דיני הפקעות מקרקעין - ייעוץ משפטי


הקדמה

גישת בית המשפט לסוגיית ההפקעות היא כי נטילת מקרקעין בכפייה היתה מאז ומתמיד פגיעה קשה בזכות הקנין של הבעלים. גישה זו התעצמה מאז שניתנה הגנה חוקתית לזכות הקנין בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

כיום יש מקום לנטילה על דרך של הפקעה, אלא שיש להקפיד עם הרשות המפקיעה הרבה מעבר למה שהיה מקובל בעבר. על מנת שלנטילה יינתן תוקף כיום, עליה להיות לתכלית ראויה.

בית המשפט פסק כי אין תכליתה של הסמכות החריפה של הפקעה לאפשר לרשות המפקיעה לצבור מלאי מקרקעין מופקעים, שבהם ייעשה שימוש לעת מצוא.

ביטול הפקעה שנזנחה ע"י הרשויות

כאשר השיהוי בביצוע הרכישה יש בו כדי להוכיח הזנחה מופלגת בנקיטת ההליכים או ויתור על ההפקעה, יוכל הדבר לשמש עילה לביטול הליכי הרכישה או להמרצת פעולותיה של הרשות.

זכותו של בעל מקרקעין שהרשות חפצה להפקיעם, כי ההפקעה תהיה סמוך לשימוש שייעשה לצרכי ציבור במקרקעין המופקעים, אינה באה רק בשל החובה למזער את נזקו של בעל המקרקעין, אלא גם בשל זכותו כי סבירות ההפקעה תיבחן לאור הנסיבות האמיתיות של הצרכים והחלופות בזמן ההפקעה,.

חלוף הזמן מעיד על זניחת המטרה המקורית שלשמה הופקעו המקרקעין. חזקה על הרשות ששעה שהפקיעה את המקרקעין פעלה כראוי, והפעילה סמכויותיה בתום לב ותוך כוונה לפגיעה מזערית בבעל הזכויות. מכל אלה, מתחייב שאותה שעה עמדה לנגד עיניה מטרה קרובה להפקעה. משלא הסתייע מימושה של אותה מטרה במשך זמן רב, יש לראות את הרשות כמי שזנחה אותה מטרה.

טעם נוסף לביטול הפקעה שנזנחה ולהזקיק את הרשות להליכי הפקעה חדשים, הוא שיעור הפיצוי.

זכותו של הבעלים לקבל פיצוי על שווי המקרקעין כפי שהוא ערב השימוש בהם לצרכי ציבור בעקבות ההפקעה. כל עוד לא נעשה אותו שימוש, זכאי הבעלים ליהנות מרכושו בכל מובן, וכך גם מעליית שווים של המקרקעין. אין זו הדרך לקביעת שיעור הפיצוי על פי החוק. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורכי דין הפקעות).

הפקעתם של המקרקעין מחדש תהא כרוכה בתשלום פיצויים על פי שווים לאותה עת. חשיבותו של ענין זה, היא גם לשיקוליה של רשות באשר לעצם ההפקעה מחדש, לאור המטרה דהיום, בהתחשב בחלופות שבפניה ותוך התחשבות בפיצוי שיהיה עליה לשלם.

הפקעות על פי חוק התכנון והבניה

במקביל לסמכות הקבועה בפקודת ההפקעות - להפקעתה של קרקע או להפקעת זכויות בה - מקדיש חוק התכנון והבניה פרק שלם - פרק ח' ובו הסעיפים 188 עד 196 - לעניינן של הפקעות על-פי תוכנית תכנון. חוק התכנון והבניה מעניק סמכות להפקיע קרקע שיועדה בתוכנית מיתאר מקומית או בתוכנית מפורטת למטרה ציבורית, ומוסיף הוא וקובע הוראות ספציפיות להליך ביצוע ההפקעה. שלא כבפקודת ההפקעות, חוק התכנון והבניה קובע במפורש ובמפורט "צורכי ציבור" מהם (דרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, שמורות טבע, עתיקות ועוד - סעיף 188(ב) לחוק), ובסופם של הפירוש והפירוט מוסיף הוא וקובע "וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לעניין סעיף זה. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורכי דין הפקעות).

הגדרתו המפורטת של המושג "צורכי ציבור" אינה מוסיפה הרבה, וניתן להניח כי "צורכי הציבור" שבחוק התכנון והבניה זהים למטרה הציבורית שבפקודת ההפקעות. ענייננו עתה אין הוא בכל ההוראות המפרטות בהליך של הפקעה על-פי חוק התכנון, אלא בהוראות הסעיפים 195 ו196.

משפט משווה

בית-המשפט הקונסטיטוציוני בגרמניה פסק כי נכס שהופקע חוזר לבעליו-לשעבר במקום שמטרת ההפקעה אינה מתגשמת או במקום שאין הנכס נדרש עוד למטרת ההפקעה. בית-המשפט ייסד מסקנתו זו בהחילו על הפקעה את האונה השניה של עקרון המידתיות: שימוש באמצעי הפוגע פחות.

דין דומה חל במשפט הצרפתי, ובמקום בו עושה הרשות - לאחר עבור תקופת שנים מסויימת מאז ההפקעה - שימוש בקרקע המופקעת שלא בהתאם למטרת הפקעה, זכאי הבעלים-לשעבר לתבוע השבת הקרקע לבעלותו תמורת תשלום כשוויה.

שונה הדין בארצות-הברית ובקנדה. הפקעת בעלות תמורת פיצוי הוגן, מצמיתה זיקה בין הבעלים לבין הקרקע; הזכות לפיצוי כמו ממצה את זכות הקניין של הבעלים; ושינוי המטרה הציבורית לאחר מכן - או זניחתה מכל-וכל - אין בהם כדי להקנות זכויות כלשהן לבעלים-לשעבר. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורכי דין הפקעות).

יתר-על-כן: בשל הבחנה זו שבין הפקעת בעלות לבין הפקעת זכות פחותה מבעלות, מפרשים בתי-המשפט בארצות-הברית בצימצום זכות שרשות אומרת לקנות בקרקע, ונטייתם היא לסווגה כזכות מוגבלת המאפשרת לבעלים לחזור אל-שלהם.

התיישנות

התיישנות תביעת פיצויים על הפקעה לצורכי ציבור

לפי פסיקת בית המשפט העליון, תביעה לתשלום פיצויים בשל הפקעה לצרכי ציבור, היא תביעה כספית ולא תביעת מקרקעין.

במרבית פסקי הדין שניתנו בבתי המשפט המחוזיים, בתביעות לפיצויים בשל הפקעה, נקבע כי דיני ההתיישנות חלים על תביעות אלו, כעל תביעות כספיות אחרות.

השופטים מחילים את דיני ההתיישנות על תביעות לפיצויים בשל הפקעה.

מיום פרסום דבר ההפקעה של נכס מקרקעין קמה לנפגע, עילה לתבוע פיצויים, לפיכך מתחיל מניין ההתיישנות ממועד זה, אלא אם לפי הוראות חוק ההתיישנות יש למנות את התקופה ממועד אחר.

ההבדל בין "הפקעה" ובין "מכר ללא תמורה"

בשתי דרכים עשויים לעבור מקרקעין מבעלות פרטית לרשות מקומית. האחת, הפקעה, לפי סעיפים 188-189 שבפרק ח' לחוק התכנון והבניה, המאפשרים לרשות המקומית במצבים מסוימים להפקיע מקרקעין שנועדו בתוכנית בניין עיר לצורכי ציבור והקובעים את אופן ביצוע ההפקעה.

השניה, מכר ללא תמורה. עסקה של מכר ללא תמורה היא עסקה במקרקעין בה עוברת הבעלות בקרקע מהמעביר לנעבר ללא תמורה למעביר.

בעבר, עמדה הפסיקה על הבדל וההבחנה בין שני הדרכים. דרך ההפקעה כוללת רכיבים של אילוץ וכפיה להעברת המקרקעין מבעליה הפרטיים לידי הרשות בהתאם לסמכויות הנתונות לה. הדרך השניה, של מכר ללא תמורה נתפשה כהעברה רצונית לרשות, מכח הסכם, במסגרתו זוכה הבעלים לתמורה רעיונית, העשויה לבוא לידי ביטוי בצורות שונות כגון: העברת בעלות במקרקעין חלופיים או השבחה, מתן זכויות בנייה, הטבות תכנוניות ושינוי יעוד של המקרקעין הניתנים לבעלים הפרטיים במסגרת תוכניות של איחוד וחלוקה (ראה, בין היתר, ע"א 31/79 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית רמת-גן, פ"ד לה(3) 295, 300; בג"צ 26/70 בר נ' שר הפנים, פ"ד כד(1) 648-645, 647; בג"צ 318/61 וולמן נ' שר הפנים, פ"ד טז 766, 770-768).

לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר העלה את זכות הקניין הפרטי, למדרגה של זכות חוקתית, חל שינוי בגישת הפסיקה. נקבע כי עסקה שצורתה "מכר ללא תמורה", עשויה בנסיבות מסוימות להיתפס במהותה כהפקעה.

השוואה זו, בין העברת מקרקעין בדרך של הפקעה ובין ההעברה בדרך של מכר ללא תמורה נדונה בהקשרים שונים בפסיקה.

בע"א 6663/93 יוסף צאיג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון ואח', פ"ד נה(1) 49 (להלן – פד"י צאיג) עלתה השאלה, האם שטחים שהועברו במכר ללא תמורה לרשות, נכללים במניין השטחים המותרים להפקעה, לפי סעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964. כב' השופט זמיר קבע באותה פרשה:

"השאלה היא, אם מבחינת האיזון הראוי בין האינטרס הציבורי לבין האינטרס הפרטי יש טעם להבחנה בין הפקעה לבין העברה מרצון. ברור כי יש טעם להבחנה כזאת אם מדובר בהעברת מקרקעין מן הבעלים אל רשות מינהלית בעיסקה מסחרית רגילה. אולם העברה מרצון שונה מעיסקה כזאת. בהעברה מרצון מדובר בהעברת מקרקעין לצורכי ציבור, בדרך-כלל כאשר המקרקעין יועדו לצורכי ציבור בתכנית לפי חוק התכנון והבניה, וההעברה מתבצעת ללא תמורה משום שהחוק מסמיך רשות מינהלית להפקיע מקרקעין אלה ללא תשלום פיצויים. במקרה כזה, הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית, כביכול מרצון חופשי, בצל הצפייה, ואולי נכון יותר לומר תחת איום, של הפקעה. יתרה מזאת, לא פעם הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית, כביכול מרצון חופשי, משום שאחרת הוא ייאלץ להמתין זמן ממושך לקבלת אישור או היתר הנדרשים לצורך הפיתוח של המקרקעין. אילולא כן, הבעלים לא היה מעביר את המקרקעין אל הרשות המינהלית ללא תמורה. העברה כזאת דומה להפקעה במסווה של הסכמה, בחינת כופין אותו עד שיאמר רוצה אני" (שם בעמ' 67- 68).

כב' השופט זמיר, הדגיש, כי העברה מרצון של מקרקעין, תחשב כהפקעה בהקשר הנדון "רק אם נעשתה ללא תמורה כספית (או תמורה אחרת שיש לה שווי כספי) מן הרשות המפקיעה". עוד, בעקבות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ועיגונה של זכות הקניין במסגרתו, קבע בית המשפט העליון, כי מחדל מתמשך של הרשות הציבורית מלממש את מטרת ההפקעה מהווה עילה לביטולה.

בבג"צ 2390/96 קרסיק ואח' נ' מדינת ישראל ואח', פ"ד נה(2) 625 (להלן – פד"י קרסיק), נדונה השאלה האם השתהותה של הרשות בניצול המקרקעין שהופקעו ליעודם הציבורי, מקים את זכותו של הבעלים המקורי להשבת המקרקעין לבעלותו. כב' השופט חשין, השיב על השאלה זו בחיוב, וזאת מכח הזיקה הנמשכת של הבעלים למקרקעין שהופקעו. זיקה זו מחייבת את הרשות להצדיק את מעשה ההפקעה מידי יום ביומו, קרי, להראות את הצורך הציבורי במקרקעין גם לאחר ההפקעה. הסביר כב' השופט מ' חשין:

"הפקעה – באשר היא – אין בה כדי לנתק זיקה של בעלים לקרקע שהופקעה מבעלותו. בתקופה השנייה של ההפקעה – היא התקופה לאחר מעשה הפקעה שנעשה כדין – שומר הבעלים המקורי על "זיקה" לקרקע שהופקעה, ובה-בעת מחויבת הרשות המפקיעה לעשות שימוש בקרקע המופקעת למטרה ציבורית. למותר לומר – הדברים ברורים מאליהם – כי "זיקתו" של הבעלים לקרקע והחובות המוטלות על הרשות המפקיעה אינן אלא שני צדדים של אותה מטבע" (שם בעמ' 653). (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורך דין הסכם שכירות).

כב' השופט זמיר הציג תפיסה אחרת באשר לסמכות ההפקעה הנתונה לרשות. לגישתו, הסמכות היא "סמכות צמודת מטרה" קרי, הדרישה כי הפקעה תתבצע למטרה ציבורית, צריכה להתקיים לא רק בעת ההפקעה אלא גם לאחר ההפקעה.

כב' הנשיא ברק סבר, כי הבסיס לביטול הפקעה, אם המטרה הציבורית אינה מתקיימת עוד, מקורו במעמד זכות הקניין, לאחר חקיקתו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

כך סיכם כב' הנשיא ברק את ההלכה שנקבעה באותה פרשה, ולפיה על הרשות מוטלת חובה לבטל את ההפקעה אם המטרה הציבורית אינה קיימת:

"הבסיס להלכה הינו מעמדה המרכזי של זכות הקניין של הבעלים המקורי. בזכות זו פגעה ההפקעה פגיעה אנושה. קניינו של הבעלים המקורי ניטל ממנו שלא בהסכמתו, בלא שנשתייר בידו בדל של זכות בקניינו. הטעם לנטילת הבעלות היה בקיומה של מטרה ציבורית שהצדיקה את הקרבת קניינו של הפרט על מזבח הכלל. הצדק דורש כי משנתבטלה המטרה הציבורית, וניטל הטעם המקורי מהמשך בעלותה של המדינה במקרקעין, תוחזר הבעלות לבעלים המקורי. בעלותה של המדינה באה לה בשל שימוש בכוחותיה השלטוניים וכנגד רצונו של הבעלים המקורי. מכאן, שבעלותה במקרקעין היא בעלת אופי מיוחד ("קניין ציבורי"). כך, למשל, אין זה ראוי שלמחרת ההפקעה תוכל המדינה למכור המקרקעין בשוק כדי לממן את תקציבה. על בעלותה של המדינה מוטלות מגבלות. אחת מאותן מגבלות – הנגזרת מדרישת הצדק ומזכות הקניין של הבעלים המקורי שנשללה ממנו ללא הסכמתו – הינה שעם חלוף המטרה הציבורית שעמדה ביסוד ההפקעה תתבטל ההפקעה עצמה".





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון