מתי חל חוק המכר ?


החלטה

השאלה העומדת להכרעה בהחלטה זו מתייחסת לתחולת חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 (להלן: "החוק") על ההסכם בין הצדדים.

רקע עובדתי

1. בין התובעים לבין הנתבע נחתם הסכם ביום 2.5.96 (להלן: "ההסכם") מכוחו רכשו התובעים מהנתבע בית ברחוב המצודה 1 באזור (להלן "הבית"). הנתבע בנה את הבית, ובסמוך אליו הוא בנה בית מגורים נוסף. בעת שנחתם ההסכם, היה הבית בנוי אך לא גמור, ולצורך השלמתו נדרשו מספר פריטים ועבודות.


2. בסעיף 3 להסכם צוינו הפריטים והעבודות עליהם סוכם בין הצדדים מפורשות כי לא יסופקו ולא יבוצעו ע"י הנתבע כקבלן, וכי השלמת בנייתם או הספקתם ורכישתם תתבצע על ידי הקונים - התובעים.


סע' 3 להסכם קובע כי :

"הקונה מצהיר בזה, כי בדק את הבית ומצאו מתאים למטרתו, והוא מוותר על כל טענת מום או ברירה הניתנת לו על פי החוק וכי הוא מקבל את הבית כפי שיפורט להלן:

1. ללא צבע

2. ללא מעקות פנימיות וחיצוניות

4. ללא גינה ופיתוח החצר

5. ללא מטבח

6. ללא אמבטיה, כיורים, וברזים ושאר הכלים הסינטריים"



יצויין עוד כי להסכם לא צורף מפרט טכני כנדרש בחוק.
עוד יצויין כי הנתבע קיבל מאת התובעים את מלוא התמורה החוזית שסוכמה ביניהם בהסכם.


3. לטענת התובעים, נתגלו בבית ליקויי בניה שהינם נשוא התביעה דנן. ביהמ"ש (כב' השופטת ינון) מינה מהנדס מומחה מטעם בימ"ש, שבדק את הבית ומצא בו ליקויים שונים כמפורט בחוות דעתו.


הנתבע טען כי אינו אחראי לליקויים שנמצאו בבית, לאור האמור בסעיף 3 להסכם הנזכר לעיל.
התובעים טענו כי הנתבע אחראי ללקויים, כעולה מהוראות החוק, שלא ניתן להתנות עליהן.


כב' השופטת ינון קבעה כי בשלב ראשון ידון בימ"ש בשאלת אחריותו של הנתבע כלפי התובעים, לאור הוראות ההסכם והחוק.


תחולת חוק המכר דירות



4. בסעיף 1 לחוק נקבע:



"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות, בעצמו או על ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למוכרה לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למוכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".


בחקירתו הנגדית אישר הנתבע כי בנה שתי יחידות דיור בשנת 91 ואת הבית בנה בשנת 95, וכי בנה את הבית במטרה למכור אותו (ר' עמ' 3 לפרוטוקול שורות 18-20, וכן עמ' 4 לפרוטוקול שורה 1-3).


הבית, שנבנה על ידי הנתבע, הינו בית מגורים (על פי התשריט שצורף להסכם), וככזה הוא עונה להגדרת "דירה" בסעיף 1 לחוק - "חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים לעסק או לכל צורך אחר".


מכאן, שמלשון החוק עולה כי ההסכם כפוף לחוק.


5. ב"כ הנתבע טען כי אין להחיל את הוראות החוק על הנסיבות דנן, מסיבות שונות, ובין היתר משום שאין מצב של חוסר שוויון בין הצדדים, משום שהנכס אינו דירה כמשמעה בחוק - ומשום שהצדדים התכוונו שלא להחיל את הוראות החוק על היחסים ביניהם.


להלן אדון בטענותיו הנ"ל של ב"כ הנתבע.


6. לטענת ב"כ הנתבע, פרשנות נכונה של ההוראות הקובעות תחולת החוק (סע' 1 לחוק), מחייבת את המסקנה כי הוראותיו אינן חלות במקרה הנדון. נסיבות חתימת ההסכם מעידות על כך כי אין מדובר בסיטואציה בה קיים צורך להגן על רוכשי דירות מניצול כוחם החזק של קבלנים.


זאת, משום שהתובע הכיר הכרות אישית את הנתבע, עורך הדין אשר ערך את ההסכם ייצג את שני הצדדים, והנתבע אף העיד כי התובע הוא שביקש להשתמש בשירותיו של עו"ד זה (סע' 8 לתצהירו). לתובעים הובהר כי הנתבע מוכן למכור את הבית במצבו באותה עת ובתנאי שלא יבואו בדרישות כלשהן בעתיד, כשלהסכמה זו ניתן ביטוי במחיר הנכס. ובעקבות זאת, נוהל מו"מ שארך כחודשיים, ובמהלכו ביקרו התובעים פעמים רבות בבית על מנת לבדקו.


לכן, לא התקיים מצב של חוסר שוויון בין הצדדים, ואין להחיל את הוראות החוק על המקרה כדי לא להפוך את הצד ה"חלש" (התובעים הקונים) לצד ה"חזק".


7. אני סבורה כי אין לקבל את טענת ב"כ הנתבע.


גישתו של חוק המכר (דירות), בדומה לגישה של חוקים צרכנים אחרים, היא של העדר שוויון בין הצדדים. העדר השוויון הוא הן בכוח הכלכלי, והן במידע שיש לצדדים לגבי הממכר. לכן מצויות בחוקים אלה הוראות כופות, כדי למנוע מצב שיוכל החזק לגרום לכך שהחלש יוותר על הוראות לטובתו (ר' לענין זה, ע"א 148/77 רוט נ. ישופה פ"ד ל"ג (1) 617, בעמ' 625).
בנוסף, החוק נועד להבטיח קיום בניה באיכות וטיב מינימליים, שיבטיחו את בטיחות הדיירים.


כפי שעולה מסע' 1 לחוק, המחוקק לא מצא לנכון להפריד בין סוגים שונים של קונים וסוגים שונים של מוכרים, ואיני סבורה כי יש לפרש את החוק בצורה שונה, אף בנסיבות בהן אין מדובר במקרה הרגיל של חברה קבלנית גדולה למול רוכש בודד.


8. כך, גם בנסיבות המקרה דנן, כאשר מדובר ביחסים "קרובים" יותר, כפי שטוען ב"כ הנתבע, קיימים פערי מידע בין הקבלן לרוכש, שכן הקבלן הוא זה שבנה את הבית, ומודע, לכן, לאופן וטיב הבניה.
בנוסף, במקרה דנן קיים צורך - כמו בכל הסכם לרכישת בית מגורים, להבטיח את איכות הבניה, ולוודא שלא יבנו בתים בטיב ואיכות מתחת לסטנדרט המתחייב בחוק ובתקנות. גם מטעם זה יש להחיל את הוראות החוק גם על ענייננו.


לאור האמור לעיל, אני סבורה כי חוק המכר (דירות) חל גם בנסיבות המקרה דנן.


9. ב"כ הנתבע טען בסיכומיו, כי אין להחיל את הוראות החוק על בית שבנייתו טרם הושלמה. לטענתו, פרשנות שתגרוס שהחוק חל גם במקרה שבו בנית הדירה לא נסתיימה, ובמקרה בו הנכס אינו ראוי למגורים, תחייב את תחולת החוק במצבים אבסורדים.


10. איני סבורה כי יש לקבל את טענתו זו.
מטרתו של החוק היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת, את כוונותיו האמיתיות של המוכר ואת פירוט הזכויות, שהקונה רוכש ממנו. בהתאם לכך, חובה על המוכר לצרף לחוזה מיפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה. אין בחובה זו כדי לחייב את המוכר לספק לקונה דירה מושלמת. צו מכר (דירות) אינו מחייב את המוכר לספק לקונה דירה מושלמת, אלא לפרט מה נמסר ומה לא ולעמוד בדרישות על פי התקנים לבניה (ע"א 213/80 שמעון שמחיוף נ. עזרא ברוכים פ"ד ל"ז (3) 608 בעמ' 813).


בנוסף, סעיף 1 לחוק מכיל את הוראותיו גם על דירה שעתידה להבנות, כלומר - מובן שהחוק יכול לחול גם על דירה שבנייתה טרם הסתיימה (ואף טרם החלה).


11. ב"כ הנתבע טען עוד כי בפרשנות של חוזים יש לתת משקל רב לכוונות הצדדים, על מנת לבחון אם הוראות חוק המכר (דירות) חלות עליהם.


לטענתו, כוונת הצדדים במקרה דנן, היתה כי מדובר בעסקת מכר "רגילה", ממוכר ברצון לקונה ברצון, ולא עסקת מכר בין קבלן לרוכש. לפיכך, לא נערך מפרט, והתובעים לא הביעו כל דרישה לקבל מפרט כזה, לא נערך פרוטוקול מסירה, ואף לא הובטחו כספי הקונים בדרכים הקבועות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה), התשל"ג - 1973.


12. איני סבורה כי יש נפקות לשאלה מה היתה כוונתם הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים להסכם, זאת משום שהצדדים אינם יכולים להתנות על הזכויות שניתנו לקונה עפ"י החוק (למעט על מנת להיטיב עם הקונה). לכן, משנקבע שהמקרה נופל בגדר החוק, הצדדים אינם יכולים להסכים ביניהם להתנות על הוראותיו ולא להחילן. החוק הינו מסוג החוקים שנועד להגן על זכויותיהם של טעוני ההגנה, לא רק מפני אחרים, אלא גם מפני עצמם. הרציונל שמנחה את המחוקק אינו רק הגנה על הצד החלש, אלא גם הגנה על האינטרס הציבורי בכללותו (ר' ע"א 156/82 ליפקין נ. דור הזהב פ"ד ל"ט (3) 85 בעמ' 94 וכן ד"נ 22/82 בית יולס נ. רביב משה פ"ד מ"ג (1) 441 בעמ' 469).
התנאה שלא לטובת הקונה



13. ב"כ הנתבע טען כי אף אם הוראות החוק חלות על המקרה, והצדדים התנו עליהן, הרי מדובר בהתנאה "לטובת הקונה", המותרת לפי ס' 7 א' לחוק. זאת, משום שלעובדה שהבית נמכר לתובעים במצבו כפי שהוא, ניתן ביטוי במחיר הנכס. לטענתו, באותה תקופה נמכרו נכסים דומים וגמורים באזור במחירים שבין בין 350,000$ ל - 400,000$, והתובעים רכשו ממנו את הבית במחיר של 295,000$. בחקירתו הנגדית אכן אישר התובע, כי לו כל הפריטים היו קיימים (הכוונה לפריטים שבס' 3 להסכם - ר.ר), המחיר שהיה משולם תמורת הבית היה גבוה יותר (ר' עמ' 3 לפרוטוקול שורות 1-5).
לפיכך, לטענת ב"כ הנתבע, אף אם נעשתה התנאה בניגוד לחוק, מדובר בהתנאה שלא נעשתה שלא לטובת הקונה, שכן הקונה קיבל תמורה לויתור.


14. איני סבורה שיש לקבל את טענתו של ב"כ הנתבע.


ראשית, גם כאשר מדובר בטובת הקונה מבחינה כלכלית, המחוקק אינו מאפשר לקונה להתנות על הזכויות הניתנות לו על פי החוק, מחשש שאין לקונה מלוא המידע כדי להעריך בצורה נכונה את בחירתו.


כך המלומדים פרידמן כהן בספרם (חוזים, כרך א', בעמ' 60-61) קובעים, ביחס לס' 2 לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה1974-, כי המחוקק מונע מהקונה להתנות על הוראה זו אף אם יקבל מחיר מוזל מהקבלן, תמורת ויתור זה, מחשש שאין בידי הקונה אינפורמציה מלאה לבחירתו.


בנוסף, בס' 3 להסכם ויתר התובע במפורש על מספר פריטים שפורטו בסעיף, ולטענתו זו היתה הסיבה להפחתה מסוימת במחיר. אין ראיה כי המחיר הופחת בשל ויתור כללי נוסף של התובע על עילות תביעה שהיו לו. לכן, לא הוכח כי ניתן ביטוי בתמורה לויתור של הקונה על כל טענת מום וברירה, הניתנת לו עפ"י חוק.


משמעות תחולת החוק לענייננו



15. לאור סע' 7א' לחוק, אני סבורה כי אין תוקף משפטי לסעיף 3 להסכם, בו ויתרו הקונים על כל טענת מום וברירה הניתנת לקונה עפ"י חוק.


כאמור, במקרה דנן לא צורף מפרט ע"י הנתבע. במקרה שמוכר לא צרף מפרט, סע' 5 לחוק קובע:



"(א)מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין. (הדגשה שלי - ר.ר.).
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות הענין - על המוכר".


16. סעיף 4 לחוק המכר קובע:



(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן-הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה"



בענייננו, בהעדר מפרט, יש להחיל מפרט מקובל בנסיבות העניין, ולקבוע שסטייה ממפרט כזה, מתקן רשמי או מתקנות הבניה, מהווה לקוי בנייה שהנתבע אחראי כלפי התובעים ביחס אליו.


סעיף 3 להסכם



17. עם זאת, אני סבורה כי יש לסייג את אחריות הנתבע בכל הנוגע לליקויים הנוגעים לפריטים המצוינים במפורש בס' 3 להסכם, וזאת משום שאני סבורה כי התובע ויתר בדיעבד על זכויותיו מכח החוק.


18. בחקירתו הנגדית ציין התובע כי הוא מוותר על כל טענה ביחס לפריטים שפורטו במפורש בס' 3 להסכם. התובע נשאל בנוגע לאותם פריטים, האם לדעתו הנתבע חייב להשלים אותם, וענה כי "מה שכתוב בהסכם הזה הוא לא צריך להשלים, למרות שאסור להתנות את זה" (ר' עמ' 2 לפרוטוקול , שורות 10-12).


19. ההוראות הקוגנטיות המגינות על הצד החלש, כדוגמת חוק המכר (דירות) מושתתות, כאמור, על העדר שוויון בין הצדדים ועל הצורך להבטיח בנייה ברמה נאותה. במקרה דנן, חוסר השוויון נובע בעיקרו בשל פערי המידע בין התובעים-הקונים למול הקבלן-הנתבע, שבנה את הבית.


בהלכה הפסוקה נקבע כי אין, בדרך כלל, מניעה להתפשר לגבי הוראות אלו בנסיבות שבהן הוסר אי השוויון. כך, בעוד שויתור מראש על זכויות הקונים- התובעים אין לו תוקף, כפי שהבהרתי לעיל בפסק דין זה, הרי, אין מניעה שלאחר מעשה, ולאחר שפרץ סכסוך בין הצדדים בעקבות ליקויי הבניה הנטענים, תושג פשרה לגביהם.


יוער כי בעניין זה אין הלכה חד משמעית ויש לשקול שיקולים שבמדיניות החקיקה המיוחדת העומדת לדיון (ר' פרידמן כהן, חוזים, כרך א' בעמ' 128, וכן ע"א 4644/91 כובשי נ. בנק הפועלים פ"ד מ"ט (1) 617).


20. סוף דבר, אני סבורה כי יש להחיל על המקרה דנן את הוראות חוק המכר (דירות) ולחייב את הנתבע בקשר ללקויי הבנייה הקיימים בבית, המהווים חריגה ממפרט מקובל בנסיבות העניין, מהתקן הרשמי או מתקנות הבנייה.


כאמור, אין לחייב את הנתבע בקשר לאותם פריטים המצויינים בס' 3 להסכם, ושעליהם ויתר הנתבע בחקירתו הנגדית בביהמ"ש.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מכר דירות

  2. מתי חל חוק המכר ?

  3. הגדרת מוכר - חוק המכר

  4. רכישת יחידה במבנה מסחרי

  5. ניהול מו''מ במקביל

  6. תחולת חוק המכר דירות

  7. גופי תאורה - עסקת מכר מרחוק

  8. תביעה נגד עורך דין עסקת מכר

  9. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  10. כפר מרמורק - מכירת בית התרבות

  11. עסקת מכר אמיתית או פיקטיבית ?

  12. החלטה להתלות אישור מכר מקרקעין

  13. טעות בכדאיות עסקת מכר דירה

  14. סעיף 34 לחוק המכר - תקנת השוק

  15. האם עסקת קניית דירה - מסחרית או פרטית ?

  16. ערעור רשלנות מקצועית של עורך דין – עסקת מכר דירה

  17. עסקת מכר ליסינג מימוני או עסקת שכירות ליסינג תפעולי ?

  18. תביעה כספית בקשר לעסקה למכר דירה, עסקה שלא יצאה אל הפועל

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון