פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?


פסק דין

1. הנתבעת 1 (להלן: "קונטאל") והנתבעת 2 (להלן: "טלקוד") הינן שתי חברות (שיכונו להלן יחד "החברות" או "הנתבעות") שנוהלו בעבר במשותף. הנתבעות שכרו יחד מהתובעים מבנה בן 3 קומות ברח' תוצרת הארץ 10 בתל אביב (להלן: "המבנה").

מלכתחילה הושכר המבנה לנתבעות מלכתחילה עפ"י הסכם שכירות משנת 82, שהוארך ע"י הצדדים מידי פעם, בין היתר בהסכם שכירות נוסף מיום 31.12.89.

2. בשלהי שנות ה80- הופרדה פעילותן של שתי הנתבעות. ביום 19.3.89 אף נערך ביניהן הסכם חלוקה (נספח א' לתצהירו של נתבע 5), ביחס לחלוקת הרכוש של שתי הנתבעות. במסגרת הסכם זה, הסכימו הנתבעות גם על חלוקת השימוש ביניהן במבנה המושכר, וחלוקת שכר הדירה בהתאם (ההסכם הנ"ל יכונה להלן: "הסכם החלוקה מ89-").


אין חולק כי מאז שפעילותן של החברות הופרדה, הן אכן חילקו ביניהן בפועל את השימוש במבנה עפ"י ההסכמה ביניהן בהסכם החלוקה מ89-, כאשר דמי השכירות היו משולמים ע"י כל חברה בנפרד לתובעים, עפ"י השטח היחסי בו החזיקה כל חברה.
התובעים היו מודעים לחלוקה הפנימית, ולא התנגדו לה.


3. ביום 28.6.93 נחתם הסכם השכירות האחרון בין הצדדים (להלן: "ההסכם" או "ההסכם מ93-"), מכוחו הושכר המבנה יחד עם הסככה והחצר לחברות. בהסכם מ93- הוגדרו שתי החברות יחד ולחוד כ"שוכר", והן שכרו את המבנה לתקופה שמיום 1.7.93 ועד יום 31.12.96 (ס' 5 להסכם).
בסעיף 6 א' להסכם, ניתנה אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות באותם תנאים הנקובים בהסכם, לתקופה נוספת של 5 שנים היינו מיום 1.1.97 ועד יום 31.12.01.


4. בס' 6 א' להסכם נקבע לגבי אופן הפעלת האופציה כי:



"השוכר פטור ממתן הודעה מוקדמת לגבי הארכת השכירות, והיא תכנס לתוקפה באופן אוטומטי, אלא אם יודיע השוכר בכתב 90 יום לפחות לפני מועד תום השכירות על אי רצונו במימוש האופציה להארכת תקופת השכירות.
על אף האמור לעיל, רשאי השוכר להביא את השכירות לידי סיום בהודעה שנתן למשכיר לפחות 90 יום מראש לפני תום כל שנת שכירות".


5. בשלהי שנת 94 בערך, התגבשה החלטה אצל קונטאל לעזוב את אותו חלק במבנה בו היא החזיקה, וקונטאל אף רכשה בשנת 1995 משרדים חדשים כדי לעבור אליהם.


לטענת העדים מטעם קונטאל, הם הודיעו לנציג התובעים מר שבתאי גלדמן על כוונתה של קונטאל לעזוב את המבנה, עוד בשנת 94-95 (טענה המוכחשת ע"י מר גלדמן).
על כל פנים, ביום 4.6.97 נשלח לב"כ התובעים מכתבו של ב"כ קונטאל, בו חוזר ב"כ קונטאל על הודעת מרשיו לפיה קונטאל מממשת את זכותה לפי ההסכם, ומפנה את אותו חלק במבנה שהוחזק על ידיה (נספח נ4/ לתצהירו של נתבע 4).
קודם לכן, ביום 3.12.96, הודיעה ב"כ טלקוד במכתב למר שבתאי גלדמן כי "למען הספר ספק" - טלקוד בחרה לממש את האופציה הנקובה בהסכם השכירות, ולהשאר במושכר (נספח ג' לתצהיר נתבע 5).


6. ביום 2.11.97, לאחר שקונטאל יצאה מהמבנה, נערך הסכם חלוקה נוסף בין קונטאל לטלקוד (להלן: "הסכם החלוקה מ97-", נספח ו' לתצהיר נתבע 5).
בהסכם זה, שינו הצדדים את החלוקה הפנימית של המבנה ביניהם, לאחר שקונטאל פינתה את המבנה.
עפ"י החלוקה החדשה הוגדר "שטח קונטאל" כשטח קומה ג' של המבנה, ושטח מחסן בקומת הקרקע.


אין חולק כי הסכם החלוקה מ97-, נועד לאפשר להשכיר ביתר קלות את אותו חלק שפונה ע"י קונטאל, ולכן נקבע ששטח קונטאל ישתרע על פני קומה שלמה נפרדת (במקום חלקים בכל אחת מהקומות, כפי שהיה קודם לכן).


7. עד לישיבת ההוכחות האחרונה (וככל הנראה עד היום), וחרף ניסיונות מסוימים מצד התובעים ומצד קונטאל, טרם הושכר שטח קונטאל לכל גורם אחר.


8. בתביעה דנן, נתבעות קונטאל וטלקוד לשלם את חוב דמי השכירות בגין שטח קונטאל, שלא שולם על ידה, החל מיום 1.1.98 (אין מחלוקת כי דמי השכירות עד תום 97 שולמו במלואם).
הנתבעים 3-6 נתבעים כערבים לחוב.


יוער כי לטענת קונטאל, השתלטה טלקוד על חלק מהשטח שהוגדר כשטח קונטאל בהסכם החלוקה מ97-, ועניין זה הינו נשוא הודעת צד ג' ששלחה קונטאל לטלקוד. טלקוד שלחה הודעת צד ג' מצידה כנגד קונטאל.


9. לטענת התובעים, הנתבעות היו ונותרו שוכרות יחד ולחוד, של כל המבנה, וככאלה הן חייבות יחד ולחוד לשלם את דמי השכירות במלואם עבור כל תקופת השכירות עד להגשת כתב התביעה המתוקן, וזאת - בלא קשר להסכמי החלוקה הפנימית ביניהן, שאינם מחייבים את התובעים.


לטענת התובעים, הנתבעות מימשו את האופציה להוסיף ולשכור את המבנה עד יום 31.12.01, והן חייבות, לכן, בתשלום דמי שכירות לכל התקופה הנ"ל, בין אם המבנה כולו הוחזק על ידיהן בפועל ובין אם לאו.
התובעים טוענים עוד כי הנתבעות לא היו יכולות לממש את זכותן לפי ס' 6 א' להסכם, להביא את ההסכם לידי סיום בסוף כל אחת משנות האופציה, על ידי הודעה של אחת הנתבעות בלבד.


10. מנגד טוענת קונטאל כי היא איננה חייבת בתשלום דמי השכירות בתקופה מ1.1.98- ואילך, וזאת ממספר טעמים עיקריים:



א. עפ"י פרשנות ההסכם מ93-, הנתבעות היו רשאיות להפעיל את האופציה באופן חלקי, היינו רק ביחס לחלקה של טלקוד במבנה (ס' 6 ב' להסכם).


ב. לשוכר היתה זכות לסיים את הסכם השכירות, ולצורך כך היה די בהודעה של כל אחד מיחידי השוכר (ס' 6 א' להסכם).


ג. התובעים הסכימו בפועל לעזיבתה החד צדדית של קונטאל.


עניינים אלה יידונו בפירוט להלן.


11. יוער כי ב"כ קונטאל טען טענה מקדמית, לפיה, יש לדחות את התביעה על הסף, משום שהסכם השכירות מ - 28.6.93 - המהווה מסמך מהותי עליו סומכים התובעים את תביעתם- אינו מבויל. לפיכך, לטענתו, אין בית המשפט יכול לקבלו כראיה, עפ"י סעיף 10 לחוק מס בולים (התשכ"א - 1961).


איני סבורה כי יש לקבל טענה זו. זאת משום, שבעת הגשת ההסכם לא התנגד ב"כ קונטאל להגשתו, ואף צרף הסכם זה לחומר הראיות שהוגש מטעמו, וכן הסתמך על ההסכם בסיכומיו.
כמו כן, ההלכה הפסוקה קבעה כי ההוראה בדבר אי קבילות המסמך כראיה, לא באה לעזור לצד שכנגד, אלא היא נועדה להקפיד על תשלום אגרות לאוצר המדינה. על כן, אין זה מן הטעם הטוב שעורך דין יתנגד להמצאת מסמך מטעם זה בלבד שלא בויל כחוק.
(ר' ע"א 318/85 דן כוכבי נ. גזית קונסיליום השקעות ופיתוח בע"מ פ"ד מ"ב (3) 265 בעמ' ). 280-281).


פרשנות ס' 6 ב' להסכם



12. בס' 6 ב' להסכם נקבע:



"השוכר יהיה זכאי להשתמש שימוש חלקי בלבד באופציה, באופן שבה (כך במקור, ר.ר.) הארכת השכירות בה יבחר השוכר תתייחס אך ורק לחלק אחד משני חלקי המושכר, ולא לחלק השני שבו. אם יחליט השוכר לוותר על שכירות אחד החלקים, יודיע על כך למשכיר בכתב לפחות 90 יום לפני תום כל שנת שכירות".


13. בין הצדדים התגלעה מחלוקת ביחס לפרשנות הנכונה של סעיף זה. לטענת התובעים, התייחס סעיף זה לשני חלקי המושכר שהם המבנה עצמו מחד גיסא, והחצר והסככה מאידך גיסא.


לטענת התובעים, הנתבעות שכרו את המושכר כולו כמקשה אחת (ס' 7 להסכם), כשאין בהסכם כל התייחסות להקצאת שטחים כאלה או אחרים למי מהנתבעות. בנוסף, הנתבעות יחד הוגדרו כ"שוכר" בהסכם, בלא הפרדה ביניהן.
ה"שוכר" הוא זה שרשאי לוותר על חלק מהמושכר, ולא - עפ"י לשון ההסכם והגיונו - כל אחד מיחידי השוכר.


14. עפ"י הטענה, גם העדים מטעם קונטאל לא העידו מפורשות כי אומד דעתם בעת ההתקשרות בהסכם היה כי ס' 6 ב' מתייחס למימוש האופציה ע"י אחת הנתבעות בלבד, ועל כל פנים, אף לו זה היה אומד הדעת של נציגי קונטאל - אין זו הפרשנות הנכונה של ההסכם.


בנוסף נטען כי ניתן להבין מהסכם החלוקה מ89- כי הנתבעות היו מודעות לכך כי הן מוסיפות להיות חייבות כלפי המשכיר - התובעים - יחד ולחוד, חרף החלוקה הפנימית ביניהן, וכי הדבר עולה גם מהסכם החלוקה מ97-.


15. עפ"י חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973- (ס' 25) וההלכה הפסוקה, מתפרש חוזה על פי אומד דעת הצדדים כאשר:



"...יש לזכור תמיד כי אומד הדעת הרלוונטי אינו אומד הדעת (הסובייקטיבי) של אחד הצדדים, אלא אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף לשניהם, או לפחות כוונה (סובייקטיבית) של צד אחד, אשר הצד השני מודע לה ויודע כי היא הבסיס להבנת החוזה ע"י הצד האחר".
(ר' ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) פד"י מט(2) 265 בעמ' 312, להלן: "פס"ד אפרופים").


עוד נפסק בפס"ד אפרופים, כי רק אם אומד הדעת הסובייקטיבי של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, או אם אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף, יפורש החוזה ע"י תכליתו האובייקטיבית, כאשר המבחן האובייקטיבי יושפע מעקרון תום הלב, ויתחשב גם באינטרסים של הגיון, סבירות כלכלית, הגשמת המטרה העסקית וכד'.


16. לאור הכללים שלעיל, אני סבורה כי יש להעדיף את טענת התובעים ביחס לפרשנות ההסכם, על פני זו של הנתבעים.
הסיבה לכך הינה כי טענות הנתבעים מבוססות בעיקרן על ההגיון העסקי והתכלית הכלכלית הראויה של הסכם השכירות מ93-, ולא על טענה בדבר אומד דעת סובייקטיבי משותף לכל הצדדים להסכם הנ"ל.


אכן, לכאורה, מאחר שאין חולק שמשנת 89 חילקו הנתבעות את שטח המושכר ביניהן, היה זה הגיוני כי הנתבעות יתייחסו לעניין זה במסגרת הסכם השכירות החדש שנכרת ביניהן בשנת 93, וכי יתייחסו לאפשרות שרק אחת מהן תבקש לעזוב את המבנה.


דא עקא, כי הצדדים לא טענו כי עניין זה עלה במסגרת ההתקשרות בהסכם מ93-, ואף לא טענו, לכן, כי הכוונה הסובייקטיבית המשותפת שלהם בעת ניסוחו של ס' 6 ב' התייחסה לנושא של עזיבה אפשרית של אחד מיחידי השוכר.


אין טענה, גם של העדים מטעם קונטאל, לפיה דובר במהלך המו"מ עם התובעים בטרם ההתקשרות בהסכם מ93- על האפשרות שמי מיחידי השוכר יבקש לעזוב את המושכר, וכי בשל כך נוסח ס' 6 ב' להסכם כפי שנוסח. יצויין בהקשר זה כי גם לגרסת קונטאל, בעת החתימה על ההסכם מ93-, טרם היתה מחשבה קונקרטית של קונטאל ביחס לעזיבת המבנה, ויתכן כי משום כך עניין זה לא עלה בעת המו"מ.


ס' 8 לתצהיר העדות הראשית של מר טילמן ומר גרשון מטעם קונטאל, המתייחס לניסוחו של ס' 6 ב' להסכם, מתייחס ל"מהותה של ההסכמה" בסעיף, ולא לאומד הדעת של הצדדים בפועל, בעת ההתקשרות בו.


17. מאידך גיסא, עד התביעה מר גלדמן אכן העיד במפורש כי הוא לא התכוון לכך שאחת החברות תוכל לעזוב רק חלק מהמושכר.


עניין זה הוא סביר, אף לאור העובדה כי ה"ה גלדמן לא היו מעורבים כלל בחלוקה הפנימית של המבנה בין הנתבעות, ולא דרשו, לכן, חלוקה כזו שתאפשר השכרה קלה ונוחה במקרה שאחת הנתבעות תבקש לעזוב את המושכר.


החלוקה מכוח הסכם החלוקה מ89- (שהיה בתוקף בעת ההתקשרות בהסכם מ93-), היתה כזו שלפיה כל אחת מהנתבעות החזיקה בחלק מכל אחת מהקומות, והתובעים לא התערבו בעניין זה, דבר המחזק את המסקנה שלא חששו שיצטרכו להשכיר לחוד חלק מהמבנה המוחזק ע"י אחת מהנתבעות.


18. אומד הדעת של הצדדים להסכם עולה גם מעדותו של העד מטעם טלקוד, מר הבר, שהיה ה"צלע השלישית" בהסכם מ93-.
מר הבר העיד כי ההבדל בין ההסכם מ93- לבין ההסכם הקודם מ89- היה תוספת השטח של "הנגרייה, הסככה והחצר", שלא הושכר לנתבעות מכוח ההסכם מ89-.
תוספת שטח זו היתה, לפי עדותו, הסיבה לעריכת ההסכם החדש ב93-.


ס' 6 ב' הוסף אף הוא להסכם מ93- - עפ"י עדותו של מר הבר, לאחר שסעיף דומה לא היה קיים בהסכם הקודם (עמ' 2 לפרוטוקול 9.4.00).


19. העד נשאל:



"האם נכון שכאשר הוספתם את הנגרייה והחצר לא הייתם בטוחים שתרצו להמשיך ולהשתמש בו?"



והשיב:



"לא היינו בטוחים בכך, זה נכון"

(עמ' 2 לפרוטוקול ישיבת יום 9.4.00, שורות 26-27).


בנוסף, העיד מר הבר כי נושא החלוקה הפנימית בשטח בין קונטאל לבין טלקוד היה עניין פנימי בין קונטאל לטלקוד, אשר לא קיבלה ביטוי בהסכם מ93- (עמ' 3 שורות 9-10).


מר הבר העיד גם כי בטרם החתימה על ההסכם מ93- לא דובר כלל על ידי מי מהצדדים על האפשרות שאחת הנתבעות תעזוב את המושכר (ר' עמ' 5 שורות 9-13 לפרוטוקול יום 9.4.00).


יש לציין כי עדותו של העד מר הבר היתה אמינה בעיני, ואמינות זו מקבלת חיזוק אף מכך שהדברים שנאמרו על ידיו כלעיל הינם בניגוד לעמדה המשפטית שהוצגה ע"י בא כוחו בסיכומיו ביחס לפרשנות ס' 6 ב' להסכם (ר' ס' 11-13 לסיכומים).


20. אני סבורה כי מחומר הראיות כפי שהוצג לעיל עולה כי הנתבעות שכרו את המבנה יחד, תוך שהתחייבו לשאת בדמי השכירות בגין כל המושכר יחד ולחוד.


הסכם השכירות מ93- התייחס להגדלת השטח המושכר, והוספת חלק נוסף בו - הסככה והחצר.


הנתבעות לא היו בטוחות ביחס לכוונתן להמשיך ולהשתמש בחלק הנוסף של המושכר (הסככה והחצר), ולכן ניתנה להם אפשרות שלא להאריך את תקופת השכירות, ככל שהדבר נוגע לחלק נוסף זה, ולהפעיל את האופציה רק ביחס למבנה עצמו.
יוער כי הסככה והחצר אכן הושכרו בעבר בנפרד ע"י ה"ה גלדמן, ולכן אין זה בלתי סביר שהם הסכימו לנסות שוב להשכיר אותם בנפרד.


הצדדים לא התייחסו במסגרת ההסכם מ93- לאפשרות של עזיבתה של אחת מהנתבעות את המושכר, ולאפשרות של הפעלה של האופציה רק ביחס לשטח שהוחזק בפועל ע"י אחת הנתבעות. עניין זה לא נדון, ולא קיבל התייחסות בהסכם מ93-. לכן, אין לפרש את ס' 6 ב' להסכם כחל על אפשרות של הפעלת האופציה לגבי השטח שמוחזק ע"י טלקוד או קונטאל בלבד.


יוער כי התנהגות הצדדים בדיעבד מחזקת את המסקנה הזו, כאשר הצדדים (הן גלדמן והן קונטאל וטלקוד) הניחו כי על קונטאל להביא שוכר אחר במקומה, וזה היה ככל הנראה הבסיס להסכם החלוקה מ97-.




פרשנות ס' 6 א' להסכם



21. לאחר שנקבע כי בהסכם לא ניתנה ל"שוכר" (היינו שתי הנתבעות) אפשרות להפעיל את האופציה באופן חלקי, כך שהיא תופעל רק ביחס לשטח שאחת הנתבעות מחזיקה בו, יש לבחון את פרשנותו הנכונה של ס' 6 א' להסכם.


סעיף זה צוטט לעיל (ס' 5 לפסה"ד), וכעולה מהאמור בו, הוא מאפשר ל"שוכר" להודיע למשכיר לקראת סוף כל אחת מ5- שנות השכירות בתקופת האופציה, כי הוא מבקש להביא את השכירות לידי סיום.


השאלה הפרשנית שיש להתייחס אליה בהקשר זה, הינה מהי המשמעות של הודעה על סיום השכירות שנמסרת למשכיר ע"י אחד מיחידי השוכר, כאשר השוכר השני מודיע במפורש כי איננו מבקש לסיים את השכירות.


במילים אחרות, השאלה מתייחסת למחלוקת בין יחידי השוכר לגבי סיום תקופת השכירות, והשאלה אם די בהודעה של אחד מהשוכרים, קרי - אחת מהנתבעות - על סיום תקופת השכירות, כדי להפעיל את ס' 6 א' סיפא להסכם, ולהביא את תקופת השכירות לסיומה.


22. ב"כ קונטאל טען כי כל אחד מיחידי השוכר רשאי להפעיל את הזכות להודיע למשכיר על הפסקת השכירות בתום כל אחת מחמש שנות האופציה.


הוא תמך את טענותיו על דבריו של פרופ' מיגל דויטש בספר "דיני חיובים - חלק כללי" (בעריכת ד. פרידמן, עמ' 422).


המלומד הפרופ' דויטש מתייחס למקרה של שניים השוכרים יחד מושכר, במקרה של חוזה המוארך אוטומטית, אלא אם כן השוכר מודיע על רצונו להפסיקו. לדעתו, בסיטואציה כזו, אין לכפות על שוכר אחד להאריך את החוזה שכן זהו רצונו של השוכר השני.
הוא סבור כי הדברים הנ"ל יפים במיוחד בתקופת האופציה, וכן כי כוחו של הרוב לעניין זה גדול מכוחו של מי שאין לו חוב.


פרופ' דויטש מציין כי מסקנתו נסמכת על חופש ההתקשרות וחוסר הסבירות שייגרם מתוצאה שלפיה צד אחד כופה על האחר התקשרות חוזרת ונשנית, מבלי שהאחר יכול להשתחרר מן החוזה.


23. השאלה הינה איך יכולים שני יחידי השוכר להפעיל את הזכות להודיע על סיום השכירות, ושאלה זו קשורה קודם כל במערכת היחסים הפנימית בין שתי הנתבעות.


על מערכת זו חל הדין ההסכמי - היינו הכללים שנקבעו ע"י הנתבעות עצמן בהסכמה ביניהן.
בנוסף, חל על המערכת הזו חוק החוזים על הכללים שנקבעו בו (ובין היתר הכללים לגבי ריבוי נושים, ס' 59 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973-).


יתרה מזאת, הנתבעות הינן שותפות בזכות שכירות, שהינה זכות במקרקעין, וככאלה חלות עליהן הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין (אשר לפי ס' 45 בו חלות בשנויים המחויבים על על שותפות בזכויות במקרקעין שאינן זכויות בעלות).
להלן נדון בתוצאה הנובעת מכל אחת ממערכות הדינים הנ"ל, בהתייחס לנסיבות המקרה דנן.


24. כפי שיובהר, אני סבורה שהן לפי "הדין החוזי" בין הצדדים, הן לפי הוראות חוק המקרקעין והן לפי הוראות חוק החוזים, התוצאה צריכה להיות כי במקרה כמו המקרה דנן, אין אחד מיחידי השוכר זכאי להפעיל את הזכות להודיע על סיום השכירות בלא הסכמת הצד השני, אף אם אותו שוכר מחזיק ברוב המושכר.


25. ככל שמדובר במערכת היחסים בין הנתבעות לבין עצמן, אני סבורה כי הן הניחו והסכימו שלא יתאפשר לאחת מהן לכפות על האחרת את סיום השכירות.
ראשית, אין כל טענה לפיה בשלב כלשהו ציין מי מטעם אחת מהנתבעות כי הודעת קונטאל על סיום השכירות מחייבת גם את טלקוד, וכי על טלקוד לעזוב את חלקה במושכר, אם לא תגיע להסכמה עם המשכירים.


נהפוך הוא - לצדדים היה ברור כל העת כי טלקוד תשאר במבנה חרף עזיבת קונטאל, וכי יש להסדיר את השכרת יתרת השטח, לאחר העזיבה. גם מהודעת קונטאל למשכיר על כוונתה לעזוב עולה כי קונטאל מבקשת לממש רק את זכותה שלה, ולא להביא את ההסכם כולו לידי סיום מכוח ס' 6 א' להסכם.


26. ההסדר ההסכמי בין הנתבעות בא לידי ביטוי בהסכם החלוקה מ89-, שהיה ההסכם בו חילקו הנתבעות ביניהן את השימוש במושכר.


בהסכם זה ציינו הנתבעות כי:



"כל החובות והזכויות של החוזה עם בעלי הבניין יחולו על שתי החברות במשותף, לרבות הארכת חוזה השכירות, שימוש בחניה וכו' גם בתקופה שלאחר תום המועד הנוכחי של חוזה השכירות, והאופציה לשכירות עתידית"



מהאמור בסעיף זה, ניתן להסיק כי הנתבעות ביקשו לפעול במשותף ביחס לכל הזכויות והחובות, היינו בין היתר ביחס לזכות לסיים את ההסכם (יוער כי ההסכם מ93- עדיין לא בא לעולם בעת שנחתם הסכם החלוקה מ89-, אולם היה קיים הסכם שכירות אחר, שהוראותיו היו זהות למעט ס' 6 ב', ולמעט השכרת החצר והסככה).


27. הסעיף הנ"ל אינו מתייחס לאפשרות של פעולה חד צדדית של אחד מהצדדים.
מכאן, כי ככל שמבקשים הצדדים לשנות מצב קיים, הם החליטו כי יפעלו "במשותף", יחד, פה אחד.


28. כאמור, ההסכם מ93- קבע כי לאחר שהאופציה הופעלה, מוארך ההסכם לתקופה של 5 שנים. מצב זה ניתן, כאמור, לשינוי בתום כל שנה, ע"י הודעה של השוכר. הודעה זו משנה את המצב הקיים, שהוא שכירות לתקופה נוספת של 5 שנים.


לכן, לפי פרשנות הסכם החלוקה מ89-, הודעה כזו צריכה להנתן ע"י שתי הנתבעות במשותף, ואין די בהודעה של נתבעת אחת בלבד.


29. הפסיקה הישראלית ניתחה סוגיות דומות לסוגיה דנן, לאור הוראות ס' 59 לחוק החוזים, תוך התייחסות לשוכרים כ"נושים במשותף" של המשכיר, החייב.


ס' 59 לחוק החוזים קובע:



"שניים שמגיע להם חיוב אחד, חזקה שכל אחד מהם רשאי לדרוש את קיומו...".


30. בפס"ד ע"א 717/88 חיים רוכורגר חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' אלה (ריסקין) מילר ואח' פד"י מה(2) 284 נדון מקרה בו קמה לנושים במשותף זכות ביטול של ההסכם שלהם עם החייב. באותו עניין דובר בעסקת קומבינציה של 3 בעלים במשותף עם חברה קבלנית.


שניים מהבעלים ביקשו לממש את זכות הביטול, ואחד מהם מחל לחייב, החברה הקבלנית, על ההפרה.


כב' השופט גולדברג קבע בפסק הדין, כי אם מחל אחד הנושים על הפרת החוזה וידוע לחייב על התנגדות הנושים האחרים לכך, אין החייב רשאי להענות לדרישתו של אותו נושה כי יקיים כלפיו את החיוב, ואין החייב רשאי מיוזמתו לקיים את החיוב כלפיו, שכן במקרה כזה נסתרת חזקת ס' 59 לחוק החוזים.


31. בענייננו, הזכות הרלבנטית של הנושים במשותף היתה הזכות לדרוש את סיום החוזה. החזקה כי כל אחד משני הנושים זכאי לדרוש את קיום הזכות הזו, נסתרת בענייננו, לאור הלכת פס"ד רוכורגר הנ"ל שכן לחייב, המשכיר, היה ידוע כי הנושה השני - טלקוד - מתנגד לדרישת קונטאל.


היינו, גם עפ"י ס' 59 א' הנ"ל וההלכה הפסוקה, המסקנה הינה כי קונטאל לא היתה יכולה לפעול בנפרד לצורך סיום ההסכם מ93-.


32. אני סבורה כי ניתן לנתח את המקרה דנן גם לאור הוראות חוק המקרקעין המתייחסות לשיתוף בזכויות במקרקעין. פרק ה' לחוק המקרקעין מתייחס לבעלות משותפת במקרקעין. פרק זה חל גם על שיתוף בזכויות אחרות במקרקעין, בשנויים המחוייבים (ס' 45 לחוק), וגם על שיתוף בזכויות במטלטלין.


ס' 30 לחוק המקרקעין קובע את אופן הניהול והשימוש במקרקעין משותפים כדלקמן:



"(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ג) דבר החורג מניהול או שימוש רגילים טעון בהסכמת כל השותפים."



33. אני סבורה כי לאור ההוראות הנ"ל, ובהתחשב בנסיבות שפורטו לעיל, ההודעה על הפסקת השכירות היתה צריכה להינתן ע"י כל השותפים.


זאת משום שכפי שפורט לעיל, ההסכם מ93- קבע כי בתקופת האופציה, ברירת המחדל הינה שההסכם יוארך ל5- שנים, והחריג - קיצור התקופה, מחייב הודעה מפורשת ומיוחדת של השוכר.


אין ספק שהפסקת הסכם שכירות איננה חלק "מהניהול והשימוש הרגילים" במסגרת ההסכם - ההודעה מפסיקה את ההסכם בלא שניתן "להחיותו" לאחר מכן (אם מדובר בהודעה כדין), ולכן, כאמור, פעולה כזו אינה חלק ממהלך העניינים הרגילים של שכירות.


לכן, כאשר לצורך הפסקת ההסכם נדרשת פעולה אקטיבית מיוחדת, אני סבורה כי יש לקבוע שלפעולה כזו נדרשת הסכמה של כל השותפים, היינו עליהם לבצעה פה אחד.


34. בהקשר זה אני מבקשת להתייחס לטענות ב"כ קונטאל. ב"כ קונטאל מפנה כאמור לחיבורו של פרופ' דויטש שאוזכר לעיל, תוך שהוא הדגיש את הפגיעה כתוצאה מכפייתו של אחד השוכרים לחזור ולהתקשר בהסכם שאין הוא חפץ בו.


כן ציין ב"כ קונטאל כי התוצאה המאפשרת לכל שוכר להודיע על סיום הסכם השכירות, עולה בקנה אחד עם הוראות חוק המקרקעין לעניין פירוק השיתוף במקרקעין, לפיה אם מבקש אחד הצדדים את פירוק השיתוף, אין לבית המשפט שיקול דעת להמנע מהפירוק.


35. אני סבורה כי אין לקבל את הטענות הנ"ל.
אני סבורה כי בניגוד לעולה מדבריו של פרופ' דויטש, התוצאה לפיה שוכר אחד אינו יכול להודיע בעצמו על מימוש האפשרות לסיים את ההסכם, אין פירושה בהכרח "כפיית התקשרות חוזרת ונשנית" על אותו שוכר, מבלי שהוא יכול להשתחרר מהחוזה - אף אם לכאורה כך הם פני הדברים.


הסיבה לכך הינה כי לשוכר המבקש להשתחרר מחוזה שכירות, עומדת תמיד האפשרות לעשות זאת באמצעות העברת השכירות לשוכר חלופי.
ס' 22 לחוק השכירות והשאילה קובע, כי על מנת להעביר את השכירות לשוכר אחר, נדרשת הסכמת המשכיר, אולם המשכיר אינו רשאי לסרב להעברה מטעמים בלתי סבירים, ואם עשה כן - רשאי השוכר לבצע את העסקה גם בלי הסכמת המשכיר.


36. לכן, אם מבחינה כלכלית השוכר מיצה את התועלת שלו במושכר מסוים, והוא מעדיף לשכור מושכר אחר בו יוכל להרוויח יותר, הוא יכול לעזוב את המושכר, ולמצוא שוכר חלופי תחתיו.


יוער כי אף אם השוכר החלופי אינו מוכן לשאת בדמי השכירות ההסכמים במלואם, השוכר שמבקש לעזוב את הנכס יבצע את החישוב הכלכלי מבחינתו, ויתכן שיעדיף לעזוב את המושכר תוך שישא בהפרש דמי השכירות בין מה שמשלם השוכר החלופי לבין דמי השכירות עפ"י הסכם השכירות שלו.


37. בענייננו, קונטאל העדיפה לעבור למשרדיה החדשים בפתח תקווה. ככל הנראה קונטאל היתה סבורה כי המעבר לפתח תקווה הינו יעיל יותר עבורה מבחינה כלכלית.
הדרך היתה פתוחה לקונטאל להעביר את השכירות לגוף אחר שיחד עם טלקוד היה שוכר את הנכס. קונטאל היתה צריכה לשקול האם המעבר כדאי לה, אף בהנחה שאותו שוכר חלופי לא היה משלם במקומה את כל דמי השכירות.
לכן, מכוח הוראות חוק השכירות, אין זה מדויק כי קונטאל לא יכלה להשתחרר מההסכם, וכי נכפתה להוסיף ולשכור את המבנה בניגוד לרצונה ותועלתה.


38. בנוסף, עיון במכלול הדברים שנאמרו ע"י פרופ' דויטש במאמרו הנ"ל, מעלה כי אף הוא מסייג את דבריו בכך שכל מקרה יבחן לפי נסיבותיו המיוחדות (ר' עמ' 424 למאמר). פרופ' דויטש אף קובע כי יש לבחון מהו "השימוש הסביר" ביחס לזכות ההסתלקות מחוזה עפ"י כללי השימוש הסביר במקרקעין (עמ' 423, שם).


כפי שהובהר לעיל, לאור הנסיבות וניסוח ההסכם בענייננו, אני סבורה כי ההסתלקות מההסכם היוותה את המהלך ה"לא טבעי", ולכן לא היתה בגדר "שימוש סביר" במקרקעין.


39. ב"כ קונטאל טען בסיכומיו כי במקרה דנן חל גם הכלל הקבוע בסעיף 14 לפקודת השותפויות (נוסח חדש) התשל"ה- 1975, לפיו פעולות של שותף מחייבות את השותפות ואת שותפיו. על כן לטענתו, הודעת קונטאל על סיום השכירות די בה כדי לחייב את טלקוד כלפי גלדמן.


אני סבורה כי אף לפי דיני השותפות התוצאה הינה זהה.
ההלכה הפסוקה קבעה כי סעיף 14 לפקודת השותפויות אינו מסמיך שותף אחד להיות שלוח של רעהו אלא ביחס ל"עסקי השותפות" ול"פעולה הרגילה של עסק שעושה השותפות". כפי שפרטתי לעיל בפרק זה, אני סבורה כי עזיבת המושכר היוותה את המהלך ה"לא טבעי" של השותפות בשכירת המבנה. על כן, לא היתה קונטאל רשאית לפעול בשם טלקוד ולהודיע בשמה על סיום תקופת השכירות בתקופת מימוש האופציה (ר' ע"א 816/84 בקר נ. ערד פ"ד מ"ז (1) 265, 272).


40. סיכומה של נקודה זו, אני סבורה כי מאחר שלא ניתנה הודעה על סיום ההסכם ע"י שני יחידי השוכר, לא היתה משמעות להודעת קונטאל, ולא היה בה כדי להביא את ההסכם כולו לידי סיום.


כפי שצויין לעיל, במסגרת היחסים עם המשכיר, לא היתה אפשרות של סיום חלקי של ההסכם, ביחס לחלק המבנה שהוחזק בפועל ע"י קונטאל, ולכן - הסכם השכירות לא הובא לידי סיום והוא הוסיף לחול עד להגשת כתב התביעה המתוקן.


הסכמת המשכיר לעזיבת קונטאל



41. קונטאל טענה עוד, כי מתמליל שיחה שנערכה בין נציגה לבין נציג התובעים ביום 17.6.97, עולה כי נציג התובעים מר שבתאי גלדמן הסכים באותו מועד כי קונטאל תהיה משוחררת מתשלום דמי שכירות מסוף שנת 97 ואילך.


אני סבורה כי ממכלול האמור בשיחה הנ"ל, כעולה מהתמליל, לא ניתן להגיע למסקנה אליה ביקשה קונטאל להגיע.


המשפט עליו מבססת קונטאל את טענתה, הוא משפט שנאמר ע"י מר גלדמן בעמ' 1 לתמליל שורה 13. שם, בתשובה לשאלה "מה יקרה בסוף השנה?" עונה מר גלדמן: "בסוף השנה אתם פטורים, אתם יוצאים, אתם יצאתם" (ההתייחסות היא לשנת 1997).
42. מר גלדמן לא הכחיש את עצם אמירת הדברים, אולם טען כי התנה את הסכמתו לכך שקונטאל תהיה פטורה, בכך שיובא על ידיה שוכר אחר, שייקח את המקום ואף ישלם דמי שכירות גבוהים יותר (ר' עמ' 3 שורה 5-6).


ואכן, ממכלול ההקלטה עולה כי הצדדים נדברו על אפשרות של השכרת חלק מהמבנה לשוכר אחר במקום קונטאל, לתקופה של 4 שנים (יתרת התקופה עד תום תקופת האופציה).


בעיקר עולה מהתמליל, כי מר גלדמן אינו רוצה להתחייב על כל עניין שהוא, ובכלל זה על השכרה לשוכר אחר.


מר גלדמן חוזר מספר פעמים על הצורך שלו להתייעץ, לחשוב, ולא להתחייב.


כך, בעמ' 1 בשורות 8-9 לתמליל (בסמוך לפני המשפט שצוטט לעיל) אומר גלדמן "אחר כך (אחרי התקופה שבגינה שולם לו שכר דירה) אני לא יודע. אני צריך לדבר עם עורך דין, אני צריך לדבר... יש לך מישהו, אני צריך להתעניין, אבל בלי להתחייב, אני לא מתחייב".


לכן, ולאור מכלול האמור בתמליל, לא נראה לי כי ניתן לקבוע כי הצדדים הגיעו בשיחה זו להסכמה בעלת תוקף משפטי, לפיה פטר מר גלדמן את קונטאל מתשלום דמי שכירות (בהנחה שהיתה חייבת בתשלומם) מסוף שנת 97 ואילך.


הדבר אינו עולה מהתמליל, ואף לא מתיישב עם אישיותו של מר גלדמן כפי שהתרשמתי ממנה בעדותו בביהמ"ש. לאור התרשמותי, אינני סבורה כי מר גלדמן הינו אדם שהיה מוותר ללא תנאי על זכות הקיימת לו.
מטעם זה אינני סבורה גם כי קונטאל הוכיחה שגלדמן פטר אותה ללא תנאי מחובותיה, בשיחה כלשהי קודם לעזיבתה.


הודעת צד ג' של טלקוד



43. טלקוד הגישה הודעת צד ג' נגד קונטאל, בה טענה כי אף אם ביהמ"ש יחליט לחייבה בתשלום דמי השכירות, על קונטאל להשיב לה כל סכום שתשלם מכוח פסק הדין.
אני סבורה כי יש לקבל את טענות טלקוד, ולחייב את קונטאל להשיב לה כל סכום שתשלם טלקוד למשכיר, כדמי שכירות מכוח התביעה דנן.


טלקוד לא התנגדה אמנם, לכך שקונטאל תעזוב את המושכר, אך אין בכך כדי לשנות את התוצאה הנ"ל.
במסגרת היחסים בין הנתבעות לבין עצמן הוסכם ביניהן, בהסכם החלוקה מ89-, כי תערך ביניהן התחשבנות עבור שכר הדירה לפי החלקים המוחזקים בפועל על ידי כל אחת מהחברות.


44. בפועל מאז הסכם זה ואילך, שילמה כל חברה שכר דירה עבור החלק שהוחזק על ידיה, ועבורו בלבד.
מכאן, שלמרות שכלפי המשכיר היו הנתבעות חייבות יחד ולחוד, הרי ביניהן לבין עצמן הוסכם ביניהם על אופן חלוקת שכר הדירה, עפ"י ההחזקה בפועל (ר' הוראת ס' 56 לחוק החוזים).
הדבר עולה גם מהסכם החלוקה מ97-.


45. מאחר שטלקוד שילמה לגלדמן (ועל כך אין מחלוקת) דמי שכירות עבור החלק שהוגדר כחלקה בהסכם החלוקה מ97-, והוחזק על ידיה בפועל, היא זכאית לשיפוי מקונטאל - של סכומי כסף שבהם תישא בגין דמי השכירות עבור "שטח קונטאל".


הודעת צד ג' של קונטאל



46. קונטאל הגישה מצידה הודעת צד ג' נגד טלקוד. לטענתה, אם תחוייב לשלם לגלדמן, על טלקוד לשפותה בגין דמי השכירות עבור אותם חלקים שטלקוד השתלטה עליהם, ושהוגדרו בהסכם החלוקה מ97- כ"שטח קונטאל".


47. אינני סבורה כי קונטאל הוכיחה את עילת תביעתה בהקשר זה.
קונטאל טענה כי טלקוד השתלטה על סככה בהיקף של כ160- מ"ר, וכתוצאה מכך שלטה על 75% משטחי המושכר (ולא על 57%, כפי שהוסכם בהסכם החלוקה מ97-).


ראיות קונטאל מבוססות על תמונות שצולמו מחוץ למבנה (ר' עמ' 24 שורה 19 לפרוטוקול 7.3.00).
אמנם העדים העידו כי הסתמכו גם על ביקורים שלהם במבנה, אולם לא נערכה כל מדידה מבוססת על ידי מי מהם של אותו שטח שעל פי הטענה נתפס ע"י טלקוד. בנוסף, לא הובהר מהן התקופות בהן, עפ"י הטענה, השתלטה טלקוד על שטחי קונטאל.


48. העד מר הבר הכחיש את טענת קונטאל בהקשר זה, וטען כי לא השתלט על כל שטח שלא היה אמור להיות מוחזק ע"י טלקוד עפ"י הסכם החלוקה מ93-.
לטענתו, השטחים שבהם ניתן לראות ארגזים של טלקוד בתמונות הינם בשטחי החצר, שהיו אמורים להיות שטחי טלקוד עפ"י ההסכם מ97- (ר' עמ' 11-12 לפרוטוקול 9.4.00).


לכן, אינני סבורה כי קונטאל הרימה את הנטל שהוטל עליה והוכיחה כי טלקוד השתלטה על שטחים שהיו אמורים להיות מוחזקים ע"י טלקוד, ועל כל פנים לא הוכח מהו השטח המדויק עליו טלקוד השתלטה - אם השתלטה, ומתי בוצעה ההשתלטות ככל שהיתה כזו.


הערבות



49. הערבים לא כפרו בכך כי הם חתומים על כתבי הערבות, וכי הם ערבים לחובות הנתבעות.
הנתבעים 4-3 ויתרו בסיכומיהם על הטענה בדבר פגם בערבות בשל העדר חתימתו של נתבע 3 על הנספח להסכם, אך הם טוענים כי לערבותם אין תוקף על פי חוק הערבות.


לטענת ב"כ הנתבעים, הנתבעים 3 ו4- אינם בעלי ענין בטלקוד, ולפיכך הינם בגדר "ערב יחיד" כמשמעותו בחוק הערבות. לטענת הנתבעים 3 ו4-, מכוח הוראות סעיף 21(ב) לחוק הערבות הקובע כי אם לא נקוב בחוזה הערבות סכום קצוב- פטור ערב יחיד מערבותו, הם פטורים מערבותם לטלקוד.


50. איני סבורה כי יש לקבל טענה זו.
תחולתו של פרק ב' לחוק הערבות אליו מפנה ב"כ הנתבעים 3-4, היא מתאריך 1.6.98, ועל כן תיקון זה אינו חל במקרה דנן, כאשר ערבותם של הנתבעים 3 ו 4- ניתנה בהסכם מתאריך 29.6.93 (ת1/). לתיקון הנ"ל אין תחולה רטרואקטיבית, ומכאן שאינו חל בענייננו.


במועדים הרלוונטים לערבות שניתנה ב- ת / 1 , חל תיקון תשנ"ב. בתיקון זה, עפ"י לשונו, לא מוקנית הגנה מיוחדת (של "ערב יחיד") לערב שחתם על ערבות בלתי מוגבלת בסכום.
אעיר כי השאלה כיצד יש לפרש ערבות בלתי מוגבלת בסכום, שניתנה לאחר כניסתו לתוקף של תיקון תשנ"ב, טרם הוכרעה בפסיקה. על כל פנים, הסכום נשוא התביעה הוא ללא ספק סכום שהערבים חבים בו, שכן יכלו לצפותו בעת החתימה על הערבות.


כמו כן, למעלה מן הצורך, אעיר כי אין משמעות לטענה כי הערבים 3 ו 4- אינם בעלי ענין בטלקוד , שכן הנתבעות חייבות ביחד ולחוד, ואין מחלוקת כי הערבים 3 ו 4- ערבים לחובותיה של קונטאל.


51. לטענת ב"כ הנתבעים 5-6, אין עילה לחייב את הנתבעים 5-6 בחיוב דמי השכירות של קונטאל, הואיל והערבים לא התכוונו לערוב לחיובי קונטאל. לטענתו, טענה זו שהופיעה בתצהירים, לא זכתה לחקירה מטעם התובעים, ועל כן, יש לקבל טענותיהם.


איני סבורה כי יש לקבל טענה זו. הערבים כאמור לא כפרו בכך כי הם חתומים על כתבי הערבות וכי הם ערבים לחובות הנתבעות. אף בהנחה שכל קבוצת ערבים ערבה רק לחברה בה הם בעלי המניות (היינו - נתבעים 3-4 ערבי לקונטאל ונתבעים 5-6 ערבים לטלקוד) הדבר אינו משנה את התוצאה, שכן הנתבעות חייבות ביחד ולחוד .


הקטנת הנזק



52. לטענת קונטאל, בסמוך לאחר יציאתה של טלקוד מהמבנה, פעלה קונטאל על מנת לאפשר הכנסת שוכר בחלק שהתפנה, ואף הסכימה לפינוי הקומה העליונה באופן שיווצר שטח רצוף עצמאי אשר יקל על מציאת שוכר אחר במקומה. כן פנתה קונטאל למתווכים ופרסמה מודעות בעיתונות.


מאידך גיסא, עפ"י הטענה במהלך כל התקופה לאחר פינוי המושכר ע"י קונטאל, לא נקטו התובעים כל פעולה מיוזמתם על מנת לאפשר השכרת חלקי קונטאל, ולמעשה פנו לפרסום בעתון רק לאחר שננקטו ההליכים המשפטיים, וגם אז נעשה פרסום מצומצם בלבד (פעמיים) בעיתונות.
קונטאל טוענת כי האפשרות להקטין את הנזקים, מונעת תביעת פיצויים נגד קונטאל, אף אם לא הוקטן הנזק בפועל.


53. התובעים טענו בהקשר זה כי מאחר שהסעד לו הם עותרים הוא אכיפה, לא חלה עליהם חובת הקטנת הנזק.


איני סבורה כי יש לקבל את טענת ב"כ קונטאל. לתובעים יש זכות לברירה בין הסעדים ובמקרה דנן, בחרו לדרוש את קיומו של ההסכם, והם אינם תובעים פיצוי בגין נזק שנגרם להם.


"סעיף 14(א) לחוק התרופות קובע:

(א) אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו13- בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים למנוע או להקטין".


מלשון הסעיף עולה כי החובה להקטין את הנזק קיימת כאשר המפר נתבע בפיצויים עקב הנזק שנגרם לנפגע עקב ההפרה.


54. אכן, סעד של אכיפה שנושאו חיוב כספי- החיוב החוזי לתשלום דמי השכירות- דומה לפיצויים, כיוון שבשני המקרים מדובר בתשלום סכום כסף. עם זאת, יש להבחין בין סוגי התרופות, וזאת על מנת להגשים את זכותו של הנפגע לבחירה בין הסעדים הניתנים לו על פי הדין. סעד אכיפה לחיוב כספי, כמוהו ככל צו אכיפה אחר. הוא כפוף לסייגים של סע' 3 לחוק התרופות, אך לא לחובה של הקטנת הנזק הקבועה בס' 14. לעומת זאת, כפופה תרופת הפיצויים לחובת הקטנת הנזק, אך לא לסייג הצדק (ר' גבריאלה שלו, דיני חוזים, בעמ' 526) .


הרציונל לכך הוא, כי אם בחר הנפגע בתרופת האכיפה ולא בתרופת הביטול, עליו להשאיר את החוזה "פתוח", ולכן אינו חייב להתקשר בעסקה חליפית כדי להקטין את הנזק. להפך, עסקה חליפית כזו עשויה אף לקפח את זכותו לאכיפה, מחשש שיוסק כי בחר באופציית הביטול (קציר תרופות בשל הפרת חוזה, בעמ' 951).


במקרה דנן, כאמור, התובעים בחרו בסעד של אכיפה ולא סעד של פיצויים, ועל כן לא עומדת להם חובה על פי חוק התרופות להקטנת נזקם.


55. אעיר כי אפשר שבנסיבות מיוחדות, וכאשר ברור מראש לנפגע, שאין כל סיכוי שיזכה באכיפת החוזה (במקרים של הפרה צפויה), יהיה בהשארת החוזה בעינו ובאי נקיטת כל צעדים להקטנת הנזק, משום הפרת החובה האמורה בסעיף 14(א) לחוק החוזים (ר' קציר, בעמוד 953). איני סבורה שמקרה זה הוא בין המקרים הללו.


בנוסף, יוער כי קונטאל אף לא הוכיחה בכמה צריך היה להקטין את ה"פיצוי", היינו - בכמה ניתן היה להקטין את הנזק. עוד יוער כי גם קונטאל עצמה יכלה להקטין את הנזק ע"י העברת השכירות לשוכר חלופי.
בנוסף, אינני מקבלת את הטענה לפיה טלקוד הפרה את חובתה להקטין את הנזק.


56. סוף דבר, מכל הטעמים שלעיל, אני סבורה כי יש לקבל את התביעה ולחייב את הנתבעים יחד ולחוד בסכום הנתבע בכתב התביעה המתוקן.


בנוסף, אני מקבלת את הודעת צד ג' שהגיש טלקוד.


אני מחייבת את הנתבעים יחד ולחוד בהוצאות התובעים בסך 8,000 ש"ח + מע"מ, ואת קונטאל בהוצאות טלקוד בסך 4,000 ש"ח + מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון