ערעור על החלטת שמאי מכריע


החלטה

העובדות והטענות

1. לפני ערעור על החלטת וועדת הערר לתכנון ולבנייה ירושלים (להלן: "וועדת הערר") לפיה נדחה הערר שהוגש על ידי המערערת כנגד החלטתו של השמאי המכריע, שמונה על ידה בגין תביעת פיצויים שהוגשה על ידי המשיבה, עקב אישור תכנית בניין עיר מס' 3944 (להלן: "התכנית הפוגעת" או "התכנית").


2. ביום 10.6.91 רכשה המשיבה את החלקות 1945, 1956 ו1960- בגוש שומה 2, דף 33, כרך 5 (להלן: "הנכס"). הנכס נמצא מחוץ לגבולות תכנית המתאר המקומית של גילה מס' 1905. המשיבה שילמה למוכרים 20,000$ לכל דונם בנכס ששטחו 17,856 מ"ר. לנכס יש צורה בלתי רגולרית: חלקו הצפוני צר וארוך ויש לו צורה של שתי אצבעות. חלקו הדרומי רחב יותר ודומה לכף יד.


3. ביום 10.12.89 פורסמה בילקוט פרסומים הודעה על הפקדת התכנית הפוגעת. ביום 17.2.91 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים לתת תוקף לתכנית הפוגעת וביום 10.10.91 ניתן תוקף לתכנית בילקוט הפרסומים.


4. על-פי התכנית יועד חלק מהנכס בשטח 3,019 מ"ר (כ16.9% מהנכס) לדרך העוברת בחלקו הצפוני. יתרת הנכס נשארה ללא ייעוד בהתאם למצבו התכנוני הקודם. בשטח שיועד לדרך על-פי התכנית עובר כביש המנהרות שנסלל מגילה דרומה מתחת "לשתי האצבעות" של החלקה. החלק שמיועד לדרך הופקע. ההפקעה פיצלה את הנכס לשלושה חלקים: חלק הנכס הצפוני שמעבר לשטח ההפקעה (להלן: "קטע א"). קטע זה הינו בצורת "אצבע" בשטח, 610.79 מ"ר. תחום ההפקעה (להלן: "קטע ב") המורכב מ"שתי אצבעות"; "אצבע" אחת בשטח 1,344.19 מ"ר ו"אצבע" שניה בשטח 1,697.48 מ"ר. הקטע הדרומי לשטח שהופקע (להלן: "קטע ג'") הינו בשטח 14,150.54 מ"ר.


5. ביום 28.4.94 הגישה המשיבה תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה1965- (להלן: "החוק"). לתביעה צורפה חוות דעת שלפיה נפגע הנכס על ידי התכנית ב1,000,000-$. המערערת דחתה את התביעה בהסתמכה על חוות דעתו של שמאי מטעמה.


6. על החלטה זו הגישה המשיבה ערר לוועדת הערר. המשיבה נתבקשה להגיש חוות דעת מתוקנת המתייחסת רק לתביעת הפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק. על פי חוות הדעת המתוקנת שהוגשה מטעם המשיבה הפגיעה בנכס לפי סעיף 197 לחוק היתה בשיעור 946,368$.


7. ועדת הערר מינתה כשמאי מכריע את השמאי ברי צ'רניאבסקי. ביום 13.4.99 נתן הלה את חוות דעתו ולפיה הנכס נפגע על ידי אישור התכנית הפוגעת והפיצוי המגיע הוא 103,930$.


8. המערערת הגישה ערר לוועדת הערר על החלטתו של השמאי ברי צ'רניאבסקי. וועדת הערר דחתה את הערר בהחלטתה מיום 9.5.99. מאחר וועדת הערר הסתמכה על נימוקי השמאי המכריע, שאותם אימצה, לא למותר יהיה להביא תחילה את נימוקיו:



9. המבחן בשאלה האם היה לפני אישור תכנית פוגעת פוטנציאל לבניה, הוא האם היתה ציפייה סבירה לשינוי יעוד של נכס ערב כניסתה לתוקף של תכנית פוגעת. השמאי המכריע לא שוכנע שהיתה מגמה של מוסדות התכנון לשינוי ייעוד הנכס לבניה לפני אישור התוכנית הפוגעת. לענין זה הסתמך השמאי המכריע גם על מאמר שפרסמה השמאית מטעם המשיבה, גב' פנינה אבן חן, בחוברת 116 על מקרקעין וערכם (9/97) שבו נאמר:


"לא ניתן לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בגין שלילת פוטנציאל של קרקע חקלאית המושתת על זכויות ערטילאיות שלא התגבשו כתכנית ואין ציפייה סבירה או ודאית שיאושר שינוי".


10. השמאי המכריע מזכיר שני מבחנים הרווחים בפסיקה: האחד, "סיכוי שאינו קלוש ואינו רחוק אלא ודאי" והשני, "ציפיה סבירה בנסיבות העניין". לפי המבחן הראשון לא עמדה המשיבה בנטל. לעומת זאת, לפי המבחן השני, ניתן להראות שאכן קיימת ציפייה כזו. בשאלה האם יש ציפייה סבירה מסתמך השמאי ברי צ'רניאבסקי על חוות הדעת של דוד אנזנברג, השמאי מטעם המערערת, וממנה הוא מסיק שהאחרון אכן סבר שפוטנציאל כזה קיים.


בסעיף 7 לחוות דעתו של דוד אנזנברג נאמר:


"מבחינה תכנונית השטח לא מתאים לבינוי והפוטנציאל שלו נמוך".


בסעיף 6, פיסקה ז', לאותה חוות דעת נאמר:


"פוטנציאל הפיתוח של השטח גם בהתעלם מהיעוד, אינו גבוה".


פוטנציאל זה, לדעת השמאי המכריע, ממשיך להתקיים, אם כי בעצמה מופחתת לאחר אישור התכנית הפוגעת. במילים אחרות: תכנית הפיתוח לאזור זה תהיה רחוקה יותר בזמן לולי היה הכביש. אם הפוטנציאל הראשוני של הנכס התבסס, לפי הסביר, על דחייה של כ- 20 שנה, אזי קיומו של הכביש דוחה את הפיתוח ב10- שנים נוספות.


11. המועד הרלבנטי לשום את ערך הקרקע הוא בסמוך לפני אישור התכנית הפוגעת, מבלי לכלול את השפעת התכנית הפוגעת.
השמאי המכריע הסתמך לצורך שומתו זו על הפרמטרים הבאים:
(1) שווי שטח בדרום גילה שלא היה כלול בתחום התכנית הפוגעת שבהשוואה לנכס שוויו לדונם הינו 22,750$;

(2) מכרזי קרקע לבניה עצמית בגילה, שמתוך התייחסות לפרמטרים שונים הנוגעים לנכס ניתן להגיע לשווי 25,200$ לדונם.
בהתחשב בנתונים אלה, קבע השמאי המכריע שווי של 25,000$ לדונם כשווי לפני התכנית הפוגעת ובהתעלם ממנה.


12. המועד הנוסף שיש להתייחס אליו, הוא השווי במועד שאחרי אישור התכנית - 10.10.91 - מועד הפרסום ברשומות.
לצורך הערכת השווי יש לבחון האם עיסקת המכר שעשתה המשיבה רלבנטית להערכת שווי.
בת"א (י-ם) 882/94 חפצדי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, קבעה השופטת יהודית צור בסעיף 6 (עמ' 4) לפסק הדין:



"אין חולק שנתוני עיסקה ריאלית אמיתיים יותר ומשקפים ביתר דיוק את הערך האמיתי של הקרקע לעומת הערכת שווי גרידא".


השמאי המכריע לא קיבל קביעה זו. לדעתו, נתוני העסקה הריאליים אינם משקפים בהכרח את הערך האמיתי של הקרקע מאחר ונתוני עסקה אחת אין די בהם לניתוח נכון של השווי. איננו יודעים את כל הנתונים, המניעים והעובדות שעמדו לנגד עייני המוכרים והרוכשים בעסקה הרלבנטית. למרות קירבת הנכס לשטח החלקה של חפצדי, סבר השמאי המכריע שאין בהכרח קירבה בשווי. הקרבה הגיאוגרפית אינה גוררת בהכרח זהות בגובה הפוטנציאל.


13. כאמור, חילק השמאי המכריע את הנכס לשלושה חלקים. בקטע א', שהוא בצורת אצבע, יש ירידת שווי לפי ערך נדחה של חמש שנים נוספות ממועד אישור התכנית, בסך של 1,775$ לדונם, דהיינו סך 1,085$. בקטע ב' שהופקע, הפגיעה היא של 20$ למ"ר ולפיכך הפגיעה הכוללת הינה בסך 60,393$. בקטע ג' הפגיעה היא 3,000$ לדונם, בגין דחיית פוטנציאל הבנייה ב- 10 שנים נוספות (מול 20 שנה) והפגיעה הכוללת היא 42,452$. הסך הכל של נזקי הפגיעה הינו 103,930$, נכון ליום 10.10.91, לפי השער היציג למועד זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.


14. השמאי המכריע הוסיף וקבע שהמערערת לא הוכיחה את טענתה, כי אין זה מן הצדק לשלם למשיבה את הפיצוי האמור כולו או חלקו.


15. על החלטת השמאי המכריע הגישה המערערת ערר לוועדת הערר.


16. המערערת טענה בפני ועדת הערר שהשמאי המכריע קבע את אשר קבע מבלי להתחשב בנתונים שהיה עליו להתחשב בהם ובין היתר באמור בת"א (י-ם) 882/94, שהוזכר לעיל.
טענה זו נדחתה על ידי ועדת הערר בנימוק שאף השמאי המכריע לא היה רחוק בקביעתו מהשווי שבו נקנה הנכס וקביעתו אינה סותרת את שנקבע בת"א (י-ם) 882/94.


17. טענה אחרת שנדחתה היא, שהשמאי המכריע לא לקח בחשבון כי פני השטח המופקע לא השתנו משום שנכרתה מנהרה מתחתיו. טענה זו נדחתה בנימוק שהשמאי התחשב בנתון זה באומרו שהקרקע נידונה להפקעה ואין נפקא מינה אם ההפקעה לא הביאה לשינוי פיסי של פני השטח.


18. גם הטענה שהמערערת פטורה מתשלום פיצוי לאור הוראות סעיף 200 לחוק נדחתה, משום שהמערערת לא הצביעה על חלופה הולמת בסעיף זה ומכל מקום לא הוכח כי הפגיעה בנכס אינה עוברת את תחום הסביר ושלכן אין הצדקה לשלם פיצויים למשיבה.
לדברי ועדת הערר, "פגיעה בערך של כ104,000-$, על מקרקעין שנקנו בסמוך לפגיעה בסך 105,000$ מהווה כ50%- בפגיעה בהם", הרי שלפי הפסיקה המדובר בפגיעה בלתי סבירה.
19. טענה אחרונה של המערערת היתה שמכל מקום לא ניתן לבנות על גבי הקטעים א' ו-ב', שהנם רצועות צרות ("אצבעות") וכי אחוזי הבניה של קטעים אלה היו עוברים לקטע ג', והמשיבה היתה מקבלת את כל זכויות הבניה של הנכס רק בקטע זה ועל כן כמעט ולא נגרם נזק מהתכנית הפוגעת. ועדת הערר סברה שהשמאי המכריע הביא טענה זו בחשבון ולכן לא הוכח על ידי המערערת שאין זה צודק ליתן למשיבה פיצויים בגין התכנית הפוגעת, מה עוד שהמערערת היתה צריכה להוכיח זאת בראיות מוצקות בנימוקי הערעור.


הערעור



20. על החלטה זו שאימצה, כפי שראינו, את נימוקיו של השמאי המכריע הגישה המערערת ערעור לבית משפט זה.


21. לדעת המערערת לא היה מקום לקביעות התיאורטיות של השמאי המכריע בדבר קיום פוטנציאל בניה ומועד מימושו וכי ועדת הערר היתה צריכה להתערב בקביעה זו. השמאי המכריע הודה בחקירתו הנגדית כי לא ניתן לבנות בקטעים א ו- ב של הנכס, כי הם צרים ובלתי רגולריים, ולכן לא ניתן לקבל בהם קווי בניה.


22. השמאי המכריע טעה באומרו כי תכנון הכביש פגע או גרם לדחייה נוספת במימוש החלק הארי של הנכס, שהוא קטע ג'.


23. לא היה מקום לפסוק פיצוי של כ- 43,535 $ בגין הקטעים א' ו-ג', שהתכנית לא חלה עליהם שכן מדובר בנכס שאיננו מתוכנן וגם לאחר אישור התכנית נותר בלתי מתוכנן.


24. השמאי המכריע התעלם מהמחיר הנקוב בחוזה הרכישה - 20,000$ לדונם - וקבע ירידה בשווי הנכס, למרות שבין מועד הרכישה לבין מועד אישור התכנית, לא אירע מעשה תכנוני שיש בו לשנות את שווי הנכס. מחיר הרכישה הוא שמשקף את שווי הנכס טרם אישור התכנית ומיד לאחריה וכי לא חלה ירידה כלשהי בערך הנכס לאחר פרסום התכנית לעומת המחיר הנקוב בחוזה הרכישה.


25. המערערת הוכיחה כי נתקיימה החלופה שבסעיף 200(1) לחוק - "שינוי בתחום אזורים ובתנאי שימוש בקרקע שבהם", שהרי היעוד שונה מקרקע לא מתוכננת לקרקע המיועדת לדרך.


26. ועדת הערר גם טעתה באמרה שמדובר ב"פגיעה בערך של כ104,000-$ על מקרקעין שנקנו סמוך לפגיעה בסך של כ105,000-$ מהווה כ50%- בפגיעה בהם (וזאת על פי שערוך לא מדויק, שכן יש לחשב סכום זה בצמוד ליום החוזה (10.6.91))". הנתון של 105,000$ הוא שגוי, מפני שלא ברור מנין נלקח נתון אחרון זה (מחיר הקניה היה כ360,000-$) ששימש בסיס לדחיית טענת המערערת לעשות שימוש בסעיף 200 לחוק.


27. המערערת גם מלינה על חיובה בהוצאות בסך 25,000 ש"ח.


טענות מקדמיות של המשיבה



28. המערערת היתה צריכה לפנות לבית המשפט המחוזי בשבתו בבית המשפט לעניינים מינהליים משני טעמים: ראשית, מהודעת הערעור עולה שהמערערת מלינה על חוסר סבירות של ועדת הערר. עילה זו קובעת את הסמכות העניינית. שנית, ועדת הערר הוקמה מכוח סעיפים 12א' ו- 12ב' לחוק. ועדת ערר היא מוסד תכנון המוגדר בסעיף 1 לחוק:


"כל רשות שיש לה סמכות בענין תכניות או היתרים".


סעיף 198(ח) לחוק משמיענו כי,



"על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בשאלה משפטית בלבד, לבית המשפט המחוזי תוך ארבעים וחמישה יום"



בסעיף 255א שבפרק י1 לחוק נאמר:


"(א) עתירות נגד מוסדות תכנון, בכל הנוגע לתכנון ובניה, למעט העניינים המפורטים בסעיף קטן (ב), יהיו בשיפוטם של בתי המשפט המחוזיים אשר ידונו בעתירות בשבתם בבית משפט לעניינים מינהליים".


מאחר שהעילה שלה טוענת המערערת היא חוסר סבירות, וועדת הערר היא מוסד תכנון, האכסניה המתאימה לבירור טענה זו היא בית המשפט המחוזי, בשבתו בבית המשפט לעניינים מינהליים.


29. טענה זו על שני ראשיה יש לדחות.
לא המינוח המילולי קובע בשאלת הסמכות אלא התוכן. עיון בהודעת הערעור מעלה, שאכן מדובר בטענה של טעות משפטית של השמאי המכריע ושל ועדת הערר, שאימצה את חוות דעתו. גדולה מזו, אפילו מדובר בעילה מתחום המשפט המינהלי, בית משפט אזרחי מוסמך לדון בה, אם הדין הקנה לו סמכות לדון בסכסוך (השוו בג"ץ 991/91 דוד פסטרנק בע"מ נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מה(5) 50, 63; בג"ץ 1921/94 סוקר נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז ירושלים, פ"ד מח(4) 237; זמיר, הסמכות המינהלית, עמ' 74 - 75 (תשנ"ו - 1996); ברק - ארז, משפט ציבורי ומשפט פרטי - תחומי גבול והשפעות גומלין, ה' משפט וממשל 95, 109 - 110).
על החלטות ועדת ערר ניתן לערער בשני מסלולים:
האחד, סעיף 198(ח) לחוק, המאפשר ערעור לבית המשפט המחוזי על החלטה של ועדת ערר, שקיבלה או דחתה תביעה לפיצויים בגין פגיעה על ידי תכנית, שלא בדרך של הפקעה, והשני, לפי סעיף 255א' לחוק, הקובע מסלול של עתירה מינהלית נגד מוסדות תכנון בנושאים הנוגעים ל"תכנון ולבניה". פגיעה על ידי תכנית אינה נוגעת לתכנון ולבניה, אלא בעקיפין, כי היא נגרמה עקב תכנית שקיבלה תוקף.
בינתיים הוחלף סעיף 198(ח) לחוק בסעיף 20(5) לחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים, התש"ס - 2000. לפי תיקון זה הערעור יהיה בפני בית המשפט לעניינים מינהליים. תיקון זה יכנס לתוקף ביום 11.12.00.
לאור האמור, הטענה נדחית.


30. הטענה האחרת היא שחוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 43), התשנ"ה - 1995, הביא לשינוי מהפכני בהוראות סעיף 198. לפי תיקון מס' 43 לחוק, הועדה המקומית צריכה לדון ולהחליט בתביעה לפיצויים תוך 90 יום. אם התביעה נדחתה, ניתן לערור לועדת ערר, שהיא ועדה מקצועית, שהוקמה מכוח סעיף 12א' לחוק ואשר החליפה את הועדה המחוזית. ועדת הערר רשאית לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע שהוא בעצם בורר מכריע. בסעיף 198 לחוק, בטרם תוקן בתיקון מס' 43 לחוק, נאמר:


"(א) הוגשה לועדה המקומית תביעת פיצויים לפי פרק זה, תמסור דין וחשבון עליה לועדה המחוזית, ואם לא הציעה לדחות את התביעה - גם אומדן הסכום המוצע לשלם פיצויים.
(ב) הועדה המחוזית רשאית לאשר את החלטת הועדה המקומית, לשנותה, או להחזיר את הענין לדיון מחדש בועדה המקומית.


בסעיף 199 לחוק, שבוטל בתיקון מס' 43 לחוק נקבע:


"לא נתקבלה תביעת הנפגע, כולה או מקצתה, יכריע בית המשפט בדבר, בכפוף להוראות סעיף 256".


סעיף 256 לחוק מאפשר לצדדים להסכים שהסכסוך יחתך בדרך של מינוי בורר ושעל הליך זה תחול פקודת הבוררות (כיום חוק הבוררות, תשכ"ח - 1968).
אופן הפניה לבית המשפט המחוזי הוסדר בתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בתביעת פיצויים לפי סעיף 199 לחוק), תשל"א - 1970. לפי תקנות אלה, הפנייה לבית המשפט היתה על דרך של תובענה. החוק המקורי לא הגביל את זכות הגישה לבית המשפט.


31. הערר על החלטת השמאי המכריע מוגש לועדת הערר לפי תקנות התכנון והבנייה (סדרי דין, בועדת ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק), התשנ"ח - 1997.
תיקון מס' 43 לחוק צמצם את הפנייה לבית המשפט וקבע שהערעור על החלטת ועדת הערר יהיה אך ורק בשאלה משפטית.
לדעת המשיבה, המדובר בבוררות סטטוטורית, שהרי סעיף 198(י) לחוק קובע:


"ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968, בשינויים המחויבים לפי העניין".


שמע מינה, שגם עילות הביטול יהיו אלה המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968, אלה ואין זולתן, בשינויים המחויבים. למשל, אין מקום לעילה המנויה בסעיף 24(1) לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968, הדן בהעדר הסכם בוררות בר תוקף. כך גם נפסק בה"פ (י-ם) 482/93 שאולי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, תק-מחוזי 98(2) 3019. השופטת פרוקצ'יה פסקה שיש להבחין בין שמאי מכריע לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, שאיננו בגדר בורר, לבין שמאי מכריע לפי סעיף 198(י) לחוק. במקרה הראשון ניתן להגיש ערעור וממילא טמונה בהסדר זה הנחה השוללת אפשרות תקיפה של ההכרעה על פי אמות מידה של דיני הבוררות. לעומת זאת, בסעיף 198(י) לחוק נקבע כי בתביעת פיצויים על פי סעיף 197 לחוק, כאשר מונה שמאי מכריע - ההליכים בפניו יהיו לפי חוק הבוררות, בשינויים המחויבים לפי הענין.
אם המחוקק קבע שזו מסגרת הדיון - בהחילו את חוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 - הרי גם הביקורת השיפוטית שתחול על החלטת השמאי המכריע תהא במסגרת חוק זה. לפי סעיף 198(ה)(4) לחוק, ערר על החלטת השמאי המכריע יש להפנות לועדת הערר תוך 30 יום.
מאחר שעילות לביטול פסק בורר המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 אינן כוללות את העילה של "טעות גלויה על פני הפסק", לא יכולה המערערת להעלות טענה זו לא בפני ועדת הערר ולא בפני בית משפט זה.
גם אם היה השמאי המכריע מעין בורר, השומה שערך מוגנת ואין לתקוף אותה אלא בגבולות צרים - האם מילא השמאי אחר ההוראות שניתנו לו. אין מקום לבחון את שיקול דעתו ואם טעה בתום לב, אין להצדיק את שינוי מסקנותיו.


מסקנות



32. נראה לי שצודקת ב"כ המערערת שיש לתת במקרה זה פירוש נרחב יותר לביטוי "ערר" ו"בשאלה משפטית", בהתחשב בכך שהערר נידון לראשונה בידי משפטן, שהוא יו"ר ועדת הערר והערעור נידון לראשונה בפני שופט מקצועי (ש' לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית מבוא ועקרונות יסוד, (תשנ"ט - 1999), עמ' 193; רע"א 8001/98 קצין התגמולים נ' ז'בטני, פ"ד נד(1) 711, 718 - 720; כך גם הדבר בסעיף 45 לחוק בתי דין מינהליים, התשנ"ב - 1992).


33. העילות לביטול פסק הבורר המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968, מתייחסות לתקינותו של הליך הבוררות, להבדיל מתוכן הפסק עצמו (ע"א 6187/93 לה"ב לשכת העצמאיים בישראל נ' ובקר, תק-עליון 94(1) 1242). לא ייתכן של"שאלה המשפטית" יינתן פירוש צר, שיתייחס רק לתקינותו של ההליך ולא לתוכן הפסק עצמו, במיוחד שהוא מובא לראשונה בפני ערכאה משפטית. גדולה מזו, בדרך כלל הסמכות בערר רחבה יותר מאשר העילות המינהליות לפסילת המעשה המינהלי הנידונות בבתי המשפט, כי בדיון בערר מוסמכת ועדת הערר לקבל כל החלטה שלדעתה ראוי היה לקבלה מלכתחילה (זמיר, שם, עמ' 245 - 246, 650, 918 - 919; סעיף 18 לחוק הפרשנות, התשמ"א - 1981; סעיף 37 לחוק בתי דין מינהליים, התשנ"ב - 1992; יצוין שועדת הערר אינה מנויה בתוספת לחוק זה).


34. החוק קובע מנגנונים חילופיים, לבר משפטיים, כדי לפתור סכסוכים בין מוסדות תכנון לבין האזרח.
סעיף 256 לחוק קובע:


"מקום שנתגלעו סכסוכי ממון עקב ביצוע חוק זה, מותר לצדדים גם להסכים להכרעת הסכסוך בדרך של בוררות ופקודת הבוררות תחול".


מדובר כאן בבוררות סטטוטורית שמחילה את הוראות חוק הבוררות, תשכ"ח - 1968. זו הוראה כללית, שבצידה קבע המחוקק מספר הוראות מיוחדות.


35. בסעיף 122(4) לחוק, שתוקן בחוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 26), התשמ"ח - 1988, נאמר:


"אולם רשאית הועדה המחוזית לקבוע כי ההחלטה בדבר זכויות בעלי המגרשים הכלולים בתכנית המפורטת שהוכנה לפי סימן זה תועבר לבורר שהסכימו עליו בעלי המגרש והוועדה המקומית. לא הסכימו בעלי הקרקע והוועדה המקומית על בורר מוסכם, תמנה אותו הוועדה המחוזית. על הבוררות יחולו הוראות חוק הבוררות, התשכ"ח - 1968".


אף כאן הבוררות היא סטטוטורית.


36. גם בסעיף 124(4) לחוק וגם בסעיף 256 לחוק, נקלט חוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 בשינויים המחויבים.
בשתי הוראות אלה לא הקנה המחוקק זכות ערעור משום שכוונתו היתה להחיל על ענין זה את הוראות סעיפים 24 ו26- לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968, בשינויים המחויבים. למשל בסעיף 24 לחוק זה, אין מקום לתחולת פסקה (1).


37. בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק, העוסק בהיטל השבחה, נקבע מנגנון של שמאי מכריע כשמתעוררת מחלוקת בנוגע לשומה, בהעדר הסכמה בין הועדה המקומית לבעל המקרקעין, שאז,



"יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת".


בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק האמר:


"על החיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי המכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון את טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע...".


השמאי המכריע אינו ערכאה שיפוטית (רע"א 871/99 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אילת נ' קאונטרי אנד דיסטריקט דיוולופמנט קו (ישראל) בע"מ, תק- עליון 99(1) 440).
בע"א (י-ם) 4071/98 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' דנקנר השקעות בע"מ ופריצקר ושות', טרם פורסם, פסק השופט גל, שהדיון בפני השמאי המכריע נושא אופי מעין שיפוטי, בדומה לדיונים המתנהלים בפני וועדות מקצועיות המוקמות בהתאם לחוקי מס לגביית תשלומי חובה. אין מדובר בבוררות כמשמעותה בחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 ואף לא בטריבונל מעין שיפוטי ממוסד. יחד עם זאת, בתוקף סמכותו להכריע ולקבוע את שיעור ההיטל שעל האזרח לשלם לרשות, פועל השמאי המכריע כמעין רשות שיפוטית, בקרבה רעיונית לפעולותיו של הבורר ולכן על ההליך שבפניו חולשים כללי הצדק הטבעי.
המחוקק אף קבע בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, שניתן לערער על קביעתו לא רק במקרה של טעות משפטית, אלא גם אם לא ניתנת לצדדים הזדמנות נאותה לטעון את טענותיהם או להביא ראיות בפניו.
נראה, שלאור הפירוש הרחב לעילה "טעות משפטית", המתחייב בנסיבות העניין, ייתכן ולא היה צורך להוסיף עילות נוספות, שנבלעות בעילה זו. קיימת אפשרות שהפירוט יביא דווקא לפירוש שיש בו כדי להצר את תחום התפרסותה של ה"טעות המשפטית".


38. בסעיף 198(ח) לחוק נאמר כהאי לישנא:


"ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות, התשכ"ח - 1968, בשינויים המחוייבים לפי הענין".


העובדה שמעמדו של השמאי המכריע בסעיף זה, בניגוד לשמאי המכריע לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק היא של בורר, עדין אינה מלמדת מהו היקף הביקורת על החלטתו של השמאי המכריע. הדבר יחתך לפי האמור בטקסט ולפי כללי הפרשנות.
מדובר כאן בחקיקה בדרך של אינקורפורציה של הוראות חוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 לתוך החוק, בשינויים המחויבים (בג"ץ 863/89 חזן נ' בין הדין הארצי לעבודה, פ"ד מה(3) 479, 483; ע"א 5164/81 מדינת ישראל נ' עזרא, פ"ד מח(2) 446, 449).
הקליטה היא למטרה מסוימת והיא שההליכים בפני השמאי המכריע יתנהלו במתכונת הקבועה בחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 ובכלל זה הדרכים לפסילתו, מועד מתן הפסק וכיוצ"ב.
ברם, באשר לביקורת השיפוטית על הכרעתו של השמאי המכריע, גילה המחוקק דעתו שהוא מעונין בביקורת רחבה יותר מזו המצויה בחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 ואיפשר ערעור על החלטת ועדת הערר "בשאלה משפטית בלבד", בעוד שלועדת הערר סמכות רחבה לבקר את החלטת השמאי המכריע, כפי שראינו.
השופטת פרוקצ'יה, בה"פ (י-ם) 482/43 שאולי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, תק-מחוזי 98(2) 3019, בהתייחסה לערעור על החלטת השמאי המכריע לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, אומרת את הדברים הבאים:


"בחירת מסגרת הביקורת השיפוטית שתחול על הכרעת השמאי, כפי שנבחרה על ידי המחוקק שוללת, על כן, החלת מסגרת התערבות אחרת, מקבילה. לכן משנקבע כי על הכרעת השמאי ניתן להגיש ערעור, ממילא טמונה בהסדר זה הנחה השוללת אפשרות של ההכרעה על פי אמות מידה של דיני הבוררות".


דברים אלה קולעים גם לענייננו. המחוקק בחר להחיל את חוק הבוררות, תשכ"ח - 1968, רק על ההליכים שמתנהלים בפני השמאי המכריע, אך הוא סבר שבמקרה זה יש לאפשר ערר וכן זכות ערעור בשאלה משפטית לבית משפט, כך ששופט מקצועי יבחון את החלטות השמאי המכריע וועדת הערר.


39. ולבסוף, גם הטענה שיש לדחות את הערעור על הסף בכל הנוגע לתחולת סעיף 200 לחוק - דינה להידחות. ועדת הערר התייחסה לשאלה זו ודחתה את טענת המערערת לפטור מתשלום פיצויים לפי סעיף זה לחוק. לכן היא היתה רשאית לערער, אם נפלה לדעתה טעות משפטית ביישום סעיף זה על המקרה שלפנינו.


40. ב"כ המשיבה העלה בסיכומיו טענות נוספות שלא ראיתי להידרש להן מאחר ולא הוגש ערעור על ידי המשיבה.


הוראות החוק



41. סעיף 197 לחוק קובע:


"(א) נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
(ב) ...".


סעיף 198 לחוק קובע:


...
"(ד) החליטה הועדה המקומית לדחות את התביעה או החליטה כי בנסיבות הענין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראת סעיף 200, רשאי התובע או מי שעלול להיפגע מהחלטת הועדה המקומית כאמור, לערור לפני ועדת הערר...
(ה) (1) החליטה הועדה המקומית שלא לקבל את התביעה במלואה, והתובע חולק על סכום הפיצויים המוצע, יבחרו הצדדים שמאי מקרקעין (להלן - שמאי מכריע); לא הסכימו הצדדים על זהות השמאי המכריע, ימנהו יושב ראש ועדת הערר לפי פניית אחד הצדדים;

...
(4) על החלטתו של השמאי המכריע יכולים הצדדים ומי שהשמיע טענותיו בפני השמאי המכריע, לערור לועדת הערר בתוך שלושים ימים מיום המצאת החלטתו של השמאי המכריע לצדדים ולמי שהשמיע טענותיו בפניו.
(ו) דנה ועדת ערר בערר לפי סעיף קטן (ד), רשאית היא לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע; החליטה ועדת הערר למנות שמאי מכריע, יחולו עליו הוראות סעיף קטן (ה) .
(ז) דנה ועדת הערר לפי סעיף קטן (ד), רשאית היא לקבל את הערר או לדחותו ...
(ח) על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בשאלה משפטית בלבד, לבית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים מהיום שבו הומצאה לצדדים החלטת ועדת הערר... (כאמור, לפי חוק בתי משפט מינהליים, התש"ס - 2000 הסמכות תעבור לבית משפט לעניינים מינהליים - מ' ר').
(י) ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות, התשכ"ח - 1968, בשינויים המחוייבים לפי הענין.
(יא) שמאי שמונה לפי סעיף זה רשאי לקבל מידע לפי הוראות סעיף 14א' לתוספת השלישית".


ולבסוף, בסעיף 200 לחוק נאמר:



"לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:
(1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם...".


סעיף 119(ב) לחוק



42. לפי סעיף 119(ב) לחוק, מועד פרסום ההודעה ברשומות הוא המועד הקובע לענין תביעת הפיצויים על פי תיקון שנעשה בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 43), התשנ"ה1995- (ע"א 6663/93, צאיג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראשון לציון, תק-עליון 99(4) 252, סעיף 31 לפסק הדין). החוק אינו דן בשאלת תשלום הפיצויים במקרה של חילופי בעלים בתקופה שמאז הפקדת התכנית ועד לאחר אישורה (ראו אלסטר-פנחסי, סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965- - פיצויים לנפגעים כתוצאה מתכנית מתאר שלא על דרך הפקעה, הפרקליט לו 596 526-525; לוינסון-זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון, עמ' 111 (1994); ע"א 676/75 עזבון כיאט נ' הועדה המקומית לתכנון, חיפה, פ"ד לא(3) 785 789. על קשיים נוספים (ראו רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נב(2) 434, 513-511, 527).


פרשנות סעיף 197 לחוק

43. הסעיף עוסק בפגיעה במקרקעין להבדיל מפגיעה באדם. הפועל היוצא ממבחן זה הוא שהפגיעה במקרקעין נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי, כלומר של פגיעה בתכונותיהם כמקרקעין. הפגיעה נמדדת, אפוא, "לפי שווי המקרקעין. לצורך זה יש לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שווים לאחר שהתכנית נתקבלה" (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463, 473).
כפי שנאמר בע"א 841/90 בוכהאלטר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות, פ"ד מו(5) 138, 141:


"מובן, שעל מנת לתת פיצויים לבעל זכות במקרקעין, מכוח סעיף 197 לחוק, חייב בית המשפט לקבוע מימצא לגבי שיעור הפגיעה במקרקעין, כלומר לגבי שיעור ירידת ערכם של המקרקעין, שנגרמה על ידי התכנית. הפיצויים שיקבל בעל הזכות במקרקעין יהיו בשווי אותה ירידת ערך".


בהשוואה זו לא סגי.


"יש לוודא, כי ירידת הערך אשר בגינה מפצים נגרמה 'על ידי התכנית הפוגעת; היינו, יש להוציא מן החישוב כל ירידת ערך אשר אינה קשורה בקשר סיבתי לתכנית'" (ע"א 701/85 ליפשיץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראשון לציון, פ"ד מו(1) 341, 349).


עוד יש לזכור,



"במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים 'הפוגעים' במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבנות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם" (ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד מז(2) 401, 410).


44. הפגיעה יכולה לנבוע במישרין מהתכנית עצמה שמשנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין. לעומת זאת פגיעה עקיפה אינה נגרמת על ידי התכנית עצמה, אלא על ידי מקור חיצוני והיא נובעת בדרך כלל מתחולת התכנית על מקרקעין סמוכים. למשל, תכנית המתירה לבנות על המקרקעין הסמוכים מבנה החוסם את הגישה לחלקה האחרת, או מתירה להקים מפעל הגורם מטרד לחלקה האחרת. במקרים אלה אין התכנית מביאה לשינוי של הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין אלה, אך עקב מימוש התכנית ירד ערכם של המקרקעין הסמוכים לתכנית (ע"א 1188/92 הנ"ל, שם, עמ' 474).
כשמדובר בפגיעה עקיפה הרי הפגיעה יכולה להיות עקיפה ביותר ולכן נזקקים למבחן של קשר סיבתי, כפי שנאמר בע"א 1188/92 הנ"ל, שם, עמ' 475:


"ככל שהקשר הסיבתי בין התכנית לבין הפגיעה מתרופף, כך גם נחלשת ההצדקה לתשלום פיצויים. אם הקשר הסיבתי רופף עד כדי כך שניתן לומר כי הפגיעה נגרמה כולה או בעיקרה על ידי גורם אחר, לא תהיה יותר הצדקה לתשלום פיצויים. במקרה כזה ניתן יהיה לומר כי המקרקעין לא נפגעו על ידי התכנית כנדרש בסעיף 197, אם משום שהפגיעה אינה נחשבת פגיעה ואם משום שהפגיעה נגרמה על ידי גורם אחר".


45. פוטנציאל תכנוני של מקרקעין אשר נפגע על ידי תכנית אינו מגולם רק בתכנית המיתאר אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. כפי שנאמר בע"א 483/86 הנ"ל, שם, עמ' 233:


"אינפורמציה תכנונית מצויה גם בתכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין (ההדגשה במקור - מ' ר'). המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי יעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור אינו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין".


ובע"א 1188/92, הנ"ל, שם, נאמר מפי השופט זמיר, בעמ' 476:


"עליו להוכיח, לכל הפחות, כי הסיכוי לקבל הסכמה לשינוי הייעוד או היתר לשימוש חורג לפי תכנית מס' 62 היה בגדר ציפייה סבירה, וכי הסיכוי לקבל הסכמה או היתר כאלה, לפי תכנית מס' 2860 אינו מגיע כדי ציפייה סבירה" (ראו גם ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 212).


ב"כ המשיבה ניסה, בסיכומיו, להסתמך על דברים נוספים שאמר השופט זמיר (בעמ' 482).


"גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים יסללו רעש מכוניות ישיג גם אותו. זהו מטרד שכל תושב העיר נחשף לו ואין הציבור בעיר חייב לפצות עליו".


הדברים הללו אינם סוטים מהמבחן הנזכר לעיל. אמירה זו מתייחסת לאפשרות שהפגיעה לא תעבור את המחסום של סעיף 200 לחוק, כלומר שהפגיעה לא תעבור את תחום הסביר ולא תצדיק תשלום פיצויים.


46. ולבסוף, נטל השכנוע שיסודות סעיף 197 לחוק התקיימו מוטל על מי שתובע פיצוים לפי סעיף זה. לפיכך, בענייננו, על המשיבה להרים נטל זה ולהראות שהנכס אכן נפגע על ידי התכנית וכן עליה להראות את שיעור הפגיעה (ע"א 210/88, הנ"ל, שם, עמ' 643; ע"א 600/89 הנ"ל, שם, עמ' 409).


פיצויים בגין פגיעה בנכס

47. השמאי המכריע הסתמך לצורך הערכת השווי על ניתוח שומת היטל השבחה לתכנית 2952ב' באזור דרום גילה, שמסוף שנת 1993 ועל מכרזי קרקע לבניה עצמית בגילה מסוף שנת 1989. מנתונים אלה הסיק כאמור השמאי המכריע, ששווי הנכס לפני כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת ובהתעלם ממנה הוא 25,000$.


48. לדעתי, טעה השמאי המכריע בנקודה זו. אכן, כפי שקבעה חברתי הנכבדה, השופטת יהודית צור, בת"א (י-ם) 882/94, הנ"ל, נתוני העסקה הריאלית משקפים ביתר דיוק את הערך האמיתי של הקרקע באשר להערכת השווי. אם המשיבה טוענת, והשמאי המכריע אימץ את עמדתה, שלנתונים אלה אין לתת משקל מכריע, עליה נטל הראיה. עליה להציג בפני בית-המשפט וקודם כל בפני השמאי המכריע, נתונים ועובדות שעמדו בפני המשיבה והמוכרים בעיסקה הרלבנטית שמצביעים על כך שהתמורה שננקבה בעיסקה הריאלית אינה משקפת את התמורה הנכונה בגין הנכס. השמאי המכריע מודה, ברוב הגינותו, שהוא סטה מהפסיקה של השופטת צור ובכך טעה. גם ועדת הערר טעתה טעות משפטית כשאימצה את גישתו. אין הכרח שהשמאי המכריע יאמץ שווי זה במלואו. אולם היה מקום להתייחסות עניינית לעיסקה זו המשקפת, במידה זו או אחרת, בהעדר נתונים לסתור, את שווי הנכס. לעסקה זו היה צריך לתת משקל נכבד, אך השמאי המכריע בחר להתעלם ממנה כליל ובכך שגה.


49. לטעמי, נפלה שגיאה נוספת במסקנותיו של השמאי המכריע. המסקנות שאותן הסיק אינן מעוגנות בעובדות והוא לא יישם את ההלכה שעליה הוא מסתמך. במה דברים אמורים:
השמאי המכריע כותב בחוות דעתו בדחותו את טיעוני השמאית גב' אבן-חן (בעמ' 6):


"שאין כל הוכחה או נטייה כי השטח מיועד לבנייה דווקא (הדגשה במקור -מ' ר'). גם הטענה שכאילו תמיד (ההדגשה במקור - מ' ר') ניתן להוסיף טבעת בנויה נוספת לבנוי הקיים אינה הוכחה לכך".


והוא מוסיף:



"מובן כי יש לכך פוטנציאל כלשהו אבל העובדה, כי לא מוסיפים טבעות חדשות בפרבריהן של השכונות הקיימות מלמדת כי הדבר קשה לביצוע וגם לא בהכרח רצוי או מתוכנן להתבצע.... העובדה שמזה שנים רבות לא נוספו טבעות בינוי לטבעות הבנויות כבר, מלמדת על הקושי הרב בכך. באזור הנדון מרבית הקרקע הינה בידי ערבים והוספת טבעות מגורים ליהודים מחייבת את הפקעתן של קרקעות אלו, הפקעה שהנה קשה לביצוע".


עוד מציין השמאי המכריע כי קיום פוטנציאל, הנטען בתצהיר שהוגש על ידי מאיר זיו, לוקה בחסר שכן האמור בתצהיר אינו מגובה בשיחה עם מהנדס העיר או משרד השיכון (שם).
חרף זאת מסתמך כאמור השמאי המכריע על חוות דעתו של אנזנברג דוד, שכתב שיש לנכס פוטנציאל נמוך, אך הוא נמנע מלצטט את האמור בהמשך אותה חוות דעת (עמ' 11):


"א. מבחינה תכנונית השטח לא היה מיועד למגורים או לבנייה.
ב. מבחינה תכנונית השטח לא מתאים לבינוי והפוטנציאל שלו נמוך.
ג. מבחינה עניינית זאת בהתייחס לתאריך ולמחיר הרכישה כפי שפורט בגוף חוות הדעת.
ד. השטח שהופקע הנו במסגרת המותר להפקעה ללא תמורה".


ובעמ' 9 לאותה חוות דעת נאמר:


"ז. פוטנציאל הפיתוח של השטח, גם בהתעלם מהייעוד, אינו גבוה וזאת מהסיבות הבאות:
(1) צורתו הבלתי סדורה והבלתי רגולרית של המגרש.
(2) ניתוקו מהבינוי הקיים בשכונת גילה הנמצא כ30- מטר מעליו (כשגבול הבינוי לדעתו לפי תכנית 1905 הינו 810 מ' - מ' ר').
(3) העובדה שמרבית השטח נמצא מתחת לקו גובה 785 מטר.
(4) השיפוע התלול של השטח.
(5) הקשיים הצפויים בפיתוח השטח בגין תלילותו וניתוקו".


50. נראה שלאור הנתונים שאותם פרט השמאי המכריע, לא היה מקום לקבוע שהמשיבה הוכיחה קיום "צפייה סבירה בנסיבות העניין". המסקנה שהיתה צפייה שבעוד 20 שנה יהיה שטח זה בעל פוטנציאל בנייה עומדת בניגוד למבחן שעליו הסתמך השמאי המכריע עצמו ולא עוד, אלא שהדחייה של פוטנציאל זה במספר שנים, אם אכן יש פוטנציאל כזה, היא זניחה (ראו גם דברי השמאי המכריע בחקירתו מיום 5.9.89, עמ' 8; "אני לא אומר שהתכנית עברה את המימוש").


51. המסקנה העולה מדברים אלה היא, שהן לפי התכנית הקודמת והן לפי התוכנית הפוגעת אין פוטנציאל לבנייה. אם נאמץ את מבחנו - מסקנתו של השמאי המכריע, אזי בכל מקרה של תכנית החלה נורמטיבית על מקרקעין סמוכים לחלקה, תהיה פגיעה בחלקה שעליה לא חלה התכנית, בנימוק שבעתיד הלוט בערפל קיים סיכוי לשינוי יעודה ולהפרשתה לבנייה. קופת הציבור לא תוכל לעמוד בהוצאה כזו. יתרה מזו, גישה זו מפרה את נקודת האיזון בין הגנה על הפרט שמקרקעיו נפגעו לבין צורכי הציבור.
אימוץ גישה שאותה מציע ב"כ המשיבה תרתיע רשויות מתכנון שיהיה בו נטל כבד מנשוא על הקופה הציבורית. ראו דברי השופט חשין בע"א 4809/91, הנ"ל, שם, עמ' 212, אומר:



"טענה זו לא הבנתי פשרה, והרי אם נעתר לה כמו הוספנו ואמרנו ש'הכל' צפוי והרשות נתונה'. כל תכנית צפויה, וממילא נתונה הרשות לוועדה המקומית לעשות לעולם - כאוות נפשה... בעת אישורה של תכנית 1718 - ובאותה עת בודאי לא היתה תכנית 3727 בבחינת 'תכנית צפויה': לא היתה צפויה - '[ו]לא עתה' [ו]לא קרוב'. לא בשנת 1974 ולא שנים רבות אחיה לא עלה על דעת המתכנים לשנות את תכנית 1718...".


תכנית 1718 אושרה ביום 8.12.74 ואילו תכנית 3727 אושרה ביום 3.1.91.


52. כפי שנקבע בע"א 210/88, הנ"ל, שם, עמ' 639 - 641, ביסוד סעיף 197 לחוק עומדים שני שיקולים: האחד, שעל הציבור לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתכנית המתאר המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור והשני, הצורך לאזן בין אינטרס הציבור במימוש התוכנית לבין האינטרסים של בעל המקרקעין שנפגע (ראו גם ע"א 4390/90 אלישר נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, 877).


53. לאור האמור, יש לתת פירוש מצמצם לתכניות צפויות כשהכוונה לתכניות בצנרת שקיים סיכוי ודאי או סביר שיאושרו בעתיד הנראה לעין ואשר לדעת השמאי הן אמורות להשפיע על שווי המקרקעין (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 641; ע"א 1188/92, הנ"ל, שם, עמ' 480 - 481; ע"א 4390/90 הנ"ל, שם, עמ' 877 - 878; ע"א 1188/92 הנ"ל, שם, עמ' 476; ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 212 - 213).
כאמור, ניתן להסיק מדברי השמאי המכריע עצמו שהקשר הסיבתי בין התוכנית לפגיעה הינו עקיף ורופף. יש לזכור שהמשיבה לא השכילה להצביע על תכנית כלשהי בצנרת וטענה שאי שם בעתיד הלוט בערפל קיים סיכוי שהנכס יופשר לבנייה לא סגי (ראו הדברים שצוטטו מע"א 483/86, הנ"ל, שם).
מאחר ובהשוואת שווי זכויות הבנייה ערב תחילתה של התכנית ולאחריה לא חל שינוי ואין סיכוי סביר שיחול שינוי בעתיד הנראה לעין, אין מקום לדבר על פגיעה.


54. לאור האמור, נראה לי שאכן נפלה טעות משפטית במסקנתו של השמאי המכריע. בית המשפט רשאי וחייב להתערב בהחלטת השמאי אם חוות דעתו לוקה בטעות משפטית וזו לא תוקנה על ידי ועדת הערר (ע"א 1937/90 הוועדה המקומית לתכנון נ' נהאי, תק- עליון 94(4) 471; ע"א 1188/92, הנ"ל, שם, עמ' 478; ע"א 6663/93, הנ"ל; ע"א 409/84 מדינת ישראל נ' דר' שגב, פ"ד מ(3) 706, 710 - 711; ע"א 1118/92 הנ"ל, שם, עמ' 478).


55. סעיף 197 לחוק מאפשר לתבוע פיצוי על עצם יעוד הקרקע להפקעה. עקב כך נוצר הליך פיצוי דו-שלבי. בשלב הראשון ניתן פיצוי על ההפרש בין ערך החלקה לפני היעוד להפקעה ולאחריו. בשלב השני - שאיננו לענייננו - כשמבוצעת ההפקעה עצמה, ניתן פיצוי על יתרת הערך שנלקחה, כלומר, על אבדן המקרקעין המיועדים להפקעה (לוינסון - זמיר, שם, עמ' 244, 247).
בשלב הראשון, השיקול שלפיו רשאית ועדה מקומית להפקיע עד 40% מהנכס ללא תשלום, אינו רלוונטי לשאלה האם היתה פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה לצורך סעיף 197 לחוק (ע"א 210/88, הנ"ל, שם, עמ' 653).


56. לא רק שהקטעים א' ו- ג' לא נפגעו מהתכנית, אלא שגם, קטע ב' לא נפגע לא לפני התכנית הפוגעת ולא לאחריה (השוו לוינסון - זמיר, שם, עמ' 295, ה"ש 330; בר, הערות בדבר היחס שבין הפקעה ללא פיצוי לפיצויים בגין שינוי יעוד, מחקרי משפט ה 264, 267).


57. לאור תוצאה זו, מתייתר הצורך לדון בתחולת סעיף 200 לחוק. מכל מקום יש לזכור שלפי הפסיקה יש לתת פירוש מצמצם להוראה זו לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (ע"א 1188/92, הנ"ל, שם, עמ' 480 ואילך; ע"א 242/90 הנ"ל, שם, עמ' 140 ואילך; ע"א 210/88, הנ"ל, שם, עמ' 639 ואילך; רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נב(2) 494, 511; ע"א 974/91 עמיד, חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זמורה, פ"ד נ(5) 104, 108 - 110).


סיכום

58. הערעור מתקבל ויש לבטל את החיוב בפיצויים, כפי שקבעה וועדת הערר.
המשיבה תישא בהוצאות המערערת בוועדת הערר ובבית משפט זה בסך כולל של 50,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והצמדה כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון