פסק דין כללי 1. התובעים 1,2 (להלן: "יששכר") והתובע 3 (להלן: "גבסי") רכשו מהנתבעת, לחוד, בחודש 11/89 דירה בשכונת גילה בירושלים. הראשונים רכשו דירה בת חמישה חדרים בקומה ב' של הבניין ברח' דב יוסף 13 והשני רכש דירה בת ארבעה חדרים וחדר יציאה לגג בקומה ג' של הבניין. 2. שתי התביעות הוגשו ביום 28/12/95 לבית משפט השלום בירושלים, אשר העבירן לבית משפט השלום בת"א לאור הוראתה של תניית שיפוט בהסכם המכר של שתי הדירות. הדיון בשני התיקים אוחד בפני ולהלן אתייחס אל השתיים יחד או לחוד ככל שאדרש לכך בנסיבות המקרה. 3. התובעים מלינים, בשינויים שיפורטו להלן, בשלושה על הנתבעת: האחד - כי איחרה במסירת הדירות מעבר לתקופה המותרת לה לפי החוזה ; השני - כי נתגלו ליקויי בנייה בדירות ; השלישי - כי נגרמה ירידה בערך הדירות עקב שינוי התב"ע ובניגוד למצג שהוצג להם עובר לרכישה ואשר הניעם לרכוש את הדירה: בניית דירות בחלקה הגובלת בחלקתם לעומת תכנון מקורי של שטח פתוח. 4. בתיק מונה מומחה - מר יצחק ברמן, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין. איחור במסירה יששכר 5. באשר לאיחור במסירת הדירה למשפחת יששכר הטענה שהועלתה בכתב התביעה הייתה לאיחור של 7.5 חודשים מהתאריך המוסכם בחוזה. במהלך חקירתו הנגדית של מר יששכר ויתר על טענותיו לגבי האיחור (פרוטוקול עמ' 3) וזנח טענתו זו גם בסיכומיו. לפיכך, אין מקום לדון ברכיב זה ואין מקום לפסוק בגינו פיצוי. גבסי 6. האיחור הנטען על ידו עומד גם הוא על 7.5 חודשים: מיום המסירה המיועדת 30/11/91 ועד יום המסירה בפועל 15/7/92. בגין איחור זה תבע הוא פיצוי השווה בשקלים לסך של 5,060$ ארה"ב (675$ לכל חודש), כפי שזה שהוערך ע"י המומחה מטעם ביהמ"ש (תשובותיו לשאלות הבהרה). 7. הנתבעת מכחישה את חובתה לשאת בפיצוי בגין האיחור. סעיף 3.05 מתיר לנתבעת תקופת איחור בגין תיקונים שהיא נדרשת לבצע על פי הזמנת הקונה. גבסי ביקש לבצע בדירה שינויים שפורטו במוצג נ/ 17, אשר צורף לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת, והם: ביטול מעקה, ביטול דלת כניסה למטבח ודלת לשירותים, ריצוף וביטול קירות. הערכת הנתבעת (תצהיר עדות ראשית של מר מוצפי מטעמה) כי נדרשו כשלושה חדשים לביצוע התיקונים הנ"ל. בנוסף, מבקשת הנתבעת להוסיף תקופה כשמונה חדשים עקב פרוץ מלחמת המפרץ, אירוע העולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 3.04 להסכם (המעגן הסכמת הצדדים לאיחור במסירה עקב התרחשות אירועים שלנתבעת אין שליטה עליהם ובכללם מלחמה). פרוץ המלחמה והסגר שבא בעקבותיה עיכב את הבנייה מאחר והפועלים לא הגיעו לעבודה. מכאן ואילך מבקשת הנתבעת למנות תקופה של שלושה חודשי איחור מוסכמים המעוגנת בסעיף 3.03 להסכם, תקופה שבגינה אין הקונה זכאי לפיצוי. לפיכך, לשיטתה של הנתבעת, הייתה רשאית היא למסור את הדירה בסוף שנת 1992 ולמעשה נמסרה לגבסי קודם לכן, בכמחצית השנה, ומכאן שאין לפצותו בגין האיחור. 8. מבלי להכריע בצדקת גרסה זו או אחרת, התובע גבסי אינו זכאי לפיצוי בגין ראש נזק זה. התובע לא הוכיח כי הוציא הוצאות בשכירת דירה חלופית בכל התקופה בה עוכבה המסירה או כי נמנעה ממנו האפשרות לתקבולי דמי שכירות בעבור דירתו החדשה. גם אם נצא מנקודת הנחה כי היה עיכוב במסירה המהווה הפרת החוזה, גם אז נדרש התובע להוכיח כי סבל פגיעה מההפרה קרי, שהוציא הוצאות שהן תוצאת ההפרה (סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 ; וראה לעניין זה ע"א 159/90, סולל בונה בע"מ נ. ברק אור בע"מ, פ"ד מז (4) 17). הפיצוי במקרה דנן איננו אמור להעניש את הנתבע אלא להשיב מצבו של התובע לקדמותו. כשל בהוכחת גרימת נזק אינו מזכה בפיצוי ואין די בחוו"ד מומחה אלא לקביעת שיעור הפיצוי ולא להוכחת הנזק. ליקויי בניה נזקי יששכר 9. התובעים, בהתבסס על חוו"ד מומחה מטעמם (נספח ב' לתצהיר יששכר) - יעקב פטל, שמאי מקרקעין והנדסאי בניין, טענו לנזק בסך 51,181 ₪. בכלל הליקויים הנטענים מנו הם: תיקוני ריצוף, אלומיניום, טיח, נגרות, בניה, חשמל, אינסטלציה, סיוד וצבע. המומחה מטעם ביהמ"ש, ביקר בדירה ביום 26/7/98 ובחן את הנזקים הנטענים. מסקנתו הייתה כי התובעים זכאים לפיצוי בסך 14,000 ₪ בגין ליקויי הבנייה בחישוב לפי מונחי עלות לנתבעת ובתוספת 25% בחישוב לפי מונחי עלות לתובעים ובסה"כ 20,500 ₪. עוד קבע המומחה, כי תיקון הליקויים צפוי לארוך כ- 12 יום אשר בגינם לא יידרש פינוי התובעים מהדירה אולם תיגרם להם אי נוחות ופגיעה בשימוש השוטף בדירה. בנוסף לאלה קבע המומחה, כי יש לפצות התובעים בסך נוסף של 5,100 ₪ בגין עבודות שיפוץ שערכו בעצמם (בניית קיר, עבודות טיח, סיוד וצביעה). 10. בסיכומיהם מבקשים התובעים כי ביהמ"ש יאמץ את חוו"ד המומחה מטעמו ויפסוק להם בגין ראש נזק זה סך של 25,600 ₪. 11. לטענות אלה משיבה הנתבעת, כי ביטוייה היחיד של אי שביעות רצון יששכר מטיב העבודות באה על סיפוקה במוצגים נ/ 9 - נ/ 10. טוענת הנתבעת, כי מר יששכר התלונן בכתב, כפי שמתחייב מחוזה המכר בסעיף 4.01, רק פעם אחת ולעניין הריצוף בלבד, ותלונתו טופלה לשביעות רצונו זאת בהסתמך על נ/ 10. עוד טוענת הנתבעת, כי פניות נוספות של יששכר שבוצעו בע"פ טופלו עם קבלת הדיווח עליהן ("איזה 4-5 פעמים" -ראה עדות מוצפי, פרוטוקול עמ' 20). 12. טוענת הנתבעת, כי משלא פנו יששכר בכתב כפי המתחייב מהוראות החוזה מושתק הוא מלטעון בקשר עם ליקויים אחרים ובוודאי שלא באשר לליקויי הריצוף שתוקנו ע"י הנתבעת. 13. טענתה זו של הנתבעת איננה יכולה לעלות בקנה אחד עם תום הלב הנדרש מצדדים בקיום החוזה. ידיעתה של הנתבעת על הליקויים והתיקונים הנדרשים היא החשובה לענייננו. הדרך בה הגיעו לידיעתה הטענות היא משנית בין אם בכתב או בע"פ. מוכר המחויב בהתאמת הממכר למוסכם איננו יכול להתכחש לפגם שלא הובא לידיעתו בכתב משעה שהובא לידיעתו בע"פ (ודוק: ע"א 4445/90, עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ. מאיוסט ואח', דינים עליון, לד, 611). 14. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי גם לאחר שהייתה בידו חוו"ד המומחה מטעמו לא פנה אליה בבקשה לבצע תיקונים אלא הגיש תביעתו לפיצוי. מכאן מבקשת הנתבעת ללמוד על חוסר תום ליבם של יששכר ורצונם להתעשר ולא לתקן באמת את הליקויים. 15. עוד טענה בפי הנתבעת לעניין זה, כי משסיים מומחה ביהמ"ש את ביקורו ומסר חוו"ד מיהרו יששכר לבצע תיקונים בדירה בעצמם וזאת בניגוד לסעיף 4.02 להסכם. לפיכך, נשללת זכאותם לפיצוי בגין הלקויים. 16. אין בידי לקבל טענות אלה של הנתבעת. מעדותו של מר מוצפי, שהעיד מטעמה, עולה כי נעשו מספר ניסיונות מצידה לתקן ליקויים עליהם התלוננו התובעים. לאור חוו"ד מומחה ביהמ"ש יש להסיק, למצער, כי התיקונים לא צלחו. לא יהא בכך מן הצדק כלפי התובעים להיעתר לה ולאמץ את גירסתה. לנתבעת, אף לשיטתה, ניתנה ההזדמנויות לעמוד בתנאי החוזה ולספק לקונים מוצר ראוי, עליו שילמו במיטב כספם והיא כשלה (ראה: נ/ 10 - השחזת מרצפות והנחת רובע, נ/ 11 - תיקון תריסים ודלתות, נ/ 12 - תיקון סדקים וצבע). מתצהירו ומעדותו של התובע, עדות האמינה עלי, עולה כי הליקויים הקשו על מהלך החיים בדירה. לאור אלה, אין בעובדה כי התובעים ביצעו התיקונים בעצמם, בניגוד לאמור בהסכם, כדי להצביע על חוסר תום ליבם ואין בכך כדי לאיין זכותם לפיצוי (ודוק: ע"א 4445/90 הנ"ל וגם ע"א 472/95, זלוצין נ. דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ (2) 858). נזקי גבסי 17. בהתבסס על חוו"ד פטל (נספח ב' לתצהיר גבסי), טען התובע לנזק בסך 46,126 ₪. בכלל הליקויים הנטענים מנה: תריסים ואמצעי מיגון, תיקוני ריצוף, מדרגות, אינסטלציה, נגרות, טיח, חשמל, סיוד וצבע. המומחה מטעם ביהמ"ש, ביקר בדירה ביום 26/7/98 ובחן את הנזקים הנטענים. מסקנתו הייתה כי התובע זכאי לפיצוי בסך 22,800 ₪ בגין ליקויי הבנייה בחישוב לפי מונחי עלות לנתבעת ובתוספת 25% בחישוב לפי מונחי עלות לתובעים ובסה"כ 33,350 ₪. עוד קבע המומחה, כי תיקון הליקויים צפוי לארוך כ- 18 יום אשר בגינם לא יידרש פינוי התובעים מהדירה אולם תיגרם להם אי נוחות ופגיעה בשימוש השוטף בדירה. 18. מר גבסי העיד כי לא פנה לנתבעת בכתב (פרוטוקול עמ' 10) אולם פנה אליה פעמים רבות בע"פ ועוד העיד, כי המצב היה "בלתי נסבל, 3 שנים". עדותו של מר מוצפי מטעם הנתבעת תומכת בגירסתו של התובע באשר העיד כי גבסי פנה אל הנתבעת "פעמיים שלוש" וזאת בניגוד לאמור בתצהירו (סעיף 29) כי התובע לא פנה אלא פעם אחת לנתבעת בתואנה לגבי הריצוף. ככלל, דומה כי עדותו של מר מוצפי לא הייתה ראויה בנסיבות העניין באשר מחקירתו עולה, כי פרטים רבים בתצהירו אינם ידועים לו מידיעה אישית (ראה, למשל, פרוטוקול עמ' 3 ש' 12 - 13, עמ' 5 ש' 19 - 24, עמ' 6 ש' 18 - 19, עמ' 7 ש' 18 - 26, עמ' 8 ש' 19 - 26, עמ' 9 ש' 8 - 12, עמ' 10 ש' 6 - 9, עמ' 16 ש' 20 - 23). 19. לפיכך, נחה דעתי כי גם במקרה דנן, כבמקרה שלעיל, מתקיימים התנאים לדחיית טענותיה של הנתבעת באשר לאי פנייתו בכתב של התובע ובאשר להיזקקותו לתיקונים מבלי לתת לנתבעת לבצעם. העובדה כי טרוניותיו הובאו לידיעת הנתבעת מספקת בכדי להתגבר על דרישת הכתב הנדרשת בחוזה. העובדה כי בוצעו תיקונים שלא עלו יפה, כפי שעולה מחוו"ד מומחה ביהמ"ש, מספקת מענה לטענה כי ניזקק לתיקונים בעצמו. ירידת ערך 20. בסוגייה זו אדון בשתי הדירות כבאחת. 21. טוענים התובעים, כי במהלך המו"מ ולפני חתימת חוזה המכר הציגה בפניהם הנתבעת נתונים (תרשימים, תוכניות) באשר לפרויקט הדיור בו ממוקמות הדירות וסביבותיו. לטענתם, נאמר להם כי השטח הסמוך לחלקתם, מול דירותיהם, אמור להיות שטח פתוח ולשמש כפינת משחקים. לתמיכה בטענתם הציגו התובעים את ת/ 6, תרשים סביבתי אשר צורף לחוזה המכר ובו אכן מצוין מיקומה של "פינת משחקים" בשטח המחלוקת. כעדותו של מר יששכר בסעיף 6-4 לת/ 1: "היינו במשרדי הנתבעת ושוחחנו עם נציגיה ואנשי המכירות שהראו לנו פרוספקטים, תוכניות ותשריטים של כל הפרוייקט ושל דיגמי הדירות. נציגי הנתבעת חזרו והציגו בפנינו את היתרונות שבפרוייקט ודירות מסוימות שבו, בהדגישם את הנוף שנשקף מהן, המרחב הפתוח והעדר הצפיפות הקיימת במרבית הפרוייקטים בירושלים. הוסבר לנו כי הקרקע שבסמיכות למבנה בו התעניינו ברכישת דירה, וממול הדירה, מיועדת למגרש משחקים, ויהיה שטח פתוח לחלוטין שניתן יהיה להשקיף עליו מהדירה... למרות שהדירה הוצגה בפנינו עם נוף ומרחב והדבר היווה מבחינתנו את השיקול המרכזי בהעדפת דירה זו על פני האחרות שראינו במקומו שונים, התברר לנו שגם הבטחה ותיאור זה היו חסרי כסוי, שכן במקום נבנה מתחם נוסף שמעבר צבורי מפריד בין השניים ומוליך מרחוב דב יוסף לרחוב שבתאי הנגבי". 22. כאמור, בסופו של דבר, נבנה במקום מבנן נוסף של בניינים. טענתם היא, כי הסתמכו על המצג בקנייה ואילו ידעו שיוקם שם מבנן לא היו מתקשרים בהסכם. טוענים התובעים כי העובדה שלא תוקם במקום "פינת משחקים" הייתה ידועה לנתבעת עובר להתקשרות. בהינתן בניית המבנן תבעו התובעים פיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם. 23. הנתבעת הכחישה מצג כנ"ל מטעם מי מעובדיה ושלוחיה (תצהיר מוצפי סע' 5). אולם, בחקירתו של העד הוברר כי אין לו כל ידיעה אישית לגבי מסירתה או אי מסירתה של הבטחה כזו למי מהתובעים: "ש. זאת אומרת שכל מה שאתה מספר לנו בתצהיר שלך שנוגע למשא ומתן ולתנאים שבהסכם, זה ממה שאתה קורא בהסכם ולא ממה שדיברת עם מי מהרוכשים. ת. כן. … זאת אומרת שמה שכתוב בסעיף 5 לתצהיר שלך שהנתבעת מעולם לא הבטיחה לתובעים כי דירתם תצפה אל מגרש משחקים וכי השטח שמול דירותיהם יהיה שטח פתוח, אתה לא יודע את זה. ת. זה מה שנמסר לי מהמכירות. … ש. והיא אמרה לך שהיא לא הבטיחה. ת. כן." 24. לפיכך, גירסת התובעים כי הוצג להם מצג לפיו אמור להיות שטח פתוח ולא בנוי לא נסתרה. מומחה ביהמ"ש בתשובותיו לשאלות ההבהרה שהציג לו ב"כ הנתבעת, מיום 4/10/99, אישר כי שטח הקרקע שבמחלוקת יועד במקור להיות שטח פתוח ולפינת משחקים. ודוק: המומחה אישר אך ורק את העובדות הנוגעות לתב"ע הרלוונטית ולא איזו מטענות התובעים כי הובטח להם דבר בנדון. 25. לחלופין טענה הנתבעת, כי גם לו היה מוצג בפני התובעים מצג שכזה הרי שסעיף 1.03 לחוזה היה בו כדי לאיינה משהוא קובע כדלקמן: "1.03. המוכר יחויב אך ורק על פי הסכם זה ו/או מסמכים חתומים על ידי הצדדים שיוחלפו לאחר חתימת הסכם זה...כל מסמך, הצעה, כתב אופציה, מכתב, פרסום דגם, הצהרה, מצג, הסכם, התחייבות ו/או חילופי דברים מכל סוג שהוא, שאינם נכללים בהסכם זה ושנעשו, אם בכלל, לפני חתימתו, בכל הקשור למוכר ו/או לדירה...שהוחלפו בין הצדדים ו/או סוכניהם ו/או נציגיהם ו/או עובדיהם ו/או מי מטעמם - שנעשו לפני חתית הסכם זה - הינם בטלים ומבוטלים בזאת ולא יהיה להם תוקף מחייב בין הצדדים." 26. גם בטענה זו אין כדי לסייע לנתבעת בהגנתה שכן, ת/ 6 צורף לחוזה המכר (כטענת התובעים שלא נסתרה ע"י הנתבעת) ומשכך הוא, הרי שהוא מחייב את הנתבעת לאמור בו, ככל חלק אחר של החוזה, ובין היתר לקיומו של שטח פתוח. 27. בשטח המחלוקת אכן בוצע שינוי. תוכנית 3183א (נ/ 1) באה לשנות מתוכנית מתאר מקומית 3183 המתייחסת לשטח המחלוקת ולשטח בו מצויות דירות התובעים. התוכנית הוגשה ע"י משרד הבינוי והשיכון (מחוז י-ם) ביום 15/5/91 היינו, לאחר שנחתמו הסכמי המכר. טוענת הנתבעת כי כך או אחרת, וגם אם נקבל את ת/ 6, הרי שסעיפים 2.05 - 2.06 לחוזה, משחררים אותה מכל אחריות בביצוע חלקי הפרויקט שאין עניינם דירות התובעים ובלשון החוזה: "2.05. ...מוסכם בזאת כי בכל שלב עד לגמר הקמת הפרויקט...רשאי המוכר...ליזום ולהכניס שינויים בתכנון הפרויקט, בתוכניות בנין ערים המתייחסות לקרקע...ובלבד שלא יוכנס שינוי כנ"ל בתכנון ובבניית הדירה גופה...והרוכש מצהיר בזאת כי לא יתנגד בכל דרך שהיא לשינויים המפורטים לעיל והינו מוותר על זכותו, אם בכלל, להגשת התנגדויות..." "2.06. הרוכש מצהיר ומאשר כי ידוע לו שאין בהסכם זה על נספחיו כדי לחייב את המוכר לבנות את יתרת הפרויקט...למעט הבניין בו נמצאת הדירה נשוא הסכם זה..." 28. אין הצדק בנקודה זו עם הנתבעת. חוזה המכר נחתם בין הצדדים לאחר מו"מ בו הוצג לתובעים, כי למול דירותיהם יהיה שטח פתוח. אין לכחד, כי לשון התניות מעידה על תוצאות קשות שעלולות לנבוע מהתקיימות האמור בהן. אולם, לשון התניות בסעיפים 2.05 ו- 2.06 אינן רלוונטיות לנוכח טענת הנתבעת, כי שנוי התב"ע לפיה בוטל המרחב או פינת המשחקים בוצע ע"י ביוזמת, חברת חפציבה - התניות בחוזה מתייחסת לשנויים בתכנון הפרויקט ובתכנית בניין ערים המתיחסות לקרקע ביוזמת הנתבעת ולא ע"י אחרים. 29. גם גירסה זו, שלפיה ביטול המרחב או פינת המשחקים בשנוי לתוכנית קיימת בוצע ע"י חברת חפציבה אין לקבלה, בהיותה גירסה כבושה שלא נטענה במסגרת כתב הגנתה של הנתבעת והיא איננה אלא שנוי חזית שלא הותר ואף לא הוסכם לגביו. זאת ועוד. טענה זו עומדת בסתירה מוחלטת לגירסת הנתבעת בדבר העדר מצג. 30. יתר על כן, בסעיף 5 לכתב הגנתה של הנתבעת טענה היא, כי שנוי התב"ע נעשה ע"י משרד השיכון וכי הצדדים הסכימו ביניהם" [ס' 5 (ב) לכתב ההגנה]. אלא שטענה זו לא זו בלבד שלא הוכחה על ידה, אלא שבסעיף 10 לתצהיר עדותו הראשית של עד הנתבעת באה לנו גירסה חדשה, כהאי לישנה: "רק ביום 15/5/91 דהיינו שנה וחצי לאחר חתימת ההסכמים - בין התובעים לנתבעת, הוגשה תכנית 3183א', שינוי לתכנית 3183 ובה נתבקש לראשונה שינוי הייעוד של השטח הפתוח". 31. מהי אם כן גירסת הנתבעת - אם הנתבעת לא הציגה כל מצג שווא, מה לי שנוי התב"ע שנה וחצי לאחר מכן. אלא, שאם אכן הוצגו מצגים ע"י הנתבעת, כי אז יש רבותא ומקום לטענתה בדבר שנוי מאוחר של התב"ע, טענה שאף לגביה הציגה הנתבעת גירסאות שונות שאף אחת מהן לא הוכחה. 32. מכל מקום, גרסת התובעים בדבר הצגת הנתבעת את המצגים הנטענים על ידם היא הגירסה המהימנה עלי, מה גם שטענתם זו נתמכת בת/ 6. 33. גירסת הנתבעת, כי על שנוי התב"ע לא ידעה אלא מתוך הגשת התכנית לשנוי התב"ע ב- 15/5/91 נסתרה אף היא, מיניה וביה, בעדותו של עד הנתבעת רפי מוצפי, מעדותו עולה בבירור באשר למועד ידיעתה של הנתבעת את העדר קיום המכתב ופינת המשחקים. 34. ראשית, הסתבר כי על התאריך 15/5/91 מעיד רפי מוצפי, על פי עדותו, דווקא מתוך מה שנאמר לו ע"י מר מאיר מנחם, מהנדס אזור ירושלים אצל הנתבעת וכל שנאמר על ידו בתצהירו בהקשר זה אינו אלא ממה שנמסר לו ע"י מאיר מנחם. (עמ' 16 מיום 9.4.00). עדות שמועה שאיננה קבילה. 35. הנתבעת נמנעה מלהעיד את מר מאיר מנחם בשאלת מועד ידיעתה את העדר קיום פינת המשחקים, עובדה זו, היא הנותנת כי הנתבעת בקשה למנוע הצגת עובדות מלאות בפני בית המשפט משמנעה את עדותו של העד מטעמה שהיה בידו המידע והעובדות. תוצאת המנעות הנתבעת מלהעיד את מר מאיר מנחם היא הנותנת, כי אין בה לתמוך כגירסתה ויש בכך לחזק דווקא את גירסת התובעים. 36. לא זו אף זו: באשר למועד ידיעתה של הנתבעת את העדר קיום המרחב ופינת המשחקים, למדים אנו מתוך עדותו של רפי מוצפי, אשר עסק במקום בשלב הקידוחים (עמ' 15 שורה 22), כאשר תוכנית השטח הכללי שהיתה קיימת כבר בשלב זו נמצא המודד בשטח, ולפני תחילת יציקת היסודות. (עמ' 14 שורות 3 - 10). מעדותו של רפי מוצפי עולה באופן ברור, כי פינת המשחקים והמרחב הנטען לא הופיעו בתוכניות העבודה שקיבל לכתיחלה, ואף לא בתוכנית השטח הכללי. 37. בעדותו אישר רפי מוצפי כי פינת המשחקים הופעה בת/ 6 (עמ' 12 לפרוטוקול) אולם, לטענתו, בידיו היו תוכניות אחרות, ובאף אחת מהן לא היה זכר לפינת המשחקים או המרחב. את עבודתו החל רפי מוצפי ב- 4/90. לכן הטענה של רפי מוצפי בסעיף 10 לתצהיר עדותו הראשית כאילו רק ב- 5/91 ניתן היה לנתבעת לדעת על השינוי ואי קיום מגרש המשחקים היא איננה נכונה. 38. כאמור, את עבודתו החל רפי מוצפי ב- 4/90 כאשר בתכניות שנמסרו לידיו לא הופיעו פינת המשחקים או המרחב, בניגוד לת/ 6. מכאן אני קובעת כי לכל הפחות החל מ- 4/90 ידעה הנתבעת על השנוי ואי קיום מגרש המשחקים. 39. התנהגות הנתבעת מעלה, כי לא טרחה לשתף את התובעים בידיעותיה בדבר שנוי התכניות ביחס למגרש המשחקים והמרחב, התנהגות העולה כי חוסר תום לב בביצוע החוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, וכן סעיף 6 לחוק המכר תשכ"ח - 1968. 40. יפים לעניין זה דבריה של פורפ' ג. שלו, בספרה דיני חוזים (דין תש"ן) עמ' 43: "שביל הזהב ביישומו של עקרון תום הלב, יימצא באיזון שבין מקורו האתי של העיקרון, ובין צורכי המסחר. הליכה בשביל זהב מכתיבה התנהגות ראויה בניהול עסקים. עקרון תום הלב, מסמל נטישה מסוימת של האינדיבידואליזם והאגואיזם, אולם אין הוא מחייב אלטרואיזם מוחלט... את הדרישה הכללית לנהוג בתום לב, יש איפוא לראות כדרישה מאזנת של התחשבות בזולת ושיתוף פעולה עמו, להגשמת מטרת החוזה". 41. אומר פרופ' מ. מאוטנר בספרו: "ירידת הפורמליזם ועליית הערכים במשפט הישראלי (מעגלי דעת, תשנ"ג) בעמ' 58-59: "ביסוד פעולתו של סעיף 39 עומדת ההנחה כי היחס המשפטי שבין שני בני אדם נשלט ע"י נורמה מסוימת - חוזית או אחרת - היוצרת חיוב וזכות בין הצדדים. סעיף 39 חל על נורמה זו, בהגדילו את היקף החיוב המוטל על החייב או בצמצמו את היקף הזכות העומדת לנושה. החובה המוטלת בסעיף היא איפוא חובה אלטרואיסטית. המונח אלטרואיזם משמש בדרך כלל לתיאור מצב שבו אדם פועל לא מתוך רצון לקדם אינטרס שלו עצמו, אלא ביסוד פעולתו עמדת הכוונה לקדם אינטרס של זולתו. אלטרואיזם הוא היפוכו של האגואיזם, שתמציתו פעולה תוך ראיית האינטרסים של כל פרט בחברה, כנבדלים באופן נוקשה מאלו של הזולת. צד המוכפף לחובת תום הלב חייב איפא לנקוט התנהגות אלטרואיסטית, היינו, לפעול