חוזה פיתוח - רכישת זכויות לבניית יחידות דיור


פסק דין

החברה הקבלנית, פפו מפעלי בנייה (1982) בע"מ (להלן: "חב' פפו") רכשה ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") , זכויות לבניית 18 יחידות דיור, על שני מגרשים בשכונת עזרא בתל-אביב .

הזכויות נרכשו על פי "חוזי פיתוח" מיום 25.10.93.

חב' פפו הציעה את זכויותיה הנזכרות לנתבע מס' 2, שלמה שטנר (להלן: "שטנר"). מכיון שהוא לא היה מעוניין בהצעה חיפש שטנר מועמד אפשרי אחר לרכישת הזכויות מידי חב' פפו.

אלכס בבצ'וק (להלן: "בבצ'וק") שהשתתף עם שטנר בפרוייקט בנייה אחר, הציע לשטנר לעניין בעיסקה את התובעת - "תבור גלבוע חברה לבניין בע"מ".

התובעת אכן הביעה רצון לרכוש מחב' פפו את הזכויות לבנות את יחידות הדיור ולמוכרן (הלן: "הפרוייקט") .
התובעת היתה מעוניינת ששטנר יהיה גם הוא מעורב בפרוייקט. שטנר הסכים להשתתף בעיסקה אך לא באופן אישי אלא באמצעות חברה שבשליטתו.

בספטמבר 1994 נחתם הסכם בין התובעת לבין החברה שבשליטתו של שטנר – ת.ש.ב. בניין בע"מ. הנתבעת מס' 1 (להלן: "ת.ש.ב.") .
ההסכם נערך על ידי העד עו"ד גולדשמידט שהתובעת שכרה את שירותיו לעריכת ההסכם. ת.ש.ב. לא נעזרה בעורך דין מטעמה לצורך הכנת ההסכם.

במבוא להסכם מסופר על כך שחב' פפו רכשה מהמינהל את הזכויות לפרוייקט וכי חב' פפו הציעה להעביר לת.ש.ב. את זכויותיה וחובותיה כלפי המינהל.

בפיסקה השלישית במבוא להסכם נאמר:

"ג) ת.ש.ב. אינה מעוניינת להתקשר במישרין עם פפו בהסכם

המתייחס לפרוייקט, הגם שהינה מעוניינת שתבור גלבוע

תתקשר עם פפו בהסכם להקמת הפרוייקט, תוך שחרף

העובדה שרק תבור גלבוע תתקשר בהסכם עם פפו,

התחייבויות תבור גלבוע כלפי פפו בקשר לפרוייקט

תחולנה ביחד ולחוד על תבור גלבוע ועל ת.ש.ב. הכל

כמפורט בהסכם זה".

בסעיף 2 בהסכם מפורטות התחייבויות הצדדים להסכם:

בסעיף 2.1. מפורטת התחייבותה של התובעת לפעול בשקידה ראויה על פי הסכם שיאושר על ידי תש.ב.
בסעיף 2.2. מפורטת התחייבותה של ת.ש.ב. לעשות כמיטב יכולתה כדי לגרום לכך שפפו תתקשר עם תבור גלבוע בהסכם למכירת זכויותיה.
על פי סעיף 4 בהסכם התחייבה התובעת לספק את כל המימון שיידרש לפרוייקט.
בסעיף 4 גם נקבעו ההוראות בדבר אופן ניהול כספי הפרוייקט וחלוקת הרווחים.
בסעיפים 4.3. נקבע כי לצורך חיוב בחשבון של הפרוייקט תדרשנה שתי חתימות, אחת של נציג התובעת ואחת של נציג ת.ש.ב.
לא נקבעה זהותם של הנציגים.
על פי האמור בסעיף 4.6 הסכימו שני הצדדים להתחלק בשווה בהפסדים אם יהיו.


בסעיף 3.1 נאמר:

"ממועד חתימת הסכם רכישת זכויות פפו בפרוייקט

(להלן: "הסכם הרכישה") יפעלו תבור גלבוע ות.ש.ב.
כשותפים שווי זכויות בפרוייקט ויראו כ"א מהצדדים

כבעל 50% וגו'...".


בהסכם לא נזכר שטנר ואין כל הוראה המחייבת את ת.ש.ב. לגרום לכך ששטנר יבצע פעולות כלשהן, גם לא הוטלה על שטנר אחריות להתחייבויותיה של ת.ש.ב.

למעשה מצויות בהסכם רק שתי התחייבויות של ת.ש.ב.
האחת – לעשות כמיטב יכולתה כדי כדי לגרום לחתימת הסכם הרכישה עם פפו;

השנייה – לשאת במחצית הפסדי הפרוייקט אם ייגרם הפסד.


עו"ד גולדשמידט – עורך ההסכם, הוזמן להעיד במשפט.
לשאלה שהציג לו עו"ד מרינסקי ב"כ התובעת – למה נקשר ההסכם עם ת.ש.ב. ולא עם שטנר אישית השיב בעמ' 106 לפרוטוקול:



"מר שטנר הסביר שמשיקולי מס הוא מעדיף שזה יהיה

באמצעות ת.ש.ב. הוא מתקשר רק באמצעות חברות.
הוא לא רוצה להתקשר באופן אישי". (ההדגשה שלי צ.ב.)

לגירסתו של שטנר הסכימה התובעת להתקשר עם ת.ש.ב. כשותפה בפרויקט בעיקר כדי לזכות בהסכם עם חב' פפו כאמור בסעיף 2 בהסכם וגם כדי להגדיל את סיכויי השיווק של הדירוק שיבנו בפרוייקט, בשל יכולת השיווק הטובה של בבצו'ק ולוין. שניים אלה פעלו בשיתוף עם שטנר בפרוייקט אחר, בבצ'וק ולוין הוכיחו שם יכולת שיווק מצויינת הודות לעמדה שיש להם בקרב עולים מחבר העמים.


ההערכה היתה כי עולים מחבר העמים הינם לקוחות פוטנציאליים לרכישת דירות בשוכנה דרומית בתל-אביב.


לגירסתם של העדים מטעם התובעת, עיקר מטרתה של התובעת בהתקשרותה עם שטנר היתה להנות מקשריו האישיים הטובים עם גורמים שונים, בהם:


(א) בנק דיסוקנט, שם כיהן קרובו כיו"ר מועת המנהלים .
מבנק זה קיוו לקבל ליווי בנקאי.
(ב) רשויות התכנון

(ג) המינהל

הסכם הרכישה אמנם נחתם ע"י חב' פפו אך הפרוייקט נכשל, למעשה לא הוחל כלל לבצעו.

לתצהיר עדותו הראשית של שלום מור, מטעם התובעת צורפו מספר מסמכים הקשורים לביטול העיסקה ולסיבות הביטול. ציינתי לעיל כי כ חב' פפו רכשה מהמינהל זכויות לביצוע הפרוייקט על פי "חוזי פיתוח". המינהל נוהג לנקוב בחוזי פיתוח מועדים לביצוע הבניה. תנאי עיקרי בחוזי הפיתוח הוא ביצוע הבנייה במועדים הנקובים בחוזה.
הפרת התנאי מעניקה למינהל זכות לביטול חוזה פיתוח.


בחוזה הרכישה בין התובעת לבין חב' פפו, התחייבה התובעת לקיים את התחייבויותיה של חב' פפו כלפי המינהל ולבצע את בניית הפרוייקט במועדים הנקובים בחוזי הפיתוח.


במכתב מיום 29.1.95 נספח ג/2 לתצהירו של מור מטעם התובעת נאמר:

"2. נכון להיום אפשר לגשת לתכנון ורישוי 8 קוטג'ים בלבד

מתוך ה – 18, תיק מידע מס'... טרם הוכן עד שהמינהל

יגיע להסדר פינוי עם הפולשים במקום.
3. אין הגיון כלכלי לצאת לביצוע 8 קוטג'ים בלבד כאשר

תקורת ההתארגנות וניהול הביצוע צריכה להתחלק על

18 קוטג'ים".


במכתב מיום 30.01.95 בתשובה למכתב דלעיל, כתב ב"כ חב' פפו לתובעת – כי התובעת חתמה על הסכם הריכשה לאחר שבדקה היטב את כל הנתונים כולל חוזי הפיתוח והיתה מודעת להוראה שאם ימצאו מחזיקים על המגרש, לא תחול חובת הפינוי על המינהל.


הודגשה חובתה של התובעת לטפל בפינוי.


במכתב מיום 15.4.96 (נספח טז' לתצהירו של מור) נאמר כי התוכניות הוגשו למינהל לאישור ביום 15.3.96, אך המינהל אינו מוכן לטפל באישור עד להסדר נושא התשלום בגין השומות החדשות.
"ברור לפיכך שאין ביכולתנו להתקדם לקראת

קבלת היתר בנייה וביצוע הבנייה".

התעוררה מחלוקת בקשר לסכומים שהמינהל דרש. חב' פפו הזמינה שמאות, על פי חוות דעת השמאים - שווי הנכס בשנת 1996 נמוך אף מהמחיר ששולם למינהל ביום 27.7.93 בעת חתימת חוזי הפיתוח.


על פי הייעוץ שהתובעת קבלו הפרוייקט אינו כדאי מבחינה כלכלית, גם יועצי הבנק הגיעו לאותה מסקנה.


נספח כ' לתצהירו של מור, מכתבם של פולאר מהנדסים יועצים מתאריך 5.6.96 מסתיים במשפט: -

"הדרישה לבניית מרתפי חנייה תגרום לפרוייקט להיות

לא כלכלי. במצב זה לא נוכל להמליץ לבנק לאשר את הפרוייקט".


נספח כד' (3) העתק מכתב מיום 19.8.96 ששלחה התובעת לנתבעים בו נאמר בין היתר:


"1. .... ואולם מר שלמה שטנר, שיזם את הפרוייקט ואת

כניסתו אליו, נמנע מלהשתתף בישיבות מנהלת

הפרוייקט חרף שזומן אין ספור פעמים.
2. עקב דרישות כספיות של מנהל מקרקעי ישראל

ועיכובים בקבלת היתרי בנייה הסיכויים להקים את הפרוייקט

פחת ומכל מקום הקמתו בנסיבות החדשות שנוצרו אינן כלכליות.

על יסוד מסקנה זו של התובעת היא הפסיקה את טיפולה בפרוייקט והודיעה על כך לב"כ חב' פפו (נספח כה/2 )

עם הפסקת הפרוייקט נתברר לתובעת לטענתה, כי ההפסד מסתכם בסכום של

1,649,729 ₪.

סכום זה מורכב משניים – סך של 796,181 ₪, יתרת חוב בספרי התובעת בגין תשלום הוצאות ומע"מ בקשר עם הפרוייקט וביטולו וסך של 853,548 ₪, יתרת חוב בחשבונות הבנק של הפרוייקט.
התובעת הגישה תביעה זו נגד ת.ש.ב. ונגד שטנר אישית.
התובעת מבקשת לחייב את שני הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לה את מלוא הפסדיה, דהיינו את הסך של 1,649,729 ₪ בשל הפרת התחייבויות. לחילופין היא מבקשת לחייב את שני הנתבעים – ת.ש.ב. ושטנר אישית, ביחד ולחוד לשלם לה את מחצית הסכום כהשתתפות ב – 50% של ההפסדים, על פי הוראות ההסכם.


כסעד עיקרי מבקשת התובעת השבת מלוא סכום ההפסד משום שלטענתה ההפסד נגרם אך ורק בשל הפרת ההתחייבות ששטנר יטפל בבנק וברשויות.

הואיל ות.ש.ב. לבדה היתה צד להסכם עם התובעת, יכולה התובעת לכאורה לתבוע רק מת.ש.ב. השבת הפסדים בשל הפרת החוזה, אם הוכחה הפרה או לחילופין השתתפות במחצית הפסדיה. אולם התובעת מבקשת לחייב את שטנר אישית הואיל והיא טוענת כי בנסיבות שהוכחו, מן הדין להרים את המסך ולהטיל על שטנר אישית את התחייבויותיה וחובותיה של ת.ש.ב.
יתירה מזו – התובעת טוענת שבפועל נתן לה שטנר התחייבויות אישיות בנוסף להתחייבויות שנתנה ת.ש.ב. על פי ההסכם.


בחנתי את הראיות ובשל התרשמותי מהעדים שהופיעו בפני העדפתי לסמוך את מסקנותיי בעיקר על עדותו של עו"ד גולדשמידט שנשכר ע"י התובעים לערוך את ההסכם בינה לבין ת.ש.ב.


על השאלה של ב"כ התובעת עו"ד מרינסקי – מה היתה צריכה להיות התרומה של מר שטנר לחוזה הזה השיב עו"ד גולדשמידט עמ' 104 לפרוטוקול:

"ת. מה שכתוב בהסכם".
כמו כן העיד עו"ד גולדשמידט כפי שכבר ציטטתי בחלקו הקודם של פסה"ד כי שטנר אמר שהוא מתקשר רק באמצעות חברות וכי אינו רוצה להתקשר באופן אישי. ( עמ' 106 לפרוטוקול - הדגשה שלי צ.ב. ).


אם התובעת או פרקליטה עו"ד גולדשמידט היו סבורים, כי שטנר מסכים לקיים אישית את ההתחייבויות אף כי פורמלית אינו צד לחוזה, היו צריכים לתת לכך ביטוי בהסכם, לעשותו ערב להתחייבויות של ת.ש.ב. או לציין שת.ש.ב. מתחייבת לגרום לכך שמנהלה, שטנר, יעשה פעולות מוגדרות.


העובדה שדבריו המפורשים של שטנר שאינו רוצה להתקשר באופן אישי נותרו ללא תגובה וללא התייחסות בנוסח ההסכם - חייבת להתפרש כהסכמה של התובעת, ששטנר לא יהיה צד להתחייבויות ואין לו אחריות אישית.


התובעת ומי שייצג אותה בעריכת ההסכם לא עשו מאומה כדי לשלול פרוש אפשרי כזה.


יתירה מכך, למרות שלתובעת היו ציפיות ואני מאמינה שאמנם היו לה ציפיות כאלה, שהודות לעברו ומעמדו של שטנר יש לו מהלכים שיקלו על המגעים עם גורמים חשובים לפרוייקט, לא ניתן לכך כל ביטוי בהסכם.


כבר ציינתי לעיל כי על פי ההסכם הוטלו על ת.ש.ב. שתי התחייבויות בלבד – האחת לשאת במחצית ההפסדים , אם יהיו, והשנייה לפעול על מנת שחב' פפו תתקשר עמה בהסכם להעברת זכויותיה בפרוייקט. התחייבות אחרונה זו לא קויימה במלואה.
ממה נפשך, אם התובעת היתה סבורה שאין צורך לפרט בהסכם את הפעולות שת.ש.ב. מתחייבת לצבע למען קידומו של הפרוייקט, גם לא היה צורך לכלול את עניין הפעילות לחתימת ההסכם על ידי חב' פפו.
אם מאידך גיסא ראתה צורך בפירוט חובתה של ת.ש.ב. בעניין קשירת הסכם הרכישה מחב' פפו, משמע שציינו את כל ההתחייבויות הרלוונטיות מכיון שלא צויינה ההתחייבות ששטנר יטפל בענין הפרוייקט עם הגורמים השונים, משמע שלא היתה התחייבות כזו.


התובעת מבקשת לקבוע כי שטנר התחייב אישית כלפיה לטפל בקשר לפרוייקט עם הגורמים השונים – על סמך הסיכום המפורט בפרוטוקול נספח ב' – סיכום פגישת מנהלים – שבה נעשתה חלוקת תפקידים במינהלת הפרוייקט.


ראשית - אני קובעת כי סיכום זה אינו מחייב את שטנר. הוא לא היה נוכח בפגישה, לא היה שותף לחלוקת התפקידים ולא הוכח כי ייפה את כוחו של מי מהנוכחים לחייב אותו.
שנית - העובדה שהתובעת חשבה שיש צורך לחלק תפקידים לאחר חתימת ההסכם היא עצמה שוללת קיום התחייבויות קודמות בקשר לטיפול עם הגורמים השונים.


הדעת נותנת כי דוקא משום שלפני פגישת המנהלים לא נקבע מי מהשותפים צריך לעשות פעולות מסויימות נוצר הצורך לקיים פגישה לקביעת חלוקת תפקידים.


שלישית – בסעיף 3 בהסכם יוחדו הוראות ביחס למינהלת הפרוייקט, לתפקידה וסמכויותיה לפי הוראות אלה לא הוסמכה המינהלת להטיל התחייבויות על מי מהצדדים להסכם.
רביעית – בחקירתו הנגדית של עו"ד גולדשמידט הוא נשאל אם בטרם חתימת החוזה שטנר אמר שיש לו קשרים בבנק דיסקונט והוא יסדר את הנושא של הליווי הבנקאי. תשובתו היתה:



"לא אמרתי את זה. אמרתי לאחר ההסכם נדמה לי להב

שם הגיס שלי. הוא אמר שהוא ינסה להסדיר או שהוא

יטפל בנושא של הליווי הבנקאי.
ש: זה הכל לאחר ההסכם?

ת: כן. אני שמעתי את זה לאחר ההסכם".
(עמ' 109 לפרוטוקול) .


מעדותו זו עולה כי לפני ובעת שנחתם ההסכם עדיין לא דובר על כך ששטנר יטפל בעניין הליווי הבנקאי, בניגוד לטענות התובעת.


מסקנתי היא כי התובעת לא הוכיחה ששטנר התחייב כלפיה לטפל בענייני הפרוייקט עם הגורמים השונים.


גם המושג "לטפל" טעון הבהרה – גם לגירסתה של התובעת לא מדובר בהתחייבות להסדיר את הדרוש להצלחת הפרוייקט. התובעת אינה טוענת ששטנר נטל על עצמו התחייבות להצליח בטיפול. היא אינה טוענת שהתחייב להביא את הליווי הבנקאי, או להסדיר את שינויי התכניות שהתובעת היתה מעוניינת בהם. לפיכך גם לא הוכח הקשר הסיבתי בין העובדה ששטנר לא טיפל עם הגורמים השונים לבין התוצאה.


שטנר העיד כי ההתחייבות שניתנה בהסכם על ידי ת.ש.ב. לפעול לחתימת הסכם הרכישה עם חב' פפו קויימה במלואה ואילו עד לשלב מכירת הדירות בפרוייקט לא היה מוטל על ת.ש.ב לעשות כל מאומה.
שטנר לא היה פעיל בענייני הפרוייקט לאחר חתימת הסכם הרכישה. אני קובעת זאת כעובדה.


יתכן שהפסיביות הזו מצדו נגרמה לאחר שנכח בחוסר הכדאיות של הפרוייקט. הוא העיד כי התכנית להקים קוטג'ים בשכונת עזרא שהדמוי שלה בציבור הוא של שכונה נחשלת - - נראה חסר הגיוני, כי לא ראה סיכוי למכור שם דירות יקרות.


יתכן שהפסיביות של שטנר נגרמו בשל היותו טרוד בנושאים אחרים, כטענת התובעת.


תהיה הסיבה לאדישותו של שטנר אשר תהיה כל עוד לא הוכח שהוא התחייב לפעול, או שת.ש.ב התחייבה לגרום לכך שהוא יפעל אין מקום לחייבו אישית בשל חוסר המעש מצדו.


אחריותה של ת.ש.ב להשתתף בהפסדים היא שהיתה חייבת להיות התמריץ למעורבות יותר בולטת, אך זהו עניינה של ת.ש.ב. ולא של שטנר.
לא הוכח כי ת.ש.ב התחייבה לטפל בענייני הפרוייקט עם הגורמים השונים ולא הוכח שהפרוייקט נכשל בשל הפרת התחייבויות כל שהן של ת.ש.ב.
לא הוכחו נסיבות שיצדיקו את חיובו האישי של שטנר בגין התחייבויותיה של ת.ש.ב. כלפי התובעת.


אשר לחובתה של ת.ש.ב. להשתתף עם התובעת בהפסדי הפרוייקט – התובעת כללה בחישובי ההפסד סכומים שלא הוצאו על ידה במישרין על הפרוייקט. לא ניתן לערוך חישוב סביר ומדוייק של סכומים אלה.
לפיכך, על דרך האומדן אני מפחיתה 200,000 ₪ מהסכומים שנקבה התובעת.


התוצאה היא איפוא כדלהלן:

א. אני דוחה את התביעה נגד הנתבע מס' 2 – שטנר

ב. אני מחייבת את הנתבעת 1 – חב' ת.ש.ב. לשלם לתובעת סך של 725,000 ₪ בצרוף ריבית והפרשי הצמדה למדד מיום הגשת התביעה עד לפרעון בפועל .
ג. ת.ש.ב תשלם הוצאות משפט כולל שכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪

בצרוף מע"מ.
מתוך סכום זה היא תשלם במקום התובעת לשטנר סך של 30,000 ₪ בצרוף

מע"מ בעקבות דחיית התביעה נגדו. וסך של 20,000 ₪ בצרוף מע"מ היא תשלם לתובעת.
חיובי ההוצאות כאמור לעיל ישאו ריבית ויהיו צמודים למדד מתאריך פסק דין זה עד לפרעון בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה פיתוח

  2. החזר אגרות פיתוח

  3. חישוב היטל פיתוח

  4. פיתוח צמוד דופן

  5. הסכם פיתוח - מרכז מסחרי

  6. עתודה לפיתוח קרקע

  7. אזור פיתוח עירוני

  8. מימון עבודות פיתוח

  9. עבודות פיתוח - מע''מ

  10. חוזה פיתוח - מה שווי מקרקעין ?

  11. קומה מפולשת - היטל פיתוח

  12. דוגמא להסכם פיתוח פנים מגרש

  13. הסכם פיתוח לבניית הרחבה בקיבוץ

  14. חוזה פיתוח לגבי מגרש באזור תעשיה

  15. הסכם לביצוע עבודות לפיתוח פנים מגרש

  16. ביטול היטלי פיתוח וחוסר ניקיון כפיים

  17. חוזה פיתוח - רכישת זכויות לבניית יחידות דיור

  18. תביעה בגין עבודות פיתוח תוך פגיעה בדיירי הרחוב

  19. תביעה לפיצויים בשל הפרת הסכם לפיתוח מגרש בקיסריה

  20. נטען כי אין מקום להפחית מעסקאות ההשוואה אגרות והיטלי פיתוח

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון