פסק דין א. מהות התובענה התובעים רכשו דירות מן התובעת- שהינה חברה קבלנית, ברחוב דב סדן בשכונת פסגת זאב בירושלים. זו תביעה לפיצוי התובעים בגין מסירת דירות באיחור, וכן בגין ליקויים ופגמים בדירות. ב. העובדות הרלוונטיות התובענה הוגשה במקורה לביהמ"ש המחוזי בירושלים, ומשם הועברה לבימ"ש זה. התובעים נחלקו בפס"ד זה לבתי אב, באופן הבא: התובעים 1-4 יכונו להלן: משפחת שוחט. התובעים 5-8 יכונו להלן: משפחת מלכה. התובעים 9-11 יכונו להלן: משפחת ישעיהו. התובעים 12-15 יכונו להלן: משפחת בליזובסקי. התובעים 16-21 יכונו להלן: משפחת נבון. התובעים 22-25 יכונו להלן: משפחת אוזנה. אקדים ואומר כי טענות אשר לא נטענו בסיכומי הצדדים רואה אני בהם טענות שנזנחו (ע"כ ר' י' זוסמן- סדר הדין האזרחי- מהדורה ששית, ירושלים, 1991, עמ' 483). את עיקרי העובדות אחלק לפי המשפחות השונות: (1) איחור במסירת הדירות 1. משפחת שוחט ב- 30/9/90 חתמה משפחת שוחט עם הנתבעת כתב אופציה (זכרון דברים) לרכישת דירה בת שלושה וחצי חדרים המסומנת בתוכניות המגרש- 1017, בגוש- 30613, בחלקה 1017, כבנין 106 כניסה א' דירה מספר 3 בקומה ב' בפסגת זאב. ב- 15/10/90 נחתם חוזה בין משפחת שוחט לבין הנתבעת. עפ"י חוזה זה מתחייבת הנתבעת למסור למשפחת שוחט את הדירה הנ"ל, לא יאוחר מיום ה- 31/12/91. כן הוסכם בחוזה שאיחור של עד שלושה חודשים מהמועד הנ"ל לא ייחשב כהפרת התחייבות, ןלא יזכה את משפחת שוחט בפיצוי כלשהו. ב- 28/11/91 קיבלה משפחת שוחט את המפתחות לדירה, לצורך אכסון חפציה בלבד, בלא היתר למגורים (נספח א' לתצהיר מר שוחט). בנספח א' הנ"ל גם מאשרת משפחת שוחט כי הדירה נתקבלה על ידה ללא פגם. משפחת שוחט ביטחה את הרכוש מפני גניבות (נספח ב' לתצהיר מר שוחט), בסך 520 ש"ח לשנת 1992. ב- 31/12/91 היתה אמורה הדירה להימסר עפ"י החוזה, ואולם הדירה היתה מוכנה למגורים רק ב- 27/12/1992 מועד בו קיבלה משפחת שוחט אישור כי הדירה מוכנה למגורים (ס' 17 לתצהיר מר מאיר). בין לבין היטלטלה המשפחה בין תקוה לייאוש, בהיות הגברת שוחט בהריון. ב- 25/5/92 נכנסה המשפחה לגור בדירה, אף שהחשמל חובר אליה רק חמישה חודשים מאוחר יותר, היינו, בנובמבר 1992. בחודשים האלה סופק חשמל לדירתה באמצעות גנרטור אותו התקינה ומימנה הנתבעת. 2. משפחת מלכה ב- 25/9/90 חתמה משפחת מלכה עם הנתבעת כתב אופציה (זיכרון דברים) לרכישת דירה בת שלושה וחצי חדרים המסומנת בתוכניות המגרש- 1017, בגוש- 30613, בחלקה 1017, כבנין 107 כניסה א' דירה מספר 3 בקומה ב' בפסגת זאב. ב- 10/10/90 נחתם חוזה בין משפחת מלכה לבין הנתבעת. עפ"י חוזה זה מתחייבת הנתבעת למסור את הדירה הנ"ל, לא יאוחר מיום ה- 30/10/91. כן הוסכם שאיחור של עד שלושה חודשים מהמועד הנ"ל לא ייחשב כהפרת התחייבות, ולא יזכה את משפחת מלכה בפיצוי כלשהו. משפחת מלכה התגוררה בשכירות בתקופה שלפני המעבר לדירתה החדשה, ובחודש ספטמבר 1991 עברו להתגורר אצל הורי הגברת מלכה. היות שהוברר למשפחת מלכה כי הדירה לא תימסר במועד, שכרה משפחת מלכה דירה חלופית, בשכ"ד של 500$ לחודש. במרץ 1992 פנתה משפחת מלכה במכתב לנתבעת בבקשה לפיצוי בגין השכירות, ונענתה כי העניין באחריות משרד השיכון. ב- 9 לנובמבר 1992 נכנסה משפחת מלכה להתגורר בדירה. 3. משפחת ישעיהו ב- 1/4/91 חתמה משפחת ישעיהו על חוזה לרכישת דירה בת שלושה וחצי חדרים המסומנת בתוכניות המגרש- 1017, בגוש- 30613, בחלקה 1017, כבנין 106 כניסה א' דירה מספר 4 בפסגת זאב. עפ"י חוזה זה מתחייבת הנתבעת למסור את הדירה הנ"ל, לא יאוחר מיום ה- 31/12/91. כן הוסכם שאיחור של עד שלושה חודשים מהמועד הנ"ל לא ייחשב כהפרת התחייבות, ןלא יזכה את משפחת ישעיהו בפיצוי כלשהו. בחודש אפריל 1992, משלא קיבלה משפחת ישעיהו את דירתה, פנתה לנתבעת בבקשתה לפצותה בגין איחור במסירת החזקה. יש לציין כי משפחת ישעיהו התגוררה אצל הורי הגברת ישעיהו עד כניסתה לדירה ביום ה- 1/6/92 (עמ' 71 לפרוטוקול, וכן ס' 6 לתצהירו של מר ישעיהו ת10/). משפחת ישעיהו ביטחה את ביתה בסכום של 781 ש"ח לשנת 1992. המסירה הפורמלית של הדירה נעשתה בנובמבר 1992 עת חוברה הדירה לרשת החשמל. 4. משפחת בליזובסקי ב- 25/9/90 חתמה משפחת בליזובסקי עם הנתבעת כתב אופציה (זיכרון דברים) לרכישת דירה בת שלושה וחצי חדרים המסומנת בתוכניות המגרש- 1017, בגוש- 30613, בחלקה 1017, כבנין 106 כניסה ב' דירה מספר 9, בפסגת זאב. ב- 28/9/90 נחתם חוזה בין משפחת בליזובסקי לבין הנתבעת. עפ"י חוזה זה מתחייבת הנתבעת למסור את הדירה הנ"ל, לא יאוחר מיום ה- 30/10/91. כן הוסכם שאיחור של עד שלושה חודשים מהמועד הנ"ל לא ייחשב כהפרת התחייבות, ולא יזכה את משפחת בליזובסקי בפיצוי כלשהו. בפברואר 1992 משראתה משפחת בליזובסקי שאינה היא עומדת לקבל את דירתה פנתה לנתבעת בבקשה לקבל פיצוי בהתאם לתוספת ל- ס'3 ג' לחוזה הקובעת: "מוסכם כי באיחור מעבר ל- 90 יום במסירת הדירה ישלם המוכר לרוכש דמי שכירות חודשיים כמקובל באזור לדירה לדוגמא". לגבי משפחת בליזובסקי נתגלעה מחלוקת בין הצדדים באשר למועד כניסת המשפחה לדירה, ובשאלה זו אגע בהמשך הדיון. הדירה של משפחת בליזובסקי חוברה לחשמל בנובמבר 1992. 5. משפחת נבון ב- 28/4/91 חתמה משפחת נבון עם הנתבעת כתב אופציה (זכרון דברים) לרכישת דירה בת שלושה וחצי חדרים המסומנת בתוכניות המגרש- 1017, בגוש- 30613, בחלקה 1017, כבנין 106 כניסה ב' דירה מספר 7 בקומה א' בפסגת זאב. ב- 16/5/91 נחתם חוזה בין משפחת נבון לבין הנתבעת. עפ"י חוזה זה מתחייבת הנתבעת למסור למשפחת נבון את הדירה הנ"ל, לא יאוחר מיום ה- 30/12/91. כן הוסכם שאיחור של עד שלושה חודשים מהמועד הנ"ל לא ייחשב כהפרת התחייבות, ולא יזכה את משפחת נבון בפיצוי כלשהו. מה- 15/1/92 עברה משפחת נבון להתגורר בשכירות, שכן הדירה לא הייתה מוכנה, בעבור שכירות זו שילמה 400$ לחודש. בתאריך ה- 15/7/92 נמסרה הדירה למשפחת נבון. בנובמבר 1992 חוברה הדירה לחשמל. 6. משפחת אוזנה ב- 22/7/91 חתמה משפחת אוזנה עם הנתבעת כתב אופציה (זכרון דברים) לרכישת דירה בת שלושה וחצי חדרים המסומנת בתוכניות המגרש- 1017, בגוש- 30613, בחלקה 1017, כבנין 106 כניסה ב' דירה מספר 10 בקומה ב' בפסגת זאב. ב- 29/8/91 נחתם חוזה בין משפחת אוזנה לבין הנתבעת. עפ"י חוזה זה מתחייבת הנתבעת למסור למשפחת אוזנה את הדירה הנ"ל, לא יאוחר מיום ה- 30/12/91. כן הוסכם שאיחור של עד שלושה חודשים מהמועד הנ"ל לא ייחשב כהפרת התחייבות, ולא יזכה את משפחת אוזנה בפיצוי כלשהו. ב- 10/3/92 משלא קיבלה משפחת אוזנה את דירתה שלחה מכתב לנתבעת בו היא תובעת לקבל שכ"ד בעבור התקופה בה איחרה הנתבעת במסירת הדירה. ב- 22/3/92 שלחה הנתבעת מכתב למשפחת אוזנה, שהתבקשה לסור למשרדה, ולקבל הסברים בדבר מצב האיכלוס. הנתבעת איפשרה למשפחת אוזנה עוד בנובמבר 91' להכניס את חפציה לדירה. משפחת אוזנה נכנסה לדירה ב- 22/5/92, כאשר הדירה טרם חוברה לרשת החשמל. הדירה חוברה לרשת החשמל בנובמבר 1992. (2) ליקויי בנייה כל אחת מן המשפחות טוענת כי נתגלו בדירתה ליקויי בניה. בד בבד חתמו כל התובעים על מכתב לפיו הן מוותרים על תביעות עתידיות כלשהן בנוגע לתאריך האיכלוס, וכן אישרו כי קיבלו את הדירה במצב המשביע את רצונם (נספחים ה', י"ב, י"ד2/, ט"ו, י"ט וְ- כ"ב לתצהירו של מר מאיר נ4/). ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות: - מה תוקף כתבי הויתור? - הקיים איחור ומהו התאריך ממנו יש למנות את תקופת האיחור? - האם סעיף 3.04 בחוזה הינו תנאי מקפח בחוזה אחיד? ומשמעות הדבר. - מהם ליקויי הבניה בגינם יש לחייב את הנתבעת, ומהו גובה הפיצוי? - האם יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים? - מהו הפיצוי שיש ליתן לתובעות בגין עגמת נפש ואי-נוחות? - מהו הפיצוי שיש ליתן בגין ירידת ערך הדירות? - האם יש ליתן פיצוי בגין הרכוש המשותף? ואם כן למי? ד. מהו תוקף כתבי הויתור? מר מאיר הינו מנהל חברת רמט במחוז ירושלים. הוא צירף לתצהירו (נ4/) טפסי מסירה זמניים של כל המשפחות, מהם עלה שהתובעים מותרים על כל תביעה שהיא בגין איחור במסירת הדירות. כמו כן הצהירו התובעים שהדירות נמצאו ללא פגם, וללא מום, להוציא תיקונים אשר התובעים הודיעו על כך בכתב לנציג החברה. כותב ב"כ התובעים בס' 55 לסיכומיו כי החתימה נעשתה בעל כורחם, ובניגוד לרצונם של התובעים. כראיה לכך הוא מצטט את דברי מקצת מעדי התביעה השונים. כך לדוגמא מעיד מר שוחט בהתייחסו לחתימתו על טופס המסירה הזמני (בו מאשר מר שוחט כי הוא זונח טענות בגין ליקויים ומוחל מראש על כל תביעה עתידית בנוגע לאספקת הדירות): "כל מה שאני חתמתי על מסמכים, אני חתמתי על זה כי לא היתה לי ברירה. חתמתי תחת לחץ" (עמ' 16 לפרוטוקול). וברוח זו מעיד מר ישעיהו: "הם חייבו אותנו לחתום…" (עמ' 68 לפרוטוקול), וממשיך ואומר: "כשמעמידים אותך עם אקדח מול הראש אתה תחתום. היינו זוג צעיר שרצה רק להיכנס לדירה ולכן חתמנו. הייתי מוכן לחתום על הכל כדי להיכנס לדירה" (עמ' 71 לפרוטוקול). עלינו לזכור כי כל אחת מהמשפחות עברה תלאות רבות בטרם נכנסה לדירה. חלק מהן גרו בשכירות, חלקן בבתי חברים או משפחה. ברור מעל לכל ספק, כי המצב איננו אידיאלי לתא משפחתי שלֵו, וברור כי אי נוחות זו היא מצוקה ולחץ הם שעמדו בבסיס חתימתם על טופס האיכלוס הזמני, שבו נרשמו ויתוריהם, שכן אחרת מדוע יוותרו התובעים על זכותם לתביעה עתידית?! חיזוק למצבם הקשה של הקונים מצוי בדבריו של מר אמבר- סמנכ"ל השיווק של הנתבעת אשר העיד: "דייר שלא חתם על הטופס לא הייתי נותן לו את האיכלוס הזמני". לאור עובדות אלו עלינו לבחון האם המדובר במקרה כזה בעושק עפ"י ס' 18, לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 : קובע סעיף 18 הנ"ל - "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה". על מנת שניתן יהיה לבטל חוזה מתוקף סעיף זה - ולעניינו את כתב הויתור - צריכים להתמלא מספר תנאים. קובע השופט אור ב- ע"א 624/80 אמינה עבד אמארה ו-5 אח' נ' ציון נמני ואח' (פ"ד, ל"ז(2) 609,608): "על-מנת שתוקנה לצד הטוען טענת עושק לפי סעיף זה עילה לביטול החוזה, עליו להוכיח קיומם של שלושה אלמנטים מצטברים: א. הצד המבקש ביטול החוזה נמצא במצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון. ב. הצד השני לחוזה ניצל מצוקה זו שלו, ועקב ניצול זה נקשר הקשר החוזי. ג. תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל". כותבת ג' שלו בספרה דיני חוזים ( ג' שלו, דיני חוזים- מהדורה שניה, ירושלים, 1995, עמ' 248- ,253) כי: "מצוקה היא מצב של צרה ודוחק שאליו נקלע המתקשר…שינוי פתאומי המביא ללחץ כלכלי או פסיכולוגי- חמור… גם מצב ארעי וחולף שאליו נקלע המתקשר לפתע יכול להיות מצב של מצוקה. אחד המבחנים לקיומה של מצוקה הוא העדר אלטרנטיבה ממשית סבירה להתקשרות בחוזה הנדון"… במקרה שלפנינו ברור כי אם משווים את האלטרנטיבה של שכירת דירה או מגורים אצל קרובים, הרי שכל אדם ישוש להיכנס לדירה גם אם אין בה חשמל אלא באמצעות גנרטור, על אחת כמה וכמה כאשר המדובר בזוגות צעירים אשר נאלצים לשלם בד בבד עם תשלומי המשכנתא, גם תשלומי שכר דירה. מכאן שהתובעים היו במצב של מצוקה כלכלית ואישית. התנאי השני הוא שהנתבעת ניצלה מצב זה. אף תנאי זה התקיים שכן העיד מר אמבר כאמור בעמ' 79 לפרוטוקול: "דייר שלא חתם על הטופס לא הייתי נותן לו את האיכלוס הזמני". במלים אחרות: הנתבעת שהיתה מודעת למצב הדירות ולאיחור במסירה וגם לאפשרויות המשפטיות הפתוחות בפני התובעים לתבוע אותה בגין כך, - ניצלה את מצבם הכלכלי הקשה ובתמורה לכך שיקבלו את הדירות במצבן, - העניקה לעצמה חסינות מפני אפשרות תביעות בעתיד. התנאי השלישי הוא שהחוזה שנחתם גרוע במידה בלתי סבירה. כותבת על כן ג' שלו כי המבחן לכך הוא אובייקטיבי- חיצוני (ג' שלו, דיני חוזים- מהדורה שניה, ירושלים, 1995, עמ' 248-, 249). המשקיף על כתב ויתור זה מן הצד, ברור לו שאדם סביר במצב רגיל, לא היה מוותר על תביעה עתידית בנוגע למועד האיכלוס. לכן הגעתי למסקנה שע"י עצם הגשת התביעה ביטלו התובעים את כתבי הויתור. הם רשאים היו לעשות כן, מאחר וכתבי ויתור אלו היו נוגעים בעושק, והיוו לכן עילת ביטול מוכרת עפ"י דיני החוזים. מכאן, שהתובעים רשאים לתבוע את הנתבעת בגין איחור במסירה. גם החתימה על "החלק השני" של מסמך הוויתור הנוגע לכך שהדירה נמסרה ללא מום וללא פגם, נעשה באותה צורה. החתימה נעשתה במשרדי החברה (ס' 57 לסכומי התביעה), ואין זה סביר בעיני שאדם יחתום שהדירה שהוא מקבל הינה במצב תקין, כאשר איננו עושה זאת תוך סיור עם הקבלן, או בא-כוחו של הקבלן, לבדוק אם יש בה ליקויים אם לאו, ולהצביע עליהם מפורשות, תוך בקשה לתקן או לוותר. מכאן שהתובעים יכולים לתבוע גם בגין ליקויים בבניה. לגבי ביטוח החפצים, וענין הסורגים מקובל עלי כי זה באחריות התובעים. גם אם הדירה היתה מוכנה היו משלמים ביטוח בעבור החפצים, או מתקינים סורגים. לעניין זה ניתן לתבוע רק עבור ההפרש בין ביטוח בניין מאוכלס וביטוח דירה בלתי מאוכלסת, ומכיוון שהביטוח הינו שנתי הרי שהמחיר נשאר קבוע קודם למועד האיכלוס ולאחריו, על כן כבר כעת ניתן לקבוע כי לא ניתן לתבוע את הנתבעת בגין ביטוח החפצים ו/או התקנת הסורגים, ואני דוחה תביעה זו, למעט המופיע לענין הסורגים בחו"ד מר הופמן בנוגע למשפחת נבון. ה. האם הנתבעת השלימה הדירות במועד? טוענים התובעים כי הכניסה לדירה היתה באיחור. הנתבעת טוענת, כי האיחור במסירת הדירות, איננו כלל מעניינה, ואינו באשמתה, אם קיים, שכן היא השלימה את הבנייה במועד. ראיה לדבריה מוצאת הנתבעת בעדותו של מר בליזובסקי עמ' 5 לפרוטוקול, עדותו של מר שוחט עמ' 13 וכו' (ר' ס' 5 לסיכומי התביעה). כמו כן טוען ב"כ הנתבעת כי הפגם היחיד במסירה היה אי חיבור הדירות לרשת החשמל- כתוצאה מעיכוב בתשתיות החשמל להן היה אחראי משרד השיכון. טענות אלה של הנתבעת אין בידי לקבל. אף הנתבעת הודתה כי במועד בו ניתנו המפתחות בפועל לא הועברה לתובעים החזקה, שכן היא החתימה אותם בטופס הזמני על משפט האומר: "…שהדירה אינה גמורה סופית מבחינת איכלוס, וידוע לנו שאין הכנסת חפצים לדירה משמשת כאכלוס אלא לצרכי אחסון בלבד" (נספח ה' לנ4/). מכאן ברורים שני דברים: - שהנתבעת לא התכוונה שמועד מסירת המפתחות יהיה מועד האיכלוס, ומסירת החזקה. - שבמועד מסירת המפתחות, הדירות לא היו מוכנות למסירה. לענין הטענה שהעיכוב נבע מאשמת משרד השיכון, זו אינה טענה רלבנטית במסכת שבין הנתבעת לתובעים. הנתבעת התחייבה בפני התובעים לבנות את ביתם ולמסור להם בו חזקה תוך תקופה שהיא קבעה. מן הסתם כחברה קבלנית, לקחה בחשבון גם את מצב התשתיות, כח האדם, מצב חומרי הבניה, ו"אורכת חסד" שלא תיחשב כאי מסירה במועד. אם שגתה בחישוביה, - תפצה את הצד הנגדי לה לחוזה. אילו רצתה לתבוע שיפוי, היה עליה לשלוח הודעת צד ג', למשרד השיכון. משלא עשתה כן הרי שהיא נמצאת לבד במערכה ועליה האחריות לגבי עיכוב המסירה. ו. האם סעיף 3.04 בחוזה הינו תנאי מקפח בחוזה אחיד? עד כאן המדובר היה בקביעות נורמטיביות. שאלה היא האם קביעות אלה עומדות לאור נוסחו של סעיף 3.04 לחוזה כלפיו נטען שהוא תנאי מקפח. קובע הסעיף: "מוסכם בין הצדדים כי מועד מסירת החזקה בדירה כמפורט לעיל עלול להידחות כתוצאה מהשבתה כללית של עבודות הבניה ו/או עבודות אחרות שביצוע עבודות הבניה תלויות ו/או כרוכות בהן…(ההדגשה שלי- ד.פ) בכל אחד מהמקרים המפורטים לעיל ידחה מועד המסירה בפרק זמן הזהה לפרק הזמן בו נתקיים העיכוב בתוספת 10 ימים נוספים…במקרה של דחיית מועד המסירה כתוצאה מעיכוב/ים כנקוב בס' 3 על סעיפי המשנה שלו, יחול ס' 3.03 מתום מועד המסירה החדש." (דהיינו עוד שלושה חודשים נוסף על התקופה לפי ס' 3.04 - ד.פ). עפ"י ס' 2 ל-חוק החוזים האחידים, התשמ"ג- 1982 :" חוזה אחיד - נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם"; החוזה נשוא התובענה נכרת בין אנשים שאינם מסויימים עפ"י צורתו ומהותו ומבחינה זו ניתן לומר עליו "שכל דכפין ייתי ויחתום". על כן ברור שהחוזה שלפנינו הוא חוזה אחיד. האם המדובר בתנאי מקפח? כאשר ניסחה הנתבעת את הסעיף שמרה לעצמה יתרון אדיר. בדיוק במצבים הדומים למצב שלפנינו, אין לה מה לדחוק במשרד השיכון על מנת שזה יזדרז ויחבר את השכונה לרשת החשמל, שכן לכאורה היא "מכוסה", ע"י סעיף זה ואיחור במסירה איננו מחייב אותה בפיצוי כלשהו. סעיף 3.04 איננו מגביל את זמן האיחור. לא יעלה על הדעת שניתן יהיה לאחר במסירת דירה למגורים עד סוף כל הדורות. לא יעלה על הדעת שבחוזה מסחרי-כלכלי צד אחד יקיים את מלוא חיוביו, אבל הצד שכנגד לא יהיה מחויב למועד מסוים בו עליו לקיים את חיוביו הוא. לכן יש לקרוא את סעיף 3.04 להסכם ברוח סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 המדבר על מועד קיום חוזה. "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". הנתבעת חזתה מראש אפשרויות עיכוב, והדבר עולה מהוראות סעיף 3.03 לחוזה, העיכוב יכול היה להיות מסיבות הידועות לה, הן מכיון שהמדובר בשכונה חדשה, הן מכיוון ומדובר בצורת עבודה של גורמים חיוניים, והן בגין מצב פוליטי- כלכלי רעוע או לא ברור. גם בנסיבות כאלה עליה לקצוב איזשהו זמן למסירה תוך התחשבות במכלול גורמים אלה, שאחרת אין כל משמעות למועד מסירה שנקבע בחוזה. זה מצב בלתי אפשרי כשצד לחוזה שעומד בהתחיבויותיו עפ"י החוזה, לא ידע מתי יבוצע קיום שכנגד. העובדה שקיימת אפשרות כזו בחוזה שבין הצדדים מעידה כשלעצמה על קיפוח הלקוח בעל העמדה ה"נחותה", ומכאן שהמדובר בתנאי מקפח. טען ב"כ הנתבעת כי התובעים לא הודיעו על תנאי כזה ליועמ"ש עפ"י ס' 20 לחוק החוזים האחידים התשמ"ג 1982, ומכאן שזנחו טענה זו. ס' 20 קובע, שאם נטענה טענת תנאי מקפח בחוזה אחיד, יודיע על כך ביהמ"ש ליועץ המשפטי. התובעים לא זנחו טענתם זו. הם חזרו עליה בסיכומים לאחר שטענו אותה כדבעי גם בכתב התביעה. מטרת ההודעה ליועהמ"ש הינה שונה. היועץ המשפטי מתוקף תפקידו, רשאי להודיע על הצטרפותו לדיון לצורך שמירה או הגנה על אינטרס הציבור . בהיעדר הודעה, אין כדי לפגום בהליך המשפטי או בטיעוני הצדדים. עפ"י סעיף 19 לחוק החוזים האחידים, - בלוקחי בחשבון את כל האמור לעיל, ובהתחשב במכלול תנאי החוזה והנסיבות האחרות, אני קובעת שיש לפרש את סעיף 3.04 לאורו של סעיף 3.03. דהיינו סה"כ אורכת החסד הניתנת לנתבעת בגין איחור במסירה הינה ב"מסגרת" שלושת החודשים הנקובים כאורכה בחוזה + 10 ימים נוספים, זאת ותו לא. במלים אחרות סעיף 3.04 מוסיף 10 ימים לאורכת החסד הנקובה בסעיף 3.04. ז. מהו התאריך ממנו יש למנות את תקופת האיחור? ומה גובה הפיצוי יש להתחיל למנות את תקופת האיחור מהתאריך הרשום כתאריך מסירה + אורכת החסד כדלעיל בחוזה משפחה-משפחה והחוזה שלה. אומר מיד כי התאריכים הרשומים בפרק ב' לעיל הם התאריכים המחייבים לענייננו שכן אין מחלוקת לגבי תאריך הכניסה לדירה, למעט בעניין משפחת בליזובסקי בה אדון בהמשך. התייחסתי בהסתייגות רבה לטבלא המופיעה בתצהירו של מר מאיר שכן היא איננה תואמת אף את האמור בסיכומי ההגנה עצמה, שלא לומר את ההגיון. כמו כן התעלמתי ממסירת מפתח למשפחות אשר לא נכנסו להתגורר בדירות, שכן מן הנוסח של טופס המסירה הכללי עולה כי שני הצדדים לא התכוונו שמסירת המפתח משמעה איכלוס הדירה, ובלשונו של הטופס: "מאחר וביקשנו להכניס חפצים לדירה ומאחר וידוע לנו שהדירה אינה גמורה סופית מבחינת איכלוס וידוע לנו שאין הכנסת חפצים לדירה משמשת כאכלוס אלא לצורכי אכסון בלבד..." (נספחים ה', י"ב, י"ד2/, ט"ו, י"ט וְ- כ"ב לתצהירו של מר מאיר נ4/). היות שהרוכשים רכשו דירה למגורים ולא מחסן לשמירה על חפציהם, הרי שבמסירת המפתח לצורך אחסון הרהיטים אין דבר או חצי דבר עם מועד האיכלוס. (1) משפחת שוחט החוזה בין משפחת שוחט לבין הנתבעת קובע כי מועד הכניסה לדירה הינו 31/12/91. (+ 3 ח' ו- 10 ימים) בפועל נכנסה משפחת שוחט לדירה ב- 25/5/92, בין לבין התגוררה המשפחה בדירות מכרים. בפרק זה אדון רק בהחזרי שכ"ד ולא בעגמת נפש. ומכיוון ששכ"ד לא שולם על ידי משפחת שוחט הרי שדין תביעתם בראש פרק זה להידחות. לא הוצגו לביהמ"ש קבלות בגין אובדן ימי עבודה. כן אני דוחה התביעה בגין אובדן ימי עבודה. בגין נסיעות אחייב את הנתבעת להשיב לתובעים סכום של 1500 ש"ח, על דרך האומדן. הסכום נכון ליום פסה"ד וישא ריבית והצמדה כדין. 2. משפחת מלכה החוזה בין משפחת מלכה לבין הנתבעת קובע כי מועד הכניסה לדירה הינו 30/10/91 (+ 3 ח' ו- 10 ימים) בנובמבר 1992 נכנסה משפחת מלכה להתגורר בדירה. בין לבין שכרה משפחת מלכה דירה בשכ"ד של 500$ לחודש. על כן בפרק זה תשלם הנתבעת למשפחת מלכה שכ"ד על חודשים פברואר עד סוף נובמבר 1992, ( ר' נספח א' לתצהיר הגב' מלכה ת5/). סה"כ 10*500$=5,000$. סכום זה משוערך להיום עומד על 27,000 ש"ח. קבלות בגין אובדן ימי עבודה לא הוצגו לביהמ"ש. לכן אני דוחה התובענה בענין זה. בגין נסיעות תשלם הנתבעת לתובעים 1,500 ש"ח על דרך האומדן. הסכום נכון ליום פסה"ד וישא ריבית והצמדה כדין. (3) משפחת ישעיהו החוזה בין משפחת ישעיהו לבין הנתבעת קובע כי מועד הכניסה לדירה הינו 31/12/91 (+ 3 ח' ו- 10 ימים). משפחת ישעיהו נכנסה לדירה ב- 1/6/92 כאשר עד למועד זה התגוררה אצל הורי הגב' ישעיהו (ר' תצהיר מר ישעיהו ס' 6 לת10/). לאור זאת, אני דוחה התביעה בגין שכ"ד. גם לא אפסוק תשלום בגין אובדן ימי עבודה, שכן לא הומצאו מסמכים המעידים על כך. כמו כן נדחית התביעה להחזר כספים בעבור חפצים שנשרפו, שהרי בדיוק למטרה זו היה ביטוח לחפצים. (4) משפחת בליזובסקי העיד מר בליזובסקי (עמ' 9 שורה 23 לפרוטוקול) כי הם חוברו לחשמל ב- 25/10/92. זה סותר את העולה מעדויות שאר התובעים ועדויות הנתבעת (ר' נ4/, ת7/ וכו') אשר על כן נראה לי כי עדות זו בטעות יסודה. החוזה בין משפחת בליזובסקי לבין הנתבעת קובע כי מועד הכניסה לדירה הינו 30/10/91 (+ 3 ח' ו- 10 ימים). לגבי מועד הכניסה לדירה ע"י משפחת בליזובסקי נתגלעה מחלוקת בין התובעים לנתבעת. טוענים התובעים שהמועד היה ב- 11/8/92 (ר' כתב תביעה, וכן ס' 95 לסיכומי התביעה), לעומתם טוענת הנתבעת כי מועד זה היה ב- 27/5/92 (ר' ס' 19.6 לסיכומי הנתבעת). למועד זה בניגוד לתובעים שהוזכרו עד כה ישנה חשיבות רבה, היות שבניגוד למשפחות שוחט, וישעיהו, חייבת הנתבעת עפ"י החוזה לשלם לתובעים אלה שכ"ד כ"מקובל באזור". (ר' ס' 1 לתוספת לחוזה). אין גם חולק שהם נכנסו לגור קודם למועד סיום הדירה. מהראיות ניתן להסיק כדלקמן: משפחת בליזובסקי קיבלה את מפתחות הבית לצורך אחסון החפצים ב- מאי 92', או באוגוסט 91'. אין כל חשיבות לתאריך זה. המשפחה נכנסה לגור בבית ב- 11/8/92. על כן המועד לצורך חישוב האיחור הינו 11/8/92. מהו הסכום המקובל לדירה באזור? משפחת מלכה שכרה דירה בסכום של 500$ לדירת שלושה חדרים, ומשפחת נבון שכרה בסכום של 400$ לדירת 2 חדרים. על כן ניתן להסיק כי הסכום המקובל הינו 500$ לדירת שלושה חדרים. סכום זה משקף את גודל הדירה שהיה על משפחת בליזובסקי לשכור. על כן תשלם הנתבעת לתובעים סכום של 500$*6 = 3000$. סך זה עומד היום על 16,300 ש"ח. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין. (5) משפחת נבון החוזה בין משפחת נבון לבין הנתבעת קובע כי מועד הכניסה לדירה הינו 30/12/91. (+ 3 ח' ו- 10 ימים). מה- 15/1/92 התגוררה משפחת נבון בשכירות כאשר שילמה 400$ לחודש, וזאת עד כניסתה לדירה ב- 17/7/92. על כך תפוצה משפחת נבון, ע"י הנתבעת, בחצי שנת שכירות 400$*3 + 100$. = 1,300$. סך של 7,000 ש"ח. בגין הוצאות נסיעות תפוצה משפחת נבון בסכום של 500 ש"ח. אף כאן נדחית התביעה בגין אובדן ימי עבודה משלא הובאו כל מסמכים המאשרים זאת. הסכומים נכונים ליום פסה"ד וישאו ריבית והצמדה כדין. (6) משפחת אוזנה החוזה בין משפחת אוזנה לבין הנתבעת קובע כי מועד הכניסה לדירה הינו 30/12/91 (+ 3 ח' ו- 10 ימים). ב- 22/5/92 נכנסה משפחת אוזנה לדירה. עד אז התגוררו בבית מכרים. על כן אני דוחה תביעתם לפיצוי בגין שכ"ד. התביעה לפיצוי בגין נזק למכשירי חשמל נידחת, אף היא, היות שלא הוגשו קבלות ע"כ. כנ"ל נדחית התביעה לפיצוי בגין אובדן ימי עבודה, שכן לא הוגשו אישורים הולמים. ח. מהם ליקויי הבניה בגינם יש לחייב את הנתבעת, ומהו גובה הפיצוי? מהראיות עולה כי בדירות נתגלו ליקויים שונים. אדון בהם משפחה-משפחה ונזקיה. הסכומים שננקבו ע"י השמאים לא כוללים מע"מ. (ח) משפחת שוחט דירת משפחת שוחט נבדקה ע"י המומחה מטעם התביעה מר רייס וולף, ע"י המומחה מטעם הנתבעת וכן ע"י המומחה מטעם ביהמ"ש מר סילביו הופמן . מומחה התביעה נוקב בסכום של כ- 17,300 ש"ח. מומחה ביהמ"ש נוקב בסכום של כ- 15,720 ש"ח, אך מעיד שאחוז הסטיה האפשרי הוא 10%, היינו 17,292 ש"ח. סכום זה מתקרב במאוד לסכום אותו נקב מומחה התביעה. מומחה הנתבעת לא נקב כמעט בסכומים. הסכומים שנקב בהם נראים לא סבירים. כך לדוגמא הצביעה והטיוח הוערכו ע"י מומחה התביעה ב- 3,500 ש"ח, על ידי מומחה ביהמ"ש בכ- 3,900 ש"ח, ואילו מומחה הנתבעת העריך זאת בכ- 350 ש"ח. בהתחשב באינפלציה הכמעט אפסית מאז אני קובעת שעל הנתבעת לשלם לתובעים 20,800 ש"ח- הסכום כולל מע"מ, נכון ליום הגשת התביעה וישא ריבית והצמדה כדין. החלטתי לדחות את התביעה בגין החנייה שכן זו לא הוכחה. חנייה איננה דבר אותו לא יכלו התובעים לראות כאשר רכשו את הדירה, ומשלא הציגו כל ראיה לפני ביהמ"ש בגין הפרה, הרי שדין תביעתם להידחות (2) משפחת מלכה דירת משפחת מלכה נבדקה ע"י המומחה מטעם התביעה מר רייס וולף, וכן ע"י המומחה מטעם ביהמ"ש מר סילביו הופמן (ר' כתב התביעה וכן נ5/). מומחה התביעה נוקב בסכום של כ- 18,200 ש"ח. מומחה ביהמ"ש נוקב בסכום של כ- 14,960 ש"ח, אך מעיד כי אחוז סטיה אפשרי הוא 10%, היינו 16,450 ש"ח. בהתחשב באינפלציה הכמעט אפסית מאז, יעמוד הסכום לתשלום נכון להיום על סך של 19,000 ש"ח- הסכום כולל מע"מ, וישא ריבית והצמדה כדין. (3) משפחת ישעיהו דירת משפחת ישעיהו לא נבדקה ע"י המומחה מר הופמן, מאחר והדירה נמכרה . מר וולף מומחה התביעה, העריך הנזקים ב- 20,000 ש"ח (ת9/) וחוות הדעת שלו מקובלת עלי. לא הוכח לשביעות רצוני שהתובעים מכרו את דירתם בהפסד. מכאן, שלמרות שמשפחת ישעיהו שילמה עבור מוצר מושלם וקיבלה מוצר פגום, היא לא סבלה במכירה נזק מכך, ועל כל פנים לא הוכח נזק כזה לביהמ"ש. אשר על כן, התביעה בראש פרק זה, נדחית. (4) משפחת בליזובסקי דירת משפחת בליזובסקי לא נבדקה ע"י המומחה מר הופמן, מאחר וגם היא נמכרה. מר גולדשטיין מומחה התביעה,העריך הנזקים ב- 15,400 ש"ח (ת8/). לעניין המכירה של הדירה הבעתי עמדתי כבר בפרק הקודם. לכן אני דוחה התובענה. יחד עם זאת, מנספחים ב+ב'1 ל-ת1/, עולה שמשפחת בליזובסקי ביצעה לבד תיקונים בגין ליקויים. אשר על כן, ישולם לה סכום זה ע"י הנתבעת, שהוא נושא ריבית והצמדה כדין מיום החשבוניות ועד לתשלום בפועל. (5) משפחת נבון דירת משפחת נבון נבדקה ע"י המומחה מטעם התביעה מר רייס וולף, וכן ע"י המומחה מטעם ביהמ"ש מר סילביו הופמן (ר' כתב התביעה וכן נ5/). מומחה התביעה נוקב בסכום של כ- 22,500 ש"ח. מומחה ביהמ"ש נוקב בסכום של כ- 15,320 ש"ח, עם אפשרות סטיה של 10%, היינו 16,852 ש"ח. בהתחשב באינפלציה הכמעט אפסית מאז, אני קובעת שהסכום לתשלום נכון להיום הוא סך של 20,000 ש"ח- הסכום כולל מע"מ. הקבלות המצורפות לת5/ אינן מפורטות במידה שניתן להסיק מהן על טיב העבודה, ומחוייבות הנתבעת לבצען. ע"כ התביעה בגין הקבלות נדחית. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל. (6) משפחת אוזנה דירת משפחת אוזנה נבדקה ע"י המומחה מטעם התביעה מר רייס וולף, וכן ע"י המומחה מטעם ביהמ"ש מר סילביו הופמן (ר' כתב התביעה וכן נ5/). מומחה התביעה נוקב בסכום של כ- 20,500 ש"ח. מומחה ביהמ"ש נוקב בסכום של כ- 12,870 ש"ח, אך אומר כי ניתן להוסיף על סכום זה 10%, היינו 14,157 ש"ח. בהתחשב באינפלציה הכמעט אפסית מאז יעמוד הסכום לתשלום נכון להיום על סך של 17,000 ש"ח- הסכום כולל מע"מ, וישא ריבית והצמדה כדין. ט. האם יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים? קובע חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973: "4 ב. התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". לאחר שקילת העובדות באתי לכלל מסקנה כי לנתבעת היתה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים במהלך כל השנים שחלפו. מכתבה של הגברת אוזנה המצורף לת7/ מעיד כי הנתבעת לא יצאה ממש יצאה מגידרה כדי לתקן את הליקויים. לא זו בלבד, אלא שמעדויות התובעים המתגוררים בדירות עולה כי ליקויים שכן תוקנו חזרו על עצמם. וכמובן מיותר לציין כי משפחות בליזובסקי וישעיהו לא גרים עוד בדירות אלה. לאור האמור לעיל הרי שהפיצוי בגין הליקויים יעשה ע"י תשלום, ולא ע"י תיקון. י. גובה הפיצוי בגין עגמת נפש? תביעת התובעים לפיצוי בראש פרק זה, - מוצדקת. הסכומים שאקבע להלן לוקחים בחשבון את אי הנוחות שנגרמה משך הזמן שסבלו, המקום שסבלו- דירות חברים או דירה שכורה וכד'. משפחת שוחט- הנתבעת תשלם למשפחת שוחט 10,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. משפחת מלכה- הנתבעת תשלם למשפחת מלכה 5,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. משפחת ישעיהו- הנתבעת תשלם למשפחת ישעיהו 8,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. משפחת בליזובסקי- הנתבעת תשלם למשפחת בליזובסקי 5,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. משפחת נבון- הנתבעת תשלם למשפחת נבון 6,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. משפחת אוזנה- הנתבעת תשלם למשפחת אוזנה 8,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. הסכומים נכונים ליום מתן פסה"ד וישאו ריבית והצמדה כדין. (יא) מהו הפיצוי שיש ליתן בגין ירידת ערך הדירות? מחלוקת נתגלעה בין התובעים לנתבעת בגין ליקויי הבניה אשר גורמים לירידת ערך הדירה. התובעים מבקשים 12,000 ש"ח, סכום גלובלי לכל משפחה. לא הובאה כל הוכחה שקיימת ירידת ערך או שלאחר התיקון, עדיין ניתן יהיה לדבר על ירידת ערך. המדובר בעבודות בניה, ריצוף וחיפוי חשמל ואינסטלציה נגרות ועבודות אלומיניום. רוב הליקויים שלפנינו ניתנים לתיקון, באופן שיחזירם למצב קודם תקין. כך שיוצא כי לאחר התיקון עשויות דירותיהם להיות במצב טוב יותר מכפי שהיו לולא היו מתוקנות שכן עתה אפילו "בלאי טבעי" אין בהן. אני ערה גם לנושא כתמי רטיבות שנזכר בחוה"ד, ברם לא קיימת בפני ראיה פוזיטיבית מהי ירידת הערך, אם בכלל, בגין תופעה כזו בהנחה שתתוקן. אשר על כן, טענה זו נדחית. (יב) האם יש ליתן פיצוי בגין הרכוש המשותף? ואם כן למי? כלל ידוע הוא כי לתבוע יכול רק מי שיכול להיתבע או כפי שאמר השופט זוסמן ב- ע"א MISSION IN JERUSALEM - 207/74 נ' מדינת ישראל (פ"ד כ"ט(1) 839,838) "תנאי-בלעדיו-אין לניהול תקין של הליך משפטי הוא, שיעמדו זה מול זה שני בעלי- הדין שבריבם נדרש בית-המשפט לפסוק. מקום שאין לך תובע, אין לך תובענה, ומקום שאין לך תובענה, אין בית-המשפט רשאי לפסוק, ואם פסק, לא קם מעשה-בית-דין. לפיכך חייב בית-המשפט להפסיק הליך ואף לבטלו, אם נוכח לדעת, שאין לפניו תובע או נתבע, כגון שחבר בני-אדם שתבע או נתבע, חסר ישות משפטית ועל-כן אין החוק מכיר בקיומו..." החוק מכיר בתביעת נציגות בית משותף (ר' זוסמן סדר הדין האזרחי- מהדורה ששית, ירושלים, 1990, עמ' 114). חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, וחוק בתים משותפים תשי"ג- 1952, קובעים נוהלים לפעילות נציגות הבית המשותף. דא עקא, בעניננו לא הובאה כל ראיה לביהמ"ש כי אכן התביעה מוגשת על ידי הנציגות. לא הוצא יפוי כח לנציגות לתבוע, לא הוגש פרוטוקול המעיד שקיימת נציגות. לא הוגשה כל ראיה מטעם הנציגות, ואיש לא טען בשמה. תובעים 8-5 אינם מתגוררים ברח' דב סדן 22-20 אלא ברח' דב סדן 26. מר שוחט מודה שמשפחת מלכה לא תובעת (עמ' 27 לפרוטוקול). תובעים 15-9 מכרו את דירותיהם במקום, אינם מתגוררים בבית המשותף ולכן אין להם עילת תביעה בגין רכוש משותף שהם לא יהנו ממנו ולא ישאו בהוצאות לתיקונו. התובעים שוחט נבון ואוזנה, - הם היחידים הגרים במקום, ואיש מהם לא העיד על עצמו שהוא חבר הנציגות. אשר על כן כשם שלא יכול מאן-דהו לתבוע את משפחות ישעיהו ושוחט בשם בניין 22, ואת משפחות נבון ובליזובסקי בשם בניין 20, כך אין זכות עמידה לדיירים אלה לתבוע את הקבלן. בנסיבות אלה ולאור חומר הראיות שהוצג בפני ביהמ"ש התביעה נדחית. לענין הוצאות המשפט: מחומר הראיות עולה שהתובעים ובאי-כוחם, ידעו שאין מקומה של תביעה זו בביהמ"ש המחוזי. כך עולה מדברי מר שוחט: "ש: אמרת לדיירים שיצטרפו כמה שיותר תובעים על מנת שיהיה אפשר להביא את התביעה לסמכות בימ"ש מחוזי? ת: כך קיבלתי יעוץ משפטי. ש: לכן, התביעה מאד מנופחת? ת: כן" (עמ' 11 לפרוטוקול) וכן תשובתו של מר נבון: "ש:אתה מסכים איתי שהתביעה נופחה? ת: אין לי הסבר. לכל הסכומים שבכתב התביעה הייתי מוסיף פיצוי של עוגמת נפש" (עמ' 42 לפרוטוקול). נובע מהאמור לעיל ומחומר הראיות כי סכומי התביעה כפי שהשתקפו מכתב התביעה, ואשר הם שהקימו את עילת התביעה- הפורמלית מנופחים, מאחר ולתובעים היה אינטרס, משום מה, שתביעה זו תידון בביהמ"ש המחוזי. לא לי לנתח את מניעיהם, ברם, כדי לחסום במודע ניהול משפט בצורה כזו, אני קובעת שבנסיבות הענין יישא כל צד בהוצאותיו. איחור במסירת דירהמסירת דירה / איחור במסירת דירהמקרקעיןקבלן