קניית דירה - ייעוץ משפטי


דרישת "מסמך בכתב" בתנאי להסכם מכר

סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, דורש "מסמך בכתב" כתנאי לעסקה במקרקעין והלכה היא כי דרישת הכתב היא מהותית ולא רק ראייתית.

בית המשפט ציין בפסיקתו כי אמנם, דרישת הכתב ירדה מגדולתה, ובמרוצת השנים, ריככה ההלכה את דרישות הכתב ובפסיקה היתה נכונות, במקרים מסוימים, לתת תוקף להתחייבות להקנות זכות במקרקעין גם כאשר אלה לא הועלו על הכתב. על פי גישה זו ניתן "במקרים מיוחדים ויוצאי דופן", אשר עולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב, לעשות שימוש בעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב. מדובר, בעיקר, במקרים של הסתמכות של הצד המבקש קיום, או של אשם מצידו של המבקש להתנער מההסדר, שלא קיבל ביטוי בכתב.

דרישת הכתב בחוק המקרקעין פורשה בפסיקה כדרישה מהותית, ולא ראייתית בלבד, מתוך מגמה להרתיע את הציבור מעשיית עיסקאות במקרקעין שלא באמצעות הסכם מפורט בכתב.

אולם משהסתבר שזוהי דרישה שהציבור אינו עומד בה, צומצמה המשמעות של "מהותיות" דרישת הכתב.

הפסיקה התייחסה בהמשך, בשורה של פסקי דין, גם למסמכים שרק מעידים על קיום ההתחייבות (כגון קבלות שכתב המוכר לקונה על תשלומים שקיבל על חשבון המקרקעין), כמספקים את דרישת הכתב. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורך דין קניית דירה).

חובת הגילוי החלה על מוכר כלפי קונה

שאלת חובת הגילוי החלה על מוכר כלפי קונה נדונה רבות בפסיקה, והדעה הרווחת היא כי חובה זו הינה חובה רחבה אשר מחייבת את בעל המידע להעביר לצד השני את כל האינפורמציה הדרושה לו לשם לקבלת החלטה נכונה.

סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) הקובע בסעיף קטן א' כדלקמן: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב".

סעיף זה מהווה את המקור לדרישה של חובת הגילוי אשר נדונה בהרחבה בפסיקה ובספרות.

החובה החלה על בעל המידע היא חובה שלא להטעות את הצד השני באמצעות אי גילוי מידע חשוב.

מהו אותו "מידע חשוב"? אין לכך הגדרה והקביעה תיעשה בכל מקרה לגופו.

הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני.

בית המשפט פסק כי הגילוי המתחייב בסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה.

כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד, אלא הם אותם יושר והגינות, המחייבים בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש"רשע היה יושב ושותק. אי גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום הלב.

ישנה גישה הדוגלת בכך שחובת הגילוי המוטלת מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) הינה חובת גילוי מוחלטת. היקפה תלוי במיהות הצד שכנגד, אבל אין בכך כדי לפגוע בגרעין החובות עצמו. התנהגות רשלנית של הצד שכנגד שאולי יכול היה לגלות מידע זה לבד, אינה "מכפרת" על היעדר גילוי מהצד המופקד על הגילוי הראשוני, ואין לקזז מחובת הגילוי המוחלטת.

חיפוש ובירור מידע, משמעו השקעת זמן וממון, השקעה זו ברמה הנורמטיבית לעיתים אף מייקרת את תמורת החוזה ומשהה את כריתתו. לכן אין להטיל חובת בירור פרטים על הצד המתקשר – הקונה – שלא ידועים לו כל הפרטים. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורך דין קניית דירה).

ביטול חוזה מכר

סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 קובע כי ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה.

על פי הוראת חוק זו, אם כן, הודעת הביטול היא שמוציאה חוזה ממצב בו הוא ניתן לביטול מחמת הפרתו או פגמים ברצון שנפלו בו, למצב בו הוא מבוטל. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורך דין קניית דירה).

זכות ביטול חוזה מכר מופעלת על ידי הנפגע, באמצעות הודעת ביטול, ולא בית המשפט הוא שמבטל את החוזה. אם כי יש שנדרשת החלטה שיפוטית בשאלת תוקפו של הביטול, אחרי שניתנה הודעה על הביטול.

השבה לאחר ביטול חוזה מכר

זכות הביטול המוקנית לנפגע בעקבות הפרת החוזה על-ידי צד מפר מוסדרת בסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 באופן ובדרך הקבועים לכך בסעיף 8 לחוק זה.

משבוטל חוזה כדין נוצרת לשני הצדדים לחוזה (הן לנפגע והן למפר) עילה להשבת מה שהתקבל על-פי החוזה. הוראות ההשבה מקורן בשני סעיפים מקבילים המצויים בחוק החוזים (חלק כללי) ובחוק החוזים (תרופות), כדלקמן:

סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע: "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".

סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות) מנוסח באופן הבא: "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך".

מטרת ההשבה הינה למנוע התעשרות שלא כדין של מי מהצדדים. לאמור: כל עוד עמד החוזה בתוקפו החזיק כל צד כדין במה שקיבל על-פי החוזה. אולם משבוטל החוזה - אין צידוק לכך ולכן יש להשיב את מה שהתקבל מכוחו של החוזה.

הנפגע מהפרה זכאי לבטל את החוזה ואין הביטול תלוי בהשבה מוקדמת מצדו את אשר קיבל עקב החוזה, וזאת – כל עוד לא הותנה והוסכם אחרת בחוזה שבין הצדדים. ויודגש כי ההשבה היא תוצאת הביטול ולא תנאי לתוקפו, הביטול הוא המוליד את חובת ההשבה אך הוא אינו תלוי בה. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורך דין קניית דירה).

תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה מכר

תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה, אינו תום לב על פי אמות המידה והמוסר של כל צד למשא ומתן. זהו תום לב אשר נבחן בעיניים אובייקטיביות שהרי במידה ולא נעשה כן יכול ויווצר מצב בו האדם בעל הסטנדרטים המוסריים הנמוכים יותר ייצא נשכר.

כאשר "תום הלב" אינו מופיע בהקשר של העדפת זכותו של האחד על-פני האחר, אלא בהקשר של התנהגות ראויה לביצועה של זכות קיימת. כאן הדרישה היא להתנהגות, שתיעשה ביושר, בהגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. זו חובה מקבילה המוטלת על שני בעלי החוזה.

פיצוי על עגמת נפש בגין הפרת חוזה

בית המשפט פסק כי אין להפריז במידת ההקלה, שכן שיקול הדעת, שניתן לבית המשפט, צריך להיות מופעל במסגרת השיקולים, הקבועים בחוק התרופות. על-כן, אין בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני, שאינו מקיים את מבחני הסיבתיות והצפיות, הקבועים בסעיף 10 לחוק התרופות. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורך דין קניית דירה).

בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העיקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע, ולא להענשת המפר. סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים. מכאן, שזדונו של המפר עשוי להיות רלוואנטי, רק במידה שהוא משפיע על חומרת הפגיעה של הנפגע.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מכר דירות

  2. ביטול אישור מכר

  3. מתי חל חוק המכר ?

  4. הפרת הסכם שכר טרחה

  5. חובת הגילוי הסכם מכר

  6. חוב ארנונה - הסכם מכר

  7. חישוב מס - הסכם מכר

  8. הגדרת מוכר – חוק המכר

  9. רכישת יחידה במבנה מסחרי

  10. הסכם מכר קרקע ביפו

  11. זיוף חתימה על הסכם מכר ?

  12. ניהול מו''מ במקביל

  13. תחולת חוק המכר דירות

  14. גופי תאורה - עסקת מכר מרחוק

  15. הסכם שכר טרחה בעל פה

  16. תביעה נגד עורך דין עסקת מכר

  17. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  18. עסקת מכר אמיתית או פיקטיבית ?

  19. בקשה לאישור הסכמי מכר מקרקעין

  20. כפר מרמורק - מכירת בית התרבות

  21. החלטה להתלות אישור מכר מקרקעין

  22. ביטול סעיף בהסכם שכר מכר

  23. אי קיום הסכם שכר טרחה בכתב

  24. אי עמידה בלוח תשלומים בהסכם המכר

  25. טעות בכדאיות עסקת מכר דירה

  26. סעיף 34 לחוק המכר - תקנת השוק

  27. על מי חלה חובת הרישום בהסכם מכר ?

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון