צו מניעה מעקה על גג

פסק דין 1. התובע הגיש תביעה זו כנגד הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), למתן צו מניעה וכן פיצוי כספי בגין שימוש בגג הבנין ובמעקה הגג, שברחוב מרקוני 22 במפרץ חיפה (להלן: "הבנין"). התובע טוען כי ביום 12.7.93, נחתם בינו לבין הנתבעת הפורמלית הסכם קומבינציה, לפיו הנתבעת תבנה בנין, הוא הבית שעל החלקה, בתמורת הבניה יעביר התובע על שם הנתבעת חלק מהבית בשטח של 385 מטר כחלקה של הנתבעת. בנוסף התחייב התובע לשלם לנתבעת סך של 95,000$ בתוספת מע"מ. בהסכם הקומבינציה נקבע כי כל חלקי הבנין ישארו בבעלות התובע, וכן כל זכויות הבנין, לרבות השטחים הבלתי בנויים כמו חצרות, חניונים וגגות כולל גג המקלט יהיו צמודים ליחידת התובע והתובע יהיה רשאי ולהשתמש בהם באופן בלעדי. בנית הבנין הסתיימה והנתבעת השכירה את השטח שבבעלותה לנתבע. הנתבע התקין במושכר מזגנים מפוצלים אשר יחידות העיבוי שלהם הותקנו על גג הבנין ובנוסף התקין שלטים על מעקה גג הבנין בחזית הצפון מזרחית וכן לטענת התובע, פרץ שער של החצר המזרחית והחל להשתמש בו. הנתבע כפר בטענות התובע וטען כי אין לתובע כל עילת תביעה ישירה כלפיו. כמו כן, כפר בכך שפרץ או השתמש בחצר הנ"ל. לסיכומיו צירף הנתבע ציטוט מהסכם השכירות מיום 19.5.99 שבין דוד יעקובוביץ ושות' בע"מ לבין רהיטי הפירמה בע"מ ובסעיף 21 להסכם זה נרשם כי "המשכירה תאפשר לשוכרת להשתמש בחזיתות המושכר ועליו להחזיר את החזיתות במצב תקין למזכירה בתום תקופת השכירות". 2. בתאריך 5.9.99 הודיעו ב"כ הצדדים כי הגיעו לכלל הסכמה כדלקמן: "השלטים והמזגנים כפי שהוצבו על ידי הנתבע 2 כפי שהם היום, יוסרו בתוך 90 יום. הנתבע 2 מתחייב שלא להציב את השלטים והמזגנים חזרה לאותו מקום, כפי שהם מוצבים היום, או בשטח אחר השייך לתובע, אלא על קיר המושכר ששכר, ואם קיימת לו זכות שכזאת". להודעה הנ"ל ניתנה תוקף של החלטה על פי בקשת הצדדים. בית המשפט קבע כי באשר לתביעה ולמחלוקת הכספית יסכמו הצדדים את טענותיהם ולאחר מכן ינתן פסק דין. 3. בעקבות בקשה שהוגשה ביום 5.10.99, נקבעה ישיבה נוספת ליום 16.1.00 במהלכה חזרו הצדדים וטענו את טענותיהם כאשר התובע טוען שהחלטה המוסכמת שניתנה לא מולאה על ידי הנתבע. בהחלטה שניתנה באותו יום נרשם כי הצדדים יסכמו את טענותיהם תוך צירוף המסמכים עליהם הם מסתמכים. לאחר עיכובים ובקשות שהיו מצד הנתבע בהגשת הסיכומים, הובא התיק בפני לכתיבת פסק דין. 4. התובע טוען כי משהוכיח באמצעות עדותו של מר דוד יעקובוביץ, שהינו מנהל הנתבעת, אשר אישר כי לא ניתן לנתבע רשות להניח את יחידות העיבוי של המזגנים המפוצלים על גג הבנין, או להתקין שלטים על מעקה גג הבנין, על הנתבע לפצותו עקב הנחת יחידות העיבוי הנ"ל והתקנת השלטים. באשר להיקף הנזק שנגרם והפיצויים שיש לפסוק לזכות התובע, הוא טוען כי יש לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים תוך שהוא מפנה לחוות דעת השמאי מטעמו ומבקש להעדיפה על פני חוות הדעת של השמאי מצד הנתבע. כמו כן, טוען התובע לדמי שימוש בגין שימוש בחצר ופיצוי בגין שבירת והסרת השער הצפוני. 5. הנתבע טוען בסיכומיו כי אין מחלוקת כי הגג על פי הסכם הקומבינציה שייך לתובע. עם זאת, הוא טוען כי התובע השכיר את חלקו בנכס לחברת מטבחי זיו וזו השכירה חלק מהמושכר לחברת הקירור בע"מ. הנתבעת הפורמלית השכירה את חלקה לחברת רהיטי הפירמה בע"מ הנמצאת בשליטתו ובבעלותו של הנתבע. הנתבע טוען כי מלכתחילה לא טען עובדה מהותית זו לגבי חוסר יריבות, וזאת בהיסח הדעת, אולם משנתברר הדבר במהלך המשפט, ומאחר וניתן היה להביא את סיום המחלוקת על פי סעיף 79א', החליט הנתבע שלא לבקש תיקון ההגנה מתוך אמונה כי התביעה תדחה. הנתבע איננו כופר כי התקין מספר מנועי מזגנים על קצה הגב וצמוד לקונטור שיוצא מהקיר הצפוני של הבנין וכן כי התקין שלטים על הקונטור כאשר משוכות השלטים קובעו על הגג בקצה הצפוני. לטענתו, ההתקנה הנ"ל אינה מפריעה לשימוש בגג, לא לתובע וגם לא לשוכרים מטעמו. באשר לטענה הנוספת בדבר השימוש בגין פלישה לחצר בצד המזרחי, טוען הנתבע כי טענה זו נזנחה על ידי התובע במהלך הדיון וחזרה ועלתה רק בסיכומים, ואין לקבלה. עוד טוען הנתבע כי העברת והסרת מנועי המזגנים ומשוכות השלטים מהגג עלו לו כ- 17,500 ש"ח. בנוסף טוען הנתבע כי חתם על הסכם שכירות ביום 4.8.00 ולפיו הוא והחברה שבשליטתו עוברים למבנה אחר ובכך ינותק הקשר בינו לבין התובע. 6. שקלתי את טענות הצדדים ולמעשה אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים, למעט השאלה האם עצם העברת החזקה והשימוש במושכרים שבבעלות התובע והנמצאים בבנין הנ"ל, יש בהם כדי להפקיע את זכותו של התובע לתבוע בגין פלישה לרכושו על ידי הנתבע. סבורני כי הדין במקרה זה הוא עם התובע ועל כן דין התביעה הכספית להתקבל באופן חלקי. בנושא הזכויות בחזיתות המבנה קיימת אי בהירות מסויימת כאשר כפי שצוטט לעיל בהסכם השכירות שנחתמה על ידי הנתבעת הפורמלית לבין החברה שבשליטת הנתבע 2 נרשם כי הנתבע רשאי להשתמש בחזיתות. מאידך, לא רשום בהסכם כי הנתבע רשאי להשתמש בגג המבנה לצורך הנחת מנועי המזגנים. בנוגע לחלק זה של המבנה, דהיינו הגג, אין בעובדה שהתובע השכיר את הנכס לאדם אחר כדי להפקיע את זכויותיו בגג ולתבוע להוציא כל פולש או משיג גבול משם או לדרוש דמי שכירות ראויים לתקופה שבוצע שימוש ללא הסכמה ושלא כדין. 7. באשר לתביעה הכספית, התובע צירף חוות דעת של שמאי מקרקעין, דוד שקד, אשר סבור כי דמי השימוש הראויים בגין הצבת שלטים וכן יחידות העיבוי למזגנים, הם בסך 500$ לחודש. לגבי החצר, סבור שמאי זה כי דמי השכירות הם 2$ לחודש למ"ר. השמאי לא ציין בחוות הדעת כמה מטרים מרובעים תפסו יחידות העיבוי והשלטים. לעומת זאת, הגיש הנתבע חוות דעת של שמאי המקרקעין, מר עאטף עאלם, אשר ציין במסגרת שיקוליו כי חמישה מעבי מזגנים המונחים על הגג בצמוד למעקה תופסים שטח כולל של כ- 40 מ"ר. כמו כן ציין את גודל השלט נשוא המחלוקת, שהוא באורך של כ- 20 מטר ובגובה של כ- 2 מטר. לדעתו, דמי השכירות לגג ריק יש להעמידם על סך של כ- 1$ למ"ר. בתשובות לשאלות הבהרה מיום 24.2.00, חזר ועמד השמאי כי דמי השכירות לגג ריק סביר עומדים על 1$ למ"ר. התובע טוען כי יש לחייב את הנתבע בגין דמי שימוש ראויים החל מינואר 1996 ועד ליום הגשת הסיכומים, תקופה של 44 חודשים לפי 500$ לחודש, וזאת בהסתמך על דמי שכירות שגובה התובע ממטבחי זיו בגין הצבת השלטים שלהם. הנתבע חולק על הקביעה הנ"ל וטוען שיש לחייבו, אם בכלל, על פי שווי דמי שימוש לגג פתוח של 1$ לכל מ"ר ועל כן לטענתו יש לחשב את הסכום בגין התקופה 44 חודשים ועוד ששה חודשים קדימה עד למועד יציאתו מהבנין, מגיע לסך של 2,400$ (40X60). 8. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני מעדיף את חוות דעתו של השמאי עאטף עאלם, על פני חוות הדעת של דוד שקד. לא שוכנעתי כי יש בעצם העובדה ששוכר אחר משלם סכומים גבוהים יותר כדי להשליך על דמי השכירות הראויים במקרה שבפני. מדובר בשלטים אחרים ובתנאי שכירות שנעשים מרצון. השמאי עאטף עאלם קובע כי יש לחשב את דמי השכירות הראויים על פי 1$ למ"ר. כמו כן, השמאי מתאר את השלט כשלט שאורכו 20 מטר וגובהו 2 מטר, דהיינו 40 מ"ר. בנוסף, קובע השמאי כי חמשת מעבה המזגן המונחים על גג הצמוד למעקה, תופסים כ- 40 מ"ר. מאחר והאמור בהסכם השכירות לעניין החזיתות סותר את גירסתו של מר דוד יעקובוביץ, מנהל הנתבעת הפורמלית ולאחר שהצדדים הגיעו להסכמה כי פסק הדין ינתן על סמך החומר שבתיק ללא חקירות, סבורני כי יהיה זה צודק ונכון לחייב את הנתבע בגין השימוש בגג בלבד ולדחות את התביעה ככל שהיא נוגעת לשימוש בחזיתות ובחצר. מאידך, יש לדחות את טענות הנתבע כי הנתבעת הנכונה היא החברה שבשליטתו, שוכרת המבנה. כאמור, שטח הגג שבו השתמש הנתבע הינו 40 מ"ר ועל כן הסכום החודשי בגין דמי השימוש הראויים לשימוש בגג יהיה 40$ לחודש. סכום זה במכפלת 50 החודשים (ולא 60 חודשים כפי שסבר בטעות ב"כ הנתבע בסיכומיו), נותן תוצאה של 2,000$. יתר טענות התובע המתייחסות לחזיתות ולחצר לא הוכחו והן נדחות. 9. לנוכח הצהרת ב"כ הנתבע כי הנתבע יסיר את השלטים ואת מעבי המזגנים בתום תקופת השכירות המסתיימת והצהרת הנתבע כי הוא מפנה את המושכר והעסק עובר למקום אחר, ולנוכח האמור לעיל אין צורך בהוראה אופרטיבית להסרת המזגנים והשלטים. אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסך של 8,240 ש"ח (סכום השווה ל2,000-$) וכן אני מחייבו בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד, בהתחשב באיחור שבמתן פסק הדין עקב אי הגשת הסיכומים, בסך של 2,500 ש"ח בצירוף מע"מ. הסכומים ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא ובפועל. גגצוויםצו מניעה