הודעה על אי התאמה - מהי הודעה על אי התאמה


פסק דין

1. זו תביעה של תשע משפחות אשר רכשו מהנתבעת דירות בבניינים שהוקמו על ידה בפרוייקט "עומרים" בפסגת זאב-מזרח ירושלים. התביעה נסבה על ליקויי בנייה, אי התאמה בין תיאור הדירות בהסכמי הרכישה לבין מצבן של הדירות כפי שנמסרו לרוכשים וירידת ערך הדירות.


2. על-פי הסכמת ב"כ הצדדים, מונה ביום 11.12.95 המהנדס סילביו הופמן כמומחה מוסכם מטעם בית-משפט, אשר התבקש לבדוק את הדירות וליתן חוות-דעתו בעניין ליקויי הבנייה ואי ההתאמות שנתגלו, לטענת התובעים, בדירות.


בחודש מאי 1996 מסר המומחה את חוות-דעתו הראשונה. בעקבות אותה חוות-דעת ביצעה הנתבעת תיקונים בשבע מתוך תשע הדירות. לאחר ביצוע התיקונים בדק המומחה את הדירות פעם נוספת והמציא חוות-דעת מסכמת ביום 5.3.97. ביום 20.12.98 מסר המומחה, לאחר שבדק, לבקשת ב"כ התובעים, חלק מהדירות פעם נוספת, חוות-דעת משלימה, שבה הוא התייחס לשאלות נוספות שהופנו אליו על-ידי ב"כ הצדדים.


3. בפתח הדיון אתייחס לטענות כלליות שעל יסודן כופרת הנתבעת בעצם חבותה. בהמשך אתייחס לליקויים ואי התאמות ספציפיות לגביהם נחלקו הצדדים ובסיום אתייחס לתביעה בגין ירידת הערך.


אי מתן הודעה בדבר "אי התאמה"

4. הנתבעת טוענת כי "התובעים לא קיימו את התנאי המוקדם ההכרחי להגשת תביעתם, והוא: מתן הודעה על אי-התאמה (כמשמעה בסעיף 4 לחוק המכר (דירות)", וכי "... אי משלוח הודעת אי-התאמה בתוך התקופות שנקבעו בסעיף 4א(א) לחוק המכר (דירות) שולל, עפ"י הדין המהותי, מן התובעים את היכולת להסתמך על טענת אי ההתאמה".
עוד טוען ב"כ הנתבעת שנטל ההוכחה בדבר משלוח ההודעה על אי ההתאמה מוטל על התובעים, וכי אלה לא הרימו נטל זה.


5. סעיף 4א(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג1973- (להלן: "חוק המכר דירות") הקובע:


"(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה -

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד.
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".




גם על-פי סעיף 1.5 להסכמי המכר שנחתמו בין התובעים לנתבעת (להלן: "הסכם או הסכמי המכר") נקבע, נדרש הרוכש למסור לקבלן הודעה על גילוי הליקויים או אי ההתאמות, כתנאי לחיובו של הקבלן בתיקון הליקויים.


6. ואולם הפסיקה קבעה סייגים לפטור הקם לזכות הקבלן עקב אי משלוח ההודעה.


הסייג האחד הוא כי הרוכש יצא ידי חובתו גם במתן הודעה בעל פה, ואם קיבל הקבלן הודעה בעל פה על אי ההתאמה הוא יהא מנוע מלכפור בחבותו רק בשל כך שההודעה לא נמסרה בכתב (ראה: ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו- 39 אח', תק'-על כרך 94(2) 674; ת"א (י-ם) 368/89 לוי נפתלי ואח' נ' מבט בנייה בע"מ (תקדין-מחו', כרך 92(1) 1082, 1101)).


סייג נוסף שנקבע בפסיקה בנושא זה הוא, שמטרתה של ההודעה היא ליידע את הקבלן בדבר קיומם של הליקויים. לפיכך, משהוכח כי הקבלן ידע על קיומם של הליקויים ואף עשה לתיקונם, כפי שאירע במקרה הנוכחי (לגבי הליקויים הניתנים לתיקון), אין הוא יכול לפטור עצמו מאחריות בשל אי מתן הודעה. כפירה בחבות חרף הידיעה על קיום הליקויים או אי ההתאמות תחשב, על-פי הפסיקה, כקיום החוזה שלא בתום לב. (ע"א 4445/90 לעיל; ע"א 559/87 מנחם חשאי ו- 18 אח' נ' יצחק ארוון רונן, פ"ד מו(1) 229, 231; ע"א 701/86 פלדמר יהודה חברה לבין בע"מ נ' דדון חנה ו - 33 אחרים, דינים עליון יא', 734; ע"א 391/80, מירה ומיכאל לסרסון ואח' נ' שכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) עמ' 237/238).


זו גם התוצאה העולה מחוק המכר, התשכ"ח1968-, שגם בו נקבעו הוראות לגבי מתן הודעה בדבר אי-התאמה בממכר (סעיף 14 לחוק). ואולם, חוק המכר מוסיף וקובע בסעיף 16 לחוק: "הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו15- או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
הוראת סעיף 16 לחוק המכר חלה גם על מכר דירות, זאת משום שחוק המכר (דירות) קובע, כי "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין". (סעיף 7 לחוק).


מעבר לכך, נקבע בפסיקה, שאי מתן ההודעה לא יכשיל את התובענה במקום שבו מדובר באי התאמה אשר מטבע הדברים היתה קיימת גם במועד מסירת הדירה:



"... מטיבם של הנזקים אשר בגינם פסקה הערכאה הראשונה פיצוי, שהם היו קיימים ממועד ביצוע העבודה (כגון פתחי אוורור ומאור במקלט, גובה מעקה, אורך מרזבים, וליקויים אחרים במקלט אשר נובעים מאי התאמה לתקן רשמי)." (ע"א 559/87 לעיל, בעמ' 231).


7. מכאן עולה, שאין לפטור את הנתבעת מאחריות לגבי כל הליקויים הניתנים לתיקון, שכן הנתבעת הודיעה על נכונותה לתקן ליקויים אלה ואת רובם היא אף תיקנה בפועל, כך שכיום היא אינה יכולה עוד לטעון כי לא היתה חייבת בתיקון הליקויים בשל אי מתן הודעה.


אי מסירת הודעה בדבר אי התאמה, אין בה גם כדי להכשיל את התביעה בגין אי התאמה בין מידות הסלון שבדירות (משפחות שמני ושרון) כפי שהן מופיעות בהסכמי המכר (על-פי התשריט המהווה חלק בלתי נפרד מהסכמי הרכישה) לבין מידות הסלון בפועל. ראשית, מדובר באי התאמה אשר מטבעה היתה קיימת במועד מסירת הדירות. שנית, לאור עמדתה של הנתבעת הטוענת כי מידות הסלון שנמסרו לרוכשים אלה תואמות את הוראות הסכמי הרכישה, עולה שלשיטתה של הנתבעת היא פעלה בנושא זה על יסוד הסכם הרכישה ומילאה אחר הוראותיו, וממילא היא איננה יכולה לטעון שלא ידעה מהו שטח הסלון כפי שהוא קבוע בהסכמי הרכישה. הדברים אמורים גם לגבי טענת אי מתן ההודעה בדבר אי התאמה הנוגעת לפיתוח החצרות (התקנת גינה, מערכת השקיה ושבילים), שכן גם כאן טוענת הנתבעת כי פעלה לפי הוראות הסכמי הרכישה והמפרט, וחזקה עליה שהיתה מודעת לתוכנם של הסכמים אלה.


המסקנה דלעיל יפה, ומאותם שיקולים, גם ביחס לאי משלוח הודעה בדבר אי התאמות הנוגעת לשטח הגינה של משפחת רצאבי וגובה התקרות (משפחות טולדנו, שריקי ושמני).


8. מעבר לאלה, טענה הכללית והגורפת של הנתבעת כי התובעים לא שלחו הודעות בדבר הליקויים ואי ההתאמות איננה יכולה להתקבל, שכן מהראיות עולה שהתובעים שלחו הודעות כאלה, הן בכתב והן בעל פה, כמפורט בסיכומי ב"כ התובעים (סעיף 19 לסיכומים).
גם טענתה הכללית של הנתבעת כי "אפילו היו מי ששלחו, הרי שההודעות לא כללו אותן טענות בגין הליקויים הנטענים, וכי מרבית הליקויים נטענו לראשונה בכתב התביעה", איננה יכולה להתקבל, בהעדר פירוט של אותם ליקויים ספציפיים שלטענתה היא לא קיבלה עליהם הודעה כנדרש. זאת, משום שגם אם תאמר שנטל ההוכחה לגבי משלוח ההודעה חל על התובעים, עדיין חייבת הנתבעת לפרט את טענתה בדבר אי משלוח ההודעה ולהסביר בגין אלו ליקויים או אי התאמות היא לא קיבלה, לטענתה, הודעה.


בהמשך אתייחס לאי ההתאמות הספציפיות לגביהן נטען על-ידי הנתבעת לאי מתן הודעה.


אי מתן זכות לתיקונים

9. סעיף 4ב' לחוק המכר (דירות) קובע:



"התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".


10. טענת הנתבעת בנושא זה הנה, שהתובעים אחדות (התובעים 3) ושריקי (התובעים 7) לא אפשרו לה לממש את זכותה לבצע בעצמה את התיקונים בדירותיהם כפי שנקבע בחוות הדעת הראשונה של המומחה מטעם בית המשפט, ועל כן הם אינם זכאים לפיצויים כספיים במקום ביצוע התיקונים. לטענת הנתבעת יש לדחות מסיבה זו גם את תביעתם של התובעים שמני (התובעים 8), הואיל ואלה לא אפשרו לנתבעת לבצע את התיקונים בדירתם בטרם הגישו את תביעתם.


11. השאלה המתעוררת בהקשר זה היא האם נתנו התובעים לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, והאם הנתבעת היתה מוכנה לנצל הזדמנות זו ולבצע את התיקונים בתוך זמן סביר.


12. משפחות שריקי ואחדות תלו את סירובן לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים בכך שזו לא היתה מוכנה לבצע את התיקונים במועדים שהיא עצמה קבעה לצורך כך.


הגב' פאני שריקי הסבירה בתצהירה, כי על-פי לוח הזמנים שקבעה הנתבעת עצמה, היא היתה אמורה להתחיל בביצוע התיקונים ביום 29.10.96. באותו יום חיכה בעלה בבית, אך איש מנציגי הנתבעת לא הגיע לשם ביצוע התיקונים, וזאת בלא להודיע על כך מראש דבר. לאור כך ולאור הפניות הרבות של משפחת שריקי בעניין זה לנתבעת בעבר, אשר לא נענו וגם כאשר נענו, לא בוצעו התיקונים כנדרש, ומשלא מיצתה הנתבעת גם את ההזדמנות הנוספת שניתנה לה לבצע את התיקונים לאחר הגשת התביעה, סירבה משפחת שיריקי לחזור ולאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים (סעיפים 15 ו - 18 לתצהירה של הגב' שריקי).
גם הגב' הלן אחדות תלתה את סירובה באותה סיבה. על-פי תצהירה, היו עבודות התיקונים אמורות להתבצע בדירתה, לפי לוח הזמנים שקבעה הנתבעת, בין התאריכים 2.12.96 ועד ל- 16.12.96. הגב' אחדות אף צירפה לתצהירה תכנית עבודה שנקבעה על-ידי הנתבעת, שבה נקבעו מועדים אלה. תקופת ביצוע התיקונים בדירתה של משפחת אחדות הועמדה, על-פי אותה תכנית, על 13 ימי ביצוע, דבר שאף חייב את פינוי המשפחה מדירתה. התובעים אף נערכו לביצוע התיקונים ופינו לצורך כך חלק מהמיטלטלין מהבית. חרף האמור הודיע ב"כ הנתבעת ביום 10.11.96 כי ביצוע התיקונים בדירתה של משפחת אחדות מתעכב. ביום 2.12.96 חזר ב"כ התובעים וביקש מהנתבעת לקבוע מועד לביצוע עבודות התיקונים בדירת משפחת אחדות (נספח ו' לתצהירה של הגב' אחדות). מכתב נוסף בנושא זה נשלח על-ידי ב"כ התובעים ביום 10.12.96. רק ביום 19.1.97 הודיעה הנתבעת על לוח זמנים חדש לביצוע התיקונים. אולם הפעם הודיע ב"כ התובעים, בתשובה, שמשפחת אחדות אינה מוכנה עוד לביצוע התיקונים.
גם הגב' אחדות פירטה בתצהירה פניות רבות של משפחת אחדות לנתבעת לביצוע התיקונים אשר קדמו להגשת התביעה, פניות אשר לא צלחו ולא הביאו לביצוע התיקונים כנדרש.


13. על כל אלה לא באה כל תגובה מטעם הנתבעת, אשר לא טרחה להציג ראיה המסבירה מדוע לא נערכה במועדים שהיא עצמה קבעה ומדוע לא ביצעה את התיקונים במועדים אלה.


14. הכלל בנושא זה הוא כי לבית המשפט שיקול דעת אם ראוי, בנסיבות המקרה לתת לצד הנפגע סעד של אכיפה או סעד של פיצויים. שיקול ראוי להעדפת הסעד של פיצוי על פני הסעד של אכיפה הוא קיומה של "סחבת וניסיונות כושלים לתיקון הליקויים" במשך השנים מצד הנתבעת. ע"א 4445/90 לעיל, בעמ' 622; ע"א 472/95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858).


עוד נקבע כי:



"לצד זכותו של הקבלן שהדיירים יאפשרו לו לתקן את הליקויים הקיימים בדירתם, עומדת זכותם של הדיירים, שתיקונים אלה יבוצעו ביעילות תוך זמן סביר. ברור שתיקון ליקויים בדירה בה מתגוררת משפחה גורמים טרחה וקשיים למתגוררים בה, כולל הצורך להיות נוכח בדירה בעת ביצוע התיקונים, דבר הכרוך לעתים בהיעדרות מהעבודה, סידורים והיערכות מיוחדת. מכאן, שתיקון הליקויים צריך להתבצע בזריזות המרבית תוך זמן סביר... ברור שאין לקבל מצב שהקבלן ידרוש לעצמו את הזכות לתקן, אך לא יגביל עצמו בדרך ביצוע התיקונים בזמן סביר, ברציפות ותוך מינימום של הפרעה לדיירים המתגוררים בדירה... זכותה של הנתבעת לבצע את תיקון הליקויים בעצמה וע"י כך להקטין את נזקיה אינה בלתי מוגבלת והיא פועל יוצא של זמן סביר וקיום חיוב בתום-לב".
(ת"א 297/92 (י-ם) בראשי יעל נ' חפציבה (גבעת זאב בע"מ), דינים מחוזי, כרך כו(4) 372, מפי כבוד השופטת י. צור).


15. לאור כל אלה, מקובלת עלי טענת התובעים כי הנתבעת מיצתה את זכותה לביצוע התיקונים. לאחר שהנתבעת נמנעה מביצוע התיקונים משך כל השנים שחלפו מעת מסירת החזקה בדירות ועד להגשת התביעה ומשלא השכילה לנצל גם את ההזדמנות הנוספת שניתנה לה לשם כך לאחר הגשת התביעה - בחלוף 4 שנים מעת מסירת הדירות, אין הנתבעת זכאית עוד לבצע את התיקונים בעצמה ועליה לפצות את התובעים בגין ההוצאות הכספיות הנדרשות לביצוע התיקונים בעצמם.


16. מאותו שיקול גם אין לקבל את טענת הנתבעת כי אין לחייבה בפיצוי העולה על העלות שבה היתה נושאת אילו ביצעה את תיקון הליקויים בעצמה, עלות שהיא נמוכה ב - 35% מעלות התיקונים לתובעים. משהחמיצה הנתבעת את המועד לביצוע התיקונים בעצמה, היא חייבת לפצות את התובעים במלוא העלות בה יישאו התובעים לביצוע התיקונים ואין היא זכאית להפחית מסכום זה את עודף עלות התיקון לתובעים, דבר שיעביר אל כתפי התובעים את הנזק הנובע ממחדליה של הנתבעת. (ראה: ע"א 450/87 קאמד"ב בע"מ נ' אופירה וד"ר דן גיל ואח'´דינים עליון, כרך כג' 449; אביחי ורדי: מכר דירות, עמ' 332-333).


17. לא ברורה לי טענתה של הנתבעת לגבי משפחת שמני. תובעים אלה אמנם סירבו בעבר (קודם להגשת התביעה) לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים, אך כפי שהסביר מר שמני בחקירתו החוזרת (עמ' 39, פרוטוקול מיום 9.7.98), הסירוב נבע מכך שהפועלים הגיעו לביתו כשהוא כבר עמד לצאת לעבודה, ולא מהתנגדות לעצם ביצוע התיקונים על-ידי הנתבעת. בכל מקרה, הנתבעת הסכימה לתיקון הליקויים בדירה וכעולה מחוות דעתו המסכמת של המהנדס הופמן, מיום 20.3.97, היא אף ביצעה את התיקונים (גם אם לא בצורה מלאה), והיא מנועה מלהעלות טענה זו בשלב זה.


ליקויים ברכוש המשותף

18. בחוות דעתו המסכמת קבע המומחה שביצוע האיטום של הקירות החיצוניים גרם לפגיעה אסתטית קלה בחזות הדירות. לדעת המומחה: "מבחינה אסתטית, חזות הקירות המטופלים נפגמה קלות. על אף שפני החזיתות אחידות ולא ניכרים בהן שינויים חריגים אין להתעלם מכך שגוון הכיחול של האזורים שטופלו שונה במקצת מהחזית הכללית דבר שיכול לעורר סימן שאלה בעתיד לגבי קונה פוטנציאלי". לפיכך הציע המומחה: "אחד הפתרונות האפשריים שניתן ליישם על מנת להתגבר על הבדלי גוון הכיחול הנותרים הינו יישומו של החומר החדש גם בחזיתות ואזורים נוספים שלא טופלו. מאחר ולאחר ביקורי הראשון החזיתות לא טופלו, הבדלי הגוון עדין בולטים לעין".


בגין כך הוסיף המומחה לכל אחת מהדירות שבדק פיצוי בסכום של 2,200 ש"ח, סכום שהתקבל על-ידי חלוקת העלות הכוללת הנדרשת לביצוע הטיפול במספר התובעים.
19. ב"כ הנתבעת טוען שאין לקבל את התביעה בפריט זה, זאת משני טעמים. הטעם האחד הוא כי מדובר בליקוי אסתטי בלבד, שאין בו כדי להשפיע על דירות התובעים, באופן שיגרום לליקוי ו/או נזק ו/או אי נוחות. הטעם השני הוא כי מדובר בתיקון המתבצע ברכוש המשותף, והתובעים, שאינם מייצגים את כל בעלי הדירות בבניין, אינם זכאים לתבוע פיצוי עבור כלל הדיירים. שתי הטענות אינן מקובלות עלי.


עצם העובדה שמדובר בפגיעה אסתטית עדיין איננה שוללת את זכותם של התובעים לפיצוי שנועד להסיר פגם זה. התובעים זכאים לכך שתיקון הליקויים (הלא אסתטיים) יבוצע על-ידי הקבלן בדרך ראויה שאינה פוגעת בחזות הבניין, ומה גם שכפי שהמומחה ציין, הפגיעה (גם אם קלה) בחזות הכללית של הבית יכולה "לעורר סימן שאלה בעתיד לגבי קונה פוטנציאלי". משמע, אין מדובר בפגיעה אסתטית גרידא, אלא בפגיעה כספית של ממש העשויה לפגוע בערך הדירה.


20. גם הטעם השני, לפיו מדובר בתביעה הנוגעת לרכוש המשותף ועל כן אין התובעים זכאים לפיצוי העולה על חלקם ברכוש המשותף, אינו מקובל עלי. ב"כ הנתבעת ביסס טענתו זו על הלכת חשאי שם נפסק כי:



"התביעה שהגישו הדיירים היתה למתן פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף. הבעלות ברכוש המשותף כשמו כן היא משותפת לכל הדיירים. אומנם חלקו של כל דייר משתרע על פני כל הרכוש המשותף, אולם זהו אך חלק יחסי מרכוש זה. מבחינה פיזית חלקו של הדייר אינו מסוים ... אך לא כן מן הבחינה המשפטית: לכל דייר חלק יחסי מסוים ברכוש המשותף, ששיעורו נקבע לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח ריצפת הדירות הכולל ... . הואיל ולא נתבע בענייננו סעד של ביצוע בעין אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף. התובעים טוענים כי אין זה משנה כמה תובעים נותרו בתביעה, שכן הזיכוי הוא לעולם ביחד ולחוד וכי אותם התובעים שיקבלו את מלוא הפיצוי יהיו מחוייבים כלפי יתר הדיירים לעניין שיפוץ הבניין ותיקוני אי ההתאמות. אין לקבל טענה זו נוכח איפיונו של השיתוף כמתואר לעיל. טענה זו עשויה היתה להישמע לו היה מדובר בתביעה של דייר אחד בתובענה ייצוגית בשם כל הדיירים. ייתכן שהיה מקום לשקול טענה כאמור גם לו נתבקש סעד של אכיפת הנתבעים לתיקון הפגמים, שכן סעד כזה היה מהנה את כל הבעלים ברכוש המשותף. אולם, כאשר מתבקש סעד של פיצוי, שעיקרו השבת מצבו של כל דייר לקדמותו מן הבחינה הכספית, אזי דייר שתביעתו נדחית מנתו נגרעת מסכום הפיצויים". (ע"א 559/87 לעיל, בעמ' 234).


21. אולם באותו מקרה דובר בתיקון ברכוש המשותף עצמו. רכוש זה שייך לכל בעלי הדירות ועל כן זכותו של כל בעל דירות לגביו משתרעת רק על חלקו היחסי ברכוש המשותף.


לא כך המצב במקרה שלפנינו, שבו לא דובר מלכתחילה בליקויים ברכוש המשותף, אלא בליקויי רטיבות בדירות עצמן. נכון הדבר שלצורך ביצוע תיקונים אלה צריך היה לטפל במעטפת החיצונית של הבניין ממנה חדרו המים אל תוך הדירות. אולם העובדה שתיקוני הרטיבות בדירות בוצעו מתוך הרכוש המשותף לא הפכה את התיקון לתיקון המתבצע ברכוש המשותף. אילו זה היה המצב, יכולה היתה הנתבעת לטעון מלכתחילה כי היא אינה חייבת, לפחות לגבי תובעים הדורשים פיצוי כספי, אלא בפיצוי המחושב על-פי חלקם היחסי של תובעים כאלה ברכוש המשותף, טענה שאין לקבל.


הואיל וכך, כאשר מדובר בתיקון הליקויים בדירותיהם של התובעים, החבות בתיקונו של נזק זה אינה חלה על כל בעלי הדירות בבניין, אלא על התובעים, שלצורך תיקון הליקויים בדירותיהם נגרם נזק לחזות הבניין כולו. במצב דברים כזה, לא ניתן לומר על התובעים שהם נוטלים לעצם זכות השייכת לבעלי דירות אחרים בבניין. לפיכך, זכאים התובעים לקבל מהנתבעת פיצוי בגין מלוא העלות הנדרשת לתיקון חזות הבניין כולו, תיקון שהצורך בביצועו נבע באופן ישיר מתיקוני הרטיבות שביצעה הנתבעת בדירותיהם של התובעים.


22. בהמשך אתייחס לליקויים או אי ההתאמות הספציפיים לגביהם נחלקו הצדדים.


איחור במסירת הדירות

23. התביעה בגין איחור במסירת החזקה בדירות הוגשה על-ידי שני תובעים בלבד: משפחת אחדות ומשפחת שמני. משפחת אחדות הגיעה בנושא זה לידי הסדר עם הנתבעת ונותרה תביעתה של משפחת שמני.


24. על-פי הסכם הרכישה נקבע מועד מסירת החזקה בדירה לאפריל 1992, אך הדירה נמסרה למשפחת שמני, לפי תצהירו (סעיף 4ב) של מר שמני, רק בספטמבר 1992, דהיינו, באיחור של 5 חודשים. (קודם לכן, ביום 27.8.92, קיבל מר שמני את מפתחות הדירה לצורך אחסון בלבד, זאת מכיוון שהבניין והדירה טרם חוברו חיבורי קבע לרשתות החשמל והמים). בתקופת האיחור נאלצה משפחת שמני, לפי עדותו של מר שמני, לשכור דירה אחרת ושכר הדירה ששולם עבור כך עמד על 400 דולר לחודש.
עובדות אלה לא נסתרו על-ידי הנתבעת, וגם בחקירתו הנגדית לא חזר מר שמני מדברים אלה.


25. ב"כ הנתבעת טוען כי "... כי התובעים לא הוכיחו כלל כי נגרם להם כל נזק בגין האיחור" (סעיף 7.2.3 לסיכומים), והוא סומך טענה זו על כך שמר שמני לא הציג בחקירתו הנגדית מסמכים המעידים על שכירת דיור חילופי ו/או תשלום כלשהו, אשר נגרם לו בגין האיחור.


26. אינני מקבל טענה זו. ראשית, עדותו של מר שמני, שלא נסתרה כאמור על-ידי הנתבעת, מהימנה עלי בנושא זה גם בלא שהוצג חוזה שכירות או קבלות. שנית, התביעה בנושא זה לא בוססה, כחלופה ראשונה, על הוצאות השכירות שבהם נשאה משפחת שמני, אלא על הפיצוי המוסכם הנקוב בסעיף 15.5 להסכם, העומד על שעור של 0.25% מערך הדירה הנרכשת לכל חודש של איחור.


27. לאור עדותו של מר שמני, לפיה נרכשה הדירה מהנתבעת בסכום של 366,000 ש"ח (בערכים של חודש אפריל 1992), עולה כי סכום הפיצוי המגיע לתובעים לפי החוזה, עומד על סכום של 907.5 ש"ח לחודש, כערכם בחודש אפריל 1992.


28. השאלה שנותרה לדיון לאור כך נוגעת למשך התקופה בגינה זכאים התובעים לפיצוי. לעניין זה נקבע בסעיף 15.5 להסכם הרכישה:



"לא תעמוד החברה בלוח הזמנים לאחר תום כל מועדי ההארכה המוקנים לה על-פי סעיף ס"ק (1) (2) ו- (3) תשלם החברה לרוכש בגין כל חודש של פיגור נוסף פיצויים מוסכמים מראש בשיעור של 0.25% מערך הדירה לחודש לדירה הנרכשת. פרט לתשלום הנ"ל לא יהיה זכאי הרוכש והחברה לא תהיה חייבת או מחויבת לשלם לרוכש פיצויים ו/או דמי נזק אחרים כלשהם בגין כל נזק ישיר ו/או עקיף שייגרם לרוכש (אם בכלל) עקב ו/או בקשר עם כל איחור ו/או פיגור בתאריך המסירה".


בסעיף 15.3 להסכם נקבע:


"מוסכם בזאת כי בכל מקרה לא יראו בפיגור בן 3 חודשים מצד החברה למסירת החזקה בדירה לרוכש מכל סיבה שהיא, משום הפרה כלשהי של הסכם זה ו/או הוראה מהוראותיו. היה ותאחר החברה מעבר לשלושה חודשים, לא תבוא תקופת שלושת החודשים, בכל מקרה, במניין תקופת האיחור, למען הסר ספק מוסכם בזאת כי אם תאחר החברה מעבר לשלושה חודשים לא יהא הרוכש זכאי לכל פיצוי שהוא בגין שלושת חודשי האיחור הראשונים".


29. סעיף זה כולל שתי הוראות פטור. ההוראה האחת קובעת שאיחור שאינו עולה על 3 חודשים לא ייחשב כהפרת החוזה מצד הנתבעת. הוראת הפטור השנייה קובעת שאם עלה האיחור על 3 חודשים, לא תחוב הנתבעת בפיצוי בגין תקופת האיחור של שלושת החודשים הראשונים (להלן: "תקופת הפטור").


30. אשר להוראת הפטור הראשונה, הפסיקה הכירה בזכותו של הקבלן לקבוע בחוזה כי איחור שאינו עולה על תקופה מסוימת, בדרך-כלל עד שלושה חודשים, לא ייחשב כהפרת ההסכם ולא יקנה לרוכש הדירה זכות לפיצוי (להלן - תקופת הפטור). (ראה ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד (1) 183).


כך קובע בספרו גם המלומד ורדי עליו מבסס ב"כ התובעים את טיעונו בנושא זה (ראה בהמשך):



"מקובל בחוזי המכר לכלול סעיף המאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה, למשך 3 חודשים בלא לשלם פיצוי כלשהו לרוכש בגין איחור זה. סעיף כאמור, קיבל למעשה את אישורו של בית הדין לחוזים אחידים ואף את אישורו של בית המשפט העליון, והוא מעוגן היטב בפסיקתם של בתי המשפט בערכאות השונות".
(שם, בעמ' 132).


31. הוראת הפטור השנייה, מעלה את השאלה האם זכאים התובעים שמני לפיצוי גם בגין תקופת הפטור, היינו עבור שלושת חודשי האיחור הראשונים, חרף הוראות החוזה השוללות את הזכות לפיצוי בגין תקופה זו.


32. ב"כ התובעים טוען שיש לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין מלוא תקופת האיחור, היינו, גם בגין תקופת הפטור, והוא מבסס את טיעונו על שני פסקי-דין, שבהם חויבו קבלנים שאיחרו במסירת הדירה מעבר לתקופת הפטור, בפיצויים גם בגין תקופת הפטור (ע"א 758/87 קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ ואח', פ"ד מד(2) 60; וע"א 583/84 גורי ואייזיקוביץ' נ' חברת רובינשטיין בע"מ, פסקי-דין מחוזיים תשמ"ו (3) 359). פסק דין נוסף שהתייחס לנושא זה הוא פסק הדין בע"א 769/86 רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' ד"ר ארי זמרן פ"ד מב(3) 581.


אולם באותם פסקי-דין נדונה בהקשר שלפנינו, רק הוראת הפטור הראשונה (הקובעת כי איחור שאינו עולה על 3 חודשים לא ייחשב כהפרת ההסכם). לאור כך, השאלה שעמדה בפני בתי המשפט באותם פסקי דין היתה שאלה פרשנית, הנוגעת למשמעות שיש ליתן להוראת הפטור הראשונה לגבי העניין נשוא הוראת הפטור השנייה. דהיינו, האם הקביעה החוזית, לפיה פטור הקבלן מאחריות במקום שבו תקופת האיחור איננה עולה על תקופת הפטור, משחררת את הקבלן מפיצוי בגין האיחור בתקופה זו, גם כאשר האיחור עלה על תקופת הפטור. ההלכה שנקבעה בנושא זה היתה שבמקום בו עולה האיחור על תקופת הפטור חייב הקבלן בפיצוי בגין מלוא תקופת האיחור, בכלל זה האיחור בגין תקופת הפטור. כך נקבע בע"א 769/86 לעיל:



"נראה, איפוא, כי מקום בו ביקשה המערערת לפטור עצמה מאחריות בקשר עם איחור במסירת החזקה, עשתה זאת במפורש. כמו כן, קיומה של תנייה חוזית, שיש בה וויתור על כל טענת תביעה ביחס לאיחור במסירה, תוך ציון מפורש וקצוב של מניין תקופת האיחור, יכול ללמד כי בכך מוצה, מבחינה הסכמית, נושא האיחור במסירה ותוצאותיו המשפטיות. אשר על כן, אין לפרש את נ1/ כמכיל הסדר אחר באותו נושא". (עמ' 587).


כך נקבע גם בע"א (ת"א) 583/84:


"ראשית, אין להוציא מקרא מידי פשוטו: הסעיף אומר: 'איחור שלא יעלה על 90 יום', הוא, והוא לבדו לא ייחשב כהפרת הסכם. משמעותה הפשוטה של קביעה זו היא שכל איחור שמעל ל- 90 יום אין תניית הפטור הזו חלה עליו מדעיקרא, וכאילו אינה מופיעה בחוזה כלל.
שנית, וזה העיקר, ירידה לכוונתם המשוערת של הצדדים מובילה לתוצאה זהה. משקבעו הצדדים בחוזה תאריך מדויק למסירת החזקה משמעות הדבר שיש חשיבות בעיניהם - בעיקר בעיני הקונה כמובן - למועד זה. אלא שהקונה, מתוך התחשבות במורכבות הרבה שבה כרוכה עבודת הבנייה והגורמים השונים בהם היא תלויה, מוותר מראש לקבלן הבונה על תקופה מסוימת של איחור, בתקווה ובתנאי שהדבר ישמש לקבלן תמריץ לסיים את הבנייה בגבולות הזמן שנקבע בתוספת 'תקופת החסד' של 90 יום. הדעת נותנת שאין כאן תקופת חסד העומדת לקבלן בכל איחור שהוא, יהא גודלו אשר יהא, כי אם כך היה הדבר אין משמעות כלל למועד המקורי למסירת החזקה שנקבע בחוזה והקבלן זוכה בפרס שכלל אינו מגיע לו. לפיכך גם אם מדובר במקרה הגבולי של 91 יום יש למנות את ההפרה למן היום הראשון לאיחור במסירה, ואין כאן אבסורד כלשהו: משלא עשה הקבלן די כדי לזכות בתמריץ על תנאי שניתן לו בחוזה, ממילא אין מחילתו של הקונה מחילה. דומני שכך היו עונים שני הצדדים אילו נשאלו לכוונתם בסעיף זה מיד לאחר חתימת החוזה".
(שם, עמ' 365, הדגשות לא במקור).


33. התשתית הנורמטיבית במקרה שלפנינו שונה, שכן בהסכם הרכישה הנדון כאן, לא הסתפק נסח החוזה בקביעה שאיחור שאינו עולה על תקופת הפטור לא ייחשב כהפרת ההסכם, אלא הוסיף וקבע באופן מפורש (ובשני מקומות בחוזה), שאיחור העולה על תקופת הפטור לא יביא, בכל מקרה, לחיוב הנתבעת בפיצוי עבור האיחור במשך תקופת הפטור (סעיפים 15.3 ו- 15.5 להסכם).
במצב דברים זה, אני סבור, שאין תחולה לפסקי הדין שצוטטו, כאמור לעיל, על-ידי ב"כ התובעים בסיכומיו.


34. ב"כ התובעים מוסיף וטוען, שהוראה חוזית זו, הפוטרת את הקבלן מאחריות לפיצוי בגין האיחור משך תקופת הפטור גם כאשר האיחור עולה על תקופה זו, הינה בגדר תנאי מקפח בחוזה על-פי חוק החוזים האחידים, התשמ"ג1982-, והוא סומך טענה זו על הדעה שמביע המלומד א. ורדי בספרו "דיני מכר דירות":


"לעניות דעתנו, תניה בחוזה אשר לפיה יהיה הקבלן פטור מתשלום פיצוי בגין תקופת האורכה בכל מקרה, ואף אם האיחור יעלה על תקופת החסד, הינה בגדר 'תנאי מקפח' ב'חוזה אחיד' ואף בשל כך היא פסולה.
ניתן לבסס טענת הקיפוח על סעיפים 4(2) ו/או 4(6) לחוק החוזים האחידים הקובעים כדלקמן:


'4. חזקה על התנאים הבאים שהם מקפחים:
(2) תנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה, או לשנות את חיוביו המהותיים לפי החוזה;...
(6) תנאי השולל או המגביל זכות או תרופה העומדות ללקוח על-פי דין, או המסייג באופן בלתי סביר זכות או תרופה העומדות לו מכוח החוזה...'



נדמה כי אימוץ מדיניות משפטית כאמור, תהווה תמריץ חיובי לקבלן לסיים את הבנייה תוך תקופת החסד, ובכך ימנע נזק חמור לרוכש". (שם, עמ' 134).


35. השקפה זו אינה מקובלת עלי. אם בכלל ניתן היה לקבל את הטענה כי מדובר בתנאי מקפח כמשמעו בחוק החוזים האחידים, היה זה לגבי עצם הפטור שנוטל לעצמו הקבלן ממתן פיצוי, תהא סיבת האיחור אשר תהא, באמצעות התנאי הקובע כי איחור שאינו עולה על 3 חודשים לא ייחשב כהפרת ההסכם. אולם ההלכה בנושא זה ברורה והיא מכשירה פטור כזה ואיננה רואה בו כתנאי מקפח. על בסיס הנחה זו, לפיה אין קיפוח בעצם הפטור מחבות בגין שלושת חודשי האיחור הראשונים, אינני סבור שקיפוח כזה קם רק בשל כך שהפטור עומד לקבלן גם במקום שבו האיחור עולה על תקופת הפטור. לשון אחר, אני סבור שהרציונל העומד ביסוד הפטור הבסיסי, לפיו בהתחשב במורכבותו של תהליך הבנייה ניתן להשלים עם פטור מאחריות לאיחור, כל עוד מדובר בתקופה קצרה וקצובה ולא לראותו כתנאי מקפח, אינו מאבד מתוקפו גם במקום שבו האיחור עולה על תקופת הפטור. הוראה כזאת יש בה אמנם, כפי שכותב ורדי בספרו, "משום מתן תמריץ חיובי לקבלן לסיים את הבנייה תוך תקופת החסד". אולם אינני סבור שניתן לומר על תנאי שהוא מקפח רק משום שאין בו משום תמריץ לקבלן לסיים את הבנייה במועד.


ואכן, כפי שמציינות המחברות לוסטהויז ושפניץ בספרן חוזים אחידים (הוצאת נבו, תשנ"ד - 1994):


"בחוזים למכר דירות שאושרו בבית הדין נאמר לא רק שאיחור של 60 יום במסירה אינו הפרת חוזה, אלא גם שתקופה זו של איחור לא תובא בחשבון לעניין חישוב הפיצוי המוסכם המגיע ללקוח בגין איחור במסירה. הבהרה זו נוספה לאור פסק הדין רובינשטיין, שם קבע בית המשפט שלא היה בהוראה שבחוזה כדי להפחית אוטומטית את ימי הפיגור המותרים על-פי החוזה מחישוב התקופה שעליה יש לשלם פיצויים. במילים אחרות: אם הספק איחר במסירה מעבר ל - 60 יום, ובחוזה נקבע ללקוח פיצוי מוסכם המחושב לפי מספר ימי האיחור, 60 הימים הראשונים לא יובאו בחישוב סכום הפיצויים" (שם, עמ' 273).


36. התוצאה היא, שהתובעים שמני זכאים לפיצוי על בסיס הפיצוי החוזי המוסכם - 0.25% מערך הדירה לחודש - לגבי תקופת האיחור שמעבר לתקופת הפטור של שלושה חודשים, היינו, בגין איחור של חודשיים, סה"כ 1,815 ש"ח. אציין שב"כ התובעים לא ביקש בסיכומיו לפסוק למשפחת שמני פיצויי בגין האיחור על בסיס ההוצאות בפועל שהוצאו על-ידי משפחת שמני בגין האיחור, ועל כן לא התייחסתי לנושא זה, אלא לפיצוי שנקבע בחוזה בלבד.


פיתוח הגינה

37. התובעים 2 (דהן); 3 (אחדות); 5 (רצאבי); ו- 9 (גולן) רכשו מהנתבעת דירות עם גינה צמודה. בסעיף 1.1 להסכמי הרכישה התחייבה הנתבעת כי "סידור הגינה ועבודות הפיתוח ככל שהתחייבה לכך החברה במפרט, יושלמו תוך 6 חודשים מגמר תקופת הבנייה". ואולם, במפרט עצמו לא ניתן בנושא זה פירוט. כל שנאמר במפרט (סעיף 4.1.3) הוא:



"תיאור כללי של פיתוח המגרש:
גינה: __________ לפי

רשת השקיה: ________ תכנית: _________

שבילים: ____________ פיתוח: __________".




בתשובתו לשאלות הבהרה שהופנו אליו על-ידי ב"כ התובעים, קבע המומחה (עמ' 46 לחוות-דעתו המסכמת מיום 20.3.97), שבתכנית המכר אין פירוט של שבילים מתוכננים או מרוצפים או מערכת השקיה, וכי מפרט המכר מתייחס לפיתוח המגרש של הבניין המפנה לתכניות שלא הוצגו לעיונו. עוד קבע המומחה, במענה לאותן שאלות, כי עלות הביצוע של מערכת השקיה סטנדרטית מוערכת בכ- 1,800 ש"ח.


38. לאור כך, טוען ב"כ התובעים, בהעדר פירוט במפרט, בניגוד לסעיף דרישות 3(ג) לחוק המכר (דירות), על הנתבעת למסור לתובעים את הגינות כשהן מתאימות למקובל בנסיבות העניין, וזאת מכוח סעיף 5(ב) לאותו חוק.


39. ב"כ הנתבעת טוען, מנגד, כי הנתבעת לא התחייבה ולא סיפקה גינות לבתים בפרוייקט וכי התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם ולא הוכיחו כי הנתבעת התחייבה לספק להם מערכת השקיה, שבילים וכדו', וכן לא הציגו ראיה בגין עלות פיתוח גינה ו/או התקנת מערכת השקיה. מעבר לכך, טוען ב"כ הנתבעת, כי אין לסמוך בעניין זה על קביעתו של המומחה מטעם בית-משפט, שהוא מהנדס במקצועו, ושנושא מערכת השקיה אינו נופל בתחום מומחיותו. עוד טוען ב"כ הנתבעת בסיכומיו, כי משפחות דהן רצאבי וגולן לא שלחו כל הודעה בגין "אי התאמה" וכי הפעם הראשונה בה עלו הטענות בעניין פיתוח הגינה היתה בכתב התביעה אשר הוגש מקץ 3 שנים מקבלת הנכס. (סעיפים 3.6.2, 3.6.3 ו- 3.6.4 לסיכומיו).


40. אשר לטענות בדבר אי משלוח ההודעה: כפי שהוסבר לעיל, אינני רואה מקום לקבל טענה זו שכן הנתבעת ידעה, לפי גרסתה ופרשנותה שלה את הסכמי המכר, כי החצרות נמסרו לרוכשים ללא פיתוח, והודעת הרוכשים על אי התאמה זו לא היה בה, מבחינתה, כדי להעלות או להוריד.


41. מעבר לכך, מהבחינה העובדתית, מחקירתו הנגדית של מר גולן, (עמ' 48 לחלק א' של פרוטוקול הדיון מיום 9.7.98), אכן עולה כי הוא לא שלח לנתבעת הודעה בדבר אי התאמה זו, וכי הדבר הועלה על ידו לראשונה, ככל הנראה, בעת הגשת התביעה.
לעומת זה, מעדויותיהם של הגב' דהן (עמ' 79, חלק ב' לפרוטוקול מיום 9.7.98) ומר רצאבי (עמ' 127, חלק ב', פרוטוקול מיום 9.7.98), עולה, כי תובעים אלה הודיעו לנתבעת על אי התאמה זו, הגם שההודעה נמסרה בעל פה ולא בכתב. בכך יצאו תובעים אלה ידי חובת מסירת ההודעה, גם בהנחה שזו חלה.


42. לגופו של עניין. על-פי הסכמי הרכישה התחייבה החברה: "לבנות את הבית ואת הדירה ... בהתאם לתכנית הדירה ובהתאם לתשריט ...". אשר לגינה נקבע בסעיף זה: "סידור הגינה ועבודות הפיתוח ככל שהתחייבה לכך החברה במפרט ...". העיון במפרט מעלה שפיתוח המגרש כולל גינה, רשת השקיה ושבילים, אלא שלעניין תיאור פרטי אותו פיתוח מפנה המפרט לתכנית הפיתוח.


משמע, בניגוד לאמור בהסכם, התולה את עצם קיומה של החבות לפתח את המגרש בכך שחבות כזאת מופיעה במפרט ("ככל שהתחייבה לכך החברה במפרט"), המפרט עצמו אינו מתנה את עצם קיום החבות בכך שזו נכללת בתכנית הפיתוח, אלא רק קובע שתיאור פרטי הפיתוח, הכולל: גינה, רשת השקייה ושבילים, ייקבע "לפי תכנית הפיתוח". בכך עמדו התובעים בנטל להוכיח את עצם חבותה של הנתבעת לפתח את המגרשים, כאשר הפיתוח כולל גינה, מערכת השקייה ושבילים. בהעדר תיאור המתייחס לפרטי הפיתוח במפרט, יחול הכלל לפיו על הנתבעת למסור לתובעים את הגינות כשהן מתאימות למקובל בנסיבות העניין, וזאת מכוח סעיף 5(ב) לחוק המכר (דירות). נטל ההוכחה למה שמקובל בנסיבות העניין חל גם הוא על הנתבעת. בכל מקרה, אינני רואה מניעה מלקבל לעניין זה את חוות דעתו של המומחה ולקבוע כי עלות הפיתוח של המגרש, ומדובר למעשה רק ברשת ההשקייה, עומדת, לפי המקובל, על סכום של 1,800 ש"ח.


אוסיף ואציין, אפילו תאמר שניתן לתת למפרט פרשנות אחרת, לפיה החובה לפתח את המגרש, בכלל זה התקנת גינה, רשת ההשקיה והשבילים, מותנית בכך שהדבר נקבע באופן מפורש בתכנית הפיתוח ובהתאם למפורט באותה תכנית, גם אז, העובדה שהנתבעת לא המציאה, ללא כל הסבר, את תכנית הפיתוח האמורות להימצא ברשותה, די בה כדי לבסס את ההנחה שתכנית זו, אילו הוצגה, לא היה בה כדי לתמוך בעמדתה ולחייבה בהוצאות הפיתוח.


אי התאמה בשטח הגינה של משפחת רצאבי

43. התובע רצאבי טען בתצהירו (סעיף 7), כי בעת שקנה את דירתו, הוא שאל את נציגי הנתבעת מהו גודל הגינה, ואלה פתחו בפניו תכנית גדולה, מדדו בקנה מידה והראו לו שהמרחק מהבית עד לקיר הכביש יעמוד על 4 מ'. בפועל, הסתבר שמרחק זה עומד על 2.70 עד 3.10 מ"ר. דהיינו, חסר מטר אחד לכל רוחב הגינה, סה"כ, לפי טענתו של מר רצאבי, כ- 12 מ"ר גינה.


44. דברים אלה תואמים את התשריט שצורף להסכם הרכישה של משפחת רצאבי (נספח ד' לתצהירו), שגם ממנו עולה, שהמרחק בין הבית לבין קיר הגינה אמור היה לעמוד על 4 מ'. תשריט זה מהווה חלק מחוזה הרכישה (סעיף 1.1), שלפיו התחייבה הנתבעת לבנות את הבית ואת הדירה.


45. גם המומחה מר הופמן ציין בחוות דעתו, שמדידה על גבי התשריט בעזרת סרגל קנה מידה מצביעה על רוחב מתוכנן של כ- 4 מ' (הגם שעל התשריט עצמו אין מסומנות מידות), וקבע שבפועל אורך הגינה קטן יותר והוא משתנה בין 2.70 מ"ר ל- 3.12 מ"ר. המומחה השאיר לשיקול בית המשפט את הקביעה, האם השרטוט האמור מחייב ביחסים שבין הצדדים, אך ציין שאם כך ייקבע, כי אז יש לקבוע שקיימת אי התאמה במידת הרוחב של המגרש. עם זה ציין המומחה בחוות דעתו ששיטחה הכולל של החצר שאותה מדד עומד על כ - 71.51 מ"ר, ועל כן הסטייה הכוללת של שטח החצר מהשטח המובטח במפרט עומדת על פחות מ 2% אחוזים, ועל כן לא ניתן לקבוע כי שטח החצר אינו תואם את המובטח במפרט.
מסקנתו הסופית של המומחה, לאור כך, היתה, כי "אין להצביע על נזק או ירידת ערך של הנכס".


בכך, לא שלל המומחה את האפשרות שצמצום המרחק בין קו הבניין לכביש, חרף העובדה שאין בו כדי להביא להפחתה משמעותית של שטח החצר, יצר מפגע אקוסטי בשל הקרבה לכביש הקדמי (רח' מאיר גרשון). אולם, לדברי המומחה, הוא אינו יודע כיצד להתייחס לטענה זו ועל כן השאיר את הנושא להכרעתי.


46. לטענת ב"כ התובע, המומחה טעה כאשר קבע שהסטייה בשטח החצר הכולל קטנה מ - 2%. זאת, משום שהרוחב החסר של 1.1 מטרים, חסר לכל אורך הגינה ולא כפי שציין המומחה. לטענתו, השטח של 72 מ"ר, שאליו התייחס המומחה כשטח החצר שהובטח על-פי המפרט, הוא השטח שנמדד על-ידי התובע ולא השטח שהובטח על-ידי הנתבעת בתשריט שצורף לחוזה. טענה זו נתמכת באמור בסעיף 7ד' לתצהירו של מר רצאבי.


מטיעון זה עולה שהתובע איננו חולק על קביעת המומחה ששטח הגינה עומד על 71.51 מ"ר. טעותו של המומחה, לשיטתו של התובע, היא בקביעת שטח החצר המובטח על-פי התשריט, קביעה שאותה ביסס המומחה, לטענת ב"כ התובע, בטעות על הנתון שנמסר לו על-ידי התובע כשטח החצר בפועל, במקום על התשריט.


47. אינני מקבל טענה זו. אילו זו היתה טעותו המומחה, לא היה קל מלהציג בפניו את התשריט ולקבל את הסכמתו לכך ששטח החצר על-פי התשריט קטן בכ- 12-13 מ"ר מהשטח שנמדד על ידו בפועל. אולם המומחה לא נחקר בנושא זה ואף לא נשלחו לו שאלות הבהרה בנדון. בנוסף, לא הובהר כיצד עולה מהתשריט ששטח החצר עומד, לטענת התובע, על כ - 85 מ"ר (71.5מ"ר + 12-13מ"ר), שהרי נתון זה ניתן היה להוכיח גם בפני בית המשפט תוך הצבעה על התשריט, בדיוק כפי שהדבר נעשה לגבי רוחב הגינה. יש לציין, שגם התובע לא טען בתצהירו באופן מפורש כי מדד את שטח הגינה כפי שמסומן בתשריט, ומצא שהשטח בתשריט גדול בכ - 12-13 מ"ר משטח הגינה בפועל. כל שטען התובע בתצהירו בנושא זה היה כי מה שנאמר בחוות דעתו של המהנדס הופמן "תמוה ... לאור העובדה כי חסר מטר לאורך כל הגינה כפי שהמהנדס עצמו קבע". אולם, תמיהה זו, כפי שכבר נאמר, ניתן וצריך היה להציג בפני המהנדס הופמן עצמו. מעבר לכך, אותה תמיהה מתעלמת מכך ששטח החצר אינו מורכב רק משטח החזית שבין הדירה לבין הכביש, אלא גם משטח הנמצא לצד הדירה (מימין לדירה במבט לכיוון החזית). כך עולה גם מהמדידה שביצע השמאי מנצבך, ממנה עולה כי שטח החזית עומד על כ - 44 מ"ר בלבד. מכאן עולה שעצם העובדה שחסר מטר לאורך הגינה, אינה שוללת את האפשרות ששטח הגינה הכולל אינו קטן משטח הגינה המובטח בתשריט, כפי שקבע המהנדס הופמן בחוות דעתו.


48. לפיכך, אני מקבל את חוות דעתו של המהנדס הופמן וקובע כי שטח החצר הכולל שנמסר לתובע אינו קטן משטח החצר על-פי התשריט, ועל כל פנים ההפרש בין השניים אינו עולה על 2%. לפיכך, התובע אינו זכאי לפיצוי בגין הפחתת שטח החצר.


49. בכך אין כדי לשלול את הטענה, שגם אם שטח החצר הכולל אינו נופל מזה שהובטח לתובע על-פי הסכם הרכישה, עדיין העובדה שרוחב החצר נופל מ - 4 מ', כפי שנקבע בתשריט, הביא לקירוב הדירה לכביש, ומהווה פגם אקוסטי. המומחה הזכיר טענה זו של התובע אך נמנע מלחוות על כך דעתו, מאחר ולא ידע כיצד להתייחס לטענה זו.


50. בנסיבות אלה, אין בפני ראיה לגבי השאלה האם ועד כמה יש בהגדלת הקרבה לכביש (בכ - 0.9 מ') כדי להוות פגם אקוסטי, מה מידת ההפרעה הנובעת מפגם זה ומה הפיצוי הנגזר מכך.


51. התובע ניסה למלא את החסר בנושא זה באמצעות חוות דעתו של השמאי מנצבך, אשר העריך את הפיצוי בגין "גריעת הגינה" (עמוד 16 לחוות דעתו) בסכום של 4,000$. ואולם, השמאי מנצבך לא התייחס בחוות דעתו (וספק אם היה בידו, לאור מומחיותו, להתייחס לכך) לטענת הפגיעה האקוסטית, אלא לגריעת שטח החצר בלבד, ובעניין זה, כאמור, אינני מקבל את טענת התובע.


52. התובע עצמו אמנם טען בתצהירו כי "יותר מכל הליקויים שנפלו בדירה מפריע לנו הנושא של הגינה הצמודה לדירה". וכי "הקרבה אל הכביש מהווה מפגע אקוסטי" והיא "גורמת בין היתר לרעש בדירה ולהנאה פחותה מהנכס ומורידה את ערכו". אולם, גם דברים אלה לא ניתן לקבל כבסיס להערכת הנזק הכרוך במטרד הנטען. הטעם לכך הוא שבכל מקרה וגם על-פי התשריט, היתה דירתו של התובע קרובה לכביש, ויש להניח שגם מרחק של 4 מ' מהכביש עשוי היה לגרום למטרד רעש הנובע מקרבת הדירה לכביש. השאלה העולה, לפיכך, הינה, האם ההפחתה במרחק הדירה אל הכביש בכ - 0.9 מ' גורמת להגברת המפגע האקוסטי על-ידי הגדלת מפלס הרעש שבדירה ולהפחתת ערך הדירה. על כך אין בידי, בהעדר ראיה, ליתן תשובה.


53. התוצאה היא שתביעת משפחת רצאבי בגין הקטנת רוחב גינתה נדחית.


אי התאמה במידות הסלון של משפחות שרון ושמני

54. משפחת שרון (התובעים 1) ומשפחת שמני (התובעים 8) טוענים כי שטח הסלון של דירתם קטן מהשטח שצוין בתשריט שצורף למפרט הטכני. על-פי אותו תשריט (ת1/) מידות הסלון הן 5.35 מ' X 5.30 מ', סך הכל - 28.35 מ"ר. ואולם, עיון בתשריט מגלה ששטח הסלון נופל מהשטח האמור. מצדו המערבי גובל הסלון, בחלקו בקיר המזרחי של אחד מחדרי המגורים, ובחלקו האחר בקיר המזרחי של חדר האמבטיה. אולם, בעוד שהמרחק מקיר הסלון (המערבי) הגובל בחדר האמבטיה (המסומן ט1/) לקיר הנגדי (המזרחי) של הסלון, הוא 5.30 מ"ר, המרחק מקיר הסלון הגובל בחדר המגורים (המסומן ט' בת1/) לקיר הנגדי - המזרחי של הסלון (בנקודה המסומנת ח' על ת1/) עומד על כ - 3.70 מ"ר בלבד. מכאן, עולה שרוחב הסלון עומד על 5.30 מ' רק בחלקו הגובל בקיר חדר האמבטיה, שם נוצרת מעין פינת אוכל, הנמצאת בין הסלון למטבח. ספק אם ניתן לראות חלל זה כחלק משטח הסלון. למעשה מדובר ביחידה נפרדת, היוצרת מעין פינת אוכל, המפרידה בין שטח הסלון לשטח המטבח. ואולם, אפילו תחשב פינת האוכל הנזכרת כחלק מהסלון, גם אז, בחלקו האחר (הדרומי) של הסלון הגובל בחדר המגורים, רוחב הסלון, בכל מקרה, עומד על 3.70 מ' בלבד, ולא 5.30 מ' כפי שמסומן בתשריט.


בכיוון האחר: צפון - דרום, אורך הסלון על-פי האמור בתשריט הוא 5.35 מ', אך זה רק כאשר כוללים בו גם את מרחב חדר המדרגות הפנימי (המוביל לקומה העליונה), מרחב, שבפועל איננו משמש, מבחינה פונקציונאלית, את הסלון, אלא את חדר המדרגות. אם מפחיתים את שטחו של חדר המדרגות משטח הסלון, ומתייחסים לשטח המשמש בפועל כסלון, נמצא שאורך הסלון בכיוון זה עומד על כ - 3.5 מטרים בלבד.
55. גב' שרון טענה בתצהירה, כי בעת רכישת דירתה ועל יסוד האמור בתשריט, היא האמינה כי מידות חדר המגורים (הסלון) בדירה אותה היא רוכשת יעמדו, כפי שצוין בתשריט, על כ - 28 מ"ר (5.35 X 5.30 מ"ר). ואולם בפועל, כאשר מנכים את חדר המדרגות ומעמידים את רוחב הסלון על המרחק שבין הקיר המערבי לקיר חדר המגורים, העומד על 3.70 מ' בלבד, עולה שמידות הסלון הן 3.38מ' X 3.38מ', דהיינו, שטח הסלון חסר, בהשוואה לשטח המובטח בתשריט, 15.47 מ"ר.
גם המומחה המהנדס הופמן ציין בחוות דעתו, כי "בעין של בן אדם סביר הסימון בתשריט עלול להטעות". לדבריו:



"חדר הדיור בדירה אינו מתוחם בקירות או מחיצות ולמעשה קיים קשר בין חדר הדיור, פ. אוכל והמטבח (חלל פתוח).
המידות בפועל (ללא חדר מדרגות) של חלל שניתן להגדיר כחלל חדר הדיור הינן 3.81 X 3.38 מטר.
הסימון בתכנית מתייחס למידות כלליות שכוללות הן חדר המדרגות והן המעבר בין חדר הדיור והמטבח

אין לי ספק כי השרטט שגה בבואו לסמן המידות הכלליות במקום המידות החלקיות.
מבחינת שטחה, הדירה נבנתה בהתאם לתכנית המכר ולא נטענו הבדלים הקשורים בכך.
השאלה הנשאלת הינה:
האם עצם סימון מידות שגויות בתכנית כאשר הבנייה בפועל תואמת תכניות מהווה אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר.
השאלה מועברת לטיפולו של כב' בית המשפט אשר מתבקש להכריע בה.
[ראה תכנית עזר שצורפה כנספח לחוות דעתי (1)]".


56. גם מר שמני טען בתצהירו כי המידות שנכתבו בתכנית, דהיינו - 5.35 מ' X 5.30 מ' הם המידות של שטח הסלון, וכי אילו יודע שמידות הסלון יהיו יותר קטנות לא היה קונה את הדירה.
גם לגבי דירת משפחת שמני קבע המומחה בחוות דעתו כי:


"סטיות בין המידות המסומנות בתוכנית לבין המידות בשטח.
חדר הדיור (כולל חדר המדרגות): מידות 5.51 X3.73 במקום 5.30 X 5.51 בתוכנית.
עין מקצועית שמסתכלת בתכנית המכר עשויה להבחין כי המידות המצוינות בה שגויות ואינן מתאימות למימדי השרטוט.
בעין של בן אדם סביר הסימון בתכנית עשוי להטעות בעיקר בגלל העובדה כי בחלק הצפוני של חדר הדיור קיים (בשרטוט) חדר מדרגות (פנימי) מוגדר.
המידות המסומנות בתכנית מסמנות מידות האורך של חדר הדיור כולל חדר המדרגות מצד אחד (צפון-דרום) ופינת האוכל מצד שני (כיוון מערבי-מזרחי)".


57. אעיר, שלא ברור לי מדוע לגבי סלון משפחת שרון קבע המומחה ששטח הסלון בפועל עומד על 12.88 מ"ר, בעוד ששטח סלון דירת משפחת שמני (בתיקון הטעות ברוחב הסלון - 3.73 מ' במקום 3.37 מ') עומד על 18.57 מ"ר. על כל פנים ב"כ התובעים נטש קביעה זו בסיכומיו וטענתו, לגבי שתי הדירות, היא שבעוד ששטח הסלון על-פי התשריטים עומד על 28.35 מ"ר, שטח הסלון בפועל עומד על 18.57 מ"ר. מכאן עולה, לפי הטענה, שבסלון שתי הדירות חסר שטח של 10.85 מ"ר (ראה סעיף 87.ג לסיכומי ב"כ התובעים). שוויו של השטח החסר, על-פי חוות דעתו של השמאי מנצבך, עומד על 25,000$.


58. בחינת התשריטים אכן מעלה, כפי שציין המהנדס הופמן, כי אדם לא מקצועי המעיין בתשריטים עשוי להתרשם שמידות הסלון המצוינות בתשריטים 5.35 מ' X 5.30 מתייחסות לשטח הסלון שנועד לשמש, מבחינה פונקציונלית כסלון נטו, ואינן כוללות את שטח חדר המדרגות הפנימי ואת שטח פינת האוכל. בכל מקרה, כפי שהוסבר לעיל, גם אם יכללו שטחים אלה בסלון, גם אז, רוחב הסלון עומד על 5.70 מ' רק בחלקו הגובל בקיר האמבטיה, בעוד שבחלקו הדרומי, הגובל בקיר חדר המגורים, רוחבו עומד על 3.70 מ' בלבד.


59. מכאן, ששטח הסלון בפועל, בשתי הדירות, נופל בכ - 10.85 מ"ר מהשטח המצוין בתשריט המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם הרכישה.


60. חרף האמור הגעתי לכלל מסקנה שאין לפצות את התובעים בגין אי התאמה זו. הטעם לכך הוא שגם אם נפלה טעות בהצגת שטח הסלון בתשריט, עדיין שטחן הכולל של הדירות זהה בפועל לשטח הדירות כפי שהוא מצוין בתשריט. מסקנה זו עולה באופן מפורש מחוות דעתו של המהנדס הופמן אשר ציין כי "מבחינת שטחה, הדירה נבנתה בהתאם לתכנית המכר ולא נטענו הבדלים הקשורים בכך" וכן "השאלה הנשאלת הינה: האם עצם סימון מידות שגויות בתכנית כאשר הבנייה בפועל תואמת תכניות מהווה אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר".


משמע, כל שיכולים התובעים 1 ו - 8 להלין הוא לגבי החלוקה הפנימית של שטח הדירה -בין הסלון לחלקי הדירה האחרים. אולם הם אינם יכולים לטעון ששטחן הכולל של הדירות שקיבלו נופל משטח הדירות כפי שהובטח בהסכמי הרכישה.


ואולם, התובעים לא ניסו להימנע מלהתמודד עם עובדה זו, באמצם קו טיעון לפיו הם אינם יודעים מה הוא השטח הכולל של דירתם בהתאם להסכם הרכישה כפי שהוא מצוין בתשריט, ואף אינם יודעים מה הוא השטח הכולל של הדירות בפועל.






כך העיד מר שמני:



"ש. מה שטח הדירה שאתה קנית לפי ההסכם" אתה לא זוכר, אני אומר לך 125 מ"ר נכון או לא נכון?

ת. אם אתה אומר אני נוטה להאמין לך.
ש. יפה, האם נכון היום בפועל יש לך 125 מ"ר?

ת. לא יודע, לא יכול לומר דבר כזה".
(עמ' 27, חלק א' פרוטוקול מיום 9.7.98).


61. אינני מקבל את עדותו של מר שמני בנושא זה. אין זה מתקבל על הדעת שמר שמני, אשר הגיש תביעה בגין השטח החסר בסלון, צמצם את בדיקתו לשטח הסלון בלבד, ולא נתן דעתו לשאלה האם בעקבות הפחתת שטח הסלון קטן שטח הדירה כולה מהשטח המובטח על-פי ההסכם. לשון אחר, מר שמני, לגרסתו, לא בדק את השאלה הבסיסית המתבקשת, האם שטח הדירה שנמסרה לו בפועל נופל משטח הדירה כפי שהובטח על-פי ההסכם. קשה לי להאמין שהתובעים, אשר הגישו תביעה בגין 3 ס"מ שחסרו לגובה התקרה התקני (2.47 מ' במקום 2.50 מ') יימנעו מלבדוק האם שטחה של הדירה חסר כ - 11 מ"ר, שטח העולה כדי גודלו של חדר שלם. ההימנעות מביצוע בדיקה כזאת ודאי איננו הגיוני לאחר שהטענה הועלתה על-ידי המהנדס הופמן והשמאי סער, כאשר צריך היה להיות ברור לתובעים שאם תתקבל טענה זו, עשוי הדבר עשוי להביא לדחיית התביעה בנושא זה.


גם מר מנצבך, הגם שהסכים ששטח הדירה הכולל לפי התשריט עומד על 125 מ"ר (עמ' 22 חלק א' לפרוטוקול מיום 14.12.98) נמנע, באופן תמוה, מלמדוד את שטח הדירה ולא ניסה לבדוק האם שטח הדירה תואם את שטח התשריט. גם כאן, ברור לי שהימנעותם של התובעים מלבקש מהשמאי מנצבך למדוד את שטח דירתם לא היתה מקרית, והיא נבעה, אל נכון, מכך שידעו היטב מה תהא תוצאת המדידה.


גם הגב' שרון העידה כי מדדה בעצמה את שטח סלון דירתה, אך לא מדדה את שטח הדירה כולה, שכן, לדבריה: "לא חשבתי שאני צריכה למדוד". (עמ' 100 לפרוטוקול מיום 14.12.98, חלק ב'). גם כאן, ומאותם שיקולים, אינני מוכן לקבל את הטענה כי העדה איננה יודעת מהו שטח דירתה.


62. גם אם שטחה הכולל של הדירה אינו נופל מהשטח המובטח על-פי התשריט, עשויה לעלות הטענה כי שווי מ"ר אחד של סלון גדול משווי מ"ר אחד בחלקי הדירה האחרים, שאז הקטנת שטח הסלון עשויה היתה לגרום לתובעים נזק, גם אם השטח החסר הושלם בחלקי הדירה הנותרים. אולם התובעים לא העלו טענה זו, שכן לשיטתם הם התייחסו רק להפחתת שטח הסלון, והשמאי מנצבך, שנשאל על כך, שלל אפשרות זו (עמ' 35-37, חלק א' לפרוטוקול מיום 14.12.98).


63. התוצאה היא שהתביעה בגין אי ההתאמות במידות הסלון בדירותיהם של משפחות שמני ושרון נדחית.


סטייה בגובה הדירות

64. על-פי חוות-דעתו של המומחה, בשלוש דירות (דירות משפחות טולדנו, שמני ושריקי) גובה התקרה בקומה השנייה נמוך מהגובה המינימלי הנדרש על-פי תקנות התכנון והבנייה, העומד על 2.50 מטר.
בדירת טולדנו, גובה התקרה בקומה העליונה הוא 2.45 מ', בדירת שריקי - 2.48-2.47 מ' ובדירת שמני גובה התקרה הוא 2.47 מטר.


כפי שציין המומחה בחוות-דעתו "הסטייה בגובה הפנים אינה מגבילה אפשרות הניצול של החדרים, אינה גורמת נזק, אך עם זאת, מהווה חריגה של דרישות המינימום הקבועות בתקנות הנ"ל". המומחה הציע להעמיד הפיצוי בגין ההפרשים בגובה התקרות על סכום של 2,500 ש"ח למשפחת טולדנו, 1,300 ש"ח למשפחת שמני ו - 1,000 ש"ח למשפחת שריקי.


65. אין מחלוקת בין הצדדים כי גובה התקרות באותן שלוש דירות נופל מהמינימום הקבוע בתקנות התכנון והבנייה. אולם, בעוד שהנתבעת טוענת שאין בעובדה זו, שאינה פוגעת בשימוש בדירה, כדי להצדיק מתן פיצוי כספי, טוענים התובעים, שהדבר פוגע בניצול הדירות ומפחית מערכן.


66. לביסוס טענתם הציגו התובעים חוות דעת שמאי (השמאי מנצבך), בה נקבע ש"הגובה הנמוך של התקרה מהווה מפגע ומטרד", ומפחית מערך הדירות.
מר מנצבך העריך את הפגיעה בערך דירת משפחת טולדנו בסכום של 2,000 דולר, בדירת משפחת שריקי בסכום של 1,200 דולר, ובדירת משפחת שמני בסכום של 4,000 דולר (ירידת הערך בדירת משפחת שמני שנקבעה על-ידי השמאי מנצבך, כוללת גם סטייה ברוחב חדר המדרגות הפנימי, שלכך אתייחס בהמשך).
בנוסף, על-פי מדידתו של השמאי מנצבך, גם גובה התקרה בדירתה של משפחת שרון נמוך מהמינימום הנדרש בתקנות ועומד על 2.47 מטר. ירידת הערך של דירת משפחת שרון בגין אי התאמה זו הוערכה על-ידי השמאי מנצבך בסכום של 1,200 דולר.


67. אציין, תחילה, שאינני מקבל את חוות דעתו של מר מנצבך לגבי גובה התקרה בדירת משפחת שרון, שכן המומחה מטעם בית המשפט - המהנדס הופמן, לא מצא בבדיקתו בדירה זו אי התאמה בגובה התקרה, והוא גם לא התבקש לחזור ולבדוק נושא זה בעקבות בדיקתו של השמאי מנצבך.


68. השאלה הנותרת נוגעת להיקף הפיצוי שייפסק בגין אי התאמה זו. בעניין זה אינני מקבל את חוות-דעתו של השמאי מנצבך, זאת משום שבבסיסה של חוות-דעת זו עומדת ההנחה שאי ההתאמה בגובה התקרה "מהווה מפגע ומטרד". לא שוכנעתי שההפרש האמור, של 5-3 ס"מ בגובה התקרה, פוגע בשימוש הפונקציונלי בדירה, וודאי שאין בו משום מפגע או מטרד. בעניין זה אני מעדיף את חוות-דעתו של המהנדס הופמן, שמקצועו אף מקנה לו כשירות ראויה יותר, להעריך את משמעותו של החוסר בגובה התקרות מבחינת יכולת השימוש בדירות.


דחיית חוות דעתו של השמאי מנצבך בנושא המשמעות הפונקציונלית הנודעת להפרשי הגובה, מונע מלקבל חוות דעת זו גם מבחינת הפן השמאי שבה, שכן זה מבוסס, בהכרח, אם לא בעיקר, על השיקול הפונקציונלי. אני מעדיף את חוות דעתו של המהנדס הופמן על זו של השמאי מנצבך גם לגבי הפיצוי בגין רוחב המדרגות הפנימיות החסר בדירת משפחת שרון.


מאידך, אינני מוכן לקבל גם את חוות-דעתו של מר סער, לפיה אין לאי ההתאמה האמורה כל משמעות כספית ואין בה כדי לפגוע כהוא זה בערכן של הדירות.


69. לפיכך יעמוד הפיצוי לתובעים טולדנו, שמני ושריקי בגין הפחתת גובה התקרה בדירתם על הסכומים שנקבעו על-ידי המהנדס הופמן בחוות דעתו כמפורט לעיל.


ליקויי בנייה שונים

70. המדרגות הפנימיות

דירותיהם של התובעים 1 (שרון); התובעים 6 (טולדנו); התובעים 7 (שריקי) והתובעים 8 (שמני) משתרעות על שתי קומות, ולצורך מעבר לקומה השנייה נבנה בדירות גרם מדרגות פנימיות. לטענת התובעים, הם הופתעו לגלות במהלך הבנייה כי הנתבעת מתכוננת לבנות בדירות מדרגות פשוטות מעץ, שהן זולות יותר ממדרגות אבן, וזאת, לטענתם, "בניגוד למקובל בבנייה ירושלמית". (ראה, למשל, סעיף 16א(2) לתצהירה של הגב' בלה שרון).
התובעים 1, 6 ו7- סרבו להתקין בדירותיהם מדרגות מעץ, והם קיבלו בגין כך מהנתבעת זיכוי בשווי מדרגות העץ. בדירת התובעים 8 (שמני) הותקנו מדרגות העץ.


71. בעניין זה טוען ב"כ התובעים בסיכומיו, כי במפרט הטכני שצורף לחוזים אין כל התייחסות לסוג המדרגות המתוכננות להיבנות בתוך הדירה. על כך לא חולק גם ב"כ הנתבעת. על-פי סעיף 3ג' לחוק המכר (דירות) "על המוכר למלא את כל הפרטים במפרט במפורט ובמדויק...". על-פי סעיף 5(ג) לאותו חוק: "דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות העניין - על המוכר". סעיף 5(ב) לחוק קובע, שאם מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחר הוראות סעיף 3, אזי יראו את המוכר, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשהדבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין.
לאור כך, טוען ב"כ התובעים בסיכומיו, יש להשלים את המפרט שצורף לחוזה המכר בהתאם לסביר ולמקובל בנסיבות העניין, דהיינו - בניית מדרגות פנימיות מאבן ולא מעץ.


72. אינני מקבל את התביעה בנושא זה. זאת לאור קביעתו של המומחה, לפיה: "מבחינה הנדסית, ביצוע מדרגות עץ פנימיות מקובל ואינו נחשב לפגם". לאור חוות דעת זו הרימה הנתבעת את נטל ההוכחה המוטל עליה להוכיח שמדרגות העץ שסיפקה או היתה מוכנה לספק לתובעים תואמות את המקובל בנסיבות העניין. אינני מקבל בנושא זה, שהוא נושא מקצועי מובהק, את טענות התובעים בתצהיריהם.


דלת ארון מטבח של משפחת דהן

על-פי סעיף 3.9.3.1. למפרט, ציפוי ארון המטבח היה צריך להיות עשוי מפורמייקה, בעוד שעל-פי עדותה של הגב' דהן (סעיף 18א(1) לתצהירה), דלתות ארונות המטבח היו עשויות בפועל ממלמין. בהנחה שטענה זו נכונה, העריך המומחה את ההפרש בשווי הציפוי בסכום של 500 ש"ח.


ב"כ הנתבעת טוען בעניין זה, כי לגב' דהן היה ידוע שהארון עשוי ממלמין (עמ' 22 לסיכומיו), והוא מבסס את הטענה על דבריה של הגב' דהן בחקירתה הנגדית (עמ' 74, פרוטוקול מיום 7.9.98). אולם הרישום בפרוטוקול אינו תומך בטענת ב"כ הנתבעת בנושא זה, שכן דבריה של העדה, כי בעלה הקריא לה את הסעיף המתאים במפרט וכי ידעה שהארון עשוי ממלמין, יכול שיתייחסו לחלקו הפנימי של הארון, אשר לפי המפרט אכן היה אמור להיות מצופה ממלמין, בעוד שהמחלוקת נפלה לגבי הציפוי החיצוני של הארון.


מנעול לדלת סורג - משפחת דהן

לאור חוות-דעתו של המומחה, לפיה על-פי התקנות נדרש להתקין מנעול בדלת הסורג בין מרפסת השירות לגינה, ועדותה של הגב' דהן (סעיף 18ב(1) לתצהירה), לפיה לא התקינה הנתבעת מנעול כנדרש, זכאית משפחת דהן לפיצוי גם בפריט זה. לעניין זה אין נפקא-מינא לשאלה האם התקינה משפחת דהן בפועל מנעול על חשבונה, אם לאו.


ארגז מחלקים בחדר אמבטיה ומברשת אטימה מתחת לדלת המרפסת השירות בדירת משפחת רצאבי

לאור חוות דעתו של המומחה ועדותו של מר רצאבי, יש לפסוק לתובעים את הוצאותיהם בפריטים אלה. ב"כ הנתבעת לא חלק על תביעה זו בסיכומיו.




ונטה - משפחת טולדנו

לאור חוות דעתו של המומחה בנושא זה יש לפצות את התובעים גם בגין התקנת הונטה.


רטיבות בדירת משפחת גולן

בחוות הדעת המסכמת לא מצא המומחה סימני רטיבות בדירה זו. ואולם, לאחר ביקור נוסף שערך המומחה בדירה לבקשת ב"כ התובעים, נמצאה, בניגוד לחוות דעתו הקודמת, רטיבות בקיר מזרחי של המטבח הגובל עם מרפסת השירות. לדעתו של המומחה, רטיבות זו איננה קשורה בחדירה חיצונית וסביר להניח כי היא נובעת מפגמים בצנרת ו/או באטימה לקויה של האזורים הרטובים (רצפת חדר שירות הורים ו/או אמבטיה). אולם, בהתחשב בכך שהתובעים ביצעו באזור המקלחון של חדר שירות הורים, שינויים ברצפה (פירוק הריצוף הקרמי וביצוע יציקת מוזאיקה, קבע המומחה שאין באפשרותו לקבוע באופן חד משמעי מי הגורם או הגורמים האחראי(ם) לרטיבות הקיימת. בכל מקרה, עלות התיקון של מוקד רטיבות זה הוערכה על-ידי המומחה ב- 3,000 ש"ח (כערכם בפברואר 97').


ב"כ התובעים טוען שהתקנת יציקת המוזאיקה על-ידי התובעים סביב למקלחון לא גרמה לרטיבות שכן המקלחון בחדר ההורים איננו בשימוש, ועל כן סביר כי הסיבה לתופעת הרטיבות מקורה בגורמים האחרים שהזכיר המומחה בחוות דעתו. אולם המומחה התייחס בחוות דעתו המשלימה לטענה זו וקבע: "על אף שלטענת הדיירים המקלחון בחדר שירות הורים אינו בשימוש אין באפשרותי לקבוע האם במסגרת עבודות האינסטלציה והמוזאיקה שבוצעו על ידם ניזוק האיטום שברצפה או בוצעו עבודות צנרת לא מקצועיות (חיבור צנרת דלוחין)".


73. הואיל והמומחה איננו יכול לתלות את הגורם למוקד רטיבות זה בנתבעת, אין מקום לחייב את הנתבעת בהוצאות תיקון זה.


ירידת ערך הדירות

74. לעניין זה הוגשו שתי חוות-דעת. חוות-דעתו של השמאי מנצבך מטעם התובעים, וחוות-דעתו של השמאי סער מטעם הנתבעת.


75. השמאי מנצבך התייחס בחוות דעתו לירידת ערך עקב אי ההתאמות במידות הדירות והחצר ולכך כבר התייחסתי לעיל. ואולם, את עיקר ירידת הערך של הדירות זקף השמאי מנצבך לליקויי הבנייה, במיוחד ליקויי הרטיבות.


מר מנצבך ביסס את חוות דעתו לגבי ירידת ערך הדירות על מספר שיקולים, הקשורים זה בזה. השיקול האחד נעוץ בעצם קיומם של ליקויי הבנייה, במיוחד ליקויי הרטיבות, אשר לא תוקנו במשך תקופה ארוכה. להשקפתו של מר מנצבך, אפילו תוקנו הליקויים כראוי, וגם בהנחה שהליקויים חלפו מבלי שוב, גם אז "תמיד תהיה ירידת ערך בצורה כזאת, כיוון כי הכוח של הקונה כשהוא בא לקנות את הדירה, כלפי המוכר, והמוכר מציג לו את המצג שהיו בעיות של רטיבות בדירה, יבוא הקונה ויגיד אדוני יש לי אותה דירה באותו מחיר, אבל מעולם לא היו בה בעיות רטיבות, אני אלך לקנות את הדירה השניה וגם קונה רציונלי ייעשה את הצעד הזה". (עמ' 48, פרטוקול מיום 14.12.98). שיקול נוסף בהקשר זה, לדעתו של השמאי מנצבך הוא כי הואיל וטרם תוקנו כל הליקויים, אין ביטחון בהצלחת התיקון בעתיד: "לדירות שיש בהם את ליקויי הרטיבות, המחיר יהיה הרבה פחות. צריך להוריד גם עלות ביצוע וגם ירידת ערך הרבה יותר גבוהה, כי אף אחד לא יודע אם התיקון יצליח או לא בעתיד". (עמ' 61). ואולם, מסתבר שהשיקול העיקרי שביסוד חוות דעתו של מר מנצבך לגבי ירידת ערך הדירות מקורו בשם הרע שיצא, לטענתו, לדירות עקב הליקויים, במיוחד ליקויי הרטיבות שנפלו בהם ולא תוקנו משך תקופה ארוכה: "שם רע נוצר לדירה בעקבות משך הזמן שעבר מאז מסירת הדירה ואשר בו לא עלה בידי הקבלן לתקן את הליקויים יוצר אי ודאות בדבר הצלחת התיקונים לאור ניסיונות אשר נעשו בעבר ...". (עמ' 14 לחוות הדעת).


מאידך, לדעתו של מר סער, השמאי מטעם הנתבעת, מכיוון שכל ליקויי הבנייה הנטענים ניתנים לתיקון, לא תסבולנה הדירות מירידת ערך. כלשונו: "הכלל הוא שליקויי בניה שניתן לתקן יש לתקן. לא ניתן לקבוע ירידת ערך בגין ליקוי בניה שתוקן כיאות".


76. מבחינת עקרונית, נקבע בפסיקה שניתן לפסוק פיצויים בגין ירידת ערך של דירה, שיש לה היסטוריה של תיקונים ויצא עליה שם רע, שעשוי להרתיע קונים. בע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ו39- אח' (תקדין-עליון) 94(2), 674) נקבע בנושא זה:



"חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר פיצוי". (עמ' 681).


77. עם זה, ניתן להבחין בפסקה בגישות שונות, או לפחות בהבדלי הדגשים, במיוחד לגבי השאלה של פסיקת פיצוי בגין ירידת ערך במקום שבו ליקויי הבנייה תוקנו או שהם ניתנים לתיקון.
התייחסה לנושא זה כב' השופטת א' פרוקצ'יה בע"א 4015/98 (מחוזי י-ם) וורולי סיאני הנדסה (1980) בע''מ נ' עמנואל נורמן (דינים מחוזי), כרך לב(4) 376:



"מחד, קיימת גישה בהלכה הפסוקה לפיה משתוקנו ליקויי בניה בשלמות והתיקון הועיל לפתור את בעיית הליקוי, אין מקום לפיצוי בגין ירידת ערך, וזאת מתוך הנחה כי התיקונים ריפאו את הליקוי ולא הותירו אחריהם פגם המצדיק פיצוי (ראה למשל פסק הדין של בית המשפט העליון בענין ע"א 5068/91 רמ''ט בע"מ נ' זעפרני (לא פורסם)).


מנגד, קיימת גישה לפיה גם מקום שכל הליקויים תוקנו, עדיין יתכנו מצבים בהם נתגבשה ירידת ערך המותירה 'צלקת' על פניו של המבנה שיש לפצות בגינה, כדי להחזיר את מצב הבעלים לקדמותו באופן מלא (ראה, למשל, ע"א 4445/90 עמיגור נ' מאיוסט, דינים עליון כרך לד, 611).


השוני בגישות לשאלת ירידת ערך מצא את ביטויו בהחלטת הנשיא ברק בענין דנ"א 7735/96 זעפרני ואח' נ' רמ''ט בע''מ (דינים עליון כרך נא, 201), אולם השאלה לא זכתה להכרעה עקרונית באותו מקרה מן הטעם שחסרה באותו ענין תשתית ראייתית לקיומו של נזק בגין ירידת ערך".




לדעתה של השופטת פרוקצ'ה, אליה, בכל הכבוד, אני מצטרף (חרף היותה באותו פסק דין בדעת מיעוט):



"ממציאות הלכתית זו, נראה לי, כי ניתן לגזור את הכלל כך:
בדרך השגרה, תיקון שלם ומלא של ליקויים במבנה אינו אמור להביא לירידת ערך הנכס. יחד עם זאת, במקרים מיוחדים וחריגים עשוי להיות כי גם תיקון כולל של כל הפגמים עשוי להותיר אחריו ירידת ערך כלשהי של הנכס. ירידת ערך זו עשויה להיגרם ממכלול גורמים ובניהם פגיעות מובנית של הנכס לליקויים נוספים, פגמים אסתטיים שגם תיקונים לא הסירו, השפעה פסיכולוגית של מציאות תיקונים על הקונה הפוטנציאלי בשים לב לטיבם ולהיקפם, ועוד כהנה וכהנה.
עם זאת, השאלה האם, מתי ומהו שיעור ירידת הערך באותם מקרים מיוחדים ונדירים מותנית בקיומה של תשתית עובדתית-ראייתית ברורה הבנויה על אמות מידה מקצועיות ברורות ובדוקות".


גם המלומד ורדי כותב בספרו הנזכר כי:



"רוכש הדירה זכאי, מטבע הדברים, גם לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה, בעיקר מקום שישנם ליקויים שאינם ברי תיקון, אם ישנם כאלה". (בעמ' 338).


78. מכאן עולה, לדעתי, שעצם העובדה שנפלו בדירה ליקויים, אינה גוררת, בכל מקרה וכתוצאה הכרחית, לירידת ערכה של הדירה. זאת במיוחד כאשר מדובר בתיקונים אשר תוקנו לאחר הופעתם באופן מלא.


עם זה, אני מקבל, בעקרון, את ההשקפה שפעמים, עצם העובדה שנמצאו בדירה ליקויי בנייה, עשויה להרתיע קונה מלרכוש את הדירה, או לגרום לו להעדיף דירה אחרת, שבה לא נפלו ליקויי בנייה, על פני דירה שבה נפלו ליקויים כאלה. במצב כזה תסבול הדירה מירידת ערך. קיומה של תוצאה כזאת תלויה בגורמים רבים ביניהם: חומרתם של הליקויים, משך התקופה שבה הם היו קיימים עד שתוקנו, מידת הוודאות באפשרות לתקן את הליקויים באופן מלא בתוך תקופה קצרה וגורמים נוספים.


79. מכאן, שבדיקת קיומה של ירידת ערך לגבי דירה פלונית מצריכה, בראש ובראשונה בחינה עובדתית של הליקויים אשר נטען שיש בהם כדי להביא לירידת ערך זו.


בנושא זה אני סבור שהליקויים היחידים אשר עשויים היו להקים במקרה זה טענה מוצדקת לירידת ערכן של הדירות הם ליקויי הרטיבות. שאר הליקויים שמנה המומחה מר הופמן בחוות דעתו, כמו ליקויי נגרות, אלומיניום, ריצוף ובנייה, אין בהם, בנסיבות המקרה, כדי להביא לירידת ערך הדירות. ביחס לגובה התקרות כבר נפסק פיצוי נפרד, ואין להביא שיקול זה בחשבון פעם נוספת.


80. העיון בחוות הדעת של המומחה מגלה, שכל ליקויי הרטיבות אשר נבעו מחדירת מים (מי גשמים) דרך המעטפת החיצונית של המבנה תוקנו עוד קודם לבדיקתו של המומחה.
מסקנה זו עולה, למעשה, עוד מהדו"ח של מיל"ב מחודש מרס 95', לפיו הקירות בדירות נצבעו מחדש ותוקנו נזקי הרטיבות. זה היה גם הממצא של המומחה מר הופמן, כאשר ביקר בדירות בפעם הראשונה בתחילת שנת 96' (31.3.96 - 1.4.96). אותו ביקור, כפי שציין המומחה, "נערך בסוף חודש מרץ 1996, כשבוע לאחר יומיים ולכן סביר להניח כי הממצאים והסימנים שהובחנו על-ידי בביקורי, משקפים את מצבם הפיזי העכשווי של הדירות לאחר ביצוע התיקונים על-ידי הקבלן". באותה חוות-דעת לא מצא המומחה באף אחת מהדירות סימני חדירת רטיבות מבעד לקירות החיצוניים של הבניין. לאור כך ובהתחשב בכך שחלק מתיקוני האיטום שבוצעו על-ידי הקבלן התרכזו בקירות המעטפת בהם בוצע טיפול של האבן וכיחול התפרים על-ידי מריחה של חומר איטום, קבע המומחה: "באופן כללי וכפי שמצוין בחוות דעתי להלן נראה כי התיקון או השיפור שבוצע "תרם" תרומתו מפני שבביקורי לא מצאתי סימנים לחדירות רטיבות דרך קירות האבן החיצוניים".


עם זה, מצא המומחה בביקורו מוקדי רטיבות נקודתיים במקומות שונים בדירות שמקורם בחדירת רטיבות מצנרות, ומשטחים (גגות מרפסות ומשטחים אחרים), שאותם הוא המליץ לתקן.


ביקורו השני של המומחה בדירות נערך בסוף חודש פברואר 97', לאחר שהקבלן ביצע את התיקונים המומלצים בחוות הדעת הראשונה. ביקור זה נערך, כפי שמציין המומחה בחוות דעתו, "לאחר שכמות הגשם שירדה בירושלים קרובה לממוצע השנתי ולכן סביר להניח כי הממצאים והסימנים שהובחנו על-ידי בביקורי, משקפים מצבן הפיזי של הדירות". גם בביקור זה לא מצא המומחה סימני חדירה של רטיבות לדירות מבעד למעטפת החיצונית של הבניין, מה שמעיד על כך שליקויי זה תוקן כהלכה. באשר לתופעות הרטיבות האחרות שמצא המומחה בביקורו הראשון, ציין המומחה בחוות דעתו המסכמת "כי ליקויי הרטיבות והעיבוי הצטמצמו בצורה ניכרת ובהרבה מקרים הוסרו". חרף זאת המליץ המומחה על "עריכת מעקב נוסף בעתיד על מנת לאמת הצלחת התיקונים לאורך הזמן".
עם זה, בבדיקה נוספת של חלק מהדירות אשר נעשתה על-ידי המומחה, לבקשת ב"כ התובעים, ביום 28.12.98 הסתבר שעדיין נותרו ליקויי רטיבות בחלק מהדירות. יתירה מזו, היו דירות בהן נמצאו ליקויי רטיבות שלא נמצאו בחוות הדעת הקודמת (המסכמת), שבה נקבע כי הליקויים תוקנו בהצלחה.


81. על רקע זה אני סבור שלגבי אותן דירות בהן תוקנו ליקויי הרטיבות על-ידי הנתבעת באופן מלא או כמעט מלא עוד בשנת 1995, כשלוש שנים לאחר מסירת הדירות לתובעים, או שהפגמים שנמצאו בהן בבדיקתו הראשונה של המומחה היו פגמים קלי ערך שתוקנו לחלוטין לאחר אותה בדיקה, באופן שתופעת הרטיבות לא אובחנה בבדיקות הנוספות שערך המומחה בדירות, ולא חזרה על עצמה במהלך השנים שחלפו מאז, אין הצדקה לקבוע ירידת ערך.


שונה הדבר לגבי דירות שבהן טרם תוקנו כל ליקויי הרטיבות עד היום. לגבי דירות כאלה, שבהן מתמשך התהליך של ביצוע תיקוני רטיבות חוזרים ונשנים במשך כל כך הרבה שנים, כאשר עד היום - שמונה שנים לאחר מסירת הדירה לרוכשים - טרם עלה ביד הנתבעת לפתור את הבעיה, יש לקבוע, לדעתי, ירידת ערך. אדגיש שמסקנה זו איננה קשורה לשאלה האחרת, שבה אדון בהמשך, היא השאלה האם יצא לדירות עקב השתלשלות הדברים הנזכרת לעיל, שם רע. קיומו של שם רע כזה עשוי להביא לירידת ערך גם במקום שבו כל ליקויי הבנייה תוקנו. אולם גם בהנחה שלא יצא לדירה שם רע, אני סבור שנקודת המוצא בנושא זה צריך שתהא כי על מוכר ישר לגלות את אוזני הקונה על הליקויים שנפלו בדירה. לאור כך, גם אם ניתן להקל במשקלם של ליקויים שתוקנו בעבר באופן שתופעת הרטיבות לא חזרה על עצמה. וגם אם ניתן להניח שקונה סביר עשוי, עקב שכיחותה של התופעה, שלא לייחס משקל להופעת סימני רטיבות במקום שבו התופעה מוגבלת בהיקפה ומשכה, שונה המצב במקום שבו מדובר בליקויי רטיבות שלא תוקנו משך כל כך הרבה שנים. בהינתן מצב דברים מעין זה, שבו לא תוקנו ליקויי הרטיבות במלואם עד היום - משך שמונה שנים מאז מסירת הדירות לקונים, אני סבור שקונה סביר אכן עשוי להביא עובדה זו בחשבון במכלול שיקוליו, דבר אשר יביא להפחתת ערכה של הדירה.


על רקע זה, אתייחס בהמשך לכל דירה בנפרד.


דירת משפחת שרון

בדירה זו מצא המומחה בביקורו הראשון סימני רטיבות בתקרת חדר שינה הורים באזור מעבר צנרת ביוב מתחת לגג העליון, בתקרת חדר האמבטיה ובתקרת חדר שירות אורחים, שמקורם באיטום לקוי בהיקף מעבר צנרת דולפת ובאיטום לקוי במרפסת מרוצפת עליונה.
התיקון הנדרש על-פי חוות-הדעת הראשונה בדירה זו התבטא בתיקון האיטום בהיקף הצנרת וחידוש האיטום בכל שטח המרפסת העליונה בעלות כוללת של 4,300 ש"ח.
פרט לכך מצא המומחה סימנים קלים של לחות נקודתית בסמוך לצנרת (סעיף 1.4), שאינה מעידה לדעתו על בעיה עכשווית ומהווה שריד של בעיה היסטורית.


בחוות-הדעת המסכמת שנערכה בעקבות הביקור השני שערך המומחה בדירות בסוף חודש פברואר 97', מצא המומחה שליקוי הרטיבות בתקרת חדר שינה הורים תוקן כראוי. אולם, תיקון האיטום במרפסת המרוצפת העליונה, שמשם חדרה הרטיבות לתקרת חדר האמבטיה ותקרת חדר השירותים, לא צלח ואין מנוס מלחדש את האיטום במרפסת העליונה, כפי שנקבע בחוות הדעת הראשונה בעלות של 3,500 ש"ח.
ליקוי נוסף שלא הוסר על-פי חוות הדעת הסופית, הוא מוקד רטיבות מקומי בצדי רגלי מלבן דלת יציאה למרפסת דיור, שעלות תיקונו הוערכה על-ידי המומחה בסכום של 400 ש"ח.


לאחר שהנתבעת ביצעה תיקונים נוספים בדירה זו, התבקש המומחה על-ידי ב"כ התובעים לקיים בדיקה נוספת במספר דירות, ובהן דירת משפחת שרון, והוא קיים ביקור נוסף בדירה זו ביום 18.12.98. בעקבות כך הגיש המומחה חוות-דעת משלימה. בחוות-דעת זו התייחס המומחה לשלושה מוקדים של רטיבות: חדר האמבטיה, תקרת חדר שינה דרומי מרכזי וחדר השינה הורים.
בתקרת חדר האמבטיה שבה מצא המומחה בחוות-דעתו הקודמת סימני רטיבות שמקורה במרפסת המרוצפת העליונה, ושלגביה קבע שאין מנוס מחידוש האיטום במרפסת זו, מצא המומחה סימני קילוף צבע בתקרה. לדעתו של המומחה, הואיל ובינתיים סגרו התובעים את המרפסת בעזרת גגון רעפים וחלונות אלומיניום, סביר להניח כי הסגירה תצמצם או תנטרל את החשש לחדירת רטיבות עקב מי גשמים, אך נותרה פתוחה שאלת האטימות בעת שטיפת הרצפות.
בתקרת חדר השינה שבה לא נמצאו סימני רטיבות בחוות הדעת השניה, מצא המומחה הפעם סימני חדירת רטיבות - קילוף צבע בסמוך לקופסת חיבורי החשמל. המקור האפשרי לפגם זה, קבע המומחה, הוא בפגמים באיטום האופקי באזור המזרחי של הגג.
גם בתקרת חדר שינה הורים, שבביקור הקודם לא נמצאו בה סימני רטיבות, שאז סבר המומחה כי "נראה שהתיקון שביצע הקבלן צלח", נמצאו סימני רטיבות בתקרה בסמוך לעמודון (עטיפת צינור ביוב) בקיר המערבי, שמקורם האפשרי באיטום בגג שמעל החדר הנ"ל ו/או בפגמים בחלקי המבנה הסמוכים כגון: מעקה בנוי, נדבך ראש וכיו"ב.
המומחה העריך את עלותם של התיקונים הנותרים בסכום של 4,900 ש"ח.


לאור האמור לעיל, בהתחשב במספר השנים הרב שחלף מאז מסירתה של הדירה לתובעים ובכך שהנתבעת לא השכילה עד היום לפתור את בעיות הרטיבות בדירה זו במלואן, אני סבור שלגבי דירה זו אכן הוכח על-ידי התובעים קיומו של נזק הנובע מירידת ערך הדירה.


דהן ציפורה ואבנר

ליקוי הרטיבות היחיד שמצא המומחה בדירה זו בבדיקתו הראשונה היה עיבוי על משטחי הריצוף באגף הדרומי של הדירה שמקורו, ככל הנראה, בבידוד טרמי בלתי מספיק בחלל החניה החיצוני. עלות התיקון הנדרש הוערכה על-ידי המומחה בסכום של 2,000 ש"ח.
בבדיקה השניה שבוצעה בסוף חודש פברואר 97', נמצא שהליקוי שגרם לעיבוי על משטחי הריצוף באגף הדרומי של הדירה, תוקן והשיג את מטרתו.
מכאן, שבדירה זו לא נמצאו, למעשה, ליקויי רטיבות כבר בחודש מרס 96', וגם הליקוי הקל שנמצא תוקן ולא חזר על עצמו.


בנסיבות אלה, ובכפוף לדיון שבהמשך הנוגע לטענת השם הרע שיצא לדירות, שלא הוכח קיומה של ירידת ערך לגבי דירה זו.


משפחת אחדות

בבדיקתו הראשונה מצא המומחה בדירה זו שתי בעיות רטיבות נקודתיות. עיבוי על משטח הריצוף באגף הדרומי של הדירה שמקורו דומה לזה שנמצא במשפחת דהן. ליקוי נוסף נבע מבעיה הקשורה מדליפות מצנרת הדלוחים של חדר האמבטיה, וכן רטיבות כלואה בעוצמה גבוהה (שמקורה בצנרת) מתחת לרצפות בחדר הורים והפרוזדור. בנוסף, מצא המומחה בביקורו הראשון, קילופי צבע בקטע מקורה של מרפסת הדיור שמקורו, סביר להניח, בפגמים באטימה מתחת לרצפת מרפסת עליונה. העלות הכוללת של תיקון הליקויים הוערכה על-ידי המומחה באותה חוות-דעת בסכום של 6,800 ש"ח.


בדירה זו לא ביצעה הנתבעת תיקונים, וכפי שנקבע לעיל, מחדל זה יש לזקוף לחובתה. לאור כך, נמצאים התובעים 3 במצב דומה לתובעים 1, כאשר ליקויי הרטיבות בדירתם טרם תוקנו במלואם לאחר חלוף שנים כה ארוכות מאז מסירת הדירה, ועליהם להתחיל עתה בתיקון הליקויים. במצב זה אני סבור, כפי שנקבע לגבי דירת משפחת שרון, הוכח לגבי דירה זו קיומה של ירידת ערך.


משפחת ברזאני

בבדיקה הראשונה מצא המומחה בדירה זו רטיבות כלואה במספר קירות של חדרי שינה וחדר שירות הורים, שני מוקדי עיבוי בתקרות, סימני לחות (חשודים) לדליפות מצנרת הסקה, וסימני עובש ופטריות באגף הצפוני של תקרת חדר הורים, לגביה העלו התובעים טענה בדבר חדירת רטיבות מכיוון מרפסת עליונה.
המומחה המליץ על תיקון הליקויים בעלות מוערכת של 4,400 ש"ח, וציין כי היקף בעיית הרטיבות הכלואה, חריג ומעורר חשש לכך שבנוסף לפגם אפשרי בצנרת מים או דלוחים, קיימים פגמים באיטום חדרי השירות. לכן, קבע המומחה, בשלב ראשון יש צורך בפירוק הריצוף ברצפת חדר המקלחת וביצוע תיקוני אטימה מקצועיים, ולאחר השלמת בדיקת הצנרת יהיה צורך לחדש את הריצוף הקרמי ולבצע תיקוני עץ וצבע ברגלי המלבנים.
אשר לטענות התובעים בדבר רטיבות בחדר ההורים מכיוון המרפסת העליונה, המליץ המומחה לבצע בדיקת הצפה של המרפסת העליונה. המומחה לא מצא סימני רטיבות בחדר האמבטיה, שלטענת התובעים היתה קיימת בעבר.


בחוות דעתו המסכמת קבע המומחה שחרף ביצוע התיקונים, נותרה בדירה בעיה של רטיבות קפילרית מעל שיפולי הריצוף בחדר שינה אחד (קיר מזרחי) באזור הסמוך לברזי רדיאטורים, כאשר ביתר המקומות (שנזכרו בחוות הדעת הראשונה) הלחות נסוגה והיא הוגדרה על-ידי המומחה כ"גבולית". המומחה לא ידע לקבוע בוודאות את המקור והסיבה לממצאים אלה, וגם לא ידע לקבוע אם אלה קשורים ל"בעיה היסטורית" או "בבעיה עכשווית", כאשר במקרה האחרון סביר לדעתו להניח, כי מקור הרטיבות קשור בפגמים בצנרת.


אומדן עלות התיקון הוערך על ידו בסכום של 3,500 ש"ח, תוך המלצה "שהנושא יועבר למעקב בעתיד על מנת להשלים את התמונה". המומחה לא מצא סימני רטיבות במקומות אחרים בדירה, לגביהם התלוננו התובעים בעבר על קיומם של מוקדי רטיבות.


בהתחשב בכך שגם בדירה זו לא נפתרה בעיית הרטיבות במלואה עד היום, אני סבור שהוכח קיומה של ירידת ערך גם לגבי דירה זו.


משפחת רצאבי

בדירה זו מצא המומחה עיבוי על משטחי הריצוף באגף הדרומי של הדירה שמקורו, סביר להניח, בבידוד טרמי בלתי מספיק בחלל החניה החיצוני (כפי שנמצא בדירות משפחת דהן ואחדות). בנוסף, מצא המומחה חדירת רטיבות בתחתית חלונות דרומיים, שתיקונה הצריך ביצוע תיקוני אטימה יסודיים בקו החיבור בין תחתית החלון לסף האבן והוספת סף אלומיניום בעלות של 390 ש"ח ורטיבות באגף הדרומי של אחד מחדרי הדיור שמקורה ברטיבות ביניקה מכיוון המרפסת. אולם, מאחר וקיר החוץ הועתק ממקומו על-ידי הדיירים, לא יכול היה המומחה לקבוע האם מדובר בליקוי בנייה מקורי או ליקוי שנבע כתוצאה מביצוע השינוי על-ידי הדיירים.


בחוות הדעת המסכמת לא מצא המומחה סימני עיבוי על גבי הריצוף שבהם הבחין בעבר, כאשר לדברי התובע "תופעת העיבוי הצטמצמה לאין שיעור ביחס לעבר". לעניין זה קבע המומחה, כי כאשר ידווח לו על החומר שבו השתמשה הנתבעת לצורך ביצוע עבודות הטיח, יוכל לקבוע אם יש צורך בביצוע תיקון נוסף.
לגבי הרטיבות בתחתית החלונות ובאגף הדרומי של חדר הדיור, מסר המומחה כי בעניין זה הושגה הבנה בין התובעים לנתבעת.


בהתחשב בהיקפה המצומצם ביותר של בעיית הרטיבות בדירה זו בעת הבדיקה הראשונה, ובכך שהבעיה נפתרה בהמשך, אני סבור שלא הוכח קיומה של ירידת ערך לגבי דירה זו.


משפחת טולדנו

בדירה זו מצא המומחה בבדיקתו הראשונה רטיבות קפילרית בצדי מלבן דלתות ביציאה למרפסת דרומית שמקורה האפשרי בחיבור שגוי בין מפלסי הריצוף, מוקד רטיבות מקומי בתקרת חדר אמבטיה מתחת לגג העליון שהצריך ביצוע תיקוני איטום מקומיים ורטיבות בתקרת המקלחון באזור מעבר צינור אוורור שנבע מליקוי איטום בהיקף הצינור.
העלות הכוללת של תיקון הליקויים הוערכה על-ידי המומחה בסכום שבין 1,320 ש"ח ל- 3,520 ש"ח.


בחוות הדעת המסכמת לא נמצאו סימני הרטיבות שבהם הבחין המומחה בבדיקתו הראשונה, פרט ל"מוקד מקומי קל" במקלחון שחייב שיפור האיטום במפלס הגג בעלות של 400 ש"ח.


בהתחשב בהיקפם המזערי של ליקויי הרטיבות שנמצאו בבדיקה הראשונה, ובכך שאלה תוקנו, כפי שעולה מהבדיקה השנייה, אין לפסוק גם לדירה זו פיצוי בגין ירידת ערך.


משפחת שריקי:
בבדיקתו הראשונה מצא המומחה סימנים (קילופי טיח) ליניקת רטיבות ממרפסות הצמודות לדירה.


התובעים התלוננו גם על חדירת רטיבות במספר מקומות בדירה דרך הגג, אך המומחה לא מצא סימנים או ממצאים התומכים בטענות אלה (למעט הטענה המופיעה בסעיף 4.4.(א) לחוות הדעת, שלגביה אין ממצא ברור בחוות הדעת). כן לא מצא המומחה סימנים או ממצאים התומכים בטענות בדבר קיומו של מוקד רטיבות מעל מדרגה בסמוך לדלת הכניסה לדירה. המומחה קבע שבגג השטוח מעל חדרי השינה השיפועים אינם מספיקים וניכרים סימני היקוות קלים שאינם משפיעים על איכות האיטום והבידוד הטרמי.


המומחה המליץ על ביצוע מספר תיקונים בעלות משוערת של 4,000 ש"ח. לאחר ביצועם של תיקונים אלה, המליץ המומחה על עריכת מעקב ובדיקה נוספת כדי לוודא בעתיד את הצלחת התיקונים וקביעת הצורך בביצוע תיקונים נוספים.


גם בדירה זו לא ביצעה הנתבעת תיקונים, וכפי שנקבע לעיל יש לזקוף מחדל זה לחובתה. התוצאה היא שגם בדירה זו לא תוקנו עד היום כל ליקויי הרטיבות, דבר שמצדיק, לדעתי, לקבוע קיומה של ירידת ערך גם לגבי דירה זו.


משפחת שמני

בדירה מצא המומחה סימנים לרטיבות שהתייבשה אשר תמכה בטענות התובעים לגבי קיומה של רטיבות בעבר.
המומחה לא מצא סימנים התומכים בטענות נוספות של התובעים בדבר רטיבות בדופן קיר חדר המדרגות ועיבוי ברצפת חדר שינה צפוני הורים, אך הוא מצא רטיבות בקיר מערבי במעבר קומה עליונה לפני יציאה למרפסת דרומית.
בשלב ראשון המליץ המומחה לבצע בדיקת הצפה של המרפסת העליונה בעלות של 800 ש"ח. בשלב שני, אם ממצאי הבדיקה יצריכו תיקונים, יתחייב פירוק מבוקר של ריצוף ושיפור או חידוש האיטום, שאז עשויה עלות התיקון (הנוסף) לעלות כדי 2,900 ש"ח.
בחוות הדעת המסכמת עולה כי התיקונים בוצעו ואין עוד סימני רטיבות בדירה זו.


גם בדירה זו ערך המומחה, לבקשת ב"כ התובעים, ביקור נוסף בחודש דצמבר 98', וגם כאן מצא המומחה, בניגוד לחוות דעתו השניה שבה לא נמצאו סימני רטיבות, סימני רטיבות בתקרת חדר דיור - אגף מערבי-דרומי, שאת תיקונם העריך המומחה בסכום של 4,200 ש"ח (על-פי אומדן מפברואר 97').
התובעים העלו במהלך אותו ביקור טענות נוספות בנושא הרטיבות. אולם, לגבי אלה קבע המומחה כי הם אינם באחריות הנתבעת.


בהתחשב בכך שבעיית הרטיבות בדירה זו לא נפתרה עד היום אני סבור שגם לגבי דירה זו יש לקבל את הטענה בדבר ירידת ערך עקב ליקויי הרטיבות.


משפחת גולן

בדירת משפחת גולן נמצא בבדיקה הראשונה רק עיבוי על משטחי הריצוף באגף הדרומי של הדירה, שלגביו קבע המומחה, כי בהתחשב בכך שהאגף ממוקם מעל אזורים פתוחים לגביהם קיימות דרישות בידוד מינימלי בתקן הישראלי, יש לבצע שיפור של הבידוד הטרמי בעלות משוערת של 2,000 ש"ח, כפי שנקבע לגבי דירות אחרות.


בחוות הדעת המסכמת קובע המומחה, כי נראה שהתיקון שבוצע על-ידי הקבלן צלח ואין עוד ממצאי רטיבות (או עיבוי) בדירה זו.


גם בדירה זו ביצע המומחה, לבקשת ב"כ התובעים, ביקור נוסף, שבו נמצא, בניגוד לחוות דעתו הקודמת, רטיבות קפילרית עקב רטיבות כלואה בקיר מזרחי של המטבח הגובל עם מרפסת השירות ורטיבות בינונית ברגלי מלבנים של דלתות פנימיות. אולם, כפי שנקבע לעיל, לא הוכח כי הנתבעת אחראית למוקד רטיבות זה.


לאור כך, אני סבור שלא הוכחה ירידת ערך של דירה זו.


הטענה בדבר השם הרע שיצא לדירות

82. מעבר לטענה בדבר ירידת ערכן של הדירות כפועל יוצא מהליקויים עצמם, טוענים התובעים לירידת ערך שמקורה בשם הרע שיצא לפרוייקט כולו ולדירותיהם בפרט.


לעניין זה הציגו התובעים, כפי שכבר נאמר, חוות דעת מטעמו של השמאי מנצבך, אשר טען כי אחת הסיבות לירידת ערך הדירות נעוצה בשם הרע שיצא, לטענתו, לדירות עקב הליקויים, במיוחד ליקויי הרטיבות שנפלו בהם ולא תוקנו משך תקופה ארוכה.


ואולם, אינני סבור שניתן לקבוע על יסוד הבדיקות שערך השמאי מנצבך שלדירות או לפרוייקט כולו יצא שם רע. מחקירתו הנגדית של העד מנצבך עולה שמבחינתו שם רע לדירה הוא פועל יוצא הכרחי מעצם קיומם של ליקויי הבנייה, השקפה שאינה מקובלת עלי. אכן קיומם של ליקויי בנייה עשוי להוציא "קול" על הדירה או אף על השכונה כולה, ולהדביק לה שם רע. אך תוצאה זו איננה הכרחית. יכולה להיות דירה שנפלו בה ליקויי בנייה אך לא יצא לה שם רע, ויכול שיקרה גם ההפך - דירה שאין בה ליקויי בנייה או שליקויי הבנייה שבה קלי ערך, אך עצם מיקומה בפרוייקט שאיכות הבנייה שבו ידועה כבעייתית, יכול שידביק גם לה את שמו הרע של הפרוייקט כולו. השמאי מנצבך, ייתכן עקב השקפתו האמורה, אף לא ערך בדיקה בקרב מתווכים או בעלי מקצוע אחרים המכירים את האזור לגבי השם שיצא לפרוייקט.


בנושא זה העיד גם מר שמני, אשר טען בעדותו:



"ת. הדירה היא חלק משכונה, אתה לא יכול להגיד דירה שלך זה, אני אסביר למה, יש הרבה ליקויים בדירות בכל האזור, בדירות של חפציבה. האזור כולו מוכתם, הוא מפורסם, יודעים, יודעים.
ש. איפה הוא מפורסם תגיד לי?

ת. מפורסם בין האנשים בשכונה, הדברים עוברים בין האנשים. אנחנו בעצמנו התלוננו בפני אנשים, סיפרנו לאנשים, אנשים סיפרו לאנשים, היום הרבה אנשים יודעים שהאזור הזה הוא אזור עם דירות לקויות, עם דירות שהערך שלהם ירד, ובצדק רב לדעתי, כי זה המצב. זו המציאות". (פרוטוקול מיום 9.7.98, עמ' 12, שורות 22-13).




גם בעדות זו אין די כדי להוכיח קיומו של שם רע. טענה לפיה "הדירה היא חלק משכונה", או כי "כל האזור מוכתם. כל הדירות מוכתמות", היה על התובעים להוכיח באמצעות הצגת ראיות מפי אנשי מקצוע המעורים בנושא ומכירים את האזור, ואשר יכולים היו, אילו היה בטענה ממש, להעיד על קשיים במכירת דירות באזור זה ועל מחירים ירודים יחסית שניתן לקבל עבורן. ראיות כאלה לא הוצגו על-ידי התובעים ועדות מפיו של אחד התובעים אין בה די.


83. לאור אלה, לא עלה ביד התובעים להוכיח כי לדירותיהם יצא "שם רע", שיש בו, כשלעצמו, כדי לפגוע בערך הדירות.


84. עם זה, כפי שצוין לעיל, גם בהעדר שם רע, אני סבור שיש לקבל את הטענה בדבר ירידת הערך לגבי אותן דירות בהן נפלו ליקויי רטיבות שטרם תוקנו עד היום.


85. אשר להיקפו של נזק זה, אני מקבל את חוות דעתו של השמאי מנצבך, אשר העריך את ירידת הערך של הדירות בשיעור של - 2.5% מערכן של הדירות, כפי שנקבע בחוות דעתו. השמאי מנצבך אמנם הזכיר בחוות דעתו ובחקירתו שיקולים נוספים בשלהם הוא קבע לדירות ירידת ערך, אולם, הוא טען, ואני מקבל טענה זו, שעצם קיומם של ליקויי הרטיבות (בכפוף לאמור לעיל), יש בו כדי לפגוע, בנסיבות העניין, בערכן של הדירות, כאשר ההערכה של 2.5% היא הערכה מינימלית. אכן, בהנחה שלליקויי הרטיבות נודעת משמעות, ולו קטנה, לגבי ערכן של הדירות, דומה שכאשר מדובר בנכס שערכו עולה כדי 800 אלף ש"ח, הפחתה במחיר של כ - 20 אלף ש"ח נמצאת בסביבות הרף התחתון של נזק כזה.


86. לאור כך, אני מעמיד את הפיצוי בגין ירידת ערך כדלקמן:

משפחת שרון - 26,558 ש"ח.
משפחת אחדות - 19,114 ש"ח,

משפחת ברזאני - 20,028 ש"ח (על בסיס הסכום הנתבע בפריט זה בכתב התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה).
משפחת שריקי - 21,327 ש"ח.
משפחת שמני - 26,558 ש"ח.


עגמת נפש

87. בנושא זה מקובלת עלי טענת התובעים, כי ליקויי הבנייה שנפלו בדירות, במיוחד ליקויי הרטיבות, פגעו בהנאתם מהשימוש בדירות. תרומה משמעותית לפגיעה זו יש לזקוף "לזכות" מחדליה של הנתבעת אשר נמנעה עת ארוכה מלתקן את הליקויים, ובחלק מהדירות לא ביצעה את התיקונים באופן מלא עד היום.


לענין זה יש להזכיר את דבריו של כבוד השופט זיילר (כתוארו אז) בת"א 725/80 בני יצחק ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ (לא פורסם):


"בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה, נתתי דעתי לעובדה שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי אלא הוא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין מהנה לו ולבני משפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הינה לכן משמעותית מאד".




וראה גם ע"א 611/98 זכריה דרוקר נ' נחמיאס ואח', פ"ד מו (2) 60, 65:


"חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת ואי תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה יסבו לרוכשים סבל ועוגמת נפש".




88. לאור האמור אני מחייב את הנתבעת לפצות את התובעים 1, 3, 4, 7 ו - 8 בגין עוגמת נפש בסכום של 15,000 ש"ח ואת התובעים 2,5,6 ו - 9 בגין ראש נזק זה בסכום של 10,000 ש"ח.
סכומי הפיצויים הנקובים בסעיף זה הינם כערכם כיום, והם כוללים הפרשי הצמדה וריבית.


פינוי הדירות ודיור חלוף

89. המומחה קבע בחוות דעתו כי הזמן הנדרש לביצוע התיקונים בדירת משפחת אחדות עומד על 10 ימי עבודה, והמליץ לפנות מן הדירה את המשפחה (המונה 6 נפשות) למשך 3 ימים. כפי שנאמר לעיל, הנתבעת טרם ביצעה את התיקונים בדירה.


בסיכומיו דורש ב"כ התובעים לפסוק למשפחת אחדות פיצוי בגין עלות הדיור החלופי לו תזדקק המשפחה משך אותם 3 ימים בסכום של 3,000 ש"ח, זאת על יסוד עדותה של הגב' אחדות אשר העריכה בתצהירה את עלות הפינוי בסכום זה.


ב"כ הנתבעת טוען, מנגד (בנוסף על טענתיו האחרות), כי הסכום הנדרש משולל כל יסוד במציאות וכי התובעים לא המציאו ראיה או חוות דעת התומכת בסכום הנדרש.


בנושא זה מקובלת עלי טענתו של ב"כ הנתבעת, שכן בחקירתה לא ידעה הגב' אחדות להסביר על יסוד מה נקבה בסכום של 3,000 ש"ח. כך הסבירה גב' אחדות את דרישתה זו "בגלל שככה היה לי קשה וילדים הפסידו עבודה" או על יסוד הסכום המגיע, לטענתה, עבור עוגמת נפש (עמ' 128, חלק ב' פרוטוקול ישיבה מיום 14.12.98. לאור כך, אינני מוכן לקבל את הערכתה של גב' אחדות כבסיס לפסיקת הפיצוי בנושא זה, ובהעדר ראיה אחרת לביסוס הדרישה, אני דוחה את התביעה בפריט נזק זה.




90. התוצאה היא, שאני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים דלקמן:



שרון בלה ואמנון

ליקויי בנייה: 9,890 ש"ח

ירידת ערך: 26,558 ש"ח

עוגמת נפש: 15,000 ש"ח



דהן ציפורה ואבנר

ליקויי בנייה: 5,500 ש"ח

מערכת השקייה: 1,800 ש"ח

עוגמת נפש: 10,000 ש"ח



אחדות הלן ונגיטולה

ליקויי בנייה, על בסיס מדד 3/96: 16,370 ש"ח

מערכת השקייה: 1,800 ש"ח

חזות קירות המעטפת, על בסיס מדד 1/97: 2,200 ש"ח

פיצוי בגין איחור במסירת הדירה (כמוסכם): 2,414 ש"ח

ירידת ערך: 19,114 ש"ח

עוגמת נפש: 15,000 ש"ח



ברזני שבתאי ודלילה

ליקויי בנייה: 8,470 ש"ח

ירידת ערך: 20,028 ש"ח

עוגמת נפש: 15,000 ש"ח



רצאבי מירה ושלמה

ליקויי בנייה: 2,350 ש"ח

מערכת השקייה: 1,800 ש"ח

עוגמת נפש: 10,000 ש"ח







טולדנו יצחק ודינה

ליקויי בנייה: 12,120 ש"ח

פיצוי בגין גובה התקרות: 2,500 ש"ח

עוגמת נפש: 10,000 ש"ח



שריקי צ'רלי ופאני

ליקויי בנייה (על בסיס מדד 3/96): 17,320 ש"ח.
חזות קירות המעטפת: 2,200 ש"ח

פיצוי בגין גובה התקרות, דלתות המרפסת והמטבח: 1,300 ש"ח

ירידת ערך: 21,327 ש"ח

עוגמת נפש: 15,000 ש"ח



שמני ציונה ואברהם

ליקויי בנייה: 8,950 ש"ח

פיצוי בגין רוחב מוקטן של המדרגות וגובה התקרה: 1,600 ש"ח

פיצוי בגין איחור במסירת הדירה: 1,815 ש"ח

ירידת ערך: 26,558 ש"ח

עוגמת נפש: 15,000 ש"ח



גולן דוד ונעמי

ליקויי בנייה: 8,310 ש"ח

מערכת השקייה: 1,800 ש"ח

עוגמת נפש: 10,000 ש"ח

לסכומי הפיצוי בגין ליקויי הבנייה ומערכת ההשקייה ייווסף פיצוי עבור תשלום מע"מ בסכום של 17% מהסכומים שנפסקו בפריטים אלה בצירוף הפרשי הצמדה כפי שנקבע לגבי הפיצויים שנפסקו לגבי אותם פריטי תביעה.
סכומי הפיצוי בגין ליקויי בנייה, למעט הפיצוי למשפחות אחדות ושריקי, וכן הפיצויים בגין המעטפת החיצונית ומערכת ההשקייה, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 5.3.97 (על בסיס מדד 1/97).
הפיצויים בגין ליקויי בנייה למשפחות אחדות ושריקי יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 16.5.96 (על בסיס מדד 4/96).
הפיצויים בגין הפרשי גובה התקרות וכן בגין דלתות (משפחת שריקי) ורוחב המדרגות (משפחת שמני - בסך 300 ש"ח) יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.3.97.


הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה למשפחת שמני יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 1.9.92.


אני מחייב את הנתבעת, בנוסף, באגרת המשפט ששולמה על-ידי התובעים וכן בהוצאות המשפט בגין הקלטת פרוטוקולים וחוות הדעת של המהנדס ברמן (כולל מע"מ), כפי שפורט בסיכומי ב"כ התובעים (סעיפים 106 ו- 107 לסיכומים) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הוצאתם של סכומים אלה כמפורט באותו סיכומים, ולגבי הסכום הנקוב בסעיף 107א(2) לסיכומים - בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה על בסיס מדד חודש פברואר 97'.
כמו כן, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות התובעים בגין שכ"ט השמאי מנצבך, לפי סכום של 1,107 ש"ח לדירה בצירוף מע"מ, עבור 5 דירות (בגינן נקבעה ירידת ערך).


בנוסף, אני מחייב את הנתבעת בשכ"ט עו"ד של התובעים כולם בסכום כולל של 65,000 ש"ח בצירוף מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערעור ליקויי בניה

  2. ליקויי בניה תקרות

  3. פגם טרמיטים

  4. ליקויי בנייה ריצוף

  5. התיישנות ליקויי בניה

  6. ליקויים בממ''ד

  7. פגם נסתר בצנרת

  8. ליקויי בניה בנתיבות

  9. ליקויי בניה ברמלה

  10. ליקויי בניה בחדרה

  11. שקיעה דיפרנציאלית

  12. ליקויי בניה ריצוף

  13. ליקויי בניה בשדרות

  14. ליקויי בניה באשדוד

  15. ליקויי בניה בעפולה

  16. ליקויי בניה ברמת גן

  17. ליקויי בניה בכרמיאל

  18. ליקויי בניה - איטום

  19. ליקויי בניה בבאר שבע

  20. אי התאמה במפרט הטכני

  21. ליקויי בניה - 7 שנים

  22. ליקויי בניה בכפר סבא

  23. ליקויים באספקת חשמל

  24. ליקויי בניה ברמת ישי

  25. פיצוי על ליקויי בניה בדירה

  26. הודעה בכתב על ליקויים

  27. ליקויי בניה בקרית אתא

  28. תביעה על ליקויים בדירה

  29. ליקויי בניה באור יהודה

  30. אופן חישוב פיצוי ליקויי בניה

  31. דירת קוטג' - ליקויי בניה

  32. ליקויי בניה במערכת ביוב

  33. ליקויי בניה בקרית טבעון

  34. ליקויים בדירה לפני קבלת חזקה

  35. פסקי דין חימום תת רצפתי

  36. הנמכת תקרה בניגוד למפרט

  37. אחריות על ליקויים בריצוף

  38. ליקויי בנייה - קבלן בהליכי פירוק

  39. דירות לעולים חדשים – ליקויי בניה

  40. תביעה בגין ליקויים הנדסיים

  41. ליקויי בנייה בדירות בשכירות

  42. ליקויי בנייה - שברים באריחים

  43. ליקויי בנייה סדקים - תביעת פיצויים

  44. ליקויים בממ"ד במטבח ובדלתות

  45. ערעור על פסק דין ליקויי בניה

  46. מהי אי התאמה יסודית ? - ליקויי בניה

  47. ליקויי בניה בשכונת פסגת זאב ירושלים

  48. תביעה בגין ליקויי בניה בחיפה

  49. רשלנות עו''ד בתביעת ליקויי בניה

  50. ליקויי בניה דירה בקריית ביאליק

  51. ניסיון להסתיר ליקויי בניה בדירה

  52. תחילת תקופת התיישנות ליקויי בניה

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעת פיצויים - ליקויים בעבודות אינסטלציה

  55. ליקויי בנייה ברחוב לילינבלום בתל אביב

  56. הודעה על אי התאמה - מהי הודעה על אי התאמה ?

  57. תביעה לתשלום בגין ליקויי בנייה ברמת גן

  58. תביעה נגד קבלן שיפוצים בגין ליקויי בניה

  59. התיישנות תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה

  60. תביעה מנופחת מוגזמת ומופרזת ליקויי בניה

  61. תשלום הקבלן על תיקון עצמי של ליקויי בניה

  62. הגשת תביעת ליקויי בניה ללא התראה מוקדמת

  63. תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה בבית בעתלית

  64. תביעה כספית על סך 100,000 ₪, בגין ליקויי בניה

  65. ליקויי בניה מהותיים שלא תוקנו בדירה חדשה מקבלן

  66. הגשת תביעה בגין ליקויי בניה לפני תום שנת הבדק

  67. תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים בשל ליקויי בניה

  68. ליקויי בניה - אפשרות תיקון נוספת של קבלן / תיקון חוזר

  69. תביעה משותפת של דיירים נגד קבלן - פיצויים ליקויי בניה

  70. תביעה אישית נגד בעלים של חברת בניה בגין ליקויי בניה

  71. תביעה כספית בגין ליקויים הנדסיים, עוגמת נפש, פיצוי על איחור במסירת החזקה בדירה ונזקים נוספים

  72. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון