הערת אזהרה עסקת קומבינציה


פסק דין

1. המשיבים 3 - 6, שהם משיבים פורמליים בערעור זה שבפני, הם בעלי זכויות לחלקות 4 ו- 5 בגוש 18017 בעכו. המשיבים 5 הם יורשיו של מי שהיה בעלים של הזכויות בתקופה הרלוונטית, סמוך לשנת 1993.

בתקופה זו נוהל מו"מ בין המשיבים האלה, שנקרא להם לצורך הנוחות הבעלים, לבין המערערת במטרה להגיע לעסקת קומבינציה, במסגרתה תבנה המערערת מבנה על החלקות.

2. הצדדים חלוקים בדבר המועד בו נכרת בסופו של דבר החוזה ביניהם, אבל בהחלטה שיפוטית נקבע שהחוזה הוצג בפני מנהל המערערת ביום 03.10.93, כשהוא חתום על ידי הבעלים.

3. הבעלים טענו שהמערערת הפרה את ההתחייבויות שקיבלה עליה בחוזה כלפיהם ולפיכך לא נכנס החוזה לתוקפו.
המערערת פנתה לרשם המקרקעין, ולבקשתה נרשמה הערת אזהרה על זכויותיהם של הבעלים בחלקות.

4. הבעלים הגישו שתי המרצות פתיחה נגד המערערת, שעילתן בחוזה ההתקשרות ובנובע הימנו.
בהמרצת פתיחה 768/94 עתרו להכריז שהחוזה בטל. בהמרצת פתיחה 769/94, עתרו לצוות למחוק הערת אזהרה שנרשמה לזכות המערערת על החלקות.
הבקשות אוחדו ונשמעו בפני הנשיא י' מרגלית ז"ל.

5. ביום 16.3.95 הגישה חברת בולוס גד בע"מ, היא המשיבה 2 בערעור, בקשה (המרצה 1109/95) במסגרת המרצת הפתיחה של הבעלים, ועתרה בה להתיר לה להצטרף להליך. בבקשה נכתב כי בחודש יוני 1994 חתמה המשיבה 2 על חוזה עם הבעלים ביחס לחלקות, ובחוזה הודע לה דבר קיומה של הערת האזהרה לזכות המערערת. היא מבינה, כך נכתב בבקשה, שדין הערה זו להתבטל.

6. ביום 2.4.95 דחה הנשיא מרגלית את בקשתה של המשיבה 2 והחליט שהבקשה הוגשה באיחור. עוד קבע שאין קשר בין הזכויות של המשיבה 2 לבין ההתקשרות שעומדת לדיון בפניו, שכן המשיבה 2 רכשה זכויותיה כאשר המחלוקת בין הבעלים לבין המערערת היתה קיימת לאחר שננקט ההליך. לכן, יש להכריע תחילה במחלוקת בין הבעלים לבין המערערת ורק אם יקבע שההסכם בין הבעלים לבין המערערת התבטל, יהיה מקום למחיקת האזהרה ואז יהיה מקום לאישור זכויותיה של המשיבה 2.

7. ביום 20.3.96 פנתה המערערת במכתב לרשם המקרקעין בחיפה ולמפקחת על רישום המקרקעין בחיפה. במכתב זה נכתב שימים מספר קודם לכן נודע למערערת שהמשיבה 2 רשמה הערת אזהרה על החלקות ביום 14.2.96 או במועד סמוך לכך.
עוד נכתב שמכיון שהמחלוקת בין הבעלים לבין המערערת הוכרעה לטובת המערערת בבית המשפט, ונקבע שהערת האזהרה שלזכות המערערת לא תמחק, הרי היא בת תוקף.
לדעת המערערת, לא היתה ללשכת רישום המקרקעין זכות לרשום הערה על פי ההסכם.

8. עוד נכתב שם שבגוף ההסכם שבין המשיבה 2 לבין הבעלים, נרשמה הצהרה של הצדדים שידוע להם שקיימת הערת אזהרה לטובת המערערת


"... וכי כל האמור בחוזה זה כפוף להערה" (סעיף 3 בנספח ד' לערעור).


לפיכך, כך טוענת המערערת, לא היתה לשכת רישום המקרקעין רשאית לרשום הערה על פי הסכם



"...שכולו היה כפוף למחיקת ההערה ע"י שולחתי כל עוד זאת לא נמחקה, ולמעלה מכך עפ"י פסק הדין לא תמחק אף היא" (סעיף 5).


9. עוד הוסיף בא כח המערערת והעניק "ציונים" לרושם ההערה. הוא ייחס לו רשלנות, שכן, אילו היה רושם ההערה קורא אותה, לבטח היו עיניו "צדות" את סעיף 2(ד) ואת המבוא לחוזה עם המשיבה 2, ואז



"... לבטח לא היה הוא מתיר רישום ההערה כל עוד לא הוכח לו שההערת האזהרה שעל שם חב' פרנץ נמחקה (בהתאם להוראות ההסכם)." (סעיף 5).


10. ביום 25.3.96 הודיעה עורכת דין צ' פיגנבוים, המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, לבא כח המערערת, כי היא דוחה את הבקשה.
הדחייה נומקה בכך שרישום ההערה לטובת המשיבה נעשה כדין, שכן רישום הערת אזהרה אינו מונע רישומן של הערות אזהרה נוספות



"...גם כאשר הן עומדות בסתירה להערת אזהרה קודמת שכבר נרשמה. סעיף 127(א) (לחוק המקרקעין) מורה כי משנרשמה הערת אזהרה לא תירשם עסקה סותרת. עסקה להבדיל מהערת אזהרה.
משהוגש לרשם המקרקעין מסמך העונה על תנאי 126(א) (לחוק המקרקעין) היינו מסמך המעיד על התחייבות של בעל זכות כלפי משנהו לעשות עסקה במקרקעין או להימנע ממנה או לרשום הערה על כך. הרשם אינו מכריע במהות הזכויות העולה מהמסמכים נושא כל אחת מההערות האזהרה.
ההערה הרשומה לטובת חב' גד בולוס בע"מ ניתנת למחיקה רק עפ"י הוראה מפורשת של בית המשפט, או אם התקיים אחד מהתנאים האחרים המפורטים בסעיף 132 לחוק המקרקעין.
פסק הדין שצורף למכתבך אינו מורה על מחיקת ההערה הרשומה לטובת חב' בולוס גד בע"מ ואף לא דן כלל בשאלת תוקפו של ההסכם בין בעלי המקרקעין לבין החברה הנ"ל. כאמור לעיל, רשם המקרקעין אינו מוסמך לקבוע זכותו של מי מבין בעלי ההערות הרשומות כיום על המקרקעין שבנדון עדיפה. שאלה זו צריכה להתברר בבית המשפט ומובן שהרשם יכבד כל החלטה שתנתן כאמור."

(ההדגשה במקור).


11. ביום 8.4.96 הגישה המערערת ערר על החלטת המפקחת, והפנתה אותו לממונה על מרשם המקרקעין. בערר פורטו הטענות נגד החלטתה של המפקחת.


12. ביום 6.6.96 דחתה הממונה על המרשם, הגב' חווה הלברייך, את הערר.
בהחלטה חזרה על העובדות כפי שהתבררו לה. היא ציינה שם, כפי שכתבה המפקחת, שאין מניעה חוקית לרשום הערת אזהרה אף כאשר תוכנה סותר תוכנה של הערת אזהרה שנרשמה קודם לכן באותם מקרקעין עוד הפנתה לסעיף 132(א) (לחוק), לפיו מחיקת ההערה תעשה על פי צו של בית המשפט, במקרה שהצדדים הסכימו על המחיקה או שעילת ההערה בטלה. במקרה זה, הערה נרשמה כדין ולכן היא דוחה את הערר.


13. על החלטתה של המפקחת הוגש ביום 23.6.96 ערעור זה שבפני.
ביום 2.9.96 התקיים דיון מקדמי בערעור בפני הנשיא (דאז) סלוצקי.
הנשיא סלוצקי שמע מפי באי כח הצדדים שהוגש ערעור על פסק דינו של הנשיא מרגלית ז"ל, בבית המשפט העליון, ולכן דחה להמשך.
התקיימו עוד שלוש ישיבות קדם ערעור, בימים 12.5.96, 13.3.97 ו - 6.7.97.
בישיבות אלה הודיעו באי כח הצדדים שטרם ניתן פסק דין בבית המשפט העליון.
ביום 6.7.97 החליט הנשיא סלוצקי לדחות את התיק ללא קביעת תאריך, והורה לבא כח המערערת לפנות לבית המשפט לאחר שיינתן פסק הדין בבית המשפט העליון.


14. התיק הובא בפני במחצית שנה זו, וזימנתי את באי כח הצדדים לישיבת קדם ערעור ליום 2.7.00.
באותו מועד הודעתי לנוכחים שאיני רואה מקום להמתין עוד עם ערעור שהוגש בשנת 1996, והצעתי להם הצדדים לשקול הסדר.
לאחר זמן הודיעו באי כח הצדדים שהם מתכוונים להגיש סיכומים בכתב, וכך עשו.


15. נראה לי שניתן היה לדחות את הערעור בהסתמכות על הנימוקים שניתנו בערר שעליו הוגש הערעור. אם זאת, ארחיב מעט.


16. הערת האזהרה, כשמה כן היא. אין היא יותר מאשר הצבת תמרור אזהרה בספרי המקרקעין, שישקף את העובדה שבעל זכויות במקרקעין התחייב ביחס לזכויות אלה.
על מהותה של הערת אזהרה, ולשאלה אם היא עסקה במקרקעין, כתבה השופטת ט' שטרסברג-כהן את הדברים הבאים בע"א 2590/90 ניסים נ' דניאלי וערעור שכנגד, פ"ד מח(3) 846, 854:


"הוראת ס' 127 (א) אוסרת על רשומה של עיסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה (שנרשמה לפי ס' 126 (א)). ברור, כי המושג 'עיסקה', מתייחס להקניית זכות במקרקעין (בעלות, שכירות, משכנתא וזיקת הנאה) כהגדרתה בסעיפים 1-5 לחוק. השאלה היא האם הערת אזהרה הינה בבחינת 'עיסקה' כהגדרתה בס' 127(א) הנ"ל? אליבא דגישה הרואה בהערת אזהרה זכות קנינית, התשובה חיובית והתוצאה היא שלא ניתן לרשום הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה שנרשמה קודם לכן, ואילו לפי הגישה הקונקרטית (ע"א 558/88 הנ"ל), ולבטח לפי הגישה שאינה רואה בהערת אזהרה זכות קנינית, הערת אזהרה אינה בבחינת 'עיסקה' כהגדרתה בס' 127(א) הנ"ל.


מכך נובע, כי אין מניעה לרשום הערת אזהרה שניה, אפילו היא נוגדת את הערת האזהרה הראשונה שנרשמה על אותה יחידת הרשום. זה הנוהג המקובל אצל הרשמים.
...
הדברים הנ"ל מקובלים עלי ומתיישבים הן עם הגישה הקונקרטית והן עם הגישה, לה אני שותפה, לפיה הערת אזהרה אינה זכות קניינית."



17. צריך להזכיר כי הרשם אינו צריך להטריד עצמו בקיום רישומים אחרים בחלקה. למשל, אין מניעה לרשום הערות אזהרה נוספות על ההערה הרשומה, גם אם הן עומדות בסתירה להערה קיימת (אריה אייזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין (כרך א, תשנ"ה), 77).
בהקשר זה עלתה בעבר שאלה אם ניתן לרשום הערת אזהרה למרות קיומו של עיקול רשום על זכויותיו של המתחייב, ונקבע כי אין מניעה לרשום את ההערה (ע"ש (ת"א) 737/84 אברהם ורות גינדי נ' הממונה על המירשם; אייזנשטיין, שם, 94) .


18. די לראות את ההבדל בגישת מתקין התקנות בין ההקפדה על נוהל רישום עסקות (סימן א' בפרק ג' של תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל1969-), לבין העדר תקנות ביחס לרישום הערת אזהרה (בסימן ג' בפרק ג' התיחסות להערות אחרות, ללא קביעת דרכי רישום), כדי להבהיר את ההבדל בגישה לרישום.
ונזכיר, הערת אזהרה אינה נהנית מיתרון הסופיות הקבוע בסעיף 125 לחוק המקרקעין.


19. ברישום הערת אזהרה מבצע מרשם המקרקעין פעולה שאינה שיפוטית.
בבוא בפני הרשם בקשה לרשום הערת אזהרה, עליו לבחון שניים:
האם המסמך המוגש לו הוא בגדר התחייבות לעסקה במקרקעין, ואם מי שנחזה כחותם המסמך הוא בעל זכויות במקרקעין (או מיופה כח של בעל הזכויות).


20. אם נקבל את הגישה המוצעת על ידי המערערת, ונחייב את הרשם לבחון אם הערת האזהרה אינה חופפת כולה או חלקה להתחייבות קודמת, נציב בפני הרשם משימה שהיא כמעט בלתי אפשרית אם לא בלתי אפשרית לחלוטין.
אדגים במספר דוגמאות, מן הקל אל הכבד:




20.1 בעל מקרקעין מתחייב למכור שלוש ששיות מזכויותיו, ונרשמת הערת אזהרה.
לאחר מכן הוא מתחייב למכור לרוכש אחר חלקים נוספים. האם על הרשם לבחון את החלקים ולדאוג בשום מקרה לא יעבור צירוף החלקים את השלם? האם האחריות לכך מוטלת על הרשם או על המתחייב ועל מקבל ההתחייבות?



20.2 בעל המקרקעין מתחייב לרשום משכנתא על המקרקעין בסכום מסוים. לאחר מכן הוא מגיש התחייבות לרישום משכנתא נוספת. האם על פקיד הרישום לבחון שהשווי של המשכנתאות לא יעלה על ערכם של המקרקעין, כדי שלא תהיה סתירה בין ההערות?



20.3 דוגמה שלישית היא פועל יוצא של שיטתנו, המייעדת לבתים משותפים מעמד נפרד, ההופך, בעקבות תהליך של רישום, חלקת קרקע לקבוצת יחידות.
בעל זכויות במקרקעין מתחייב כלפי קונים למכור להם דירות בבנין שיבנה על חלקת מקרקעין. בשלב בו נעשות ההתחייבויות, לא חל שינוי בתאור הקרקע, והיא רשומה כקרקע.
יתכן שבשעת מתן ההתחייבות אף לא קיים בנין, וההתחייבויות ניתנות כאשר אין על הקרקע דבר.
אין בידי הרשם כל מידע אם יבנה דבר על החלקה, ואם כן - כמה יחידות תבנינה.
הרשם אינו מסוגל בשום דרך הגיונית לבחון אם ההתחייבויות שנתן הבעלים סותרות זו את זו, אם הבעלים לא התחייב למכור דירה אחת פעמיים, ואם לא התחייב למכור יותר דירות ממה שניתן לבנות על החלקה.


20.4 צריך להוסיף את הסיבוך הנוסף של עסקת קומבינציה, שבה עשויות לבוא בקשות לרישום הערות המשקפות התחייבויות של הבעלים, בצידן של התחייבויות של הקבלן, וכל זאת מבלי לדרוש מן הרשם לבחון את פרטי הסכם הקומבינציה, ולראות כמה דירות אמורים הבעלים לקבל, וכמה דירות תהיינה ברשות הקבלן.


21. ברור, איפוא, שהמבחן הנכון הוא זה העולה מנוסחם של הסעיפים 127 ו - 132 בחוק.
בעת הגשת התחייבות לצורך רישום הערת אזהרה, בוחן הרשם את הבקשה מבחן טכני בלבד הכולל את בן שתי השאלות אותן הצגתי לעיל, האם המתחייב הוא בעל הזכויות, והאם המסמך הוא התחייבות לעסקה במקרקעין (או ראיה טובה להתחייבות – למשל, יפוי כח בלתי חוזר; אייזנשטיין, שם, בעמ' 92 והאסמכתאות שם.
בספרו, מביא אייזנשטיין ציטוט מהחלטה שניתנה בבית המשפט המחוזי בירושלים לעניין סמכות הרשם בע"ש (י-ם) 21/82, אייכלר נ' לי-מעון בע"מ, בה הובעה עמדה דומה לשלי.


22. כדי שלא להעמיד מי שעשוי להיפגע מדרך רישום זו ללא סעד, הפנה אותו החוק לבית המשפט. זה המקום הראוי שבו ניתן לברר מחלוקות.
הנה כי כן, לרשות המערערת עומד פתרון שיבטיח שתוכל לקבל סעד, אם היא אכן ראויה לסעד כזה.
זכותה לפנות לבית המשפט ולבקש ממנו להפעיל סמכותו על פי סעיף 132 לחוק, ולצוות למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לזכות המשיבה 2.
אם יתברר לבית המשפט, בעקבות הליך בו תשותף המשיבה 2 ותשמענה טענותיה, כי החוזה עם המערערת תקף, ולפיכך אין תוקף לחוזה שבין הבעלים לבין המשיבה 2, כי אז סביר להניח שבית המשפט יצווה למחוק את הערת האזהרה הרשומה לזכות המשיבה 2.
כל עוד מבקשת המערערת להימנע מדרך זו, לא תצלח בדרך העקיפה בה היא מבקשת להשיג את מטרתה.


התוצאה היא שאני דוחה את הערעור.
אני מחייב את המערערת לשלם לכל אחת מן המשיבות 1 ו - 2 שכ"ט עו"ד בערעור בסך 10,000 ש"ח. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום, ותתווסף לו תוספת בשיעור מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסרת הערת אזהרה

  2. הערת אזהרה - עיקול

  3. הערת אזהרה - עסקת קומבינציה

  4. צו מניעה - הערת אזהרה

  5. הערת אזהרה לטובת הבנק - הלוואה

  6. בקשה למחיקת הערת אזהרה בדבר נאמנות

  7. הערת אזהרה לאחר זיכרון דברים

  8. האם הערת אזהרה גוברת על עיקול מאוחר ?

  9. בקשה לעקל ו/או לרשום הערת אזהרה על חלקה

  10. בקשת כונס נכסים לרשום הערות אזהרה

  11. הסכם עסקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין - אין הערת אזהרה

  12. הפקדת המחאה בניגוד להסכם וטרם נרשמה הערת אזהרה

  13. סעיף 127(ב) חוק המקרקעין - הערת אזהרה לפני רישום עיקול

  14. בקשה לרשום את זכויות הבעלות בכפוף להערות האזהרה והעיקולים הקיימים

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון