הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?


פסק דין

1. מהות התביעה:

זוהי תביעה לפינוי הנתבעת מחנות (להלן: "המושכר"), הנמצאת בקומה הראשונה (קומת הקרקע) בפינת הבית הפונה לחזית בניין בין שתי קומות, הממוקם ברח' הירקון 43 א' בתל-אביב והרשום בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב כחלקה 6 בגוש 6914 (להלן: "הבניין").


2. עיקרי המסכת העובדתית:

א. התובעים הינם הבעלים של הבניין.


ב. על פי הסכם דמי מפתח שנערך ונחתם בתל-אביב בחודש ספטמבר 1959 בין הבעלים דאז של הבניין, מר אברהם עוזיאל, מצד אחד, ובין מר סלים שמואל ז"ל, מצד שני (להלן: "ההסכם") הושכר לסלים שמואל הנ"ל, המושכר.


ג. בין הצדדים נחתם גם חוזה שכירות, שלא הומצא לבית המשפט.


ד. הנתבעת הינה אלמנתו של מר סלים שמואל ז"ל והיא ניהלה ועדיין מנהלת את המסעדה במושכר.


3. המחלוקת המשפטית:


טענות התובעים:


כנגד הנתבעת קמו עילות פינוי מכמה טעמים:


א. הפרת תנאי השכירות עקב ביצוע שינויים ושיפוצים במושכר, עילת פינוי בהתאם לסעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.


ב. המושכר ניזוק נזק ניכר, עילה בהתאם לסעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר.


ג. הטרדה והרגזה, עילה בהתאם לסעיף 131 (5) לחוק הגנת הדייר.


טענות הנתבעת:


א. עילות הפינוי לא השתכללו.


ב. גם אם עילות הפינוי השתכללו, הרי שיש מקום לתת לנתבעת סעד מן הצדק.


4. המסגרת הדיונית:


בתיק נשמעו ראיות.


מטעם התובעים:


עת1/ מר בנימין אבישר נחקר על תצהירו ת1/.


מטעם הנתבעת:


עה1/ גב' משה שמחה, הנתבעת, נחקרה על תצהירה נ2/.


בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב.


5. דיון והכרעה:


לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את עדויות הצדדים ואת החומר המשפטי המצוי בתיק, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות.


להלן נימוקי וטעמי למסקנה זו:




6. עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר:


א. סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:


"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
1. ...
2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי הזכות את הזכות לתבוע הפינוי".


ב. על פי ב"כ התובעים התגבשה כנגד הנתבעת עילת פינוי מהמושכר בגין מספר סיבות, אחת מהן היא הפרת חוזה השכירות וזאת עקב ביצוע השינויים והשיפוצים במושכר.


7. ניתוח הסעיף:


עילת פינוי של "עשיית שינויים במושכר" איננה מצויה במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ועל כן, הטוען להתקיימותה להוכיח שלושה תנאים מצטברים:


א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתם של שינויים במושכר (להלן: "התנאי הראשון").


ב. התנאי הנ"ל הופר ע"י הנתבעת (להלן: "התנאי השני").


ג. הפרת התנאי הנ"ל מקנה לבעל הבית את הזכות (על פי תנאי השכירות) לתבוע את פינוי הנתבעת מהמושכר (להלן: "התנאי השלישי" [ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 65, וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב(2) עמ' 869]).


נפנה לניתוח התגבשות עילת פינוי כנגד הנתבעת בגין הפרת חוזה השכירות עקב עשיית שינויים במושכר.


8. דיון ומסקנות:


בר-אופיר בספרו (לעיל, עמ' 65,66) קובע כי עילת פינוי של עשיית שינויים במושכר:


"מתגבשת אך ורק בתחומו של סעיף 131(2) לחוק האמור שהוראתו קובעת כי עילת פינוי תקום לבעל בית אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי. כאשר בעל הבית טוען בפרשת תביעתו כי הדייר הפר תנאי מתנאי החוזה, רשאי בית המשפט לעיין בחוזה כדי לברר מהו התנאי שהופר. משלא נמצא תנאי כזה משמע שבעל הבית לא הראה עילה הבאה בגדרו של סעיף 131 (2) האמור, ואף לא בגדר סעיפי משנה אחרים של אותו סעיף, הרישא בסעיף זה מורה לבית המשפט להמנע מלתת פסק פינוי אלא בהתקיים אחת מן העילות המנויות בו ואם בעל הבית לא הצביע על עילה מעין זו - דין תביעתו להיכשל".
(ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בעמ' נ' זמל פ"ד כ(4) 226).


לשון אחרת:


" באין ראיה על תנאי השכירות אשר הופרו אין בידי התובע עילה לקבלת צו פינוי נגד הדייר".
(ע"א 334/77 ויטמן נ' מיכקשווילי פ"ד לג(2) 780).


וכן גם:


"בעל בית אשר טוען כי הדייר ביצע עבודות במושכר, תוך הפרה של תנאי השכירות, עליו להוכיח מהו התנאי שהופר, ואם לא הצביע על תנאי כזה פירוש הדבר הוא, שאין בידיו עילת פינוי נגד הדייר".
(ר"ע 111/84 אזולאי נ' מ"י פ"ד לח(4) 654).


כלומר, מאחר וחוזה השכירות לא הוצג לפני בית המשפט כפי שנכתב בכתב התביעה:


"במעמד חתימת הסכם דמי המפתח חתמו הצדדים על חוזה שכירות... "בידי התובעים לא נמצא עותק של חוזה השכירות".


וכן בכתב ההגנה:


"הנתבעת תוסיף ותטען כי גם בידיה אין העתקים משני החוזים".


הרי שלא ניתן לקבוע כי השתכללה עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר, שכן לא הוכח שבחוזה היה תנאי שאסר על ביצוע שינויים ומעבר לכך לא הוכח כי אף אם היה תנאי כזה הרי שהיה גם סעיף שקובע כי הפרת תנאי זה תקנה לבעלים את הזכות לפינוי הנתבעת, כך שהתנאי הראשון והשלישי לא הוכחו, ומכאן שהעילה לא השתכללה. על כן אני דוחה טענה זו, וקובע שעילת פינוי בגין הפרת תנאי שכירות עקב עשיית שינויים במושכר - לא השתכללה.


9. עילת פינוי על פי סעיף 131(3) לחוק - המושכר ניזוק נזק ניכר:


סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:


"...(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים".


10. ניתוח הסעיף:
העילה בסעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972- מבוססת על היסודות הבאים:


[א] גרימת נזק ניכר.


[ב] למושכר



[ג] כתוצאה ממעשה זדון



[ד] מצד הדייר - בין שעשה את המעשה בעצמו או ע"י אחרים.
(לעיל בר-אופיר, ע"מ 78).


א. גרימת נזק ניכר.


כך הגדיר זאת כבוד השופט ברנזון בע"א 116/66, לעיל, עמ' 230:


"אך מה שחשוב לעיננו הוא אם יש בהן משום גרימת נזק ניכר למושכר, כלומר שנעשה בו שינוי רב-כמות או רב-איכות הניראה לעין ומוריד את ערכו" (ההדגשות שלי א.ג.).


וכן כותב בר-אופיר בספרו, לעיל , בעמ' 79:


"בהסתמך על ההלכה שנפסקה בע"א 774/80 ארסלאן נ' פאהום, פ"ד לה(3) עמ' 584 נקבע כי עילה זו של גרימת נזק ניכר למושכר במעשה זדון, מוכחת כאשר הדייר ביצע במושכר, שהוא בית עסק - שינויים רחבי היקף, חיצוניים ופנימיים, אשר שינו את מבנהו של המושכר באורח יסודי והפכו אותו למבנה שונה לחלוטין מזה שהיה לפני השימוש, שינוי רב כמות ואיכות במושכר מהווה עילה לפינוי לפי סעיף 131(3) כאשר הוא נעשה ללא הסכמת בעל הבית".


ב. למושכר



"ראוי להדגיש כי אותו נזק צריך להיגרם למושכר דווקא , משמע שאם הדייר תפס שטח בחצר המושכר (שלא הושכר לו) ובנה עליו מבנה כתוספת למושכר, אפשר לומר אולי שפגע בשטח האמור, אך אין לומר שפגע במושכר עצמו ובהעדר הוכחה שהמושכר סבל נזק כתוצאה מתוספת מבנה, פירוש הדבר הוא שלא הוכחה עילה לפי הסעיף האמור".


(לעיל בר-אופיר, עמ' 78).


11. דיון ומסקנות:


א. התובעים טוענים כי הנזק למושכר התבטא בשני אופנים:


"גדעה עץ שעמד בחצר ובכך השחיתה את רכושם".
"התקינה שלט על חזית המרפסת של הדירה המצוייה בקומה שמעל למסעדה".
(מסיכומי ב"כ התובעים).


נזקים אלו כפי שמכנים אותם התובעים אינם נוגעים למושכר עצמו, כי אם בחצר המושכר (לעניין העץ) ובקומה מעל המושכר (לעניין השלט).
כפי שהובא לעיל יש להוכיח שהמושכר סבל נזק כתוצאה מכך ודבר זה לא הוכח.


ב. גדיעת העץ:


כך העיד מר בנימין אבישר:


"בחצר היה עץ אך העץ לא נפל אלא גדעו אותו... זה לא היה עץ שיכול ליפול...". (עמ' 10 לפרוטוקול).




לעומתו העידה הנתבעת כי:


"יום אחד בבוקר העץ קרס". (עמ' 17 לפרוטוקול).


כלומר, בפנינו סתירה באשר לגורלו של העץ. ראשית, נתתי אמון בעדותה של הנתבעת כי העץ אכן קרס, ובהעדר ראיה לסתור לא מצאתי לנכון לקבוע אחרת.
שנית, אף אם הייתי קובע כי העץ אכן נגדע, הרי שעל התובעים היה להוכיח שהמושכר ניזוק עקב כך, ומשלא עשו כן, לא עמדו בתנאי סעיף 131(3) לחוק.


ג. לעניין השלט:


התובעים טענו כי הנתבעת התקינה שלט בחזית המרפסת של הדירה שמעל המושכר.


לעומתם טענה הנתבעת כי:



"שלט היה לנו מאז ומתמיד מיום שנפתחה המסעדה, הוא נפל וחידשתי וזה אותו השלט" (עמ' 17 לפרוטוקול).




גם לעניין זה נתתי אמון בעדותה של הנתבעת, ואף כאן אזכיר שגם אם הייתי קובע כי התקינה שלט חדש, עדיין היה על התובעים להוכיח שנגרם נזק למושכר, והם לא עשו זאת.


ד. עוד אוסיף, שעל אף שב"כ התובעים בסיכומיו, לעניין עילת הפינוי בגין גרימת נזק למושכר, לא הזכיר את השינויים האחרים שביצעה הנתבעת לטענתו במושכר, ולא טען כי הם גרמו נזק ניכר למושכר, הרי שלא התרשמתי כי השינויים שבוצעו ע"י הנתבעת היוו שינוי רב כמות ואיכות המורידים את ערכו של המושכר, ואף לא התרשמתי כי כל השינויים בוצעו נגד הסכמתם של בעלי הבית הנוכחיים או הקודמים , ועל כן אין מקום לטענה זו.


ה. אשר על כן, לאור האמור לעיל ולאור העובדה שגם לא הוכח לי שהעניין בוצע בזדון, הרי שאין לי אלא לקבוע כי עילת פינוי לפי סעיף 131(3) - לא השתכללה בנידון דנן.


12. עילת פינוי על פי סעיף 131(3) לחוק - הטרדה והרגזה:


א. סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:


"...(5) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו".


ב. התובעים טוענים שהנתבעת הטרידה והרגיזה את שכניהם ובמיוחד אותם.


13. ניתוח הסעיף:


"בעל הבית המבקש פינויו של דייר מוגן, על פי עילה של הטרדה או הרגזה, חייב להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע שמכביד באורח ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים... אין יסוד לעילת פינוי המתייחסת להטרדת אנשים המתגוררים בבתים הסמוכים לדירתו של הדייר, וגם אם הדייר מפריע לדיירים בבתים הסמוכים בנגינה רועשת או אף מציץ לדירותיהם במשקפת - אין בכך עילה לפינויו מדירתו. פעולות אלה אינן מהוות עילה לפינוי מכיוון שבסעיף 131 (5) מדובר על "שכניו", והכוונה היא לשכנים המתגוררים בביתו ולא בבתים סמוכים".


(בר אופיר לעיל, עמ' 82 / א - ב).


הטרדת והרגזת שכנים:


לעניין הטרדה והרגזת שכנים היסודות הם שניים:


א. התנהגות מטרידה ומרגיזה באופן קבוע.


ב. ההטרדה והרגזה יהיו כלפי שכנים באותו בניין דווקא.


דיון ומסקנות:


הפכתי בכתב התביעה ובסיכומי התביעה ולא מצאתי כל טענה והוכחות, שאכן ישנם שכנים במושכר שאותם הטרידה והרגיזה הנתבעת.


מעבר לכך, שאף לא הוכח לי, כי הנתבעת התנהגה באופן מטריד ומרגיז באופן קבוע.
ולכן משלא התקיימו היסודות, הרי שדין הטענה באשר להטרדה והרגזת שכנים - להדחות.


הטרדת והרגזת בעל הבית:


"עילה זו איננה חלה כאשר בעל הבית איננו שכנו של הדייר ולכן איננו יכול להיות קורבן של הטרדה או הרגזה במובן אליו התכוון החוק בנסחו עילה זו". (בר אופיר, לעיל עמ' 82 / ב).


כלומר היה על התובעים להוכיח כי הם שכנים של הנתבעת, הם לא עשו כן.


אך אם תבוא ותאמר:


"נראה שניתן לפרש את המונח "שכנו" פירוש מרחיב לפיו אין בעל הבית חייב להתגורר דווקא בבית שבו מתגורר הדייר ואפשר גם שיתגורר בקרבת מקום"



(בר-אופיר, עמ' 82 א וכן ע"א 415/54 שור נ' מאיר, פ"ד ט(2) 774).


הרי שאף לא הוכח כי בעל הבית גר בקרבת מקום,מלבד טענה סתמית של בנימין אבישר כי: "אני גרתי שם בסביבה". (עמ' 6 לפרוטוקול), לא הוכח כי אכן מדובר בקרבת מקום כזאת שהוא יכול לסבול מהטרדה והרגזה של הנתבעת.


מה גם שכפי שכבר ציינתי, לא הוכח לי כי מעשי הנתבעת עלו כדי הטרדה והרגזה באופן קבוע, כפי שנדרש בסעיף 131(5) לחוק.


לסיכום:
לאור האמור לעיל, הרי שלא התקיימו יסודות עילת הפינוי לפי סעיף 131(5) לחוק ועל כן אני דוחה טענה זו.


14. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:


א. אני דוחה את התביעה.


ב. אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 10,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון