המוכר בחר לטעון להעדר אחריותו לליקויים או לדחיית התביעה, כמו בענייננו, לא יוכל לאחר מכן לבוא בדרישה לבצע את התיקונים בעין, חלף תרופת הפיצויים.


הפיצויים עבור ירידת ערך:
26. בערעור שכנגד ביקש המשיב, בין היתר, להשיג על דחיית פריט התביעה בשל ירידת הערך. על-כך טענה המערערת, כי אין עסקינן ב"ערעור שכנגד" ושומה הייתה על המשיב להגיש ערעור עצמאי. תקנה 434 לתקנות סדר הדין האזרחי, החולשת על הנושא האמור, קובעת בראשיתה: "היה בדעת המשיב לטעון בשעת הדיון בערעור שהחלטת בית המשפט בערכאה הקודמת טעונה שינוי, יגיש על כך הודעה לבית המשפט בפירוט נימוקים, תוך שלושים ימים מהיום שבו הומצא לו כתב הערעור...". אף אם מקובל שנדרשת זיקה בין הערעור לערעור שכנגד (בש"א 3868/90 (ע"א 584/89) יעד אלקטריק שירות וביצוע עבודות חשמל בע"מ נ' לה טלמכניק אלקטריק ס.א, פ"ד מה(1) 256, 263 מול א'-ב'), הרי זיקה זו מתקיימת בענייננו, הן לאור הזהות שבין הצדדים והן בדרך הדיון בפלוגתאות בערכאה הקודמת. אין המדובר בנושאים השונים בתכלית, אלא בתרופות הנובעות מעילה אחת. ב-בש"א 4691/91 (ע"א 803/89) מ"י נ' אוזן, פ"ד מה(5) 695, הוגש ערעור על גובה הנזק ואילו המשיב דשם הגיש ערעור שכנגד, כלפי עצם קביעת האחריות. נפסק, כי המדובר בזיקה אחת (שם, 702 מול ג'-ד'). מקל וחומר הם פני הדברים בערעור וערעור שכנגד, הסבים שניהם על שיעור הפיצויים בלבד. לא מצאנו אפוא כל דופי במתכונת הגשת הערעור הנגדי.


27. התובענה בעילה של ירידת הערך נדחתה בפסק הדין, למרות שנמצאו ליקויים רבים ומגוונים, מסוגים שונים. המומחים מטעם הצדדים דגלו בעמדות מנוגדות. המומחה מטעם המשיב סבר לקיומה של ירידת ערך משמעותית, אולם בצדק ראה בית המשפט לדחות עמדתו זו, שמתוכה ומהנאמר על-ידו במהלך החקירה הנגדית, עלתה בבירור התייחסות למצב הדירה לפני ביצוע התיקונים. לעומת זאת סבר חברו, המומחה מטעם המערערת, כי לאחר ביצוע תיקון כל הליקויים, אין עוד ירידת ערך כלשהי. נקודת המוצא לסוגיה זו בענייננו היא, שלאחר תשלום מלוא הפיצויים עבור תיקון הליקויים, יש לראות את הדירה כמתוקנת כראוי. גם הליקוי היחידי, שלגביו נקבע כי לא ניתן לתקנו, הוערך ככזה במסגרת חוות הדעת. בית-משפט קמא אימץ בנושא זה את עמדתו של המומחה מר ורשבסקי, למרות שהלה איננו אמון בתחום שמאות המקרקעין, מכיוון שמצא הגיון בדבריו, לפיהם לאחר תיקון הפגמים לא תתקיים עוד ירידת ערך כלשהי (פסק הדין, בעמ' 6 למטה).


28. אין בידינו לקבל עמדה זו. דירה שנמצאו בה ליקויים רבים ומהותיים, בכללם פגמי רטיבות - אף אם תוקנה כראוי, כפי הנחת המוצא בענייננו - אינה שוות ערך לדירה זהה אחרת, שמלכתחילה לא סבלה מכל פגם. איזו דירה יבחר קונה ממוצע וסביר, לו שתי הדירות תוצענה לו למכירה? ההסתברות היא, כי לאור היקף הליקויים יעדיף את השנייה, זולת אם מחיר הראשונה יהיה זול יותר, אף אם לא בהכרח בהפרש משמעותי. זהו שווי ירידת הערך בה מדובר. לנושא זה התייחס גם בית המשפט העליון בפסק הדין, ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (דינים עליון, כרך לד, 611). שם נפסק כדלקמן:


"המערערת טוענת, כי בית המשפט קמא חייב אותה לפצות את המשיבים פעמיים על אותו נזק עצמו: פעם אחת - בעלות התיקונים של הליקויים; פעם שניה - בגין ירידת ערך הדירה. ולא היא. ראשית, הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו".


(הדגש אינו מצוי במקור - מ' ג')



פועל יוצא מן הנאמר לעיל הנו, שהיה ראוי לפסוק למשיב פיצויים עבור פריט נזק זה. אכן, לא התעלמנו מדעת הסוברים, כי ראש הנזק האמור מושפע מראיות קונקרטיות ואינו פועל יוצא ממצב נורמטיבי בלבד (ע"א 5058/91 רמט בע"מ נ' זעפרני, לא פורסם; דנ"א 7735/96 זעפרני נ' רמט בע"מ, דינים עליון, כרך נא, 201), אולם גם לפי גישה זו קיימת בענייננו תשתית עובדתית מספיקה, לנוכח טיב הליקויים, היקפם ואיכות הבנייה בכללותה. בל נשכח, כי גם נקודת המוצא של בית משפט השלום יצאה מהנחה נורמטיבית, לפיה במצב הרגיל שוללים תיקונים המבוצעים כדבעי את הזכות לפיצויים עבור ירידת הערך. לדידנו זהו אינו המצב המשפטי לאשורו ואף אין בו כדי לשקף את הראוי, בשים לב למכלול הסוגיה הצרכנית שבה מדובר.


המערערת, ברצותה להקהות את שיעור מרכיב הנזק, הוסיפה וטענה בסיכומיה, להעדר קיומה של חובה לפרט בפני רוכש פוטנציאלי, את עובדת המצאותם בעבר של ליקויים בדירה (סעיף ו(3) בעמ' 10 לעיקרי הטיעון). אין באפשרותנו לקבל טענתה זו, שאינה דרה בכפיפה אחת עם חובת הגילוי, הנגזרת מנורמת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-.


29. נותר לעמוד אפוא על שווי ירידת הערך. כמדומה הדבר, שזהו המקרה המתאים לעריכת אומדנה, לפי הקריטריונים שפורטו לעיל. הנתונים מטעם מומחה התביעה יכולים לשמש את התשתית להערכת הנזק. אומנם חוות-דעתו כללה גם מרכיבים נוספים, שאין להביאם בחשבון לשם קביעת שיעור ירידת הערך וכפי שהדברים הובהרו לעיל, אולם ניתן לבור מחוות הדעת את המינימום הנדרש לעניין עריכת האומדנה. בכללם של דברים ולאור היקף הליקויים שבהם מדובר, ובעיקר קיומם של ליקויי רטיבות וטיב הבנייה הירוד, כפי שנקבע במפורש על-ידי המומחה מטעם בית המשפט, לפי דבריו שצוטטו לעיל ("הבניה לא נעשתה במיומנות" - עמ' 2 ש' 15); ומנגד לכך, מתוך ההנחה דלעיל, לתיקון כדבעי של כל הליקויים - נראה לנו לנכון להעמיד את סכום הנזק בשל פריט זה, על סך של 15,000.- ש"ח, למועד פסק הדין בבית משפט השלום.


החיוב בהוצאות ושכר-טרחה:
30. המערערת מלינה ארוכות על חיובה בהוצאות ובשכר-טרחת עורך-דין. אכן, בבואו לשום את ההוצאות, על בית המשפט להביא בחשבון את הטענות המתקבלות לעומת אלו הנדחות, כמו-גם את שווי הנושא שהובא מלכתחילה, לעומת שווי הפסק לבסוף. עם זאת, אין עסקינן בתחשיבים מתמטיים בלבד ובית המשפט רשאי לבחון את הסוגיה בהיבט רחב יותר. בענייננו המדובר בליקויים רבים, שלא תוקנו במועדם ושבעטיים נאלץ המשיב, רוכש הדירה, לעתור אל בית המשפט במטרה לזכות בתרופה. בסופו של דבר נמצא הלה צודק בעמדתו, ונפסקו לזכותו תשלומים בהיקף משמעותי. זאת ועוד, הטענות אשר הועלו על-ידי המערערת, לגבי מרכיב ההוצאות בנושא ירידת הערך (שכר המומחים), אינן רלוונטיות עוד, משראינו לעיל לקבל בנושא זה את הערעור שכנגד. תמציתם של דברים היא, כי נושא הטלת ההוצאות וקביעתן מסור לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית. בשיקול דעת כגון זה תטה ערכאת הערעור להתערב רק במקרים מיוחדים, כאשר ההחלטה לוקה בפגם או בטעות יסודיים (ע"א 166/87 חמני נ' אדטו-לוי, פ"ד מג(3) 104, 112 מול ב'-ג'; ד"ר זוסמן סדרי הדין האזרחי הנ"ל, 544). ענייננו אינו נופל בגדר האמור ולכן לא מצאנו מקום להתערב בנושא.


יתר-על-כן, כמדומה שגם לגופם של דברים הסכום שנפסק לכיסוי ההוצאות ושכר הטרחה, אינו גבוה כלל ועיקר, בשים לב לשיעור ההוצאות הנדרש לניהול הליך מסוג זה, היקף ההליך והדיונים, הזמן הנדרש וסכום הפיצויים הסופי שנפסק.


סכומים נוספים שנקבעו על-ידי המומחה:
31. המשיב טען לטעות שנפלה בפסק הדין, בכך שלא נפסקו לזכותו מלוא הסכומים כפי שנקבעו על-ידי המומחה, לאור העובדה שבתשובותיו לשאלות ההבהרה הוסיף הלה סך של 3,500.- ש"ח. נושא זה לא הועלה בכתב הערעור שכנגד וצוין רק בשלבים המאוחרים יותר, בעת הגשת עיקרי הטיעון. ברי, כי זהו אינו השלב המתאים להוספה של עילה לערעור. מכל מקום, גם לעיצומם של דברים לא שוכנענו כלל בקיומה של טעות בנושא זה. בקובעו את סכום הפיצויים עבור ליקויי הבנייה, רשם בית המשפט בעמ' 5 לפסק הדין: "סך עלות תיקון הליקויים לפי חווה"ד של המהנדס ורשבסקי הנה 52,748.- ש"ח, וסכום זה אני פוסקת לתובע". סכום זהה, בדיוק ממש, ננקב בסיכומי טענות המשיב, עובר למתן פסק הדין (שם, פרק ד' סעיף 4), כאשר בא-כוחו המלומד מפרט את מרכיביו: השיעור הנקוב בחוות הדעת ובתוספת סך של 3,500.- ש"ח. על כל אלה נוספו הרווח הקבלני והמע"מ. פשיטא, שאין מאום בטענת המשיב, באשר בפסק הדין הובאה תוספת זו בחשבון, כנובע מטענותיו דלעיל לפני בית המשפט.


תוצאת הערעור:
32. התוצאה לדעתנו היא, כי בשני פריטים, מבין הרבים שנטענו, נמצאה המערערת צודקת בעמדתה: האחד, לגבי ביצוע העבודות העצמיות, בסך של 3,030.- ש"ח, בצירוף הרווח הקבלני והמע"מ, סכום שאותו יש לנכות מהחיוב על-פי חוות דעתו של המומחה; השני, סך של 5,000.- ש"ח, ליום פסק הדין בבית משפט השלום, סכום שנפסק עבור הוצאות פינוי הדירה, ואשר ראינו לבטלו. מנגד לכך נמצא המשיב צודק בערעור שכנגד, לגבי פריט ירידת הערך, עת ראינו לפסוק לזכותו סך של 15,000.- ש"ח, ליום פסק הדין הנ"ל.


33. החשבון הסופי מוביל לכך, שלדעתנו המשיב זכאי לסכום נוסף. בנסיבות אלו על המערערת יהא לשאת ביציאותיו בהליך ערעור זה. לפיכך מוצע לחייבה במלוא הוצאותיו וכמו-כן בשכ"ט עו"ד, בשיעור של 8,000.- ש"ח, בצירוף מע"מ. ההוצאות נושאות הפרשי הצמדה וריבית מעת ביצוע כל תשלום ותשלום, ואילו שכה"ט והמע"מ הם להיום.


שופט



השופט ע' חבש:


אני מסכים.
שופט

השופטת א' פרוקצ'יה:


אני מצרפת דעתי לדעת הרוב ביחס לכל הנקודות שבמחלוקת למעט באשר להיבט הפיצוי בגין ירידת ערך (סעיפים 27 עד 29 לפסק דין הרוב).


לענין זה עמדתי היא כי במקרה זה אין לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך באשר לליקויי הבנייה אשר תוקנו, וזאת מהטעמים הבאים:


באשר לגישה הנוהגת בהלכה הפסוקה ביחס לשאלה האם ובאלו נסיבות ראוי לפצות בגין ירידת ערך על ליקויי בנייה אשר תוקנו במלואם קיימת חוסר אחידות וניכרים הבדלי גישות:


מחד, קיימת גישה בהלכה הפסוקה לפיה משתוקנו ליקויי בנייה בשלמות והתיקון הועיל לפתור את בעיית הליקוי, אין מקום לפיצוי בגין ירידת-ערך, וזאת מתוך הנחה כי התיקונים ריפאו את הליקוי ולא הותירו אחריהם פגם המצדיק פיצוי (ראה למשל פסק הדין של בית המשפט העליון בענין ע"א 5068/91 רמ"ט בע"מ נ' זעפרני (לא פורסם)).


מנגד, קיימת גישה לפיה גם מקום שכל הליקויים תוקנו, עדיין יתכנו מצבים בהם נתגבשה ירידת-ערך המותירה "צלקת" על פניו של המבנה שיש לפצות בגינה, כדי להחזיר את מצב הבעלים לקדמותו באופן מלא (ראה, למשל, ע"א 4445/90 עמיגור נ' מאיוסט, תקדין עליון כרך 94(2) תשנ"ד/תשנ"ה1994-, עמ' 674 בעמ' (6)).


השוני בגישות לשאלת ירידת ערך מצא את ביטויו בהחלטת הנשיא ברק בענין דנ"א 7735/96 זעפרני ואח' נ' רמ"ט בע"מ (תקדין עליון כרך 97(1) תשנ"ז/תשנ"ח1997-, עמ' 77), אולם השאלה לא זכתה להכרעה עקרונית באותו מקרה מן הטעם שחסרה באותו ענין תשתית ראייתית לקיומו של נזק בגין ירידת ערך.
ממציאות הלכתית זו, נראה לי, כי ניתן לגזור את הכלל כך:
בדרך השגרה, תיקון שלם ומלא של ליקויים במבנה אינו אמור להביא לירידת ערך הנכס. יחד עם זאת, במקרים מיוחדים וחריגים עשוי להיות כי גם תיקון כולל של כל הפגמים עשוי להותיר אחריו ירידת ערך כלשהי של הנכס. ירידת ערך זו עשויה להיגרם ממכלול גורמים וביניהם פגיעות מובנית של הנכס לליקויים נוספים, פגמים אסתטיים שגם תיקונים לא הסירו, השפעה פסיכולוגית של מציאות תיקונים על הקונה הפוטנציאלי בשים לב לטיבם ולהיקפם, ועוד כהנה וכהנה.
עם זאת, השאלה האם, מתי ומהו שיעור ירידת הערך באותם מקרים מיוחדים ונדירים מותנית בקיומה של תשתית עובדתית - ראייתית ברורה הבנויה על אמות מידה מקצועיות ברורות ובדוקות.


ומה עומד לפנינו במקרה זה?

הוגשה חוות דעת השמאי אליהו אדרעי (מיום 12.12.95) מטעם המשיב. הוא בדק את הדירה לפני ביצוע התיקונים, ומנה את ליקוייה.
עמדתו היא, בתמצית, כי:


"ירידה בערך הדירה אינה נובעת אך ורק מעלות זו (של התיקון - א.פ.) וממילא היא לא תהיה ההפרש בין עלות הדירה ללא הליקויים בניכוי עלות התיקונים".


בחוות דעתו, העריך המומחה את ירידת הערך - בנפרד מתיקון הליקויים - ב5%- (עמ' 6 לחוות הדעת). אולם בעדותו בבית המשפט (עמ' 22) הוא גורס אחרת באומרו:
"הייתי אומר שללא עלות התיקונים, קונה יכול לנכות משווי הדירה כ15- עד 20 אחוז".


בצד חוות דעת זו, הוגשה חוות דעתו של מומחה המערערת השמאי יעקב פטל. מומחה זה הגיש את חוות דעתו ביום 2.3.97 לאחר שרוב הליקויים בדירה תוקנו. שמאי זה קבע כי במצב הקיים לאחר תיקון רוב הליקויים, לרבות ליקויי רטיבות, אין כלל ירידת ערך לנכס הנדון (עמ' 5 לחוות הדעת).
בית משפט קמא בחן את שתי חוות הדעת ושקל את עדויות המומחים שהופיעו לפניו. הוא ראה לנכון להעדיף את גישתו המקצועית של מומחה המערערת.


העדפה זו, אף שלא פורטה בפסק הדין קמא, מעוגנת, כך יש להניח, באלה:
(א) התיישבותה של חוות הדעת עם הגישה הנוהגת דרך השגרה ביחס להעדר זכות לפיצוי בגין ירידת ערך לאחר תיקון מלוא הליקויים.
(ב) נוכח העובדה כי חוות דעת המערערת ניתנה לאחר ביצוע רוב התיקונים בדירה ובעיקר לאחר ביצוע תיקוני הרטיבות, ומשכך, היא נבנתה על "מראה עיניים" ולא רק על השערה והערכה של מצב דברים עתידי.
(ג) נוכח העובדה כי מומחה המשיב דיבר בצורה גורפת על ירידת ערך תוך סתירה פנימית בין חוות דעתו שדיברה בירידה של 5% מערך הנכס לבין עדותו בבית המשפט שהפליגה ל 20%-15%- מערך זה. סתירה פנימית זו אינה משליכה רק על שאלת הערכת גובה הנזק, אלא מעלה סימני שאלה גם לגבי מידת הביסוס שיש לעצם הממצא שנקבע על ידי שמאי זה בדבר קיומה של ירידת ערך במיבנה גם לאחר תיקון הליקויים.
(ד) נוכח החיזוק שנתקבל מדבריו של המהנדס ורשבסקי שתמך בגישה שאינה מכירה בירידת ערך במקרה זה בנתון להסתייגות המפורשת כי עמדה זו היא עמדת "מהנדס" שאינו שמאי מוסמך.


בהינתן נקודת המוצא כי ירידת ערך לאחר תיקון מלוא הליקויים הינה ענין החורג מן השגרה ועשוי להיות נושא לפיצוי רק במקרים יוצאי דופן; בשים לב לתשתית הראייתית שהונחה בפנינו שאיננה תומכת באורח ברור וחד משמעי בקיום ירידת ערך כזו; בהינתן ממצאי בית משפט קמא אשר קבע את קביעותיו בענין זה בהתבסס על בחינת חוות דעת המומחים והערכת עדויותיהם בבית המשפט מהם יכול היה להתרשם באופן בלתי אמצעי - נוכח מכלול נימוקים אלה נראה לי כי אין זה ראוי להתערב בקביעות בית משפט קמא בנושא ירידת הערך ולשנותן.
ממילא אין צורך שאנקוט עמדה סופית בשאלה אם ניתן, באותם מקרים בהם יימצא כי ראוי לפצות בגין ירידת ערך, לקבוע את שיעור הפיצוי על פי אומדנת בית המשפט, להבדיל מקביעת השיעור על פי הערכה שמאית.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק רישום קבלנים

  2. קבלן לא רשום

  3. חוזה קבלן משנה

  4. הסכם מסגרת עם קבלן

  5. תקלות בדירה של קבלן

  6. קבלן בניין תאונה בעבודה

  7. רווח קבלני - שכר עבודה

  8. תקנות רשם הקבלנים

  9. מסירת דירה מקבלן באיחור

  10. תקנות רישום קבלנים

  11. העלאת סיווג קבלני

  12. תקנות סיווג קבלנים

  13. מהו קבלן בונה ? מס הכנסה

  14. סיווג ג5 - קבלנים

  15. איחור בהודעה לקבלן

  16. חובות לקבלן שנפטר

  17. חברה קבלנית - ביקורת מס

  18. סכסוך בין קבלנים עבודות חשמל

  19. תביעה נגד קבלן שפשט רגל

  20. סעיף 6 לחוק חוזה קבלנות

  21. תביעת קבלן משנה נגד קבלן ראשי

  22. אחריות קבלן ליקויי תכנון דירה

  23. ערעור של הקבלן על גובה הפיצוי

  24. איחור במסירת דירה מקבלן

  25. ביטוח עבודות קבלניות - חריגים

  26. אחריות קבלן משנה – תאונת עבודה

  27. תביעה נגד קבלן למסור דירת קוטג'

  28. סכסוך בין קבלן ורוכש דירה

  29. מחלוקת על זהות דירה מקבלן

  30. חילוקי דעות בין יזם לקבלן

  31. סכסוך בין קבלן לבין מזמין העבודה

  32. השוואת תנאים של עובדי קבלן

  33. ביטוח עבודות קבלניות - קבלני משנה

  34. הסכם עם קבלן לבניית בית מעץ

  35. תביעה נגד כלל ביטוח עבודות קבלניות

  36. תביעה לתשלום יתרת חוב – חברה קבלנית

  37. ההבדל בין קבלן מבצע לבין קבלן בונה

  38. איחור במסירה של דירה - תביעה נגד קבלן

  39. סכסוך על גודל גינה בדירה מקבלן

  40. איחור במועד מסירת עבודה קבלנית

  41. סכסוך בין קבלן משנה לקבלן ראשי

  42. הסכם לביצוע עבודות חשמל עם קבלן

  43. נזקים כבלי חשמל - ביטוח עבודות קבלניות

  44. פיצוי בגין אובדן רווחים עתידיים

  45. קבלן עצמאי / מזמין שירותים - יחסי עבודה

  46. תביעה של משרד חקירות נגד חוקר קבלן עצמאי

  47. דחיית מועד המסירה בגין הזמנת שינויים

  48. חוזה עם קבלן בהליכי פירוק עקב קשיים כלכליים

  49. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות

  50. ערעור קבלנים עצמאים מנהלי פרויקט שיקום שכונות

  51. פיצוי כספי מהקבלן בגין אי התקנת פרקט בדירה

  52. תביעה לתשלום יתרת חוב שחב קבלן ראשי לקבלן משנה

  53. מהו המבחן בפסיקה לקביעת מעמד כ"עובד" או "קבלן עצמאי" ?

  54. תביעה נגד חברה קבלנית בגין שירותי בנייה להקמת בית מגורים

  55. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות סיווג קבלנים רשומים

  56. השלד של המבנה נבנה כולו על ידי קבלן שאינו רשום דבר שגרם נזקים רבים

  57. חוזה פאושלי מכתיב מערכת הקצאת סיכונים של הקבלן המבצע, מצד אחד, ושל מזמין העבודה, מצד שני

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון