השלמת חסר בהסכם / השלמת חסר בחוזה


פסק דין

1. הליך זה עניינו בפרשנות הסכם, ליתר דיוק השלמת החסר בו. בין הצדדים להליך נקשר הסכם למכירת מקרקעין. על פי ההסכם שומה היה על הנתבעים 1 ו2-, המוכרים, "להוון את זכיותיהם". השאלה היא אם חיוב זה מתייחס רק ליחידת המגורים הקיימת על הקרקע או כולל גם את הזכויות ליחידת מגורים נוספת, שטרם הוקמה.

המחלוקת והצדדים

2. התובעת, טליה וולך ("התובעת") רכשה מהנתבעים 1 ו2-, ישראל ורבקה חלפון ("הנתבעים"), זכויות שהיו לנתבעים במקרקעין. טיב הזכויות הוגדר בהסכם. הסכם המכר השתכלל ביום 15.8.94. הזכויות בממכר זוהו כמתייחסות למגרש 127 ביישוב כרמי יוסף. בעת שכלול ההסכם היה מצוי על המגרש בית מגורים. הממכר הוגדר בהסכם כ"בית בשטח בנוי של 230 מ"ר … ואשר אליו צמוד שטח הקרקע (לרבות קרקע מתחת לבית) של כ1,770- מ"ר". ניתן היה לבנות על המגרש יחידת דיור נוספת.


3. כבר במבוא להסכם בין הצדדים (ת1/), התחייבו הנתבעים "להעביר את כל זכויות החכירה מהוונות בנכס" לתובעת. המבוא להסכם מהווה חלק מן ההסכם עצמו (ת1/, ס' 1). הדרישה כי הזכויות יהוונו במלואן מקבלת הד נוסף ותוקף מפורש בהוראות סעיפים 5 ו6- להסכם שעניינן תשלום "דמי היוון" או העברת הזכויות "העומדות למוכר בהסכם החכירה המהוון".


4. הנתבעת 3 היא עורכת דין. בעת המשא ומתן בין התובעת - הקונה, לבין הנתבעים – המוכרים, היא ייצגה את המוכרים. לפי ההסכם הופקד בידי הנתבעת 3 סכום של 30,000$. מתוך זה, היתה הנתבעת 3 אמורה להעביר סכומי כסף "ישירות על ידי הקונה למנהל מקרקעי ישראל בגין דמי ההיוון כנגד שובר תשלום שיומצא ע"י המנהל" (ת1/, ס' 6ב).


5. בעבור זמן, ביום 30.11.94, ערכו הצדדים תוספת להסכם. תוספת זו כונתה בשם "נספח". הנספח הסדיר את המתכונת הסופית של ההסכם בין הצדדים, על ידי הכנסת שינויים מסוימים בהסכם (ראו ת6/, ס' 2 ו3-). לפי סעיף 8 של הנספח הוסמכה הנתבעת 3 "להעביר לאלתר למוכרים את הסך השווה ל10,000-$ (10,000 דולר ארה"ב) אשר הופקד בידיה הנאמנות על ידי הקונה". כך הועמד הפקדון על סכום של 20,000 דולר בלבד.


6. הנתבעים היוונו את זכויות החכירה במגרש. תשלום דמי ההיוון נעשה ביום 29.12.94. אישור על כך ניתן על ידי מחלקת עסקאות חקלאיות במנהל מקרקעי ישראל (ע16/). ואולם, היוון זה חל על המגרש ובית המגורים הקיים עליו. ההיוון אינו כולל את הזכויות המאפשרות בניית יחידת מגורים נוספת על גבי המגרש.


7. האם היו הנתבעים, הם המוכרים, חייבים להוון זכויות בניה אלה? על כך ניצים הצדדים בהליך זה.


התובעת טוענת כי ההסכם מחייב את הנתבעים להוון את כלל הזכויות הקיימות במגרש. לשיטתה, התנערות מחיוב זה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המזכה אותה בפיצוי המוסכם. התובעת טוענת עוד כי הנתבעת 3 הטעתה אותה בכל הנוגע לביצוע היוון דמי החכירה בנכס. הנתבעים טוענים כי הם מילאו את חיוביהם על פי ההסכם, לרבות היוונו של הנכס. זוהי גם עמדתה של הנתבעת 3.


שתיקת ההסכם

8. החיוב המתייחס להיוונו של הממכר איננו מוגדר בצורה ממצה בהסכם בין הצדדים. ההוראות המתייחסות להיוון הן הוראות כלליות. אין בהן מענה לשוני מובהק לשאלת היקף ההיוון (סכומי הנתבעים, ס' 12). כך, הצדדים מניחים כי המכר מתייחס ל"כל זכויות החכירה מהוונות בנכס" (ת1/, מבוא). הם קובעים כי: "תוקנינה לקונה אותן הזכויות העומדות למוכר בהסכם החכירה המהוון" (ס' 5ג) וכי סכום הפיקדון ישולם "ישירות ע"י הקונה למנהל מקרקעי ישראל בגין דמי ההיוון כנגד שובר תשלום שיומצא ע"י המנהל" (ת1/, ס' 6ב).


לעומת זאת, ההסכם שותק בנוגע לשאלה האם ההיוון צריך להתייחס ליחידת המגורים המצויה על הקרקע בלבד או לכלול גם את אפשרות מימוש הזכות ליחידה נוספת. גם הגדרת הממכר בהסכם אינה יכולה להועיל. הגדרה זו, המופיעה בסעיף 2 להסכם, לצד המונח "נכס", כוללת "בית בשטח בנוי של 230 מ"ר… אשר אליו צמוד שטח הקרקע…", אך אינה כוללת את הזכויות הנוגעות ליחידה נוספת. האם ניתן ללמוד מההסכם שהצדדים התייחסו אל ההיוון כפעולה אחידה המתייחסת גם לזכויות הנוספות? האם ניתן לומר כי הצדדים התכוונו כי יש להוון את המגרש במצבו כמות שהוא? ובמילים אחרות, האם ההסכמה החוזית הנוגעת להיוון צריכה להשתרע על כל הזכויות במגרש (תשובת התובעת, ע' 2) או אולי רק על הנכס כפי שהוגדר בסעיף ההגדרות ההסכמי (ראו סכומי הנתבעת 3, ס' 11)?



9. העדרו של הסדר מפורש בהסכם הוא תולדה של חוסר שימת לב. הצדדים טרחו לקבע בהסכם את עצם החובה להוון. ואולם, שאלת היקפו של ההיוון לא עלתה על סדר היום בעת המשא ומתן. הצדדים וגם באי כוחם לא עסקו בשאלה זו. כך, קרה כי ההסכם "מדבר" על חובת ההיוון, אך "שותק" ביחס להיקפה.


וכך מוסברים הדברים על ידי בא כוחה של התובעת, עו"ד דורון איציקוביץ. הוא אומר כי היקף ההיוון לא היה נושא אליו התייחסו הצדדים במהלך שכלולו של ההסכם. ואלה דבריו (פרוטוקול ע' 8, ש' 5):
ש. אם כך לא דובר על שאלת היוון זכויות בניה נוספות?

ת. על כך כנושא לא דובר. חד משמעית לא דובר. לא לכאן ולא לכאן. כמו שלא דובר אם יוטל מס שבח אז חלפון יצטרך לשלם רק את מס השבח על הנכס ללא זכויות הבנייה הנוספות. זה לא היה ישיו [נושא].


הנתבעת 3, אשר יצגה את הנתבעים, מסבירה, בדרך דומה, את החסר ההסכמי. היא מציינת כי נושא היוון הזכויות ביחידת המגורים הקיימת הועמד על הפרק והוכרע, בעוד ששאלת היוון זכויות הבנייה לא נזכרה. אומרת הנתבעת 3 (פרוטוקול ע' 34, ש' 9):
ש. אמרת שדובר שההיוון יכלול רק יחידה אחת?

ת. כן, את המגרש שעליו ממוקמת יחידת המגורים. לא דובר מעולם על היוון זכויות בנייה. המילה הזאת לא הוזכרה.
ש. הנתבע 1 אמר שזה כן הוזכר.
ת. זה לא הוזכר. דובר על זה שיש אפשרות לבנות, לא על היוון.


10. אנו רואים שהצדדים התעלמו, בעת המשא ומתן, מהשאלה האם יש צורך להוון את זכויות הבנייה. אמנם, הנתבע 1 טען אחרת. הוא טען שאפשרות כזו נזכרה קודם לשכלול ההסכם - ונשללה (פרוטוקול ע' 27, ש' 4). גרסה זו אינה זוכה לתמיכה בעדויות האחרות, לרבות זו של באת כוחו. לא ניתן אלא להניח שהצדדים עברו על הנושא בשתיקה, מבלי לתת את דעתם על האפשרות, שבסוף היום תיווצר מחלוקת סביב היקף החיוב של המוכרים בכל הנוגע להיוון הנכס.


11. החוזה שותק בשאלה שבמחלוקת. אך גם השתיקה "מדברת". ואולם דיבורה אינו תמיד קל להבנה. השתיקה יכולה ללמד הסדר שלילי, כלומר על העדר זכות בנושא שלגביו ההסכם שותק. אך השתיקה כשלעצמה אינה מלמדת בהכרח על הסדר שלילי. היא יכולה ללמד גם על חסר הטעון השלמה.


כיצד מדברת השתיקה כאן? נושא זה ידון עתה.


משמעות השתיקה

12. השתיקה מחייבת תהליך של פירוש או השלמה. מבחינה לוגית מדובר בשני תהליכים שונים ומובדלים (שלו, דיני חוזים (ירו', תשנ"ה) 293). הפרשנות עוסקת בהבנת ההסכם, על ידי איתור גבולותיו ותחום תניותיו. ההשלמה מתייחסת אל חסר, אשר לא נמצא לו מענה פרשני. "פרשנות היא תהליך הכרוך בחשיפת כוונתם של הצדדים. היא מניחה כי הצדדים התייחסו לענין, כי הם הסכימו עליו וכי יש לדלות את הסכמתם מתוך החוזה או הנסיבות… השלמה, לעומת זאת, מניחה כי הצדדים כלל לא גבשו הסכמה בעניין הנדון (כהן ופרידמן, חוזים א ((ירו', 1991) 270).


13. אך ההפרדה המחשבתית בין פרשנות "הקיים" לבין השלמת "החלל" אינה תמיד ישימה. לא קל להבחין בין פרשנות, השלמת חלל או פיתוח והתאמה עקב שינוי נסיבות (השוו בהקשר אחר: א' ברק, "היצירה השיפוטית לסוגיה: פרשנות, השלמת חסר ופתוח המשפט" הפרקליט לט (תש"ן-תשנ"א) 267). התהליך הפרשני אינו נדמה לניווט בו אפשר ללכת עקב בצד אגודל, ולצייר "נקודות ציון" או "נקודות מפנה" כמו על פני מסך גדול של מפה פרשנית. "ההבחנה העיונית בין פרשנות החוזה להשלמתו ברורה עיונית, אך קשה להחלה ויישום מעשי" (כהן ופרידמן, חוזים א ((ירו', 1991) 271). לא בכל מקרה אפשר לבדוק את "האזימות" של הפתרון האפשרי ולציין מראש את המקום בו הסתיים התהליך הפרשני של הקיים, ומתחיל תהליך השלמת החסר או פיתוח הקיים. זיהוי התהליך כהשלמה או פרשנות, הוא נסיון להציג את הדברים "כפי שהם באמת". נסיון כזה אינו פשוט. לשוננו כופתת אותנו בשלשלאות שאין להשתחרר מהן. התכונה של חסר או הסדר שלילי מסייעת במציאת הפתרון, אך אינה מכתיבה את הפתרון. ניתן להיזקק לצורך הדגמת הקושי הכרוך לעיתים בהגדרה עצמה במשל התפוח (ויילר, משלי פילוסופים, (ת"א, 85) 49). האומר על התפוח שהוא עגול אדום ומתוק הריהו מדבר על ארבעה דברים, על המעוגלות על האודם על המתיקות ועל התפוח "עצמו", שהוא הנושא של שלושת הנשואים שנכרכו בו. הדעת נותנת שאם נסלק מן התפוח את תכונותיו נעמוד בפני בעיה: מצד אחד לא יוותר בידינו דבר, ומצד שני יראה אל נכון שבאין דבר שנותר לאחר סילוק התכונות, הרי שהתכונות אף הן לא היו ממשיות לפי שלא היו תכונות של איזה דבר. אז נתחיל לחפש את התפוח עצמו. "התפוח עצמו" במקרה זה הוא פרשנות ההסכם, בין שנמצא בו תכונה של חסר ובין שנפרשו כפי שהוא, על יסוד תכלית ההסכמה שביסודו.


יש לזכור שמסקנת החסר עצמה דורשת פעילות פרשנית. רק אם מגיעים לכלל דעה, על יסוד פרשנות החוזה, כי קיים חסר, ניתן יהיה לבחון כיצד ניתן יהיה להשלימו (ברק, תורת הפרשנות הכללית (ירו') 470). לעיתים במהלך התהליך הפרשני נוצק תוכן נוסף להסדר, המונע מסקנת חסר. לעיתים, לצורך "הפרשנות" גולשים אל תהליך השלמת החסר. טול מקרה זה. תהליך הפרשנות חותר לבחון את אומד דעת הצדדים. אם נניח כי מדובר בהסדר שלילי, אין מקום להיזקק להשלמה. ההנחה תהיה של "העדר זכות" בנושא שלגביו ההסכם שותק. אך מה תהיה התוצאה אם אכן נקבע כי מדובר בהסדר שלילי? מה תהיה תוצאתו? האם התובעים הם נעדרי זכות לדרוש היוון גם על זכויות המתייחסות ליחידה הנוספת? או שמא הנתבעים הם נעדרי זכות, לטעון לפיצול בין המגרש כמות שהוא לבין זכויות בניה שטרם מומשו? על מנת "לפרש" את ההסדר השלילי יהיה צורך לבחון את ההסכם והנסיבות החיצוניות האופפות אותו. אותה טכניקה תדרש גם אם תועדף גישה לפיה מדובר בחסר בהסכם. השאלות של פרשנות וחסר משיקות זו לזו ומקרינות זו על זו, אם כי אינן זהות. לאיזה כיוון מוליכה הפרשנות במקרה זה?



14. השתיקה מחייבת קריאה נוספת של הוראות ההסכם. מתוך הוראות אלה ניתן לחלץ את משמעותה. אלא שהעיון בדיבור ההסכמי עצמו, אינו מקנה נקודת אחיזה מספקת לצורך הכרעה במחלוקת. הביטויים "להוון זכויותיו", "הסכם חכירה מהוון", "זכויות החכירה מהוונות", "דמי ההיוון", המופיעים בהסכם, אינם מספקים מענה שלם לשאלה מה עמד ביסוד הכוונה של הצדדים. ראינו כי העדרו של הסדר מפורט נובע מהתעלמות הצדדים מהנושא בעת המשא ומתן. "על כך [היקף ההיוון] כנושא לא דובר. חד משמעית לא דובר. לא לכאן ולא לכאן" (לעיל בסעיף 9). ברגיל, ההסכמה החוזית צריכה להשתרע על כל פרטי העסקה, לרבות אלה הטפלים. כאשר הצדדים אינם שמים ליבם לצורך להסדיר שאלה מסוימת, נוצר חסר. במקרה זה מדובר במצב של חסר שאינו מודע. חסר כזה קיים מקום שהגדרת החיובים אינה שלמה על רקע תכלית החוזה, בלא שיוצרי ההסכם היו ערים לכך (השוו ברק, תורת הפרשנות הכללית (ירו') 480). כהן ופרידמן, בספרם חוזים א ((ירו', 1991) מסבירים את הדברים (בע' 272):
אם נובע החסר בחוזה מרצונם של הצדדים לסיים בחפזון את העיסקה בלי לתת דעתם לפרטים; מאדישותם של הצדדים; או אפילו מאי רצונם לפתוח תיבת פנדורה של מחלוקות אפשריות, הרי ניתן להשלימו.. החוזה שותק בנקודה החסרה, ואם אין לפרש את השתיקה כהסדר שלילי ניתן להסתייע בערוצי ההשלמה.


ניתן להניח כי מקרה זה הוא מקרה של הסכם הטעון השלמה. הצדדים לא העלו את נושא היוון הזכויות ליחידה הנוספת. הם לא דנו בו במפורש. מכאן שנוצר חסר בהסכם. זוהי המסקנה אליה מוליך התהליך הפרשני.


15. אך לפני שנצא אל הדרך על יסוד הנחה זו של חלל בהסכם, יש להדגיש פעם נוספת כי לעצם זיהוי החסר, על הרצף הפרשני, לא יכולה להיות עוצמה גדולה מידי. קביעת החסר עצמו היא תהליך פרשני היוצא מן הטקסט, והשלמתו, נשענת על איתור אומד דעת הצדדים, באותו אופן שהדבר נעשה בעת קריאת הוראות ההסכם, לשם "פרשנות" בלבד. אין בכך כדי לומר כי הטכניקה של הפתרון ומאפייניו אינם תלויים בגיבוש העמדה הנוגעת לזיהוי התהליך כמילוי חסר או פרשנות הקיים (ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ. עזבון המנוח זולוטורוב יצחק ז"ל ואח', פ"ד מא (1) 282, 303). אך התהליך של "קילוף" השתיקה, וגילוי אומד דעת הצדדים, לשם השלמה או פרשנות, נעשה תוך שימוש במבחנים דומים. לפחות בדיני החוזים, חולש על התהליך הצורך "להתחשב באומד הדעת שניתן לייחס לצדדים, הפועלים כאנשים סבירים. הטעם לכך הוא שיש להניח, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר, כי אומד הדעת של הצדדים לחוזה הוא אומד הדעת שהיה להם אילו פעלו כאנשים סבירים בנסיבות העניין" (ע"א 154/80 בורכרד ליינס לימיטד לונדון נ' הידרובטון בע"מ, פ"ד לח(2) 213, בע' 223). בתוך כך, ניתן לעיקרון תום הלב, מעמד מיוחד בהיותו מכשיר פרשנות והשלמה גם יחד. אומד הדעת של אנשים סבירים ועקרון תום הלב, הם מכשירי פרשנות והשלמה גם יחד. כך, למשל, אומרים כהן ופרידמן ש"עקרון תום הלב המופעל רבות בתהליך פרשנותו של החוזה עוד מוסיף לטשטוש ההבחנה… כיצד ניתן לסווג את קריאתו של החוזה לאורו של עיקרון תום הלב? האם מדובר בפרוש של החוזה או בהשלמתו?" (חוזים א ((ירו', 1991) 271). זאת ועוד, בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט (2) 265 ננטשה, לפחות ביחס למקרים "הפתולוגיים", תורת שני השלבים בנוגע לפרשנות החוזה. לפי גישה זו, היה מקום לפרש את ההסכם מתוכו ומתוכנו כדי לאמוד את דעתם המשותפת של הצדדים. רק כאשר החוזה עצמו אינו ברור ניתן היה להמשיך אל השלב השני, הוא שלב הנסיבות החיצוניות. השופט ברק קבע כי טכניקה פרשנית זו לוקה בקשיים, אינה משתלבת בדיני החוזים הכלליים ואינה מתיישבת עם עקרון תום הלב. נקבע כי תהליך הפרשנות אינו נעצר בגזירת אומד הדעת של הצדדים מלשון החוזה. אומד הדעת של הצדדים, נלמד מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו, בתהליך שבו הפרשן עובר מן החוזה אל הנסיבות החיצוניות וחוזר חלילה. התוצאה היא שההבחנה בין חסר לבין פרשנות מאבדת "גובה". גם כאן, מדובר בתהליך אחד, שמטרתו היא לחלץ את אומד דעת הצדדים, כפי שהוא עולה מן ההסכם, וכמתחייב בין צדדים הנוהגים זה בזה, בתום לב.


ועתה לפירוש החוזה, על דרך השלמת החסר.


השלמת החסר

16. בעבר, במצב של שתיקה, היו מנסים לאתר את כוונת הצדדים על ידי הוספת תנאי מכללא. לצורך זה היה בית המשפט נעזר במבחן הציורי הידוע כמבחן ה"טרדן המתערב" או מבחן "רוח הרפאים" (ע"א 72/78 מנהל מקרקעי ישראל נ' ראב, פ"ד ל"ב (3) 785). לפי מבחן זה היו מניחים, בדיעבד, מצב בו אדם זר, טרדן מתערב, היה פונה אל הצדדים בעת ההתקשרות ומציג בפניהם את הבעיה, אשר לא זכתה למענה מפורש בהסכם. הוא היה מציע להם לכלול הסדר מסוים. הסדר זה נחשב לתנאי מכללא אם הצדדים היו מגיבים להצעה באומרם "הרי זה מובן מאליו". מדובר כמובן במעמד פיקטיבי. זוהי מטאפורה, מבחן ציורי, אשר מאחוריה מסתתר מאמץ לחתור אל תפיסת המצב העובדתית של האדם הסביר בנוגע לחסר ההסכמי. מבחן אחר בו נעשה שימוש הוא מבחן התכלית המסחרית או היעילות העסקית. לפי מבחן זה, תתווסף להסכם תניה מכללא רק כאשר היא חיונית להגשמת תכליתו, במובן זה שבלעדיה עלול ההסכם להפוך לחסר ערך מסחרי כלשהו (ע"א 597/72 בן שחר נ' מחלב, פ"ד כז (2) 449). שני המבחנים, גם יחד, לא היו נקיים מקשיים, ועם השנים הסתמנה מגמה של "קריעת המסווה", בכל הנוגע לטעמים העומדים ביסוד הפעלתם (ג' שלו, דיני חוזים (ירו', תשנ"ה) 295). במקום לעסוק בשמות ובכותרות, נדרשים יותר לתוכן ולמנגנון העומד מאחורי תהליך הפרשנות וההשלמה. "עם חקיקתו של חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973-, שוב אין צורך ואין מקום לקונסטרוקציה זו של תנאי מכללא להשלמת חסר בחוזה. חוק החוזים העמיד מכשיר אחר – בעל עצמה חזקה יותר ובעל תכולה כללית יותר- להשלמת חסר בחוזה. זהו עקרון תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט (2) 265, פסקה 33).


17. כיצד יושלם החסר? לצורך ההליך הפרשני בכלל, והשלמת החסר בפרט, קצה שטח הפריסה המילולי איננו מסיים את מלאכת הפרשנות. גם כאשר מגיע הפרשן אל גבול ההשתרעות של ההסכמה המילולית, הוא מצווה להמשיך וללכת. דרכו אינה מוכתבת אז על ידי הניסוח המילולי. הוא נדרש אז לאמצעים משלימים. לכאורה אמצעים אלה הם מחוץ לטקסט המילולי הצר. למעשה אמצעים אלה שואבים את כוחם גם מתוך אותו טקסט ומבצעים פעולה דו סטרית של יניקה מהטקסט המילולי הקיים על מנת להרחיבו לעבר אפשרויות הטמונות בו אך לא נזכרות בו במפורש. השלמת החסר נעשית על ידי הנוהג, הוראות השלמה המצויות בחוק, וכלל הנסיבות הסובבות את החוזה, כאשר כל אלה רתומות לשירותו של עקרון תום הלב, היכול הוא עצמו להקרין הוראות השלמה במקרה המתאים.


18. ההשלמה היא אם כן צלילה עמוקה יותר אל אומד דעת הצדדים, הנתפסים כצדדים הפועלים בתום לב ובסבירות בתוך סביבה "מקובלת" של הנהוג והמקובל בהסכמים מסוג מסויים או בכלל. ההסכם עצמו לא סיפק מפת דרכים מפורטת, אך יתכן שניתן למצוא בו מצפן, אשר יורה על הכיוון הנכון של פעולת ההשלמה. לשם כך יש לחזור אל עמדות הצדדים, כנקודת מוצא לביצוע ההשלמה, ובחירת מקור ההשלמה.


19. עמדתו של הנתבע היא פשוטה. הנתבע טוען כי ביסוד נכונותו להעביר את זכויות הבנייה עמדה ההנחה כי תגיע לידיו תמורה בסכום מסוים, שלא יפחת ממנו. נכונותו ליטול על עצמו את חובת ההיוון, היתה נכונות מוגבלת. הנחתו היתה כי בכל מקרה תתקבל לידיו תמורה ששיעורה לא יופחת מ 340,000$-. הוא אומר (פרוטוקול ע' 27, ש' 4):
ש. האם זה נושא שהיה חשוב לך שההיוון לא יחול על הבית השני?

ת. לי היה חשוב לקבל רק סכום כסף על הבית. זה המחיר שסוכם. הבנתי שנשאר לי 340,000$. זה היה יהרג ובל יעבור, פחות מזה, לא הייתי מוכר.
ש. היה חשוב לך לא לשלם היוון על הבית השני?

ת. זה לא מה שאמרתי. היה חשוב לי לקבל 340,000$ תמורת הבית. וזה היה ברור לכולם. גם הקונה ידעה את זה.


ודוק: תפיסתו של הנתבע את סכום התמורה המגיעה לו אינה מחייבת את התובעת. הנתבע הוא זה שנטל על עצמו את החיוב לשלם דמי ההיוון. במתח הנובע מהקצאת הסיכונים ההסכמית, "התפוח החם" של שיעור דמי ההיוון מצוי בידיו. על כן, דרך משל, אילו האמיר שיעורם של דמי ההיוון בתקופה שלאחר שכלול ההסכם וקודם לביצוע התשלום, היתה התממשות הסיכון רובצת לפתחו. יחד עם זאת, יש בתפיסתו של הנתבע כדי להשליך על יסודות ההסכמה שבין הצדדים. הנתבע מסביר כי הצדדים נטלו בחשבון ששיעור דמי ההיוון יעמוד על כ - 20,000$. אמנם סכום הפיקדון היה בתחילה גבוה יותר, אך הוא כלל סכום נוסף, אשר היה אמור לשמש דמי קדימה שיעמדו לזכות הנתבע (עדות הנתבע, פרוטוקול ע' 27, ש' 13; ת6/, ס' 8). על כן יש לדחות את טענת התובעת (סכומים, ע' 9), לפיהם ניתן ללמוד מגובה הפקדון על כוונת הצדדים. הקצאת סכום של 20,000$ לצורכי היוון, יש בה משום תמיכה בעמדה לפיה הצדדים הסכימו כי הזכויות שיהוונו יהיו זכויות הבנייה שכבר מומשו, מאחר שלשם היוון זכויות הבנייה ביחס ליחידה האחרת היה נחוץ סכום גבוה בהרבה (סכומי הנתבעת 3, ס' 26 ואילך).


20. זו עמדתו של המוכר. האם יכולה התובעת להצביע על כוונה הסכמית אחרת? כעניין שבעובדה, התשובה לכך היא שלילית. התובעת אינה יכולה לטעון, בצורה פוזיטיבית, כי בעת שכלול ההסכם היא היתה בדעה כי על הנתבעים להוון גם את הזכויות הנוגעות ליחידה הנוספת. עמדתה של התובעת נגזרת מדפוסי ההסכמים האחרים שנעשו בישוב. אומרת התובעת (פרוטוקול ע' 4, ש' 24):
ש. כוונתך בחוזה היתה שהזכויות שלך במגרש יהוונו לא פחות מכל מגרש אחר מהוון בכרמי יוסף שיש עליו בית וזכויות בניה?

ת. קשה לי לענות לך על השאלה. ידוע לי שהיוון בכרמי יוסף בתאריך שחתמתי על החוזה, ההיוון כלל את הזכויות לבית השני.
ש. ואם יתברר שהיוון בכרמי יוסף לא כלל את ההיוון של זכויות הבנייה לבית הנוסף?

ת. אני אצטרך לחשוב על זה פעם נוספת. זו שאלה מעוררת מחשבה.


לתובעת לא היתה תפיסה מודעת של ההסדר ההסכמי. עמדתה יכולה לכל היותר, להבנות על ההסדר החל בנוגע להסכמים אחרים שנערכו בכרמי יוסף. ואולם, לתובעת אין מידע על הסכמים אחרים כאלה. הרושם אודות חלל בתפיסת היקף החיוב להוון, מתחזק אם מעיינים בעמדת בן זוגה של התובעת, רוני וולך. גם הוא מסביר כי התובעת לא היתה בדעה שההיוון כולל בהכרח את זכויות הבנייה. וכך הוא אומר (פרוטוקול ע' 13, ש' 24):
ש. אם אני אומרת לך שבכל המגרשים בכרמי יוסף מהוון רק הבית הבנוי כאשר זכויות הבנייה טרם מומשו, אתה אומר ששילמת מחיר גבוה עבור הנכס?

ת. יותר משנה הסתובבנו כדי לקנות בית. לא דובר על תשלום יותר או פחות. דובר על זה שמקבלים בית מהוון עם זכויות בניה. הדברים לא עלו במו"מ כך שלא עלו חידודים. אם היה מתברר לי שעסקאות אחרות עבור אותה תמורה, בהנחה שהנתונים דומים, מחיר כמו שלי לא כלל היוון של זכויות בניה עתידיות, אני לא יודע להשיב מה היתה עמדתי בקשר לפרשנות ההסכם שלי.


"שאלה מעניינת", "אני לא יודע להשיב מה היתה עמדתי בקשר לפרשנות ההסכם שלי", ביטויים כאלה, אינם יכולים להניח מסד לפרשנות פוזיטיבית של ההסכם מצד התובעת. על רקע זה קשה להבין כיצד יכולה התובעת לטעון בסכומיה כי היתה גמירות דעת מוחלטת מצידה ומצד כל מי שפעל מטעמה לכך "שההיוון כולל גם את היוונן של זכויות הבניה האופציונלית" (סכומים, ע' 3). טענה זו נזרקה לחלל ללא כל בסיס ראייתי. השאלה האם ההיוון כולל זכויות בנייה עתידיות, לא עלתה כלל על דעתה של התובעת. דברים אלה נתמכים בעדותו של עו"ד איציקוביץ, עורך דינה של התובעת. וכך הוא אומר בחקירתו (פרוטוקול ע' 8, ש' 20):
ש. האם יש שלב שהתובעת התעניינה אצלך בשאלה מה יהיו ההוצאות או המיסים שהיא תצטרך לשלם, אם תחליט לממש את זכויות הבניה?

ת. אני מנסה לאמץ את זכרוני. אני זוכר משהו קלוש כזה. אני לא זוכר פרטים. אני אומר זאת באופן מאד מאד מוגבל.


ושוב, "משהו קלוש כזה" אינו שווה ערך לפרשנות הסכמית של צד להסכם. נראה כי עו"ד איציקוביץ לא חשב כלל על השאלה, ו"האפיזודה של שיחה כזו [שעניינה היוון זכויות הבנייה] לא זכורה לי" (פרוטוקול ע' 9, ש' 3; ראו גם סכומי הנתבעת 3, ס' 38). התוצאה היא שהתובעת חתמה על ההסכם מבלי לבחון את עמדתה בנוגע להיוון זכויות הבנייה. פרשנותה שלה את ההסכם נגזרת אך ורק מן הנהוג והמקובל בחוזים מסוג זה בכרמי יוסף.


21. "הנהוג והמקובל" הופך אם כן לנקודת מפגש לצורך השלמת החסר. אמצעי זה הוא הכלי הסטטוטורי המשלים המרכזי, על פי הוראת סעיף 26 של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973-. "אחד הרעיונות שמאחורי ההוראות המשלימות הוא שהן מציעות הסדר שניתן להניח לגביו שצדדים סבירים היו מאמצים אותו או הסדר דומה לו, לו היו הם עצמם מגיעים להסכמה לגבי הפרט החסר" (כהן ופרידמן, חוזים א ((ירו', 1991) 279).


במקרה זה לא מדובר בהנחה בלבד. מעבר לשורת אי ההבנות המאפיינת את יחסיהם של התובעת והנתבעים, האוכלת בכל פה ביכולתם להגיע להסכמה בנושא ההיוון, קיים ביניהם מכנה משותף. ראינו שאם יתחוור כי הנוהג בכרמי יוסף אינו מתיישב עם עמדת התובעת היא תצטרך "לחשוב על זה [על דרישתה] פעם נוספת". גם הנתבעת 3, אשר פעלה בשם הנתבעים, מחזיקה בדעה כי יש לפרש את ההסכם על פי המקובל בהסכמים מסוג זה (סכומי הנתבעת 3, ס' 15 ואילך). לדבריה, "בכל העסקאות בהן טפלתי בכרמי יוסף, במסגרת היוון הזכויות במגרש, הוונו הזכויות בגין הבית הבנוי בפועל על המגרש, ובאף אחת מהן לא הוונו הזכויות בגין זכויות בנייה ליחידה נוספת על המגרש, אשר טרם מומשו" (תצהיר, ס' 21). עובדה זו שימשה הנחת עבודה, מבחינתה, ולדעתה גם מבחינת התובעת, בעת ניהול המשא ומתן (ראו סעיפים 5 ו6- לתצהירה). התוצאה היא שיש לפרש את ההסכם על פי הנהוג והמקובל ביחס להסכמים מאותו סוג בכרמי יוסף.


הנוהג המקובל

22. מכלול הראיות מלמד כי הסכמי המכר המקובלים בכרמי יוסף, ביחס למגרשים דומים, כללו הוראת היוון המתייחסת ליחידת המגורים שהוקמה בפועל. הם לא כללו היוון של יחידת הבניה שטרם הוקמה. על דברים אלה העיד דוד רייזמן, הממונה המחוזי לחוזים חקלאיים במחוז המרכז. עד זה, אשר זומן על ידי הנתבעת 3, הגיש לבית המשפט רשימה שלמה של עסקאות היוון שנעשו בכרמי יוסף (נב3/). בכל העסקאות בהן בוצע היוון, התייחס ההיוון ליחידת המגורים שנבנתה ולא כלל היוון של זכויות הבנייה ביחס לזכויות הבנייה ביחידת המגורים שטרם מומשה (ראו פרוטוקול ע' 16, ש' 28 ואילך; ראו גם סכומי הנתבעת 3, ס' 46 ואילך). דוד רייזמן העיד שהנוהג להוון את המגרש על יחידת המגורים שנבנתה, בלא להוון את זכויות הבנייה שטרם מומשו, קיים מזה שנים בכרמי יוסף. הוא אמר כי הוא קיבל לידיו רשימת תיקים, אותם הוא בדק, "ובכולם הוונה רק יחידת דיור אחת". מדובר בבדיקה הכוללת 24 יחידות, וביניהן היחידות של משפחות לרר וניות, המשפחות אשר ביחס למגרשיהן גילתה התובעת עניין לפני שהתקשרה בהסכם עם המוכרים. אומר דוד רייזמן (פרוטוקול ע' 17, ש' 10):
ש. לפי הרשימה הזו אין אפילו מקרה אחד שבו… בשעה של היוון, היוונו את זכויות הבנייה ליחידה נוספת.
ת. ברשימה הזאת לא מצאתי אף מקרה כזה.
ש. זכור לך בית כלשהו בכרמי יוסף שהוונו זכויות הבנייה?

ת. לא.


23. התובעת לא יכולה היתה לערער אחר דברים אלה. לא הוצגו על ידה ראיות להפוך. במקום זה, ניסתה התובעת להרצות את תורתה בשצף קצף, תוך העלאת רמיזות שונות, לרבות זו לפיה העדיף העד "מסיבות השמורות עמו שלא למסור אינפורמציה". מטרתן של רמיזות אלה היתה להותיר את העד מנושל מכל עמדותיו (סכומים, ע' 4 ואילך). אך הניסיון להטיל ספק במהימנות העד כמו גם בנוגע לטיב החלטותיו, לא יכול היה אלא לעורר סימני שאלה ביחס לגישתה של התובעת עצמה. השערות רמזניות לא יכולות להוות תחליף לראיות של ממש. עובדה היא שהנוהג שהיה קיים בכרמי יוסף הוא להוון את יחידת המגורים הקיימת על הקרקע, להבדיל מזכויות הבנייה ביחס ליחידת המגורים האחרת. עובדה היא שהתובעת לא טרחה להציג ראיות אחרות, או לזמן עדים, לרבות מזכיר כרמי יוסף, כדי לאשש את טענותיה. העובדה שהעד לא הביא עמו לבית המשפט את כלל התיקים (40 במספר), אין בה כדי להפריך את הממצאים שהוגשו על ידו, ומלמדים מה היה הנוהג בכרמי יוסף (נב3/). התובעת אינה מהססת, בניגוד לנטלי ההוכחה, לבוא בטרוניה אל הנתבעת 3, על אשר לא הזמינה עדים לאישוש גרסתה (סכומים, ע' 15). בפועל, היתה זו התובעת אשר נותרה נטולת ראיות לעיגון טיעוניה, בעוד עמדת הנתבעים מתיישבת עם חומר הראיות ונתמכת בעדות דוד רייזמן.


24. כל שנותר לתובעת היא הטענה כי נוהג זה לא יכול להיות מיוחס לזמן ההסכמי שבין הצדדים, הואיל ומקורו בהחלטה מאוחרת יותר של מנהל מקרקעי ישראל. התובעת סומכת, בעניין זה, על החלטה של מנהל מקרקעי ישראל מיום 13.12.94 (ת7/) ועל הדרישה שהופנתה מצד המנהל להיוון מלוא הזכויות, כולל הזכויות הנוגעות ליחידה הנוספת (ת2/). לדעת התובעת, רק לאחר החלטה זו התאפשר לבעלי היחידות להוון את הזכויות על המגרש, בלי לכלול בהיוון את זכויות הבנייה שטרם מומשו (סכומי התובעת, ע' 2). וזה לשון ההחלטה (ת7/):

המחוז ממליץ להוון את היחידה הראשונה כפי שנעשה עד כה ואילו על היחידה השנייה יגבו 91% בעת המימוש.


ההחלטה היא סתומה. הביטוי "עד כה" יכול להתפרש כהמשך של הנוהג הקיים, וזאת טענתו של איש המנהל, דוד רייזמן. הביטוי יכול שיתפרש על רקע המשפט כולו כיצירת אפשרות חדשה של פיצול בין היוון היחידה הראשונה לבין היוון היחידה האחרת. החלטת המנהל נמסרה, ככל הנראה, במענה למכתב מיום 30.8.94 של מזכיר כרמי יוסף, חזי בלום, בו התבקש המנהל "לאפשר היוון לשטח של בית אחד בלבד" (ע18/). נראה כי ההחלטה, כפי שנמסרה לא היתה קשורה לפרשה זו (תשובת התובעת, ס' 4), הגם שהיה בה כדי להדגים כי מדיניות המנהל דרשה הבהרה.


25. כך או כך העוגן העובדתי עליו משעינה התובעת את טענתה כי מדיניות המנהל המאפשרת פיצול בתשלום דמי ההיוון נולדה לאחר קשירת ההסכם אינה מבוססת. חומר הראיות מלמד שבמנהל מקרקעי ישראל היתה מקובלת התפיסה לפיה, בעת ההיוון ניתן להסתפק בהיוון הזכויות הנוגעות ליחידה המוקמת על הקרקע, להבדיל מזכויות הבנייה האחרות. נוהג זה היה קיים משך תקופה ארוכה, הקודמת בהרבה לשכלול ההסכם בין התובעת לנתבעים (נב4/). וכך מעיד דוד רייזמן (פרוטוקול, ע' 16, ש' 5):
ש. מה משמעות הביטוי [המופיע בת7/] כפי שנעשה עד כה?

ת. הכוונה היא, עד כמה שאני מבין, שעשינו גם עד אז את ההיוון ליחידה אחת.


ההחלטה שנתקבלה במנהל לא עלתה כדי שינוי המצב הקיים. היא נועדה להבהיר את המצב נוכח פניית מזכיר כרמי יוסף, והשומה שהוצאה לנתבעים במקרה זה. התובעת טוענת בסכומיה כי ההחלטה יצרה מצב קיים. לצורך זה, היא מנסה להיתלות בהבחנות מילוליות בין הביטויים "מגרש", "נכס" ו"נחלה" (סכומים, ע' 4 ואילך). לנסיון זה אין יסוד. דברי דוד רייזמן היו ברורים. העד הבהיר כי שטח הנחלה כולל את מגרש המגורים והשטח החקלאי "כמקשה אחת". "מראש בכל נחלה יש זכות לבנות שתי יחידות דיור". בעת המכר היו מפרידים את "השטח החקלאי מהמגרש". בשטח החקלאי לא ניתן היה לבנות יחידות מגורים. ההיוון של היחידה יכול היה להתייחס, לכן, רק לשטח המגורים, ופיצול ההיוון התאפשר כבר מתחילת הדרך (פרוטוקול, ע' 22, ש' 12).


26. כיצד ניתן להסביר את השומה שהוצאה מהמנהל להיוון מלוא הזכויות, המגולמת במכתב מיום 6.10.94 (ת2/)? נראה כי בשלב כלשהו, כנראה בסמוך לביצוע עסקת המכר שבין התובעת לבין המוכרים, חל בלבול בכל הנוגע לשאלת ההיוון. כתוצאה מכך, נשלחה במקרה זה, מתוך טעות, דרישת היוון המתייחסת למגרש, לרבות זכויות הבנייה המצויות בו. דרישה זו הופנתה אל הנתבעת 3. הנתבעת 3 התנגדה לדרישה נוכח השינוי שמקופל בה ביחס לנהוג ולקיים בכרמי יוסף. על רקע דברים אלה, דחתה הנתבעת 3 דרישת התשלום של המנהל (ת2/), שהתבססה על הערכת השמאי של מנהל מקרקעי ישראל. הנתבעת 3 דאגה לקבל דרישת היוון נוספת וחדשה המשקפת את הנוהג הקיים במנהל (ת8/).


התובעת מייחסת חשיבות רבה לעובדה כי הנתבעת 3 לא פעלה בדרך פורמלית להסדרת השיבוש. הנתבעת 3 לא הגישה השגה, אלא הסתפקה בהפניית שימת לב המנהל לשיבוש שנפל (סכומים, ע' 10). לא ברור כיצד מבקשת התובעת להבנות מדרך פעולה זו. כך או כך, על מנת ללמוד על הטעות שחלה בעניין זה במנהל אין צורך להישען על עדות הנתבעת 3 או על עדותו של דוד רייזמן. טעות זו עולה מתוך מסמכי המנהל עצמם. השומה ת2/ מבוססת על מסמך שהוצא על ידי בוחנת בשם סיגל חן, עובדת המנהל ואשר הופנתה אל השמאית של המנהל. באותו מסמך מציינת סיגל חן (ת20/):
כעת רוצים להוון והתנאי להיוון הינו הפרדת השטח החקלאי מן המגרש, כך שתותר בניית יחידת דיור אחת עד 160 מ"ר, ואם ירצו לבנות יחידת דיור נוספת ישלמו מן ה1- מ"ר הראשון. כמו כן אבקש את שוויו של 1 מ"ר מבונה לבניית יחידת דיור שניה בגודל של 160 מ"ר.


השמאית אשר העריכה את המגרש לא היתה ערה להחלטות הקיימות במנהל (ראו עדות דוד רייזמן, פרוטוקול ע' 23, ש' 11). על כן היא מסרה הערכת שמאות כוללת, המתייחסת גם לזכויות הבנייה ביחידה השניה. תוצאת ההיוון עוררה שאלה במנהל מקרקעי ישראל. בעקבות זאת שוחח דוד רייזמן עם השמאית וטרח להוסיף על גבי הכיתוב את הציון "שוחחתי עם דורית פריאל [השמאית] הכוונה לשתי יחידות". נראה, כי גם השמאית עצמה היתה ערה לחוסר הבקיאות שלה בנוגע לדרך עריכת השומה והיא מציינת, בפנייתה לאותה סיגל, אמנם ביחס לשאלה אחרת שבשמאות, כי: "אם את חושבת שטעיתי – תחזרי אלי".


התוצאה היא שמקורה של הדרישה המופרזת היה בסטייה של שמאית הממשלתית מן הנהוג והמקובל. מקורה של הדרישה נבע מסטייה מן הדרך שהיתה מקובלת עד אותו מועד (ראו גם סכומי הנתבעת 3, ס' 72 ואילך). קושי זה, הוא שהוביל לאי ההבנה, אשר הולידה את הדרישה של התובעת. לו הסתפקה התובעת בכך, ניתן היה להניח לדברים לאחר שהתבהרו. אלא שהתובעת ביקשה לחבר דבר לדבר, ולבנות בדרך לא דרך תזה חדשה לפיה ההסכמה עם הנתבעים נגעה להיוון המגרש כולו, לרבות זכויות הבנייה.


27. מה עשתה התובעת? התובעת טענה שדרישת ההיוון שהוצגה משקפת את המצב הקיים. לצורך זה, היא הוסיפה וטענה כי דבר השינוי מן הנוהג הקיים התחוור לה לאחר פרסום שנעשה על ידי הנתבעת 3. באופן דרמטי מציינת התובעת כי לאחר שעברה להתגורר בביתה נודע לה כי המנהל שינה את דרכי ההיוון, וכי זה היסוד לניסיון המוכרים להפטיר עצמם מחיובם החוזי. וכך אומרת התובעת בתצהירה (ס' 16):
באחד מימי חודש דצמבר 1994, ולאחר שכבר עברתי להתגורר בבית, צפיתי בטלויזיה (בערוץ המשדר במעגל סגור בישוב כרמי יוסף) ולפתע הופיעה על המרקע כתובית פרסומת מטעם עורכת הדין, המודיעה כי הצליחה לגרום, תוך שתדלנות מרובה, ושינוי במדיניות המנהל, וכי החל מעתה ניתן יהיה לפצל את היוון המגרשים בכרמי יוסף באופן האמור בס' 15 לעיל, היינו בשני שלבים. בעקבות הודעת פרסומת זו ולאחר בירור שערכתי נודע לי כי אכן המדיניות שונתה, וניתן עתה לבצע ההיוון באופן האמור בס' 15 לעיל.


כבר ראינו כי אין בידי התובעת להצביע על שינוי כלשהו במדיניות המנהל. ואולם, לא בכך העיקר. התובעת ביקשה לטעון כי הפרסום נעשה לאחר השלמת ההסכם והחתימה על המסמכים הכרוכים בביצועו. בפועל מתברר כי מצב הדברים היה שונה. התובעת חתמה על כתב העברת זכויות החכירה רק ביום 4.2.95. היה זה לאחר אותו פרסום. כדאי לעמוד לרגע על דרך התנהלות חקירתה של התובעת בשאלה זו (פרוטוקול ע' 4, ש' 3):

ש. את חושבת שעורכת הדין היימן ניסתה להסתיר ממך כל מיני דברים שביצעה?

ת. בהחלט.
ש. אם כך איך את מסבירה את זה שעוה"ד היימן מיוזמתה פרסמה זאת באמצעות כתובית?

ת. זה היה אחרי חתימת ההסכם.
ש. את חתומה על כתב העברת זכויות חכירה (מסומן נא1/)?

ת. כן.
ש. החתימה נעשתה ביום 4.2.95?

ת. לא, משהו מתוקן. אני לא יודעת מה המועד.
ש. נכון שהוא נחתם לאחר הכתובית שראית?

ת. לא זכור לי. למיטב ידיעתי – לא.


28. ידיעת התובעת אינה עניין של מה בכך. יש להניח שאילו סברה התובעת כי על פי החוזה היא זכאית להיוון מלא זכויות החכירה, היא היתה מעלה את השאלה לאלתר. היא היתה מסרבת לשכלל את המסמכים הנוגעים לביצוע ההסכם, בלא להתריע על כך (סכומי הנתבעים, ס' 13). על כן ניסתה התובעת לטעון שחוזה החכירה עם המנהל נחתם קודם שהגיע לידיעתה הנתון לפיו ניתן להוון את המגרש, בלא להוון זכויות בנייה שטרם מומשו. משהועמדה התובעת על כך שלוח הזמנים הנטען על ידה איננו עומד במבחן הביקורת חלה תפנית בעמדתה. היא ציינה כי לוח הזמנים אינו זכור לה. וכך אומרת התובעת (פרוטוקול ע' 4, ש' 11):
ש. כתב העברת זכות החכירה אומר שקראת את חוזה החכירה ואת מסכימה לכל התנאים האמורים בו. הוא נחתם לאחר שחוזה החכירה נחתם?

ת. לא זכור לי.
ש. המסמך הזה נחתם לאחר שכבר ידעת את מה שזממה עוה"ד היימן?

ת. לא זכור לי.
ש. אני מפנה לס' 17 … זה נעשה לאחר הכתובית?

ת. אני לא זוכרת את סדרי הזמנים.


התובעת אינה זוכרת את לוח הזמנים. היא אינה יודעת אם חתמה על חוזה החכירה לאחר שהיו בידיה כל העובדות הרלוונטיות. פתלתלות הן דרכי הזכרון. קשה לדעת מדוע פרט אחד נזכר, ואיזו חשיבות היתה לו, ואולם כאן לסדר הדברים יש חשיבות. את שחסר אצל התובעת ניתן להשלים מעדותו של עורך דינה, עו"ד איציקוביץ. הלה מציין כי בעת החתימה על הסכם החכירה, חתימה שנעשתה במהלך חודש דצמבר 1994, לא נאמר לו דבר וחצי דבר על ידי התובעת. וכך אומר עו"ד איציקוביץ (פרוטוקול ע' 10, ש' 9):
ש. אני מפנה אותך לנא1/ - שאני מציג בפניך – כאן מצהירה הגב' וולך [התובעת] שהיא קראה את הסכם החכירה ומקבלת את כל תנאיו. זה נכון שהמסמך הזה יחד עם הסכם החכירה נחתם למרות הטענות שלכם בנוגע לדמי ההיוון שלא שולמו במלואם והסכימו לקבל זאת?

ת. אני לא יודע אם נאמר לי ע"י הגב' וולך בדצמבר 1994 שיש לה חשש בקשר לתשלום דמי ההיוון ולאפשרות שנעשה תרגיל. אני לא זוכר אם בשעה שחתמתי על המסמכים היו ידועות לי טענות מהסוג הזה בקשר לדמי ההיוון. בנא1/ שאני רואה, אני לא אישרתי אותו. אני מניח שהתייעצו איתי לפני שחתמו על נא1/.
שאלת בימ"ש: האם בהנחה שהיו אומרים לך שבדצמבר 1994 היה ידוע לתובעת שלמעשה הדרישה החוזרת ונשנית לדחות את תשלום דמי ההיוון נובעת מהעובדה של פיצול התשלום, האם היית חותם על המסמכים?

ת. אני מעריך שהייתי שולח מכתב מסייג.


מדוע ממלאת התובעת את פיה מים? מדוע לאחר שנודע לקונה, לשיטתה עוד בדצמבר 1994 על ההטעיה ועל אפשרות הפיצול, נמנעת הנתבעת מליידע את בא כוחה אודות עובדה זאת? מדוע מוכנה התובעת לחתום על המסמך נא1/ אשר מועדו הוא לכל המוקדם ינואר 1995 (ככל הנראה 5.2.95), בלא להעלות את הסתייגויותיה? תשובות לשאלות אלה לא ניתן למצוא בעדותה של התובעת. התובעת פתחה כאמור בטענה הדרמטית שהעובדה אודות פיצול אפשרי בפיצול דמי היוון נודע לה רק לאחר חתימת החוזה וככל הנראה לאחר החתימה על כתב העברת הזכויות, אך נסוגה למפלט של אי זיכרון, לאחר שהיא מעומתת עם העובדות (פרוטוקול ע' 4, ש' 8 ואילך). העובדות מלמדות גם עד כמה רעוע וחסר יסוד טיעונה של התובעת בכל בנוגע לנסיון ההסתרה שהיא מייחסת לנתבעת 3. התובעת היתה מיוצגת על ידי עורך דין. לעורך הדין ניתן יפוי כוח לפנות למנהל על מנת לבחון את מצב הזכויות (פרוטוקול, ע' 10, ש' 24; סכומי הנתבעים, ס' 5). בא כוחה של התובעת לא הוטעה על ידי הנתבעת 3. הוא לא ערך את הבדיקות מאחר שלא נתבקש על ידי התובעת לעשות כן, הואיל ובמועד כריתת ההסכם לא עלה על דעתה לדרוש היוון של הזכויות הנוגעות להקמת יחידה נוספת. "האפיזודה של שיחה כזו לא זכורה לי", אומר עו"ד איציקוביץ (פרוטוקול, ע' 9, ש' 3). על כן אין להתפלא כי גם לאחר שנודע לתובעת במפורש על הפיצול, בעקבות אותו שידור טלויזיה מחודש דצמבר 94', אין היא פונה לנתבעים. היא מבצעת את העסקה ומשלימה אותה ורק לאחר מכן בוחרת להעלות את טענותיה.


29. התוצאה היא שהשלמת החסר על פי הנוהג המקובל, מלמדת כי לא הוטלה על הנתבעים חובה לשלם את דמי ההיוון גם ביחס ליחידה הנוספת, שטרם הוקמה. תוצאה זו נתמכת גם בראיות הנוגעות לגובה התמורה. יאמר מייד, אין בידי ראיות מספיקות המאפשרות ביצוע הערכה של הלימות התמורה במקרה זה. לכל היותר יש בראיות הנוגעות לתמורה משום "דבר מה לחיזוק", אם לשאול מונח ממקום אחר. הלימות התמורה גם נקשרת לשאלת הכדאיות, ועל כן לא תמיד נתן למצוא בה מורה דרך לצורך מילוי החסר. מכל מקום, ובכפוף להסתגויות אלה, הראיות שנמסרו, והמתייחסות למגרשים האחרים אשר התובעת התעניינה בהם, מלמדות כי המחיר ששולם על ידי התובעת איננו מחיר מופרז. כך, למשל, התובעת התעניינה בנכס של משפחת לרר. שטח המגרש הוא 1,750 מ"ר, השטח המבונה הרשום היה 160 מ"ר, כאשר השטח בפועל עמד על 250 מ"ר. התמורה ששולמה באוקטובר 1994 עמדה על 400,000$. מגרש אחר, מגרש של משפחת מימון, היה בגודל של 1,660 מ"ר, השטח המבונה עמד על 192 מ"ר והתמורה ששולמה היתה 440,000$. המגרש אותו קנתה התובעת עמד על 1,770 מ"ר, כאשר השטח המבונה הרשום היה 160 מ"ר, ואילו השטח בפועל הוא 260 מ"ר. בשני המקרים כלל ההיוון רק את היחידה הקיימת. התובעת שילמה לנתבעים תמורה בגובה של 365,000$, תמורה הנופלת באופן משמעותי מהתמורות שנשתלמו ע"י הקונים האחרים של מגרשים שגודלם אינו עולה על המגרש אותו רכשה התובעת. מיקום המגרש (סכומי התובעת, ע' 16) אין בו כדי להסביר הפערים שהיו מתקבלים במחיר אילו התקבלה עמדת התובעת.


30. סכומה של נקודה זו מוביל לדחיית הפרשנות של התובעת להסכם. ההנחה לפיה התובעת היתה חסרה מידע והולכה שולל, יש בה כדי להטעות. הגישה לפיה הנתבעים, ובמיוחד הנתבעת 3, נהגו בדרך מתוחכמת ומתעה, תוך שהם מובילים את התובעת באפסר אינה אלה אשליה. התובעת ניצלה עד תום, שורה אחר שורה, את מעט הנתונים שנאספו על ידה, ולא נחסך עמל כדי לנקותו מכל דבר שיש בו כדי לסתור את הגרסה. נוכח שתיקת ההסכם, היה להיסוסיה של התובעת על מה לסמוך. הפרסום יכול היה לעורר אצלה שאלות בכל הנוגע לתוכן ההסכמה. ואולם, התובעת פעלה בדבקות שיכולה היתה להרשים אפילו את קפטן אחאב ממובי דיק, והמשיכה להאחז בגרסת האמת המיוחדת לה גם לאחר שנפרשו הנתונים השונים בפניה. מכלול הנתונים מספר ספור אחר. בעת שכלול ההסכם לא עמד על הפרק נושא היוון הזכיות הנוגעות ליחידה הנוספת. הצדדים לא התייחסו לכך. הנוהג הקיים אפשר פיצול של ההיוון. דברים אלה נודעו לתובעת עוד קודם לביצוע ההסכם. היא לא מחתה. רק בדיעבד, לאחר השלמת העיסקה היא בקשה להאחז בשני מסמכים עמומים, החלטת המנהל (ת7/) והשומה הראשונה שהוצאה (ת2/), כבמתלים על מנת לצבור יתרון, ובתוך כך הפכו העובדות חשובות פחות ופחות.


31. הנהוג והמקובל מלמד כי בעת כריתת ההסכם נהוג היה בהסכמי מכר מסוג זה להוון את המגרש על היחידה המצויה עליו, ואילו הוון היחידה השניה נעשה בעת הגשת הבקשה למימוש הזכויות, לאמור בעת בנית היחידה.


לא נותר אלא להתייחס לטענות נוספות שהועלו על ידי הצדדים, ולשאלות נוספות, אשר יכול היה שתעלנה, אם התוצאה היתה אחרת.


עוללות

32. התובעת ניסתה לסמוך על טענה נוספת והיא זו הנוגעת למכתב שנשלח לה, בשם המוכרים, לפיו המוכרים היו מוכנים לשאת במלוא עלות ההיוון כנגד סילוק תביעתה של התובעת נגדם. מכתב זה נשלח על ידי עו"ד עמירם בוברוב, וצויין בסופו כי: "מודגש, כי הסכמת משפחת חלפון מותנית בכך כי לרוכשת אין ולא תהיינה כל טענות ו/או תביעות כלפי המוכרים" (ת18/). התובעת טוענת על יסוד מכתב זה כי קיימת הודאת בעל דין, אשר הנתבעים מנועים להתכחש לה (סכומים, ע' 14). אלא שעיון במכתב אינו מגלה כי מדובר בהודאה כזו. המכתב איננו אלא הצעה לסיום הפרשה. משום מה, התובעת טרחה לצרף את הצעת הפשרה לתצהירה, אך לא מסרה את התמונה בשלמותה. מתברר כי התובעת דחתה את ההצעה, והיתה מוכנה לקבלה רק אם המוכרים יסכימו לשלם לה בנוסף לדמי ההיוון במלואם "סכום בשקלים השווה ל 20,000$ עבור פיצויים" (נספח י"ז לתצהיר ישראל חלפון; סכומי הנתבעת 3, ס' 8). משנדחתה הצעת הפשרה, לא יכולה עוד התובעת להיבנות ממנה.


דברים אלה יש בהם כדי לחסוך את הצורך לדון בשאלה האם הצעת הפשרה היתה על דעתם של המוכרים. מתברר כי הצעה זו נשלחה על ידי עו"ד בוברוב אשר לא עמד בקשר ישיר עם המוכרים עצמם, וניזון, לצורך משלוח מכתבו, ממסר שהועבר אליו על ידי הנתבעת 3. מסר זה לא חפף לגמרי את ההסכמה של המוכרים, כפי שהתבטאה במכתב שלהם מיום 20.12.95 אל עו"ד היימן (ת21/). על כן, בכל מקרה, לא ניתן היה לראות במכתב זה משום הודאת בעל דין (סכומי הנתבעים, ס' 20).


33. התובעת טענה עוד כי הנתבעת 3 הפרה את חובתה כנאמן וכשלוח. טענות אלה נותרו ללא יסוד. הנתבעת 3 היתה נאמנת של התובעת רק לצורך העברת הפקדון לידי הנתבעים עם תשלום דמי ההיוון. הנתבעת 3 נהגה על פי החוזה כאשר העבירה את הפקדון, בהתחשב באישור שניתן על ידי המנהל ביחס לתשלום דמי ההיוון (ע16/). גם אם היה מתברר כי פירוש ההסכם הוא שונה, לא היה מקום להחיב את הנתבעת 3 על יסוד זה, נוכח שתיקת ההסכם. עם זאת, היתה נוצרת חבות של הנתבעת 3, כלפי הצדדים השונים, על יסוד הסתמכותם על העצה שניתנה על ידה, כמפורט להלן (ס' 33; ראו גם סכומי התובעת, ע' 18, ס' כ"א). כאמור, נוכח התוצאה אליה הגעתי אין בסיס גם לטענת הרשלנות.


34. הנתבעים היו חלוקים תחילה בנוגע לשאלה על מי מהנתבעים לשאת בנטל התשלום, אם התברר כי פרשנות התובעת עומדת על מכונה. הנתבעת 3 טענה בכתב הגנתה כי החיוב מוטל על הנתבעים 1 ו2-, ו"לא היה מקום לתבוע מעוה"ד את סכום התביעה במלואו". מחלוקת זו הפכה למיותרת עם דחיית פרשנות התובעת. יחד עם זאת, ניתן לקבוע כבר עתה כי הנתבעים סמכו על עצת הנתבעת 3, ופעלו על פי הוראותיה. אילו הובאר שנטל התשלום כולל את מלוא דמי ההיוון, היה הנטל הסופי בקשר לתשלום זה מוטל על הנתבעת 3.


35. עוד היו הצדדים חלוקים בשאלת תחולת הוראת הפיצוי המוסכם בשיעור השווה ל40,000- דולר (סכומי התובעת, ע' 19; סכומי הנתבעת 3, ס' 80). הוראה זו הקבועה בסעיף 11 של ההסכם, מתייחסת לסעיפים מסוימים בהסכם המוגדרים כ"סעיפים עקריים ויסודיים". הואיל והנתבעים לא הפרו את ההסכם אין צורך להתייחס גם לשאלה זו. עם זאת, למקרה ששגיתי, ניתן להעיר כי ספק הוא אם ההוראה יכולה להתפרש גם לחובת התשלום בגין היוון היחידה הנוספת. לדברי בא כוח התובעת עצמה "על כך כנושא לא דובר. חד משמעית לא דובר. לא לכאן ולא לכאן" (לעיל סעיף 9). מכאן, שקשה לומר כי הוראת הפיצוי המוסכם התייחס למצב זה (ראו גם סכומי הנתבעים, ס' 12 בכל הנוגע ליסודיות ההוראה).


יתר על כן, אפילו הייתי סבור אחרת היה מקום להתערב במקרה זה בגובה הפיצוי. אמנם, ברגיל, נטיית בתי המשפט היא לכבד את רצון הצדדים. על כן מתפרשת בצמצום הסמכות לקבוע כי תניית-פיצויים היא בלתי סבירה (ע"א 300/77 רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682, 686). ואולם, במקרה זה, תניית הפיצויים היא תנייה גורפנית. היא חלה על סדרה שלמה של הוראות בהסכם, ללא כל הבחנה בין הפרה קלה להפרה חמורה. למעשה, חלה ההוראה על ההסכם כולו, למעט ההוראות הנוגעות לרישום הזכויות ולתשלומי המס. תניות פיצוי מוסכם גורפניות הן תניות "חשודות". ניסוחה הגורף של התנייה מוביל למסקנה (לכאורה) שהצדדים אף לא נתנו דעתם במפורש ובמפורט לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של כל הפרה והפרה. "פיצוי אחד וקבוע מראש לכל הפרה שתהיה, מלמד, כמו מעצמו, על כך שבעלי החוזה לא קבעו את תניית-הפיצויים בשוותם נגד עיניהם, לפי קנה מידה סביר, את הנזק העלול להיגרם מהפרה זו או אחרת של החוזה" (ע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג' פרץ מ' בן גיאת, חברה להנדסת בנין, פ"ד מז (3) 427). במקרה זה, הנזק אשר ניתן היה לצפותו מראש, נוגע רק לתוספת תשלום בגין דמי ההיוון ולא היה מקום להוסיף על תשלום זה פיצוי נוסף, כפי שהצדדים לא מצאו לנכון להוסיף פיצוי כזה על אי תשלום של מיסים, המוטל על אחד הצדדים (ראו סעיף 9 ה' להסכם). ברור גם שבכל מקרה אין בתניית הפיצוי המוסכם כדי לחייב את הנתבעת 3 אשר לא היתה צד להסכם.


36. אין צורך להתייחס לטיעונים שעורכי הדין העלו זה כלפי זה, אפילו במסגרת ראש פרק של עוללות. חילופי דברים אלה אינם יכולים להשליך על הזכויות המריטוריות של בעלי הדין עצמם. מכל מקום מוטב לישבם ברוח טובה, בלא להעמיס מטעני סרק על סכומי הצדדים.


סוף היום

37. בעת קשירת ההסכם לא טרחו הצדדים להגדיר את היקף ההיוון. בדיעבד, הצדדים הבינו את ההסכם ביניהם באורח שונה. הכל יודעים שיש קשר הדוק בין גודל החורים שברשת הדייגים לבין גודל הדגים שניתן ללכוד באותה רשת. קטן החור – נלכדים בו הדגים הקטנים. גדול החור נמלטים הדגים הקטנים. רשת המושגים שהטילו הצדדים באמצעות ההסכם, לא היתה צפופה מספיק. כך, קרה שכל צד ביקש ל"דוג" באמצעותה את דגיו שלו. נוסח החוזה סובל קיומם של שני המובנים גם יחד. ואולם, מכך שמנקודות מבט שונות ההר מופיע בצורות שונות אין להסיק שבאופן אוביקטיבי הוא חסר צורה כלשהי או שיש לו אין סוף צורות. מהעובדה ששתיקת הצדדים אינה משדרת פתרון מוחלט, אין להסיק שכל הסדר טוב כמו אחר, או שהשתיקה אינה נתנת להשלמה אוביקטיבית. ההסכם היה אמור לשקף את שהיה מקובל ונהוג ביחס להסכמים מסוג זה. הנהוג והמקובל היה שהמוכר אינו משלם את דמי ההיוון אלא ביחס ליחידה המוקמת במגרש.


אשר על כן אני דוחה את התביעה. התובעת תשא בהוצאות הנתבעים 1 ו2- (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום של 25,000 ש"ח. סכום זה נפסק על יסוד ההודעה שצורפה לסכומי הנתבעים (ראו נוהל בדבר קביעת שכר טרחת עורך דין, פד" נא (1) 1). התובעת תשא גם בהוצאות הנתבעת 3 (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום של 15,000 ש"ח. הסכומים כבר כוללים מע"מ. הסכומים ישתלמו בתוך 45 יום מהיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בכפיה

  2. חוזה בכירים

  3. חוזה פרוגרמה

  4. חוזה ירוק

  5. עכבון חוזי

  6. האם נכרת חוזה ?

  7. חוזה רכישת מלאי

  8. תנאי בחוזה

  9. חוזה עם בית אבות

  10. חשיפת חוזה מכירה

  11. השלמת פרטים בחוזה

  12. הפרה יעילה של חוזה

  13. חוזה עם חברה משכנת

  14. זכאות לחוזה בכירים

  15. הגורם היעיל - חוזה

  16. חוזה מלאכותי

  17. סעיף 12 לחוק החוזים

  18. הסכם / חוזה - סוסים

  19. חוזה תיאטרון

  20. חוזה למראית עין

  21. חוזה למראית עין

  22. חוזה פיתוח תוכנה

  23. התחייבות לשלם כסף בחוזה

  24. סעיף 39 לחוק החוזים

  25. זכויות חוזיות בלבד

  26. סכום פיקטיבי בחוזה

  27. ביטול חלקי של חוזה

  28. שינוי חוזה בהתנהגות

  29. חוזים מיוחדים לתקופה קצובה

  30. תביעת חוב על פי חוזה

  31. כריתת חוזה - מצב מנטלי ירוד

  32. חוזה לכתיבת ספר תורה

  33. זכות קניינית מול זכות חוזית

  34. טיוטה של חוזה – האם מחייב ?

  35. חוזה לתשלום דמי הרשאה שנתיים

  36. סעיף 14 א לחוק החוזים

  37. חובת תום הלב בשלב ביצוע חוזה

  38. תום לב בניהול משא ומתן

  39. חוזה בכירים בשירות המדינה

  40. ניהול משא ומתן בדרך מקובלת

  41. האם מו''מ הופך לחוזה מחייב

  42. חוזה בכירים בשירות המדינה - זכאות

  43. השלמת חסר בהסכם / השלמת חסר בחוזה

  44. תביעה על סכום קצוב מכוח חוזה

  45. הפרה יסודית המקנה זכות ביטול

  46. חוזה אישי של סוכן מכירות שטח

  47. סעיף 13 חוק החוזים - חוזה למראית עין

  48. הפסקת חוזה למתן שירותים משפטיים

  49. הגבלת חופש העיסוק של עובד מכוח חוזה

  50. הפרת חובה של רשות ציבורית כצד לחוזה

  51. חוזים יש לקיים ""Pacta sunt servanda

  52. שווי זכויות חוזיות - אי הוכחת זכויות חוזיות

  53. חוזה שירותי ייעוץ לחיסכון על בסיס הצלחה

  54. האם אפשר להטיל חבות בפיצויים לפי סעיף 12(ב) על מי שאינו צד לחוזה ?

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון