סעיף 10 חוק המקרקעין - עקרון תקנת השוק - תיקון רישום בית משותף

רקע : לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי ולפיו המחסן המסומן 7 בקומה ראשונה, והנמצא בבנין ברח' בית וגן 16, ירושלים, הידוע כגוש 30164, חלקה 121, הינו כולו או חלקו רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין. כפועל יוצא מכך, מתבקש מתן הוראה למפקח על רישום המקרקעין לתיקון צו הרישום של הבית המשותף, בהתאם חנה וגרשון ציצוביץ (להלן: התובעים 1 ו-2) הם בעלי הדירה הידועה כיחידה 121/3 בבניין הנ"ל; שרה ועמוס גולדרייך (להלן: התובעים 3 ו-4) הם בעלי הדירה הידועה כיחידה 121/5. קרין ודוד אלברט סופיר (להלן: הנתבעים 1 ו-2 ו/או הנתבעים) הם בעלי דירה הידועה כיחידה 121/7 והם הנתבעים העיקריים בתובענה זו. הנתבעים 4-7 הם בעלי יתר הדירות בבניין, כמפורט בנסח הרישום שצורף לכתב התביעה. נתבעים אלה צורפו לכתב התביעה על פי החלטתי מיום 15.11.07, אולם הם בחרו שלא להביע כל עמדה ביחס לתביעה הנדונה. הנתבע 3 הוא המפקח על רישום המקרקעין. נתבע 3 הודיע כי אין לו כל עניין בתובענה וכי הוא ימלא אחר כל פסק דין שיינתן בה בניין המגורים בו מדובר נבנה על מקרקעין מוסדרים בשנות השבעים, ונרשם כבית משותף בשנת 1977. על-פי צו הרישום שבלשכת רישום המקרקעין מיום 18.7.1977, אשר צורף הן על-ידי התובעים והן על-ידי הנתבעים (נספח ב' לתצהיר הנתבעים), המחסן נשוא התובענה רשום כחלק מיחידה 121/7, אותה רכשו הנתבעים 1 ו-2. עוד נרשם בצו האמור, כי מרפסת הגג המסומנת בתשריט, הוצמדה לאותה יחידה. לצו הרישום מצורף תקנון מוסכם של הבית המשותף, מכוחו הוצא הגג מן הרכוש המשותף והוצמד, כאמור, ליחידה 121/7 בהתאם להסכם מכר שנחתם ביום 27.10.2003 (נספח ג לתצהיר הנתבעים), רכשו הנתבעים מבני הזוג עליזה ודוד ברזיס, את מלוא זכויותיהם בדירה 121/7. בהתאם לאמור בהסכם המכר וכן על-פי תשריט הבית המשותף, לדירה צמודים מרפסת-גג ומחסן. אין מחלוקת עובדתית על כך שהנתבעים שילמו את מלוא התמורה בגין הנכס, קיבלו את החזקה בדירה והעבירו בלשכת רישום המקרקעין את הזכויות בדירה על שמם - נספח א' לתצהיר הנתבעים במהלך חודש אוגוסט 2005 החלו הנתבעים לבצע עבודות שיפוץ שונות בדירה ובמחסן נשוא התובענה, וביום 5.12.2005 הגישו התובעים את התביעה הנדונה שעניינה הבעלות במחסן. בנוסף, הגישו התובעים תלונה כנגד הנתבעים למחלקת הפיקוח בעיריית ירושלים בגין בניית מחסן ללא היתר בשטח הרכוש המשותף ובניית חדר ללא היתר על הגג המשותף. בעקבות התלונה, הוגש ביום 30.10.2006 כתב אישום, לבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים (ת.פ. 10779/06), נגד נתבע 1. כתב אישום זה בוטל ביום 18.3.2007 שכן התביעה חזרה בה מן האישום טענות התובעים : טענת התובעים בתמצית היא שהמחסן נשוא התביעה, אותו רכשו ושיפצו הנתבעים, הוא חלק מהרכוש המשותף של הבניין ולא רכושם הפרטי של הנתבעים. על-פי הנטען בכתב התביעה המתוקן בשנית, התשריט שהוכן בידי האדריכל יצחק קליינברגר בשנת 1977, לשם הגשת הבקשה לרישום הבניין כבית משותף, מכיל הצהרה כוזבת ביודעין, כאילו משקף הוא נאמנה את הבית ודירותיו, בעוד שבפועל לדירה 7 לא היה מחסן. בכתב התביעה מפורטות טענות עובדתיות נוספות באשר לאי דיוקים בתשריט, אולם אלה אינן עומדות ביסוד התובענה, והסעד שנתבקש מתייחס אך ורק למחסן האמור עוד טענו התובעים, כי בתשריט תכנית הקומה הראשונה מופיע מחסן המסומן כמיועד לדירה 7 ומיקומו מתחת למרפסת דירה 2, דהיינו במפלס קומת המרתף, בעוד שבתשריט של קומת המרתף לא סומן המחסן הנדון ליד המקלט, שם מקומו, בסמוך ליתר המחסנים. לדברי התובעים, המחסן המדובר לא נבנה עד להגשת התביעה ועל כן גם לא יכול היה האדריכל לכתוב בהצהרתו שהמחסן קיים בשטח. לטענתם, הקבלן והאדריכל של הבניין הטעו את התובעים ואת הרשויות להאמין כי המחסן מצוי בשטח לטענת התובעים, במשך 32 השנים שחלפו לא היה מחסן לדירה 7 והתובעים לא ידעו על הרישומים הנ"ל בפנקס הבתים המשותפים, והנה בשנת 2005 החלו הנתבעים לקדוח ולחפור את המחסן. רק אז התברר לתובעים, כי הנתבעים טוענים לזכות במחסן השייך לרכוש המשותף, והקיים על הנייר בלבד. לפיכך מבקשים התובעים, כי בית המשפט ייתן סעד הצהרתי לפיו המחסן המסומן 7 בקומה הראשונה, כולו או חלקו, הוא רכוש משותף ובבעלות כל בעלי היחידות, וכי בית המשפט יורה לנתבע 3 לתקן את צו רישום הבית המשותף באופן שיתאים לאמור לעיל טענות הנתבעים : הנתבעים העלו טענה מקדמית שעניינה שיהוי והטעימו, כי התובעים ישנו על זכויותיהם במשך עשרות בשנים והגישו את תביעתם כ-30 שנה לאחר רישום הבניין, לרבות רישום המחסן כשייך לדירה 7, בפנקס הבתים המשותפים. לטענתם, שיהוי זה בהגשת כתב התביעה מעיד על חוסר תום ליבם של התובעים ויש בו משום ויתור על זכויותיהם הנטענות שכן במשך שנים לא מחו התובעים על רישום המקרקעין טענתם העיקרית של הנתבעים לגופו של עניין היא שבהתאם לרישום המופיע בלשכת רישום המקרקעין, המחסן נשוא התובענה הינו בבעלותם הבלעדית. לטענתם, מאחר ועניינה של התובענה הוא במקרקעין מוסדרים, הרי שרישום זה מהווה ראייה חותכת לתוכנו, כאמור בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין. הנתבעים טוענים, כי בנסיבות אלה, מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים, בתמורה ובהסתמך על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון, כהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. לדברי הנתבעים, הם רכשו את זכויותיהם ביחידה מס' 121/7 ובכלל זה את זכויותיהם במחסן ובמרפסת הגג בתמורה, בתום לב ובהסתמך על הרישום. לפיכך, לא ניתן לדרוש את תיקון צו הבית המשותף באופן הפוגע בזכויותיהם של הנתבעים ומבלי שניתנה הסכמתם המפורשת לכך באשר לטענות בעניין תשריט של האדריכל קליינברגר, טענו הנתבעים כי אין בעובדה שהמחסן של הנתבעים סומן בתכנית הקומה הראשונה כדי להעיד על כוונת מרמה או הטעיה כלשהי מצד החברה הקבלנית או אדריכל הבניין, שכן מתחת לסימון המחסן בתכנית הקומה הראשונה, נכתב במפורש, כי מיקומו הפיזי של המחסן הוא מתחת למרפסת של דירה 2, היינו במפלס קומת המרתף. המחסן לא סומן בתשריט קומת המרתף מאחר שהוא אינו מצוי בצמידות לשאר המחסנים האחרים, כי אם בסמיכות אליהם. עוד טענו הנתבעים, כי אילו החברה הקבלנית או האדריכל היו מעוניינים להטעות את התובעים או את הרשויות על-ידי שרטוט מחסן שאינו קיים בשטח, הם לא היו טורחים לציין, כי מחסן זה מצוי מתחת למרפסת דירה מס' 2. לטענת הנתבעים, המחסן המדובר היה קיים מאז ומתמיד כשהוא בנוי ומושלם עם קירות ודלת בפתחו. לאחר שהנתבעים רכשו את דירתם החליטו להשתמש במחסן ולהתאימו לצרכיהם ממצאים ומסקנות : תובעים 2 ו-3 הגישו תצהירי עדות ראשית. על פי האמור בתצהירו של תובע 2, משהחל הקבלן לחצוב מתחת לבנין במקום בו ניצב כיום המחסן שבמחלוקת, פנו שניים מדיירי הבניין לעירייה, והוצא צו הפסקת עבודה. מאז איש לא נגע בשטח עד שהנתבעים רכשו את דירתם והחלו בשיפוץ המחסן. בנוסף טען תובע 2 בתצהירו, כי באוגוסט 1978 פנתה נציגות הבית המשותף למפקח על רישום המקרקעין, בטענה על הסגת גבול של דירה מס' 7. בתגובה, כך טוען התובע בתצהירו, הופסקה הבניה. לתצהיר צורף מכתב של המפקח מיום 18.10.1978. על תוכנו של מכתב זה ועל המסקנה שיש להסיק ממנו אעמוד בהמשך. עוד טען תובע 2 בתצהיר, כי במשך 32 השנים שחלפו מאז, לא היה מחסן לדירה מס' 7, והתובעים לא ידעו על הרישום בפנקס הבתים המשותפים, ממנו נובע כי לדירה זו יש מחסן תובעת 3 התייחסה בתצהירה לנושאים שונים שאינם קשורים כלל לתביעה. כך, למשל, הצהירה כי האדריכל טעה ברישום שטחי הדירות והחליף שטחי היחידות האחוריות בקדמיות, או כי שטח דירה 7 צריך היה להיות 125 מ"ר לפני ההוספות, ולא 116 מ"ר כפי שנכתב בטבלה שצורפה לבקשה לרישום הבניין כבית משותף. יאמר מיד, כי טענות אלה נטענו כטענות בעלמא, בלא שתהיינה מגובות בביסוס עובדתי כלשהו, וכאמור לעיל, אין הן ממין העניין. כך גם טענה בתצהירה כי הנתבעים הרחיבו את דירתם על חשבון המסדרון, שהוא רכוש משותף ופגעו במרחב המילוט לגג הבניין, וכי גם בשיפוץ המחסן חרגו הנתבעים מגבולותיו המשורטטים בתשריט גם טענות אלה הן טענות בעלמא, שאין להן כל גיבוי עובדתי. יתרה מכך, יש בהן משום חריגה ממסגרת כתב התביעה המתוקן. זאת, לאחר שהוריתי על מחיקה על הסף של הטענות המתייחסות להסגת גבול מצידם של הנתבעים, והוריתי לתובעים לתקנו באופן שיתייחס אך ורק לסעדים המצויים בסמכותו העניינית של בית משפט זה (החלטה מיום 15.11.07). טענה נוספת של תובעת 3 בתצהירה היא, כי "שרטוט מחסן זה הוא מרמה חמורה של הקבלן ושל אדריכל הבניין אשר הטעו את התובעים ואת הרשויות להאמין כי המחסן מצוי בשטח". על פי הנטען בתצהיר, בהקשר זה, בוצעו שינויים על גבי התשריט המקורי, כדי להטעות. בין היתר נטען בתצהיר, כי התאריך המופיע על פני התשריט תוקן והוקדם בשלושה חודשים. דומה, כי כבר למקרא התצהיר ניתן להתרשם ממגמתיות רבה, ומנכונות להטיח טענות חמורות בלא עיגון עובדתי. רושם זה התחזק בי לאחר החקירה הנגדית, כפי שאפרט בהמשך מנגד, הצהירו הנתבעים כי רכשו את דירה מס' 7, כשאליה צמוד המחסן שבמחלוקת ומרפסת הגג, בהסתמך על הרישום בפנקס הבתים המשותפים ועל פי התשריט. לפני החתימה על הסכם המכר ערכו את הבדיקות הנדרשות באמצעות בא כוחם. ההסתמכות על הרישום נעשתה בתום לב, והבדיקה לא העלתה כל ממצא, אשר היה בו למנוע את עסקת הקנייה. באוגוסט 2005 החלו הנתבעים לבצע עבודות שיפוץ בדירתם ובמחסן הצמוד לה. זמן קצר לאחר תחילת העבודות הגישו התובעים את כתב התביעה הנדון, ופנו למחלקת הפיקוח של עיריית ירושלים בתלונה לפיה ביצעו עבירות בנייה שונות, ובכללן בניית מחסן ללא היתר בשטח הרכוש המשותף, ובניית חדר ללא היתר על גג הבית המשותף. עיריית ירושלים הגישה נגד התובעים כתב אישום בגין תלונות אלה (ת.פ. 10779/06 בבית המשפט לעניינים מקומיים), אולם זמן קצר לאחר מכן בוטל כתב האישום משהוברר לתביעה כי הנתבעים לא ביצעו כלל את העבירות שיוחסו להם. עוד טוענים הנתבעים בתצהירם כי התשריט שהוכן על ידי האדריכל קליינברגר הינו תשריט אמת, וכי המחסן בגבולותיו הקיימים עמד מאז נבנה הבית. לראייה צורפו תמונות המעידות על כך שלא חל שינוי בגבולותיו החיצוניים - נספח ו בטרם אתייחס לעדויות התובעים בבית המשפט, במסגרת חקירתם על תצהיריהם, יש לעמוד על המסמך שצורף לתצהירו של תובע 2. מסמך זה הינו מכתב שכתב המפקח על רישום המקרקעין, בתאריך 18.10.1978, לאחר שערך ביקור בבניין, בעקבות פנייה של נציגות הבית המשותף. מן המכתב מתברר, כי המרפסת המהווה את גג המחסן נבנתה ארבע שנים קודם לביקור, ואילו המחסן (הוא המחסן שבמחלוקת) נפרץ שנה וחצי קודם לביקור. עוד עולה מן המכתב, כי צו הבית המשותף נחתם ביולי 1977, כשהתשריט שצורף לצו נחתם בידי האדריכל קליינברגר ביום 18.4.77, "כלומר 3 חודשים לפני שנחתם צו הבית המשותף". המפקח מציין, כי בתאריך רישום הבית כבית משותף, המרפסת כבר הייתה קיימת, אולם ספק אם המחסן כבר נפרץ, שכן הקבלן פינה לתוכו מילוי אבנים וחומרי בנייה אחרים. עוד מציין המפקח כי גג המחסן הוא המרפסת האמורה, וכי קירות המחסן היו קיימים אף הם, מלבד הדלת שהותקנה מאוחר יותר. המפקח עומד במכתבו על כך שנהוג להסתמך על תשריט הבית המשותף כשהוא ערוך ומאושר על ידי אדריכל, המצהיר כי הוא משקף נאמנה את הבית ואת דירותיו. מוסיף המפקח ואומר כי "אם נראה למי שהוא כי האדריכל שיקר בתצהיר, הרי שעליהם לפנות למשטרה או לארגון האדריכלים". ולבסוף כותב המפקח כי הקבלן רשאי היה לבנות את המרפסת והדירה (נראה כי בעניין זה טעה טעות קולמוס והכוונה למרפסת והמחסן), וכי היה על המתלוננים לפנות לבית המשפט עם התחלת בנית המרפסת והמחסן כדי לקבל צו מניעה, לו רצו בכך ממסמך זה ניתן להסיק מספר מסקנות. ראשית, כי כבר ב- 1978 היה ידוע לבעלי הדירות בבניין (והתובעים בכללם), כי קיים מחסן נוסף בבניין, וכי הוא מופיע בתשריט. אין חולק, כי התובעים לא עשו דבר בעניין זה, גם לאחר שנודע להם, לכל המאוחר בשנת 1978, על דבר קיום המחסן, שאינו חלק מן הרכוש המשותף. שנית, ברור מן המכתב כי המחסן, בגבולותיו הקיימים, עמד על תילו באותה עת, וכי הותקנה בו דלת בשלב כלשהו. שלישית, הטענה בדבר רמייה של האדריכל ככל הנראה הושמעה באוזני המפקח, והוא כותב כי אם אכן סבור כך מי שסבור, עליו לפנות למשטרה או לארגון האדריכלים. אין חולק, כי מי מן התובעים, או מדיירי הבניין האחרים, לא טרח לפנות בעניין זה לגורמים המוסמכים, למרות שהטענה נזרקה לחלל האוויר, ולמרות שהמפקח העיר את שהעיר. המסקנה המתחייבת היא כי איש מן התובעים לא סבר, בזמן אמת, כי ביכולתו לעמוד מאחורי טענה כזו. ולבסוף, נראה כי הערתו של המפקח לפיה התשריט שצורף לצו הבית המשותף נחתם בידי האדריכל שלושה חודשים קודם לכן, היא שהצמיחה את טענתה של תובעת 3 בתצהירה, כאילו התאריך תוקן בדיעבד והוקדם בשלושה חודשים. טענה זו באה לבסס, ככל הנראה, טענה, כאילו צו הבית המשותף נחתם על יסוד תשריט אחר וכי על כן לא יכולים היו דיירי הבניין לגלות את המרמה בזמן אמת והנה, מן החקירה הנגדית של התובעים מתבררות העובדות הבאות. תובע 2 מודה בחקירתו, כי קירות המחסן היו במקום בו יש מחסן כיום (עמ' 7). עוד אישר, כי היה מודע למכתבו של המפקח מ- 78', וכי לא נקט כל פעולה בעקבותיו. כמו כן, אישר תובע 2 כי למחסן הייתה דלת פלדה, וכי במשך למעלה מ- 30 שנה לא נכנס אליו (עמ' 7-8). תובעת 3 טענה בעדותה (עמ' 10-11), כי את המחיקות שנעשו על גבי הטבלה המצורפת לצו הרישום המקורי ניתן לראות על גבי המקור. אלא שצו הרישום על נספחיו, כשהוא מאושר כהעתק המתאים למקור על ידי המפקח (נ/2), סותר את טענתה זו. גם כאשר הוצג לתובעת צו הרישום נ/2, לא חזרה בה מטענתה כי נעשו מחיקות אשר ניתן היה להתחקות אחריהן על ידי עיון במקור. גם התובעת הודתה כי היו קירות חיצוניים למחסן, וכי החלל היה סגור. לטענתה, פנים המחסן הכיל בחלקו "סלע אם", וכי על כן לא ניתן היה להיכנס לתוכו או לפתוח את הדלת (עמ' 13). כמו כן הודתה התובעת, כי לא היה לה מפתח למחסן במשך כל השנים. מעדותה עולה כי גם היא הייתה מודעת לתוכן המכתב מ- 78' (עמ' 14). הנתבע העיד כי כשבדק את הדירה ראה את המחסן, ופתח את דלת המחסן. הקירות החיצוניים נותרו על עומדם, אלא שהוא שיפץ אותם. אפשר היה להיכנס למחסן בטרם החל בשיפוצים, אולם צריך היה לחצוב את הסלע ולפנות אותו העולה מן המקובץ, כי במשך 30 שנה עמד המחסן על קירותיו החיצוניים ולפתחו דלת פלדה, כשלאיש מן התובעים לא היה מפתח שלה. איש לא התייחס למחסן האמור במשך השנים כאל רכוש משותף. התובעים ידעו גם ידעו כי המחסן משויך לדירה 7, לפחות משנת 78', וכי עמדת המפקח היא כי אין המדובר ברכוש משותף, וזאת על יסוד התשריט שצורף לצו הרישום. התובעים, או איש מדיירי הבניין האחרים, לא עשה דבר לתיקון צו הרישום, בין על ידי השגת הסכמת כל דיירי הבניין לכך, ככל שהטענה היא טעות ברישום, בין על ידי הוכחת התרמית הנטענת של הקבלן ושל האדריכל, באמצעות הגשת תלונה לגורמים המוסמכים לכך יש להוסיף, כי מקובלת עליי טענת הנתבעים כי אין בעובדה שהמחסן המדובר מופיע בשרטוט בקומה הראשונה ולא בקומת המרתף, כפי שהוא קיים בשטח, כדי להעיד על כוונת מרמה או הטעייה מצד הקבלן או אדריכל הבניין. בסמוך לשרטוט של המחסן כתוב באופן מפורש כי הוא נמצא מתחת למרפסת של דירה 2, היינו, בקומת המרתף. נראה, אם כן, כי המחסן לא סומן בתשריט קומת המרתף מאחר שהוא אינו מצוי בצמידות לשאר המחסנים אלא בסמיכות להם. סוף דבר, מעבר לכך שהעובדות האובייקטיביות המתוארות לעיל, המצטרפות לעצם הרישום, מעידות על כך שהמדובר במחסן פרטי, השייך לדירה 7, הרי שלאחר ששמעתי את התובעים, והתרשמתי מן המגמתיות שאפיינה את עדותם, איני מוכנה לסמוך ממצא על דבריהם. מסקנתי היא, כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח כי הרשום בצו הרישום של הבית המשותף בטעות או במרמה יסודו אלא שגם לו עמדו בנטל, והוכיחו כי אין הרישום משקף את המציאות, לא היה די בכך. אין חולק, כי הנתבעים רכשו את המחסן כחלק מדירה 7, בהתאם להסכם מכר שנחתם כדין, ובהסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין בירושלים. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: החוק) קובע, כי רישום בפנקס לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו..." הסיפא של הוראת סעיף 125(א) מלמדת, כי ניתן לתקוף רישום ולשנותו אף אם מדובר במקרקעין מוסדרים, וזאת כאשר הרישום מבוסס על טענת הטעיה, תרמית או השמטה מקרית או מכוונת סעיף 10 לחוק קובע את עקרון תקנת השוק ומתייחס לרכישת מקרקעין בתום לב, בהסתמך על הרישום: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". כלומר, תקנת השוק נועדה להגן על מי שרכש מקרקעין בתום לב בהסתמך על המרשם, מפני מי שטוען ומוכיח כי המרשם לא שיקף את מצב הזכויות האמיתי במקרקעין באותה עת, ומקרקעין אֵלו שלו הם שאלת היחס בין סעיף 10 לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין עלתה לא אחת בפסיקה ובית המשפט העליון שב והדגיש את יחסי הגומלין בין סעיפים אלה. בע"א 599/77 קורצפלד ואח' נ' אדלר ואח', פ"ד לד(2), 29, עמ' 33-34, קבע כב' השופט לנדוי: "בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקנין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קנין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות. לשם זה אין די במתן תמורה ובתום לבו של הרוכש אלא תנאי הכרחי נוסף הוא שהרוכש רכש את הזכות "בהסתמכו על הרישום", והסתמכות זו בתום לב צריכה להתקיים בשעת הרכישה.... סעיף 10 אינו אלא בבואתו של סעיף 125(א) והוא התוצאה ההגיונית של תוקף רישומם של מקרקעין מוסדרים, בהיות הרישום בפנקסים ראיה חותכת לתוכן הרישום הנה כי כן, בנוסף על הוכחת תרמית או הטעיה, על התובעים להוכיח שאין עומדת לנתבעים ההגנה הנתונה להם בסעיף 10 לחוק המקרקעין. כפי שפורט לעיל, אין עוררין על כך שהמדובר במקרקעין מוסדרים ואין מחלוקת שהנתבעים שילמו את מלוא התמורה על הנכס. לפיכך, כל שנותר לבחון הוא האם ברוכשם את הנכס הסתמכו הנתבעים בכנות ובתום לב על הרישום. המבחן לקיומו של תום הלב, לצורך סעיף 10 של חוק המקרקעין הוא סובייקטיבי מוחשי ולא אובייקטיבי מופשט. כלומר תום הלב נשלל כאשר הקונה המאוחר ידע ידיעה בפועל, או ידע ידיעה קונסטרוקטיבית בשל עצימת עיניים, את זכותו של הקונה הקודם לו בזמן. אולם אי-ידיעה רשלנית אינה עולה כדי חוסר תום לב (ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ. עלי יונס ואח', פ"ד מז(5), 1; ע"א 842/79 נס ואח' נ' גולדה ואח', פ"ד לו(1), 204). הנתבעים הסתמכו על צו רישום המקרקעין מיום 18.7.1977, בו צוין לגבי דירה 121/7, היא דירת הנתבעים, כי צמודים לה מרפסת גג ומחסן. גם מתשריט הבניין המצורף לצו הרישום, עולה כי לדירה 121/7 מוצמד מחסן. תיאור הדירה בטבלה המצורפת לתשריט הוא כדלקמן: "דירה בת 5 חדרים, הול, מטבח, שירותים + מחסן". בטבלה אף מצוין כי שטח המחסן הוא 14 מ"ר. בתשריט הקומה הראשונה משורטט מחסן ולצידו חץ המצביע על דירה 2, על מנת להבהיר כי המחסן נמצא מתחת למרפסת דירה 2. בשרטוט מבנה המחסן עצמו מופיעה בתוך עיגול הספרה 7, המצביעה אף היא על כך שמדובר במחסן של דירה 7. ואכן, בהסכם המכר שנחתם בין הנתבעים לבין בני הזוג ברזיס צוין כי לדירה צמודים מרפסת גג ומחסן עדותו של הנתבע, לפיה בטרם קנה את הדירה, בדק את הנכס באמצעות בא כוחו, והסתמך על הרישום, מעוררת אמון, ואין לי כל יסוד לפקפק בה. דומה, כי גם לב"כ התובעים היה קשה להתמודד עם דברים אלה. טענתו בהקשר זה הייתה, כי הנתבע גילה חוסר תום לב משום שבביקורו בנכס בטרם ערך את הסכם הקנייה, יכול היה לעמוד על כך שהמדובר במחסן "וירטואלי", ולדעת כי אין המדובר בנכס בר שימוש. איני מוצאת יסוד לטענה זו. הנתבע בדק את הרישום, וראה בשטח שמבנה המחסן, על צורתו הגולמית, לרבות הקירות החיצוניים והדלת, קיים בפועל. על כך אין חולק. מן העובדה שבעלי המחסן בחרו שלא להשמישו לא יכול היה הנתבע להסיק כי המחסן אינו בבעלותם זאת ועוד, משחדלו התובעים מלפעול גם לאחר שנודע להם, לכל המאוחר בשנת 78', כי צו הרישום משייך את המחסן לדירה 7, ולא פעלו לתיקון הצו, אין הם יכולים להתגולל על קונה מאוחר בטענת חוסר תום לב. בהימנעם מלנקוט פעולות לתיקון הצו, יש לראותם כמי שהסכימו לרשום בו, ואת המכשלה שיצרו במחדלם (בהנחה, שכאמור איני מקבלת אותה, כי הצו מוטעה) אין הם יכולים לגולל לפתחם של הנתבעים למעלה מן הצורך אזקק לטענה נוספת שהעלו התובעים ולפיה, מעצם העובדה שבתקנון המוסכם הוצא רק גג הבית מהרכוש המשותף והוצמד לדירה 7, ניתן ללמוד כי השטח שמתחת למרפסת דירה מס' 2, הוא שטח המחסן המדובר, נשאר בגדר רכוש משותף, שכן הוא לא צוין בתקנון המוסכם כשטח שהוצמד לדירת הנתבעים. טענה זו משוללת כל בסיס. גם יתר המחסנים בבנין, לרבות המחסנים של התובעים, צוינו בצו הרישום ובתשריטים הנלווים לו כחלק מתיאור הדירות, ולא בתקנון המוסכם. בטוחני שהתובעים היו מתנגדים לקביעה שהמחסנים שלהם אינם בבעלותם, אלא שייכים לרכוש המשותף, מן הטעם שהתקנון המוסכם אינו מציין את ההצמדה. העומד מאחורי רישום הצמדת הגג, שהוא בדרך כלל רכוש משותף, בתקנון המוסכם, להבדיל מרישום המחסנים כחלק מן הדירות, על יסוד התשריט, הוא ברור, ואין צורך להכביר מילים על כך סיכום : סיכומו של דבר, איני מוצאת פסול בהתנהלותם של הנתבעים בעת רכישת הדירה והמחסן שהוצמד לה, ובוודאי שאינני מוצאת בסיס לטענת התובעים בדבר חוסר תום לב מצד הנתבעים. משכך, עומדת לנתבעים הגנת תקנת השוק, המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, וזכותם הקניינית על המחסן נשמרת גם אם הרישום אינו נכון. טענה שאף היא, כאמור, לא הוכחה על-ידי התובעים טענת השיהוי : הנתבעים לא טענו להתיישנות התביעה, אולם סברו כי על בית המשפט לדחות את התביעה על הסף מחמת שיהוי (סעיף 27 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958). כדי לבסס טענת שיהוי יש להראות, כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו פסקי דין שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום לבו של התובע. הנטל להוכיח את התנאים הנדרשים לקיום שיהוי מוטל על הטוען לכך, היינו, הנתבע. נוכח ההשלכות הנובעות מקבלת טענת שיהוי, התנאים לקבלתה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות. קו זה מאפיין את הפסיקה בנושא זה לאורך שנים. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר הסעד ההצהרתי המבוקש מתייחס לזכות קניינית (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"ד נז(5) 433, עמ' 440-441; חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן ואח', פ"ד מז(5) 1, עמ' 9-10). במקרה שלפניי, המדובר בבניין שנבנה בשנת 1973 ונרשם כבית משותף כבר בשנת 1977. הצו לרישום בתים משותפים, לפיו נרשם המחסן נשוא התובענה כצמוד לדירה 7, היא דירת הנתבעים היום, ניתן עוד ביום 18.7.1977. חלק מדיירי הבניין הינם הרוכשים המקוריים שרכשו את דירותיהם מן הקבלן שבנה את הבניין, וחלקם, לרבות הנתבעים, רכשו את דירותיהם מן הרוכשים המקוריים לאחר בניית הבניין ולאחר הרישום, ובאים בנעליהם דיון בתובענה מעין זו, המוגשת עשרות שנים לאחר הרישום בלשכת רשם המקרקעין, אין בו אלא ליצור אנדרלמוסיה וחוסר וודאות ביחס לרישום הבית המשותף, תוצאה שעל בית המשפט למנוע. למותר לציין, כי חלוף הזמן מאז מתן צו הרישום מקשה מאוד על בירור העובדות לאשורן ועל בחינת המצב בשטח בהשוואה לצו. לא הובא בפניי כל נימוק או הסבר להשתהות התובעים במשך עשרות בשנים כמתואר לעיל ולהגשת התובענה באיחור כה רב. למעשה, טענותיהם של התובעים ניעורו לחיים רק לאחר שהנתבעים השקיעו כספים ומשאבים לצורך שיפוצו הפנימי של מחסן, הרשום כחלק מדירתם כפי שקבעתי לעיל, התובעים היו מודעים, לכל המאוחר בשנת 78', כי המחסן שבמחלוקת רשום בצו הרישום כמחסן השייך לדירה 7, ומאז לא עשו דבר כדי לשנות את הרישום. בנסיבות אלה נראה, כי בהחלט ניתן לומר שזנחו את זכות התביעה, וכי הגם שהסעד המבוקש נוגע לזכות קניינית, נכון היה לדחות את התביעה על הסף גם מטעמי שיהוי. הדברים מקבלים משנה תוקף בשים לב לטיבה ולהיקפה של הזכות הקניינית בה מדובר. אולם, מאחר שהגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות לגופה, איני מוצאת טעם להכריע בטענת השיהוי בשולי הדברים אוסיף, כי כאמור בהחלטתי מיום 15.11.2007 בקשת התובעים למתן סעד בעניין הסגת הגבול אינה מצויה בסמכותו של בית משפט זה והתובעים רשאים לפנות למפקח על רישום המקרקעין או לבית משפט השלום לצורך בירור טענותיהם. ב"כ התובעים טען בסיכומיו, כי לבית משפט זה מוקנית סמכות שבגררא לדון בסוגיית הסגת הגבול. אין בדעתי לדון מחדש בהחלטתי האמורה. אולם מעבר לכך, התובעים לא הניחו כל תשתית עובדתית לפיה חרגו הנתבעים מגבולות המחסן, כפי שהם מופיעים בתשריט. "המדידה העצמית" שעשתה תובעת 3 אינה מהווה ולו ראשית ראיה לביסוס טענה זו. לפיכך, איני מוצאת מקום להידרש לטענה, גם לו סברתי כי ניתן לדון בה כטענה שבגררא סוף דבר : סיכומו של דבר, התביעה נדחית. התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים 1 ו-2 ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, בצרוף מע"מ כחוקתקנת השוקמקרקעיןבתים משותפיםחוק המקרקעיןרישום בית משותףתיקון רישום מקרקעין