תמ"א 38 - ייעוץ משפטי


בדברי ההסבר לתמ"א 38 נאמר:"התמודדות עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה מחייבת התייחסות כוללת המקיפה נושאים רבים. תמ"א 38 מהווה נדבך אחד מתוך מכלול רב של הסדרים אחרים הנדרשים להיערכות בפני רעידות אדמה בכלל ולהבטחת עמידות מבנים בפרט" לאמור התוכנית נועדה להביא למצב בו מבנים ישנים ברחבי מדינת ישראל יהיו עמידים ובטוחים ליושביהם ולסביבתם.

עוד נקבע בדברי ההסבר כי "התמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד (סעיף 10)...ומאפשרת חריגה מקווי בניה ומגובה מותרים על פי התוכנית המאושרת החלה על המקום...במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים (סעיף 11) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14). למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה (כמפורט בסעיף 11.1) והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (כמפורט בסעיף 11.2). תוספת יחידות דיור למבנה...מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את החיזוק למבנה בכללותו...וזאת כדי לעודד את החיזוק ולהקל על מימושו באמצעות הליך מהיר וקל ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת קודם מתן ההיתר".

משמע, התוכנית באה לעודד וליתן תמריצים לחיזוק המבנים בהליכים מהירים ופשוטים יחסית של מתן היתרי בנייה נקודתיים שיאפשרו את מימונו של חיזוק המבנה.

לאור העובדה כי תמ"א 38 קיבלה תוקף ביום 18.5.05 ואולם חרף התמריצים שנקבעו בה ביצוע חיזוק המבנים על פיה לא צבר תאוצה, על מנת לעודד חיזוק מבנים במדינה הוחלט ליתן תמריצים נוספים בדמות פטורים ממס שבח ומס מכירה, הנחות בהיטל השבחה, הקטנת הרוב דרוש בבית משותף לקבלת החלטה על חיזוק מבנה בהתאם לתמ"א 38 וכיוצא באלה, תמריצים שעוגנו בחקיקה.

כל אלה מעידים כי עסקינן באינטרס לאומי וביעד לאומי לעודד חיזוק מבנים ברחבי הארץ ומניעת הסכנות הצפויות ממבנים לא עמידים בבחינת "הקדם תרופה למכה". פרק ג' בתמ"א 38 מתייחס לשיקול דעת מוסד תכנון ושמירת זכותו קובע, בין היתר, בסעיף 22 לעניין שיקול דעת הועדה המקומית כי היא רשאית "לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 11-14 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר ובלבד שלא תסרב להיתר לחיזוק מבנה שאין עמו תוספת זכויות בניה".

פרק ח' סעיפים 129-131 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 קובעים את סולם העדיפויות של תוכניות, כאשר כל תוכנית נועדה למלא צורך מסויים. בראש הפירמידה עומדת תוכנית המיתאר הארצית המשקיפה על המאקרו הארצי. תחתיה תוכנית המיתאר המחוזית המשקיפה על המאקרו המחוזי. תחתיה תוכנית המיתאר המקומית המשקיפה על המאקרו המקומי. מקומה של התוכנית המפורטת הוא תחת כל שלוש התוכניות האחרות והיא משקיפה על המיקרו של האתר וקובעת מסגרת קונקרטית לעבודתם של מבצעי העבודה. כל תוכנית חייבת להישמע לתוכניות שמעליה וכוחה של כל תוכנית יפה מתוכניות שלמטה ממנה. היתר בניה חייב להתאים עצמו לכל תוכניות התכנון החלות על האתר שבו עומדים לבצע עבודה הנדרשת להיתר (עע"ם 10112/00 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז ירושלים. (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורך דין תמ"א 38).


חוק תמ"א 38
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן:"חוק תמ"א 38")

1. הגדרות

בחוק תמ"א 38 -

"בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" - כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין;

" היתר בניה" - היתר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965;

"הרחבה" - הגדלה של שטח דירה קיימת;

"חוק המקרקעין" - חוק המקרקעין, התשכ"ט -1969;

"מפקח" - כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין;

"תכנית החיזוק" - תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מעת לעת.

2. ביצוע עבודה ברכוש משותף על פי תכנית החיזוק

(א) ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש משותף, על פי תכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו' לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה (בחוק תמ"א 38 - עבודה ברכוש המשותף), יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק תמ"א 38.

(ב) הוראות לפי חוק המקרקעין ימשיכו לחול על עבודה ברכוש המשותף, ככל שאינן סותרות את ההוראות לפי חוק תמ"א 38.

3. עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף

ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף.

4. עבודה שמטרתה הרחבת דירה

ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה.

5. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה

(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם לעניין ביצוע עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה או דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה (בסעיף זה - המועד הקובע) וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף במועד הקובע, רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה לכך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף במועד הקובע הזדמנות לטעון את טענותיו.

(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.

(ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.

(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שבמועד הקובע היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.

6. הגשת תביעה למפקח

בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף 3 וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71 ג(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין, בשינויים המחויבים, ובשינוי זה: בסעיף קטן (ד), במקום הסיפה החל במילים "בין בדרך של תשלומי איזון" יבוא "לרבות בדרך של מתן פיצוי".

7. אופן מתן הסכמה לביצוע עבודה ברכוש משותף

הסכמת בעל דירה בבית משותף הנדרשת לצורך קבלת החלטה לביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי חוק תמ"א 38, תינתן בכתב ותאומת בידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין; לעניין סעיף זה, אין נפקא מינה אם הסכמה כאמור ניתנה לפני מתן היתר הבניה לעבודה או במועד מאוחר יותר.

8. נשיאה בהוצאות עבודה

(א) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף כאמור בסעיף 3 ובהוצאות השוטפות הדרושות לשם אחזקתו התקינה של תוצר העבודה האמורה, בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, ולעניין עבודה או אחזקה כאמור שקיימת לגביהן הוראה אחרת בדבר נשיאה בהוצאות בפרק ו' לחוק המקרקעין - בהתאם לאותה הוראה.

(ב) בעל דירה בבית משותף שהוחלט על הרחבת דירתו כאמור בסעיף 4, יישא בהוצאות הדרושות לכך לגבי דירתו.

(ג) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.

9. חובת חיזוק הבית המשותף

ביצוע עבודה ברכוש משותף לפי הוראות חוק תמ"א 38, ייעשה יחד עם ביצוע חיזוק של הבית המשותף מפני רעידות אדמה על פי תכנית החיזוק (בחוק תמ"א 38 - חיזוק מפני רעידות אדמה), או לאחריו.

10. נשיאה בהוצאות חיזוק

(א) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין.

(ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה שנעשה לפני או יחד עם ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה היחידה היא הרחבת דירה כאמור בסעיף 4, חייב להשתתף רק בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו כאמור, לפי היחס שבין השטח המורחב בדירתו לכלל השטח המורחב בכל הדירות שהוחלט על הרחבתן.

(ג) הוחלט על ביצוע עבודה שמטרתה הרחבת דירה כאמור בסעיף 4, יחד עם עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף כאמור בסעיף 3 או יחד עם עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, יחולו הוראות סעיף קטן (א); ואולם כל בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להחליט על השתתפות שונה בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה מההשתתפות לפי הוראות סעיף קטן (א), ובלבד שאם הוחלט גם על בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, לא יישא בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו בהוצאות בסכום העולה על סך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הוראות סעיף קטן (ב) ובסכום הנמוך מסך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הוראות סעיף קטן (א).

11. בית מורכב

מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק תמ"א 38 כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:

(1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;

(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.

12 . החלת הוראות החוק על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים

הוראות חוק תמ"א 38 יחולו, בשינויים המחויבים, גם על בית שפרק ו' 1 לחוק המקרקעין חל עליו.

13. ביצוע ותקנות

(א) שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק תמ"א 38 והוא מוסמך להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו.

(ב) שר האוצר רשאי לקבוע תמריצים כספיים לעידוד חיזוק של מבנים מפני רעידות אדמה לפי תכנית החיזוק, שיוענקו לבעלי הזכויות באותם מבנים מאוצר המדינה במקומות שבהם ראה כי אין די בהוראות תכנית החיזוק כדי ליצור כדאיות כלכלית לביצוע חיזוק כאמור.

14. (שולב בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969) (למידע נוסף מומלץ ליצור קשר עם עורך דין תמ"א 38).






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה תמ"א 38 ?

  2. תקנות תמ''א 38

  3. תחולת תמ"א 38

  4. סעיף 24 לתמ"א 36

  5. תמ"א 38/3 כפר סבא

  6. התנגדות לתמ"א 38/3

  7. חריגה מקו בניין תמ''א 38

  8. פרסום על פי הוראת סעיף 24 לתמ"א

  9. התנגדות לתמ"א 38 בטענת מצוקת חניה

  10. התנגדות דייר מוגן לפרוייקט תמ"א 38

  11. סעיף 24 לתמ"א 36 - הקמת אתרי שידור על הקרקע

  12. התנגדויות לתמ"א 38 של שכנים כנגד הגבהת בניין

  13. תמ"א 38: נטען כי ההסכם עם היזם מקפח את זכויות הדיירים

  14. יש להסדיר במסגרת תמ"א 38 מקומות חנייה עבור הדירות הנוספות

  15. בקשה להריסת מבנה דרוש חיזוק, והקמת בניין חדש על פי תמ"א 38

  16. בקשה להריסת מבנה המצוי ברחוב המלך ג'ורג' תל אביב מכוח תמ"א 38

  17. נטען כי פרויקט תמ"א 38 יארך שנים, ויגרום למטרדים במהלך הבנייה

  18. בקשה לקבלת היתר להקמת אתר טיפול בפסולת על פי סעיף 22 לתמ"א 16/4

  19. לא יותר תמ"א 38 אלא אם בחן מהנדס את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה

  20. התנגדות לתמ"א 38 - טען כי בניה של 2.5 קומות תפגע קשות במאפייני הדירה

  21. נטען כי אין שרטוטי טווחי בטיחות, חסרים האישורים בהתאם לסעיף 17 לתמ"א

  22. סעיף 8 לתמ"א 38, תיקון מספר 2 מתנה את מתן ההטבות בתכנית בצורך בחיזוק המבנה

  23. סעיף 22 לתמ"א 38 מחייב בדיקה ובחינה פרטנית של היתר הבניה המבוקש מכוח התמ"א

  24. תמ"א 38: מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר בשטחים אותם ניתן להוסיף לבניין קיים

  25. תמ"א 38: נטען כי התוספת המבוקשת תצל לכאורה על מערכת פוטו-וולטאית המותקנת על הגג

  26. טוענים כי סעיף 24 לתמ"א 34 ב' 4 אשר דנה במשק המים, מאפשר פתרונות של החדרת מי נגר

  27. סעיף 22 לתמ"א 38, מאפשר לוועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספת זכויות הבניה

  28. תמ"א 38/3: בית המשפט קבע כי הקריטריון לקביעת גובה הבניין הינו גובה הבניין ולא מספר קומותיו

  29. נטען כי הבנייה המתוכננת (תמ"א 38) הינה בניגוד לאופי צביון וסטנדרט השכונה שכן מדובר בשכונה יוקרתי

  30. תמ"א 38 הינה תכנית "לא תכנונית" במובן זה ש – "שמציפה" מקרקעין זכויות ללא דיפרנציאציה של מצב תכנוני

  31. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון