פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין



דיני מקרקעין הם דינים מגוונים הכוללים נושאים שונים עסקאות נדל"ן - מכירת דירה/קניית דירה, זכויות בניה, ליקויי בניה, הסכמי שכירות, עסקאות קומבינציה, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין וכו'. להלן תקציר נרחב של פסק דין חלקי שניתן בבית משפט המחוזי בתל אביב ע"י השופטת רות רונן - בנושא פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

העובדות
התובע הגיש כנגד הנתבעת תביעה לתשלום פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שלטענתו היו בבעלותו. בין הצדדים להליך התגלעו מספר מחלוקות עובדתיות ומשפטיות. מכוח החלטה שניתנה בתיק על ידי כב' השופטת צ. ברון ביום 11.5.03, פוצל הדיון בתביעה. הוסכם כי בשלב הנוכחי לא יעלו לדיון שאלות זהותו של התובע, ועצם זכאותו של התובע לקבל פיצוי בגין ההפקעה (ר' פרוט' 29.5.05, עמ' 11 שורות 5-3). לכן, ההנחה שתנחה אותנו בשלב זה של הדיון, היא כי התובע זכאי לקבל פיצוי בגין ההפקעה.נ השאלה נשוא הדיון בשלב זה מתייחסת למועד הקובע לעניין חישוב הפיצוי המגיע לתובע בגין ההפקעה

המקרקעין נשוא הדיון הם חלקות 6 ו-8 בגוש שומה 7010, המצויים ברח' ברנט 12 בתל אביב (להלן: "הנכס"). הנכס נמצא במתחם "מנשייה" בתל אביב. ביום 19.10.61 פורסמה ברשומות הודעה לפי ס' 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") ביחס להפקעת הנכס – יחד עם נכסים אחרים במתחם "מנשייה". הודעה לפי ס' 7 לפקודת הקרקעות פורסמה ביום 14.2.74 (לגבי שטח מצומצם יותר מכלל המתחם), והודעה לפי ס' 19 לפקודה, פורסמה ביום 25.5.80, שאז הפך הנכס להיות בבעלות מדינת ישראל. בשנות ה-80 בוצע הליך של הסדר הזכויות במקרקעין שהופקעו, שכלל בין היתר את הנכס. כאמור, זהות התובע וזכויותיו אינם נושאים שיידונו בחלק זה של הדיון. נסתפק בכך שנציין שהתובע הוא לטענתו מוסד צדקה. הוא התאגד בשנת 1962 כאגודה עותומנית, וביום 30.6.82 נרשמה האגודה כעמותה. לטענת התובע, הקדישו המנוחים ה"ה וולפוב את כל זכויותיהם בנכס לו

לטענתו, נודע לנציגיו על דבר ההפקעה רק בשנת 1998. עד אז לא ידע התובע, לדבריו, על דבר ההפקעה כלל.ו התובע טוען כי מאחר שהנתבעת לא הודיעה לו בשום שלב על ההפקעה, הוא זכאי לפיצוי ריאלי על ההפקעה, פיצוי ש"ישיב את המצב לקדמותו", היינו יאפשר לתובע לקנות חלקה דומה לזו שהופקעה. לכן, הפיצוי צריך להיות על פי שווי הנכס, נכון למועד בו נודע לתובע על הפקעתו – היינו בשנת 1998.נ מנגד, טוענת הנתבעת, כי התובע ידע או היה עליו לדעת על ההפקעה, עוד בשנה בה פרסם שר הפנים על כוונתו לבצעה, היינו עוד בשנת 1961. לחילופין, היה על התובע לדעת על ההפקעה לכל המאוחר בשנת 1986, המועד בו בוצעו הליכי ההסדר במקרקעין.ב הנתבעת טוענת עוד, כי היא פעלה בהתאם לכל חובותיה על פי הדין, ולא ביצעה כל עוולה כלפי התובע. לכן התובע לא זכאי לכל פיצוי.והנתבעת טוענת, כי אף בהנחה שהתובע לא ידע על הליכי ההפקעה, ולא היה עליו לדעת על כך, ואף בהנחה כי הנתבעת עוולה בהקשר זה כלפי התובע, הרי הפיצוי לו זכאי התובע הוא פיצוי על פי הקבוע בפקודת הקרקעות, ולא על פי המנגנון לו טוען התובע. עניינים אלה יידונו בפירוט להלן

האם ידע התובע על ההפקעה והאם היה עליו לדעת על כך
השאלה הראשונה אליה נתייחס, היא האם ידע התובע בפועל על ההפקעה. זאת, משום שאם יוכח כי התובע ידע בפועל על ההפקעה לפני התאריך בו הוא טוען כי נודע לו עליה, הרי אין עוד, ככל הנראה, חשיבות לשאלה אם נמסרה לתובע הודעה על ההפקעה אם לאו (ר' ג'אעוני נ. מדינת ישראל, ת. א. (מחוזי ירושלים) 1572/98, דינים מחוזי ל"ד (5) 620, כב' השופט זילברטל להלן: "פס"ד ג'אעוני").ו אני סבורה כי לא הוכח כי התובע ידע על ההפקעה. כמו כן לא הוכח כי היה עליו לדעת עליה

ראשית, לא הוכח כי התובע ידע על ההפקעה. עד התביעה הרב קפלן, העיד כי לא היה ידוע לו על דבר ההפקעה עד שנת 1998. הנתבעת לא הביאה ראיות לסתור עניין זה. בנוסף, התנהלותו של התובע בשנים 1961 עד 1998 מעידה על כך כי דבר ההפקעה לא היה ידוע לו.כך, ב"כ התובע פנה בכתב לעירייה מספר פעמים על מנת לבחון את התקדמות ההליכים התכנוניים במתחם הנכס, ואף הגיש התנגדויות לתוכניות שהוצעו במתחם (ר' נספחים י"ג 1-10 לתצהיר עד התביעה, הרב קפלן). חזקה על התובע כי לא היה פועל באופן זה, לו היה יודע כי הנכס הופקע. אינני סבורה כי יש רלוונטיות – לעניין חובתה של הנתבעת להודיע לתובע על ההפקעה – לשאלה האם "היה על התובע לדעת" על ההפקעה (אלא לכל היותר עניין זה עשוי להשליך על שאלת אשמו התורם של התובע). על כל פנים, אני סבורה כי לא הוכח גם כי היה על התובע לדעת על ההפקעה

הנתבעת טוענת כי היה על התובע לדעת על ההפקעה, במספר דרכים. כך, על פי הטענה, דבר ההפקעה של מתחם מנשייה יצר בזמנים הרלוונטים הד ציבורי גדול, ופורסמו ביחס לכך כתבות רבות בעיתונים (ר' סעיף 13 לתצהיר מר בבאי), וכמו כן ניתלו שלטים רבים באזור הנכס המודיעים על ההפקעה. בנוסף, בעלי החלקות במתחם לא חוייבו בתשלום מס רכוש. אינני מקבלת את הטענה

באשר ל"הד הציבורי" הנטען – הרי בפועל, חרף קיומו, לא כל בעלי הקרקעות במתחם מנשייה ידעו על ההפקעה ודרשו פיצוי בגינה. כך, העד מטעם הנתבעת העיד כי למרות שהיו אלפי בעלי קרקעות במתחם, רק עשרות פנו בדרישה לקבל פיצוי.בנוסף, אף העירייה, במכתבי התשובה ששלחה לתובע - למכתביו של בא כוחו, המתייחסים להליכי התכנון במתחם הנכס, (נספח י"ג 10-14 לתצהיר העד הרב קפלן) - לא הסבה את תשומת לבו לכך שהנכס שהיה בבעלותו – הופקע. דבר ההפקעה לא צויין גם באישור מס רכוש משנת 1977, מוצג ט', ובמכתב עיריית תל אביב משנת 1977, מוצג י"ז 1.באשר לטענה המתייחסת לאי תשלום מס רכוש – הרי התובע טען, וטענתו לא נסתרה, כי בחלק מן התקופה לא חלה עליו חובה לשלם מס רכוש

באשר לשלטים שניתלו על פי הטענה באזור הנכס, הרי קודם כל, עדותו של העד מטעם הנתבעת בהקשר זה היא עדות שמיעה (והיא לא הוכשרה בדרך של "רשומה מוסדית" על כל התנאים הנדרשים לצורך כך). לא הוצג פרוטוקול או כל רשומה מוסדית אחרת ביחס לתליית מודעות באזור הנכס למרות שהעד מר בבאי העיד כי נערכו פרוטוקולים כאלה (ר' עמ 23 לפרוטוקול). בנוסף, התובע לא השתמש בנכס בתקופה הרלוונטית, כפי שצויין לעיל, ולכן לא היה יכול להיוודע לדבר ההפקעה משלטים שניתלו בסמוך לו

פיצוי מכוח פקודת הקרקעות
ס' 5(1) לפקודת הקרקעות קובע: "מקום שמתכוון שר האוצר לרכוש כל קרקע לצורך ציבורי כלשהו, יגרום כי תפורסם ברשומות הודעה על כוונתו זאת... כמו כן יגרום כי יוצגו טפסים של אותה הודעה במקומות נוחים על הקרקע או סמוך לקרקע שעומדים לרכשה ונוסף על כך יגרום כי יימסר העתק של אותה הודעה לכל אדם ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעליה של הקרקע, או כאדם שיש לו טובת הנאה בה.." מהאמור בסעיף עולה, אם כן, כי על שר האוצר לפרסם את ההודעה על כוונתו לרכוש קרקע לצורך ציבורי בשלושה אופנים מצטברים: (1) פרסום ברשומות, (2) הצגת טפסים על הקרקע או סמוך לה, ו-(3) מסירת הודעה לכל אדם ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעלים של הקרקע

ב"כ הנתבעת טוענת כי עמדה בחובתה על פי ס' 5(1) הנ"ל. ראשית, התפרסמה הודעה ברשומות על הכוונה להפקיע, ביום 19.10.61.נ נטען כי הנתבעת הוכיחה כי הודבקו מודעות בסמוך למקרקעין המופקעים.ב עוד טוענת הנתבעת כי לא היתה לה חובה לבצע מסירה אישית של הודעה לתובע על ההפקעה, מאחר שהתובע לא היה רשום בספרי האחוזה כבעל זכויות בנכס. הנתבעת טוענת כי על פי לשון החוק, כמו גם על פי הספרות והפסיקה, לא חלה חובה על הנתבעת למסור לתובע הודעה אישית בנסיבות אלה

הנתבעת טוענת כי מאחר שהיא יצאה ידי חובת הפרסום המפורטת בפקודה במלואה, זכאי התובע לפיצוי בהתאם להוראות ס' 12ב' לפקודת הקרקעות הסעיף קובע: "בהתחשב עם המותנה לקמן, יקובל כשווייה של הקרקע אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשווייה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו או שתעשינה או שתבנינה על אותה קרקע..." לטענת הנתבעת, התובע זכאי לפיצוי על בסיס האמור בסעיף זה – היינו פיצוי המבוסס על שווי הקרקע במועד הפרסום ברשומות, בשנת 1961. אני סבורה כי הפיצוי המגיע לתובע מכוח הוראות פקודת הקרקעות, הוא אכן הפיצוי המפורט בפקודה, שיש לחשב אותו בהתאם להסדר החקיקתי שבהוראות פקודת הקרקעות. הסדר זה אכן זכה לביקורת (כב' השופט לנדוי קבע כי "הצדק הוא מן ההסדר הזה והלאה", בפסק הדין ע"א 57/73, דב יוסף נ. מדינת ישראל, פ"ד כ"ט (2) , 486 להלן "פסק דין דב יוסף"). אולם, גם כב' השופט לנדוי קבע בפסק הדין דב יוסף הנ"ל, כי "ידינו כבולות על ידי נוסח החוק, עד כדי כך ששום מאמץ פרשני לא יועיל להתיר את הכבלים". אכן, בהתאם להוראות פקודת הקרקעות, הנתבעת לא היתה חייבת למסור הודעה אישית לתובע כמי ששמו לא היה רשום בספרי המקרקעין (ר' בג"ץ 1597/93, ההסתדרות הכללית נ. הוועדה המקומית קרית אתא, תק(על) 94(2) 2219).ב לכן, התובע אינו זכאי לפיצוי מכוח הקבוע בפקודת הקרקעות

פיצוי מכוח דיני הנזיקין
ואולם, יש להבחין בין הפיצוי המגיע לתובע מכוח הוראות פקודת הקרקעות, לבין השאלה האם מגיע לתובע פיצוי מכוח מערכת דינים אחרת, כגון מכוח דיני הנזיקין. אני סבורה כי יש לבחון את השאלה האם הנתבעת ביצעה כלפי התובע עוולה נזיקית, בנפרד מבחינת שאלת קיום הוראות פקודת הקרקעות ע"י הנתבעת. אם נווכח כי הנתבעת ביצעה כלפי התובע עוולה נזיקית, יהיה התובע זכאי לפיצוי נזיקי, שיחושב על פי עקרונות הפיצוי של דיני הנזיקין, ולא בהתאם לעקרונות שנקבעו בפקודת הקרקעות. בפסק הדין דב יוסף הנ"ל, התייחס כב' השופט לנדוי לנושא זה. הוא הכיר באפשרות כי קיימת עילת נזיקין הנלווית אל עילת הפיצויים העיקרית, עילה שנועדה "להחזיר את המצב לקדמותו, כאילו ניתנה לבעל הקרקע הודעה כדין לפי ס' 5 של הפקודה". כאמור, אני סבורה כי מקורה של חובת הנתבעת בענייננו, להודיע לתובע על הכוונה להפקיע אינו נובע מפקודת הקרקעות. משום כך, אינני סבורה כי יש מניעה לבחון באופן נפרד האם קיימת חובת זהירות הנתבעת כלפי התובע, והאם חובה זו הופרה על ידי הנתבעת. (ר' ע"א 457/64 אילנה מנטל נ. ראש עיריית פתח תקווה ואח', פ"ד י"ט (1) 540, ופסק הדין ג'אעוני שנזכר לעיל).התובע השתית את תביעתו על מספר עילות: עילה של הפרת חובה חקוקה, עילה של רשלנות, ועילה של עשיית עושר ולא במשפט

אציין כי אינני סבורה כי יש לקבל את הטענה ביחס להפרת חובה חקוקה ככל שזו מתייחסת לס' 5(1) לפקודת הקרקעות, שכן הנתבעת לא היתה חייבת – כפי שצויין לעיל - מכוח סעיף זה, להודיע לתובע באופן אישי על דבר ההפקעה, שכן שמו לא היה רשום בספרי האחוזה. כפי שיובהר בהמשך, אינני סבורה כי יש לקבל את התביעה גם ביחס להפרת החובה מכוח ס' 9 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור (התשכ"ד – 1964), וגם לא מכוח ס' 24 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) תשכ"ט-1969

האם הוכיח התובע כי הנתבעת התרשלה כלפיו
הנתבעת טענה, כאמור, כי לא חלה עליה חובה למסור לתובע הודעה אישית על ההפקעה, מכוח הוראתו של ס' 5(1) לפקודת הקרקעות. כאמור, אני סבורה כי לשון הסעיף וחובות הנתבעת על פיו ומכוחו, אינם שוללים את האפשרות לבחון את חובות הנתבעת כלפי בעלי זכויות במקרקעין המופקעים מכוח כללים אחרים. בפסק הדין קרשינסקי (ע"א 254/75 מדינת ישראל נ. קרשינסקי, פ"ד ל(3) 85), הותיר כב' השופט עציוני ב"צריך עיון" את השאלה האם למרות נוסחה של פקודת הקרקעות, "חייבת המדינה להודיע על ההפקעה לאנשים המוכרים על ידה כבעלי זכויות בקרקע, ואפילו אינם רשומים ככאלה בספרי האחוזה". אני סבורה כי בנסיבות מסויימות, תוטל על הנתבעת חובה להודיע על דבר ההפקעה גם למי שזכויותיו אינן רשומות בספרי המקרקעין. קיומה של החובה תיבחן בכל מקרה על פי מכלול נסיבותיו, כאשר יהיה מקום לבחון האם יכולה היתה הנתבעת להוודע ללא קושי על קיומו של בעל הזכויות

אינני סבורה כי די, בהקשר זה, בהודעה המפורסמת בשני האופנים האחרים המצויינים בפקודה (שנועדו אף הם להביא את דבר ההפקעה לידיעת בעלי זכויות בלתי רשומים ולרוכשים פוטנציאלים). מקום שהנתבעת מודעת, או יכולה להיות מודעת, תוך מאמץ סביר, לקיומו של בעל זכויות במקרקעין שהיא מתכוונת להפקיע – מוטלת עליה, כרשות ציבורית, חובה לנסות ולהודיע גם לבעל זכויות שאינו רשום על ההפקעה. מסקנה זו נובעת מהעקרונות הכלליים של דיני הנזיקין. למי שזכויותיו עומדות להיות מופקעות, עתיד להגרם נזק – נזק הנובע מהפגיעה בזכות הקניין שלו במקרקעין שבבעלותו, נזק שהוא זכאי לפיצוי בגינו. אם בעל הזכויות לא ידרוש את הפיצוי במועד, עלול להגרם לו נזק נוסף, הנובע מהפער האפשרי בין שווי המקרקעין במועד ההפקעה לבין שוויים במועד הפיצוי, ומשחיקה אפשרית של שוויו של הפיצוי הכספי. נזק זה יכול להמנע על ידי מתן הודעה לבעל הזכויות בהקדם האפשרי על ההפקעה, על מנת שהוא יוכל לדרוש בהקדם האפשרי את הפיצוי המגיע לו. זוהי גם מטרתו של ס' 5(1) לפקודת הקרקעות

כאשר הנזק לניזוק הוא רב והסתברות התרחשותו היא ניכרת, וכאשר האמצעים הנדרשים למניעת הנזק הם פעוטים, קל לקבוע כי ההתרחשות שגרמה לנזק היא בלתי סבירה (ר' ע"א 5604/94 חמד נ' מדינת ישראל, פד"י נח(2) 498 והאזכורים שם. אציין כי העובדה שבענייננו מדובר בפעילות מזיקה שלציבור יש עניין בה, אינה צריכה לדעתי לשנות את התוצאה בדבר חובת הזהירות של הנתבעת). לכן, אם הנתבעת יכולה למנוע את הנזק הניכר לבעל הזכויות במאמץ סביר, מוטלת עליה חובה לעשות כן. מובן שהשאלה מהו מאמץ סביר בהקשר זה – תבחן בכל מקרה לגופו

בענייננו, אני סבורה כי הוכח כי הנתבעת ידעה בפועל על קיומו של התובע, ועל זכויותיו. ענין זה אינו שנוי, למעשה, במחלוקת. ב"כ הנתבעת בסיכומיו מציין כי הנתבעת איתרה את שמו של התובע בספרי המיסים (נספח כ' לסיכומי התובע). לטענת הנתבעת, משנודע לה על קיומו של התובע וזכויותיו האפשריות בנכס, היא ניסתה לאתר את כתובתו, אך הנסיונות לכך לא צלחו. לטענתה בעשותה כן, עשתה הנתבעת "למעלה מן המוטל עליה". נחזור ונדגיש - ההודעה אותה היה על הנתבעת לשלוח לתובע היא הודעה על עניין משמעותי ביותר – הכוונה של הנתבעת לשלול ממנו את זכות הקניין שלו בנכס מקרקעין שבבעלותו. כדי לצאת ידי חובתה בהקשר זה – היה על הנתבעת לבצע מאמץ כלשהו לצורך איתור כתובתו של התובע, כדי להודיע לו על הכוונה להפקיע את רכושו. משלא מובאת ראייה על מאמץ כזה, לא ניתן לקבוע כי הנתבעת יצאה ידי חובתה

אני סבורה, אם כן, כי הנתבעת היתה חייבת לפעול באופן סביר, לאחר שנודע לה על קיומו של התובע כבעל זכויות בנכס שאותו התכוונה להפקיע, כדי לאתר את כתובתו ולהודיע לו על ההפקעה, לכתובת זו. אני סבורה כי הנתבעת לא הוכיחה כי עשתה נסיונות סבירים לאתר את הכתובת.נ לא הוצגה כל ראייה על ידי הנתבעת לכך שנעשו על ידה נסיונות לאתר את התובע ואת כתובתו. מר בבאי, העד מטעם הנתבעת העיד, כי אין כל אסמכתא בתיקי המינהל לכך כי נעשו נסיונות כלשהם לאיתור כתובת התובע (ר' עמ' 23 שורה 7). אין אם כן עדות כי נעשה ניסיון לאתר את התובע, שלא צלח. יצויין בהקשר זה כי המסמכים אליהם הפנה ב"כ התובע, מהם יכול היה המינהל ללמוד את כתובת התובע, רובם ממועדים מאוחרים יותר למועד ההודעה הראשונית על הכוונה להפקיע (שהיה כזכור בשנת 1961). עם זאת, בסמוך לאחר מועד זה- בשנת 1962, התאגד התובע כאגודה עותומאנית (ר' נספח ב' לתצהיר התובע). בנוסף, משהמינהל ידע על קיומו של התובע, היה עליו – כפי שצויין – לערוך בירור כלשהו בקשר לכתובתו, תוך ניסיון לאתר כתובת זו

בהעדר כל ראייה על נסיון כלשהו לאיתור כתובת התובע, או נסיון לשלוח הודעה לכתובת כלשהי שאותרה, לא ניתן לקבוע כי הנתבעת פעלה באופן סביר כדי לנסות להודיע לתובע על הכוונה להפקיע את המקרקעין. יצויין בהקשר זה כי טענת הנתבעת לפיה קיימים מענים שונים של התובע במוצגים השונים, אין בה כדי לשנות את המסקנה שלעיל, שכן הנתבעת אינה טוענת כי ביקשה לשלוח את ההודעה לאחת מן הכתובות הנ"ל, או כי שלחה אותה. סיכומה של נקודה זו – אני סבורה כי הנתבעת התרשלה בכך שלא שלחה ולא ניסתה לשלוח לתובע, שידעה כי הוא עשוי להיות בעל זכויות בנכס, הודעה על הכוונה להפקיעו, ובכך שלא עשתה נסיון לאתר את כתובת התובע לצורך משלוח הודעה כזו. משנקבע כי הנתבעת התרשלה כלפי התובע, התובע זכאי לפיצוי בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מכך

איך יחושב הפיצוי לו זכאי התובע
הפיצוי על פי דיני הנזיקין, נועד כדי להעמיד את התובע במקום בו היה אלמלא היה הנתבע מבצע את העוולה. בפסק הדין ג'אעוני , הכיר כב' השופט זילברטל באפשרות של תובע לתבוע פיצוי נזיקי, כאשר העיכוב בפתיחת ההליכים להסדרת הפיצויים נבע מאי מסירת הודעה לבעל הנכס. כב' השופט זילברטל הותיר ב"צריך עיון" את השאלה "כיצד יחושבו פיצויים אלה, האם מדובר אך בפיצוי על ירידת ערך הכסף (שעוכב, לכאורה, בידי הרשות ובינתיים ירד ערכו) או שמא גם בפיצוי בגין עליית ערך הקרקע (אם ערכה עלה מעבר לעליה הנובעת מירידת ערך הכסף)". בפסק דין ג'אעוני, לא היה בית המשפט צריך להשיב על שאלה זו, שכן בית המשפט קבע כי הוכח שהתובע ידע בפועל על ההפקעה, ולכן הוא אינו יכול להסתמך על הטענה שלא נשלחה לו הודעה כדין

בפסק הדין בענין דב יוסף, העיר כב' השופט לנדוי כי מידת הצדק דורשת כי הפיצוי הנזיקי לא יעלה על הפיצוי שהיה התובע זכאי לו אילו ניתנה לו הודעה כדין. עם זאת, אף כב' השופט לנדוי עצמו מציין בהמשך פסק דינו, כי למקרא חוות הדעת של כב' השופט ויתקון, הוא נוכח כי שאלה זו אינה נקייה מספק, והוא מותיר אותה בצריך עיון. נחזור ונזכיר כי ענייננו שונה מהמקרה בפסק דין דב יוסף, מאחר שבענייננו, התובע אינו זכאי לפיצויים מכוח פקודת הקרקעות כלל, אלא רק מכוח פקודת הנזיקין. יש מקום אם כן, לבחון את השאלה מה הוא הבסיס הנכון לפיצוי לו זכאי התובע מכוח עוולת הרשלנות - שווי המקרקעין במועד ההפקעה, בתוספת פיצוי על ירידת ערך הכסף, או שווי המקרקעין במועד בו נודע לבעל המקרקעין על ההפקעה

למעשה – השאלה היא מהו המדד אליו יש להצמיד את הפיצוי שהתובע היה זכאי לו – מדד עליית יוקר המחייה, או מדד עליית שווי הקרקעות. אני סבורה כי מאחר שמדובר בפיצוי נזיקי, יש לבחון מהו הפיצוי אשר יקיים את המטרה לשמה הוא ניתן – היינו - ישיב את מצב התובע לקדמותו. שאלה זו היא שאלה שצריכה להבחן בכל מקרה על פי נסיבותיו כפי שהוכחו. הנזק שהפיצוי נועד לפצות עליו, הוא הנזק הנובע מכך שהנתבעת לא הודיעה לתובע במועד על הכוונה להפקיע. לצורך "השבת המצב לקדמותו", על התובע להוכיח מה היה קורה אילו היה מקבל במועד את ההודעה על הכוונה להפקיע את הנכס

אם התובע מוכיח שלו היה מקבל את ההודעה במועד- היה משתמש בכסף על מנת לרכוש מקרקעין דומים לאלה שהופקעו ממנו – יתכן שהפיצוי צריך לאפשר לו לרכוש מקרקעין דומים לאלה שהופקעו, במועד בו נודע לו בפועל על ההפקעה. במקרה כזה, יכול שהבסיס לפיצוי יהיה שווי המקרקעין המופקעים במועד בו נודע לתובע על ההפקעה בפועל. כפי שיובהר להלן, אני סבורה כי בענייננו לא הוכח שהתובע היה משתמש בכסף – לו היה מקבל את ההודעה במועד – לצורך רכישת מקרקעין דומים. לכן, אין מקום לקבוע מסמרות בשאלה האם זכאי תובע שהוכיח זאת, לפיצוי על פי שווי הקרקע. יוער כי שאלה זו הושארה בצריך עיון בפסק הדין בענין דב יוסף. כב' השופט לנדוי שכתב את דעת הרוב, העיר, מעבר לצורך, כי לדעתו הפיצוי צריך להיות על ירידת ערך הכסף, בעוד כב' השופט ויתקון קבע כי לא ראוי להלביש על הצדק נוסחאות פשוטות ומכלילות, ויש לפתור כל מקרה על פי נסיבותיו. בפסקי דין של בית המשפט המחוזי, התקבלה האפשרות לפצות את בעל הקרקע בנסיבות מסויימות בהתאם לשווי הקרקע ביום שנודע לבעל הקרקע על ההפקעה – ר' לדוגמה את פסקי הדין ה"פ (מחוזי ת"א) 1780/96 מנסור נ. עיריית חולון (לא פורסם), מפי כב' סגה"נ השופטת סירוטה, פסק דינה של כב' השופטת גרסטל ה"פ (מחוזי ת"א) 509/02 אשכנזי נ. מדינת ישראל, ופסק דינה של כב' השופטת מוניץ, ת.א. (מחוזי נצרת) 264/96, עזרתי נ. מדינת ישראל, שצורפו לסיכומי ב"כ התובע). בפסקי הדין עזרתי ומנסור – הפיצוי נפסק מכוח פקודת הנזיקין, בעוולה של הפרת חובה חקוקה, תוך שבית המשפט קובע כמימצא, שלו היה התובע יודע על ההפקעה במועד מוקדם יותר, הוא היה רוכש חלקת קרקע אחרת באזור. בפסק הדין אשכנזי, ההתייחסות היא לפקודת הקרקעות

יוער עוד, כי אני סבורה כי התוצאה לפיה הפיצוי הנזיקי יעלה על הפיצוי שבעל הקרקע זכאי לו לפי פקודת הקרקעות, היא בעיני תוצאה סבירה ורצויה. הפיצוי הנזיקי מניח כי הרשות הפרה חובה שהיתה מוטלת עליה, והוא נועד כדי לפצות את בעל הקרקע על הפרת החובה הזאת, כמו גם כדי ליצור מוטיבציה אצל הרשות שלא להפר חובותיה בעתיד. בכך שונה הפיצוי הנזיקי מהפיצוי מכוח פקודת הקרקעות, שנפסק לזכותו של בעל הקרקע גם כאשר הרשות פעלה כדין ולא הפרה כל חובה שהיא (ר' בהקשר זה את דברי כב' השופט עציוני בפסק הדין בענין קרשינסקי שאוזכר לעיל). אם התובע אינו מצליח להוכיח שהיה רוכש מקרקעין דומים בכסף שהיה מקבל כפיצוי על ההפקעה, או שמוכח כי התובע לא היה משתמש בכספי הפיצוי כדי לרכוש קרקע חלופית, צריך הפיצוי לפצות את התובע על ירידת ערך הכסף, בתקופה שבין פרסום כוונת ההפקעה ועד למועד בו נודע לתובע בפועל על ההפקעה. פיצוי זה משיב לקדמותו את מצבו של תובע שהיה משקיע את כספי הפיצוי בהשקעה נושאת פירות

יוער כי קנה המידה של הצמדה למדד יוקר החיים, הוא קנה המידה הרגיל, שיש לקבל אותו "בהעדר נסיבות מיוחדות" (ר' חוות דעתו של כב' השופט ויתקון בפסק הדין בענין דב יוסף). הנטל על התובע להוכיח כי "נסיבות מיוחדות" כאלה, המצדיקות פיצוי לפי ערך הקרקע, אכן התקיימו בעניינו. כב' השופט ויתקון מביא דוגמה למקרה כזה – מקרה של בעל עסק או בעל מקום מגורים שהקרקע שלו הופקעה, ושהיה נאלץ למצוא לעצמו מקום עסק או מגורים אחר. אני סבורה כי בענייננו, התובע לא הוכיח כי אילו היה נודע לו על ההפקעה – הוא היה רוכש מקרקעין חלופיים במקום הנכס. אמנם בסעיף 9 לסיכומי התשובה, ב"כ הנתבעת טוען כי כפי שהורה בית הדין וכפי שהצהיר גם נאמן ההקדש, האלטרנטיבה הראשונה היתה רכישת נכס מקביל, מייד בעת שנודע על הכוונה להפקיע.

אולם, טענה זו לא הוכחה. נהפוך הוא. ב"כ הנתבעת טוען בסיכומי התשובה מטעמו כי ככל שהדבר נוגע לנכס נשוא התביעה, הוא לא שימש מעולם כמפעלם של "שערי תורה". מטרת ההקדש היתה לאפשר את השכרת המבנה שהיה קיים בנכס. לטענת התובע, ממוצג ז'1 עולה כי המבנה שהיה על הנכס, יצא מכלל שימוש בינואר 1967, והתובע המתין בציפיה כל אותן שנים לקידום ההליכים התכנוניים במתחם. המסקנה העולה מהאמור לעיל, היא כי התובע לא עשה שימוש בנכס נשוא התביעה, אלא התכוון להנות מערכו. הנכס לא היה נכס מניב במשך שנים ארוכות – ולא הושכר. התובע ראה, אם כן, את הנכס כהשקעה שקיווה להנות ממנה כשערכה יעלה, ולא כנכס מקרקעין שהיה דרוש לשימושו. נעשה בו שימוש על ידי התובע. אין כל הוכחה לכך כי התובע היה משתמש בכסף שהיה מתקבל כפיצוי עבור ההפקעה דווקא להשקעה בנכס מקרקעין אחר

גם עד התביעה בתצהירו העיד כי אם התובע היה מקבל פיצוי בגין ההפקעה בשנות ה-60, הוא היה משתמש בכספים על פי הוראות האפוטרופוס ורוכש נכס מקרקעין חילופי ו/או מפקיד את הכסף לקבלת ריבית והצמדה מירביים (ס' 25 לתצהיר). לכן, אין סיבה להעדיף את ההנחה כי התובע היה משקיע את כספי הפיצוי בנכס מקרקעין אחר, על פני ההנחה לפיה הוא היה משקיע את הפיצויים בדרך השקעה שונה. אציין כי החלטת ביה"ד מ-9.5.01 (נספח כב' 1), אין בה כדי לשנות את מסקנתי, לאור המועד בו היא ניתנה, שאין בו כדי להשליך בהכרח על דרך הפעולה של התובע, לו היו הכספים ניתנים לו בשנות ה-60. לכן, בנסיבות הענין שבפני, כפי שהוכחו, אני סבורה כי אין מקום לפצות את התובע בהתאם לשוויים של מקרקעין דומים במועד בו נודע לו בפועל על ההפקעה, ויש לפצות אותו על שחיקת שווי הפיצוי

איך יחושב שווי הפיצוי על אובדן ערך הכסף
בפסק הדין בענין דב יוסף, נקבע כי שיטת החישוב הטובה ביותר שאפשר להגיע אליה היא שיטת מדד המחירים לצרכן. בנוסף להצמדה למדד, אני סבורה כי יש להוסיף לסכום הפיצוי ריבית, שתביא לידי ביטוי את העדר האפשרות של התובע לעשות שימוש אלטרנטיבי בכסף. אופן חישוב הפיצוי יהיה בהתאם למנגנון שנקבע בחוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961

הוראות החוק המתקן והוראות פקודת ההסדר
הצדדים התייחסו בסיכומיהם לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד – 1964 (להלן: "החוק המתקן"). ס' 9א (א) לחוק המתקן קובע: "תוך 90 יום מיום שקבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות לפי המאוחר מביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את הסכום שלדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות". ב"כ התובע טען כי המינהל אחראי כלפיו בעוולה של הפרת חובה חקוקה, מכוח סעיף זה. אינני סבורה כי סעיף זה יש בו כדי להשליך על תוצאת פסק דין זה. זאת שכן, אף לו הייתי מקבלת את טענת התובע בדבר העוולה של "הפרת חובה חקוקה" ככל שהיא מתייחסת לסעיף הזה, הרי לתובע לא נגרם נזק נוסף מכוח הפרה זו, מעבר לנזק שנפסק לזכותו בפסק דין זה

כך, לו היתה הנתבעת פועלת בהתאם להוראות הסעיף ומפקידה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, היה סכום הכסף הנ"ל נושא הפרשי הצמדה וריבית. ואולם, כפי שצויין לעיל, התובע יפוצה מכוח פסק דין זה, ויזכה לקבל הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי במלואו. הצדדים התייחסו בטענותיהם גם להסדר המקרקעין בהם מצוי הנכס, ולהוראות פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) תשכ"ט – 1969 (להלן: "פקודת ההסדר"). ב"כ התובע טען כי יש לחייב את המינהל כמי שהפר חובה חקוקה מכוח ס' 24 לפקודת ההסדר. ב"כ הנתבעת טענה כי יש לראות את התובע כמי שידע על ההפקעה, לפחות מהמועד בו בוצע הסדר מקרקעין בנכס

אינני מקבלת את הטענות. באשר לתובע, אני סבורה כי אין מקום לדון בטענתו, שכן אף לו היתה מתקבלת - הפיצוי לו היה זכאי התובע היה נמוך יותר מזה שנפסק לזכותו מכוח פסק דין זה לעיל. באשר לנתבעת, אינני סבורה כי היא הוכיחה שהתובע ידע על הליכי ההסדר. כפי שהעיד ע.ה. 2, המכתב שנועד למשלוח לתובע, בשלב עריכת ההסדר, לא נשלח אליו בסופו של דבר (יצויין כי העד הזה לא ידע לומר – בשלב עריכת ההסדר – אילו ניסיונות אם בכלל נעשו לצורך איתור הכתובת – ר' עמ' 18 שורות 8-6 לפרוטוקול). לכן, לא ניתן לקבוע כי התובע ידע על ההפקעה כאשר נערכו הליכי ההסדר

רשלנות תורמת
אני סבורה כי אין לייחס לתובע רשלנות תורמת. כפי שציינתי לעיל, אינני סבורה כי הוכח שהיה על התובע לדעת על ההפקעה במועד מוקדם יותר מזה בו נודע לו על כך בפועל. בנוסף, לא ברור מהאמור בסיכומי הנתבעת, מהן הפעולות שלו היה התובע מבצע אותן, היה נודע לו על דבר ההפקעה במועד מוקדם יותר. לכן, לא ניתן לבחון האם מדובר בפעולות שהמחדל לבצען הוא סביר אם לאו

עשיית עושר ולא במשפט
אני סבורה כי אין בטענת התובע לפיה הנתבעת עשתה עושר ולא במשפט – כדי לשנות את התוצאה של פסק דין זה. ה"התעשרות" של הנתבעת בעצם קבלת הנכס, היתה מכוח פעולה כדין, היינו - הפקעת הנכס. משעה שהנכס הופקע כדין, ה"עושר" היחיד שניתן להתייחס אליו שנוצר אצל הנתבעת, הוא התעשרות בגין כך שכספי הפיצוי לא הועברו לתובע במועד אלא באיחור (עפ"י עדות ע.ה. 3 מר בבאי, הכסף המוחזק באוצר צמוד ונושא ריבית – ר' עמ' 24 שורה 27). אולם, הפיצוי שנפסק לזכות התובע בפסק דין זה לעיל – מבוסס על אותו בסיס רעיוני. לכן, אין בעילה של עשיית עושר ולא במשפט כדי לשנות את התוצאה.

סוף דבר
אני סבורה כי יש לחשב את הפיצוי המגיע לתובע על פי שווי הקרקע במועד בו פורסמה ההודעה מכוח ס' 5 לפקודת הקרקעות, כששווי זה צמוד ונושא ריבית כחוק, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961. מאחר שכעולה מסיכומי ב"כ התובע קיימת מחלוקת בדבר שווי הנכס בשנת 1961, יידון עניין זה בישיבה הבאה

חיפוש פנימי באתר - תוכן עניינים -
- תחומי משפט -
פגיעות גוף
תאונות דרכים, תאונות עבודה תביעות רשלנות רפואית
משפט אזרחי
דיני עבודה, נזקי רכוש, חוזים תביעות ביטוח, נדל"ן, צוואות
  1. רישום שגוי של קרקע מכוח צו קיום צוואה

  2. תביעה בגין החזר תשלום בגין זכויות בניה בדירה

  3. הסכם עסקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין

  4. זכאות חבר מושב עובדים לרשום נחלות

  5. מקרקעין בתחום צו תפיסה לצרכים צבאיים

  6. זכות להקצאת המגרשים - מנהל מקרקעי ישראל

  7. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  8. תביעת יורשים נגד עירייה לדמי שימוש ראויים

  9. בעלות במקרקעין שעברו הליכי הסדר

  10. שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  11. בקשה למחיקת הערת אזהרה בדבר נאמנות

  12. תביעה לתיקון רישום טענת מרמה

  13. בקשה למנוע הקצאת מגרשים בדרך של פרסום מכרז

  14. צו עשה צו אכיפה להסכם מכר חנות - זכות סירוב ראשון

  15. צו עשה דיירים בבית משותף - תיקון רישום בית משותף

  16. תביעה למתן פסק דין הצהרתי - בעלים חוקיים של דירה

  17. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין

  18. המחאת זכויות במקרקעין – ביטול רשות לאחר השקעה

  19. ביטול רישום יחידה בפנקס הבתים המשותפים

  20. התנגדות למתן היתר בניית דירה

  21. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  22. חוכרים לדורות נחלה - זכויות "בר רשות" - הפקעה

  23. סעיף 93 פקודת הסדר זכויות במקרקעין - תביעה תיקון רישום

  24. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  25. אכיפת עסקה מקרקעין - סעיף 8 חוק המקרקעין

  26. סעיף 127(ב) חוק המקרקעין - הערת אזהרה לפני רישום עיקול

  27. זעקת ההגינות - עסקאות סותרות מקרקעין

  28. קרקע מדינת אויב אחרי כיבוש צה"ל - רכוש ממשלתי

  29. רוב מיוחד בעלי דירות סעיף 71ב(א) חוק המקרקעין

  30. זיקת חניה - זיקת הנאה במקרקעין

  31. סעיף 55(ג) חוק המקרקעין - היתר להצמיד חלקים לדירה

  32. חלוקת נכס פסק דין בית דין רבני - רישום עיקול לטובת האישה

  33. תחרות על הצמדות - סעיף 9 חוק המקרקעין - תביעה צו מניעה

  34. סעיף 10 חוק המקרקעין - עקרון תקנת השוק - תיקון רישום

  35. רישיון בלתי הדיר במקרקעין - זכויות מתיישבים קהילתיים

  36. זיקת הנאה 30 שנה - בקשה לרשום זכות מעבר בחלקה

  37. טיוטא של חוזה מכר דירה בלי חתימה על הסכם - חתימה על זכרון דברים

  38. הקצאת קרקע הגרלה - ביטול עסקה צו פינוי

  39. סעיף 93 פקודת הסדר זכויות במקרקעין - תיקון רישום

  40. חוק נכסי המדינה - סעיף 2 - רישום חלקה לאחר הליכי הסדר

  41. הגשת תביעה באיחור - התיישנות בעלות זכויות במקרקעין

  42. סמכות בית משפט לתקן רישום מוטעה בפנקס רישום מקרקעין

  43. חיוב רטרואקטיבי ארנונה – שיפוץ נכס במצב רעוע

  44. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  45. הסכם למכירת מקרקעין - היוון זכויות

  46. איחור במסירה של דירה - תביעה נגד קבלן

  47. תקנה 241 (ד) לתקנות סדר הדין האזרחי

  48. תביעה זכויות חכירה

  49. ביטול החלטה של ועדת המכרזים המשותפת למנהל מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון

  50. ימים לביצוע צו הריסה מנהלי - סעיף 238א(ט) חוק התכנון והבניה

  51. בקשה לצו מניעה לא להכנס לחלקה לא להניח צנרת ביוב

  52. בקשה לבית משפט קביעת גובה דמי שכירות

  53. חזקת השיתוף - התיישנות סעד הצהרתי

  54. פינוי דיירים לפי חוזה שכירות מוגנת

  55. צו מניעה עבודות בנייה ללא היתר

  56. חזקה כדין או הסגת גבול ?

  57. בש"א - ביטול צו מניעה

  58. העברת דיון המרצת הפתיחה לסדר דין רגיל

  59. ניהול חניון בנאמנות

  60. תביעה סילוק יד ופינוי דירה - בקשה לדחות על הסף

  61. תביעה על תשלום דמי תיווך למתווך

  62. העברת מחצית דירה קיבל במתנה ללא תמורה

  63. ביטול צו ההריסה המנהלי - טענות אחדות

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. בנייה של בעל דירה אחת בשטח של הרכוש המשותף - סכסוך שכנים

  66. צו סילוק - חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים)

  67. התייצבות עמותה מצויה בהליכי פירוק להליכים אישור בית משפט

  68. סעיף 238א(א) לחוק התכנון והבניה

  69. זכויות בעלות על מכונית נתפסה על ידי המשטרה

  70. תביעה כספית בגין דמי שימוש במבנה

  71. קבלת היתר בניה מהרשויות ללא צורך חתימה

  72. ערעור דמי שימוש ראויים בגין שימוש בקרקע משותפת שעשה אחד השותפים באופן בלעדי ללא רשות

  73. הסכם הפעלה לנהל סעדה

  74. מה זה עמידר ?

  75. זכויות בניה קומה נוספת

  76. קרוואן מגורים על חלקה

  77. פינוי דיירים מוגנים

  78. תביעה נגד ערב - השכם שכירות

  79. שימוש מותר - סעיף 63א חוק התכנון והבניה

  80. הגשת תשריט ללשכת המקרקעין - הוצאת שטחים משותפים

  81. הפרש שטח דירה בין פרוספקט לבין שטח בפועל

  82. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  83. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  84. אי קיום צו של בית משפט - עבירה סעיף 210 לחוק התכנון והבניה

  85. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  86. השפעה בלתי הוגנת - שעבוד נכס מקרקעין להבטחת חוב

  87. תביעה על החזר אגרת סלילת כבישים ומדרכות

  88. זכאות עדכון דמי שכירות

  89. עתירה מנהלית נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה

  90. מהו בניין חורג ?

  91. בקשה לתיקון לוח הזכויות סעיפים 92 ו 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  92. תביעה שכירות משנה

  93. תביעה לתשלום אגרת תיעול

  94. בקשת ביטול החלטתה של ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית

  95. בקשה לעיכוב ביצוע צו הריסה עד לשמיעת ערעור

  96. עתירה להצהיר כי היתרים הניתנו - לא כדין

  97. תביעה נגד קבלן למסור דירת קוטג'

  98. תביעה לקבל תקבולים מפרוייקט

  99. בקשה לאסור באופן זמני עד להכרעה בתביעה על חלוקתה של חלקה

  100. בקשה לעקל ו/או לרשום הערת אזהרה על חלקה

  101. תביעה של חסויה בגין דמי שכירות ראויים

  102. חתימה של דיירים על הסכם זכויות וחובות בבית משותף

  103. בניה ללא היתר בניה בניגוד לתב"ע

  104. סלילת דרכי גישה לרכב - בתים פנימיים של ישוב

  105. הקצאת קרקעות לסוכנות היהודית - אפליה ?

  106. ריב של שכנים על זכויות נחלות מושב

  107. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך של 2% + מע"מ

  108. תביעה בניה של צימר ללא היתר

  109. תביעה להסדרת חזקה משותפת במקרקעין

  110. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  111. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  112. מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות מכירה של משק ?

  113. ליקויי בניה - עגמת נפש

  114. סטיה מהיתר או מתכנית

  115. האם צריך לצרף את הועדה המחוזית כבעל דין ?