להגנת האינטרס של הצד האחר, מעבר למה שנקבע בנורמה המסדירה את יחסו עם אותו צד. 44. לשון אחר, פרופ' מאוטנר ביקש לאפיין את חובתו של בעל דין לפעול בתום לב כחובה אלטרואיסטית, היינו - חובה לפעול להגנת האינטרס של הצד האחר, מעבר למה שקבוע בנורמה המסדירה את יחסו עם אות הצד. 43. החובות האמורות באות לידי ביטוי בחוזה המכר שבין הצדדים, כפי שהם משתקפים בסעיפיו. מכוחם של סעיפים אלה, החובה הראשונה והעיקרית של הנתבעת היא חובתה למסור לתובעים דירה בת 5 חדרים "בבניין מס' 13" על פי התוכניות שצורפו להסכם ו/או על פי תכניות הבניין שבמשרדי הנתבעת אשר הרוכש ראה ובחן, ובהן ת / 4. 44. החובה האחרת היא חובתה של הנתבעת, לפחות ליידע את התובעים לגבי הבעייתיות או השינויים שעלולים להתעורר על מנת שאלה יפעלו בהתאם, בטול פינת המשחקים והמרחב הוא שינוי כזה. באופן דומה, על הנתבעת, אם סבורה היא כי עלולה להתעורר בעיה, ליידע את התובעים, בעיקר אם היא יכולה להניח שמתקיים כאן סייג לאחריותה. חובות אלו אמנם אינן מפורשות בהסכם המכר, אך אין ספק שהן נובעות מהם ומתחייבות מעצם קיומו של קשר שתכליתו שיתוף פעולה בין הנתבעת, החברה הקבלנית המוכרת, לבין התובעים הקונים, לשם הצלחתו של ההסכם ביניהם. אי עמידה בדרישת תום הלב עולה למעשה כדי הפרת חוזה. 45. "החובה לנהוג בתום לב יכולה ללבוש גם צורה של חובת גלוי עובדות חשובות על ידי צד לחוזה בתקופה החוזית .... שאלת קיומה של חובה כזו וכן גבולתיה, שונים מטבע הדברים ממקרה למקרה..... חובת הגילוי בתקופה החוזית קיימת... וחיוניות הגילוי ממשיכה להתקיים גם בשלב החוזי, ומידת החיוניות היא כזו שמי שאינו מקיימה, כמוהו כמי שנהג שלא בהגינות ושלא בדרך מקובלת ובתום לב". ע"א 144/87 מדינת ישראל נ. אינג' פבר חברה לבניין ואח' פד"י מ"ד (3) עמ' 769 בעמ' 778. 46. את נפקותו של העדר תום הלב העולה כדי הפרה ההסכם ע"י הנתבעת קובעת הוראת סעיף 10 לחוק החוזים (תכופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש בעת כריתת החזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה". הרעיון העומד בבסיס עקרון הסיבתיות הוא, כי המפר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מפעולתה. 47. התובעים הוכיחו, כי קודם להתקשרותם בהסכם המכר עם הנתבעת הציגה הנתבעת תרשימים תכניות ותיאורים של פרוייקט הבנייה המוקם על ידה ואשר התייחסו לפיתוח הסביבתי של הפרוייקט. התובעים הוכיחו, כי שקלו היטב את מצגי הנתבעת בכל הנוגע למיקומה של הדירה, הפיתוח הסביבתי, הנוף הנשקף ממנה והמכתב, ובהתאם לכך קיבלו את החלטתם לרכישת הדירה במבנה, הממוקמת בקומות השניה והשלישית בהתאמה ואשר בהתאם למצגי הנתבעת ולמפרט הטכני שצורף להסכם (ת / 6 ) הוצג ע"י הנתבעת כי שטח הקרקע הסמוך למבנה והממוקם לפינת משחקים פתוחה ושטח פתוח הניתן לצפייה מדירתם. 48. הוכח, כי במקום שטח המשחקים הפתוח והמרחב המובטח נבנה מבנן נוסף של בניינים ובאופן שבין שני גושי הבניינים ביצעה הנתבעת מעבר ציבורי המוביל מרחוב דב יוסף לרחוב שבתאי הנגבי. 49. הוכח, כי אלמלא הציגה הנתבעת את הפתוח הסביבתי כאמור לא היו התובעים מתקשרים בהסכם עם הנתבעת, ולא היו משלמים את התמורה שדרשה עבור הדירה, ואשר תאמה את מצגיה. 50. כתוצאה מהפרת התחייבות הנתבעת בכל הנוגע לפתוח הסביבתי, דהיינו הקמת המבנים הנוספים והמעבר הציבורי בשטח הפתוח וזה שיועד למגרש משחקים, הוכיחו התובעים את ירידת ערכן של הדירות. 51. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי לכל אחת מדירת התובעים נגרמה ירידת ערך. מר ברמן בחן את טענות התובעים שקולי השמאים של כל אחד מן הצדדים, בחוות דעתם אשר הוצגו לפניו, וקביעתו - אשר אותה אני מאמצת בזה היתה כדלקמן: • לדירת יששכר נגרמה ירידת ערך בסך השווה בש"ח ל- 10,000 $ ליום 18/3/99 מועד חוו"ד ברמן, ואשר למועד מתן פסק הדין שווה הוא בסך 44,433 ש"ח . • לדירת גבסי נגרמה ירידת ערך בסך השווה בש"ח ל- 11,200 $ ליום 16/4/99 (מועיד מתן חווה"ד) ואשר למועד פסק הדין שווה הוא בסך 49756 ש"ח. על כן, אני מחייבת את הנתבעת בתשלום פצוי זה לכ"א מהתובעים כאמור לעיל. עגמת נפש 52. סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א -1970, מעגן את סמכותו של ביהמ"ש, סמכות שבשיקול דעת, לפסוק לנפגע מהפרת חוזה פיצוי על נזק שאינו ממוני. הסעיף כפוף לסעיף 10 לחוק המחייב קשר סיבתי בין ההפרה לנזקים שנטען כי נגרמו בעטייה. לפיכך, גם בפסיקת נזקים שאינם ממוניים נדרש הקשר הסיבתי בין פסיקתם לבין ההפרה (ראה ע"א 348/79, גולדמן נ. מיכאלי, פ"ד לה (4) 31). 53. לאור הממצאים והקביעות שלעיל ברי, כי לתובעים נגרמה עגמת נפש עקב הליקויים שנתגלו בדירותיהם, כפי שמצא אותם מומחה ביהמ"ש. הזמן הרב שעבר מעת האכלוס ועד תיקונם (כ- 7 שנים) העצים את הנזק וכך גם קביעותיו של המומחה לעניין הזמן שיידרש לביצוע התיקונים ואי הנוחות שתגרם לתובעים עקב ביצוען וכך גם העדר הנוף המובטח. יש לזכור כי בדירות המגורים של התובעים עסקינן. אי הנוחות ועגמת הנפש שנגרמו ונגרמים הם מתמשכים ומתחדשים מדי יום ביומו, ובמקום הפרטי, האינטימי והאישי ביותר של התובעים, ביתם שהוא אף מבצרם. 54. לפיכך, אני פוסקת לתובעים 1,2 סך של 15,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה ושתגרם להם ולתובע 3 סך של 20,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה ושתגרם לו. סיכום 55. לאור המקובץ, אני מקבלת את התביעה בכל הקשור לסוגיית ליקויי הבנייה, ירידת הערך ועגמת הנפש ואני דוחה אותה לעניין תשלום דמי שכירות ראויים. 56. לפיכך, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים 1,2, יששכר אורי ויששכר עופרה, סך של 81,933 ₪ ולתובע 3 סך של 103,106 ₪ לפי הפירוט הבא: תובע 3 תובעים 1,2 33,350 ₪ 25,600 ₪ ליקויי בנייה 49,756 ₪ 44,433 ₪ ירידת ערך 20,000 ₪ 15,000 ₪ עגמת נפש 103,106 ₪ 81,933 ₪ סה"כ 57. כמו כן, תישא הנתבעת בהוצאות התובעים שהוציאו כל אחד בתשלום שכ"ט מומחה ביהמ"ש - סך של 3,568 ₪ צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 3/5/99 וכן סך של 1,054 ₪ צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 20/10/99. 58. אינני פוסקת הוצאות שמאי מטעם התובעים לאחר שאלה לא הוכחו בפני. עם זאת, פתוחה הדרך בפני התובעים לפנות בהליך המתאים לרשם בית משפט זה. 59. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ש"ח בצירוף מע"מ צמוד לנושא ריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)מקרקעיןירידת ערך